Les baux commerciaux - Mairie

Compte rendu de la réunion téléphonique du 17 décembre 2009
Les baux commerciaux
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Comptes rendus.
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LISTE DES PARTICIPANTS
Structures inscrites
Collines du Leman
Communauté de communes
Dép
74
Pays
Perche Ornais
Commune (moins de 3 500 hab)
Blyes
Commune (moins de 3 500 hab)
Caunes Minervois
11
Commune (moins de 3 500 hab)
Communauté de communes
Chevru
77
Bugey Arene Furans
Communauté de communes
Sud Corrézien
19
Communauté de communes
La Petite Creuse
23
61
1
1
COMPTE RENDU
Intervention juridique d’Alban PERRIN et Fathi GRISSA, experts au service de
renseignements téléphoniques de Mairie-conseils.
Réunion organisée avec le concours d’Isabelle FARGES, consultante en développement
territorial, expert associé à Mairie-conseils.
L’intervention se compose de trois parties :
•
La révision du loyer
•
La cession du bail commercial
•
Le congé
Alban PERRIN, Mairie-Conseils
Nous nous limiterons aujourd’hui à l’exécution du bail, plutôt qu’au bail dans son
ensemble. Nous n’aborderons pas la question de la conclusion du bail, car ce thème fait
l’objet de très peu de questions dans le cadre du service de renseignements
téléphoniques. Les problèmes naissent du bail, certes, mais pas de la conclusion du bail
à proprement parler. Au moment de la conclusion généralement, tout va bien. Le bailleur,
comme le locataire, ne s’opposent pas spécialement. Ils sont plutôt pressés de signer. Et
ce n’est qu’ensuite, lors de l’exécution, que naissent les problèmes. Nous aborderons
deux grands thèmes : les loyers et le renouvellement du bail. Vos questions concernant
la conclusion du bail, trouveront réponse auprès du service de renseignements
téléphoniques au 02 38 79 97 97.
Préalables de Fathi GRISSA, Mairie-conseils
Je vais aborder quatre thèmes concernant l’exécution du bail commercial :
La révision,
L’augmentation ou la diminution du loyer.
La cession du bail commercial
Le terme du bail commercial par un congé.
Auparavant, je précise que certains contrats peuvent être confondus dans la pratique
avec le bail commercial, à savoir le bail professionnel et les possibilités qui s’offrent aux
parties de déroger aux statuts des baux commerciaux par la signature soit d’un bail de
courte durée soit d’une convention d’occupation précaire.
Dans la pratique, en général, quand on parle de bail commercial, on le confond avec le
bail professionnel. Le bail professionnel, contrairement au bail commercial, est
strictement réservé à l’exercice d’une activité libérale. Aucune disposition légale d’ordre
public ne s’impose aux parties lors de l’exécution du bail professionnel hormis celle de
l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, qui concerne la durée du bail et le congé.
Le bail professionnel est réservé aux professions libérales, contrairement au bail
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commercial qui, dans la définition de l’article L.145-1, est réservé à l’exercice ou à
l’exploitation d’un fonds de commerce par un commerçant ou un artisan.
Les dispositions du Code de Commerce sont très contraignantes pour les parties. Elles
peuvent en attendant, recourir à des conventions dérogatoires : le bail de courte durée ou
la convention d’occupation précaire.
Le bail de courte durée concerne un locataire qui, par exemple, démarre son
exploitation et ne sait pas s’il va réussir ou non. Il peut demander la signature d’un bail
qui ne soit pas trop contraignant pour lui, mais qui ne peut excéder la durée de 24 mois.
Depuis la loi de modernisation de l’économie en date du 4 août 2008, il est possible
de signer plusieurs baux précaires mais toujours dans la limite de cette durée qui est
imposée par le Code de Commerce.
La convention d’occupation précaire est une création qui découle de la pratique ; elle
est validée par le législateur et la jurisprudence. Une mairie par exemple peut recourir à
ce type de convention en attendant la démolition effective d’un immeuble. Dans ce cas,
elle se caractérise par rapport aux baux précédemment cités par sa fragilité. Le locataire
ne bénéficie d’aucune protection par rapport aux autres baux.
La révision du loyer
Ce volet économique du bail commercial pose souvent beaucoup de questions entre le
bailleur et le locataire. C’est une source de litiges considérable. Dans la pratique, en
général, on confond révision et une indexation du bail.
La révision triennale
La révision du loyer résulte d’une disposition légale. Elle est imposée par les textes et
ne peut intervenir que trois ans après la signature du bail ou la dernière fixation
amiable ou judiciaire du loyer. C’est la raison pour laquelle dans la pratique, on parle de
révision triennale.
La révision n’est valable que pour l’avenir. Lorsque l’on demande la révision légale du
loyer, le nouveau loyer n’est applicable qu’à partir de la signification ou de l’envoi de
cette demande de révision.
L’indexation et le choix des indices
Contrairement à la révision, l’indexation résulte d’une clause contractuelle. Les
parties peuvent prévoir une indexation annuelle du loyer qui sera automatique.
Le choix des indices est laissé à la libre volonté des parties dans le bail commercial :
elles peuvent choisir soit l’indice du coût de la construction (actuellement utilisé à
100 %), soit le nouvel indice des loyers commerciaux qui est issu d’une initiative des
professionnels pour atténuer la hausse des dernières années de l’indice du coût de la
construction. Sa hausse est censée être moindre que celle du coût de la construction. Au
cours des deux dernières années et la tendance ne fait que s’affirmer, on a vu que
l’indice du coût de la construction augmentait moins vite que l’indice des loyers
commerciaux. Elles peuvent aussi choisir d’indexer le loyer sur le chiffre d’affaires du
locataire, tel que pratiqué dans les centres commerciaux.
Par ailleurs, si l’une ou l’autre des parties a omis d’indexer son loyer pendant plusieurs
années, elle peut très bien faire un rappel du différentiel ou du manque à gagner. La
demande de référentiel ne peut se faire que sur les cinq dernières années.
La cession du bail commercial
Un principe : la liberté de cession
Pendant l’exécution du bail commercial le preneur peut, pour n’importe quelle raison (par
exemple mettre un terme à son activité ou parce qu’il rencontre des difficultés), vouloir
céder son bail. Il peut recourir alors à ce qu’on appelle la cession du bail commercial.
Il convient d’analyser le droit au bail comme un droit. En d’autres termes, on emploie
souvent le terme de propriété commerciale; c’est un droit réel que détient le preneur. À
partir du moment où il a exploité son fonds, il a le droit de céder la créance qu’il détient
vis-à-vis du bailleur.
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Les clauses soumettant la cession à l'accord du bail
Le principe est la liberté de la cession du bail commercial. Mais dans la pratique, ce sont
toujours les exceptions qui confirment la règle. Les baux commerciaux contiennent
toujours des clauses qui restreignent le droit de la cession ou le conditionnent à
l’accord du bailleur, par exemple.
Pour que la cession du droit au bail soit valable, elle doit être signifiée au bailleur. La
personne qui achète le droit au bail a tout intérêt à vérifier le respect de cette
signification, puisqu’une cession de droit au bail non signifiée au bailleur est inopposable
à ce dernier. Par conséquent, elle peut demander l’expulsion pure et simple du
cessionnaire des lieux, par une simple ordonnance de référé.
Des clauses contractuelles peuvent soit interdire la cession du bail commercial, soit le
conditionner à l’accord du bailleur. Il faut faire la distinction entre ces deux types de
clauses :
• Les clauses qui interdisent purement et simplement la cession du droit
au bail. Des exceptions existent, mais je ne vais m’intéresser qu’à l’une d’entre elles.
C’est celle qui interdit la cession de droit au bail lors de la cession de son fonds de
commerce. Un fonds de commerce constitue un ensemble, composé par la clientèle, les
stocks de l’entreprise ses immobilisations et surtout le droit au bail. Les dispositions
d’ordre public du code de commerce stipulent que l’on ne peut interdire à un preneur de
vendre son droit au bail si cette cession entre dans le cadre de la cession de l’ensemble,
la cession du fonds de commerce. La cession de fonds de commerce doit respecter un
certain formalisme.
• Les clauses qui restreignent le droit de cession. Si on ne peut interdire au
locataire de céder son fonds de commerce, on peut néanmoins, et la jurisprudence a
admis la validité de certaines clauses, restreindre la liberté de la cession du fonds de
commerce. Parmi ces clauses, à titre d’exemple, on peut citer celles concernant les
formalités. Le contrat peut exiger que la cession se fasse sous la forme d’un acte
authentique, chez un notaire. Les communes bailleresses peuvent, outre leur droit de
préemption classique, prévoir une clause contractuelle de préemption. On peut aussi
conditionner la cession à l’agrément ou à l’accord du bailleur. Mais son refus ne doit
pas être abusif. La jurisprudence a toujours condamné les bailleurs qui pour des raisons
inconnues refusent systématiquement de donner l’agrément aux cessionnaires du
preneur lors de la cession de son fonds de commerce.
Questions des participants
Une participante
Dans le contrat de bail, est-il possible de prévoir des clauses interdisant la cession du
bail dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce ?
Fathi GRISSA
Non, pas du tout. Sur les clauses prohibitives de la cession du bail commercial, nous
avons d’autres exemples. Lors du départ à la retraite du preneur ou si le preneur
bénéficie d’une pension d’invalidité, les clauses prohibitives sont interdites lorsque la
cession du droit au bail se fait dans le cadre de la cession du fonds de commerce.
Certains bailleurs essayent de détourner cette interdiction, en incluant dans les baux des
clauses qui reviennent à interdire la cession du fonds de commerce.
Par exemple, si le bailleur indique que : « Le preneur n’a pas le droit de céder à tel, tel,
tel… », et si la liste des interdictions est très longue, elle en vient à empêcher la cession
du fonds de commerce purement et simplement. Ce genre de clauses a toujours été
sanctionné par les tribunaux.
Les clauses restrictives sont admises par les tribunaux. Les clauses prohibitives sont
sanctionnées par les tribunaux.
Un participant
Un détenteur d’un bail n’exploite quasiment plus son commerce, en raison de difficultés
de chiffre d’affaires. Il a l’intention de faire une cession de bail. Vous avez dit que la
collectivité pouvait imposer des clauses ou un droit de préemption. Lorsque ce locataire
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va faire sa cession de bail avec le futur repreneur, comment la collectivité peut-elle
intervenir au moment de la cession ? Est-ce que ce n’est pas un acte qui va se faire
uniquement entre le locataire actuel et le futur repreneur ?
Fathi GRISSA
Non. Deux hypothèses sont possibles. La personne compte céder son droit au bail. Dans
ce cas, on vérifie le bail. En général, soit une clause impose d’appeler le bailleur à la
cession, soit le locataire est tenu d’informer le bailleur. Il convient de vérifier auparavant
les clauses du bail. Ensuite, le preneur a intérêt à informer la commune de cette
cession. Le bailleur qui n’a pas été informé de cette cession peut, du jour au lendemain,
demander l’expulsion du cessionnaire. Cela peut se faire sur simple ordonnance de
référé. Le cessionnaire qui achète et n’a pas vérifié que la signification a été respectée
n’a aucun droit opposable vis-à-vis du bailleur.
Un participant
Il s’agit d’un commerce d’alimentation. Si demain, le locataire actuel cède son bail à un
cordonnier, celui-ci s’installera sur la commune.
Fathi GRISSA
Dans le contrat de bail, il est certainement précisé l’affectation des locaux (une
épicerie). Dans ce cas, il n’est possible de céder le droit au bail qu’à un épicier. Si on
veut que le cessionnaire exerce le métier de cordonnier dans ce local, il a tout intérêt à
demander ce que l’on appelle une « déspécialisation plénière» des lieux ; c’est à dire
l’exercice d’une activité autre que celle mentionnée dans le bail.
Un participant
Auprès de qui cette demande de déspécialisation doit-elle être effectuée ?
Fathi GRISSA
C’est auprès du bailleur. J’en profite pour présenter ce que l’on appelle la
déspécialisation plénière. L’exemple type est celui de l’épicerie. Dans le bail il est
indiqué « l’exercice de l’épicerie ou alimentation générale ». Dans ce cas, si le preneur
veut vendre à un boulanger par exemple, il va demander à son bailleur une autorisation
de « déspécialiser » les lieux. Le métier d’épicerie et celui de boulanger sont différents.
C’est ce que l’on appelle une déspécialisation plénière. Il s’agit d’un changement total de
l’exercice de l’activité.
Il peut s’agir aussi d’une « déspécialisation simple », concernant l’exercice d’activités
connexes. Par exemple, un boulanger peut demander au bailleur d’ajouter une activité
accessoire à son activité principale. Dans la pratique, en général, les bailleurs monnaient
toujours cette autorisation. Ils sont d’accord pour déspécialiser les lieux, mais demandent
une indemnité.
Le congé
On ne doit pas confondre le congé avec les pratiques en matière de baux d’habitation.
Le congé, en matière de bail commercial, ne signifie pas forcément la fin du bail
commercial. S’il peut mettre fin au bail existant, le congé peut contenir la proposition
d’un nouveau bail.
Le congé peut émaner du preneur ou du bailleur, avec une différence de taille en
matière de bail commercial.
A défaut de congé de l’une ou l’autre des parties, après les neuf ans, contrairement à un
bail d’habitation, le bail n’est pas tacitement reconduit pour la même durée. Après
l’expiration des neuf ans, le bail est reconduit pour une durée indéterminée.
Chacune des parties peut y mettre fin, en respectant un délai de préavis de six mois.
Le congé à l’initiative du locataire
Le preneur a la possibilité, selon les dispositions du Code de commerce, de donner
congé à chaque fin de période triennale, sauf clause contraire. Dans ce cas, le preneur
peut envoyer, par acte extra judiciaire, son congé à son bailleur. Les nouvelles règles
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imposent que ce congé soit donné pour le dernier jour du trimestre civil. Par exemple, si
un locataire veut mettre fin à son bail pour la période triennale qui arrive à échéance au
30 avril, il est obligé de rester dans les lieux ou de donner son congé pour le 30 juin. Il est
tenu d’occuper les lieux jusqu’au dernier jour du trimestre civil.
Le congé à l’initiative du bailleur.
C’est le cas le plus courant. Ce congé doit être notifié par acte extra judiciaire. Dans la
pratique la notification est généralement faite par un acte d’huissier. Dans certains cas, le
bailleur, se référant au bail d’habitation par exemple, notifie son congé par lettre
recommandée avec accusé de réception. Le congé dans ce cas est nul et non avenu. Le
locataire est censé ne jamais avoir reçu quoi que ce soit du bailleur.
Nous avons vu que le congé devait être signifié six mois avant la fin du bail, pour le
dernier jour du trimestre civil.
Le congé peut être contenir une offre ou un refus de renouvellement.
Pour le congé avec offre de renouvellement, la commune bailleresse envoie un congé
et propose de signer un nouveau bail. Ce congé met un terme au bail existant et un
nouveau bail doit être signé. Deux options s’offrent au bailleur :
•
Proposer un bail dans les mêmes conditions que le précédent,
• Proposer un bail avec de nouvelles conditions, généralement avec une
augmentation du loyer. Dans ce cas, un nouveau loyer va être proposé au preneur, qui a
plusieurs options. Celui-ci peut accepter le principe de renouvellement, mais refuser le
nouveau loyer. Dans ce cas, les parties sont obligées de s’adresser au préalable à la
commission départementale des loyers commerciaux, qui rend un avis concernant le
montant du nouveau loyer. L’une ou l’autre des parties, qui n’est pas d’accord avec cet
avis, doit dans ce cas saisir le juge.
L'indemnité d'éviction
Le bailleur dispose d’une autre option, à laquelle il doit réfléchir avant d’agir. C’est un
congé dans lequel il refuse purement et simplement le renouvellement du bail. Dans ce
cas, il peut demander à reprendre les lieux exploités. Mais il est redevable d’une
indemnisation que l’on appelle une indemnité d’éviction. Cette indemnisation du
locataire est d’un montant égal à la valeur de son fonds de commerce (l’estimation de sa
clientèle, le stock, le chiffre d’affaires). Des références fiscales estiment la valeur d’un
fonds de commerce : entre 30 et 200% du chiffre d’affaires annuel. Le bailleur doit
également payer au locataire les frais de déménagement et de réinstallation dans un
autre local.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier les possibilités qu’a le preneur de contester le congé du
bailleur. Dans ce cas, on entre dans une procédure interminable.
Questions des participants
Un participant
Le commerce d’épicerie est fermé depuis plus de six mois. Le locataire, en plus de cette
exploitation qu’il n’assure pas, a fait l’acquisition d’un camion avec lequel il fait des
tournées dans les villages. Aujourd’hui, le commerce d’alimentation de la commune est
rideaux baissés depuis six mois. Il se sert du fonds, des réfrigérateurs pour faire livrer de
la marchandise qu’il met dans son camion pour aller faire des livraisons à l’extérieur. Estce que ça entre dans le cadre d’un non-respect du contrat de bail ?
Fathi GRISSA
La commune peut saisir le juge parce qu’il s’agit d’une déspécialisation des lieux. Mais
cette question reste à l’interprétation souveraine du juge. Au vu des éléments que va
présenter la commune tels que vous venez de les décrire, le juge va dire s’il existe une
déspécialisation ou s’il s’agit de ce qu’on appelle l’exercice d’une « activité connexe » ou
pas. Il convient de vérifier auparavant si votre contrat interdit la déspécialisation des
lieux.
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Un participant
Le contrat stipule qu’il devra exclusivement être consacré par le preneur à l’exploitation
de son commerce d’épicerie. Quand il prend son camion pour faire des tournées, il fait de
l’épicerie. Il ne tourne même pas dans le village alors que son magasin est fermé.
Fathi GRISSA
C’est la raison pour laquelle je disais que c’est une question d’interprétation. La
commune peut invoquer cette déspécialisation contraire aux clauses du bail pour
demander la résiliation du bail.
Un participant
À partir d’un bail commercial existant de neuf ans, qui va être renouvelé à l’amiable, avec
le même preneur, est-il possible de le renouveler en trois baux commerciaux, du fait
de trois activités différentes que le preneur sous-loue, avec un contrat de location en
gérance et un contrat de location, plus une gestion directe par le preneur ?
Fathi GRISSA
Au préalable un congé doit être donné au locataire en place. Le congé met fin au bail
existant. La solution étant donné qu’il existe trois possibilités, c’est de résilier le bail
existant et signer un autre bail qui l’autorise à sous-louer son local, ou de signer trois
baux distincts, si trois preneurs différents sont intéressés.
Dans le cadre du renouvellement du bail, l’une ou l’autre des parties a-t-elle envoyé
congé, ou pas encore ?
Un participant
Non. Je n’ai pas donné congé, ni le preneur. Nous allons reconduire le bail à l’amiable.
Tout le monde est d’accord pour reconduire ce bail.
Fathi GRISSA
Avez-vous signé une convention pour le renouvellement de ce bail ?
Un participant
Je vais signer, puisqu’il arrive à expiration fin décembre, cette convention de
renouvellement de bail. Il n’existe qu’un bail. Il s’agit de la gestion d’une base de loisirs,
sur laquelle est situé un camping, une aire de pique-nique, une plage, un snack sur la
plage. Le bail est établi au nom d’une seule personne, propriétaire du fonds de
commerce. Nous sommes, en tant que communauté de communes, propriétaires des
infrastructures, terrains et bâtiments.
Le gestionnaire de ce bail exerce trois activités : une activité camping, dont il s’occupe
directement. Il sous-loue, dans le cadre d’une location-gérance, avec notre accord, la
partie aire de pique-nique, snack et il sous-loue une activité pêche à la mouche. Nous
n’avons qu’un interlocuteur.
Comme la communauté intervient toute l’année pour l’entretien qui nous incombe, et
ensuite parce qu’au niveau de la plage, du snack et de l’aire de pique-nique, du public
vient tout l’été, nous sommes très impliqués dans cette partie de gestion du site, en vertu
des clauses du bail. Par exemple, nous comptons deux maîtres nageurs, qui sont
recrutés tous les ans et payés par la communauté. Notre participation est active sur ce
site. Nous souhaiterions à l’occasion de renouvellement à avoir une prise plus directe sur
la partie snack-bar, parce que nous intervenons tous les jours pour le maintien du site, et
pour l’activité. Avec un bail pour chaque interlocuteur, ce sera plus simple.
Fathi GRISSA
Une petite précision. J’ai parlé auparavant du congé en matière de bail commercial. C’est
la raison pour laquelle ma première question est : est-ce que la commune a donné
congé ? Nous sommes dans un autre cadre, le cadre amiable. Quand on présente des
dispositions légales, elles s’imposent aux parties. Mais les parties, une fois le droit
acquis, ont la possibilité de signer d’autres conventions qui y dérogent.
Votre question est de savoir, puisque vous allez renouveler le bail, si vous avez la
possibilité de signer trois baux différents. Ma réponse est en deux parties :
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Si le preneur est d’accord sur le principe, vous allez devoir d’abord résilier le premier bail
et en signer un nouveau avec ce preneur pour ce qui est de l’activité de camping et
pique-nique. Ensuite, il convient de signer les deux autres baux avec deux intervenants
différents. Soit le preneur en place n’est pas d’accord avec votre proposition, la
communauté de communes étant actuellement généreuse quant aux clauses que vous
venez de citer. Dans ce cas, il faudra lui donner congé avec refus de renouvellement.
Malheureusement, on en revient à l’indemnité d’éviction. C’est à la communauté de
communes de lui donner congé.
Un participant
Oui. S’il refuse cet accord amiable avec deux autres baux. Il faut lui donner congé dans
ce cas, en respectant le préavis de six mois imposé par la loi.
Fathi GRISSA
Le préavis doit être donné selon les nouvelles règles pour le dernier jour du trimestre
civil. Ensuite, comme je l’ai dit auparavant, il faut réfléchir avant de donner congé sans
offre de renouvellement. Une indemnisation est due pour la propriété commerciale par la
communauté de communes à ce preneur. Elle est égale au prix de son fonds de
commerce et au prix de l’installation dans d’autres lieux.
S’il est d’accord pour la solution amiable, rien dans les textes ne s’oppose à la signature
de nouveaux contrats. On signe d’abord une convention à l’amiable par laquelle on met
fin au bail existant. Si aucun congé n’a été donné, le bail est reconduit pour une durée
indéterminée. Les parties signent une convention par laquelle elles mettent fin au bail
existant et selon laquelle le preneur accepte le principe de signer un seul bail ; et son
bailleur signe deux autres baux, avec deux intervenants différents.
Un participant
Pouvons-nous, en tant que communauté de communes, dissocier la location du fonds
de commerce de celle des murs ?
Fathi GRISSA
La location de fonds de commerce n’existe pas. Quand on parle en général de la location
des murs, il s’agit de l’exploitation d’un fonds de commerce à l’intérieur de ces murs. Le
fonds de commerce constitue un ensemble. En matière commerciale, on parle
généralement de la location des murs. C’est le cadre dans lequel va être exploité un
fonds de commerce.
Un participant
Autre cas de figure, est-ce que dans le cadre de ces trois activités dont nous avons parlé
plus haut, la communauté de communes peut faire trois locations de murs ou
d’infrastructures, et que le propriétaire du fonds de commerce sous-loue, en termes de
fonds de commerce, son activité aux deux autres intervenants ?
Fathi GRISSA
Il ne faut pas confondre deux choses. D’abord, on a un interlocuteur. S’il est d’accord sur
le principe de renouvellement, on peut dans ce cas imaginer toutes les solutions
possibles, dissocier camping, pique-nique, snack et pèche. Mais tant qu’il n’est pas
d’accord sur le principe, la communauté de communes n’a qu’une marge de manœuvre
réduite.
S’il est d’accord, toute convention à l’amiable, une fois que son droit est acquis au
renouvellement, est possible. On établit un bail pour lui, pour la gestion de son aire de
loisirs, le camping, le pique-nique ; c’est un bail dans lequel il continue à exploiter son
fonds. Par la suite, un autre bail pour le snack… Toutes les possibilités sont offertes à la
communauté de communes, du moment que le preneur en place est d’accord.
Un participant
Quels sont les risques pour l’exploitant en fin de bail en cas de changement de
municipalité ?
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Fathi GRISSA
Le changement de statut du bailleur en cours de bail n’a aucun effet juridique sur le bail.
Celui-ci reste applicable entre les parties dans toutes ses dispositions. Les modifications
sont possibles au renouvellement du bail.
Un participant
Peut-on expulser un gérant en raison de la non-exploitation de son magasin ?
Fathi GRISSA
La réponse est négative. La Cour de cassation l’a confirmé très récemment dans un
arrêt en date du 18 juin 2009. Il est indiqué que la non-exploitation du fonds ne peut
justifier une résiliation anticipée du bail. Ce n’est pas parce qu’un gérant n’exploite pas
son magasin qu’il est possible de demander au juge de l’expulser. L’expulsion ne peut
être demandée qu’en cas de non-exécution par le locataire de ses obligations. Ce peut
être le non-paiement du loyer, par exemple.
Cependant Il est possible de demander au juge l’expulsion du preneur si une clause du
bail le prévoit. Il est possible de prévoir dans le bail que, dans le cas de la nonexploitation d’un magasin ou d’un fonds de commerce par le preneur, le bailleur peut
demander en justice la résiliation du bail et/ou l’expulsion de l’exploitant.
En guise de conclusion
Je voudrais attirer l’attention des mairies sur le besoin d’une extrême prudence lors de
la signature du bail commercial. Nous n’avons pas abordé ce thème parce que lors de
la signature du bail, soit on a un preneur qui cherche à tout prix des locaux pour exploiter
son fonds ; et dans ce cas, il signe sans regarder. Soit on a un bailleur qui cherche à tout
prix, pour améliorer le rendement de ses biens immobiliers, un locataire, et il signe dans
n’importe quelles conditions.
Hormis les dispositions d’ordre public qui s’imposent aux parties pour la révision du loyer,
pour le congé, j’attire l’attention sur les charges et leur répartition dans le contrat de
bail. On peut mettre toutes les charges, dans la limite du raisonnable, à la charge du
preneur et se contenter de ce que l’on appelle les « gros travaux » de l’article 606 du
Code civil.
Je voudrais également rappeler la liberté et la marge de manœuvre qui est laissée
aux bailleurs.
Certaines questions posées par les participants renvoient à des situations très particulières, qui
nécessitent une réflexion plus approfondie qui dépasse le cadre de ces réunions.
Afin d’obtenir la meilleure réponse possible :
Contactez le service de renseignements téléphoniques de Mairie-conseils :
Par téléphone au 02 38 79 97 97.
Par mail sur le site Internet www.mairieconseils.net à la rubrique Service de renseignements
téléphoniques : « vos questions par mail ».
Vous pouvez également consulter la rubrique « Vos questions, nos réponses ».
Dans le cadre des missions d’intérêt général de la Caisse des Dépôts, ce service est accessible
gratuitement à toutes les intercommunalités, quelle que soit leur taille et leur type, ainsi qu’aux
communes de moins de 3 500 habitants.
N’hésitez pas à l’utiliser
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