la prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles

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Bail de résidence principale – La prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles
Fiche n° A14
LA PROROGATION DU BAIL
POUR CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES
Le principe
Lorsque le bail prend fin par l’effet d’un préavis, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles
peut demander une prorogation, c’est-à-dire des délais supplémentaires pour quitter les lieux loués.
La notion de « circonstances exceptionnelles »
Pour obtenir des délais supplémentaires, le locataire doit pouvoir justifier de « circonstances
exceptionnelles ».
Il s’agit de circonstances qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un
déménagement ou la recherche d’un autre logement.
Ces circonstances doivent être indépendantes de la volonté du locataire.
Ont notamment été retenues par les tribunaux comme circonstances exceptionnelles :
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une obligation de repos liée à une grossesse à risques ;
un retard dans la construction d’une habitation en raison des conditions climatiques ;
le grand âge, associé à l’occupation depuis plusieurs années du logement, des revenus modestes
et l’attente de l’attribution d’un logement social ;
la faillite de l’entrepreneur ;
la faiblesse des revenus du locataire qui, si la prorogation n’était pas accordée, se trouverait
confronté à des loyers inaccessibles par rapport à ses capacités financières, sur le marché locatif
privé ;
Une grave intervention chirurgicale ;
L’indisponibilité d’un logement que vient d’acquérir le locataire ;
La perte inattendue d’un emploi ;
La situation du locataire handicapé, affecté d’une invalidité permanente à 100%, grabataire et
dépendant de tierces personnes ;
Les aléas de santé du locataire, dont l’amélioration apparaît exiger de réelles précautions.
En revanche, n'ont pas été retenues comme circonstances exceptionnelles :
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la construction d'une habitation alors que les travaux au moment de la résiliation n'ont pas
encore été entamés ;
l'indisponibilité d'une maison que le locataire vient d'acquérir, mais dont il avait connaissance ;
l'indisponibilité d'une habitation à la suite de retards dans le traitement du dossier de prêt et
des travaux de transformation pour lesquels le locataire est pour une large part responsable ;
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le fait de percevoir le revenu d’intégration sociale et l'introduction d'une demande pour obtenir
un logement social, sans délai précis ;
une invalidité permanente ;
le fait de connaître des problèmes de santé depuis longtemps, mais d'en faire mention au
bailleur tardivement.
La demande de prorogation
A peine de nullité, la demande de prorogation doit être demandée au bailleur par lettre recommandée,
au plus tard un mois avant l’échéance du bail.
Exemple 1 :
►Le bailleur met fin à un bail de 9 ans pour occupation personnelle.
►Le préavis de 6 mois prend cours le 1er juillet 2016 pour finir le 31 décembre 2016.
►Le locataire doit demander par lettre recommandée la prorogation du bail avant le 1 er décembre
2016.
Demande de
prorogation
1
2
3
4
5
6
Exemple 2 :
►Le bailleur met fin à un bail de 3 ans.
►Le préavis de 3 mois prend cours le 1er octobre 2016 pour finir le 31 décembre 2016.
►Le locataire doit demander par lettre recommandée la prorogation du bail avant le 1 er décembre
2016.
Demande de
prorogation
1
2
3
ATTENTION
La lettre recommandée peut être remplacée, par exemple, par :
 des conclusions déposées au greffe,
 ou une requête en conciliation,
 ou une demande faite verbalement et actée au procès-verbal d’audience,
MAIS POUR AUTANT que la prorogation soit demandée au plus tard un mois avant l’échéance du bail.
Lettre type de demande de prorogation :
Lettre recommandée
Madame / Mademoiselle / Monsieur,
J'ai bien reçu votre lettre du ../../20... par laquelle vous m'avez adressé un préavis venant à expiration le
../../20.. .
Conformément à l'article 11 du droit du bail de résidence principale, je vous écris pour vous demander un délai
supplémentaire pour quitter les lieux loués.
Ma demande est fondée sur mes difficultés à quitter actuellement le logement que je vous loue.
En effet, ............................................................................. (exposer brièvement quelles sont les difficultés
rencontrées).
Je vous propose de marquer votre accord sur une prorogation du bail pour une durée de ... mois.
Dans l'attente de vos nouvelles et en espérant que vous comprendrez mon point de vue, veuillez agréer,
Madame / Mademoiselle / Monsieur, l'assurance de ma considération distinguée.
DATE ET SIGNATURE DU LOCATAIRE
La prorogation amiable ou judiciaire
•par lettre
recommandée au
bailleur
Prorogation
amiable
•par écrit entre les
parties
•par le juge de paix,
après examen des
intérêts de chacune
des parties
Demande de
prorogation
Prorogation
judiciaire
La prorogation amiable :
Le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord à l’amiable sur les conditions de la
prorogation.
ATTENTION
Nous conseillons de faire un écrit, en double exemplaire, pour préciser le délai supplémentaire qui
est accordé au locataire pour quitter les lieux loués.
Il est préférable de mentionner les références légales relatives à la prorogation pour éviter toute
discussion sur la conclusion ou non d’un nouveau bail.
Entre :
M. ...........................................................................................................................................,
ci-après dénommé, le bailleur,
et
M. ...........................................................................................................................................,
ci-après dénommé, le locataire,
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
1) Le bailleur et le locataire conviennent de commun accord d’une prorogation du bail, conformément à
l’article 11 du droit du bail de résidence principale.
2) Le bail prend fin de manière irrévocable le .../.../20.., date à laquelle les lieux loués seront remis à la
disposition du bailleur.
Fait en double exemplaire à ............................, le .../.../20.., le bailleur et le locataire ayant chacun reçu un
exemplaire .
DATE SIGNATURES DU BAILLEUR ET DU LOCATAIRE
La prorogation judiciaire :
A défaut d’un accord à l’amiable, le locataire ou le bailleur saisit le juge de paix, généralement par
requête (voir fiche Location A15).
Le plus souvent, c’est le bailleur qui introduit la procédure judiciaire, pour obtenir la validation de
son préavis, le refus de la prorogation et l’autorisation d’expulser le locataire.
Le juge de paix examine la demande de prorogation en trois temps :
•a-t-elle été
introduite dans les
délais ?
Circonstances
exceptionnelles
•les circonstances
invoquées par le
locataire sont-elles bien
exceptionnelles ?
Demande de
prorogation
•quel est l'intérêt
qui est le plus
important dans la
balance ?
Intérêt des
parties
Le juge de paix peut tenir compte du « grand âge » du locataire. En soi, « le grand âge » n’est pas
une « circonstance exceptionnelle », mais un élément qui, parmi d’autres, peut être déterminant
dans la balance des intérêts dont peuvent se prévaloir le bailleur et le locataire.
Le juge de paix peut également tenir compte de la conclusion d’un bail avec un nouveau locataire
ou bien encore d’un préavis donné pour occupation personnelle et des difficultés de logement
que peut éprouver le bailleur.
S’il accorde la prorogation, le juge de paix en fixe la durée. Par compensation, il peut également
accorder en équité une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande.
Le renouvellement de la demande de prorogation
Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, aux mêmes conditions,
sur des motifs identiques ou non.
Les « délais de grâce » (art. 1244, alinéa 2 du code civil)
Le juge de paix peut refuser d’accorder la prorogation, mais, néanmoins, octroyer des termes et délais.
Ce n’est pas automatique : cela dépend des circonstances propres à chaque situation et des conditions
pour lesquelles la prorogation a été refusée.
Informations complémentaires
Info-Conseils Logement : 081/33.23.10 ou [email protected]
DGO4
Département du Logement
Direction de l’Information et du Contrôle
Rue des Brigades d'Irlande, 1
5100
NAMUR
http://logement.wallonie.be