Synthese-Investissement

Novembre 2007
L’investissement immobilier
dans le Val-de-Marne
Poids dans
l'Ile-de-France
Constat, les tendances
observées en 2005
se confirment :
choix d'allocation des
investisseurs en faveur des
bureaux, tendance à la baisse
des taux de vacance, hausse
des valeurs, performances du
marché qui placent
le Val-de-Marne en bonne
position au sein du classement
des départements franciliens.
L'étude a été menée en
partenariat avec IPD. La base
de données sur l'immobilier
d'investissement détenu par les
investisseurs institutionnels
en France est constituée de
plus de 7 500 actifs pour une
valeur totale de 99,6 milliards
d'euros, représentant 59% du
patrimoine des investisseurs
institutionnels immobiliers
Entre 2000 et 2006, le bureau est demeuré
le produit le plus recherché par les
investisseurs composant le panel IPD
avec 54% des engagements en 2006.
Cependant, alors que le poids des actifs
tertiaires est resté stable depuis 2000, les
commerces totalisaient en 2006 19% des
investissements contre 10% en 2005.
Dans le même temps, les actifs
résidentiels enregistraient un net repli :
16% en 2006 contre 29% en 2000.
Caractéristiques du marché de
l'investissement en Val-de-Marne
Le marché de l’immobilier de bureaux du
Val-de-Marne se caractérise par un taux
de vacance moyen légèrement supérieur à
celui enregistré en Ile-de-France.
Les valeurs locatives continuent de
progresser pour le bureau : +3,4% fin
2006 contre +2,3% fin 2005.
Cette hausse est le reflet de la progression
enregistrée à l'échelle francilienne :
+4,2% après avoir connu une baisse de
1,1% en 2005.
Sur le marché de l'investissement
immobilier commercial, les valeurs
locatives ont subi dans le département
une pression à la hausse plus forte
qu'en Ile-de-France, +8,5% en 2006
contre 2,8%.
Choix d’allocation : des tendances de fond qui se confirment
en Ile-de-France
Industriel 100 %
4%
Commerces 90 %
10%
80 %
Industriel
7%
Commerces
19%
70 %
60 %
Bureaux
54 %
Bureaux
54 %
50 %
40 %
30 %
Habitations
29 %
Habitations
16 %
20 %
10 %
0%
Déc
2000
Déc
2001
Habitations Paris
Bureaux autres
Usage mixte et autres
Déc
2002
Déc
2003
Déc
2004
Habitations autres
Commerces
Déc
2005
Déc
2006
Bureaux Paris
Industriels
Source : Odime94 - IPD
Pour la seconde année,
l'ODIME-94 et l'Agence de
développement du Val-de-Marne
réalisent une étude
sur le marché de
l'investissement immobilier
dans le Val-de-Marne.
Malgré la remontée des taux d'intérêt,
l'investissement en immobilier
d'entreprise en Ile-de-France, à fin 2006,
continue d'attirer les investisseurs et reste
le moteur du marché français. Le bureau
demeure le produit le plus recherché. Les
analyses menées sur la base de données
IPD en France montrent que la valeur
vénale des bureaux en Ile-de-France
détenue par les investisseurs
institutionnels a progressé de près de 34%
entre 2005 et 2006. La valeur vénale des
bureaux val-de-marnais à la fin de l'année
2006 représente 4% de la part régionale
(contre 3,5% en 2005).
Choix d'allocation :
des tendances de
fonds qui se
confirment
e-Marne en Val-de-Marne en Val-de-Marne en Val-de-Marne
Les caractéristiques du marché de l'investissement
l'investissement
immobilier
en Val-de-Marne
immobilier en Val-de-Marne
Un taux de vacance en baisse
Des valeurs locatives faibles
mais en progression
En 2006, d'après la base de donnée IPD, l'un
des faits marquants du marché de
l'immobilier d'investissement val-demarnais est la baisse des taux de vacance
(en surface au 31/12) : pour les bureaux,
elle est de 11,4% à fin 2006 (contre 12,3% à
fin 2005) et pour le secteur industriel elle
est de 9,8% (contre 14% un an auparavant).
Au sein du parc des investisseurs, la
vacance val-de-marnaise pour les bureaux
est légèrement supérieure à l'ensemble de
l'Ile-de-France (11,4% contre 10,7%) alors
qu'elle est plus faible pour les actifs
industriels (9,8% contre 12%).
D'après la base IPD, les valeurs locatives
sont relativement homogènes sur
l'ensemble du Val-de-Marne, qu'il s'agisse
des bureaux ou locaux d'activités.
Ces valeurs pour les bureaux sont plus
faibles qu'au niveau régional, même si elles
ont augmenté de 3,4%. Ainsi le loyer
moyen pour les bureaux est de 178€ le m²
dans le Val-de-Marne contre 243€ le m² en
Seine-Saint-Denis et 331€ le m² dans les
Hauts-de-Seine.
Distribution des valeurs
locatives de marché (€/m²)
600
800
1 000
0
2
4
6
8
10
12
Vacance en Ile-de-France en %
Commerce
Bureau
Industriel
Résidentiel
Pour les bureaux, une forte disparité peut
être observée à l'échelle départementale.
D'après l'échantillon analysé par IPD,
les communes de Vincennes et de
Fontenay-sous-Bois présentent un taux de
vacance très faible (moins de 2%) tandis
que la commune d'Arcueil présente un taux
de vacance de 26%. Si ce dernier est en
partie lié à la mise sur le marché en 2006
d'importantes opérations tertiaires neuves,
notamment dans le quartier de la Vache
Noire, le faible taux de vacance constaté à
Vincennes et Fontenay-sous-Bois peut
s'expliquer par la proximité parisienne et la
desserte du RER A qui permet d'atteindre
Paris QCA (Quartier Central des Affaires)
en 20 min et La Défense en 25 min sans
rupture de charge.
94
Bureaux
IdF
94
94
Locaux
d’activités
94
IdF
IdF
94
IdF
94
IdF
Source : Odime94 - IPD
94
Commerces
Locaux
d’activités
IdF
94
IdF
Pour les locaux d'activités, les valeurs
locatives, en hausse de 2%, sont très
voisines de l'ensemble de l'Ile-de-France et
s'échelonnent entre 41€ le m² pour les
valeurs les plus faibles et 140€ le m² pour
les valeurs les plus élevées.
Des valeurs vénales en hausse
Les valeurs vénales des actifs détenus par
les investisseurs institutionnels continuent,
en moyenne, de progresser mais restent
plus faibles dans le Val-de-Marne que dans
l'ensemble de la région Ile-de-France.
Les prix des bureaux val-de-marnais sont
compris entre 460€ le m² et 4 310€ le m²
(valeurs extrêmes), d'après IPD. Le prix
moyen des bureaux val-de-marnais atteint
ainsi 2 211€ le m² contre 3 066€ le m² en
Seine-Saint-Denis et 4 568€ le m² dans les
Hauts-de-Seine. En ce qui concerne les
locaux d'activités, les valeurs vénales du
Des taux initiaux attractifs
mais hétérogènes
D'après la base IPD, les taux initiaux (ratio
entre le montant des loyers émis et les
valeurs vénales brutes) sont en moyenne
plus élevés que pour le reste de la région, en
relation principalement avec le niveau plus
faible des valeurs vénales des actifs
immobiliers val-de-marnais.
La grande diversité des types d'actifs et des
localisations induit par ailleurs une forte
hétérogénéité de ces taux. Les taux initiaux
des actifs commerces sont particulièrement
intéressants et nettement supérieurs à la
moyenne régionale et s'échelonnent entre
5,4% et 11,3%.
Distribution des taux initiaux
(en %)
0
1
2
Commerces
Locaux
d’activités
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15
IdF
94
IdF
Bureaux
Logements
3
94
Tout
produits
94
IdF
94
IdF
94
IdF
Source : Odime94 - IPD
0
IdF
1 200
6
2
6000 8000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000
94
Source : Odime94 - IPD
400
IdF
Logements
4
4000
IdF
10
8
2000
0
Tout
produits
Logements
94
Bureaux
Source : Odime94 - IPD
Vacance dans le Val-de-Marne en %
200
Tout
produits
12
Distribution des valeurs vénales
(€/m²)
Commerces
0
Taux de vacance
Val-de-Marne (de 250€ le m² à
1 900€ le m²) sont proches de celles de
l'Ile-de-France, comprises entre 338€ le m²
et 2 115€ le m².
arne en Val-de-Marne en Val-de-Marne en Val-de-Marne en V
Les performances du marché de l'investissement
immobilier val-de-marnais
Evolution des flux de capitaux
en 2006
Les foncières cotées ont été
particulièrement actives sur le marché de
l'investissement immobilier
val-de-marnais, représentant près de la
moitié des achats de 2006 d'après la base de
données IPD. Elles se sont notamment
positionnées sur le marché de la
construction. Les compagnies d'assurance
ont pour leur part été particulièrement
actives à la vente.
120 %
100 %
80 %
60 %
20 %
0%
Part des achats
en 2006
Part des ventes
en 2006
Autres
Foncières cotées
Fonds core
Compagnies d’assurance
SCPI
Banques
Source : Odime94 - IPD
40 %
Des performances solides
Tous produits confondus, le rendement
global de 2006 des actifs du Val-de-Marne
est supérieur à celui de 2005, soulignant
l'évolution et l'attrait du marché de
l'immobilier val-de-marnais.
Le rendement global des actifs industriels a
en particulier augmenté en 2006 pour
atteindre 26%. Les rendements pour les
bureaux et les commerces sont
respectivement de 22,4% et 21,7% (contre
19,2% et 17,2% en 2005). Le rendement
global des actifs résidentiels a également
progressé, 17,6% contre 14,7%
auparavant.
De même qu'en 2005, cette croissance du
rendement global s'explique par la hausse
continue du rendement en capital du fait de
la progression des valeurs vénales dans le
département.
Passant de 5,1% en 2005 à près de 17,2% en
2006, le rendement en capital des actifs
industriels a enregistré la plus forte
augmentation. Celui des bureaux s'établit
fin 2006 à 14,2% contre 9,9% en 2005.
Bénéficiant de fortes valeurs vénales en
lien avec le renouvellement de leur parc
immobilier de bureaux, les communes
d'Arcueil et d'Ivry-sur-Seine proposent des
rendements globaux supérieurs au
rendement départemental : respectivement
25,1% et 22,4%.
Les rendements locatifs, en baisse en
2006 par rapport à 2005, restent toutefois
attractifs et supérieurs à la moyenne de
l'Ile-de-France. Ainsi, le rendement locatif
du Val-de-Marne est de 7,3% en moyenne
pour les bureaux, contre 5,8% en
moyenne dans les Hauts-de-Seine et en
Seine-Saint-Denis.
Comparaison des
rendements en 2006
IdF
Bureaux
94
IdF
Résidentiels
Rendement en capital
en % / an par secteur
94
IdF
Commerces
94
20
15
IdF
Industriels
94
0
10
5
0
-5
2001
2002
2003
2004
2005
Bureaux
Commerce
Résidentiel
Industriel
2006
Source : Odime94 - IPD
Les choix d'investissement dans le Val-deMarne sont semblables aux tendances de
fond constatées à l'échelle nationale : les
volumes engagés concernent en premier
lieu les bureaux devant les commerces et
enfin les locaux de stockage et d'activités.
Cependant, alors qu'à l'échelle régionale la
part des bureaux s'est stabilisée, elle est en
forte progression sur le département.
A contrario, la part des commerces diminue
en Val-de-Marne tandis qu'elle augmente
en Ile-de-France.
Typologie des investisseurs en
Val-de-Marne en 2006
Source : Odime94 - IPD
Le marché de l'investissement immobilier
de bureaux val-de-marnais a été dynamique
en 2006 : dans la base IPD, les achats de
bureaux représentent, fin 2006, 14,2% de
la valeur du stock départemental et les
ventes 5,1%. Pour les locaux d'activités, les
ventes représentent 4,7% de la valeur du
stock val-de-marnais et ont été légèrement
supérieures aux achats qui représentent
4,5% de la valeur du stock. Ce dynamisme
des flux d'investissements souligne une
liquidité croissante au sein de ce marché.
Selon les commercialisateurs (source
Immostat, CBRE), les volumes
d'engagement ont atteint, fin 2006, 490 M€.
5
10
15
20
25
30 (%)
Rendement locatif 2006
Rendement capital 2006
e-Marne en Val-de-Marne en Val-de-Marne en Val-de-Marne
Les caractéristiques des actifs val-de-marnais
détenus par les investisseurs institutionnels
Typologie des actifs détenus
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Localisation des actifs du
Val-de-Marne
Valeur vénale
brute fin 2006
en millions €
Nombre d’actifs industriels
Valeur vénale brute fin d’année industriels détenus
Surface en milliers de m² d’actifs industriels détenus
Localisation des actifs de
bureaux détenus dans le
Val-de-Marne
Evolution des actifs de bureaux
val-de-marnais au sein de la
base IPD
12,1% du nombre d'actifs val-de-marnais
de la base IPD mais seulement 3,1% de la
valeur vénale brute détenue par les
investisseurs institutionnels, traduisant la
petite taille et le vieillissement des actifs.
Vient ensuite la commune de Vincennes
avec 5,8% des actifs et 6,2% de la valeur
vénale.
Arcueil
Créteil
Fontenay /s Bois
Ivry s/ Seine
Vincennes
Val-de-Marne
48
65
265
280
128
2 075
Nombre
d’actifs
fin 2006
7
21
28
12
10
173
Source : Odime94 - IPD
Evolution des actifs industriels
val-de-marnais au sein de la
base IPD
Source : Odime94 - IPD
Dans le Val-de-Marne, le patrimoine des
investisseurs institutionnels composant le
panel IPD est principalement constitué
d'actifs de bureaux : ils représentent la
moitié des actifs val-de-marnais soit une
valeur vénale totale 2 075 M€ de bureaux
contre 4 304 M€ au total et 41% des
surfaces. Cette situation est le résultat d'une
attractivité forte et continue de l'immobilier
de bureaux dans le Val-de-Marne. A noter
l'augmentation très forte de la valeur vénale
des actifs de bureaux ces dernières années.
2 250
1 750
1 500
1 250
750
500
250
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Source : Odime94 - IPD
1 000
Nombre d’actifs bureaux
Valeur vénale brute fin d’année de bureaux détenus
Surface en milliers de m² de bureaux détenus
Les actifs industriels au sein de la base IPD
ont connu une progression très marquée des
surfaces mais surtout des valeurs vénales
qui ont été multipliées par 5 pour atteindre
355 M€ alors que le nombre d'actifs ne
faisait que doubler.
Les actifs de bureaux val-de-marnais
détenus par les investisseurs institutionnels
constituant le panel IPD sont
principalement localisés dans les
communes proches de Paris ou sur l'axe du
RER A qui relie le département à Paris QCA
(Quartier Central des Affaires) et à
La Défense.
Ainsi, les communes de
Fontenay-sous-Bois et d'Ivry-sur-Seine
représentent respectivement 12,7% et
13,5% de la valeur vénale brute détenue fin
2006 par les investisseurs constituant la
base de données IPD, soit 16,2% et 7% du
nombre d'actifs. Ces chiffres témoignent du
renouvellement du parc sur la commune
d'Ivry-sur-Seine qui propose des opérations
neuves de valeur plus importante.
A l'opposé la commune de Créteil réunit
Age des actifs val-de-marnais
détenus par les investisseurs
institutionnels
D'après la base IPD, la moitié des actifs de
placement val-de-marnais ont été
construits après 1985, chiffre similaire à
l'ensemble de l'Ile-de-France et qui
souligne l'attractivité des produits récents.
Globalement le parc val-de-marnais est
plus jeune que le parc francilien : les 10%
du parc val-de-marnais les plus anciens
datent d'avant les années 70 tandis que les
10% les plus anciens en Ile-de-France
datent d'avant la première guerre mondiale.
Il est à noter qu'au sein de la région
Ile-de-France, le poids des immeubles
haussmanniens conduit à vieillir une partie
du parc.
Direction Départementale de l’Equipement du Val-de-Marne
12/14, rue des Archives - 94011 Créteil cedex
Smaïn AOUADJ
Tél : 01.49.80.26.62
Mail : [email protected]
Conseil général du Val-de-Marne
Hôtel du Département av, du Général de Gaulle - 94000 Créteil
Pierre DEGROIS
Tél : 01.49.56.53.09
Mail : [email protected]
Chambre de commerce et d’industrie de Paris Val-de-Marne
8, place Salvador Allende - 94011 Créteil cedex
Séverine MEZEL
Tél : 01.49.56.57.04
Mail : [email protected]
Agence de Développement du Val de Marne
23, rue Raspail 94 200 Ivry-sur-Seine
Nicolas PLAZANET
Tél : 01.43.90.64.17
Mail : [email protected]
IPD
80, avenue de la Grande Armée - 75017 Paris
Christian de Kerangal - Stéphanie Galiegue - Béatrice de Quinsonas
Tél : 01.58.05.36.90
Mail : [email protected] - [email protected] - [email protected]
Élaboration : Smain Aouadj, Séverine Mézel, Pierre Degrois, Nicolas Plazanet
Coordination : Joëlle Bouget.
Conception & Réalisation : Pascal Durbet.
2 000