Page 1 sur 10 LA REGLEMENTATION

LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE
L’agent immobilier est un intermédiaire de commerce en ce qu’il joue un rôle de
rapprochement entre l’offre et la demande. A ce titre, il a longtemps été soumis aux
règles s’appliquant aux agents d’affaires de manière générale.
Toutefois, après la seconde guerre mondiale, le Droit a pris en compte la particularité
de son activité : la transaction sur des immeubles.
Ceux-ci mettent en jeux des sommes importantes et représentent souvent une part
conséquente du patrimoine du vendeur. Aussi, le législateur a souhaité réglementer
la profession en tenant compte de ses particularités.
Cela s’est traduit par l’adoption de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet »,
principal texte qui régit notre profession.
Rappel historique avant la loi Hoguet :
Le métier d’agent immobilier existe depuis des siècles. A Rome, on les appelait
proxénètes. Ce nom recouvrant les activités réalisées, par toute personne se livrant à
des opérations d’entremise (rapprochement entre un vendeur et un acquéreur). En
Grèce, cette activité existait et la rémunération des intermédiaires était appelée
salaire d’interprète.
Au moyen Age, en France il y avait des « courtiers » dont la profession était
règlementée. Au 18e siècle des « gens d’affaires » (devenu par la suite « Agents
d’affaires ») désignaient ceux qui participaient aux rapprochements vendeurs et
acquéreurs, propriétaires et locataires.
Le code du commerce de 1807 donna existence légale aux Agents d’Affaires. La
première chambre syndicale fut celle des mandataires en vente de Fonds de
Commerce chez les intermédiaires de l’immobilier en 1913.
La première chambre syndicale des Agents immobiliers de France fut créée en 1921.
Apres la guerre, création des premiers syndicats professionnels réunissant les
professionnels de la Transaction et de l’Administration de Biens, la FNAIM et la
CNAB.
La première règlementation réside dans l’ordonnance du 12 décembre 1958 qui
interdisait aux Agents immobiliers de percevoir une rémunération tant que l’opération
n’avait pas été effectivement conclue, pour protéger le public contre une pratique
consistant à réclamer une provision sur commissions avant le dénouement de la
transaction.
La deuxième réglementation, est intervenue avec la loi du 21 Juin 1960, permettant à
l’agent Immobilier de percevoir des fonds, à condition de présenter des garanties de
restitution. Cette loi s’est inspirée du système de garantie créé par la FNAIM et la
CNAB, au travers des caisses de caution mutuelle.
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Vint ensuite le décret du 25 Mars 1965 fixant les conditions d’application de la loi du
21 Juin 1960 :
- Distinction entre l’activité d’Agent immobiliers et celle d’Administrateur de
biens.
- Obligation d’utiliser un registre répertoire et de délivrer un reçu pour le
mouvement des fonds.
- Etre titulaire d’un mandat
Et enfin la loi du 2 janvier 1970 (Loi HOGUET) qui réglemente notre profession et
son décret d’application du 20 Juillet 1972.
Cette loi n’a pas été fondamentalement modifiée, seulement quelques règles ou
amélioration :
- L’ordonnance du 02 juillet 2004 a été le premier pas vers l’aménagement de
notre réglementation, le texte a principalement mis à jour les incapacités
d’exercice de la profession et renforce les sanctions pénales notamment en
cas d’exercice sans carte.
- Le décret du 21 octobre 2005 applicable au 1°' janvier 2006
- La loi ENL du 13 juillet 2006 (engagement national pour le logement)
LA LOI HOGUET
La loi du 2 janvier 1970 est assortie d’un décret d’application du 20 juillet 1972, elle
fixe les règles applicables à certaines opérations portant les immeubles et fonds de
commerce.
CHAMPS D’APPLICATION :
1/ Personnes physique ou morale.
Vous ne pouvez pas y échapper en exerçant votre activité sous la forme d’une
société par exemple.
2/ L’exercice de l’activité à titre habituel
En principe, la jurisprudence considère que l’habitude se caractérise par la répétition
d’un événement. Par conséquent, il suffit de deux événements pour constituer une
habitude.
Les juges conservent néanmoins une marge d’appréciation, pour écarter l’application
de la loi Hoguet. Ils s’appuient notamment sur les critères suivants :
- les motivations du sujet
- l’importance de sa rémunération par rapport à ses revenus
- Les prestations effectivement réalisées
- le temps consacré
- les liens avec ses clients (famille, amis….)
En la matière, il y a une tolérance pour les apporteurs d’affaires. L’apporteur
d’affaires échappe à la loi Hoguet sous réserve que sa mission se limite à la
présentation de contacts sans mission de négociation ou mise en relation directe. De
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même, sa rémunération doit être assise sur la fourniture d’informations et non sur la
conclusion effective des affaires.
De plus, le fait que l’activité d’agent commercial en immobilier soit exécutée à titre de
profession habituelle exclu le statut de VDI (Vendeur à Domicile Indépendant) que
certains proposent à leurs commerciaux.
3/ Se livrent, prêtent leur concours, même à titre accessoire aux opérations portant
sur les biens d’autrui relatives à :
1. L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou
non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
2. L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
3. La cession d'un cheptel mort ou vif ;
4. La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés
immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en
jouissance ou en propriété ;
5. L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social
comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
6. La gestion immobilière.
7. A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou
de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu
ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.
8. La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps
partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la
consommation.
LES ACTIVITES EXCLUES :
1/ Les marchands de biens car ils sont propriétaires des biens qu’ils revendent.
2/ Les salariés d’un promoteur chargés de la vente du programme ne sont pas
soumis à la loi Hoguet. En revanche, si le promoteur a recours à des agents
commerciaux pour la commercialisation alors ceux-ci seront soumis à la loi Hoguet.
3/ Les personnes dont l’activité est contrôlée et qui présentent des garanties
financières suffisantes.
4/ Le vendeur d’un bien titulaire de droits réels divis ou indivis et son conjoint à
condition que cette activité reste occasionnelle.
5/ Les personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre
successible (la famille : ascendant, descendants, collatéraux) ou pour le compte de
majeurs protégés ou de mineurs.
6/ Les représentants légaux des sociétés de construction (article L 212-1 du CCH)
pour la réalisation des premières cessions des parts ou actions.
7/ Aux titulaires d’une licence d’agent de voyage pour la conclusion de tout contrat
de jouissance d’immeuble à temps partagé (Jouissance uniquement).
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OBLIGATIONS :
1/ La détention d’une carte professionnelle
La délivrance de la carte est soumise à des critères de probité, de compétence
(diplôme ou expérience) et de garantie financière.
Il existe plusieurs cartes correspondant aux activités régies par la loi Hoguet :
- " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", en cas d'exercice des
activités mentionnées aux 1° à 5° et 8° de l'article 1er de la loi.
- " Gestion immobilière ", en cas d'exercice de l'activité mentionnée au 6°
- " Marchand de listes ", en cas d'exercice de l'activité mentionnée au 7°
Les collaborateurs du titulaire de la carte professionnelle doivent disposer d’une
attestation délivrée par la préfecture leurs permettant d’exécuter leur mission de
négociation (Carte blanche).
2/ Encadrement des missions des collaborateurs non-salariés de l’agent immobilier
Les agents commerciaux travaillant pour un agent immobilier ne peuvent recevoir ou
détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à
l'occasion de leur mission.
Ils ne peuvent pas non plus donner des consultations juridiques ou rédiger des actes
sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte
professionnelle.
3/ Règle d’indépendance et transparence
-
Obligation d’information sur d’éventuels liens de l’agent avec un
établissement financier.
Information sur la détermination de la rémunération de l’agent et le
débiteur dans le mandat
Lutte contre le blanchiment des capitaux
Mention obligatoire dans le mandat
Réglementation de la relation entre le vendeur de liste et son client :
o Convention écrite obligatoire
o Description du bien recherché
o Nature de la prestation promise
o Montant de la rémunération
o Interdiction de percevoir une somme d’argent tant que
l’obligation de fournir la liste ou le fichier n’est pas réalisée
4/ Sécurisation des transactions
o Le registre des Mandats
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Il est prévu à l’article 72 du décret du 20 juillet 972 que chaque mandat doit être
mentionné par ordre chronologique dans un registre des mandats. Le numéro
d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires
du mandat, qui reste en la possession du mandant.
Tous les mandats doivent figurer sur le registre, qu’ils soient signé ou non. Dans ce
dernier cas, il faut préciser dans la rubrique « observation » que le mandat est « sans
suite ».
Le registre indique la date du mandat, l’identité et l’adresse du mandant, l’objet du
mandat (vente, recherche), la désignation du bien, numéro au registre répertoire, les
observations éventuelles.
Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.
o Le registre répertoire
Ce registre est prévu à l’article 51 du décret précité. Il répertorie l’ensemble des
versements ou remises de fonds fait par le titulaire de la carte professionnelle de
transaction.
Remarque : la remise d’un chèque libellé au nom d’un tiers doit figurer au registre
répertoire.
Malgré sa déclaration ne pas recevoir de fonds, le titulaire de la carte transaction,
demeure tenu d’ouvrir un carnet de reçus et un registre-répertoire. C’est ce qui
résulte d’une circulaire de la DACS n°CIV 08-10/D du 16 octobre 2008. En pratique,
les sommes perçues au titre de la rémunération de l’agence ayant donné lieu à un
reçu y sont mentionnées néanmoins il ne s’agit pas d’une obligation, le registre
répertoire ne concernant que les opérations transitant sur le compte séquestre.
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o Le carnet de reçus
Le versement ou la perception de toute somme donne lieu à l’émission d’un reçu. Le
carnet reprend l’ensemble des reçus émis. Le reçu est établi en 3 exemplaires, un
pour le mandant, le second reste sur la souche et le dernier à destination du garant
s’il en fait la demande.
Chaque agent commercial devra donc disposer de son carnet de reçus.
Dans le cas de PROXIM, les reçus n’interviendront que lors de la signature de l’acte
chez le notaire ouvrant droit au paiement de la commission, si ce paiement est
effectué par chèque. Nous préférerons donc le versement de la commission par
virement dans un souci de rapidité et de simplification. Dans le cas où un chèque est
néanmoins remis à l’agent, le reçu indique : Partie versante : Maître
………….(notaire) Pour le compte de …………… (Débiteur de la commission).
Il faut également tenir un carnet de mise en service des carnets de reçus qui
répertorie les carnets de reçus ouverts pour chaque agent. Ce carnet est tenu par
PROXIM.
o Le répertoire des actes
Il est imposé par l’article 852 du Code général des Impôts lors de la participation de
l’agent immobilier à des opérations de marchands de biens. Compte tenu de la
suppression de l’article 257-6 du CGI suite à la transposition du la directive
communautaire sur la TVA, dans la loi finance rectificative pour 2010 et à
l’abrogation de l’article 852, en vue de l’uniformisation des règles fiscales applicables
aux intermédiaires en immobilier, la tenue du répertoire des actes n’est plus
nécessaire (Cf. Réponses ministérielles
Questions n°76470 et n°76471 JO
du 13/04/2010 p.4152, Réponses publiées au JO du 15/06/2010 p.6662).
o support et contraintes de conservation des registres
Le registre papier est coté à l’avance sans discontinuité et relié. Il ne doit comportait
aucun blanc.
Le problème du registre papier est lié à la retranscription de l’information. Celle-ci est
effectuée par l’agence (secrétariat) à partir de données communiquées par l’agent.
Ainsi, les données sont saisies au moins 2 fois. De plus cela entraine un
accaparement du standard et du secrétariat.
A côté de ce problème se pose la question de l’attribution des numéros de mandat
(numéro d’ordre). En effet, soit l’agence gère en directe l’attribution des mandats ce
qui suppose que ce service est tributaire des horaires du secrétariat. Soit, l’agence
met en place un système d’attribution automatique des numéros. Dans ce dernier
cas se pose à nouveau la difficulté tenant à la retranscription des informations sur le
registre sauf à coupler le dispositif d’attribution des numéros avec un registre
électronique complété par les agents.
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PROXIM a opté pour une attribution automatique des mandats via une connexion
internet. Depuis leur espace personnel, les agents moyennant le remplissage de
diverses informations peuvent obtenir un numéro de mandat. La génération du
numéro doit s’accompagner ultérieurement d’un complément des informations
saisies et de la communication d’un original à l’agence.
5/ Interdiction de percevoir une rémunération quelconque avant la signature de l’acte
authentique.
Exception : clause d’exclusivité ou clause pénale prévoyant que la rémunération est
due même en cas de non réalisation. Ou si le mandant agit dans le cadre de son
activité professionnelle. Une telle clause doit figurer de manière apparente dans le
mandat.
Il est strictement interdit à quel moment que ce soit et pour quelle cause que ce soit,
de recevoir le versement d’une somme en espèce.
6/ Limitation de la durée des conventions (mandat, promesse) sous peine de nullité.
7/ Affichage des mentions obligatoires dans les lieux où sont reçus la clientèle : n°
carte professionnelle, montant de la garantie, désignation du garant, n° du compte où
les sommes doivent être créditées.
RESPONSABILITE ET SANCTION :
L’agence engage sa responsabilité civile à l’égard des fautes commises dans le
cadre de son mandat. Cette responsabilité repose essentiellement sur 2
fondements :
- L’obligation d’information. L’agence supporte en effet à l’égard du
signataire du mandat mais également de son cocontractant un devoir
conseil et d’information (ex : contrôle de la capacité des parties, de
l’état du bien, de la propriété du bien…)
- L’obligation de moyen. Si l’agence n’est pas tenue d’une obligation de
résultat dans l’accomplissement de sa mission, elle répond des
manquements ayant ralenti ou empêché sa réalisation.
Toutefois, cette responsabilité nécessite que le demandeur démontre que l’agence a
commis une faute ; que cette faute est précisément à l’origine d’un préjudice
quantifiable.
Exemples de fautes :
- Etablir une promesse alors que l’on sait que l’une des parties n’a pas la
capacité
- Participation à la vente d’un terrain dont on sait qu’il est inconstructible
- Défaut d’encaissement d’un chèque correspondant à l’indemnité
d’immobilisation.
En cas de faute intentionnelle, la compagnie d’assurance de l’agence risque de
denier sa garantie. En outre, l’agence ne pourra s’exonérer en invoquant un ordre du
mandant eu égard à son obligation de conseil.
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En l’absence de mandat l’agence s’expose à des sanctions pénales outre
l’impossibilité d’exiger le paiement de sa rémunération. Pour l’agent commercial le
fait de ne pas conclure de mandat constitue une faute grave qui motive la révocation
du mandat. En outre, l’agence peut refuser un mandat qui ne présente pas toute les
garanties de validité.
LES AUTRES TEXTES
1/ La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au
renouvellement urbain dite loi SRU.
La loi SRU comporte 209 articles répartis en 3 volets :
- Transport
- Habitat
- Urbanisme
Cette loi est souvent évoquée dans le débat de public en raison de l’article 55 en
faveur de la mixité sociale. Ce texte impose sous peine de sanction un quota de 20%
de logements sociaux dans les villes de plus de 3.500 habitants (1 500 en Ile-deFrance), situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants comprenant
au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
En matière de transport, la loi SRU a renforcé la portée du Plan de Déplacement
Urbain (PDU) En effet, elle impose que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) lui soit
compatible. La loi tend à favoriser le développement des transports collectifs
notamment par la possibilité d’instituer des zones où les obligations en matière de
stationnement sont assouplies. Enfin, la loi régie également la procédure de
regroupement des exploitants des réseaux de transport en syndicat mixte et organise
le transfert de nouvelles compétences à la Région. L’objectif étant une réflexion
globale sur les modes de déplacement à l’échelle géographique la mieux adaptée
pour promouvoir le développement durable.
Concernant le volet urbanisme, la loi a réformé les documents existants
(remplacement du Schéma Directeur par le Schéma de COhérence Territoriale, du
Plan d’Occupation des Sols par le PLU, suppression des Plan d’Aménagement de
Zone). Elle donne une part plus importante à la consultation publique dans
l’élaboration de ces documents. Enfin, la loi procède par incitations fiscales pour
encourager la densification de la ville et éviter l’étalement urbain et le développement
périurbain (Exemple : suppression de la taxe de surdensité).
S’agissant du volet habitat qui nous concerne particulièrement, la loi s’ordonne
autour de 2 axes :
- La protection de l’acquéreur et du locataire
- Le renouvellement et l’extension du parc immobilier
Au titre la protection de l’acquéreur, la loi institue un délai de rétractation de 7
jours à compter de la signature d’une promesse de vente et l’interdiction de recevoir
des sommes durant ce délai.
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La protection de l’acquéreur résulte également de mesures d’information à son
égard. Ainsi, la loi impose au syndicat de copropriété de tenir un carnet d’entretien
de l’immeuble. Celui-ci sera consultable par l’acquéreur d’un lot. De plus ce dernier
pourra obtenir la communication du diagnostic amiante.
Quant au renouvellement du parc immobilier, la loi se propose d’assurer « une offre
d’habitat diversifié et de qualité ». Parmi les principales mesures participant de cet
objectif, il y a :
- Gestion du parc logements sociaux
- Mise en place d’un dispositif de lutte contre les immeubles insalubres
- Création de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH)
- Obligation de délivrance d’un logement décent (dans les rapports
locatifs).
- Développement de la procédure de règlement des conflits entre
bailleurs et locataires en faveur d’un règlement amiable (Augmentation
des pouvoirs des commissions départementales de conciliation).
2/ Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement
dite loi ENL :
Ce texte a pour objectif de doper la production de logements et d’adapter l’offre aux
besoins notamment en matière de logement social.
Les principales dispositions de la loi concernent :
- Le droit de l’urbanisme
o Possibilité de dérogation en contrepartie d’une exigence élevée
pour la construction de logements sociaux.
o Sécurisation des autorisations et constructions : régularisation
des constructions sans permis après 10 ans, limitation de l’action
en démolition, reconnaissance de l’annulation partielle du permis
de construire, encadrement des recours
- La fiscalité
o Majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles
o Création d’une taxe sur la vente d’un terrain nu
o Taux TVA réduit pour la vente de certain logement neuf en
accession sociale à la propriété
o Suppression du Besson ancien et remplacement par le Borloo
ancien
o Création du Borloo populaire
o Modification du régime Robien (Robien recentré)
- Les rapports locatifs :
o Uniformisation des normes d’habitabilité
o Adjonction de clauses réputées non écrites (frais d’établissement
de l’état des lieux, dépôt de garantie supérieur à 2 mois)
o Extinction de la loi du 1er septembre 1948 (sur les loyers
bloqués)
o Modification des charges récupérables
- La copropriété :
- L’entretien du parc immobilier :
o réforme de l’ANAH
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-
o lutte contre les logements vacants (faculté de reprise par le
Bailleur, taxe…)
o Institution du diagnostic de l’installation électrique
o Extension du champ de compétence des commissions de
conciliation en matière de « décence ».
Vente immobilière :
o Instauration de la vente d’immeuble à rénover
3/ La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et
portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale dite « loi DALO ».
4/ La loi n°2009-323 du 28 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et de Lutte
contre l’Exclusion dite « Loi MOLLE » :
Cette loi comporte les objectifs suivants :
- Mobiliser les acteurs : HLM principalement
- Améliorer le fonctionnement des copropriétés
- Réaménager les quartiers anciens
- Développer de nouvelles offres de logements
- Accroître la mobilité des locataires dans le parc de logement
- Faciliter l’hébergement et l’accès au logement.
Tous ces textes font l’objet d’une codification dans les différents codes pour les
dispositions qui les concernent :
- Code de la consommation
- Code construction et Habitation
- Code de commerce
- Code civil
- Code l’urbanisme
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