Cas pour le séminaire Investissement immobilier : « Acquisition de

Cas pour le séminaire Investissement immobilier : « Acquisition de la société immobilière 3L » Ce cas a pour objet d’étudier la pertinence d’un investissement immobilier concernant l’acquisition de locaux commerciaux. Avec l’aide de son conseil, l’acheteur potentiel a élaboré des projections financières (plan de financement, bilans et comptes de résultats, flux de trésorerie). Ces projections vous ont aidé à mieux cerner l’investissement et vous devez maintenant proposer un prix au vendeur. I. Contexte L’année 2004 a vu une intense activité de cessions de sociétés investies dans l’immobilier. Plusieurs facteurs sont à l’origine de ces nombreuses opérations : ­ L’évolution du marché de l’immobilier à son plus haut depuis la crise des années 1990 ­ L’âge des propriétaires de ces sociétés qui avaient acheté les biens immobiliers dans les années 1970 / 1980 ­ La « fenêtre fiscale » liée à la nouvelle loi sur l’imposition des plus­values des sociétés à partir du 1 er janvier 2005 avec un taux de 27% au lieu de 0% auparavant (sous certaines conditions). La conjonction de ces facteurs ont fait qu’il était intéressant pour les associés de ces sociétés de liquider ces sociétés avant la fin de l’année 2004. II. Investissement La société 3L possède à son actif trois locaux commerciaux situés dans le même immeuble dans le XI ème arrondissement à Paris : ­ Lot 1 : bureaux de 750 m 2 loués à une école de commerce pour ses formations ­ Lot 2 : bureaux de 275 m 2 loués à une société informatique ­ Lot 3 : bureaux de 175 m 2 loués à une association de la ville de Paris L’acquisition serait financée principalement par de la dette avec un complément minimum de fonds propres. II. Pr ojections financièr es Afin d’étudier cette opportunité d’investissement, vous avez, avec l’aide d’un consultant, établi des projections financières sur les quinze années à venir. Ces projections, établies à l’aide d’un tableur, comprennent les éléments suivants : ­ Plan de développement : les principales données et hypothèses de travail ­ Stratégie financière : détails du financement de l’opération (fonds propres et dettes) ­ Plan de financement : tableau des emplois et des ressources ­ Bilans et comptes de résultat : comptes prévisionnels de la société ­ Analyse de la rentabilité : analyse de la rentabilité économique et financière du projet. Les projections financières ont été établies en septembre 2004 à partir des documents suivants : les derniers comptes publiés de la société (fin d’année 2003) et les contrats de bail en cours. Ces projections considèrent aussi un financement par crédit bancaire.
Ó François LONGIN www.longin.fr III. Questions A) Analyse de l’investissement immobilier Question 1 : rappeler la définition des critères d’analyse d’un investissement que sont la rentabilité, la liquidité et le risque. Question 2 : déterminer les facteurs de rentabilité, les éventuels problèmes de liquidité et les risques associés à l’investissement immobilier. Question 3 : évaluer quantitativement la rentabilité, la liquidité et le risque de l’investissement immobilier. On s’appuiera sur les projections financières déjà réalisées. B) Analyse de l’investissement financier Question 4 : déterminer les facteurs de rentabilité, les éventuels problèmes de liquidité et les risques de l’investissement financier. Question 5 : déterminer les facteurs de rentabilité, les éventuels problèmes de liquidité et les risques associés à l’investissement financier. Question 6 : évaluer quantitativement la rentabilité, la liquidité et le risque de l’investissement financier. On s’appuiera sur les projections financières déjà réalisées. C) Questions à poser au vendeur Une visite des lieux des bureaux est prévue dans quelques jours en la présence du représentant des vendeurs. Ce sera pour vous l’occasion de poursuivre votre processus de due dilligence. Question 7 : formuler des questions à poser au vendeur lors du prochain entretien. Question 8 : quelle autre information pourrait­il être utile d’obtenir ? D) Proposition au vendeur Question 9 : à partir de votre analyse de l’investissement formuler une proposition au vendeur. E) Synthèse Question 10 : donner les avantages et les inconvénients de la méthode utilisée (business plan) pour analyser l’investissement. Quelle est l’utilité de la méthode en pratique ?
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