Lettre aux actionnaires

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Lettre aux actionnaires
Cher actionnaire,
Durant l'exercice écoulé, le marché des immeubles commerciaux de périphérie a fait preuve d'une grande stabilité en
dépit du recule de la confiance des consommateurs.
Le fait que la plupart de nos immeubles commerciaux soient loués à des entreprises à succursales multiples qui adhèrent au principe "value for money" et le succès des magasins de périphérie en remplacement du shopping dans le centre-ville a soutenu cette stabilité. La demande de ce type d'immeubles commerciaux reste élevée: en témoigne le taux
d'occupation élevé de nos bâtiments qui a atteint à nouveau 98,61%, de nouveau un pourcentage historique.
La demande continue d'immeubles commerciaux bien situés stimule également l'augmentation de la valeur locative.
La valeur estimée des biens immobiliers commerciaux de périphérie continue à augmenter, en partie du fait de l'offre
restreinte due à la création limitée de nouveaux immeubles commerciaux, mais la plus part du temps en raison de l'arrivée de nouveaux investisseurs, souvent institutionnels, sur ce marché.
La valeur d'investissement de notre portefeuille immobilier est passé à 155,08 millions d'EUR acte en main, soit une
hausse de 32,28% par rapport à l'exercice précédent. Cette hausse provient en partie de l'augmentation de valeur
continue de nos biens immobiliers, mais surtout de 31,97 millions d'EUR de nouveaux investissements dans l'immobilier.
En outre, un intérêt de 74,92% a été acquis dans les certificats immobiliers émis par l’Immobilière Distri-Land sa. Ce certificat immobilier est investi dans des biens qui correspondent parfaitement à la politique d'investissement de Retail
Estates sa. La valeur d'acquisition s'élevait à 13,37 millions d'EUR.
Ces investissements supplémentaires ont principalement été réalisés avec des moyens provenant des deux émissions
publiques d'actions qui ont eu lieu dans le courant de l'exercice et qui ont renforcé les fonds propres de 38,66 millions
d'EUR. En faisant appel que dans une mesure restreinte à un financement bancaire supplémentaire, le taux d'endettement
à la fin de l'exercice redescend dès lors à 34,51%, avant le paiement du dividende. L'objectif que nous nous étions fixé lors
des augmentations de capital, c.-à-d. investir pour la fin de l'exercice le produit de l'émission dans des acquisitions supplémentaires, a dès lors été réalisé. Les investissements réalisés, répartis sur l'exercice, se traduisent déjà pro rata temporis en une augmentation des revenus locatives, mais ne seront entièrement perceptibles que dans l'exercice 2004/2005
en cours. Le résultat opérationnel augmentera dès lors sensiblement dans l’exercice en cours.
Pour l'exercice 2004/2005, nous prévoyons que des investissements supplémentaires pourront être réalisés, avec un
financement bancaire de sorte que l'effet de levier financier puisse jouer pleinement pour nos actionnaires. Cet effet de
levier provient du fait que les rendements initiaux sur nos investissements sont supérieurs aux intérêts que nous payons
à nos banquiers.
Retail Estates sa a renforcé sa position de manière stratégique en répondant simultanément aux opportunités qui lui ont été
offertes par les marchés financiers et le marché de l’immobilier au cours de l'exercice écoulé qui peut être considéré comme une
année de transition. Tant notre capitalisation de marché (notamment par l'émission d’environ 56% de nouvelles actions) que
notre portefeuille (45,34 millions d'EUR d'investissements dans l'immobilier) ont considérablement augmenté.
En combinaison avec le free float élevé (69,75%), la visibilité et la liquidité de l'action ont augmenté.
Nous souhaitons dès lors profiter de l'occasion pour remercier toutes les personnes qui, dans la période écoulée, ont
soutenu Retail Estates sa dans le développement de notre entreprise.
Ternat, le 17 mai 2004
Jan De Nys
Administrateur délégué
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Bref aperçu de Retail Estates sa
Stratégie d’investissement
Retail Estates sa est une sicaf immobilière de niche (en
abrégé « sicafi ») qui investit exclusivement dans des
immeubles commerciaux en périphérie de centres résidentiels ou le long d’axes routiers menant aux centres
villes.
Retail Estates sa achète ces biens immobiliers à des
tiers ou les construit et les commercialise pour son
compte propre. Les immeubles ont une superficie qui
varie entre 500 m2 et 10.000 m2.
La société est active en Belgique et au grand-duché de
Luxembourg et veille à une diversification géographique
suffisante de ses investissements dans ces pays.
Une politique d’investissement active est menée par la
société permettant ainsi aux actionnaires privés d’investir dans différents biens immobiliers.
Tout au long des années, Retail Estates sa s’est concentrée sur un renforcement de la qualité de son portefeuille de biens immobiliers, grâce à une belle diversification des activités commerciales de ses locataires.
Retail Estates sa loue ses immeubles à l’état brut de
décoffrage (protégé contre le vent et l’eau). Par conséquence, les travaux d’aménagement et l’entretien locatif
de ses bâtiments sont à la charge des locataires. Les
coûts de maintenance à supporter par Retail Estates sa
se limitent essentiellement à l’entretien des parkings et
de la toiture, et peuvent être planifiés à l’avance.
Contrairement aux immeubles de bureaux, ces entretiens ne provoquent ni arrêt, ni interruption des activités
commerciales des locataires.
Ses locataires sont principalement des filiales de sociétés réputées, telles que Aldi, Groupe Blokker, Brico-GB,
Brantano, Carpet Right, E5-mode, JBC, Heytens,
Krëfel,... Au 31 mars 2004, le portefeuille de Retail
Estates sa était composé de 184 biens immobiliers qui
représentent une superficie totale de 178.338 m2 et avec
un taux d’occupation de 98,61 %. Il y a 2.624 m 2 de surface commerciale en cours de développement qui seront
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repris dans le périmètre du portefeuille que lors de la
réception provisoire des bâtiments. La valeur du portefeuille au 31 mars 2004 a été estimée par l’expert immobilier indépendant(1) à 155,08 millions d’EUR, valeur
acte en main et à 139,80 millions d’EUR valeur frais
acquéreur.
Retail Estates sa a également investi 13,37 mio d’EUR
dans un intérêt considérable dans les certificats immobiliers Distri-Land sa (74,92% des certificats).
Objectifs à court terme
Le marché se caractérise actuellement par une tendance
de simplification et spécialisation du portefeuille immobilier de certains investisseurs institutionnels. C’est
pourquoi des opportunités d’investissement intéressantes se présentent à court terme.
De plus, certains investisseurs privés, souvent lassés de
la gestion complexe de ce type d’investissement, préfèrent passer d’un investissement immobilier en direct à
un investissement dans un produit de titrisation d’un
portefeuille immobilier. La tendance accrue à la réduction du taux d'endettement dans le chef de diverses
entreprises à succursales multiples contribue au fait
qu'elles sous-traitent de plus en plus leurs biens immobiliers.
En raison de la restructuration en cours dans le secteur
des concessionnaires automobiles, une part importante
d'immeubles de garages qui, pour des raisons historiques sont situés à des endroits typiquement favorables pour des magasins de périphérie, sont proposés sur
le marché immobilier. Bon nombre d’immeubles de garages de taille réduite, ayant une superficie comprise
entre 1.000 m2 et 2.000 m2, sont en effet abandonnés
par les concessionnaires automobiles au profit d'emplacements plus grands sur des terrains industriels. Cela
constitue souvent, après un nouveau développement,
d’excellents magasins de périphérie.
Retail Estates sa a souhaité profiter de ces tendances et
s’assurer, grâce aux augmentations de capital de l’exercice dernier, d’une position financière suffisante afin de
sécuriser ses opportunités d’investissement à moyen
terme.
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Un investissement dans Retail Estates sa
Retail Estates sa est une sicafi. Une sicafi est sujette à
une série de règles afférentes à la diversification des
risques, la distribution du bénéfice et la gestion de la
dette telles que stipulées par Arrêté Royal(2). En cas de
respect de l’ensemble de ces règles, la sicafi bénéficie
d’un régime fiscal avantageux lui permettant, pour ainsi
dire, de ne pas payer d’impôts sur les revenus. C’est
pourquoi le résultat de l’exercice à affecter d’une sicafi
est supérieur à celui d’autres sociétés immobilières ne
jouissant pas d’un tel statut.
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Estates sa est en possession du public (69,75%) . Le
cours de bourse de Retail Estates sa est publié dans les
journaux facilement accessible pour l’actionnaire. De
plus, la société dispose d’un site internet (www.retailestates.com) contenant des informations utiles pour les
actionnaires.
Contrairement aux émetteurs de certificats immobiliers
qui ne disposent en général que d’un portefeuille restreint de biens immobiliers qu'ils doivent liquider à l’échéance, Retail Estates sa, en tant que sicafi, dispose
d’atouts supplémentaires, notamment d’un portefeuille
fortement diversifié et constituée pour une durée
illimitée.
Les investissements en biens immobiliers commerciaux
en périphérie ont gagné en intérêt tout au long des
années - suite à une offre fort restreinte d’emplacements de première qualité (en partie grâce à une politique plus stricte d’autorisations de la part des autorités) et à une demande croissante en partie due à l’internationalisation du secteur. Combinée avec une institutionnalisation des investissements en biens immobiliers
de périphérie, cette tendance favorise non seulement
une augmentation des loyers, mais également la valorisation de ces biens.
Le Conseil d’Administration est composé de représentants d’un groupe d’investisseurs institutionnels,
d’administrateurs indépendants et du management qui
ont chacun pu utiliser une connaissance spécifique du
secteur de l’immobilier pour prendre les décisions
d’investissement en connaissance de cause et dans une
optique de création de valeur pour les actionnaires.
(1) Cushman & Wakefield Healey & Baker:
Retail Estates investit en surfaces commerciales situées en périphérie
valeur ‘acte en main’: valeur y compris frais, droits d’enregistrement,
honoraires et TVA non déductible. Valeur ‘frais acquéreur’: valeur sans
Avec l’action Retail Estates, chaque actionnaire dispose
d’un instrument d’investissement librement négociable
sur Euronext Bruxelles. La majorité des actions de Retail
frais, droits d’enregistrement, honoraires et TVA non déductible.
(2) Arrêté Royal relatif aux sicafi daté du 10 avril 1995 (comme amendé) ,
MB 23/05/1995
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I. Rapport du Conseil d'Administration
A. Evénements importants de l’exercice 2003/2004 et faits survenus
après la clôture de l'exercice
A.1. Evénements importants de l’exercice
2003/2004
1. Augmentations de capital
1.1. Augmentation de capital du 1er juillet 2003
Le 1er juillet 2003 Retail Estates sa a procédé avec succès
à une émission public d’actions. Au total 25.890.808
EUR en espèces ont été levés qui ont renforcés les fonds
propres. A cet occasion 913.256 nouvelles actions ont
été émises à un prix de 28,35 EUR. Ces actions participent aux bénéfices à partir du début de l’exercice comptable, du 1er avril 2003. Cette augmentation de capital
avec droit de préférence aux actionnaires existants a été
presque entièrement (88,87%) souscrite par ces derniers. Les droits de préférence non exercés (11,13%) ont
été vendus sous forme de scrips sur Euronext Bruxelles,
permettant la souscription aux actions restantes. Les
frais liés à cette opération, à savoir environ 1,14 million
d’EUR, ont été pris en charge par Retail Estates sa, de
sorte que cette dernière dispose d'un montant supplémentaire net de 24,75 millions d’EUR pour d’autres
investissements.
1.2. Augmentation de capital du 31 décembre 2003
L'acte notarié clôturant l'offre publique d’échange lancée par Retail Estates sa sur les 62.100 certificats immobiliers Distri-Land sa émis en 1989 par Immobilière
Distri-Land sa, a été passé le 31 décembre 2003.
Au total 46.527 certificats étaient proposés en vue de
l'échange contre de nouvelles actions Retail Estates sa.
A l'occasion de cet apport, 372.216 actions nouvelles
Retail Estates sa ont été émise. Les 372.216 actions nouvelles Retail Estates sont cotées à partir du 2 janvier
2004 sur Euronext Bruxelles dans le segment du marché
continu. Elles participent au résultat de l'exercice, qui a
commencé le 1er avril 2003 et a clôturé le 31 mars 2004,
après déduction du dividende intérimaire de 1,00 EUR
brut octroyé par le Conseil d'Administration le 28
novembre 2003 sur la base des résultats semestriels au
30 septembre 2003, aux titulaires des 3.196.398 actions
existantes à ce moment. L'émission représente une
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valeur de 12.771.847 EUR. Les frais liés à cette opération, à savoir 498.177 EUR ont été pris en charge par
Retail Estates sa.
1.3 Résultats des augmentations de capital
Par conséquence de ses émissions publics, le capital a
augmenté pour atteindre 47.043.367 EUR et le montant
de la prime d'émission s'élève maintenant à 37.910.033
EUR.
Le nombre total d'actions émises a augmenté de 56,30%
par rapport à la fin décembre 2002 (3.568.614 au 31
décembre 2003 contre 2.283.142 au 31 décembre 2002),
de telle sorte que la base de capital ainsi que le free
float ont également progressé de manière considérable.
2. Investissements et désinvestissements
2.1.Investissements
Le 9 mai 2003 Retail Estates sa a acheté un immeuble
commercial neuf à Huy, Quai d’Arona, pour un montant
de 1,38 million d’EUR. Cet immeuble de 1.500 m2 est
loué aux succursales de Frost Invest sa (O’Cool produits
surgelés et alimentation) et Carglass (vitres de voitures)
pour un revenu locatif total de 110.382 EUR .
A différentes dates dans le courant du mois de juin
2003, Retail Estates sa a investi 5,92 millions d’EUR
pour l'acquisition de trois immeubles commerciaux
situés respectivement à Wetteren, Dendermonde et Lier.
Le revenu locatif total pour ces immeubles (7 locaux
commerciaux), loués principalement à Krëfel (électroménager), s'élève à 495.193 EUR . Par ailleurs, le 28 mai
2003, la société a acquis le contrôle de Jumbo Electro
sa, laquelle possède un complexe commercial à Wilrijk,
à côté de l'endroit où Ikea et Brico sont installés. Cette
surface commerciale de 3.580 m2, idéalement située,
représente un investissement de 5,56 millions d’EUR
pour Retail Estates sa : le complexe est loué à Krëfel
(électroménager), Decor Heytens (décoration d'intérieur) et Matrassenreus (Interbedding) pour un montant
total de 458.380 EUR.
Le 18 juin 2003 la sicafi a acquis le contrôle de
Onroerende Maatschappij Alcima sa, propriétaire d'un
complexe de garage à Vilvoorde. Après les transformations en immeubles commerciaux prévus pour la fin juin
2004, ces immeubles seront respectivement loués à JBC-
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d ’ a d m i n i s t r at i o n
Retail Estates
investi dans des immeubles en
location ou les construit pour son
propre compte
mode et Devotec (franchisé Ixina). Le revenu locatif s'élève à 239.005 EUR pour un investissement de 2,58
millions d’EUR.
Le 14 août 2003 la sicafi a acquis le contrôle de Retail
Warehousing sa, (appelée à l’époque Leisure Development
Sint-Niklaas sa), qui a les autorisations pour bâtir la partie
commerciale et horéca du centre de loisirs à côté de la gare
de Sint-Niklaas sur un terrain de la SNCB, donné en bail
emphytéotique pour 99 ans. Ce projet comprend un cinéma
à 8 salles, appartenant à Cine-Invest Sint-Niklaas sa, et une
partie commerciale et horeca, appartenant à Retail
Warehousing sa, d'une superficie louable de 7.842m2. Le
bâtiment est achevé depuis le 15 décembre 2003. Toute la
partie du secteur commercial et de l'horeca est louée à des
entreprises à multiples succursales de E5-mode (vêtements), Primo (articles de sports), Shoe Discount (chaussures), Ava Papierwaren, Soleil Bleu (bancs solaires), Panos
(snack), Alken Maes (horeca), Sportijn (fitness), Snooker
Academy (snooker et karaoké) et Family Shop (vêtements).
L'investissement total (direct ou indirect) de Retail Estates
sa dans ce projet (via Retail Warehousing sa), s'élève - après
achèvement des travaux de construction - à 7,28 millions
d’EUR pour un revenu locatif total de 605.125 EUR .
Le 30 septembre 2003 un immeuble a été acheté à Aalst
(Hofstade), loué à Muys Schoenen par bail emphytéotique pour un loyer de 150.000 EUR. L'investissement
est de 1,79 million d’EUR.
Un immeuble situé à Lokeren a été acheté le 24 novembre 2003 pour 0,72 million d’EUR. Il est loué à Brantano
sa pour un loyer de 60.000 EUR.
L’acte notarié a été signé le 13 janvier 2004 en vue de
l'achat d'un immeuble commercial à Halle qui est loué à
Scapino, ce qui implique un investissement de 0,50
million d’EUR avec un revenu locatif de 41.000 EUR.
Le 1er mars 2004, Retail Estates sa a fusionné les sociétés dont elle avait pris le contrôle au cours de l'exercice
notamment Retail Warehousing sa (au paravant leisure
Development), Onroerende Maatschappij Alcima sa et
Jumbo Electro sa. Dans cette fusion la société Retail
Warehousing sa a fonctionné comme société absorbante.
2.2. Désinvestissements
Le 20 février 2004 un bien immobilier situé à Aartselaar,
Boomsesteenweg 119, et loué à Kwantum België pour un
loyer de 82.960 EUR, a été vendu au prix de 915.000
EUR. Sur cette transaction, Retail Estates sa a réalisé
une plus-value de 220.129 EUR vis-à-vis de la valeur
comptable et 232.087 EUR vis-à-vis de la valeur de vente
frais acquéreur estimée le 31 décembre 2003 par
Cushman & Wakefield Healey & Baker.
3. Développement pour compte propre
Le nouveau bâtiment de Retail Estates sa à Sint-DenijsWestrem (à proximité de Flanders Expo), a fait l'objet
d'une réception le 15 mai 2003. Les espaces commerciaux sont loués à Decor Heytens et AS Adventure, pour
un revenu locatif total de 279.783 EUR. Un locataire est
recherché pour les bureaux et l’espace polyvalente
(1.134 m 2 ), construits en penthouse au-dessus des
magasins. Actuellement, l'investissement total est de
4,70 millions d’EUR. En développant elle-même ce
projet, Retail Estates sa dispose d'un immeuble neuf au
look particulier, à un emplacement de premier choix.
Dans le bilan, l'immeuble, achevé le 30 septembre 2003,
a été transféré du poste "Immobilisations en cours" au
portefeuille immobilier du poste "Terrains et constructions ".
Au cours de l’exercice écoulé le redévelopment du site à
Vilvoorde, appartenant à Retail Warehousing sa, a été
entamé. La livraison est prévue avant le 30 juin 2004.
Le 11 août 2003 un contrat d'achat sous conditions
suspensives a été conclu à propos d'un immeuble de
garages situé à Sint-Niklaas, Parklaan. Cet immeuble
sera démoli après l’obtention des autorisations nécessaires et loué après la réalisation d’un immeuble neuf.
L'investissement prévu s'élève à 1,77 million d’EUR,
pour un revenu locatif prévu de 175.000 EUR. Ce projet
sera probablement réalisé pour le 30 juin 2005.
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Le 14 janvier 2004 un compromis d'achat sous conditions suspensives a été conclu à propos d'un restaurant
Quick inoccupé à Mechelen, au long du
Brusselsesteenweg, qui sera loué après l'obtention des
autorisations nécessaires et la construction d'un nouveau bâtiment à une entreprise à succursales multiples
du secteur du bricolage (Legio). L'investissement prévu
s'élève à 1,55 million EUR pour un revenu locatif
contractuel de 140.000 EUR. Ce projet sera probablement réalisé pour le 30 juin 2005.
4. Sinistres importants.
Le 18 avril 2003, un immeuble commercial situé à
Marche-en-Famenne a été entièrement détruit par un
incendie. Ce sinistre concerne l'immeuble commercial
loué à MaxiToys, avec qui un accord a été conclu concernant la reconstruction de l'immeuble et la poursuite du
bail sans interruption des paiements du loyer. Retail
Estates sa est assurée pour ce type de risque. Après
obtention des autorisations nécessaires, la construction
du nouveau bâtiment a commencé en février 2004. En
principe, l'immeuble sera remis à la disposition de
MaxiToys pour le 1er juin 2004.
5. Locations
Le taux d'occupation du portefeuille de Retail Estates sa
a atteint 98,61%. Les immeubles inoccupés sont principalement des immeubles de bureaux qui font partie de
complexes commerciaux (1.922 m2) et dans une moindre
mesure les locaux commerciaux (550 m2). Bien entendu,
un taux d'occupation doit être considéré comme un
instantané derrière lequel se cachent plusieurs mutations et qui offre aucune garantie pour l'avenir, étant
donné que tous les baux peuvent être résiliés tous les
trois ans, conformément aux règles légales en la matière.
Pour l'exercice écoulé, nous constatons qu’une seule
faillite, à savoir Max Marche sa, locataire d’un immeuble
commercial à Marche-en-Famenne et qui, à l'initiative
de son franchiseur, a été remplacée par un nouveau
locataire, Max & co sa. Après la clôture de l'exercice,
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Megapool bv, louant un immeuble commercial à Kuurne,
a été déclarée en faillite.
Dans les deux cas une perte de revenu locatif a été évitée.
6. Investissement dans les certificats immobiliers
6.1 Situation
Au cours de l'exercice écoulé, Retail Estates sa a acquis un
intérêt dans deux certificats immobiliers, à savoir "Wickes
Tournai, Mechelen,..." et le certificat immobilier "DistriLand". Les deux certificats immobiliers investissent dans
des biens immobiliers correspondant parfaitement à la
politique d'investissement de Retail Estates sa. Le certificat "Wickes Tournai, Mechelen,...", possède quatre
grands immeubles commerciaux donnés en leasing en
1989 à Bricorama sa (anciennement appelé Wickes sa) et a
un encaissement locatif au 31 mars 2004 de 0,75 million
d’EUR. Le certificat "Distri-Land" possède 24 immeubles
commerciaux dont huit sont loués à Carpetland (portant
désormais le nom Carpet Right) et a un encaissement locatif au 31 mars 2004 de 1,60 million d’EUR.
L'intérêt de Retail Estates sa dans "Wickes Tournai,
Mechelen,..." s'élève, au 31 mars 2004, à 46.206 certificats
sur un total de 47.000 certificats émis, soit 98,32% de l'ensemble. Cet intérêt a été principalement composé via
l'achat des certificats à Leasinvest sa et CBC Assurances sa
(par sa filiale Fidea sa). En vertu d'une transaction
distincte, mais néanmoins liée, Retail Estates sa a acquis,
en majeure partie par le biais de sa filiale Retail Estates
Luxemburg sa, 100% des actions de l'émetteur du certificat
immobilier, à savoir Wickes Land Development sa. Les
sociétés vendeuses étaient Leasinvest sa et avec elle la
société liée Extensa sa. Comme nous l'expliquerons ciaprès à la page 56 et suivante, la large mesure de contrôle
exerce un impact sur le traitement de cet investissement
dans les comptes annuels et la reprise dans le portefeuille
immobilier.
Au 31 mars 2004 l'intérêt constitué par le biais de l'offre
publique d'échange sur les certificats immobiliers
"Distri-Land" s'élève à 46.527 certificats, soit 74,92%
de tous les certificats émis. L'offre n'a pas été rouverte
et jusqu'au 31 mars 2004 inclus, aucun certificat a été
acheté sur Euronext. Contrairement à ce qui a été décrit
ci-dessus à propos du certificat "Wickes Tournai,
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Retail Estates
a acquis un intérêt considérable dans
les certificats immobilier de DistriLand (74.92 %)
Mechelen,...", aucune action de l'émetteur Immobilière
Distri-Land sa n'a été acquise, et n'est pas envisagé
actuellement à l'heure actuelle.
6.2.Objectifs de l'acquisition de certificats immobiliers
‘Distri-Land’.
Retail Estates sa a acquis un intérêt considérable et
durable dans les certificats immobiliers Distri-land.
Dans l'intérêt économique de toutes les parties concernées, Retail Estates sa n'a actuellement pas l'intention
ni l'intérêt d'acquérir des actions de Immobilière DistriLand sa. Elle ne souhaite égallement pas modifier les
dispositions du Statut du Certificat Immobilier.
Conformément aux dispositions du Code des Sociétés et
au Statut du Certificat, le Conseil d'Administration de
l’Immobilière Distri-Land sa est seul compétent pour
administrer Immobilière Distri-Land sa et gérer les biens
immobiliers sous-jacents, comme c'était le cas auparavant.
Cette compétence comprend égallement toutes décisions relatives à la location et la vente des immeubles.
Au travers de cette transaction, la sicafi Retail Estates sa
souhaite acquérir un intérêt économique dans le certificat immobilier, bien qu'elle ne sera pas représentée au
Conseil d'Administration de Immobilière Distri-Land sa à
la suite de l'Offre et qu'aucun titre de propriété sur l'immobilier sous-jacent ne lui sera conféré. Les biens
immobiliers dont Immobilière Distri-Land sa est propriétaire ne sont pas repris dans le portefeuille de Retail
Estates sa, mais en vue de la transparence souhaitée, ils
sont comentés parallèlement au portefeuille de Retail
Estates sa dans le présent rapport annuel.
En tant que détenteur de certificats immobiliers, la sicafi
Retail Estates sa s'attend à un rendement qui, comme par le
passé, va croître annuellement au travers du paiement des
coupons ainsi qu'à la réalisation d'une valeur de vente
aussi élevée que possible en cas de vente de l'entièreté ou
d'une partie du bien immobilier sous-jacent. Si le Conseil
d'Administration de Immobilière Distri-Land sa devait
décider de vendre un ou plusieurs immeubles, la sicafi
Retail Estates sa analysera l'opportunité de remettre à ce
moment-là une offre d'achat et de se positionner face à
d'éventuels candidats acheteurs. L'acquisition des certifi-
cats immobiliers ne comporte donc pas actuellement l'engagement ni l'intention de Retail Estates sa d'acquérir les
biens immobiliers sous-jacents au certificat immobilier.
En vue de conserver le statut d'un investissement autorisé
pour une sicafi, Retail Estates sa a tout intérêt à conserver
le caractère public (coté) des certificats immobiliers.
Afin de donner à toutes les parties concernées et en particulier à ses actionnaires une idée de la valeur du bien
immobilier sous-jacent à l'émission de certificats, Retail
Estates sa fera également réaliser, dans le cadre de la
réévaluation trimestrielle de son propre bien immobilier,
une estimation de ce bien immobilier, par son expert
immobilier et la publiera en même temps que son propre
portefeuille. Etant donné que les émetteurs de certificats immobiliers ne sont actuellement pas obligés de
faire établir une telle évaluation (contrairement aux
sicafi, qui y sont légalement tenues), Retail Estates sa la
fait établir à ses frais.
Retail Estates sa a pris note du fait que le Conseil
d'Administration de Immobilière Distri-Land sa a communiqué, à l'occasion de la réunion des détenteurs de
certificats organisée le 19 février 2004, qu'elle n'avait
pas encore l'intention de procéder à court terme à la
vente du portefeuille immobilier ou d'une part importante de ce portefeuille, et ce, à la lumière de l'évolution
prévue des revenus locatifs et de la valeur de vente des
bâtiments. A titre d'exception, les immeubles commerciaux dont la maximalisation de bénéfice a été atteinte
entrent en ligne de compte pour la vente.
6.3.Objectifs de l'acquisition des certificats immobiliers "Wickes Tournai, Mechelen,..." et des actions
de l'émetteur Wickes Land Development sa.
Par analogie avec l'acquisition des certificats DistriLand, Retail Estates sa souhaite, au moyen des transactions susmentionnées, constituer un intérêt économique
dans un instrument qui représente les immeubles
commerciaux de périphérie sous-jacents, tout à fait
conformément à sa politique de placement.
Retail Estates sa souligne qu'indépendamment du fait
qu'elle a acquis, essentiellement par sa filiale Retail
Estates Luxemburg sa, toutes les actions de l'émetteur
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des certificats immobiliers et la grande majorité des certificats immobiliers, les droits et obligations liés à tous
ces certificats restent intégralement applicables et ne
sont pas adaptés. Les détenteurs de certificats immobiliers encore dispersés dans le public conservent dès lors
tous leurs droits et toutes leurs obligations. Leasinvest
sa, le vendeur de la majorité des certifictats se porte
garante, vis-à-vis des certificats immobiliers qui sont au
02/01/2004 dispersés dans le public, et dans une moindre mesure vis-à-vis de Retail Estates sa pour ces certificats immobiliers de la bonne exécution par Wickes
Land Development sa des engagements découlant des
certificats immobiliers « Wickes Tournai, Mechelen,… »
En principe, le certificat immobilier est liquidé par la
levée des options d'achat figurant dans les conventions
de leasing avec Bricorama sa. Ces options d'achat permettent à Bricorama sa d'acheter globalement tous les
biens immobiliers qui font l'objet de ces conventions à
un prix d'achat s'élevant à 80,00% de leur valeur de
marché au moment de la levée des options d'achat.
L'inconvénient engendré par l'exercice de cette option
d'achat pour les détenteurs de certificats est toutefois
compensé par une disposition particulière figurant dans
le prospectus d'émission mentionnée au chapitre VIII :
Liquidation. Selon cette disposition, Bricorama sa
(appelée à l'époque Wickes sa) s'est engagée, à la levée
de son option d'achat, à la première demande de la
majorité des détenteurs de certificats, réunis en assemblée particulière, à acheter leurs certificats à un prix correspondant aux cours moyens sur le marché au comptant de la bourse de Bruxelles durant les 20 derniers
mois avec un minimum de 433,81 EUR par certificat.
Selon le prospectus établi par Leasinvest sa à l'occasion
de son offre publique d'achat des certificats immobiliers
"Wickes Tournai, Mechelen,....", le prix minimum garanti en conséquence du remboursement d'une partie de la
mise a été fixé à 244,50 EUR.
Ces engagements, qui font partie des conditions d'émission, sont garantis en vertu du prospectus d'émission
par la Fortis Banque sa (appelée à l'époque Générale de
Banque) et Wickes plc. (à l'époque société mère de
Bricorama sa).
8
Leasinvest sa et Retail Estates sa ont pris des accords
mutuels relatives au respect par Bricorama sa, Fortis
Banque sa et Wickes PLC de l’engagement d’achat
contenu dans le Put-option pré-cité, ainsi qu’une indemnité événtuelle qui serait dû lorsque les partis concernés ne respecteraient pas les modalités d’émission des
certificats immobiliers. Cest accords ne font pas obstacles à l’épuisement de tout autre recours juridique.
Cependant, si le preneur de leasing, Bricorama sa, décide de ne pas acquérir le bien immobilier conformément
aux modalités de son option d'achat à l'expiration des
conventions de leasing en novembre 2009, le Conseil
d'Administration de Wickes Land Development sa décidera de la destination à donner à ces immeubles (location et/ou vente), et ce, en fonction des conditions de
marché et de l'intérêt des détenteurs de certificats.
Le cas échéant, en attendant, le certificat immobilier
peut être poursuivi pour un certain temps en tant que
certificat de location au lieu d'un certificat de leasing.
La poursuite du certificat immobilier dans la situation
spécifique, où l'option d'achat n'est pas levée en 2009,
sans qu'une vente soit envisagée, peut engendrer des
risques économiques et juridiques éventuels par rapport aux détenteurs de certificats qui ne souhaitent pas
donner suite au maintien du cours proposé par Retail
Estates sa jusqu'au 30 novembre 2009. A l'heure actuelle, il est toutefois impossible de donner une estimation
relative aux intentions des parties concernées ainsi que
des conditions du marché immobilier à la fin 2009.
Retail Estates sa a fait estimer le bien immobilier sousjacent le 31 mars dernier par son expert immobilier
Cushman & Wakefield Healey & Baker. Ce dernier estime
actuellement la valeur de marché du bien immobilier
sous-jacent à 8,69 millions d’EUR "acte en main" ou à
7,78 millions d’EUR "frais acquéreur". Cette estimation
sera revue chaque trimestre, parallèlement à l'estimation du propre portefeuille immobilier de Retail Estates
sa et des sociétés qui y sont liées, et sera publiée en
même temps. Cela offrira la transparence nécessaire aux
actionnaires de Retail Estates sa ainsi qu'aux autres
détenteurs de certificats immobiliers “Wickes Tournai,
Mechelen, …”.
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L’achat des certificats immobilier
“Wickes Tournai et Mechelen,...”, a
permis à Retail Estates d’investir
dans 4 grands immeubles
commerciaux
Les immeubles commerciaux qui sont la propriété de
Wickes Land Development sa, dont Retail Estates
Luxemburg sa a le contrôle, sont considérés, jusqu'à
leur vente à une tierce partie, comme faisant partie du
portefeuille immobilier de Retail Estates sa et sont
repris en tant que tels dans le rapport annuel.
Les certificats immobiliers “Wickes Tournai, Mechelen, …”
sont négociés à la vente publique périodique d'Euronext
Bruxelles. Retail Estates sa souhaite que les certificats
immobiliers restent négociables. A partir du 2 janvier
2004 jusqu’au 30 novembre 2009, Retail Estates sa propose aux détenteurs de certificats immobiliers qui ne
sont pas en sa possession (qui représentent, au 2 janvier 2004, un total de 864 certificats sur 47.000), de
vendre leurs certificats immobiliers au prix convenu
pour les certificats immobiliers par Leasinvest Groupe et
CBC Assurances sa, via Fidea sa, à savoir 156 EUR par
certificat immobilier ex-coupon n° 16 concernant le
solde d'exploitation de l'exercice 2003.
Jusqu'au 31 mars 2004, la vente publique a permis d'acquérir 70 certificats supplémentaires, de telle sorte que
la part de Retail Estates sa s'élève à 46.206 certificats,
soit 98,31% de tous les certificats immobiliers émis.
Cela signifie que 794 certificats (1,69%) sont encore
dispersés dans le public.
exercée dans le cadre de l'exercice par Bricorama sa de
l'option d'achat figurant dans son contrat de leasing.
A.2. Faits survenus après la clôture de
l’exercice
A l'exception de la faillite de Megapool bv (mentionnée
ci-dessus), aucun fait remarquable représentant un intérêt considérable pour les activités de Retail Estates sa, ne
s'est produit entre le 1er avril 2004 et le 17 mai 2004, date
de rédaction du présent rapport annuel. Les loyers pour le
trimestre en cours (du 1er avril 2004 au 30 juin 2004
inclus) avaient déjà été payés avant la faillite. Au 31 mars
2004, Retail Estates sa avait encore une créance de
15.602 EUR sur Megapool bv en cours pour un financement octroyé à son locataire en vue de travaux de transformation. Etant donné qu'à l'heure actuelle aucune certitude sur la possibilité de recouvrement de cette créance
ne peut être donnée, une réduction de valeur a été comptabilisée au 31 mars 2004.
Retail Estates sa restera à partir du 1er décembre 2009,
uniquement dans le cas où la Bricorama sa ne lèverait
pas son option d'achat et où la structure des certificats
ne serait pas liquidée, acheteuse des certificats dispersés dans le public à un prix établi en fonction de la
valeur de vente sous-jacente du bien immobilier hors
droits d'enregistrement et frais de notaire (c.-à-d. frais
acquéreur) à ce moment estimée par son expert immobilier d'une part, et les droits des titulaires des certificats
d'autre part.
Retail Estates sa s'est engagée à ne pas céder les certificats immobiliers "Wickes Tournai, Mechelen,..."
qu'elle a acquis ou qu'elle acquerra encore, séparément
des actions de Wickes Land Development sa. Les certificats immobiliers peuvent toutefois être vendus séparément des actions à Bricorama sa en vertu de l'option put
prévue dans le prospectus d'émission qui peut être
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B. Comptes annuels consolidés 2003/2004
1. Résumé des chiffres
Le Conseil d’administration a décidé d’arrêter les comptes Annuels de la manière suivante :
Bilan en eur
31/3/2004
31/3/2003
31/3/2002
31/3/2001
ACTIF
Frais d'établissement
Immobilisations incorporelles
Ecarts de consolidation positifs
Immobilisations corporelles
Immobilisations financières
Actifs circulants
Total de l'actif
PASSIF
Fonds propres
Provisions pour risques et charges
Dettes à plus d'un an
Dettes à un an au plus
Comptes de régularisation
Total du passif
Compte de résultats en eur
Résultats opérationnels
Résultats d'exploitation
Résultats opérationnel
Résultat sur le portefeuille
Résultat exceptionnel
Résultat de l'exercice
Affectation des fluctuations de la valeur
du marché du portefeuille
Prélèvement aux réserves indisponibles
Affectation du résultat
10
143 088
379 534
615 980
1 439 609
53 355
109 918
169 062
6 605
179 281
0
0
0
171 047 569 120 605 953 98 824 276 91 967 753
114
114
114
114
7 047 227
6 728 014
5 816 647 5 618 274
179 720 405 127 530 524 105 130 489 98 371 183
116 572 602
252 863
49 703 169
12 316 737
875 034
179 720 405
75 220 244 73 251 933 70 339 113
202 830
152 522
36 176
42 379 603
22 558 311 18 839 908
9 063 704
8 635 886 8 663 401
664 143
531 837
492 585
127 530 524 105 130 489 98 371 183
31/3/2004
31/3/2003
31/3/2002
31/3/2001
9 234 393
6 480 559
2 194 967
(10 552)
8 664 973
(1 976 590)
6 704 277
5 195 728
1 868 724
(4 734)
7 059 718
(1 933 002)
0
0
0
0
6 688 384
5 126 716
5 315 270
5 114 116
6 277 649
5 757 967
5 005 223
4 915 867
2 901 675
1 886 947
(85 323)
0
7 821 575
6 802 814
(2 506 306) (1 688 698)
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Retail Estates
a acquis le contrôle de
trois sociétés immobilières.
2.Commentaires sur les chiffres consolidés
La consolidation s'opère pour toutes les filiales selon la
méthode de consolidation intégrale.
Les chiffres consolidés intègrent les bilans de la société
mère et ceux de ses filiales, tels qu'établis à la fin de
l'exercice.
Les résultats de la société mère sont traités dans les
chiffres consolidés, tels qu'établis à la fin de l'exercice.
Ceux de ses filiales sont traités comme suit:
Les résultats de Retail Estates Luxemburg sa englobent
les résultats de la période s'étalant du 1er avril 2003 au
31 mars 2004 inclus.
Durant l'exercice 2003/2004, Retail Estates sa a acquis
les sociétés Jumbo Electro sa, Onroerende Maatschappij
Alcima sa et Retail Warehousing sa (ex Leisure
Development Sint-Niklaas sa), respectivement aux dates
suivantes: le 28 mai 2003, le 18 juin 2003 et le 14 août
2003. Ces trois sociétés ont fusionné le 1er mars 2004,
Retail Warehousing sa étant la société repreneuse. Il
s'agit d'une fusion avec une rétroactivité comptable
notamment à partir du 1er octobre 2003. Cela signifie que
les résultats à partir du 1er octobre 2003, des sociétés
Jumbo Electro sa et Onroerende Maatschappij Alcima sa
sont repris dans le résultat de Retail Warehousing sa.
Les résultats de ces trois sociétés sont traités depuis
leur date de reprise respective jusqu'au 31 mars 2004
inclus.
Les résultats de Wickes Land Development sa comprennent les résultats à partir de la date de reprise, à savoir
le 1er janvier 2004, jusqu'au 31 mars 2004 inclus.
ACTIF
Les frais d'établissement de Retail Estates sa s'élèvent à
1.439.609 EUR au 31 mars 2004 contre 143.088 EUR au
31 mars 2003. Cette hausse résulte des frais des deux
augmentations de capital qui ont eu lieu durant l'exercice écoulé.
Les frais relatifs à l'augmentation de capital du 30 avril
1999 ont été entièrement amortis durant l'exercice écoulé, à concurrence de leur solde soit 143.088 EUR.
Les frais de montage et honoraires de l'augmentation de
capital du 1er juillet 2003, soit 1.136.873 EUR, et de
l'augmentation de capital du 31 décembre 2003, à savoir
498.177 EUR, sont amortis à concurrence de 20% par an.
Pour l'exercice écoulé, ces amortissements, qui ont été
repris pro rata temporis, s'élèvent à 195.441 EUR.
Les immobilisations incorporelles s’élèvent à 6.605 EUR
au 31 mars 2004. Il s'agit de frais de recherche et de
développement de la filiale Retail Estates Luxemburg sa.
Ceux-ci sont amortis à concurrence de 20% par an. Les
amortissements de l'exercice écoulé s'élèvent à 46.750
EUR et prennent fin durant l'exercice 2004/2005.
Les écarts positifs de consolidation d'un montant de
179.281 EUR concernent la participation de Wickes Land
Development sa. En principe, les écarts positifs de
consolidation sont amortis linéairement sur une période
de 5 ans. Les écarts de consolidation relatifs à Wickes
Land Development sa, dont le bien immobilier sousjacent est à la base de la différence et contribue donc
pour une période plus longue aux recettes de l'entreprise, sont amortis sur une période allant du 1er janvier
2004 au 31 décembre 2009. Pour l'exercice écoulé, ces
amortissements s'élèvent à 7.795 EUR
Les immobilisations corporelles ont augmenté pour passer de 120,61 millions d'EUR à 171,05 millions d'EUR.
Les principales rubriques des immobilisations corporelles sont d'une part "Terrains et Constructions", tels
qu’évalués par Cushman & Wakefield Healey & Baker au
31 mars 2004, et d'autre part les "Actifs en construction".
La plupart des SICAF immobilières, reprennent la valeur
du marché, "acte en main" pour évaluer leurs immeubles. Les "Terrains et Constructions" ne sont plus amortis depuis le 28 mars 1998. Les fluctuations de la valeur
de marché des immeubles se reflétent dans les fonds
propres sous la rubrique "Réserves indisponibles". Le
11
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12
résultat de l'exercice n'est pas influencé par des adaptations de la valeur de marché des immeubles. Lorsque
la valeur du marché devient inférieure à la valeur historique, le résultat distribuable de l'exercice est influencé.
Les plus- et moins-values réalisées sont intégralement
imputés sur le résultat de l'exercice.
L'évolution de l’immobilier repris sous le compte
“immobilisations corporelles” de 117,23 millions d'EUR
à 168,99 millions d'EUR (Distri-Land inclus) ne résulte
pas seulement de la fluctuation des valeurs de marché,
mais aussi de plusieurs décisions importantes d'investissement. Le portefeuille immobilier a été élargi par les
acquisitions suivantes: divers immeubles commerciaux
à Huy, Wetteren, Lier, Dendermonde , Aalst, Lokeren et
Halle, le complexe commercial à Wilrijk, la partie commerciale et horeca du leisurecenter à Sint-Niklaas et les
quatre immeubles commerciaux du certificat immobilier
Wickes Land Development sa.
Le projet à Sint-Denijs-Westrem, loué à AS Adventure et
Heytens, a été réceptionné le 15 mai 2003 et transféré de
la rubrique "Actifs en construction" vers "Terrains &
Constructions".
Au cours de l'exercice écoulé, deux immeubles ont baissé
sous leur valeur historique pour un total de 1.752 EUR.
La plus-value réalisée par la vente du bien immobilier
situé à Aartselaar, à savoir 220.129 EUR, a été intégralement reprise dans le résultat de l'exercice écoulé.
Les certificats immobiliers de l'Immobilière Distri-Land
sa sont, conformément à la décision du Conseil
d'Administration du 17 mai 2004, traités dans cette
rubrique. La valeur des certificats est définie semestriellement, d'une part à l'aide de l'estimation de l'expert
immobilier et, d'autre part, à la lumière des droits
contractuels dont dispose le détenteur des certificats
immobiliers Distri-Land selon le prospectus d'émission.
les filiales, les participations et les créances reprises
dans la rubrique immobilisations financières sont
éliminées. Dans les comptes annuels non consolidés, la
participation Retail Estates Luxemburg sa pour 1,99
million d'EUR et la créance pour 3,20 millions d'EUR
sont reprises. La créance concerne un prêt octroyé dans
le cadre du rééchelonnement de la dette de Retail
Estates Luxemburg sa. La participation Retail
Warehousing sa est reprise pour 7,45 millions d'EUR et
la créance pour 5,91 millions d'EUR. La créance concerne
un prêt pour les frais de construction de la partie commerciale et horeca du leisure centre.
La participation Wickes Land Development sa est reprise pour 80 EUR dans Retail Estates sa et pour 200.864
EUR dans Retail Estates Luxemburg sa.
Conformément à la décision du Conseil d'Administration
du 17 mai 2004, Wickes Land Development sa est intégralement consolidée en tenant compte tant du contrôle
de la société émettrice que de l'intérêt considérable
dans les certificats immobiliers (98,31%).
Les "Actifs en construction" d'un montant de 1.908.139
EUR portent sur des développements pour compte
propre. Il s'agit essentiellement de l'immeuble à
Vilvoorde le long de la Schaarbeeklei, qui est en transformation, et de l'immeuble à Sint-Niklaas le long de la
Parklaan, acheté sous conditions suspensives le 11 août
2003, pour lequel des permis sont en demande.
En appliquant la méthode de consolidation intégrale sur
Les deux émissions publiques de l'exercice écoulé ont
majoré d'une part le capital de 16,95 millions d'EUR
pour passer de 30,10 millions d'EUR à 47,04 millions
d'EUR et d'autre part les primes d'émission de 21,72
millions d'EUR pour passer de 16,19 millions d'EUR à
37,91 millions d'EUR.
Durant l'exercice écoulé, Retail Estates sa a également
acquis 74,92 % des certificats de l'Immobilière Distri-
Les actifs circulants se composent de "Biens immobiliers destinés à la vente", de "Créances à un an au plus"
et des "Liquidités" disponibles.
Le bien immobilier destiné à la vente concerne une partie
de terrain non construite qui n’est pas considéré comme
étant stratégique. Les liquidités au 31 mars 2004 s'élèvent à 5,89 millions d'EUR (y compris les placements
financiers).
PASSIF
Les fonds propres ont augmenté de 41,35 millions
d'EUR, pour passer de 75,22 millions d'EUR à 116,57
millions d'EUR.
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Les deux émissions effectuées ont
augmenté le capital de
30,09 mio EUR et les primes
d’émission de 37,91 mio EUR.
Land sa. Par analogie avec ses propres immeubles, Retail
Estates sa a fait estimer au 31 mars 2004 les immeubles
de l'Immobilière Distri-Land sa par son estimateur indépendant Cushman & Wakefield Healey & Baker. Basé sur
cette évaluation, Retail Estates sa a comptabilisé une
réévaluation à concurrence de 545.414 EUR.
d'EUR de lignes de crédit souscrites auprès de diverses
banques belges, dans le cadre desquelles, des acomptes sont repris à court terme. La ligne de crédit initiale
auprès de Fortis banque sa, de 2,48 millions d'EUR
s'élève à 1,76 million d'EUR au 31 mars 2004 et est
réduite annuellement de 123.947 EUR.
Sous le statut de sicaf immobilière, aucune dotation aux
réserves légales doit être comptabilisée.
Les dettes afférentes aux impôts, aux rémunérations et
aux charges sociales s'élèvent à 2,67 million d'EUR au
31 mars 2004. Ce montant est principalement constitué
de l'impôt des sociétés encore à payer, du régime ‘exit
tax’. Dans l'exercice 2001/2002, la société a subi un
contrôle de différentes déclarations fiscales concernant
les exercices 1998, 1999 et 2000. A l’occasion de ces
contrôles, différents avis de rectification ont été signifiés à la société, remettant principalement en question
la base de calcul de la ‘exit tax’. Dans les déclarations,
l’évaluation des immeubles est basée sur la valeur estimée des immeubles (frais acquéreur), alors que l'administration fiscale utilise une estimation plus élevée s’approchant de la valeur ‘acte en main’.
La société a signifié des réclamations contre ces impositions, sur lesquelles l'administration fiscale ne s'est pas
encore prononcée.
L'administration centrale adopte une position d'attente
dans cette affaire.
Toutes les réserves du passif du bilan ont été taxées au
moment de l’obtention du statut de sicaf immobilière.
Mutation des fonds propres
Fonds propres de l’exercice précédent
75.220.244
er
Augmentation de capital au 1 juillet 2003 12.039.019
Augmentation de capital au 31 décembre 2003 4.906.775
Primes d'émission
21.716.862
Réévaluation immobilistions corporelles
545.414
Fluctuation de la valeur du marché
1.976.590
Autres changements
137.269
Bénéfice de l'exercice à affecter
6.688.383
Distribution dividende intérimaire
-3.196.398
Distribution dividende au 31 mars 2004
-3.461.556
Fonds propres de l'exercice
116.572.602
La provision pour risques et charges constituée est une
provision pour gros travaux de réparation qui n'ont pas
pu être réalisés durant l'exercice écoulé, mais qui ont
été entamés et/ou adjugés au cours de l’exercice clôturé.
Les dettes +1 an se composent pour 49,63 millions
d'EUR de divers prêts bancaires à taux d'intérêts fixe
(variant entre 4,5% et 6,5%) et ayant une durée fixe. La
dette à long terme de la filiale Wickes Land
Development sa vis-à-vis ses détenteurs de certificats
minoritaires est reprise à concurrence de 51.748 EUR.
Les dettes -1 an s'élèvent à 12,32 millions d'EUR au 31
mars 2004 par rapport à 9,06 millions d'EUR au 31 mars
2003. Ces dettes sont constituées de 4,76 millions
En supposant que Retail Estates sa fusionne à terme avec sa
filiale Retail Warehousing sa et que, lors de cette opération,
un important montant d’exit-tax s’élèvent à 827.094 EUR
devra être payé, une provision supplémentaire est constituée pour cet impôt à payer ultérieurement. Une telle provision a aussi été reprise lors de l'évaluation des actions
Retail Warehousing sa au moment de l'acquisition. Avec
l'imputation de ces provisions dans les chiffres consolidés,
l'actionnaire obtient, en combinaison avec l'aperçu de la
valeur d'acquisition de la participation acquise, une idée
complète de l'investissement réalisé par la société.
Les autres dettes comprennent le solde du dividende intérimaire, déclaré payable le 7 janvier 2004, et la proposition
du Conseil d'Administration concernant le dividende à distribuer du deuxième semestre de l'exercice de 3.461.556
EUR qui sera payable le 2 juillet 2004.
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COMPTE DE RESULTATS
Le compte de résultats de Retail Estates sa fait une
distinction entre :
• Résultat opérationnel
Ce résultat comprend tous les produits d'exploitation
(loyers contractuels, frais facturés) et les produits financiers (intérêts à payer sur des placements, loyers reçus en
trop), moins les frais d'exploitation (charges pour l'entretien et la gestion du portefeuille immobilier), les charges
financières (intérêts payés sur les dettes) et les impôts. Il
s'agit du résultat net de l'exercice d'exploitation de la
société.
Il convient de souligner que le coupon brut, octroyé par le
certificat immobilier “Distri-Land” à partir de son solde
d'exploitation, est entièrement comptabilisé comme produit d'exploitation, eu égard à la nature des résultats distribuables du chef du certificat immobilier.
Les produits d'exploitation ont augmenté de 8,58 millions
d'EUR pour passer à 11,77 millions d'EUR. Cela représente
une hausse de 37,25%. Cet accroissement résulte de la
hausse des loyers contractuels due à l'inflation annuelle et
à l'extension du portefeuille. L'extension du portefeuille n'a
pas seulement été réalisée par l'achat de divers immeubles
commerciaux, mais aussi par les acquisitions de Retail
Warehousing sa et Wickes Land Development sa. La participation dans le certificat immobilier “Distri-Land” (74,92 %),
qui a été acquise avec effet au 1er janvier 2004, a aussi fait
augmenter les recettes d'exploitation de 254.968 EUR.
Les frais d'exploitation de l'exercice écoulé s'élèvent à
2,54 millions d'EUR. Ils ont augmenté par rapport à l'exercice
précédent, durant lequel ils atteignaient 1,87 million d'EUR.
Les frais d'exploitation se composent principalement des
frais d'entretien (475.812 EUR), des frais de gestion
(656.848 EUR), des amortissements sur frais d'établissement (395.668 EUR), des frais liés à la cotation en bourse
(298.080 EUR) et divers honoraires (475.368 EUR) entre
autre aux conseillers, experts et réviseurs.
Les produits financières restent quasiment égales par rap-
14
port à l'exercice précédent et se composent essentiellement d'intérêts obtenus par le placement intermédiaire des
liquidités disponibles.
Les frais financiers ont augmenté de 1,53 million d'EUR pour
atteindre 2,52 millions d'EUR. Cette augmentation résulte
des investissements dans l’utilisation du taux d’endettement.
Les impôts concernent les filiales qui ne bénéficient pas du
statut de SICAF et qui sont par conséquent soumises à l'impôt sur les sociétés.
• Résultat sur le portefeuille
Cette rubrique comprend tous les mouvements du portefeuille immobilier et comprend:
- les plus- et moins-values réalisées sur la vente d'immeubles
- changements de la valeur du marché des immeubles à
la suite des évaluations par l'expert immobilier.
Ce résultat sur le portefeuille n'est pas distribué aux
actionnaires, mais est transféré au le passif du bilan
sous la rubrique "Réserves indisponibles".
Le résultat sur le portefeuille de 2,19 millions d'EUR se
compose d'une part de la plus-value réalisée de 220.129
d'EUR, à la suite de la vente d'un bien immobilier sis à
Aartselaar, et d'autre part des fluctuations des valeurs
du marché des composants du portefeuille de 1,97
million d'EUR. Sur le portefeuille, a été comptabilisé
3,09 millions d'EUR de réévaluations et 1,11 million EUR
de reprise de réévaluations historiques. Le résultat des
réévaluations et de la reprise de réévaluations historiques, à savoir 1,98 million d'EUR, qui est transféré vers
les réserves indisponibles et le montant des dévaluations sous la valeur d'acquisition historique, soit 1.752
EUR, reste à charge du résultat de l'exercice.
Le résultat à affecter de l'exercice, 6,69 millions d'EUR,
n'est pas comparable à celui de l'exercice précédent,
qui s'élevait à 5,13 millions d'EUR, étant donné les augmentations de capital réalisées et les investissements
effectués qui ont suivi.
r a p p o r t
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c o n s e i l
Le résultat à affecter augmente de
30,4 % par rapport à l’exercice
2002/2003, à hauteur de
6,69 mio EUR dans les comptes
consolidés
C. Commentaires relatifs aux différences entre les comptes annuels
consolidés et non consolidés
Contrairement aux exercices précédents, alors que Retail
Estates sa ne possédait aucune autre participation en
dehors de sa participation dans Retail Estates Luxemburg
sa, l'ajout des participations dans Retail Warehousing sa et
Wickes Land Development sa a engendré une augmentation
de la différence entre les comptes annuels non consolidés
et les comptes annuels consolidés.
Au niveau du bilan consolidé, on remarque surtout un
montant supérieur mentionné au poste contributions. Il
s'agit de la constitution d'une provision supplémentaire
pour l'impôt des sociétés (régime exit-tax) qui est due
dans le cadre d'une fusion ultérieure entre Retail
Estates sa et Retail Warehousing sa.
En particulier, il convient de souligner, au niveau du
compte de résultats non consolidé, des produits considérablement supérieurs provenant d'immobilisations
financières suite à la distribution de dividendes par
Retail Warehousing sa et Retail Estates Luxemburg sa.
D. Affectation du résultat
Le Conseil d'Administration propose d'affecter le bénéfice de l'exercice ressortant des comptes annuels non
consolidés (voir p 64 du rapport annuel) comme suit :
EUR
7 660 214
Bénéfice de l'exercice à affecter
Bénéfice reporté de
l'exercice précédent
Dividende intérimaire
Dividendedistribué
au 31 mars 2004
195 786
-3 196 398
Bénéfice de l'exercice à reporter
1 198 046
-3 461 555
Le Conseil d’Administration propose à l'Assemblée
Générale d’affecter le bénéfice de l'exercice clôturé le
31 mars 2004, pour un montant de 6.657.954 EUR, en tant
que dividende brut (avant précompte). suite au dividende
intérimaire octroyé par une décision du conseil d'administration du 28 novembre 2003 pour un montant brut total de
3.196.398 EUR aux détenteurs des 3.196.398 actions existantes à l'époque, un solde brut de 3.461.556 EUR est par
conséquent encore payable, à savoir un dividende brut
(avant précompte) de 0,97 EUR par action existante à ce
jour soit un montant net “après précompte” de 0,8245 EUR
par action.
Les dividendes sont payables à partir du 2 juillet 2004 contre remise du coupon numéro 10.
Concernant la constatation du montant du bénéfice à distribuer de Retail Estates sa, un conflit apparaît entre les
dispositions du Code des Sociétés et l'Arrêté Royal du 10
avril 1995. Sur base de l'article 617 du Code des Sociétés,
aucune distribution ne peut être faite si le montant de l'actif net deviendrait inférieur au montant du capital et des
réserves légales et statutaires qui ne peuvent être distribuées. En ce qui concerne plus spécifiquement les plusvalues non réalisées – qu'une sicafi doit exprimer sur base
des dispositions d'application, l'article 57 §3 de l'Arrêté
Royal du 30 janvier 2001 en application du Code des
Sociétés établit que celles-ci doivent être attribuées à la
rubrique III du passif "Plusvalues de réévaluation" et en
principe maintenues à ce poste aussi longtemps que les
marchandises sur lesquelles elles portent ne soient pas
réalisées.
Le respect de l'article 617 du Code des Sociétés, en tant que
disposition légale au rang plus élevé qu'une disposition
d'un Arrêté Royal, implique cependant que l'article 62 de
l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 ne peut être respecté à la lettre. L'article 62 mentionne qu'une sicafi doit au moins distribuer 80% de ses produits nets à titre de rémunération du
capital. Sous produits nets sont compris, pour l'application
de la disposition mentionnée, le bénéfice de l'exercice, à
l'exception des réductions de valeur, des reprises de réductions de valeur et des plus-values sur réalisation d'actifs
immobilisés imputées au compte de résultats. Ces plusvalues ne sont cependant exclues que dans la mesure où
elles sont remployées dans un délai de quatre ans prenant
cours le premier jour de l'exercice comptable au cours
duquel elles ont été réalisées.
15
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
E. Stratégie et perspectives
financières
1. Stratégie
Le marché de la location est soutenu par la politique
active de reprises et/ou d'expansion des entreprises de
commerce de détail étrangères. Plusieurs locataires de
Retail Estates sa ont été repris entièrement ou partiellement au cours des 6 années écoulées. Par exemple, la
reprise de Carpetland par Carpet Right, de Idé par GiFi,
GB-Brico par Vendex,...
Les repreneurs renforcent l'expansion nationale de ces
entreprises et augmentent souvent la solvabilité de nos
locataires.
Les PME, où la sous-capitalisation est un phénomène
courant, sont plus sensibles à la pression de la baisse de
la confiance des consommateurs et du recul du chiffre
d’affaires, que ne le sont les entreprises à succursales
multiples. Le management de Retail Estates sa continuera à prêter attention à une politique proactive envers les
locataires plus faibles, y compris l'accompagnement d'un
éventuel changement de locataire. Au cours des années
écoulées, cette politique a permis à Retail Estates sa d’éviter d’importants problèmes d'encaissement.
Selon les prévisions, la croissance des revenus locatifs
globaux pour des immeubles comparables restera légèrement supérieure à l'inflation, comme au cours des
années écoulées, et, lors de renouvellement de bail ou
de relocation, les révisions à la hausse et à la baisse
continueront à se compenser.
Même en cas de loyers stables, une augmentation de
valeur peut encore être attendue pour les meilleures
localisations, pour autant que les immeubles commerciaux bénéficient des autorisations requises et se
trouvent en bon état d'entretien. Ces deux facteurs sont
suivis attentivement par le management de Retail
Estates sa en espérerant que cette politique prouvera sa
plus-value durablement.
En construisant des immeubles commerciaux pour son
propre compte ou en transformant des bâtiments
existants en immeubles commerciaux, le management
prévoit d'atteindre des créations de valeurs supplémen-
16
taires. Les emplacements pour des projets de ce type
sont choisis de manière sélective en fonction de la
demande connue de nouveaux espaces commerciaux.
Le projet en cours, à savoir la transformation de garage à
Vilvoorde en locaux commerciaux, constitue un bon
exemple.
2. Perspectives financières
Le produit de l'augmentation de capital sera utilisé pour
effectuer de nouveaux investissements dans l'immobilier, conformément aux objectifs statutaires. Lors de la
sélection de nouveaux investissements, on se basera,
comme pour les investissements précédents, sur un rendement locatif brut moyen présupposé de 8,00% à
8,50%.
Dans le courant de l'exercice écoulé, Retail Estates sa a
investi au total 45,34 millions d’EUR dans l'immobilier
au sens large du terme, à savoir conformément à la
réglementation sur les sicaf: immeubles, achats de
sociétés immobilières et certificats immobiliers. Les
biens immobiliers acquis par Retail Estates sa au cours
de l'exercice écoulé, ou qui sont entrés en sa possession
par l'acquisition de sociétés immobilières génèrent,
sauf circonstances imprévues, un revenu locatif de 2,83
millions d’EUR. En fonction des estimations de l'expert
immobilier, Retail Estates sa a enregistré sur ces transactions une plus-value de réévaluation de 1,02 millions
d’EUR. Il est prévu que ces investissements, qui au
cours de l'exercice écoulé n'ont contribué que pro rata
temporis aux résultats, contribueront pleinement,
durant l'exercice 2004/2005 qui a débuté le 1er avril
2004, à la croissance du résultat opérationnel au-delà
du niveau de l'exercice actuel.
Sur base des baux en cours au 1er mars 2004, c-à-d hors
valeur locative des immeubles inoccupés, l'encaissement locatif prévu, sauf circonstances exceptionnelles,
s'élève à 12,60 millions d’EUR (exclusif le coupon du
certificat “Distri-Land”). L’augmentation du revenu locatif influencera le bénéfice de l’exercice 2004/2005, ainsi
que le dividende. Aucune prévision concernant le résultat sur le portefeuille ne peut être formulée.
r a p p o r t
d u
c o n s e i l
Retail Estates
est organisée comme une société
anonyme et a un free float
de 69,75 %
F. Corporate Governance
1. Principes - société anonyme
Retail Estates sa est une société anonyme gérée dans
l'intérêt exclusif des actionnaires et dispose d'un management autonome fonctionnant sous la surveillance du
Conseil d'Administration. Ses actions sont largement
réparties dans le public (free float 69,75%) et ses principaux actionnaires, CBC banque sa (9,75%),
Assurances Fédérales (6,97%), Atlas Belgian Real Estate
sa et les sociétés qui y sont liées (5,29%), Groupe Arco
(4,97%) et Leasinvest International bv (3,27%), n'ont
conclu aucun pacte d'actionnaires.
exceptionnelle le nécessite.
Le Conseil d'Administration ne peut débattre valablement
que si au moins la moitié de ses membres sont présents ou
représentés. Si cette condition n'est pas remplie, une nouvelle réunion peut être convoquée qui débattera valablement sur les points figurant à l'ordre du jour de la réunion
précédente, si au moins deux administrateurs sont présents ou représentés. Il n'y a pas de règles statutaires particulières en matière de prise de décision par le Conseil
d'Administration.
Le Conseil d'Administration est composé de 5 administrateurs dont le mandat prend fin lors de l'Assemblée générale de juin 2009. Les mandats sont de six ans et renouvelables.
2. Conseil d'Administration
2.1. Fonctionnement
Le Conseil d'Administration de Retail Estates sa détermine
la stratégie, les placements, les (dés)investissements et le
financement à long terme.
Le Conseil d'Administration établit les comptes
annuels/semestriels et le rapport annuel de la sicafi Retail
Estates sa pour l'Assemblée générale des actionnaires; il
approuve les rapports de fusion; il décide de l'usage du
capital autorisé et convoque l'Assemblée générale ordinaire et extraordinaire des actionnaires.
Il veille à la rigueur, à l'exactitude et à la transparence des
communications aux actionnaires, aux analystes financiers
et au public, et en particulier : les prospectus, les rapports
annuels et semestriels et les communiqués de presse.
Il délègue la gestion journalière à un administrateur délégué qui lui fait régulièrement rapport sur sa gestion et lui
soumet un budget annuel ainsi qu'une mise à jour trimestrielle.
Deux administrateurs spécialement désignés à cet effet
assurent le contrôle de la gestion journalière conformément aux prescriptions de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995
relatif aux sicafi.
Le Conseil d'Administration se réunit au moins quatre fois
par an et chaque fois qu'une opération particulière ou
Le Conseil d'Administration s'est réuni cinq fois en
2003/2004.
2.2. Composition
Le Conseil d'Administration est composé des membres
suivants, avec indication de leur fonction principale en
dehors de Retail Estates sa :
Administrateur délégué :
Jan De Nys, Administrateur non-executif de Mitiska sa.
Administrateurs :
Jean-Louis Appelmans, Administrateur Directeur
Général de Leasinvest sa;
Luc Geuten, Administrateur Délégué de Mitiska sa
Philippe Haers, Directeur Direction Immobilier CBC
banque sa;
Administrateur qualifié comme administrateur indépendant suivant l’article 524 de la Loi sur les Sociétés :
Ivan Lippens, Administrateur Délégué de Frost Invest sa
(O’Cool).
Les mandats des administrateurs indépendants sont
rémunérés à concurrence de 2.000 EUR par session. Au
total, 12.000 EUR ont été payés durant l'exercice
2003/2004. Les administrateurs possèdent à titre
personnel 782 actions de la société.
17
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
Lors de l'Assemblée générale, qui aura lieu le 4 juin
2004, Retail Estates sa proposera aux actionnaires de
procéder à la nomination d’un nouvel administrateur, à
savoir Monsieur Marc Tinant, Administrateur de plusieurs sociétés du groupe Arco et de la Dexia banque.
vant être résilié chaque année avec effet au 31 mars, a
été conclu avec CBC Banque sa. Au cours de l'exercice
2003/2004, une indemnité de 137.719 EUR tvac a été
payée.
Le Conseil d'Administration a l'intention de convoquer
une Assemblée Générale extraordinaire dont l'ordre du
jour comprendra notamment l'augmentation du nombre
d'administrateurs indépendants à trois administrateurs.
• conseil fiscal : PricewaterhouseCoopers Tax Consultants,
ayant un lien de collaboration à titre professionnel
avec le commissaire de Retail Estates sa. Au cours de
l'exercice 2003/2004, une indemnité de 36.913 EUR
tvac a été payée.
3. Gestion journalière – management
4. Comité de nomination et de rémunération
La gestion journalière est assurée par l'administrateur
délégué, Jan De Nys, qui est assisté par le Property
Manager Johan Janssens et le Manager Finance &
Administration, Barbara De Jaeger.
Au sein du Conseil d'Administration, un comité de rémunération a été crée, celui-ci se réunit au moins une fois
par an dans le cadre de l'approbation du budget annuel.
Le comité se compose de Monsieur Jan De Nys, administrateur délégué, Monsieur Ivan Lippens, Monsieur JeanLouis Appelmans et Monsieur Philippe Haers.
Le management est responsable de la location, de l'entretien et de la rénovation des immeubles commerciaux,
ainsi que de l'optimalisation du portefeuille.
Sous la direction de l'administrateur délégué, Retail Estates
sa a développé sa propre équipe d’administration qui assure la gestion générale, la gestion immobilière, la gestion
administrative et technique, y compris la prospection en
matière de nouveaux investissements, la préparation d'acquisitions et la construction d'immeubles commerciaux
pour son propre compte.
Retail Estates sa est gérée par une équipe de 6 personnes
composée des 3 membres susmentionnés du management
et de 3 collaborateurs, à savoir Fabienne Duchateau
(Assistant Property Manager), Maaike Dubois (Legal
Counsel) et Kristine Geboers (Management Assistant).
Au sein du Conseil d'Administration, deux administrateurs, Messieurs Luc Geuten et Philippe Haers assurent
ensemble la surveillance de la gestion journalière
conformément aux prescriptions de l'Arrêté Royal du 10
avril 1995.
5. Commissaire
PricewaterhouseCoopers Réviseurs d'entreprises, établi
à 1932 Sint-Stevens-Woluwe, Woluwedal 18, représenté
par Monsieur Luc Discry. Le mandat de commissaire
prend fin après l’Assemblée Générale qui approuvera les
comptes annuels de l’exercice 2006. Au cours de l'exercice écoulé, une indemnité de 19.197 EUR tvac, a été
payée. Cet indemnité ne concerne pas la révision des
comptes annuels de Retail Estates Luxemburg sa, Retail
Warehousing sa et Wickes Land Development sa, dont la
révision a été effectuée par d’autres commissaires que
PricewaterhouseCoopers.
Lors de l’Assemblée Générale annuelle du 15 mai 2004,
PricewaterhouseCoopers, représenté par Monsieur Luc
Discry, a été nommé commissaire auprès de Wickes
Land Development sa. En vue de l’exercice de ce mandat, une indemnité de 2.500 EUR tva excl. a été prévue.
6. Experts immobiliers
La sicafi fait encore appel de façon récurrente à des tiers
en matière de:
• gestion financière et de trésorerie : un contrat, pou-
18
Conformément à l'Arrêté Royal du 10 avril 1995, Retail
Estates sa fait appel à des experts pour les évaluations
r a p p o r t
d u
c o n s e i l
Sicafi auto-gérée, Retail Estates
assume toutes les fonctions
principales au sein de
sa propre organisation.
périodiques de son patrimoine, ainsi que chaque fois
qu'elle procède à l'émission d'actions, à l’inscription en
bourse ou au rachat actions autrement qu’en bourse,
ou qu’elle acquiert ou cède des biens immobiliers. Ces
estimations sont nécessaires pour déterminer la valeur
d'inventaire et établir les comptes annuels.
Chaque trimestre, cette tâche est confiée à Cushman &
Wakefield Healey & Baker (avenue des Arts 58, boîte 7 à
1000 Bruxelles), représenté par Monsieur Koen Nevens.
G. Conflits d’intérêts.
Au cours de l'exercice écoulé, une indemnité de 224.449
EUR tvac a été payée pour l'estimation périodique ainsi
que la première estimation à l'achat d'un bien immobilier.
Il ressort du procès-verbal du Conseil d’Administration du
11 août 2003 que :
« En application de l'article 523 du Code des sociétés
Monsieur Jean-Louis Appelmans, administrateur délégué
de Leasinvest sa, déclare à l'occasion du traitement de ce
point de l'ordre du jour, d’avoir un intérêt indirect le droit
patrimonial, dans cette transaction. Après cette déclaration, Monsieur Jean-Louis Appelmans quitte la réunion
pour la durée totale de la délibération et du vote. Ensuite,
la transaction a été discutée et en particulier le prix d’acquisition en fonction de la valeur des biens immobilier
dont "Wickes Tournai, Mechelen,..." est propriétaire et
les droits contractuels du propriétaire de certificats
immobiliers tels qu'ils ressortent du prospectus d'émission de 1989.
La valorisation de l’expert immobilier relatif à l’immobilier de Immobilière Distri-Land sa et Wickes Land
Development sa, a été établi au frais et à l’initiative de
Retail Estates sa, en vue de l’actualisation de la valeur
des certificats immobiliers que Retail Estates sa détient.
L'expert de réserve, en cas de conflit d'intérêts dans le
chef de Cushman & Wakefield Healey & Baker, est Jones
Lasalle (rue Montoyer 10, boîte 1, à 1000 Bruxelles). Au
cours de l'exercice écoulé, il n'a pas été fait appel à
cette procédure.
7. Banque dépositaire
CBC banque sa a été désignée comme banque dépositaire de Retail Estates sa au sens des articles 12 et suivants
de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux sicafi.
Dans le courant de l'exercice 2003/2004, il y a eu à une
occasion, dans le cadre d'une transaction immobilière, un
conflit d'intérêts; à savoir dans le cadre de l'achat des
actions de Wickes Land Development sa et des certificats
"Wickes Tournai, Mechelen,..." qui étaient détenus par
Leasinvest sa et sa succursale Leasinvest International
Finance bv.
Les quatre immeubles commerciaux loués à Bricorama sa,
dans le cadre d'un contrat de leasing, sont estimés à 8,51
millions d'EUR acte en main par Cushman & Wakefield
Healey & Baker.
Après cette explication, le Conseil d'administration
approuve la transaction et juge qu'elle s'est déroulée
conformément aux conditions du marché. L'évaluation
immobilière sous-jacente représente, par rapport à l'encaissement de loyer, un rendement de 8,25%. Dans le
cadre des contrats de leasing, le propriétaire ne doit pas
assumer de frais d'entretien, de précompte immobilier ni
de primes d'assurance. »
19
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
II. Commentaire relatif au portefeuille
immobilier
A. Le marché de l'immobilier
commercial en périphérie
Dans une étude publiée par Cushman & Wakefield
Healey & Baker fin 1998 à propos du marché européen
de l'immobilier commercial en périphérie, la Belgique
était placée parmi les "mature markets". Après les
années 80 et le début des années 90, durant lesquelles
un développement presque effréné semblait possible, la
législation plus stricte a entraîné la fin de cette croissance sauvage au milieu des années 90. Depuis lors,
bon nombre de "promoteurs occasionnels" ont disparu
du marché en raison de la complexité croissante. L'offre
de nouveaux immeubles a largement diminué, alors que
la demande se maintenait. Cette situation a provoqué
une hausse des loyers et une baisse des rendements. Le
marché de l'immobilier commercial en périphérie a
conquis sa propre place à côté de ceux des immeubles
commerciaux de centre-ville, des bureaux et des immeubles semi-industriels. Pour les endroits les mieux situés,
le loyer est de plus de 85 EUR/m2 par an, et les rendements pour un emplacement de référence se situent
entre 7,50 et 8%. Il y a 10 ans, les loyers les plus importants s'élevaient à 75 EUR/m2 par an, et les rendements
se situaient entre 9 et 10%, même pour les meilleurs
emplacements.
20
économiques qui sont délivrées pour le bâtiment et non
sur le locataire. En outre, nos immeubles sont loués à
l'état de gros œuvre (état brut de décoffrage), et nos
locataires investissent des sommes importantes dans
l'aménagement de leurs magasins; ils sont donc moins
rapidement tentés de déménager. Les locataires sont
surtout des entreprises à succursales multiples qui ont
mis la main sur les meilleurs emplacements au cours
des dernières années, souvent au détriment des PME
locales qui contrôlaient historiquement ces emplacements. En ce sens, le développement est comparable à
celui des principales rues commerçantes des villes.
Du côté des investissements, nous constatons qu'en
raison du rapport attrayant entre l'offre et la demande,
les investisseurs institutionnels occupent une place de
plus en plus importante. A l'heure actuelle, cinq investisseurs institutionnels sont très actifs dans ce segment.
Deux facteurs, l'augmentation du loyer moyen et la
baisse des rendements moyens, ont renforcé l'augmentation de valeur de ces immeubles situés aux meilleurs
emplacements.
En règle générale, il y a très peu de centres commerciaux
intégrés en Belgique, contrairement à ceux que l'on
trouve par exemple en Grande-Bretagne ou en France à
proximité de chaque agglomération urbaine. Dans notre
pays, ces centres commerciaux sont plutôt petits et
surtout présents en Wallonie. La plupart des immeubles
ont été construits le long de grandes voies d'accès ou à
proximité de zones d'habitation en périphérie d'agglomérations plus grandes.
Le marché belge de l'immobilier en périphérie se
caractérise actuellement par une grande stabilité, tant
chez les investisseurs que chez les locataires. Jusqu'à
présent, la conjoncture économique hésitante n'a guère
eu d'impact sur le secteur des magasins de périphérie,
contrairement aux autres marchés immobiliers. Le
meilleur baromètre à ce niveau est l'inoccupation, qui
s'élève à environ 2% dans le portefeuille de Retail
Estates sa. Les locataires des immeubles commerciaux
manifestent une grande fidélité envers leurs points de
vente, et ce, d'une part, en raison de la qualité des
emplacements et, d'autre part, des autorisations socio-
Au grand-duché de Luxembourg, le marché des commerces de périphérie s'est tout d'abord développé le long
des voies d'accès à Luxembourg-ville, avec comme
emplacement absolu la Route d'Arlon. Mais elle est de
plus en plus accaparée par des immeubles de bureaux.
Entre-temps, d'autres emplacements sont entrés en
ligne de compte en raison du meilleur désenclavement
de la ville après l'achèvement du ring autour de
Luxembourg-ville, tel que la zone commerciale de
Howald et Sandweiler. Les locataires sont en majeure
partie les mêmes entreprises à succursales multiples
que celles qui sont actives en Belgique.
C o m m e n ta i r e
r e l at i f
a u
p o r t e f e u i l l e
i m m o b i l i e r
L’immobilier commercial dans
la périphérie a évolué jusqu’à
devenir un segment important
du marché immobilier.
Les possibilités de réalisation de nouvelles constructions sont limitées et se présentent surtout par le remplissage des zones commerciales existantes. Dans la
nouvelle vision de l'urbanisme et d'aménagement du
territoire, on vise une plus grande cohérence et une plus
grande clarté. De plus en plus, certaines zones sont
désignées explicitement comme zone de grands magasins, de telle sorte qu'il est possible de combler les
espaces vides dans ces endroits. En outre, il ne faut pas
exclure que de nouveaux projets immobiliers seront
souvent aussi de nature mixte. Des bureaux et des logements à l'étage peuvent offrir à un projet de plus grandes chances de réussite.
De plus, Retail Estates sa prouve déjà que la réaffectation de bâtiments existants doit être considérée comme
une opportunité importante pour l'avenir. La transformation en magasin d'immeubles de garages, de grands
magasins de meubles ou de bâtiments industriels peut
entraîner la réalisation d'une plus-value importante
pour nos actionnaires. La sélection d'opportunités
appropriées, le planning et la gestion des transformations nécessitent beaucoup de main-d'œuvre et requièrent la compétence nécessaire, mais sont récompensés
par un rendement locatif plus élevé.
21
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
immobilier
B. Le portefeuille
Remarque préalable
brute de 178.338m2. La valeur de vente brute au 31 mars
2004 s'élève à 155,08 millions d’EUR "acte en main". La
valeur de vente nette s'élève à 139,80 millions d’EUR
"frais acquéreur".
Le portefeuille de Retail Estates sa se compose de biens
immobiliers qui sont la propriété de Retail Estates sa et
de ses filiales: Retail Warehousing sa, Retail Estates
Luxemburg sa et Wickes Land Development sa. Les bâtiments qui sont la propriété de l’Immobilière Distri-Land
sa, dont Retail Estates sa n'est pas actionnaire, mais
dont elle possède la plupart des certificats immobiliers
(74,92%), sont analysés à titre de comparaison dans l'aperçu ci-joint, en vue de la transparence souhaitée par
Retail Estates sa.
Par rapport au 31 mars 2003, la valeur du patrimoine a
progressé de 32,30% et la superficie de 28,30%, et ce,
grâce aux acquisitions.
Le taux d'occupation atteint 98,61%. En ce qui concerne
les immeubles commerciaux, seul un petit espace à
Bressoux (250 m2) et une partie d'un immeuble commercial à Diest (300 m2) étaient inoccupés à la clôture de
l'exercice. En ce qui concerne les immeubles de
bureaux, 1.922 m2 sont inoccupés, à savoir des bureaux
et une salle polyvalente à Sint-Denijs-Westrem
(1.134 m2) ainsi que des bureaux à Schelle (220 m2). Au
Luxembourg, 568 m2 de bureaux sont vides.
1.Stratégie d'investissement et profil
Retail Estates sa investit depuis 1998 dans l'immobilier
commercial situé en périphérie, les "magasins de périphérie". En 6 ans, elle a constitué un important portefeuille comprenant, au 31 mars 2004, 184 immeubles
commerciaux représentant une superficie commerciale
Croissance du portefeuille Retail Estates sa entre 1998 et 2004 (mio EUR)
Superficie en m2
200 000
Nombre d'immeubles
200
184
Distri-Land
Superficie en m2
27 284
Nombre d'immeubles
151
24
Valeur immobilière en millions d'EUR "acte en main" 19,95
97,69
82,99
86,80
73,73
100 000
150
117,23
110
105
68
155,08
128
119
150 000
178 338
139 003
100
121 035
103 826
108 699
109 512
39,02
50
60 531
50 000
98
Superficie
22
99
00
Nombre d'immeubles
01
02
03
Valeur immobilière en millions d'EUR "acte en main"
04
0
r e l at i f
a u
i m m o b i l i e r
Notre portefeuille immobilier est
réparti sur toute la Belgique et au
Grand Duché de Luxembourg.
Répartition géographique
Répartition géographique - par m2
1. Retail Estates sa
Lors de la création de Retail Estates sa, plus de 70 % des
immeubles commerciaux étaient situés en Wallonie, l'offre y étant beaucoup plus large.
A l’heure actuelle, cette proportion est changée, avec
61,52 % du portefeuille situé en Flandre et 34,46 % en
Wallonie. Dans la région de Bruxelles (0,89 %), l'offre
d'immeubles commerciaux de périphérie est très limitée.
Au grand-duché de Luxembourg également, qui représente 3,13 % du portefeuille, l’objectif est de continuer
d’accroître le parc d'immeubles commerciaux.
Luxembourg
3,13%
Région de Bruxelles
0,89%
Wallonie
34,46%
Flandre
61,52%
Répartition géographique - par m2
Distri-land
Flandre
46,53%
2. Distri-Land
En revanche, le portefeuille immobilier de l’Immobilière
Distri-Land sa est investi à 53,47% dans des immeubles
commerciaux situés en Wallonie pour seulement 46,53%
en Flandre. L’Immobilière Distri-Land sa ne possède pas
d'immeubles commerciaux dans la région de Bruxelles.
Wallonie
53,47%
Type d’immeuble - par m2
Type d’immeuble
Surfaces commerciales en
développement 1,45%
1. Définitions
Les magasins de périphérie sont des immeubles commerciaux individuels groupés le long d'une voie
publique. Chaque point de vente s'identifie clairement,
car il dispose de son propre parking et d'un accès
individuel à la voie publique. Plusieurs immeubles
commerciaux du même type sont implantés à proximité
immédiate. Le consommateur se déplace en voiture s'il
souhaite se rendre dans différents points de vente.
Les centres commerciaux sont des immeubles commerciaux qui font partie d'un complexe commercial intégré
et qui sont groupés avec d'autres immeubles commerciaux. Les immeubles sont situés autour d'un parking
central et utilisent une entrée et une sortie commune. Le
consommateur visite plusieurs commerces de détail
sans déplacer sa voiture. Un centre commercial compte
en général 3 à 10 immeubles.
Magasins
de périphérie
41,71%
Centres
commerciaux
47,44%
Autres
1,87%
Immeubles
individuels 7,53%
Type d’immeuble - par m2
Distri-land
Immeubles individuels
0,58%
Centres
commerciaux
61,50%
Magasins
de périphérie
37,93%
23
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
immobilier
Les immeubles individuels sont implantés à l'intérieur
ou en bordure d'agglomérations. Etant donné leur
emplacement et leurs facilités de parking, ils sont principalement destinés aux commerces d'alimentation.
Les immeubles destinés à la vente sont des immeubles
qui seront vendus à court terme et les surfaces commerciales en développement sont des immeubles qui font
l'objet d'un projet de développement ultérieur.
Activités commerciales des
locataires par m2
vide locatif
1,39%
Vêtements/
chaussures
29,06%
Alimentation
15,93%
Divers
20,78%
Le portefeuille de Retail Estates sa comprend principalement des immeubles considérés comme des immeubles de périphérie (41,71%) et comme faisant partie d'un
centre commercial (47,44%).
3. Distri-Land
Intérieur/Décoration
32,85%
Activité commerciale
des locataires par m2
Distri-land
Alimentation 4,04%
L’Immobilière Distri-Land sa possède proportionnellement davantage d'immeubles commerciaux qui font partie d'un parc commercial (61,50%), que de magasins de
périphérie (37,93%) et ne possède guère d'immeubles
individuels (0,58%).
Activités commerciales des locataires
Les acquisitions effectuées durant l'exercice écoulé ont
exercé une influence favorable sur la répartition d'activités. La part des magasins de chaussures et de vêtements a augmenté légèrement. Avec les commerces de
détail d'alimentation, ils représentent environ 45 % de
la superficie louée et constituent une base stable, étant
moins sensibles à la conjoncture. En outre, les autorisations socio-économiques pour ces activités sont les plus
difficiles à obtenir, ce qui facilite d'une part une augmentation de la valeur de ces immeubles, et d'autre
part, une grande fidélité envers l'emplacement.
Le secteur de la décoration intérieure, qui travaille avec
de plus grandes marges, permet de réaliser d'importantes hausses de loyers en période de haute conjoncture
économique, mais sera plus influencé par une baisse de
24
Divers 5,83%
Vêtements/
chaussures
35,15%
Intérieur/
Décoration
54,99%
r e l at i f
a u
i m m o b i l i e r
Nous veillons à maintenir une
grande diversité dans les secteurs
d’activités de nos locataires
la confiance des consommateurs.
L'importance de ce segment dans le portefeuille de
Retail Estates sa, a très légèrement augmenté de
32,60 % au 31 mars 2003 à 32,85 % au 31 mars 2004.
Le secteur "divers" comprend l'électroménager, les
jouets, le fitness, etc. L'importance de ce segment dans
le portefeuille a augmenté.
Loyer - par an/m2
Plus de 80 EUR
34,76%
<65 EUR
36,81%
2. Distri-Land
Le segment intérieur/décoration représente environ
55 % du portefeuille de l’Immobilière Distri-Land sa.
Cela s'explique à la lumière de l'historique du certificat.
Il a été créé en 1989 dans le but d'acheter une série
d'immeubles commerciaux qui étaient en possession de
Carpetland sa et des sociétés qui y étaient liées, et qui
étaient principalement loués par ces sociétés.
Entre 75-80 EUR
9,96%
Enttre 66-70 EUR
Entre 70-75 EUR 11,67%
6,79%
Loyer - par an/m2
Distri-land
Plus de 80 EUR
20,40%
Loyer au m2
Les différences de loyer ne sont pas uniquement la
conséquence des caractéristiques de l'emplacement en
question, mais souvent aussi de la durée des baux qui,
dans les meilleurs cas, peuvent être revus tous les 9 ans,
et dans les autres cas, seulement après 18 ou 27 ans. La
demande de baux à plus long terme s'explique d’une
part par les importants montants investis par les locataires dans les immeubles. Un contrat à long terme a aussi
l'avantage que le locataire qui désire renégocier le loyer
doit prendre le risque de perdre son point de vente.
<65 EUR
20,40%
7,58%
Entre 75-80 EUR
Entre 70-75 EUR
5,56%
Entre 66-70 EUR
30,47%
Le loyer contractuel moyen au m2 s'élève à 73,14 EUR par
an. Par rapport à 1998, cette augmentation représente
une hausse de 19,61% qui s'explique par l'augmentation
du nombre d'immeubles commerciaux de construction
récente qui sont généralement loués plus cher que les
loyers en vigueur à l'époque.
2. Distri-Land
Le loyer moyen de 67,65 EUR au m2, est considérablement
25
r a p p o r t
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r e ta i l
e s tat e s
immobilier
inférieur au loyer moyen annuel de Retail Estates sa. La
moyenne est influencée par le loyer inférieur négocié par
Carpetland sa lors de la création du certificat et verrouillé
jusqu'en 2016 par des baux d'une durée de 27 ans. Sauf
résiliation d'un ou plusieurs de ces baux, il n'y aura évidemment pas de modification à ce sujet dans un proche
avenir.
Age des bâtiments par m2/an
>20 ans
10,02%
16-20 ans
10,82%
0-10 ans
36,58%
Age des immeubles
Tous les immeubles sont repris dans un programme d'entretien structurel, les toitures étant systématiquement remplacées entre la 12e et la 15e année d'existence, et les parkings entre la 15e et la 20e année. Les autres éléments structurels tels que les murs et les poutres de soutien sont principalement fabriqués en béton cellulaire et en acier et ont
une durée de vie beaucoup plus longue. Durant les travaux
au niveau de la toiture et/ou au parking, Retail Estates sa
peut garantir aux locataires l’accessibilité des magasins de
telle sorte que les travaux ne donneront pas lieu à des pertes de loyers dans le chef de Retail Estates sa.
Nos immeubles sont, en principe, loués à l'état protégé
contre le vent et l'eau. Tous les autres aménagements et les
installations sont la propriété de nos locataires et sont
entretenus et remplacés par eux. Les importants investissements que cela entraîne pour nos locataires les incitent
également à rester fidèles à leurs emplacements.
Les 184 immeubles ont un âge réparti de manière équilibrée. Environ 36,58% des immeubles ont été construits
ou transformés en immeubles commerciaux il y a moins
de 10 ans, et sont donc encore couverts par la garantie
décennale concernant les éventuels défauts structurels.
2. Distri-Land
Etant donné que l'émetteur d'un certificat immobilier
n'achète en principe plus d'immeubles après l'émission
du certificat, l'âge moyen du portefeuille ne peut par
définition qu'augmenter et non diminuer. Cela explique
que tous les bâtiments auront bientôt plus de 15 ans.
26
11-15 ans
42,58%
Age des bâtiments par m2/an
Distri-land
11-15 ans
18,78%
16-20 ans
3,09%
>20 ans
78,13%
r e l at i f
a u
i m m o b i l i e r
En immobilier commercial,
86,54 % du portefeuille est loué à
des filiales de sociétés
Cela ne nuit en rien à la qualité des bâtiments si ces
derniers sont régulièrement entretenus. En raison d'une
répartition moins favorable de l'âge des immeubles,
l’Immobilière Distri-Land sa peut, dans une moindre
mesure que Retail Estates sa, répartir également ces
frais d'entretien, de telle sorte qu'à l'avenir, ils influenceront défavorablement les coupons de certains exercices, et favorablement ceux d'autres exercices.
Type de locataire par m2
Vide locatif
1,39%
Indépendants
6,53%
Franchisés
d’entreprises à
succursales
multiples
5,75%
Type de locataire
Entreprises
à succursales
multiples
86,34%
Dès son lancement, Retail Estates sa s’est surtout
concentrée sur la location de ses immeubles à des entreprises à succursales multiples et/ou leurs franchisés.
Aux fins de cette présentation, une entreprise à succursales multiples est une grande surface comptant au
moins 5 points de vente et une administration centrale.
En 1998, 82 % des immeubles étaient déjà loués à des
entreprises de ce type. A l’heure actuelle, ce pourcentage est passé à près de 92 %. Ces locataires sont beaucoup moins sensibles aux fluctuations des conditions de
marché locales que les PME indépendantes locales.
Ainsi, une diminution temporaire du chiffre d'affaires,
par exemple, pendant des travaux de route, n'entraînera
pas de problèmes de liquidités pour les entreprises à
succursales multiples, qui risquent de mettre en danger
le paiement correct du loyer. Etant généralement organisées au niveau national, voire même international, elles
peuvent compter sur une organisation professionnelle
robuste qui peut favoriser l'attrait de chaque point de
vente individuel.
En outre, les entreprises à succursales multiples font
souvent d'importants efforts de marketing dont l'emplacement du bien immobilier bénéficie également.
Type de locataire par m2
Distri-land
Vide locatif 0,58%
Indépendants 1,96%
Franchisés 2,06%
Entreprises
à succursales
multiples 95,41%
2. Distri-Land
Le portefeuille de l’Immobilière Distri-Land sa est presque
entièrement loué à des entreprises à succursales multiples.
Dans ce portefeuille, il y a particulièrement peu de rotation,
qui indique la bonne qualité des emplacements.
27
r a p p o r t
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r e ta i l
e s tat e s
immobilier
Retail Estates sa et les entreprises qui y sont liées.
Immeuble
Locataire
Aalst (Hofstade)
Lindeveld 7b
Aartselaar
Antwerpsesteenweg 65
Aartselaar (Schelle)
Boomsesteenweg 66-90
Andenne
Av. De la Papeterie 19
Antwerpen
Slachthuislaan 27
Antwerpen (Wilrijk) (1)
Boomsesteenweg 651
Aywaille
Rue du Chalet 95
Beringen (Koersel)
P. Van Houtstraat 82
Brugge
Fort Lapin 3-11
Burenville
Rue Delchef/Rue St Nicolas
Charleroi (Châtelet)
Rue des Français 153
Charleroi (Gilly)
Route de la Basse Sambre 713 a
Charleroi (Gosselies)
Rue Tahon
Charleroi (Montignies s/Sambre)
Avenue du Centenaire 5
Dendermonde
Mechelsesteenweg 136-140
Dendermonde
Oude Vest 69
28
Surface
locative
(au m2)
Loyer
contractuel au
31/03/2004
(en EUR)
Muys nv
3 000
150 000,00
Ceramega
1 980
190 932,41
Pecotex, Idé Belgium (GiFi)
BMS (Gamma), Baby 2000,
LM & CO (Ideal Salon),
1 bureau vide (220m2)
Maxi Toys
8 392
535 666,41
1 000
82 430,04
Aldi
1 000
69 262,19
Paul Lambrechts (Decor Heytens),
Krëfel, Interbedding Belgium, appartement
Profi
3 580
462 258,86
820
76 278,63
Castor bvba (Gamma)
1 500
93 464,60
Redisco (Pronti), Leen Bakker,
Frost Invest (O’Cool), Pecotex,
Piocheur (Casa/Blokker)
Lidl
5 471
409 333,08
850
69 083,73
970
53 150,52
1 910
112 323,25
1 500
81 035,00
650
34 876,63
8 880
509 403,04
2 237
228 379,69
Profi
Wibra België
Cuirexpo (Salons de stock)
Carpet Right
Aldi
Belloli (Sleepy)
Idé Belgium (GiFi), Leen Bakker
Passage Fitness
Fun Belgium (Fun)
Delhaize
r e l at i f
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Au cours de l’exercice précédent, des
immeubles commerciaux ont été
acquis à Aalst (Hofstade),
Dendermonde, Halle, Huy, Lier,
Lokeren, Sint-Niklaas, Vilvoorde,
Wetteren et Wilrijk.
Immeuble
Locataire
Dendermonde
Mechelsesteenweg 51
Diest
Leuvensesteenweg166-168
Diest
Leuvensesteenweg 22-24
Dilbeek
Ninoofsesteenweg 385
Drogenbos
Verlengde Stallestraat 200
Fontaine-L'Evêque
Rue de Leernes 2
Fleron
Rue du Bay Bonnet
Gembloux
Chée de Wavre 42b
Gent (St.-Denijs-Westrem)
Kortrijksesteenweg 1178
Wallekensstraat 24-28
Gent
Fratersplein 11
Gent
Fr. Van Ryhovelaan 148
Halle
A. De Maeghtlaan 118
Halle
Edingsesteenweg
Hasselt
Genkersteenweg 217
Herent
Brusselsesteenweg 4
Hoeselt
Bilzersteenweg 11a
Surface
locative
(au m2)
Loyer
contractuel au
31/03/2004
(en EUR)
Krëfel, appartement
2 150
151 917,38
Leen Bakker,
Piocheur (Casa/Blokker)
Dream & Sleep,
Frost Invest (O’Cool), vide (300 m 2)
Brantano
2 000
115 229,14
1 500
75 718,12
1 000
93 480,00
AS Adventure
2 050
230 424,41
Match
2 585
107 669,49
Lidl
750
60 640,45
Brantano
600
45 000,00
Fun Belgium (Fun)
1 920
170 656,43
Piocheur (Blokker)
Disport Internationaal (Disport)
Babyland Distribution (Prémaman)
AS Adventure, Heytens Decor,
bureau et espace polyvalent vides (1 134 m2)
Lidl
2 652
210 344,53
4 246
281 738,03
800
56 058,73
1 290
95 681,38
555
53 217,48
1 000
40 949,65
Brantano
750
65 000,00
Brantano
796
69 069,00
Brantano
1 000
54 189,97
Lidl, Dikado
Almo 2000 (Pizza Hut)
Aniserco (Tom & Co)
Scapino
29
r a p p o r t
a n n u e l
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e s tat e s
immobilier
Immeuble
Locataire
Huy
Quai d'Arona
Huy (Wanze)
Ch. de Tirlemont 17
Izegem
Roeselaersestraat, 81
Kampenhout
Kampenhout
Frost Invest (O’Cool),
Carglass
Superconfex
Kortrijk
Ringlaan 32
Kuurne
Ter Ferrrants 3
Kuurne
Ringlaan 11
La Louvière
Avenue de Wallonie 2
Lessines
Rue du Pont de Pierre 1
Leuven (2)
Kolonel Begaultlaan 5
Libramont
Rue du Flosse 4a/b
Liège
Boulevard de Froidmont 17-23
Liège (Bressoux)
Rue du Moulin 222
Liège (Herstal)
Rue A. Delsuphexe
Liège (Herstal)
Rue de Naiveux 40
Liège (Herstal)
Rue Laixhaut 78
Liège (Jupille sur Meuse)
Rue Chafnay 5-7
Lier
30
Surface
locative
(au m2)
Loyer
contractuel au
31/03/2004
(en EUR)
1 500
112 150,20
1 000
43 489,35
M & A (Family Shop)
1 000
55 000,00
Euro Shoe Unie (Shoe Discount),
Fabrimode (Promo 800),
Nordex, Premaman, Debrotex,
Piocheur (Casa/Blokker),
B & C Keukens (Scala Keukens)
Pecotex, Megapool, JBC,
De Mambo
Leen Bakker,
Ava Papierwaren
Frost Invest (O’Cool)
Belco Investment, New Vanden Borre
Brantano
1 539
89 658,88
2 997
200 953,94
5 322
265 218,90
2 000
135 888,56
2 840
184 736,03
985
70 840,00
800
47 500,00
Bricorama (Gamma)
1 550
143 015,32
Max Libramont (Max Deco),
Lena Meuble
Aldi
Kwantum
Spar Belgium
vide (250 m2)
Brantano
1 000
56 305,44
2 280
160 660,96
1 100
68 725,85
966
66 000,00
1 000
98 778,39
1 062
80 264,64
730
59 567,52
540
46 594,26
DinoD'ungo
Max Herstal (Liedts),
PCBG (Eurosolde)
Spar Belgium,
Fievet
Profi
Brantano
r e l at i f
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i m m o b i l i e r
Le portefeuille du certificat
immobilier de “Wickes Tournai,
Mechelen,…” est composé
d’immeubles commerciaux à Leuven,
Mechelen, Quaregnon et Verviers
Immeuble
Locataire
Lier
Lier
Donk 54/1-4
Lokeren
Zelebaan 157
Lommel
De Hongerijen
Maasmechelen
Rijksweg 178
Maasmechelen
Oude Baan
Malmedy
Av. Mon Bijou 58
Marche-en-Famenne
Chaussée de Liège 13
Marche-en-Famenne
Av. De France 38-42
Marche-en-Famenne
Av. De France 44
Mechelen
Brusselsesteenweg 439
Mechelen (2)
Guido Gezellelaan 20 A
Mechelen / Zemst
Mechelen
O. Van Kesbeeckstraat 7
Mechelen
Messancy
Rue de la Vallée 100-108
Mons (Jemappes)
Rue de l'Heaume
Mons
Chaussée de Binche 129
Surface
locative
(au m2)
Loyer
contractuel au
31/03/2004
(en EUR)
Krëfel
2 500
171 687,98
Aniserco (Tom & Co),
Heytens Decor, New Vanden Borre,
D&D Interieur (Euro Kitchen)
Brantano
2 930
226 345,52
888
60 000,00
Euro Kitchen
800
52 818,74
850
52 731,09
1 000
73 109,76
990
60 087,46
600
60 000,00
2 750
228 254,26
995
69 310,07
1 000
106 454,00
2 350
182 130,20
906
81 540,00
Primo Stadion,
Idé Belgium (GiFi)
Santana
2 098
165 795,26
575
56 243,61
Gobrel (Euro Matelas),
LCD (Univers du Cuir),
Leen Bakker, Madibel (Marca)
Ville de Mons
(loué de façon précaire)
Euro Shoe Unie (Shoe Discount)
4 325
364 961,79
750
3 000,00
1 000
48 591,24
Lidl
Frice 2000 (Covee),
Nuits de Rêve
Brantano
Maxi Toys, Superconfex,
Max & co (Max Deco)
Decorama,
Frice 2000 (Covee)
Scapino
Bricorama (Gamma)
Brantano
31
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
immobilier
Immeuble
Locataire
Mons
Chee de Ghlin 12E
Namur (Bouge)
Rue de Sardanson 1
Namur (Champion)
Rue Louis Albert
Nivelles
Avenue du Centenaire 40
Péruwelz
Rue Neuve Chaussée 167
Philippeville
Rue de Neuville
Quaregnon (2)
Rue J. Destree 355-357
Rixensart (Genval)
Rue des Volontaires 4
Rocourt
Chaussée de Tongres 116
Sambreville (Jemeppe s/Sambre)
Trieu des Cannes 1
Sandweiler (Luxemburg) (3)
Route de Luxembourg
Schaarbeek
Jerusalemstraat 48-50
Seraing
Boulevard Pasteur
Seraing
Rue Sewage
Sint-Agatha-Berchem
Av. Charles Quint 485
Sint-Niklaas
Parklaan 50
32
Surface
locative
(au m2)
Loyer
contractuel au
31/03/2004
(en EUR)
1 000
43 827,94
825
94 992,64
2 024
129 938,07
991
84 016,95
600
51 576,78
2 936
135 792,11
3 340
231 676,48
Delitraiteur (Louis Delhaize)
420
30 304,56
Pecotex, JBC
JF Outlet Store
Brico Belgium (Brico),
Brantano
Aldi, Stage Music,
Central Shoe (Primo),
Passage Fitness Luxemburg,
JBC Luxembourg,
SNCH Controle Technique,
bureau vide (568 m2)
Aldi
3 000
222 955,51
2 450
121 079,36
5 584
576 860,62
840
38 794,19
660
29 713,43
1 000
62 992,67
750
110 479,00
1 556
122 651,89
Fast Food (Ot’s), Frice 2000 (Covee)
API SC (Phil & Co)
Piocheur (Casa/Blokker),
SCF (E5-mode)
Brico Belgium (Brico)
Aldi
Euro Shoe Unie (Shoe Discount)
Superconfex, Aldi
Bricorama (Gamma)
Fabrimode (Promo 800),
Promocon
DADB (Leaderprice)
Krëfel
Fun Belgium (Fun),
2 appartements
r e l at i f
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i m m o b i l i e r
Les immeubles commerciaux dans
Leisure complex à Sint-Niklaas
(Stationsplein) sont combinés avec
des infrastructures horeca et un
complexe cinématographique
appartenant à des tiers
Immeuble
Locataire
Sint–Niklaas (1)
Leopold II laan
Soignies
Rue de la Station 125
Soumagne
Av. de la Résistance 318
Spa
Avenue Reine Astrid 242
Tienen
Leuvenselaan 210
Tournai (Froyennes)
Rue des Roselières 10-14
Verviers (2)
Bld de Gerardchamps
Waremme
Rue de Huy
Wetteren
Oosterzelesteenweg 128
Wommelgem
Autolei 315-317
Surface
locative
(au m2)
Loyer
contractuel au
31/03/2004
(en EUR)
Soleil Bleu, Bolus, M & A (Family Shop), Primo,
Alken Maes, Ava Papierwaren,
Euro Shoe Unie, SCF (E5-mode),
Hobel Group
Snooker Academy Club,
Clear Channel
Piocheur (Blokker)
7 842
648 734,00
800
40 521,10
JBC
1 000
46 004,44
Brantano
600
51 000,00
Brantano
1 368
68 200,00
Meubles ED,
Mobelco
Bricorama (Gamma)
2 000
120 822,82
3 340
163 189,40
600
48 507,66
3 822
189 734,93
1 686
124 585,82
Max Barchon (Max Deco)
Krëfel, Overstock Garden (loué de façon précaire),
Claer Trading, appartement
G. D. Slaapshop, Longchair,
Heritage Bathrooms Antwerpen
Tous les bâtiments sont la propriété de Retail Estates sa sauf :
(1) propriété de Retail Warehousing sa
(2) propriété de Wickes Land Development sa
(3) propriété de Retail Estates sa Luxemburg sa
Des photos de ces immeubles sont disponibles sur le site web de la société, www.retailestates.com.
33
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
immobilier
Distri-Land
Immeuble
Antwerpen (Wilrijk)
Boomsesteenweg 652
Antwerpen (Merksem)
Bredabaan 891-893
Antwerpen (Merksem)
Bredabaan 891
Brugge (Sint-Kruis-Brugge)
Maalsesteenweg 232
Charleroi (Montignies/s/Sambre)
route de la Basse Sambre
Gent (Sint-Denijs-Westrem)
Hasselt
Genkersteenweg 247
Hornu
Rue du Grand Hornu
Kuurne
Ringlaan Noord 4
Liège (Herstal)
Rue des Naiveux 7
Liège (Rocourt)
Rue d'Ans 148
Liège (Rocourt)
Rue d'Ans 146
Seraing (Boncelles)
Route du Condroz 44
Sint-Niklaas
Puitvoetstraat 16
Sint-Niklaas
Kapelstraat 69
Tournai (Froyennes)
Rue de Maire
34
Locataire
Surface
locative
(au m2)
1 700
Carpetland
1 200
Primo Stadion
140
vide
AS Adventure
1 885
New Vanden Borre
Pardis (Traffic)
Carpetland
2 000
Carpetland
1 500
Carpetland
Delhaize (Tom & Co)
Carpetland
1 600
Redisco (Pronti)
2 400
1 400
750
SCF (E5 Mode)
1 100
Santana
Brantano
Well
SCF (E5 Mode)
Frice 2000 (Covee)
Carpetland
Bemo (Le roi du matelas)
Carpetland
2 069
Pro Racket
appartement
Heytens Decor
Carpetland
3 380
1 000
475
1 685
r e l at i f
a u
i m m o b i l i e r
Le portefeuille du certificat
immobilier Distri-Land est composé
de 24 immeubles commerciaux
dans 14 localités.
Total général
Retail Estates sa
Distri-Land
31/03/2004
31/03/2003
31/03/2002
31/03/2004
155 076 937,79
117 232 774,28
97 687 363,49
19 955 420,70
871,79
843,38
813,82
821,75
12 731 285,50
9 744 717,95
8 189 358,97
1 631 646,35
72,58
71,76
69,14
67,58
13 043 078,56
9 912 889,64
8 333 152,70
1 634 861,36
73,14
71,31
68,85
67,32
66 144 015
51 686 876
45 005 654
9 029 762
106 638 440
78 457 113
65 909 789
15 209 441,68
Total des immeubles en portefeuille (en m2)
178 338
139 003
121 035
24 284
Total des immeubles en portefeuille
(en m2) occupés
175 411
136 703
-
24 144
Total des immeubles destinés à la vente (en m2)
-
-
1 000
-
Total des immeubles en développement (en m2)
2 624
4 139
3 140
-
Valeur d’investissement estimée (C&W H&B)
Valeur d’investissement
estimée par m2 (C&W H&B)
Loyers contractuels
Loyers contractuels par m2
Loyers contractuels comprenant la valeur
locative estimée des immeubles non occupés
Loyers contractuels par m2 comprenant la valeur
locative estimée des immeubles non occupés (1)
Valeur assurée
Valeur d’acquisition
Au 31 mars 2004 tous les immeubles commerciaux sont loués à l’exception de: Diest (300m2), Bressoux (250m2) ,bureau
à Schelle (220 m2), Luxemburg (568 m2), un bureau et espace polyvalent à Sint-Denijs-Westrem (1.134m2)
Au 31 mars 2004 un complex de magasins à Vilvoorde, d’une superficie de 2.624 m2 est en cours de construction. Toutes
les surfaces commerciales sont louées.
Distriland : au 31 mars 2004 tous les immeubles commerciaux sont loués à l’exception de : Merksem (140m2)
(1) les immeubles non occupés sont souvent loués de façon précaire dans l’intervalle.
35
r a p p o r t
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2 0 0 4
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immobilier
2. Rapport de l'expert immobilier
Extrait du rapport d’évaluation de Cushman & Wakefield
Healey & Baker, courtier agréé/expert au 31 mars 2004,
comprenant l’actualisation annuelle de la taxation du
portefeuille de Retail Estates sa :
"Au 31 mars 2004 la valeur brute du portefeuille de
Retail Estates sa (hors valeur de ses certificats DistriLand) s'élève à 155.076.937,79 EUR. En termes absolus,
le portefeuille progresse d'un bon 0,60% par rapport au
31 décembre 2003. Cette progression est notamment
due à l'intégration dans le portefeuille d'un nouvel
immeuble commercial à Halle, Edingensesteenweg,
ainsi qu'à plusieurs adaptations de rendement. De l'autre côté, l'immeuble de la Boomsesteenweg 119 à
Aartselaar a été vendu. Par rapport à la taxation au 31
mars 2003, on note une augmentation de valeur de
32,50%. Comme nous l'avons déjà mentionné au trimestre précédent, c'est principalement dû à la reprise de
Retail Warehousing sa et du portefeuille Wickes Land
Development sa.
Au 31 mars 2004, le portefeuille de l’ Immobilière DistriLand sa a une valeur brute 19.955.421,00 EUR.
36
confirmé leur intérêt pour ce type de biens immobiliers.
L'arrivée des investisseurs anglo-saxons contribuera
peut-être à accroître la stabilité, ou même à réduire les
rendements, et donc à une augmentation des valeurs."
3. Commentaire relatif à l'évaluation des biens
immobiliers dans les sicafi
Position de Retail Estates sa
Retail Estates sa, en tant que société d'investissement,
évalue ses biens immobiliers du point de vue de l'investisseur, c'est-à-dire y compris les frais de transaction
tels que les droits d'enregistrement, la TVA non déductible et autres impôts sur le transfert ("acte en main") et
publie également, conformément aux recommandations
de la Commission Bancaire, Financière et des
Assurances, la valeur de ses biens immobiliers hors
impôts sur le transfert ("frais acquéreur"). Le 31 mars
2004, ces valeurs s'élèvent respectivement à 155,08
millions d’EUR et 139,80 millions d’EUR.
Au 31 mars 2004, la valeur intrinsèque correspondante
des actions s'élève à 32,67 EUR en cas d'évaluation
"acte en main" et à 28,39 EUR en cas d'évaluation "frais
acquéreur".
Retail Estates sa rejoint ainsi la grande majorité des
sicafi (y compris celles ayant les plus grands portefeuilles immobiliers).
Les rendements tels qu’appliqués dans l’estimation
annuelle au 31 décembre 2003 n'ont été modifiés que
pour quelques immeubles. C'est bien entendu la conséquence de la stabilité continue sur le marché des magasins de périphérie. Cette stabilité se retrouve dans le
portefeuille, dans lequel il n'y a guère eu de mouvements locatifs. Le portefeuille parvient dès lors à limiter
le pourcentage d'immeubles inoccupés à un minimum
absolu. En dépit d'un climat économique difficile, il y a
en effet toujours une demande saine pour ce type d'immeubles. Cette demande engendre la pression nécessaire sur le marché étant donné qu'il n'y a pas d'augmentation de l'offre. Tant sur le plan national qu'international, les entreprises à succursales multiples semblent
rechercher activement des opportunités appropriées.
Le régime des sicafi est déterminé dans l'Arrêté Royal du
10 avril 1995 et du 10 juin 2001, afin d'encourager les
investissements collectifs dans l'immobilier. Le concept
d'une Société d'Investissement à CApital Fixe repose sur
celui du Real Estate Investment Trust (USA) et des
« Beleggingsinstellingen » (Pays-Bas).
Du côté des investissements, la reprise de l'activité, qui
était également perceptible en 2003, se poursuit.
Différents investisseurs institutionnels et privés ont
L'objectif du législateur était qu'une sicafi garantisse
une transparence optimale des placements immobiliers
et assure la distribution d'un maximum de cash flow,
C. Cadre légal
1. Sicafi – cadre légal
r e l at i f
a u
i m m o b i l i e r
Retail Estates
répartit ses risques sur un grand
nombre de localités: 97 au total
alors que l'investisseur bénéficie de toutes sortes d'avantages.
La sicafi placée est sous le contrôle de la Commission
Bancaire, Financière et des Assurances est soumise à
une réglementation spécifique dont les dispositions les
plus marquantes sont les suivantes :
• Adopter la forme d'une société anonyme ou d'une
société en commandite par actions, avec un capital
minimal de 1.250.000,00 EUR.
• Un taux d'endettement limité à 50 % du total de l'actif. L'Arrêté Royal du 10 juin 2001 modifie le taux d'endettement maximal des sicafi en autorisant une dette
de 50 % de l'actif. Celle-ci détermine aussi plus précisément l'endettement (rubriques VIII et IX du passif
du bilan).
• Une comptabilisation du portefeuille à la valeur du
marché sans possibilité d'amortissements.
• Une estimation annuelle du patrimoine immobilier par
des experts indépendants à la fin des trois premiers
trimestres de l’exercice.
• L’obligation de distribuer 80 % des son résultat
comme dividende.
• Une répartition du risque : maximum 20 % du patrimoine dans un seul complexe immobilier.
• Une exonération quasi complète de l'impôt des
sociétés. Un précompte mobilier libératoire de 15 % à
retenir lors du paiement du dividende.
L'objectif de ces règles est de réduire le risque.
Des sociétés qui fusionnent avec une sicafi sont soumises
à un impôt de 20,085 %, le soi-disant ‘exit-tax’ sur les
plus-values latentes et les réserves exonérées d'impôts.
2. L’ immobilier commercial – cadre légal
Dans le cadre de l'achat et de la location d'un bien
immobilier pour des activités de commerce de détail, on
prête l'attention nécessaire à la législation particulière
qui porte directement ou indirectement sur ces opérations.
En particulier, nous pensons ici à la législation relative
aux baux commerciaux (loi du 30 avril 1951), à la loi sur
les implantations commerciales (loi du 29 juin 1975), à
la réglementation relative à l'urbanisme et à l'aménagement du territoire, et en ce qui concerne la Flandre, au
décret d'assainissement du sol (22 février 1995). Pour
Bruxelles et la Wallonie, on s’attend à une législation
semblable en matière d'environnement.
Sans pouvoir expliquer tous les aspects de cette législation dans ce bref aperçu, nous souhaitons tout de même
expliquer plusieurs principes que l'on rencontrera régulièrement dans la pratique.
2.1 Législation relative aux baux commerciaux
Cette législation sur les baux commerciaux contient plusieurs dispositions qui dérogent du régime locatif de
droit commun et visent les intérêts du preneur et du
bailleur.
Le bail commercial a une durée d'au moins 9 ans et peut
être résilié par le locataire à l'échéance de chaque période de trois ans s'il respecte un délai de préavis de 6
mois.
Moyennant le respect d’une série de formalités, le preneur a légalement le droit de solliciter à trois reprises le
renouvellement de son bail initial pour une période de 9
ans. En cas de contestation sur le loyer qui sera appliqué lors du renouvellement du contrat, les parties peuvent saisir le Juge de Paix qui peut désigner un expert
afin d’établir le loyer sur le marché. En outre, la législation n'exclut pas que le bailleur propose l'immeuble à
louer à un concurrent du preneur en cas de renouvellement du bail. Dans ce cas, le preneur conserve toutefois
le privilège d'avoir la préférence vis-à-vis de son concurrent moyennant une offre équivalente.
Conformément à la loi sur les baux commerciaux, le
bailleur a toujours le droit de refuser le renouvellement
du bail :
1. en cas d'insolvabilité ou de manquements graves du
preneur;
2. si le bailleur souhaite réserver le bien à son propre
usage;
37
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
immobilier
3. si le bailleur souhaite donner à l’immeuble une destination qui exclut toute activité commerciale;
4. si le bailleur souhaite reconstruire le bien immobilier.
Il peut également refuser le renouvellement pour
exploiter lui-même un commerce de détail.
tant, les limites de surface sont dépassées, une autorisation préalable sera également requise.
Dans la pratique, ces dispositions permettent, moyennant respect des procédures légales en la matière, de
réaliser la location et/ou la vente d'immeubles commerciaux à des conditions conformes au marché, sans porter préjudice à la continuité de l'exploitation commerciale.
Seuls les immeubles commerciaux se trouvant dans certaines grandes agglomérations sont soumis à des règles
plus souples. L'offre d'immeubles de ce type est rare. Le
patrimoine immobilier de la sicafi ne compte d’ailleurs
que quelques immeubles de ce type.
2.2 Loi sur les implantations commerciales
La loi du 29 juin 1975 relative aux établissements commerciales, ladite "réglementation socio-économique",
vise à trouver un équilibre entre la protection des commerces de détail dans les centres-villes et le développement du commerce de détail à grande échelle dans la
périphérie. Ce développement demeure possible, mais
est soumis à une nouvelle autorisation préalable délivrée
par l'administration locale après consultation d'une
commission consultative nationale composée de fonctionnaires. En 1994, les normes relatives aux surfaces
types d'un immeuble commercial prévues dans la législation précitée ont été durcies.
L'autorisation en application de cette législation est délivrée pour une superficie bien déterminée de l’immeuble
et de l'espace de vente et pour une activité de commerce
de détail spécifique (alimentation, vêtements, aménagement intérieur, …). L'autorisation est liée à l'immeuble
pour lequel elle a été délivrée.
En cas de départ du preneur, le bailleur peut donc
relouer l’immeuble sans autorisation, pour autant que le
nouveau preneur soit actif dans la même branche de
commerce de détail. S'il souhaite louer l’immeuble à un
preneur qui envisage d’exploiter dans l’immeuble un
commerce de détail profondément différent de celui
prévu dans l'autorisation, le bailleur est tenu de solliciter au préalable une nouvelle autorisation en fonction de
la nouvelle destination. Si par suite d’agrandissement de
la surface de vente dans un immeuble commercial exis-
38
Tel est également le cas lorsque la surface construite
d'un immeuble commercial déjà autorisé est agrandie.
Le gouvernement Verhofstadt II a préparé un projet de loi
qui devrait apporter des modifications considérables à
cette loi et en particulier en matière de procédure et de
possibilités d'appel. Les normes en matière de superficie
ont encore été rendues plus strictes dans ce projet, et
cette fois, également pour les emplacements dans les
grandes villes.
2.3 Urbanisme et aménagement du territoire – environnement
Les réglementations en matière d'urbanisme et d'environnement relèvent de la compétence des autorités
régionales, de sorte que des différences peuvent se présenter, tant dans les dispositions de ces réglementations que dans leur application.
Lors de l’instauration des plans de secteurs régionaux,
aucune disposition particulière relatives aux immeubles
commerciaux dans la périphérie était prévue étant
donné que le phénomène n'était pas encore connu. Ces
immeubles commerciaux ont dès lors commencé à voir
le jour non seulement dans les zones d'habitation, mais
aussi dans les zones industrielles (notamment dans les
zones PME).
D’après les plans de secteur, le commerce de détail est
expressément autorisé dans les zones d’habitations.
Dans les zones industrielles, seules les entreprises
complémentaires (par exemple, restaurants collectifs)
sont autorisées.
La création de nouveaux immeubles commerciaux dans
r e l at i f
a u
i m m o b i l i e r
La législation restreint
considérablement les possibilités de
création de nouvelles surfaces de
ventes en périphérie.
les zones industrielles est actuellement écartée, en particulier en Région flamande. En effet, les réglementations régionales actuelles en matière d’urbanisme subordonnent non seulement la création d’un immeuble à
une autorisation, mais aussi certaines modifications
d’usage et de destination d’un immeuble existant (p.e.
transformation d’un bâtiment industriel en immeuble
commercial).
En outre, les autorités locales prennent, dans toutes les
régions, l'initiative de limiter l'implantation de nouveaux immeubles commerciaux ou du moins d'en réaliser l'intégration dans les constructions existantes par le
biais de PPA (Plans Particuliers d'Aménagement). Au
cours des dernières années, la réglementation régionale
a été développée davantage dans les trois régions. Le
nouveau CWATUP en Wallonie et le Plan régional d'affectation du sol (PRAS) à Bruxelles, ont été voté récemment. En Flandre, le “Ruimtelijk Structuurplan” a dessiné les grandes lignes d'un nouvel aménagement du territoire qui remplacera à terme les plans régionaux et les
PPA. Un élément positif dans toutes ces initiatives
décrétales est qu'elles offrent davantage de clarté et de
sécurité juridique concernant les possibilités d'implanter des surfaces commerciales à grande échelle en périphérie.
La conjonction de l'application de la loi plus stricte sur
les implantations commerciales et de ces tendances en
matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire
exerce un important effet limitatif sur la création de
nouveaux immeubles commerciaux et par conséquence
une influence sur l’augmentation de la valeur des
immeubles existants. L'augmentation de la valeur des
immeubles existants s'en trouve accélérée. Le respect
de la réglementation en matière de permis d'environnement et d'exploitation, pour autant qu'elle soit applicable, revient à l'exploitant/au preneur de l'immeuble
commercial.
attestation de sol. Pour les terrains à risque (à savoir les
terrains sur lesquels certaines installations sont établies ou certaines activités industrielles sont exercées
lesquelles pourraient causer une pollution du sol) une
reconnaissance d'orientation du sol préalable est en
outre obligatoire, éventuellement suivie par un examen
ultérieur et dans le cas le plus grave, par un assainissement. Les installations commerciales habituelles (par
exemple, places de parking et installations de refroidissements) ne sont pas considérées comme des installations à risque. Dans la Région de Bruxelles et la Région
wallonne, il n'existe pas encore de réglementation spécifique à ce sujet, à l'exception des réglementations telles que l'arrêt de quelques stations-service spécifiques
dans le Règlement général pour la protection du travail.
2.4. Impact sur l'organisation de Retail Estates sa
Le management de Retail Estates sa possède l'expérience professionnelle adéquate pour traiter la problématique susmentionnée d'une manière proactive. En particulier, toutes les acquisitions sont examinées en vu du
respect de la législation et de la réglementation mentionnées ci-dessus, et, dans la gestion du portefeuille
immobilier, on s'efforce au maximum de réaliser une
conformité optimale.
Le résultat de cette politique est un portefeuille dans
lequel les risques sont minimisés et les relations avec
les autorités et les locataires sont corrigées en fonction
de cela.
En Région flamande, le transfert de terrains (transfert
de propriété, conclusion ou résiliation d'un bail de plus
de 9 ans ou d'un bail de plus d'un an sur un terrain à
risques et d'un leasing immobilier) requiert en vertu du
décret d'assainissement du sol du 22 février 1995, une
39
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
III. Rapport concernant l'action
OLO 10 YR par rapport à l'indice BBL
Indice BBL par rapport au cours Retail Estates sa
42
6
126
40
5
121
38
4
116
36
3
111
34
2
106
32
1
101
0
96
30
Indice ING
OLO 10 yr (%)
Indice ING
Cours (en EUR)
A. Données relatives à la bourse
Retail Estates sa est cotée sur le marché continu
d'Euronext Bruxelles.
Cours de bourse
Au cours de l'exercice clôturé, les sicafi belges ont enregistré une hausse sensible des cours de la bourse,
notamment soutenues par le faible niveau de la rente à
long terme. Le cours de l'action Retail Estates sa n'a certainement pas fait exception à cette tendance, avec une
augmentation de 8,77 % sur une base annuelle.
Cours
Cours
Cours
Cours
40
d’ouverture
le plus élevé
le plus bas
de clôture
32,60 EUR (31/03/2003)
37,90 EUR (01/12/2003)
30,57 EUR (01/04/2003)
35,46 EUR (31/03/2004)
Volumes traités
Le volume moyen par jour pour l'exercice écoulé s'élève
à 2.845 actions, ce qui représente une hausse considérable de 89 % par rapport au volume moyen de l'exercice 2002/2003, notamment 1504 actions. En moyenne
pour environ 97.000 EUR d'actions par jour a été traité
avec une valeur moyenne de 33,89 EUR.
Le 8 décembre 2003, le plus grand volume a été réalisé:
environ 53.900 actions, ce qui correspond à une valeur
d'environ 2 millions d’EUR.
R a p p o r t
c o n c e r n a n t
l ' a c t i o n
Les deux émissions publiques
d’actions nouvelles ont augmentés
de 56,30% au cours de l’exercice le
nombre d’actions émises
B. Dividende et nombre d'actions
Données par action (consolidées)
31/03/2004
31/03/2003
31/03/2002
31/03/2001
3,30
3,25
2,59
1,82
0,62
0,00
2,43
3,76
3,71
2,94
2,28
0,82
0,00
3,09
3,50
3,48
27,75
2,19
1,27
0,00
3,43
3,22
3,19
2,52
2,15
0,83
0,00
2,98
-0,55
1,87
-0,85
2,25
-1,10
2,33
-0,74
2,24
31/03/2004
3 568 614
32,60
35,46
1,97
1,6745
31/03/2003
2 283 142
28,95
32,60
2,23
1,8955
31/03/2002
2 283 142
27,07
28,95
2,15
1,8275
31/03/2001
22 831 142
26,50
27,07
2,12
1,8020
5,88%
8,77%
99,55%
7,34%
12,60%
99,31%
8,02%
6,94%
92,35%
8,50%
2,15%
94,65%
Produits d'exploitation
dont loyers
Résultat d'exploitation
Résultat opérationnel
Résultat sur le portefeuille
Résultat exceptionnel
Résultat de l'exercice
Affectation de la fluctuation
de la valeur du marché
Résultat à affecter
Chiffres par action
Nombre d'actions
Cours d'ouverture
Cours de clôture
Dividende brut
Dividende net
Rendement du dividende
Return
Pay out
Le conseil d’administration propose à l'assemblée générale
d’affecter le bénéfice de l'exercice clôturé le 31 mars 2004,
pour un montant de 6.657.954 EUR, en tant que dividende
brut (avant précompte). Au vu du dividende intérimaire
octroyé en vertu d'une décision du conseil d'administration
du 28 novembre 2003 pour un montant brut total de
3.196.398 EUR aux titulaires des 3.196.398 actions existantes à l'époque, un solde brut de 3.461.556 EUR est par
conséquent encore payé, à savoir un dividende brut (avant
précompte) de 0,97 EUR par action existante à présent.
Les dividendes sont payables à partir du 2 juillet 2004 sur
présentation du coupon 10.
C. Primes et discounts
La valeur intrinsèque par action «frais actes en main» calculée sur base de la valorisation, a diminué de 32,95 EUR le
31 mars 2003 à 32,67 EUR la 31 mars 2004.
Cette évolution de la valeur intrinsèque de l'action doit être
interprétée à la lumière des importantes émissions de nouvelles actions (majoration d'environ 56% dans le courant de
l'exercice) dont la majeure partie a été émise lors de l'augmentation de capital du 1er juillet 2003 à 28,35 EUR, c.-à-d.
en deçà de la valeur intrinsèque.
Cela a été compensé dans une large mesure par l'augmentation de la plus-value non réalisée d'un montant de 1,98
million d'EUR, découlant d'une évaluation supérieure effectuée par l'expert immobilier Cushman & Wakefield Healey
& Baker, en partie sur le portefeuille immobilier existant au
31 mars 2003, mais principalement sur le bien immobilier
acquis dans le courant de l'exercice.
41
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
Comme nous l'avons constaté, le cours de la Bourse ne correspond pas nécessairement à la valeur intrinsèque de l'action. Dans l'historique de Retail Estates sa, l'action a été
cotée aussi bien au-dessus qu'en dessous de cette valeur,
notamment en fonction de l'évolution globale des marchés
financiers.
D. Actionnaires
Compte tenu des déclarations de transparence transmises et des informations en possession de Retail Estates
sa, les principaux actionnaires au 31 mars 2004 sont :
Public
CBC banque sa
Assurances Fédérales
Atlas Belgian Real Estate et
les sociétés qui y sont liées
Groupe Arco
Leasinvest International bv
69,75%
9,75%
6,97%
5,29%
4,97%
3,27%
A l'exception des actionnaires précités, aucun autre
actionnaire n'a déclaré posséder plus de 3 % des actions
émises par Retail Estates sa.
CBC banque sa fait partie du holding CBC
Bancassurance, qui comprend les activités de CBC
banque, CBC Assurances et CBC Asset Management. Le
groupe CBC veut être un bancassureur multicanaux rentable qui met l'accent sur l'Europe.
CBC banque est active sur le marché de l'immobilier par
l'intermédiaire de sa Direction Immobilier (BVG), en particulier dans les domaines du financement, du leasing,
de la titrisation, de la promotion et des investissements
immobiliers. En quelques années, CBC banque sa est
devenue une institution financière de pointe en matière
de biens immobiliers en Belgique. CBC banque sa (à l'époque Cera Investment banque) est, avec Mitiska
Ventures (une succursale à 100 % de la société à participations Mitiska sa), le promoteur historique de Retail
Estates sa lors de son entrée en bourse en tant que
SICAF en novembre 1998.
Les Assurances Fédérales sont une compagnie d'assu-
42
rances belge proposant une gamme complète d'assurances et de produits financiers pour les particuliers, les
indépendants et les entreprises.
Ce groupe d'assurance a ses racines dans le secteur de
la construction et consiste en une structure de sociétés
"coopératives" et "mutuelles". Avec un encaissement
de prime de 223 millions d’EUR , les Assurances fédérales font partie des grandes compagnies d'assurances en
Belgique.
Atlas est une sicav de droit belge à compartiments multiples en valeurs mobilières et liquidités. L'un de ces
compartiments, Belgian Real Estate, axe sa politique
d'investissement sur le secteur immobilier en Belgique.
Le groupe Arco se consacre à la prise de participations,
en premier lieu dans le secteur des services financiers
(avec une participation de 15,30%, il s'agit de l'un des
actionnaires de référence du groupe Dexia), le secteur
des services et d'utilité publique (comme Aquafin sa) et
le secteur socio-économique. Le groupe Arco est un holding coopératif ayant sa propre approche sociale. Sa
mission principale est la gestion et la défense des intérêts financiers et économiques de ses nombreux actionnaires (plus de 900.000).
Outre ses actionnaires particuliers, le groupe Arco
compte également plusieurs actionnaires de référence,
notamment les organisations sociales liées au MOC. A
l'heure actuelle, le groupe Arco gère un capital total
d'environ 1,5 milliard d’EUR.
Leasinvest est une société privée qui offre des solutions
dans le domaine de l'immobilier commercial à ses
clients, partenaires et investisseurs. La société est active dans la gestion de fonds immobiliers, le financement
et le développement immobilier pour différents types
d'immobilier. Leasinvest gère directement et indirectement 500 millions d’EUR d'actifs immobiliers.
Leasinvest est une filiale à 100 % du groupe de services
diversifiés Ackermans & van Haaren.
Par l'intermédiaire de sa filiale Leasinvest International
Finance bv, Leasinvest a une participation dans Retail
Estates sa. Leasinvest a en outre une participation
importante dans Leasinvest Real Estate sca, une sicaf
R a p p o r t
c o n c e r n a n t
l ' a c t i o n
La liquidité de l’action
augmente par l’émission de
1,28 million d’actions nouvelles.
immobilière qu'elle a créée elle-même et introduite à
Euronext en juillet 1999. Leasinvest Real Estate exploite
un portefeuille de bureaux et d'entrepôts de qualité
d'une valeur de 250 millions d’EUR. Les bâtiments sont
principalement situés en périphérie de Bruxelles, Anvers
et Gand.
E. Calendrier financier
L'assemblée générale des actionnaires aura lieu dans
les bureaux de Retail Estates sa, Industrielaan 24 à 1740
Ternat, le vendredi 4 juin 2004 à 15h00.
Paiement du dividende
02 juillet 2004
Publication des résultats semestriels 3 décembre 2004
Assemblée générale exercice 2004/2005 fin juin 2005
Publication des résultats annuels
de l'exercice 2004/2005
juin 2005
F. Liquidity provider
Au cours de l'exercice écoulé, KBC Securities a opéré en
tant que animateur du marché. L’indemnité pour cette
période s’élève à 30.250 EUR tvac.
43
r a p p o r t
a n n u e l
2 0 0 4
r e ta i l
e s tat e s
structure du groupe
RETAIL ESTATES sa
SICAF immobilière
99,99%
99,99%
RETAIL WAREHOUSING sa
RETAIL ESTATES LUXEMBURG sa
Immobilier
Immobilier
44
Certificats
99,99%
Certificats
WICKES LAND DEVELOPMENT sa
IMMOBILIÈRE DISTRI-LAND sa
Emetteur certificats immobiliers
Emetteur certificats immobiliers

Lettre aux actionnaires

Transcription

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