Les obligations du vendeur

Les obligations
du vendeur
d’un bien immobilier
LE VENDEUR DOIT FOURNIR UNE INFORMATION COMPLÈTE
SUR LE BIEN AFIN QUE L’ACQUÉREUR S’ENGAGE EN TOUTE
CONNAISSANCE DE CAUSE.
DANS CE BUT, LA LOI IMPOSE
L’ÉTABLISSEMENT D’UN CERTAIN NOMBRE DE DIAGNOSTICS.
LE VENDEUR DOIT EN OUTRE PRENDRE TOUTES DISPOSITIONS
POUR PERMETTRE À L’ACQUÉREUR DE JOUIR PAISIBLEMENT
DU BIEN.
I. L’OBLIGATION D’INFORMATION
LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC
TECHNIQUE
Un dossier de diagnostic technique regroupant différents
diagnostics doit être annexé à toute promesse de vente
et à défaut de promesse, à tout acte de vente.
Le dossier contient :
LE SATURNISME
Tout vendeur d’un bien construit avant le 1er janvier 1949,
affecté en tout ou partie à l’habitation, doit faire réaliser
un constat de risques d’exposition au plomb (CREP). Ce
constat doit être annexé à la promesse de vente ou au
contrat de vente définitif et dater de moins d’un an.
Mais si la concentration de plomb est inférieure aux seuils
réglementaires, il ne sera plus nécessaire d’établir un nouveau
diagnostic lors d’une vente ultérieure.
En absence d’état annexé, le vendeur ne peut s’exonérer
de la garantie des vices cachés.
La présence de plomb mentionnée dans le constat
n’empêche pas la vente. Les parties devront déterminer,
en cas de diagnostic positif, celle qui assumera la charge
des travaux, qui sont obligatoires.
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En cas d’accessibilité au plomb, une copie devra être
communiquée aux occupants du bien, à toute personne
amenée à faire des travaux sur l’immeuble et au préfet.
L’AMIANTE
Le vendeur doit fournir une attestation de présence ou
non présence d’amiante à l’acquéreur. Le notaire demande
la production de cet état pour la signature de la promesse
de vente. Sa durée de validité est actuellement illimitée.
L’obligation de recherche concerne tous les biens bâtis
(sauf ceux dont le permis de construire est postérieur
au 1er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation,
commerciale…). Pour un bien en copropriété, cette recherche
doit être effectuée dans les parties communes et les parties
privatives.
En cas de présence d’amiante, le diagnostic doit faire
apparaître l’état de conservation des matériaux et des
produits.
En fonction des résultats, l’obligation du propriétaire varie
d’un simple devoir de contrôle périodique de la conservation des éléments contenant de l’amiante, à l’exécution
de travaux de suppression de l’amiante.
En l’absence d’état annexé, le vendeur ne peut
s’exonérer de la garantie des vices cachés.
LES TERMITES et autres insectes xylophages
Tout propriétaire vendeur d’immeuble bâti ou non,
situé dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral, doit faire effectuer des recherches, portant sur
la présence éventuelle de termites, capricornes…
Le vendeur fournit à l’acquéreur un état du bâtiment relatif
à la présence de termites datant de moins de six mois,
par rapport à la promesse de vente s’il y en a une, ou à
la date de l’acte authentique.
À défaut d’avoir annexé l’état du bâtiment relatif à la
présence de termites, et en cas de présence de termites,
l’acquéreur peut agir en justice en garantie des vices
cachés. En effet, dans ce cas, toute clause d’exonération
du vendeur dans l’acte de vente est nulle.
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LES INSTALLATIONS INTÉRIEURES DE GAZ
En cas de vente d’un bien à usage d’habitation, un
diagnostic de l’installation intérieure de gaz datant de
plus de 15 ans doit être réalisé. Il doit dater de moins
de 3 ans. À défaut, il ne peut être prévu une clause
d’exonération des vices cachés.
LES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS
Le vendeur d’un bien doit informer l’acquéreur de l’existence
des risques, lorsque ce bien est situé :
■ dans une zone couverte par un plan de prévention
des risques technologiques (PPRT) ou par un plan
de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit
ou approuvé,
■ ou dans une zone de sismicité définie par décret.
Un état des risques doit être annexé à toute promesse
de vente ou d’achat et à tout contrat constatant la vente.
Il doit être refait à l’occasion de chaque vente.
Le vendeur doit également avertir l’acquéreur des sinistres
subis par l’immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité
d’assurance au titre des catastrophes naturelles.
En cas de vente d’un terrain sur lequel une installation
classée a été exploitée, voir le chapitre sur “les risques
de pollution” page 6.
LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE
ÉNERGÉTIQUE
Il doit contenir notamment :
■ la quantité d’énergie effectivement consommée ou
estimée pour une utilisation normale du bien,
■ des recommandations destinées à améliorer la
performance énergétique.
Il n’a qu’une valeur informative et sa durée de validité
est de 10 ans.
L’ÉTAT DE L’INSTALLATION INTÉRIEURE
D’ÉLECTRICITÉ
Depuis le 1er janvier 2009, en cas de vente de tout ou
partie d’un bien immobilier à usage d’habitation, un état
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de l’installation intérieure d’électricité datant de plus de
15 ans doit être produit pour évaluer les risques pouvant
porter atteinte à la sécurité des personnes. Sa durée de
validité est de 3 ans.
LES INSTALLATIONS D’ASSAINISSEMENT
NON COLLECTIF
Un certificat de contrôle de la conformité devra être annexé
à tout acte de vente à compter du 1er janvier 2013.
Hors ce dossier, le vendeur doit fournir 4 autres types
d’informations :
LE MÉTRAGE
Le vendeur d’un lot en copropriété doit indiquer à
l’acquéreur la superficie du bien vendu. Certains lots sont
exclus de cette obligation : les caves, les emplacements
de parking, les garages et les lots d’une superficie inférieure
à 8 mètres carrés.
En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont
inférieurs à 8 mètres carrés, il faut tenir compte de la
superficie de l’ensemble de l’appartement, y compris des
lots inférieurs à 8 mètres carrés.
Le métrage doit être mentionné dans la promesse de
vente et l’acte de vente, sous peine de nullité.
Si l’acquéreur constate une différence de plus d’un vingtième
(1/20ème) soit 5%, entre la superficie énoncée et la superficie
réelle, il dispose d’un délai d’un an (courant à compter
du jour de la signature de l’acte de vente définitif) pour
demander, en justice, une diminution du prix de vente.
LA SÉCURITÉ DES PISCINES
Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterrées non closes et à usage
individuel ou collectif, doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques
de noyade.
Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note
technique que le constructeur ou l’installateur lui a remise
et qui détaille le dispositif de sécurité.
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LES INFORMATIONS RELATIVES AU DISPOSITIF
DE RÉCUPÉRATION DES EAUX DE PLUIE
Le vendeur doit informer le futur acquéreur de l’existence d’équipements de récupération des eaux de pluie
qui doivent être conformes aux normes en vigueur.
Un arrêté précise les conditions d’utilisation des eaux
récupérées en aval des toitures pour un usage extérieur (arrosage ...) ou intérieur (évacuation des toilettes
ou lavage des sols uniquement). Le propriétaire doit en
assurer le bon fonctionnement et entretenir l’installation. Il doit également établir et tenir à jour un carnet
sanitaire qui sera transmis à l’acquéreur.
LES RISQUES DE POLLUTION
Lorsqu’une intallation soumise à autorisation (installation classée) a été exploitée sur un terrain, le vendeur
de ce terrain doit informer l’acquéreur :
■ de l’existence de cette installation,
■ de ses dangers ou inconvénients,
■ pour le cas où le vendeur est l’exploitant de l’installation,
il doit indiquer par écrit à l’acquéreur si son activité a
entaîné la manipulation ou le stockage de substances
chimiques. L’acte de vente doit attester de l’accomplissement
de cette formalité.
De plus, il doit communiquer au propriétaire du terrain,
un état à jour de la pollution des sols. Cet état est annexé
à toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat
réalisant la vente d’un terrain supportant une telle
installation.
LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
En cas de vente d’un lot situé dans une copropriété,
le syndic adresse au notaire un état daté des charges
de copropriété. Ce document comporte notamment :
■ les provisions exigibles du budget prévisionnel,
■ les charges impayées sur les exercices antérieurs…
Les frais de ce questionnaire sont à la charge du
copropriétaire concerné.
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Lors de la vente d’un lot, le vendeur doit avoir acquitté
l’ensemble des charges dues jusqu’à la date de signature
de l’acte de vente.
Pour en attester, il doit produire un certificat “dit de
l’article 20” (loi du 10 juillet 1965), délivré par le syndic
de la copropriété.
Ce certificat doit dater de moins d’un mois.
Si ce certificat n’est pas fourni, le notaire donne avis
de mutation au syndic par lettre recommandée avec
avis de réception dans un délai de quinze jours à compter
de la vente.
Le syndic a lui-même quinze jours pour former
opposition à la remise du prix de vente au vendeur par
voie d’huissier. Les effets de l’opposition sont limités au
montant qu’elle énonce.
Le notaire adresse également au syndic par lettre
recommandée avec avis de réception une notification
indiquant les coordonnées de l’acquéreur.
De plus, tout candidat à l’acquisition d’un lot ou bénéficiaire
d’une promesse de vente peut prendre connaissance du
carnet d’entretien. Le vendeur peut en obtenir, à ses frais,
une copie auprès du syndic.
Ce document mentionne notamment les références
des contrats d’assurance de l’immeuble, l’année de
réalisation de travaux importants, la référence des assurances
dommages dont les garanties sont en cours, la référence
des contrats de maintenance sur les équipements communs.
En cas de vente par un bailleur social, certains
documents relatifs aux charges et aux travaux sur les parties
communes doivent être communiqués à l’acquéreur.
ASSOCIATION SYNDICALE
En cas de vente de son bien, le propriétaire d’un bien
immobilier dépendant d’une association syndicale doit
en informer l’acquéreur, ainsi que de l’existence
d’éventuelles servitudes.
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LE BORNAGE EN CAS DE VENTE
D’UN TERRAIN
Dans l’avant-contrat ou l’acte de vente d’un terrain destiné
à la construction d’un immeuble à usage d’habitation
ou à usage mixte (habitation et professionnel), une
information doit être donnée sur le bornage.
Deux situations doivent être distinguées :
■ s’il s’agit d’un terrain isolé : l’acte doit mentionner
si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) résulte
ou non d’un bornage. Celui-ci est alors facultatif.
■ si le terrain fait partie d’un lotissement : l’acte doit
mentionner le descriptif du terrain tel qu’il résulte du
bornage. Celui-ci est alors obligatoire.
L’absence de l’une ou l’autre mention permet au bénéficiaire
de la promesse ou au promettant (en cas de promesse
d’achat) ou encore à l’acquéreur, d’invoquer la nullité
de l’acte.
Cette action doit être intentée avant l’expiration du délai
d’un mois à compter de l’acte authentique constatant
la réalisation de la vente.
Si la mention est omise dans l’avant-contrat, l’action en
nullité ne peut être intentée si cette mention figure dans
l’acte de vente authentique.
II. LA JOUISSANCE PAISIBLE
L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE
La délivrance consiste dans la remise effective du bien
à l’acquéreur. Le vendeur remet les clefs, les anciens titres
de propriété, libère les lieux de tout occupant et de tout
meuble, sauf si le bien est vendu loué.
Le bien vendu doit être délivré dans l’état où il se trouve
au jour de la signature de l’acte de vente avec ses accessoires
(exemple : lavabo). Il doit être conforme aux termes de
la promesse de vente ou du compromis.
En contrepartie de la délivrance, l’acquéreur paie le prix
de vente.
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LA GARANTIE D’ÉVICTION
La garantie d’éviction permet d’assurer à l’acquéreur
la “jouissance paisible” du bien acheté.
Ni le vendeur ni les tiers ne doivent apporter de trouble
à cette jouissance. Le vendeur doit notamment révéler
à l’acquéreur l’existence de servitudes supportées par
le bien vendu (droit de passage, droit de puisage etc.).
Si le bien est loué, le bail est opposable à l’acquéreur,
qui doit le poursuivre dès lors que ce bail a date certaine
(bail authentique signé par devant notaire ou dûment
enregistré).
LA GARANTIE DES VICES CACHÉS
Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de
la chose vendue. Ces vices empêchent d’utiliser le bien
conformément à son usage ou en diminuent tellement
la valeur, que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en
avait eu connaissance.
Le vice caché est celui qui n’était pas connu de
l’acquéreur et qui n’aurait pu être révélé par un examen
normal du bien (exemple: l’absence d’eau courante pour
une maison à usage d’habitation pourvue de robinetterie
et canalisations).
L’acte de vente peut contenir une clause d’exonération de
cette garantie. Cette clause n’est pas valable si le vendeur
est un professionnel de l’immobilier, ou s’il avait connaissance
de l’existence du vice, ou encore s’il a construit le bien
immobilier depuis moins de dix ans. L’action de l’acquéreur
doit être intentée dans les 2 ans de la découverte du ou
des vice(s).
LES DROITS DE PRÉEMPTION
DU LOCATAIRE
Le droit de préemption offre au locataire la possibilité
d’acheter le bien immobilier qu’il loue, par préférence
à toute autre personne. Le propriétaire doit “purger”
ce droit dans les cas suivants :
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PREMIÈRE VENTE DU LOGEMENT OCCUPÉ
APRÈS LA MISE EN COPROPRIÉTÉ DE
L’IMMEUBLE
Le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître
par lettre recommandée avec avis de réception à chacun
des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication
du prix et des conditions de la vente projetée pour le
logement qu’il occupe.
Cette information vaut offre de vente au profit de son
destinataire. L’offre est valable deux mois. La vente doit
être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à
quatre mois si l’achat est subordonné à l'octroi d'un prêt).
VENTE “EN BLOC” D’UN IMMEUBLE
En cas de vente en totalité et en une seule fois d’un immeuble
à usage d’habitation ou mixte de plus de 10 logements,
le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son
logement, sauf si l’acquéreur s’engage à poursuivre la location
pendant 6 ans à compter de l’acte notarié de vente.
Avant la vente de l’immeuble, le propriétaire communique
au locataire une offre contenant le prix et les conditions
de la vente de l’immeuble dans son ensemble ainsi que
du logement qu’il occupe. Cette offre est valable pendant
quatre mois.
CONGÉ POUR VENDRE
Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au
moins six mois avant la fin du bail, délivrer un congé pour
vendre à son locataire. L’offre est valable deux mois et la
vente doit être réalisée dans un délai de deux mois après
l’acceptation de l’offre (porté à quatre s’il y a un prêt).
Si le locataire n’a pas donné suite à l’offre et si le vendeur
a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que celui
mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente.
Le locataire aura alors un mois à compter de la réception
de cette nouvelle offre pour l’accepter. Si le locataire décide
d’acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais
que ci-dessus. (2 ou 4 mois s’il y a un prêt).
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Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le
droit de préemption du locataire dans le cas de vente suite
à une première mise en copropriété.
Enfin, elle est obligatoire lors de la vente “en bloc”, à raison
de la cession d’au moins un logement à un locataire, et si
le bailleur décide de vendre à des conditions ou prix plus
avantageux.
DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN
Le droit de préemption urbain est le droit accordé à une
personne publique (exemple : la mairie) d’acquérir par
priorité, un bien mis en vente par son propriétaire.
Le droit de préemption urbain a été institué en vue de
la réalisation de projets d’intérêt général (exemple: création
d’un hôpital).
Afin de purger le droit de préemption urbain lorsqu’il existe,
le vendeur doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner
à la mairie du lieu de situation du bien.
Dans la pratique, le notaire effectue cette démarche pour
le compte du vendeur.
La déclaration doit indiquer le prix, les conditions de la
vente, diverses mentions concernant notamment la
consistance (surface), l’usage du bien vendu (habitation,
commercial, professionnel…), son mode d’occupation (libre,
occupé par le propriétaire, un locataire…).
La mairie a deux mois pour faire connaître son intention.
La commune peut :
■ ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation)
ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien
peut alors être vendu ;
■ accepter le prix proposé, la vente est alors conclue
avec la commune ;
■ faire une contre-proposition.
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Les
renseignements
contenus
dans la présente notice ont pour
but
d’attirer
votre
attention
sur les points les plus importants
du sujet qui vous intéresse.
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Chambre des Notaires de Paris - Direction de la Communication - Juillet 2009
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