Loi LMP

Présentation
du Statut LMP :
Pour tout investisseur, même non-imposable,
le statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP) est le dispositif qui encadre la location de logements
meublés.
Un investissement en Loueur Meublé Professionnel permet de bénéficier d’un revenu locatif nonimposé, puis, à terme, défiscalisé. En revanche, il ne permet pas à l’investisseur de bénéficier
d’économies d’impôts.
Le statut du Loueur Meublé Professionnel n’est pas un dispositif de défiscalisation.
Principe du statut LMP
• Vous investissez dans un logement neuf, ou en état futur d’achèvement, avant le 31
décembre 2012,
• Vous le dédiez à la location meublée en bail commercial,
• Vous bénéficiez d’un revenu locatif non-imposé,
• Vous récupérez jusqu’à 100 % de la TVA de l’investissement.
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Avantages du statut LMP
Les deux principaux avantages du statut Loueur Meublé Professionnel sont de réduire vos impôts et de
générer des revenus complémentaires non-imposés, et à terme, défiscalisés. Ce dispositif est ainsi un
placement très rentable, mais aussi et surtout, parfaitement sécurisé car investi dans la pierre. C’est un
investissement pérenne et idéal pour préparer votre retraite, vous constituer un capital, développer votre
patrimoine, protéger vos proches ou générer des revenus complémentaires.
ATTENTION : L’économie d'impôt réalisée grâce à une loi de défiscalisation doit s'intégrer à une stratégie patrimoniale globale, elle ne doit
jamais être la seule motivation de l’investissement.
RÉDUIRE VOS IMPÔTS
Votre investissement vous permet de vous constituer un patrimoine grâce à vos impôts, au lieu de les payer à
fonds perdus. Pourtant, l’Etat n’y perd pas un euro. Bien au contraire, il engrangera beaucoup de TVA, de
taxes, d’impôts indirects et cotisations en tout genre. Le montant des nouvelles recettes fiscales ainsi
engendrées est largement supérieur au montant des avantages fiscaux qui vous auront été accordés pendant
toute la durée de vie de votre investissement. Enfin, en stimulant la rénovation du parc immobilier à travers ce
dispositif défiscalisant, l’Etat répond à la pénurie de logements.
L’avantage fiscal est le suivant :
- Déduction fiscale de 100 % du déficit BIC sur les revenus de même nature du foyer fiscal, puis, si
nécessaire, sur le revenu global du foyer fiscal (soit une économie d’impôt de 41 % du déficit imputé pour une Tranche
Marginale d’Imposition (TMI) à 41 %, 30 % pour une TMI à 30 %, etc.).
GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES
Suivant le financement choisi et grâce aux amortissements du bien et des meubles, votre investissement
génère un revenu locatif non imposé. Au terme des amortissements, le revenu locatif sera défiscalisé, soit
grâce à l’abattement de 50 % du micro-BIC, si les recettes annuelles hors taxes sont comprises entre 23.000 €
et 32.600 €, soit grâce à la déduction fiscale et selon votre Tranche Marginale d’Imposition, si les recettes
annuelles hors taxes sont supérieures à 32.600 €. Le revenu locatif sera pour vous une rente régulière et
pérenne qui complétera agréablement vos revenus sans effort et sans risque.
RECUPERER LA TVA
Votre investissement LMP vous permet de récupérer 100 % de la TVA 19,6 % sur le montant du bien. La
récupération de la TVA est un avantage dont vous bénéficiez dès la première année et qui équivaut à une
remise de 16,39 % sur le prix d’acquisition.
EXONERATION ISF
Votre investissement LMP est exonéré à 100 % de la base de l’Impôt Solidarité Fortune (I.S.F.).
EXONERATION DU PLAFONNEMENT DES NICHES FISCALES
Votre investissement LMP est exonéré à 100 % de la base du plafonnement des niches fiscales.
PRÉPARER VOTRE RETRAITE
En conservant votre investissement de défiscalisation jusqu'à la retraite, vous bénéficierez, grâce aux recettes
locatives, d’une rente régulière et pérenne, qui pourra compléter agréablement votre retraite et ainsi maintenir
au mieux votre niveau de vie.
VOUS CONSTITUER UN CAPITAL
Votre investissement prend de la valeur, en même temps que son financement s’amortit et que le capital
restant dû diminue. La revente du bien vous permettra de récupérer un capital financier important.
ATTENTION : Contrairement à une habitation principale, la revalorisation d’un investissement LMP dépend uniquement de sa rentabilité
commerciale, comme un hôtel ou une entreprise, et non pas de l’évolution des prix de l’immobilier du secteur.
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DEVELOPPER VOTRE PATRIMOINE
En investissant dans l’immobilier, vous assurez et sécurisez votre patrimoine sur le long terme et vous
diversifiez vos placements. Votre patrimoine prend de la valeur sans effort et sans risque. L’investissement se
finançant en grande partie grâce aux recettes locatives, vous développez votre patrimoine en douceur.
PROTÉGER VOS PROCHES
Dès la signature devant notaire, vous êtes assurés et vos proches sont protégés. Votre investissement est
assuré à 100% et vous protège grâce à son assurance Décès-Invalidité. La valeur de votre investissement est
garantie et vous assure, en cas de coup dur, d’un capital financier ou d’une rente pérenne. Si besoin, vos
ayants-droit auront le choix entre revendre votre investissement et récupérer un capital financier, cessible et
transmissible, ou conserver le bien et disposer de sa rente locative régulière et pérenne.
Régime fiscal du statut LMP
Si les recettes locatives sont inférieures à 32.600 € HT par an, l’investisseur a le choix entre deux régimes
d’imposition, le Réel et le micro-BIC :
• Au Réel, les charges locatives, les intérêts d’emprunts et les amortissements sont déductibles des recettes
locatives. Grâce à ces déductions, le régime Réel permet que les recettes locatives soient non-imposées.
• En micro-BIC, les recettes locatives bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime du micro-BIC
s'impose dès que les déductions et amortissements imputables au régime Réel sont épuisés. Les recettes
locatives sont ainsi défiscalisées à 50 %.
Si les recettes locatives sont supérieures à 32.600 € HT par an, le régime Réel s’impose.
Déductions & amortissements
Au régime Réel, le statut LMP permet de déduire des recettes, les charges locatives et les intérêts d'emprunt.
• Si le résultat est un déficit, il peut se reporter pendant 6 ans et absorber des bénéfices à venir.
• Si le résultat est un bénéfice, il peut être absorbé grâce aux amortissements. En effet, le statut LMP,
imposé au régime Réel, permet d’amortir 100 % des meubles et du bien immobilier, hors foncier.
Généralement, les meubles s’amortissent sur 5 à 10 ans et l’immobilier, hors foncier, sur 20 à 30 ans.
L’investisseur peut imputer le déficit au BIC sur le revenu de même nature du foyer fiscal, puis, si nécessaire,
sur le revenu global du foyer fiscal. Il pourra donc engendrer une économie d’impôt sur le revenu.
Exemple du statut LMP
INVESTISSEMENT TYPE « 4 x T2 » DE 600 000 €
(Recettes Locatives < 32 600 € HT par an)
RECETTES MENSUELLES
DEPENSES MENSUELLES
Revenu assuré
2 100 €
3 700 €
Financement 20 ans
Gain fiscal
370 €
0€
Gestion & assurances*
Votre épargne
1 430 €
200 €
Charges & taxes
Revenu net complémentaire à terme : 28 800 € par an
*Pas de frais de gestion ni d’assurance car bail commercial.
Bénéficiaires du statut LMP
LES PERSONNES PHYSIQUES
Tout investisseur, même non-imposable, peut réaliser un investissement LMP, s’il acquiert un logement
neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence de services classée, pour le louer meublé.
L'investissement peut même être réalisé en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur indivisaire bénéficie
alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans l'investissement.
LES PERSONNES MORALES
L'investissement peut également être réalisé par une personne morale par le biais d’une S.C.I. (Société Civile
Immobilière), si celle-ci est au régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu ; le contribuable associé de la SCI
bénéficie alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.
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Montant d’impôts nécessaire à un statut LMP
L’investisseur peut être non-imposable et bénéficier du statut en Loueur Meublé Professionnel. En effet, ce
dispositif ne permet pas de réduction d’impôt, mais génère des revenus non-imposés puis, à terme,
défiscalisés pour l’investisseur.
Résidence de services classée
Le dispositif LMP peut également concerner les résidences meublées suivantes :
- les résidences de tourisme classées,
- les résidences pour étudiants,
- les résidences pour personnes âgées ou handicapées,
- les résidences hôtelières et d’affaires.
Les résidences de service classées doivent offrir la possibilité de cuisiner dans chaque logement et proposer
au moins 3 des 4 services complémentaires suivants :
- réception de la clientèle,
- petits déjeuners,
- ménages de fin de séjour,
- fournitures de linges de maison.
Conditions à respecter en statut LMP
RECUPERATION DE LA TVA
La récupération de 100% de la TVA implique que la résidence propose au moins 3 des 4 services et que
l’investisseur conserve le bien pendant 20 ans ; sinon, la TVA sera restituée au prorata de la durée effective.
A NOTER : La procédure permettant de récupérer la TVA du bien est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de
loyer.
CONDITIONS GENERALES
• Détenir un ou plusieurs biens dédiés à la location meublée,
• Durée de la location meublée, gérée par un exploitant unique,
ATTENTION: La location doit être effective impérativement dans le mois qui suit la livraison.
•
Double plancher des recettes locatives : plus de 23.000 € HT par an et représentant plus de 50 % du
revenu global du foyer fiscal,
•
CONDITIONS DECLARATIVES
Tous les lois et statuts sont déclaratifs. Il faut donc impérativement respecter les procédures et faire toutes les
déclarations, sinon les avantages seront perdus.
Contrairement au statut Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP), le dispositif du Loueur Meublé Professionnel
nécessite une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés et l’intervention d’un expert-comptable.
Voici les différentes procédures à suivre et les déclarations à fournir la 1ère année :
•
Déclaration H2 : à envoyer dans les 90 jours, qui suivent le procès verbal de livraison, au Centre des
Impôts locaux du lieu de votre investissement de défiscalisation.
ATTENTION: Une déclaration hors délai annule l’exonération de l’année en cours et l’absence de déclaration annule
l’exonération prévue des deux premières années.
•
Déclaration N°2042-C : accompagnée des copies des documents justificatifs suivants : le bail
commercial, l’acte authentique d’acquisition, l’arrêté préfectoral du classement de la résidence et
l’attestation d’agrément, si la résidence est destinée aux personnes âgées ou handicapées.
•
Déclaration N°2031 : est la déclaration professionnelle de résultat, accompagnée des tableaux
annexes N°2033-A à 2033-G (régime Réel Simplifié) o u N°2050 à N°2059-G (régime Réel Normal), sur
lesquels vous calculerez le montant de votre bénéfice.
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Les déclarations à fournir les années suivantes :
•
Déclaration N°2042-C
•
Déclaration N°2031 : est la déclaration professionnelle de résultat, accompagnée des tableaux
annexes N°2033-A à 2033-G (régime Réel Simplifié) o u N°2050 à N°2059-G (régime Réel Normal), sur
lesquels vous calculerez le montant de votre bénéfice.
NOTRE CONSEIL : Préférez les déclarations papiers plutôt que celles saisies par Internet. Adressez-les en courrier recommandé avec
accusé de réception, accompagnées de vos justificatifs en copie. Gardez une copie de tout ce que vous avez envoyé, car, en cas de litige,
vous devez pouvoir prouver votre bonne foi face à l’administration fiscale.
Textes et articles de lois relatifs au statut LMP
Formulaire 2031
http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptiveformulaire_6304/fichedescriptiveformulaire_6304.pdf
Formulaire 2031-RN
http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptiveformulaire_3807/fichedescriptiveformulaire_3807.pdf
Formulaire 2031-RSI
http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptiveformulaire_3808/fichedescriptiveformulaire_3808.pdf
Code Générale des Impôts – Article 34
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006302250&cidTexte=LEGITEXT000006069577
Code Générale des Impôts – Article 35
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006307529&dateTexte=20120214
Code Générale des Impôts – Article 39
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000023378275&cidTexte=LEGITEXT000006069577
Code Générale des Impôts – Article 50-0
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=A36CFBE1ABFF204D8603F2839AB41FE9.tpdjo05v_1?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI00000630
2438&dateTexte=20120214&categorieLien=cid#LEGIARTI000006302438
Code Générale des Impôts – Article 53 A
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=A36CFBE1ABFF204D8603F2839AB41FE9.tpdjo05v_1?idArticle=LEGIARTI000006302451&cidTexte=LEGITEXT00000606
9577&dateTexte=20120214
Code Générale des Impôts – Article 302 septies A
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000019288140&dateTexte=
Code Générale des Impôts – Article 38 de l’annexe III
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=A36CFBE1ABFF204D8603F2839AB41FE9.tpdjo05v_1?idSectionTA=LEGISCTA000006191343&cidTexte=LEGITEXT000006069
574&dateTexte=20120108
Bulletin Officiel des Impôts 3 A-2-11 du 28 mars 2011
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2011/3capub/textes/3a211/3a211.pdf
Loi n°49-458 du 2 avril 1949
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=509D46BCD3052224C9114D72D1377429.tpdjo14v_1?cidTexte=JORFTEXT000000880736&dateTexte=19490403&categorieLien
=cid
Code Général des Impôts – Article 156
http://www.legifrance.com/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000021664481&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20100322&fastPos=1&fastReqId=846210972&oldAc
tion=rechCodeArticle
Code Général des Impôts – Article 261 D
http://www.legifrance.com/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000021957393&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20100322&fastPos=5&fastReqId=1315196189&old
Action=rechCodeArticle
Code de la Construction – Article L632-1
http://www.legifrance.com/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000020466041&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20100322&oldAction=rechCodeArticle
Code de la Construction – Article L632-2
http://www.legifrance.com/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006825873&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20100322&oldAction=rechCodeArticle
Code de la Construction – Article 151
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000020051829&dateTexte=
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