A1. 10 La suppression du poste de gardien

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Suppression du poste de gardien
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Pourquoi supprimer ?
Avantages et inconvénients ?
Quelles économies ?
Cadre légal et réglementaire
Réduction n’est pas suppression
Si le poste est occupé ?
Quelle stratégie ?
Comment supprimer ?
Questions… et réponses
2
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Pourquoi vouloir supprimer le poste de gardien ?
• Importance du poste
– Souvent le second poste après le chauffage et toujours le premier poste
des abus et/ou erreurs.
– Frais indirects : remplacements par entreprise, appels à des entreprises
pour des tâches relevant ou pouvant relever du personnel, produits,
matériels, fournitures, eau, gaz, électricité, chauffage, eau chaude, impôts
de la loge.
• Service rendu non satisfaisant ou insuffisant
• Opportunité
– Départ du gardien (retraite, démission, licenciement…)
3
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Avantages et inconvénients de la suppression
• Avantages
–
–
–
–
Économie immédiate de la masse salariale et des frais indirects
Vente de l’appartement de fonction / loge (ou location)
Fin des sujétions de l’employeur
Souplesse contractuelle des entreprises de nettoyage
• Inconvénients
–
–
–
–
–
Réticences de ceux bénéficiant de services personnels
Réticences de ceux qui croient à la présence vigilante
Nécessité de trouver l’entreprise de bon rapport qualité / prix
Absence d’accueil des intervenants extérieurs
Problèmes si embauche d’employé(s) d’immeuble
4
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Économies liées à la suppression
• Le remplacement d’un gardien par une entreprise ou du personnel à
qui il sera demandé les tâches nécessaires (cahier des charges à
établir) permet une économie substantielle
• L’économie se calcule au cas par cas mais peut atteindre entre le tiers
et la moitié du poste complet
• La vente de l’appartement de fonction / loge va apporter une recette
très importante
• La vente de l’appartement de fonction / loge va générer un
copropriétaire supplémentaire pour participer aux charges
5
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Cadre légal de la suppression
• Loi (art. 26d loi du 10 juillet 1965 après la loi ALUR)
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les
deux tiers des voix les décisions concernant :
– La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du
logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au
syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même
assemblée générale.
– Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression
du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou
aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste
de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge
ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées
qu'à l'unanimité.
6
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Cadre réglementaire de la suppression
• Règlement (art. 31 décret du 17 mars 1967)
– Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe
les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en
vigueur.
– L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie
des emplois.
7
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Cas particulier de la réduction du poste
• Article 31 du décret du 17 mars 1967
– L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie
des emplois.
• Article 24 de la loi du 10 juillet 1965
– Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix
exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est
autrement ordonné par la loi.
• Conséquence
– La réduction du poste de gardiennage est un acte de gestion relevant de la
simple majorité de l’article 24.
– Il convient cependant de vérifier le règlement de copropriété.
– Seule la suppression (définitive) relève de la double majorité de l’article 26.
8
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Supprimer un poste occupé
• Démission
– Interdiction de « pousser » à la démission (harcèlement)
• Retraite
– À l’initiative du salarié : à partir de 60 ans (62 ans)
– À l’initiative de l’employeur : pas avant 70 ans (questionnement annuel à
partir de 65 ans)
– Indemnité de départ (2 400 € / mois + ancienneté => 20 000 €)
• Licenciement, rupture, transaction
– Motif personnel justifié (cause réelle et sérieuse)
– Motif économique commence à être reconnu (CA Versailles) mais
prudence recommandée
– Inaptitude médicale (médecin du travail) sans reclassement
– Difficile si arrêt accident (maladie) du travail (rupture conventionnelle)
– Nécessite une embauche si désorganisation due à maladie
9
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Stratégie à mettre en place
• Attendre le départ du gardien
• Mettre en place une entreprise de nettoyage sur appel d’offres réalisé
par le conseil syndical (qui sait ce qu’il faut à « sa » copropriété)
• Conserver cette solution transitoire quelques mois
• Proposer à l’assemblée générale la suppression du poste de gardien (et
la vente de la « loge ») avec un bilan à présenter
10
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Résolutions en assemblée générale
• Suppression du poste
– Considérer la vacation du poste et sa durée
– Indiquer le souci économique et la non-justification du poste
– Décider la suppression (et la vente de la « loge »)
• Remplacement
– Décider de contracter avec une entreprise à partir de devis
– OU décider l’embauche d’un employé d’immeuble (préciser la catégorie, le
coefficient et le nombre d’heures mensuel)
– Distribution du courrier
– Décider de la pose de boîtes aux lettres
– Droit du locataire d’exiger une boîte aux lettres
…/…
11
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Résolutions en assemblée générale (suite)
• Vente de l’appartement de fonction / loge
–
–
–
–
–
–
–
Consistance de la vente et prix de vente minimum
Mandatement du syndic pour vendre
Honoraires du syndic
Honoraires d’un éventuel intermédiaire (agent immobilier)
Coût de la remise en état de vente
Coût des diagnostics
Répartition du prix de vente
• Modification du règlement de copropriété
– Reprendre les articles et en proposer la modification
– Intégrer la création d’un nouveau lot (et annexes)
– Frais (notaire) pour le dépôt du modificatif
Les résolutions peuvent s’échelonner dans le temps
12
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Questions sur la suppression du poste de gardien
• Que peut apporter l’ARC ?
– Les conseils de ses juristes
– L’expertise de ses contrôleurs de comptes et de gestion spécialisés dans les
questions de personnel
• Qu’est-ce que la destination d’un immeuble ?
– Pas de définition légale
– Notion subjective
– C’est l’usage qui doit en être fait selon les indications du règlement de
copropriété, souvent par déductions…
– Sauf pour des immeubles de très grand standing où le service de
gardiennage apparaît nécessaire, il a été jugé que si les services de
remplacement sont équivalents, sa suppression peut être décidée
13
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
Questions sur la suppression du poste de gardien
Peut-on « geler » le poste de gardien ?
–
–
–
–
Il s’agit de ne pas activer le poste, qui reste vacant, en solution transitoire
Seule la suppression relève de la majorité de l’article 26
Le « gel » est donc un simple acte de gestion, réversible
Ce caractère provisoire doit être précisé dans la décision de l’assemblée
générale qui décide le « gel » du poste en recourant par exemple à une
société de nettoyage
14
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
15