projet de la ville de woippy avenant sur les quartiers

Annexe à la lettre du directeur général de l’ANRU portant recommandation pour
la préparation de la convention suite à l’examen du projet en comité
d’engagement du 28 janvier 2008
PROJET DE LA VILLE DE WOIPPY
AVENANT SUR LES QUARTIERS :
PRE-GENIE, SAINT-ELOY, QUARTIER DU ROI
Le projet d’avenant à la convention pluriannuelle signée le 20 décembre 2005 présenté par
la ville de Woippy et pour lequel le Préfet de la Moselle a émis un avis favorable concerne :
ƒ Le pôle de centralité Charcot sur le quartier Pré-Génie/Saint-Eloy,
ƒ Le quartier du Roi.
Un avenant simplifié signé le 18 décembre 07 a permis de :
ƒ Préciser la localisation et le maître d’ouvrage de plusieurs opérations de
constructions (16 logements) non identifiés dans la convention initiale,
ƒ Réaliser quelques ajustements financiers sur des aménagements et des
équipements.
1) Programme présenté :
Le pôle Charcot sur Pré-Génie/Saint-Eloy
™ Le déplacement des commerces existants et la démolition des 6 cellules
commerciales actuelles,
™ La construction de 64 logements sociaux en petit collectif venant compléter les 45
logements sociaux construits à proximité du site (déjà intégrée dans la convention
initiale),
™ La création de plus de 2 000 m² de surfaces dédiées aux services et aux
commerces, principalement en rez-de-chaussée des petits collectifs,
™ La construction de 10 pavillons en logement social et 6 maisons en accession
sociale (déjà intégrée dans la convention initiale),
™ L’aménagement d’une place traversée par le futur TCSP.
Il est proposé de regrouper les 2 sites de contreparties initialement cédées à l’Association
Foncière Logement sur le site rue Pêcheur/rue Agrippa, libérant ainsi une emprise sur le pôle
Charcot permettant l’accueil d’une locomotive commerciale en accroche sur la rue du Fort
Gambetta.
Le Quartier du Roi
™ 375 résidentialisations,
™ Réaménagement de l’entrée du quartier,
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™ Rénovation de la voirie, aménagements paysagers des stationnements,
organisation et sécurisation des espaces publics,
™ Création de voies terminus bus et aménagement de la place de France,
™ Installation de la vidéosurveillance
™ Restructuration du groupe scolaire et périscolaire,
™ Aménagement d’aires de jeux, de détente,
™ Création d’un centre socio-éducatif et socioculturel.
Ce qui porte le programme de logements sur la ville de Woippy (convention initiale et
avenant) à :
™
™
™
™
204 démolitions de logements sociaux,
204 reconstructions de logements sociaux,
637 réhabilitations,
1 408 résidentialisations,
Le coût total de l’avenant est estimé à 17,385 M€ et fait l’objet d’une demande de
subvention maximum à l’ANRU de 7,513 M€ sur la période 2005-2010, sur la base des
hypothèses de participations financières des différents partenaires suivantes :
Avenant
Villes
EPCI
Département
Région
Bailleurs
FEDER
CDC (subvention)
Autres recettes
Contribution financière
4,443 M€
0 M€
0 M€
0 M€
1,575 M€
0 M€
0 M€
3,855 M€
Dont
fonds Dont
propres
organismes
organismes
collectivités
locales
0 M€
4,443 M€
PRU
et
0 M€
Ce qui porte le coût total du programme sur les villes de Woippy et Metz-nord
(convention initiale et avenant) a un montant estimé de 98,462 M€ et fait l’objet d’une
demande de subvention maximum à l’ANRU de 44,437 M€ sur la période 2005-2010,
sur la base des hypothèses de participations financières des différents partenaires
suivantes :
Convention initiale + Contribution financière
Avenant
Villes
EPCI
Département
Région
Bailleurs
FEDER
CDC (subvention)
Autres recettes
16,640 M€
4,903 M€
0 M€
0,999 M€
25,698 M€
0 M€
0,200 M€
5,584 M€
Dont
fonds Dont
propres
organismes
organismes
collectivités
locales
0,992 M€
15,647 M€
-
15,819 M€
PRU
et
7,837 M€
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2) Remarques du comité d’engagement :
Mise en œuvre du projet conventionné
Les partenaires de l’Agence ont entendu le constat fait par le maire d’un bon avancement
général de la convention initiale, malgré quelques retards :
ƒ Sur les constructions de logements, s’expliquant principalement par le délai
d’élaboration et d’instruction du projet sur le pôle Charcot (65 logements) et les
fouilles archéologiques sur la ZAC des Coteaux (8 logements).
ƒ Sur quelques aménagements en raison notamment du retard pris par la CA2M
sur le projet de TCSP.
A travers la démarche engagée sur le champ de la réussite éducative et les clauses
d’insertion inscrites dans les marchés, la ville de Woippy s’est donnée les moyens d’assurer
les liens entre les projets et la politique de la ville.
Le comité d’engagement a pris note des décisions prises lors de la dernière revue de projet
(14 janvier 08) :
ƒ Une mission d’OPC sera recrutée pour mettre en place les outils de suivi et
former l’équipe de projet notamment sur l’anticipation des procédures et la
gestion des risques,
ƒ Les comités de suivi financiers mis en place en 2007 seront poursuivis en 2008,
en lien avec l’OPC,
ƒ La démolition des 8 logements par l’OPAC de Metz doit être accélérée afin
d’assurer l’accès du quartier intramuros en transport en commun,
ƒ Un travail inter bailleurs sera initié par la ville et l’Etat, notamment pour mutualiser
le relogement,
ƒ Les 26 logements prévus sur le site de démolition de l’immeuble SONO, appelée
par avenant en 2009, seront relocalisés sur la ZAC des Coteaux afin d’en
accélérer la réalisation.
ƒ Un groupe de travail sera mis en place (bailleurs, ville, DDE) pour s’assurer que
les projets de résidentialisation et le redécoupage foncier envisagé permettent
bien la création d’ilots mutables,
ƒ Les bailleurs devront fournir un bilan complet des relogements effectués pour que
la délégation territoriale ait une vision précise de l’avancement des relogements
et du respect de la règle liée au PLUS-CD,
ƒ La convention de gestion urbaine de proximité sera prochainement signée afin de
formaliser les engagements de la ville et des bailleurs.
En ce qui concerne la reconstitution de l’offre, qui n’était pas complètement localisée dans la
convention initiale, le comité d’engagement maintient l’objectif de reconstruire une partie des
logements sociaux hors de la commune de Woippy pour que s’exprime la solidarité entre les
communes de l’agglomération. Il encourage la ville à poursuivre les démarches engagées
auprès de la communauté d’agglomération et des communes alentour, notamment dans le
cadre de la révision du plan local de l’habitat en cours. Compte-tenu du contexte local, le
comité d’engagement accepte que le délai pour localiser la totalité de la reconstitution de
l’offre soit prolongé et demande qu’un avenant simplifié intervienne dans les 6 mois suivant
la signature de l’avenant pour inscrire les localisations, les maîtres d’ouvrage et les
calendriers des opérations de construction non renseignées.
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La démolition de l’immeuble de la Sonacotra (90 logements), géré par Logiest en logement
social, est appelée par avenant pour fin 2009 dans la convention initiale. La ville, qui a
réaffirmé sa volonté de maintenir cette partie du projet, a fait état des difficultés que posera
le relogement de certaines familles et de la nécessité de reconstituer l’offre sociale
préalablement à la démolition. Le comité d’engagement demande de maintenir dans la
convention l’échéance de l’avenant appelé et encourage la ville a anticipé la reconstruction
de l’offre.
Les partenaires de l’Agence encouragent la ville et l’Etat à engager un travail inter-bailleurs
pour que se mette en place une véritable solidarité à l’échelle de l’agglomération, tant sur le
relogement que sur la reconstitution de l’offre. L’association régionale des HLM pourrait
apporter son appui dans cette démarche, ainsi que dans celle de la GUP et de la
résidentialisation.
Pôle Charcot
Le comité d’engagement approuve la volonté de la ville de créer un véritable pôle de
centralité permettant de relier les quartiers Saint-Eloy et Pré-Génie. Ce pôle, desservi par la
première ligne de transport en commun en site propre de l’agglomération, accueillera des
commerces (1 500 m²) et des services (600 m²), notamment un pôle médical. Il permettra
ainsi le transfert des commerces existants et l’installation de nouvelles activités, pour
répondre aux besoins exprimés dans la ZFU.
D’un point de vue opérationnel, la ville propose que la démolition des cellules commerciales
existantes, le déménagement des commerçants et le portage pendant quelques années des
nouvelles cellules commerciales soient assurés par la SODEVAM avec qui la ville a signé un
contrat de concession. Logiest réalisera les bâtiments collectifs et cèdera les rez-dechaussée commerciaux à la SODEVAM qui les revendra après trois années aux
commerçants et à une SCI pour le pôle médical.
A terme, chaque commerçant sera propriétaire de sa cellule commerciale, les propriétés
seront mitoyennes, sans mise en place d’un syndic.
Le comité d’engament partage l’objectif de la ville de créer un pôle de centralité vivant
et attractif, cependant il souhaite faire part de ses interrogations sur la viabilité à
terme du pôle compte-tenu de l’aménagement de la place, de la programmation
commerciale et de la gestion future proposés.
En effet, le comité d’engagement souhaite que l’aménagement de la place permette une
circulation aisée d’un linéaire commercial à un autre, en regroupant notamment la voirie et le
TCSP, dans la limite des contraintes techniques liées au TCSP. Les partenaires, qui se sont
interrogés sur les possibilités de construire le long du commissariat pour délimiter la place,
demandent à minima que les abords du commissariat fassent l’objet d’un traitement
spécifique pour valoriser l’entrée de la place par la rue du Fort Gambetta.
Compte-tenu de la faiblesse relative de la zone de chalandise, le comité d’engagement
rappelle que l’implantation d’une moyenne surface commerciale en entrée de place, sur la
rue du Fort Gambetta est une condition de réussite et de pérennité de ce pôle commercial.
Les négociations avec les enseignes, pour un transfert ou une création, doivent se
poursuivre.
Conformément à la convention entre La Poste et l’ANRU, le comité d’engagement demande
que la Poste se déplace sur le pôle Charcot pour en renforcer l’attractivité et créer des flux
entre les deux locomotives que représenteront la moyenne surface commerciale et l’agence
postale.
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Le comité d’engagement rappelle les difficultés que pose le morcellement des propriétés
commerciales, concernant particulièrement la gestion future des cellules commerciales et la
programmation d’ensemble du pôle. Dans la mesure où la ville souhaite que les
commerçants soient propriétaires de leurs murs, les partenaires demandent que les
conditions suivantes soient réunies pour que la pérennité du pôle soit assurée :
ƒ Création de cellules d’une taille suffisante pour qu’elles puissent accueillir
d’autres commerces que ceux envisagés aujourd’hui,
ƒ Portage provisoire, pendant 3 ans, de la SODEVAM avant la vente des cellules
aux commerçants, pour assurer le traitement homogène des façades des
commerces et vérifier les capacités des commerçants à acquérir leurs murs. Le
comité d’engagement demande que l’engagement de la SODEVAM soit inscrit
dans la convention.
Le comité d’engagement encourage à la ville et la SODEVAM à rechercher les moyens
d’Intervention spécifique sur l’animation ou la gestion des commerces pour maintenir une
attractivité et une cohérence dans la programmation commerciale.
Enfin, le comité d’engagement demande que la SODEVAM et la ville se dotent d’une mission
d’AMO commercial pour mettre en œuvre l’opération et notamment négocier le transfert des
commerçants.
Quartier du Roi
Le comité d’engagement a pris note du diagnostic établi et des principaux enjeux de
requalification et de valorisation de ce quartier, présentés par la ville. S’agissant d’un quartier
enclavé, homogène, concentrant des difficultés sociales et de la délinquance, la ville s’est
engagée fortement auprès de la population pour améliorer les conditions de vie. Elle a pour
ambition d’intégrer le quartier à la ZAC des Coteaux, extension nouvelle de Woippy, et au
reste de la ville. Ainsi l’entrée de quartier et le terminus de la ligne de bus inter-quartiers
seront requalifiés. L’école du quartier, qui sera réhabilitée, accueillera également les enfants
de la ZAC. Le centre socio-éducatif et socioculturel implanté entre les deux quartiers a pour
vocation de devenir un véritable lieu de vie et de mixité pour les habitants des deux secteurs.
Enfin, afin de traiter les problèmes de stationnement dans ce quartier, la ville s’engage à
requalifier les voiries et créer des parkings. Les pieds d’immeuble seront requalifiés.
Le comité d’engagement émet un avis favorable sur le projet global présenté. Il émet
toutefois un avis réservé sur le projet de résidentialisation proposé par la ville de Woippy et
le bailleur ICF.
En effet, au terme du projet, le foncier appartenant au bailleur sera réduit au tour d’échelle
des bâtiments résidentialisés, tous les espaces communs seront pris en charge par la ville
(rétrocession à titre gratuit). Le comité d’engagement comprend les difficultés que rencontre
la ville dans la gestion d’espaces ouverts, mais insiste sur la nécessité de :
ƒ créer des parcelles qui pourraient dans l’avenir changer d’affectation sans
redécoupage du foncier (parcellaire mutable),
ƒ mettre en place une meilleure organisation de la gestion de ces espaces.
Le comité d’engagement rappelle que pour l’ensemble des résidentialisations du projet, y
compris sur Pré-Génie/Saint-Eloy, la ville doit veiller à appliquer ces deux principes. Il
demande que la ville se dote d’une mission d’urbaniste-conseil pour l’accompagner avec les
bailleurs dans la conception des résidentialisations. Il sera également nécessaire de veiller à
ce que les cessions de terrains du bailleur à la ville, et donc le transfert des coûts de gestion,
aient une répercussion sur les charges des locataires.
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3) Eléments à prendre en compte pour la rédaction de l’avenant :
La convention prendra en compte l’ensemble des engagements du porteur de projet et des
différents maîtres d’ouvrage demandés par le CE et précisés au chapitre 2).
Pôle Charcot
Le comité d’engagement accepte de financer à 65% le déficit des bilans concernant :
ƒ
L’aménagement du site sous MO SODEVAM avec en dépenses : acquisitions
foncières à Logiest, démolition du local associatif, aménagement de la place et
VRD, à l’exclusion de toute construction d’équipement public, et en recettes :
valorisation foncière des charges foncières cédées à Logiest à 0,5 Vfr de la
SHON construite.
Les valorisations foncières inscrites dans les bilans de démolition, non détaillées dans la
convention initiale, devront être recalées à la valeur des domaines. Les coûts d’acquisitions
inscrits en dépenses du bilan d’aménagement correspondront aux valorisations foncières
inscrites des bilans de démolition, pour le foncier situé dans la périmètre de la concession
que la ville prévoit d’élargir.
Les coûts d’études et honoraires de maîtrise d’œuvre seront plafonnés à 12% des coûts
travaux HT, conformément au RGA. Le comité d’engagement accepte à titre dérogatoire que
la rémunération de l’aménageur soit plafonnée à 4% des couts travaux HT plus honoraires
de maîtrise d’œuvre plafonné.
ƒ
L’opération commerciale sous MO SODEVAM avec les postes de dépenses et de
recettes présentés au comité d’engagement, à l’exception de la rémunération de
l’aménageur qui ne sera pas prise en compte dans ce bilan.
Les opérations de constructions (64 logements collectifs et 10 pavillons) sur site et
l’aménagement de l’accès au collège et au COSEC sont directement liées à l’avenant sur le
pôle Charcot. Le calendrier de ces opérations pourra être recalé pour un démarrage au 1er
semestre 2008.
Quartier du Roi
Les opérations suivantes seront financées à un taux de 65% par l’ANRU :
ƒ Création voies terminus bus aménagement place de France,
ƒ Restructuration du groupe scolaire et périscolaire du quartier du roi,
ƒ Aires de jeux et détente.
Les opérations suivantes seront financées à un taux de 35% :
ƒ Réaménagement de l’entrée du quartier,
ƒ Rénovation voirie, aménagements paysagers des stationnements, organisation et
sécurisation des espaces publics.
Les opérations suivantes seront financées comme demandé par les maîtres d’ouvrage :
ƒ La résidentialisation des 375 logements d’ICF à un taux de 34%,
ƒ La création d’un centre socio-culturel et socio-éducatif à 27%.
Les partenaires ne retiennent pas le financement des aménagements de vidéosurveillance
demandés par la ville dans la mesure où ces opérations peuvent être financées sur crédits
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d’Etat. Ils encouragent la ville à prendre contact avec l’ACSE pour obtenir le financement
pluriannuel sur ce thème.
Ingénierie
Le comité d’engagement demande que les crédits ANRU réservés dans la convention initiale
pour financer « assistance et frais annexes », peu mobilisés depuis la signature de la
convention, soient utilisés pour engager :
ƒ Une mission d’assistance sur l’OPC,
ƒ L’appui d’un urbaniste-conseil sur les deux quartiers qui pourra notamment
accompagner la ville et les bailleurs sur les résidentialisations et aménagement
d’espaces publics,
ƒ Une mission d’assistance à la mise en œuvre du projet commercial.
Dès lors que les crédits auront été suffisamment mobilisés pour ces missions, la ville pourra
utiliser le reliquat de subventions pour financer le renforcement de sa maîtrise d’ouvrage
(financement du responsable financier, du responsable des marchés publics ou du chargé
de communication déjà en poste actuellement).
Les participations de la CDC à l’ingénierie devront être intégrées, en déduction des aides de
l’ANRU.
Les prêts PRU devront être recalés avec la Direction Régionale de la CDC dans la limite
d’une enveloppe de 12 M€.
Concernant les participations de la communauté d’agglomération, du Conseil Général et du
Conseil Régional, regrettant leur absence, le Comité d’Engagement a souligné l’intérêt qu’il y
a, à poursuivre les négociations jusqu’à la signature de l’avenant, afin de compléter le
financement du projet au bénéfice des maîtres d’ouvrage et de l’ANRU, et afin de mieux
assurer ainsi la solidarité locale autour des projets de rénovation urbaine.
Opérations urgentes à réaliser avant signature de l’avenant :
Base
Subvention
subventionnable
Taux
ANRU
en €
Famille
Nom de l'opération
Maître
d'ouvrage
8
Réaménagement de l'entrée du
quartier du Roi
Ville de
Woippy
95 000
33 250
35%
8
Création voies terminus bus,
aménagement place de France
Ville de
Woippy
537 500
349 375
65%
TOTAL
632 500
382 625
60%
Il est à noter que les études de maîtrise d’œuvre déjà engagées sur le pôle Charcot seront
poursuivies d’ici la signature de l’avenant. Le début d’exécution des études ne sera pas
opposé au maître d’ouvrage lors des phases ultérieures de l’instruction du dossier.
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