Marché de l`immobilier de bu

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Marché de
l’immobilier de bureau de Cologne
Octobre 2013
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2013
Marché de l’immobilier de bureau de Cologne
Octobre 2013
Forte dynamique du chiffre d’affaires Loyers en hausse
Le marché de l’immobilier de bureau de Cologne a été marqué cette
année encore par un taux élevé de locations de petites et moyennes
surfaces. Le chiffre d’affaires de surfaces immobilières réalisé au cours
des trois premiers trimestres compte 210 000 mètres carrés et laisse
apparaître comme réaliste une performance d’environ 270 000 mètres
carrés sur l’année. Le contrat le plus important, portant sur 21 400 mètres carrés, est à ce jour la location de l’immeuble «Neue Direktion
Köln», actuellement en construction, à l’Agence Européenne de la Sécurité Aérienne (EASA).
Marché de l’immobilier de bureau de Cologne –
Chiffres clés de l’évolution et prévisions 2009 à 2013
Evo-
Année
2009
2010
2011
2012
Salariés assurés
sociaux -en milliers
de personnes*
460
463
475
485
495
Taux de chômage *
10,6
9,9
9,6
9,7
9,3
CA en milliers
en milliers de m²
230
230
330
270
270
Volume total en
millions de m²
7,4
7,5
7,5
7,6
7,6
Surfaces vacantes
en milliers de m²
600
600
580
580
560
Taux de
vacance en %
8,1
8,0
7,7
7,6
7,4
Loyer plafond
en €/m²
21,00
21,00
21,00
21,00
21,25
Loyer moyen
en €/m²
10,88
10,78
11,23
11,37
11,70
260
60
60
80
60
Nouvelles constructions en milliers de
m²
lution
Greif & Contzen Research, Cologne, octobre 2013 ; rem. :* au 30 juin
2
2013
Tendance
Octobre 2013
Volume conséquent de locations en centre ville
L’essentiel du chiffre d’affaires locatif est constitué une fois encore en
2013 par un grand nombre de contrats de location de petites surfaces
réparties sur tout le territoire de la ville. Les segments de marché affichant le chiffre d’affaires le plus élevé sont les boulevards périphériques
de Cologne, avec env. 14 % de l'ensemble du chiffre d'affaires et les
bords du Rhin Nord avec env. 12 %. Près de 50 % du volume des locations a été traité dans les segments de marché du centre ville de Cologne. Ceci tient aux projets immobiliers tels que la «Neue Direktion Köln»,
le «Campus West» sur les bords du Rhin Sud et le «Torhaus» à Deutz
qui ont permis l’aménagement de nouveaux espaces de bureaux dans
les emplacements correspondants.
Chiffre d’affaires de l’immobilier de bureau (en m²)
Evolution et prévisions 2004 à 2013
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2004 20 05
2006 20 07
2008 20 09
201 0 20 11
2012 2 013
Greif & Contzen Research, octobre 2013
Sélection de volumes traités conséquents jusqu’au 30 septembre 2013
Utilisateur (emplacement)
Surfaces de bureaux (m²)
EASA (bords du Rhin Nord)
confidentiel (bords du Rhin Sud)
Direct 4U - Germanwings (Gremberghoven)
Just Fit (centre ville Nord)
Volvo Allemagne (Deutz)
confidentiel (bords du Rhin Sud)
Université de Cologne (Cologne-Sud)
3
21.400
7.000
6.000
4.500
4.100
4.000
3.179
Octobre 2013
Viennent s’ajouter aux nouvelles locations des contrats de renouvellement de bail importants. C’est ainsi que la société de gestion du parc des
expositions Koelnmesse a renouvelé son contrat de location portant sur
plus de 15 800 mètres carrés à Deutz. Dans le quartier des banques, une
entreprise du groupe Axa s’est assuré 5 900 mètres carrés.
Hausse du loyer moyen et du loyer plafond
Le loyer moyen enregistre une nouvelle augmentation et se situe actuellement autour de 11,70 euros le mètre carré, soit une hausse d’env.
2,9 % par rapport aux chiffres de 2012. La moyenne pondérée avec la
surface louée respective est de 12,77 euros le mètre carré et s’avère
ainsi nettement plus élevée que l’année précédente (10,77 euros). Le
loyer plafond enregistre une hausse de près de 1 % et atteint 21,25 euros le mètre carré. L’évolution actuelle des loyers est marquée par une
offre comparativement restreinte de surfaces locatives neuves attrayantes et proches du centre ville, et par une demande constante.
Loyers plafonds et loyers moyens (€/m²)
Evolution de 2004 à 2013
24 €
20 €
16 €
12 €
8€
4€
0€
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Cologne présente un niveau de loyer modéré mais constant, tant en
comparaison avec les 7 places fortes de l’immobilier de bureau allemandes que par rapport aux autres grandes villes situées aux alentours de la
métropole rhénane.
4
Octobre 2013
Loyers plafonds des places fortes de l’immobilier de bureau allemandes
en 2013 (€/m²)
Francfort 36,50
Munich 31,70
Düsseldorf 26,90
Hambourg 23,80
Berlin 22,00
Cologne 21,25
Stuttgart 19,60
0€
5€
10 €
15 €
20 €
25 €
30 €
35 €
40 €
Source : gif e.V ; Greif & Contzen Research ; divers rapports de marché, octobre 2013
Ville d’un million d’habitants, Cologne offre à la fois des infrastructures,
une vie culturelle et une qualité de vie qui attirent les salariés bien formés. Ces facteurs assurent un bon rapport qualité-prix et renforcent le
caractère attrayant de la ville, comme le montrent le projet de réimplantation de Volvo Allemagne à Deutz et la décision de Germanwings de
construire un nouvel immeuble à Cologne, de même que l’inauguration
récente du siège de Peugeot-Citroën à Gremberghoven et l’installation
de LANXESS, entreprise cotée au DAX, dans le complexe «LANXESS
TOWER».
Loyers plafonds des grandes villes situées aux alentours de Cologne en
2013 (€/m²)
Luxembourg 40,70
Francfort 36,50
Amsterdam 28,20
Düsseldorf 26,90
Bruxelles 23,60
Cologne 21,25
Rotterdam 17,10
Bonn 16,50
Essen 13,70
Dortmund 13,30
0€
10 €
20 €
30 €
40 €
50 €
Source : gif e.V ; Greif & Contzen Research ; divers rapports de marché, octobre 2013
5
Octobre 2013
Baisse des surfaces vacantes
Le montant des surfaces de bureaux vacantes est actuellement de
l’ordre de 560 000 mètres carrés et donc inférieur d’env. 20 000 mètres
carrés aux chiffres de l'année précédente. Sur un volume de surfaces
d'environ 7,6 millions de mètres carrés, le taux de vacance se situe ainsi
à un taux modéré de 7,4 %. Compte tenu de l’offre réduite de surfaces
dans des constructions neuves et dans l’hypothèse d’une demande
constante, on peut escompter une légère baisse du taux de vacance au
cours des prochains mois.
Taux de vacance des surfaces de bureaux
Evolution et prévisions de 2004 à 2013
10,0%
9,5%
9,0%
8,5%
8,0%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
8,6%
8,2%
8,3%
8,1% 8,0%
8,0%
7,6%
7,7%
7,6%
7,4%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Volume faible de surfaces dans des constructions neuves, nombre
important d’espaces occupés par leur propriétaire et préloués
Env. 60 000 mètres carrés d’espaces de bureaux neufs seront en tout
achevés en 2013. On peut actuellement estimer que l’évolution sera
d’un ordre similaire en 2014. A l’exception d’une légère augmentation
des constructions neuves en 2012, on constate ainsi globalement une
stagnation à un niveau bas depuis 2010. S’y ajoute le fait qu’environ la
moitié des surfaces des constructions neuves réalisées en 2013 sont
destinées à être occupées par leurs propriétaires – ceci vaut notamment
pour l’Université (nouvelles réalisations du «Cecad Cologne» et du und
«Studierenden-Service-Center»). Si l’on tient également compte des
6
Octobre 2013
contrats de location déjà conclus à ce jour durant la phase de construction, moins d’un tiers des nouvelles constructions de cette année sont
actuellement encore à louer. L’offre de surfaces neuves est ainsi nettement limitée.
Si le volume de constructions neuves qui s’annonce pour 2015 est nettement supérieur à 100 000 mètres carrés, plus de 60 000 mètres carrés
seront toutefois destinés à satisfaire les propres besoins des proprietaires. Ceci est dû pour une part déterminante à la nouvelle réalisation de la
société RheinEnergie AG. La hausse des loyers, la constance de la demande et le volume réduit de constructions neuves recèlent des opportunités manifestes pour les promoteurs, y compris pour des opérations
spéculatives.
Kaiser-Wilhelm-Ring 17-21, IS-Institut für Stadtentwicklung
Constructions de bureaux achevées (en m²)
Evolution et prévisions de 2005 à 2014
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
7
Octobre 2013
Activités de construction majeures en cours en 2013
Nouvelles
Réalisation / Emplacement
construc-
Surface locative (m²)
tions
Gerling Quartier (centre ville Nord)
2014 / 2015 env. 45.000
RheinEnergie AG (Cologne Nord)
2015
env. 45.000
Neue Direktion (bords du Rhin Nord)
2016
env. 21.400
Campus West (bords du Rhin Sud)
2015
env. 16.500
Studierenden-Service-Center (Innere Kanalstr.)
2013
env. 12.500
KölnCubus (Kalk)
2014
env. 10.700
Torhaus (Deutz)
2014
env. 10.600
PSA Peugeot-Citroën (Gremberghoven)
2013
env. 8.000
DOCK 6 – 10, Baufeld 4 (port Rheinauhafen)
2013
env. 4.200
Les nouveaux projets immobiliers actuellement sur le point de démarrer
sont le «Gürzenich-Quartier», le complexe «Coeur Cologne» sur la Breslauer Platz et le «GH88» sur les bords du Rhin Sud.
Neue Direktion Köln © Hochtief
GH88 © Groupe ABG
8
Octobre 2013
Projets immobiliers d’envergure
La transformation de l’ancienne «Direction Royale des Chemins de Fer»
en «Neue Direktion Köln» a suscité une attention particulière en 2013,
l’immeuble étant déjà intégralement loué à l’EASA. Mais le bâtiment luimême et sa façade néoclassique derrière laquelle des bureaux ultramodernes sont en cours d’aménagement donnent une nouvelle allure aux
bords du Rhin Nord.
De nouveaux espaces de bureaux seront mis sur le marché dans les
prochains mois à un autre endroit des bords du Rhin, au terme de la
construction du «DOCK 6 -10». Ce projet sera réalisé cette année sur le
dernier terrain encore non bâti du port Rheinauhafen, à proximité du port
de plaisance et de l’immeuble «Kranhaus Nord». Outre 15 appartements
en copropriété, ce sont env. 4 200 mètres carrés de surfaces de bureaux
qui vont voir le jour.
Dock 6-10 © Moderne Stadt
MesseCity © Strabag / ECE
Au Nord-Ouest, entre Heumarkt et Neumarkt, la réalisation du GürzenichQuartier a commencé sur la Augustinerstrasse. Ce complexe comptera
env. 10 000 mètres carrés de surfaces de bureaux en centre ville qui
seront prêts à être occupés en 2015.
Le projet sans doute le plus important du marché de l’immobilier de Cologne est la «MesseCity» avec ses quelque 140 000 mètres carrés. Elle
sera construite entre la gare de Deutz et le parc des expositions et inclura entre autres des lieux culturels, des restaurants et des commerces.
Après l’implantation de grandes entreprises comme LANXESS, RTL et
Talanx (HDI Gerling) à proximité directe, la «MesseCity» devrait permettre la conclusion de nouveaux contrats de location de grandes superficies
dans le quartier de Deutz. L’achèvement de cette réalisation est prévu
pour 2016.
9
Octobre 2013
Emplacements de bureaux dynamiques
C’est dans le segment de marché de Cologne-Deutz que la dynamique
de marché s’est révélée la plus forte au cours des années passées. Dans
l’estimation de la dynamique de marché à partir du rapport entre chiffre
d’affaires locatif, offre de surfaces immobilières, loyer moyen et taux de
chiffre d’affaires, le quartier de Deutz occupe de loin la première place. Y
ont notamment contribué des projets de grande envergure tels que la
«Rheinparkmetropole», l’immeuble «KölnTriangle» et le complexe
«LANXESS Tower». Les emplacements de bureaux des bords du Rhin, le
MediaPark, les boulevards périphériques de Cologne et le port gagnent
en importance cette année.
Le port Rheinauhafen, Deutz, le MediaPark, le quartier des banques et
les bords du Rhin Nord sont les emplacements de bureaux qui affichent
actuellement le prix moyen des loyers le plus élevé, sachant que ces
indications se réfèrent aux loyers sans charges nets nominaux par mètre
carré de surface louable par mois en euros. Il arrive toutefois que des
loyers plus élevés ou plus bas soient convenus dans certains cas.
Le chiffre d’affaires locatif moyen maximum réalisé dans l’immobilier de
bureau au cours des cinq dernières années l’a été au centre ville Nord,
suivi de Deutz et du port Rheinauhafen.
Les quartiers des boulevards périphériques de Cologne, de Cologne Sud
et d’Ossendorf sont en tête pour le volume de surfaces vacantes. Sont
comptés comme surfaces vacantes les bureaux dont la construction est
achevée et qui ne sont pas occupables sous trois mois. C’est à Deutz, au
centre ville Nord et sur les boulevards périphériques que l’offre de surfaces immobilières (comprenant les surfaces vacantes, les surfaces en
construction et une partie des surfaces réalisées dans le cadre de projets) est la plus grande.
Les chiffres des différents emplacements sont présentés dans le tableau
suivant et dans la carte des emplacements de bureaux en annexe.
10
Octobre 2013
Vue d’ensemble des segments de marché
Bureaux
Volume de Surfaces
surfaces* vacantes
(m²)
Centre ville
Quartier des banques
MediaPark
Port Rheinauhafen
Boulevards périphéri-
(m²)
Ø CA annuel** (m²)
Deutz
Centre ville Nord
Centre ville Sud
Bords du Rhin Nord
Bords du Rhin Sud
11.000
22.000
15.000
83.000
174.000
111.000
11.000
5.000
31.000
11.000
22.000
11.000
69.000
32.000
39.000
11.000
5.000
16.000
14.000
11.000
14.000
18.000
19.000
27.000
9.000
4.000
6.000
Sous-total
463.000
216.000
122.000
4.000
50.000
62.000
47.000
14.000
25.000
27.000
63.000
4.000
42.000
32.000
47.000
8.000
20.000
27.000
63.000
6.000
15.000
12.000
14.000
5.000
15.000
10.000
19.000
292.000
243.000
96.000
34.000
34.000
50.000
34.000
34.000
33.000
17.000
8.000
13.000
118.000
101.000
38.000
873.000
560.000
256.000
Rive gauche du Rhin
Innere Kanalstrasse
Ehrenfeld
Braunsfeld
Ossendorf
Aachener Strasse
Cologne Nord
Cologne Ouest
Cologne Sud
Sous-total
Rive droite du Rhin
Gremberghoven
Mülheim
Cologne Est
Sous-total
Total
*
Prix moyen
des loyers***
(€/m²)
13 – 17
14 – 18
15 – 19
12 – 16
11 – 19
12 – 16
11 – 15
12 – 18
12 – 16
9 – 12
7 – 10
8 – 11
7 – 10
9 – 12
6 – 10
8 – 12
8 – 12
7 – 10
8 – 12
6 – 10
Le volume des surfaces comprend les surfaces vacantes, les surfaces en construction
et une partie des surfaces réalisées dans le cadre de projets.
** Est indiquée la moyenne des cinq dernières années.
*** Dans certains cas, les loyers fixés peuvent être nettement plus bas ou plus élevés.
11
Octobre 2013
Combinaison stable de secteurs d’activité
La combinaison de secteurs d’activité s’est avérée de nouveau globalement hétérogène et équilibrée au cours des trois premiers trimestres.
C’est principalement au nombre réduit de contrats de location portant sur
des espaces de bureaux de plus de 2.000 mètres carrés qu’est due cette
répartition entre les secteurs d’activité.
Chiffre d’affaires des surfaces de bureaux par secteur d’activité jusqu’au 30 septembre 2013
Assurances
3%
Informatique
Immobilier
3%
Finances
1%
Bâtiment
Administrations
0,4%
18%
4,5%
Commerce
Médias
5%
14%
Transport
5%
Education
6,5%
Industrie,
production
8%
Conseil
Services
Santé
10%
10%
12
11,5%
Octobre 2013
La tendance à la progression de l’emploi ne ralentit pas
Köln connaît depuis plusieurs années une augmentation notoire de
l’emploi. Fin 2012, la ville comptait env. 495 000 salariés assurés sociaux. Le taux de chômage est passé de 10,6 % à 9,3 % entre le 30 juin
2009 et le 30 juin 2013. Les prévisions économiques et les enquêtes
récentes auprès des entreprises locales parlent elles aussi en faveur de
la poursuite de cette tendance à la hausse.
Employés assurés sociaux à Cologne
Evolution et estimation de 2004 à 2013
500.000
490.000
480.000
470.000
460.000
450.000
440.000
430.000
420.000
410.000
400.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Source : Base de données du Land NRW, estimation de G&C Research, données au 30/06.
13
Octobre 2013
Attentes positives des PME locales
Selon l’enquête d’été de la CCI de Cologne, les petites et moyennes
entreprises affichent une confiance croissante quant à leurs attentes par
rapport à la fin de l’année 2012/2013. Une amélioration significative s'est
fait sentir dans les entreprises locales des secteurs secondaire et tertiaire. Le marché de l’immobilier de bureau de Cologne étant traditionnellement porté par les locations de petites surfaces de ces groupes
d’utilisateurs, on peut continuer d’escompter une demande d’espaces de
bureaux stable, voire même croissante.
Croissance économique en 2013
Les prévisions des instituts de recherche économique identifient une
croissance de 0,3 à 0,4 & du produit intérieur brut allemand pour l’année
2013 (données de l’été 2013). Cette croissance sera, selon toute probabilité, inférieure à ce qui avait été supposé en début d’année, mais elle
restera néanmoins nettement plus forte que dans l’ensemble de la zone
euro où l’on escompte un recul de -0,4 à -0,6 %.
Les économistes sont toutefois nettement plus optimistes pour l’année
2014. Ils escomptent une augmentation de 1,3 à 2,1 % du produit intérieur brut pour l’Allemagne et de 0,7 à 1,1 % pour la zone euro. Si la
fourchette de ces précisions reste encore large, on peut néanmoins
s’attendre pour l’avenir immédiat, dans le cadre de la reprise générale de
la conjoncture, à ce que le marché de l’immobilier de Cologne bénéficie
d’une nouvelle impulsion de la demande.
14
Octobre 2013
Pour toute question, veuillez vous adresser à :
Florian Schmidt
Responsable du département Location d’espaces de bureaux
GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH
Pferdmengesstraße 42, 50968 Köln
Téléphone: (0221) 93 77 93 - 340
Télécopie: (0221) 93 77 93 - 383
www.greif-contzen.de
E-Mail : [email protected]
Frank Pönisch
Gérant
GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbH
Pferdmengesstraße 42, 50968 Köln
Téléphone: (0221) 93 77 93 - 265
Télécopie: (0221) 93 77 93 - 77
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E-Mail : [email protected]
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