L`avenir des résidences secondaires dans l`Oise

La population étrangère : des acquéreurs à ne
pas négliger
Pour l’Oise, la clientèle étrangère constitue un
réel potentiel qui pourrait permettre de relancer le
marché des résidences secondaires dans le
département.
D'une part, ces acquéreurs sont de plus en plus
nombreux. Selon la SAFER, en 2003, ils
représentaient environ 15% des acheteurs de
maisons de campagne en France. Si les
Néerlandais, qui représentent 10% de cette
clientèle, les Belges 5% et les Allemands 3% sont
des clients importants, les Britanniques les
surpassent largement, constituant 69% de la
clientèle étrangère.
D’autre part, l’Oise bénéficie d’atouts importants
pour qu’ils acquièrent leur maison de vacances
dans le département : le Tunnel sous la Manche,
directement relié à l’A16 ou encore la présence de
l’aéroport de Beauvais-Tillé. Et même si pour le
moment son développement est encore limité,
l’aéroport pourrait permettre à des acheteurs de
différentes nationalités de venir acquérir une
maison secondaire dans le département.
Les résidences secondaires : une
problématique à traiter dans le contexte actuel
de pénurie de logements.
Dans le contexte actuel de crise du logement,
cette croissance du nombre de résidences
secondaires pose un problème profond qui repose
sur la répartition très inégalitaire du parc de
logements. Sans pour autant dénigrer ce marché,
l’engouement croissant pour les résidences
secondaires a pour inconvénient majeur de
relancer la hausse des marchés fonciers et
immobiliers, rendant de plus en plus difficile la
réalisation de projets sociaux. Car, quand des
gens s’achètent une deuxième, voire une
troisième maison (notons tout de même que
160 000 ménages possèdent plus de 5
logements, ce qui constitue un parc de un million
de logements), dans le même temps, en France,
100 000 personnes sont sans abris, 1,3 millions
demandes de logement social ne sont pas
satisfaites et trois millions de personnes sont mal
logées.
Bibliographie :
« Résidences principales : 10% de plus qu’en 1990 », Anne EVRARD, Insee Picardie Relais n°78, 2000 ; « Face à la flambée des prix, où acheter »,
Benjamin MASSE-STAMBERGER, L’Express, avril 2004 ; « Le vrai coût d’une résidence secondaire », Dossier Familial, juin 2004
Sites Internet : www.insee.fr ; www.fnaim.fr
Directeur de la publication :
Alain DE MEYERE
Réalisation – impression :
DDE de l’Oise
Bld Amyot d'Inville
BP 317 - 60021 Beauvais Cx
ml : dde-oise @equipement.gouv.fr
Réalisation
Groupe Geovision
Service de l’Aménagement, de l’Urbanisme et
de l’Environnement
France Poulain
Cellule Prospective
Fabienne Clairville (03 44 06 50 81)
ml : [email protected]
Direction
Départementale
de l'Equipement
de l'Oise
n°27 - décembre 2005
L'avenir des résidences
secondaires dans l'Oise
A la fin des années soixante, la France comptait un peu plus d’un
million de résidences secondaires sur son territoire. Aujourd’hui, ce
sont plus de trois millions de ces résidences qui ont fleuri sur
l’Hexagone, représentant 10% du parc immobilier total. C’est un
Français sur dix, et près d’un Francilien sur cinq, qui en possède
désormais une.
Mais, cet engouement pour les résidences secondaires n’est pas
seulement le fait de la population française. En effet, depuis quelques
années de plus en plus d’acquéreurs sont d’origine étrangère.
Britanniques en tête, ils sont nombreux à être séduits par nos paysages
et nos demeures de charme. A tel point que les prix ont véritablement
flambé. Selon Robert Levesque, directeur des études à la fédération
nationale des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural
(SAFER) : « En huit ans, les prix ont été multipliés par deux ».
Aujourd’hui, il faut compter en moyenne 140.000 euros pour acquérir sa
résidence secondaire.
Si la demande est forte sur l’ensemble du territoire, elle est toutefois
répartie de manière inégale entre les différentes régions. Les régions
côtières du Sud et de l’Ouest de la France sont effectivement les plus
attractives. La Picardie, quant à elle est l’une des régions possédant le
moins de résidences secondaires. C’est dans le département de l’Oise,
où de plus en plus de Franciliens deviennent propriétaires de
résidences principales, que le nombre de résidences secondaires
diminue le plus rapidement.
A l’heure où la population parisienne y acquiert de plus en plus de
résidences principales, a-t-on encore de la place pour des résidences
secondaires dans l’Oise ?
Unediminutiondu nombre de résidencessecondaires dans l'Oise
résidences secondaires de la Picardie ne
représentaient que 5,1% de son parc immobilier.
Aucun autre pays en Europe ne possède sur son
territoire autant de résidences secondaires que la
France. Alors que 10% de son parc immobilier est
concerné, la proportion tombe à 4% en Belgique et
en Italie, et à 2% en Irlande. Les rêves de bicoque
ou de moulin à retaper ayant été facilités par la
mise en place des réductions du temps de travail,
la demande et les prix se sont envolés. Les biens,
quant à eux se font de plus en plus rares et les
bonnes affaires sont de plus en plus difficiles à
trouver.
Dans l'Oise, plus de résidences principales
mais moins de résidences secondaires
Au sein de la Picardie, c’est dans le
département de l’Oise que la baisse du nombre de
résidences secondaires est la plus importante,
avec une diminution de 26% entre 1990 et 1999.
Parallèlement, le nombre de résidences principales
au sein du département ne cesse d’augmenter.
Cette hausse des résidences principales et baisse
simultanée du nombre de résidences secondaires,
peuvent s’expliquer par l’augmentation conjointe
du phénomène de la périurbanisation et du
desserrement des ménages franciliens.
Toujours moins de résidences secondaires
en Picardie
Entre 1962 et 1975, ces maisons de vacances,
tout comme les résidences principales, avaient
connu un véritable essor du fait d’une situation
économique en expansion et du développement
des loisirs. Cela correspondait également,
essentiellement pour les résidences principales à
l’accession par la génération « baby boom » à des
logements indépendants.
Le phénomène de la périurbanisation remonte
aux années 1970 avec le début de l’engouement
pour la campagne et la hausse des prix des
logements et des terrains. La population
francilienne s’est alors mise en quête d’un
environnement agréable, d’un cadre de vie
préservé et de prix abordables afin de pouvoir
acquérir son propre logement. Au même moment,
débute le phénomène de décohabitation qui se
caractérise par une baisse du nombre moyen
d’habitants par résidence principale et donc par
une augmentation de la demande en logements.
L’Oise, limitrophe de l’Ile de France, est l’un des
départements les plus concernés par ces
phénomènes.
Aujourd'hui, avec les régions du Nord-Est de la
France (Nord-Pas-de-Calais, Alsace…) et celles
du Bassin Parisien (Ile-de-France, ChampagneArdenne, Centre…), la Picardie est l’une des
régions les moins bien dotées en matière de
résidences secondaires. Avec seulement une
résidence secondaire pour vingt habitants, la
région est effectivement bien loin de la moyenne
nationale. C’est également elle qui, en l’espace de
neuf ans, a perdu la plus grande proportion de ce
type de résidences (-16%). En 2005, les 42 942
Evolution du taux de résidences secondaires en
France, en Picardie et dans l'Oise
Pourcentage de résidences secondaires
12
10
8
6
4
2
0
Année
1968
1975
France
1982
1990
Picardie
1999
2004
Oise
Définitions de l’Insee :
- Les résidences principales : logements
occupés de façon permanente et à titre
principal par un ménage. Les résidences
principales
comprennent
essentiellement
les
logements
ordinaires
(maisons
individuelles,
logements dans un immeuble collectif),
mais aussi les logements-foyers pour
personnes âgées, les fermes, les pièces
indépendantes, louées, sous-louées ou
prêtées à des particuliers, les chambres
meublées dans les hôtels et les garnis,
les constructions provisoires et les
habitations de fortune.
- Les résidences secondaires :
logements utilisés pour les week-ends,
les loisirs ou les vacances. Sont
également classés en résidences
secondaires les logements meublés (ou
à louer) pour des séjours touristiques.
Ceux-ci se conjuguant, la demande en logements,
et donc en résidences principales n’a cessé et ne
cesse, de croître dans l’Oise. Il s’ensuit deux
conséquences qui peuvent permettre d’expliquer la
diminution des résidences secondaires dans l’Oise.
D’une part, certains ménages qui souhaitaient
s’installer dans le département ont changé la
destination de leur logement secondaire pour en
faire une résidence principale. D’autre part, du fait
de l’augmentation de la demande en logements
toujours plus forte et de la hausse des prix,
certaines résidences secondaires ont été louées
ou revendues à des résidants nouvellement
installés dans l’Oise. Car de plus, acquérir une
résidence secondaire a un coût : hors le prix
d’achat, se dresse toute une série de frais annexes
comme un deuxième abonnement à EDF et au
service de l’eau, une deuxième assurance
habitation, des taxes foncière et d’habitation, ainsi
que des frais d’entretien et de travaux qui peuvent
être
importants.
Posséder
sa
résidence
secondaireest donc un véritable luxe.
Dans le même temps, on assiste à un autre
phénomène :
celui
de
l’amélioration
des
infrastructures routières et ferroviaires ainsi que
celle des conditions de transport, qui viennent
modifier les habitudes de déplacements de la
population. Aujourd’hui, la notion de durée a pris le
pas sur la notion de distance. C’est le temps
nécessaire pour arriver dans sa maison de
vacances qui compte, et non plus la distance
kilométrique. Le développement du TGV a donc
permis, principalement à la population parisienne,
d’acquérir une résidence secondaire dans le Sud
de la France, où elle peut se rendre ne serait-ce
que le temps d’un week-end. En effet, il faut
seulement 2h30 pour rejoindre Avignon depuis
Paris et seulement 3h pour se rendre à Marseille,
alors qu’il faut encore deux heures pour aller
passer des vacances sur la Côte picarde. Dans un
tel contexte, il est aisé de comprendre pourquoi la
Région Provence-Alpes-Côte d’Azur compte 17,5%
de résidences secondaires et celles
du
Languedoc Roussillon 23,3 %. Plus dépaysant,
plus ensoleillé et plus rapidement accessible, la
possibilité a été offerte à la population francilienne
la plus aisée de posséder son mas provençal ou sa
villa sur la Côte d’Azur.
Dans l'Oise, des potentialitésà exploiter
La campagne de plus en plus attractive
Dans l’Oise, même si le nombre de résidences
secondaires ne cesse de diminuer, le département
dispose d’un réel potentiel pour inverser la
tendance. En effet, avec l’attrait croissant pour la
campagne, la saturation de certains territoires, et
l’augmentation de la clientèle étrangère, de
nouveaux acquéreurs de résidences secondaires
pourraient bien chercher leur maison de vacances
dans l’Oise.
Certes, les régions côtières et ensoleillées
restent les plus courues, mais l’intérêt porté à la
campagne et au terroir profond est grandissant.
Les chaumières normandes ou encore les maisons
en pierres traditionnelles de l’Oise deviennent,
elles-aussi, des biens précieux et recherchés. Du
fait de l’attrait pour le monde rural mais aussi de la
flambée des prix sur le littoral français, une partie
de la demande se reporte sur l’intérieur des terres.
C’est plus de 60% des maisons de vacances qui
s’y situent désormais.
Selon l’Insee, près de 250 000 personnes ont
acheté durant ces dernières années une résidence
secondaire dans des zones éloignées de toute
ville. Philippe Prevel, administrateur de la
Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM)
témoigne : « Des départements comme la Creuse,
le Cher, l’Yonne ou encore la Nièvre, autrefois
jugés peu attrayants, font désormais l’objet d’une
demande importante ». C’est également le cas du
département de l’Oise car c’est précisément le
calme et parfois le peu d’activités de ces régions
que les Parisiens surmenés viennent chercher. Si
la proximité de la région parisienne s’est révélée
dans un premier temps négative quant au nombre
de résidences secondaires dans l’Oise, la situation
pourrait évoluer. En effet, de plus en plus de
cadres, fatigués et stressés par la vie quotidienne
francilienne, et n’ayant pas forcément la possibilité
ni les moyens d’acquérir leur villa sur la Côte
d’Azur, investissent dans les départements voisins
de l’Ile de France pour pouvoir venir rapidement.
Une autre tendance est actuellement en
progression celle liée à l'investissement dans sa
maison secondaire à la campagne pour pouvoir
venir travailler au calme. Le développement des
nouvelles technologies, comme Internet offre en
effet la possibilité de venir travailler dans un îlot
rural. Les départements à proximité de la capitale,
comme l’Oise, sont recherchés dans la mesure où
ils permettent si nécessaire de retourner
rapidement sur Paris. Avoir sa résidence
secondaire à la campagne permet également de
venir s’y installer au moment du départ à la
retraite.