Résidences secondaiRes : la Région attiRe ses voisins et les

n°33
janvier 2007
Résidences secondaires :
la région attire ses voisins et les franciliens
Près des trois quart des résidences secondaires du Languedoc-Roussillon appartiennent
à des personnes habitant dans d’autres régions françaises. Les régions les plus représentées
sont les régions voisines non situées sur la façade méditerranéenne : Rhône-Alpes
et Midi-Pyrénées. Du fait de son poids démographique, l’Île de France
a également une part importante. Les stations du littoral ont très souvent la préférence,
que les propriétaires soient languedociens ou non.
Geneviève Prady
UN LITTORAL ATTRACTIF
La région compte près de 300 000 résidences
secondaires. Deux départements, l’Hérault (100 000
résidences secondaires) et les Pyrénées-Orientales
(80 000) concentrent 60% du parc régional.
Un tiers des propriétaires sont domiciliés en LanguedocRoussillon mais près de 60% résident dans d’autres
régions françaises et 10% à l’étranger(1) .
Les non-Languedociens(2) sont particulièrement présents
dans les grandes stations du littoral. Globalement, ils
y possèdent 70% des résidences secondaires. Dans
certaines stations, le Cap d’Agde, Port Barcares, la
Côte Vermeille, le littoral sètois, plus des trois quarts
des propriétaires habitent une autre région. La Lozère
se distingue des autres départements par une présence
nettement plus importante de Languedociens (51%). Ces
derniers sont également nombreux dans le Gard, et il
s’agit surtout de Gardois, ayant leur résidence secondaire
aussi bien en arrière pays qu’autour de Nîmes.
Les résidences secondaires en Languedoc-Roussillon
Selon le lieu de résidence du propriétaire
en %
100,00%
80,00%
60,00%
Etranger
Reste France
Même région
Même département
40,00%
20,00%
0,00%
Aude
Gard
Hérault
Lozère
Pyrénées
Orientales
Source DRE-LR/ Filocom-DGI
Le profil du propriétaire français est assez homogène,
quel que soit son lieu d’habitation. Son âge moyen est
de 62 ans, et 85% des propriétaires ont plus de 50 ans.
Une majorité des logements sont des appartements. Une
(1)Cf. les Cahiers Transport Aménagement n°32 - (2) Résidant en France.
résidence secondaire compte en moyenne 2,5 pièces,
pour une surface de 48 m². Trois sur quatre ont été
achetées avant le dernier recensement de
1999.
D’abord les régions voisines
Le phénomène de proximité géographique est particulièrement net. La moitié des propriétaires non languedociens
habitent dans les quatre régions voisines : Midi Pyrénées,
Rhône Alpes, PACA, Auvergne. Les Franciliens, à eux
seuls, représentent 20% du parc. Au total donc, ces 5 régions représentent 70% des propriétaires français installés en Languedoc-Roussillon.
Les habitants de Midi-Pyrénées possèdent 20% des
résidences secondaires de l’Aude. Ensemble, les
habitants de Rhône Alpes et de PACA possèdent un
quart du parc dans le Gard, alors qu’ils sont peu présents
dans les Pyrénées-Orientales ou dans l’Aude. 65% des
Provençaux présents dans la région ont investi dans le
Gard et l’Hérault.
Seul le département des Pyrénées-Orientales fait
exception à la règle. Il présente un profil plus diversifié.
La région Midi-Pyrénées mise à part, les propriétaires de
résidences secondaires viennent surtout de régions plus
lointaines : Île de France, Bassin Parisien(3) et Est.
Nombre de résidences secondaires selon la région de résidence des propriétaires (hors LR)
Région
Ile-de-France
Rhône-Alpes
Midi-Pyrénées
Bassin Parisien
PACA-Corse
Est
Auvergne
Sud-Ouest
Nord
Ouest
Non renseigné
Total
Nombre de
résidences
33960
31080
30320
17030
16140
13440
7140
6560
6050
4740
1330
167790
35000
Pyrénées OrienOrientales
tales
Lozère
Hérault
Gard
Aude
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
Ile-deFrance
Rhône- Midi
Midi-Py- Bassin
Alpes Pyrénées
rénées Parisien
PACACorse
Est
AuAutres
Auvergne
vergne
Source DRE-LR/ Filocom-DGI
A chaque station sa clientèle
72% des propriétaires ont choisi
deuxième lieu de séjour est la
constitue 14 % du parc. Les autres
et urbain - regroupent chacun 7%
Localisation des résidences secondaires (en %)
le littoral. Le
montagne qui
espaces - rural
des logements.
Selon la région d’origine des différences se font jour
quant à la station choisie. Mais, comme le montrent
les cartes ci-jointes, les propriétaires ont tendance à
investir dans les stations les plus proches de chez eux.
Montagne
Rural
Littoral
Urbain
Source DRE-LR/ Filocom-DGI
(3) Le Bassin Parisien désigne ici, selon le découpage de la DATAR en ZEAT , un ensemble de 6 régions administratives autour de
l’île de France : Champagne Ardennes, Picardie, Haute et Basse Normandie, Centre, Bourgogne.
Les habitants de Rhône-Alpes ont investi massivement
dans les stations gardoises et héraultaises : on dénombre
5500 résidences secondaires leur appartenant au Cap-
d’Agde, 4900 au Grau-du-Roi / Port-Camargue, 4700 à
Palavas et la Grande Motte. 70% sont des logements
collectifs et la moitié font moins de 35m².
Part des résidences secondaires appartenant à des habitants de Rhône-Alpes
Source DRE-LR/ Filocom-DGI
Les habitants de Midi-Pyrénées sont aussi nombreux
dans l’Hérault ou les Pyrénées-Orientales que dans l’Aude.
Ils y recherchent le littoral : sur leurs 10 000 résidences
secondaires audoises, 7800 sont sur le littoral. Dans les
Pyrénées-Orientales, ils élisent la côte Vermeille. Dans
l’Hérault, ils ne résident pratiquement qu’en bord de mer
(4000 au Cap-d’Agde, 2000 à Valras).
Part des résidences secondaires appartenant à des habitants de Midi-Pyrénées
Source DRE-LR/ Filocom-DGI
Les
Provençaux, ayant la mer chez
eux, choisissent plus souvent (la moitié de
leurs résidences) les arrière-pays ruraux et la
montagne, surtout dans le Gard et l’Hérault. De
ce fait, leurs logements sont plus anciens que la
moyenne.
Part des résidences secondaires appartenant
à des habitants de l’Île de France
Les Franciliens sont les plus nombreux sur
la côte Vermeille, avec près de 4000 résidences
secondaires. Mais leur présence est également
significative en Lozère (2700 logements) où ils
représentent plus du tiers des non-Languedociens, et dans les arrières pays. Leurs résidences sont nettement plus anciennes et plus grandes qu’en moyenne (60m² de surface moyenne
contre 48m²).
Malgré la forte proportion de non-Languedociens
sur le littoral, il faut noter que certaines stations
sont davantage investies par les Régionaux
que d’autres. La part des propriétaires locaux à
Palavas / la Grande-Motte ou au Grau-du-Roi /
Port-Camargue est nettement plus importante
qu’ailleurs : respectivement 37 et 32% contre
15% au Cap-d’Agde, à Port-Barcarès, à PortLeucate / Port-la-Nouvelle.
Source DRE-LR/ Filocom-DGI
EN CONCLUSION
Les résidences secondaires ont une fonction importante
dans l’économie régionale : elles restent pour demain
une des bases de l’activité touristique. Toutefois, sur le
littoral et dans l’arrière-pays, on peut constater plusieurs
évolutions qui, à long terme, pourraient affecter significativement le parc régional de résidences secondaires.
A cause de leur relative ancienneté, des résidences secondaires appartiennent souvent à des retraités des
régions voisines. Cette situation peut être favorable au
développement de la bi-résidentialisation ou, plus simple-
ment, à l’allongement de la saison touristique. Mais, il est
nécessaire que la qualité des équipements publics soit
suffisante et que le confort des logements atteigne un niveau satisfaisant, ce qui n’est pas toujours le cas dans les
programmes immobiliers les plus anciens. Dans les stations littorales proches des grandes agglomérations où la
demande de logements est très importante, la mutation
vers la résidence principale devient aussi une opportunité pour certains propriétaires. Ils peuvent changer, euxmême, définitivement de résidence, ou vendre leur bien
aux demandeurs de logements.
Méthodologie
L’étude se base sur l’exploitation du fichier FILOCOM de
l’année 2003, fichier de la Direction Générale des Impôts,
qui permet, sous réserve de respecter des règles de
secret statistique, de croiser nombre d’informations sur les
logements, sur leurs propriétaires et leurs occupants. Les
analyses sont faites selon un découpage infra départemental
permettant de distinguer des zones urbaines, littorales,
rurales ou de montagne. Ce zonage croise celui de l’INSEE
en aires urbaines, et celui de la direction du tourisme en ETN
(espaces touristiques nationaux).
Les statistiques de ce document ne portent que sur les
personnes physiques. Le parc de logements possédé par
des sociétés est exclu de l’étude.
Pour simplifier, dans cet article, on nommera «nonLanguedocien » ou « français » tout propriétaire de résidence
secondaire habitant dans une autre région française.
L’étude complète analyse en détail les résidences secondaires selon qu’elles appartiennent à des étrangers
ou à des francais, mais également les résidences principales en location. Pour ces dernières, les propriétaires
sont très majoritairement languedociens. Il n’y a pratiquement pas de propriétaires étrangers, et les propriétaires non languedociens habitent pour la plupart dans
les régions les plus proches, ou en région parisienne.