Deuxième partie: toutes les clés pour investir dans la pierre

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Deuxième partie: toutes les clés pour investir dans
la pierre
Le rendement de l’immobilier est fortement affecté par la fiscalité. Tout dépend du
régime choisi. Nous passons en revue les principaux mécanismes.
Deuxième partie: toutes les
clés pour investir dans la pierre | Crédits photo : Shutterstock
Les locations nues
Les loyers provenant d’une location « nue » (sans meubles) sont classés dans
la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers sont taxés au même barème
d’imposition progressif que les revenus et les salaires.
Le régime simplifié, ou « micro-foncier » : instauré en 1998, il concerne les
recettes brutes annuelles (loyers) encaissées inférieures à 15.000 €. Si c’est le cas,
un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges est automatiquement
appliqué. Ainsi, la taxation ne porte que sur 70 % des sommes perçues plus les
prélèvements sociaux. Ce cas de figure est particulièrement adapté lorsque le
bailleur a acheté du neuf, a payé cash un bien ancien déjà rénové ou dispose de
cet actif à la suite d’une donation ou d’un héritage. Exemple : si les revenus locatifs
annuels sont de 12.000 €, l’imposition ne portera que sur 8.400 € après l’abattement
de 30 % (12.000 – 12.000 x 30 %).
Le régime réel : il s’applique dès lors que le montant des revenus fonciers annuels
excède 15.000 € par an. Attention, cette option est irrévocable pendant trois ans.
A cette fiscalité, qui se base toujours sur le barème d’imposition sur le revenu,
s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cette formule est avantageuse, surtout en cas
de lourds travaux dans un logement ancien dont la valeur excède 30 % des revenus
bruts (soit l’abattement forfaitaire de 30 % prévu en micro-foncier). Ce choix permet
ainsi d’optimiser la déduction fiscale des déficits fonciers.
Le mécanisme du déficit foncier
On calcule un déficit foncier en déduisant de la totalité des revenus locatifs (loyers,
fermage) la totalité des charges réelles (travaux). On obtient le revenu net foncier
qui sera imposé. Ce solde peut être positif ou négatif (déficit foncier). Ce montant
vient alors s’imputer sur le revenu global et, donc, réduire le revenu imposable. Si
le revenu global de l’année est inférieur au montant du déficit imputable, la quotepart non imputée pourra l’être sur le revenu global des six années postérieures.
Résultat : vous serez moins taxé. Cette imputation n’est possible que dans la limite
de 10.700 € par an (hors intérêts d’emprunt). L’excédent ne peut s’imputer que sur
les seuls revenus fonciers réalisés au titre des dix années suivantes.
La location meublée
Les revenus issus de la location d’un ou de plusieurs biens meublés sont taxés
dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous réserve
de respecter des conditions d’habitabilité en termes de meubles. C’est le cas
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notamment des locations ponctuelles, saisonnières, ou de biens situés dans des
résidences gérées avec services (résidences étudiantes, de loisirs, de tourisme
d’affaires, seniors, personnes âgées dépendantes).
Deux régimes cohabitent : les locations meublées non professionnelles (LMNP) et
meublées professionnelles (LMP). Le premier dispositif est le plus facile à adopter
pour un particulier dont les revenus locatifs ne constituent pas sa principale source
de revenus.
Le « micro-BIC » : ce régime peut s’appliquer quand les recettes annuelles brutes
encaissées en 2015 ne dépassent pas 32.900 € (hors taxes). Dans ce cas, le fisc
pratique un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Résultat : seule la moitié
des bénéfices est taxée. Les propriétaires de gîtes ruraux, de meublés de tourisme
et de chambres d’hôtes bénéficient de ce même régime avec un plafond de recettes
supérieur, fixé à 82.200 € (hors taxe) par an, et l’abattement pratiqué est de 71 %.
Attention : si l’on opte pour ce régime, on est bloqué pendant trois ans. Pour un bien
ancien qui aura besoin, à terme, de travaux, mieux vaut choisir le régime réel. L’idée
est d’avoir des revenus sans fiscalité.
Si les recettes sont inférieures au seuil du micro-BIC et que vos frais excèdent
l’abattement accordé (soit 50 %), il est en effet tout à fait possible d’opter pour le
régime réel.
Le régime réel : au-delà de ces seuils (32.900 et 82.200 €) ou sur option du bailleur,
c’est le régime réel du BIC qui s’applique. Ce régime fait l’objet d’une déclaration
spéciale. Dans ce cas, on déduit des recettes encaissées sur l’année la totalité
des charges courantes, les amortissements du bien en fonction de la durée réelle
d’utilisation et les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien ou de
l’immeuble.
Lorsque les charges sont supérieures aux recettes, on constate alors un déficit.
C’est une bonne option pour adoucir l’impôt.
La location meublée non professionnelle
En LMNP, le déficit n’est imputable que sur des bénéfices de même nature réalisés
au cours de la même année ou des dix années suivantes. Ce régime s’applique
à l’investissement dans certaines résidences services meublées (étudiantes, de
tourisme classé, etc.) ; la détermination du revenu foncier et le déficit engendré
s’impute sans limitation de montant sur le revenu global. Si l’immeuble n’est pas
occupé par le propriétaire (donc immeuble loué en totalité) et génère des recettes,
alors la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être imputée sur
les revenus fonciers. En cas de constatation d’un déficit, celui-ci est imputable sans
limitation de montant sur le revenu global de l’investisseur.
Une rentabilité médiocre, surtout à Paris Le rendement des investissements
immobiliers diminue. A Paris, il s’élève à 4 % brut en moyenne. A cela s’ajoutent
des taxes et la fiscalité. Les secteurs populaires offrent de meilleures rentabilités.
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La baisse continue, depuis trois ans, des prix d’acquisition n’a pas suffi pour
compenser le net repli des valeurs locatives partout en France, et la rentabilité de
l’investissement immobilier n’est pas au beau fixe. Elle s’érode même un peu plus
chaque année. Ce n’est pas un hasard si les investisseurs sont de moins en moins
nombreux à opérer sur le marché de l’ancien. « Dans plusieurs agglomérations,
la vacance a tendance à augmenter, et les relocations sont plus difficiles. Face à
d’importants travaux à réaliser, certains bailleurs se découragent et envisagent la
mise en vente », reconnaît Jean-François Buet, président de la Fnaim.
Selon Meilleursagents.com, la rentabilité brute faciale affiche à Paris une moyenne
de 4 %. Toutefois, les écarts sont importants selon les secteurs. Les plus chers
affichent moins de 3 %. En revanche, dans les quartiers populaires, la rentabilité
atteint des plus-hauts : Pont de Flandres et Saint-Fargeau (5,2 % ), tous les deux
dans le XIXe, et Evangile (5,1 %) dans le XVIIIe.
Toutefois, les investisseurs boudent depuis plusieurs mois la capitale, toujours trop
chère et, surtout, cible du nouvel encadrement des loyers. « Certains se positionnent
sur des marchés de report situés en proche banlieue, où la rentabilité est supérieure
et les loyers libres. Mais pas tous, une moitié seulement des investisseurs, les autres
disparaissent du marché », commente Gilles Ricour de Bourgies, président de la
Fnaim du Grand Paris.
Le rendement locatif moyen des plus grandes villes
Ce regain d’intérêt pour les première et seconde couronnes, où le rendement
s’apprécie de 1 point par rapport à la capitale, est confirmé dans la dernière analyse
livrée par Century 21 France. Ce réseau indique qu’au cours de la première moitié
de l’année 2015 le nombre de particuliers ayant acquis un bien à titre de placement
a progressé de 2,6 %. Ils représentent en moyenne 11,8 % des acheteurs en Ilede-France. Ils sont nombreux dans le 92, à hauteur de 17,5 % (+ 1,2 % en un an),
et dans le 93, à 14,1 % (+ 25,9 %).
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Attention aux taxes
Dans les régions, la rentabilité est meilleure. Selon Meilleursagents.com, elle
s’élève à 4,4 % à Lyon, à 4,6 % à Nice, à 4,8 % à Toulouse et à 5,6 % à Marseille. «
Reste que cette rentabilité brute n’est qu’une façade », précise Sébastien de Lafond,
président de Meilleursagents.com. Le propriétaire-bailleur doit s’acquitter de taxes
en tous genres et risque d’importants travaux de rénovation dans la copropriété. Il
doit aussi faire face à la vacance et à une fiscalité évolutive, sans oublier le poids
des prélèvements sociaux, de 15,5 %. « Au final, la performance de ce placement
dans la pierre est sensiblement rabotée », résume le dirigeant.
Pour ceux qui ont aujourd’hui des velléités d’investir, il faudra choisir entre une faible
rentabilité dans un quartier établi, où « la liquidité du bien est assurée mais l’espoir
de plus-value faible », ou un secteur populaire, où la performance est dopée. Dans
ce second cas, la revente à moyen terme sera moins facile. Toutefois, pour ceux qui
visent le long terme, le potentiel de plus-value pourra être appréciable, notamment
si le quartier évolue », indique Sébastien de Lafond.
L'été n'est généralement pas propice à la recherche d'un prêt immobilier. Afin
de faire baisser le flux des demandes traitées durant cette période estivale, où
leurs effectifs ne sont pas au complet, les établissements financiers décident
stratégiquement, chaque année, de remonter leurs barèmes.
Or, cette année, la situation est particulière. Le relèvement des taux est intervenu
prématurément, soit en juin. La raison ? Il fallait endiguer un afflux de demandes
de financement qui remonte au début de l'année, période où les taux d'intérêt
avaient entamé une décrue, avec un point bas historique au printemps. « Face
à ce pic de dossiers, plusieurs établissements bancaires avaient, à fin mai,
réalisé leurs objectifs annuels, explique Sylvain Lefèvre, président de la Centrale
de Financement. Résultat : pour décourager d'éventuels nouveaux demandeurs,
certaines enseignes n'ont pas hésité, dès le mois de mai à mener une politique
tarifaire dissuasive en relevant leurs grilles de + 0,1 à + 0,3 %. »
Savoir (re)négocier son crédit
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Ce mouvement de hausse modérée devrait se poursuivre cet été. Mais rien
d'alarmant, d'autant que, dès l'automne, de nouvelles offres devraient faire leur
apparition. « Disposant de leurs enveloppes pour 2016, les établissements
financiers auront plus de marge de manœuvre. Pour mémoire, les dossiers de crédit
montés au dernier trimestre se débouclent quelques mois plus tard, c'est-à-dire
qu'ils seront comptabilisés en 2016 », explique un banquier.
Face à ces ajustements à la marge, le timing semble, malgré tout, idéal pour
(re)négocier un prêt en cours. Les remontées observées « sont faibles et ne
représentent que quelques centièmes de points sur les longues durées, notamment
sur vingt ans », relativise-t-on chez le courtier Cafpi. En ce moment, « un prêt sur
deux est une renégociation », ajoute-t-on chez Meilleurtaux.com. Un prêt immobilier
à taux fixe pour un dossier « moyen » avoisine 2 % sur quinze ans et 2,3 % sur
vingt ans. Pour décrocher un taux plus attractif, soit de 0,3 à 0,5 % inférieur, mieux
vaut disposer d'un bon profil (revenus réguliers, produits d'épargne, pas de compte
débiteur).
Penser aux « à-côtés »
Il faut également savoir s'armer de patience avant l'obtention du feu vert pour le
crédit, car les circuits d'instruction des dossiers sont saturés depuis déjà plusieurs
mois. C'est l'embouteillage chez les courtiers en crédit, les banques et même les
organismes de caution. Le temps de traitement d'un dossier a doublé, voire triplé.
Décrocher un bon taux ne suffit pas. Il faut penser à (re)négocier les à-côtés, par
exemple les frais de dossier et l'assurance-décès invalidité. Mieux vaut parfois opter
pour la délégation d'assurance, soit une couverture individuelle souscrite hors de
la banque. Elles sont économiques, parfois jusqu'à 50 % moins chères que celles
de la banque.
Là encore, ces acteurs de la chaîne du crédit croulent sous les demandes et tardent
à donner leur réponse. « En cas de sélection médicale, il faut compter une réponse
dans un délai de quinze jours, contre deux jours en temps normal. Toutefois, cela
devrait se résorber pendant l'été », assure Roger Mainguy, directeur général d'April
Santé Prévoyance.
Gare à la hausse continue des impôts locaux
Dans quelques mois, ce sera déjà l'heure de la récolte automnale des taxes foncière
et d'habitation. Selon l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), la taxe
foncière, en cinq ans (2008-2013), a fait un bond de 21,2 %. La dernière édition
de son observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties, qui porte sur
36.000 communes, souligne que cette augmentation est plus forte que l'inflation sur
cette même période (+ 5,87 %), que la hausse des loyers du secteur privé (+ 7 %),
calculée par l'observatoire Clameur, et que le smic horaire (+ 11,7 %).
Autre constat de cette flambée de la fiscalité locale liée aux biens immobiliers,
l'étude réalisée récemment par la société Home'n'go. Cette publication, qui passe
au crible « dix ans d'impôts locaux » (2004-2014), indique que le niveau moyen
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d'imposition des taxes foncière et d'habitation s'établissait, en 2013, à 57,63 % de
la valeur locative cadastrale (dont 36,71 % de taxe foncière et 20,92 % de taxe
d'habitation), contre 46,52 % en 2004 (dont 28,94 % de taxe foncière et 17,58 %
de taxe d'habitation).
Parmi les villes de plus de 100.000 habitants affichant les taxes d'habitation les plus
salées, on trouve Lille, Nîmes et Marseille. Dans le trio de tête de ces communes
qui facturent des taxes foncières sur les propriétés bâties les plus coûteuses de
France, on trouve Amiens, Le Havre et Grenoble.
Or cette inflation de la fiscalité locale ne semble pas terminée. « L'entrée en
vigueur, le 1er janvier 2015, de la taxation des terrains à bâtir dans les zones
dites “tendues“ (où la demande excède l'offre) devrait avoir un impact direct sur le
calcul de la prochaine taxe foncière avec une majoration à la clé », indique Frédéric
Zumbiehl, juriste à l'UNPI. D'après une simulation de l'UNPI, le propriétaire d'un
terrain constructible de 1.000 m2 situé dans une zone A ou A bis devra s'acquitter de
5.000 € de taxe foncière en 2015, soit dix fois plus qu'avant cette nouvelle réforme,
qui prend effet cette année. Autre nouveauté : depuis le 1er janvier, une surtaxe de
20 % sur la taxe d'habitation s'applique aux résidences secondaires situées à Paris.
Changement de mode de calcul
Autre source d'inquiétude à moyen terme : le changement des modalités de calcul
de ces impôts. L'Etat planche sur une réforme possible du mode de calcul des
valeurs locatives, qui font office d'assiette pour la détermination de ces deux impôts.
Un rapport sur l'expérimentation « à blanc » menée sur cinq départements a été
demandé. Il devrait être remis au gouvernement en septembre.
Au vu des résultats, ce dernier pourrait décider de l'étendre à l'ensemble du territoire
et d'intégrer cette mesure aux avis d'imposition à l'automne 2018. « Ce serait surtout
les logements anciens qui pourraient être touchés par cette révision, car cela fait
longtemps que leurs valeurs locatives n'ont pas été réévaluées », indique Frédéric
Zumbiehl. De quoi inquiéter les contribuables, qui ont de grandes chances de payer
davantage et de voir ainsi leur rentabilité locative nette se détériorer un peu plus.
Les sociétés civiles de placement immobilier permettent d’investir dans les bureaux
et commerces sans supporter les soucis de gestion. Seul handicap : des frais
élevés.
Pour les amateurs d’immobilier « physique », les sociétés civiles de placement
immobilier (SCPI) représentent une solution originale. En achetant des parts de
ces organismes, l’épargnant acquiert en effet une partie de leur patrimoine, qui
repose principalement sur les bureaux, les entrepôts, les commerces ou les centres
commerciaux.
Gros avantage : ces biens professionnels immobiliers sont ceux qui dégagent la
plus forte rentabilité. Et les porteurs de SCPI en profitent largement : l’an dernier, ils
ont reçu un revenu (représentant la quote-part des loyers encaissés par la SCPI) de
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5,08 % en moyenne. Mieux : le prix des parts a aussi été réévalué pour tenir compte
de la valorisation des biens, soit 0,54 % de plus.
Au total, c’est donc un gain de 5,5 % qui a été obtenu. La tendance semble se
poursuivre en 2015. « Les revenus distribués au premier trimestre se maintiennent
à un bon niveau, et le rendement annuel est attendu entre 4,8 et 5 % », indique
Jonathan Dhiver, fondateur du site Meilleure scpi.com.
5 % de rendement avec les SCPI
Diversification et qualité
Pour les épargnants, les SCPI offrent de nombreux atouts. Tout d’abord, elles
permettent d’accéder à un patrimoine diversifié, investi dans différents immeubles.
Le risque d’impayés de loyer est donc réduit à son minimum du fait de la pluralité
de locataires. Ce patrimoine, en outre, est de qualité car les SCPI investissent
principalement dans les grands centres d’affaires, notamment à Paris, dans le
« triangle d’or ».
Enfin, elles débarrassent l’associé – c’est le statut officiel de l’investisseur – de
tout souci de gestion, puisque c’est la société de promotion qui s’occupe de tout.
Bref, il suffit d’investir, puis les revenus tombent régulièrement, sans rien avoir à
entreprendre.
Il est aujourd’hui très facile d’accéder à ces produits, que ce soit en direct auprès de
la société de gestion, dans sa banque, chez son conseiller en gestion de patrimoine
ou, de plus en plus, au sein d’un contrat d’assurance-vie. Ce dernier cadre permet
d’optimiser la fiscalité : alors que les revenus des SCPI détenues en direct s’ajoutent
aux revenus et sont imposés selon la tranche marginale d’imposition, ils bénéficient
de larges exonérations dans l’assurance-vie, moyennant le paiement de frais de
gestion annuels allant de 1 à 2 %. Si la grande majorité des SCPI jouent la carte
de l’immobilier professionnel, certaines jouent une partition différente en misant sur
le logement, dans le cadre de lois de défiscalisation. On trouve ainsi des SCPI
Malraux, qui investissent dans les centres historiques, ou des SCPI Pinel, qui misent
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sur le logement locatif neuf. Seule faiblesse de ce placement : des frais élevés, qui
obligent à investir à long terme pour les amortir. Il faut en effet compter 10 % de frais
d’entrée et un prélèvement de 10 % des loyers au profit de la société de gestion.
En outre, la liquidité n’est pas garantie, et, en période de crise, les parts peuvent
être assez longues à revendre.
C’est un défaut que n’ont pas les OPCI (organismes de placement collectif en
immobilier), qui peuvent être revendus en quelques jours. Mais, en contrepartie, ces
fonds, de plus en plus présents, n’investissent qu’à hauteur de 50 % directement
dans la pierre. Le solde est généralement investi en actions de sociétés foncières.
Des fonds d’actions immobilières d’une régularité de métronome
Les fonds d’actions immobilières européennes ont été, depuis cinq ans, favorisés,
avec une progression moyenne de 78,4 %. En revanche, sur trois ans, la
progression, de 60,8 %, est proche de celle de la moyenne du marché et le gain,
de 15,6 %, de cette année est même un peu inférieur.
Victor Kittayaso, gérant d’Allianz Immo et d’Allianz Secteur Europe Immobilier, reste
confiant sur le secteur, en dépit d’une surcote moyenne de l’ordre de 15 % par
rapport aux actifs nets réévalués. « Nous ne sommes pas dans le contexte de
surévaluation de 2006-2007, lorsque la prime se situait à des niveaux comparables,
car, à l’époque, le rendement des patrimoines des foncières et celui des actions
offrait peu de marge par rapport au marché obligataire. Aujourd’hui, l’écart s’élève
à 400 points de base. De même, le rendement du dividende se situe actuellement
entre 3,5 et 4 %, contre seulement 1 % pour les emprunts d’Etat à dix ans. » Certes,
les taux d’intérêt sont amenés à remonter progressivement. Mais cela signifierait
que le contexte économique s’améliore et que les loyers pourront être revalorisés.
Ainsi, cette année, les foncières britanniques ont surperformé la Bourse britannique,
malgré une hausse des taux, car l’économie locale va mieux. Notons, enfin, que les
résultats semestriels ont été en ligne avec les attentes.
Notre conseil: Si le potentiel de hausse à court terme est réduit, les fonds d’actions
immobilières offrent traditionnellement, sur le long terme, un bon couple rendementrisque grâce à leur résistance en phase de baisse. C’est pourquoi ils peuvent
représenter environ 5 % d’un portefeuille d’actions bien diversifié, d’autant que les
meilleurs sortent nettement du lot. Nos fonds favoris sont Henderson Horizon Pan
European Property Equities, en tête sur 5 ans, sur 3 ans et sur 1 an ; Axa WF
Framlington Europe Real Estate, 2e sur 5 ans ainsi que sur 3 ans, et 5e sur 1 an ;
Allianz Immo, 4e sur 5 ans, 3e sur 3 ans et 2e sur 1 an ; et Allianz Secteur Europe
Immobilier, 5e sur 5 ans, 6esur 3 ans et 3e sur 1 an. Tous ces fonds sont donc
d’une régularité exemplaire. Il en va de même pour le meilleur tracker, le FTSE Epra
Europe Theam Easy, crédité de performances comparables.
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