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2016 - 2ème trimestre - Knight Frank Bureaux
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA (Quartier Central des Affaires) 1ER SEMESTRE 2016 RESEARCH | PARIS QCA 1S 2016 | Demande placée 255 100 m² Source : Knight Frank +27% : Le Quartier Central des Affaires confirme son rôle moteur à l’échelle régionale et réalise sa meilleure performance depuis 2007 424 000 377 600 En m² 321 600 119 800 90 000 79 500 Le QCA concentre 22% de l’activité transactionnelle régionale au 1er semestre 2016, surpassant sa performance de 2015 (20%) et la part moyenne qui est la sienne sur 10 ans (17%) 94 400 91 200 75 000 La progression du QCA est égale à la moyenne régionale (+27%) : cette performance est remarquable puisqu’elle se fait sur la base des résultats de 2015, qui étaient déjà très bons 115 400 345 100 107 500 129 400 85 100 101 800 98 700 94 600 102 400 2014 2015 125 700 Le segment des utilisateurs de moins de 1 000 m² a pris une importance inédite sur le QCA, avec 46% de l’activité transactionnelle. A l’autre bout du spectre, celui des grands utilisateurs réalise lui aussi une belle performance, concentrant 20% de la demande placée au travers de 5 transactions de plus de 5 000 m². 2016 Au cours des prochains mois, le QCA pourrait avoir des difficultés à maintenir un rythme d’activité transactionnelle aussi élevé, en raison d’un déficit d’offre susceptible d’enrayer son dynamisme 79 400 70 800 62 700 2012 2013 1er trimestre 2ème trimestre Taille des transactions Source : Knight Frank Île-de-France 23% 15% Quartier Central des Affaires 20% 12% 13% 6% 10% 15% 6% 14% 14% 20% 21% 21% 28% 20% 24% 43% 43% 44% 34% 42% 46% 45% 39% 38% 37% 30% 33% 41% 20% 25% 23% 29% 2012 2013 2014 2015 Très grandes surfaces (> 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²) 29% 1S 2016 42% 35% 2012 2013 2014 2015 1S 2016 RESEARCH | PARIS QCA 1S 2016 | Exemples de transactions Source : Knight Frank Transactions ≤ 1 000 m² Date de signature Adresse Expédia 65-67 rue de la Victoire, 9ème Mai 2016 983 m² NC Estin and co 3 rue du Docteur Lancereaux, 8ème Mai 2016 917 m² 652€ Janv. 2016 906 m² NC Fév. 2016 890 m² 660 € Rénové Mars 2016 874 m² 600 € État d’usage Fév. 2016 847 m² NC Mars 2016 844 m² 535 € Rénové Fév. 2016 751 m² 690 € Rénové Avril 2016 730 m² 608 € Rénové BAP 144-150 avenue des Champs Elysées, Primonial 51 rue François 1er, 8ème 16ème EREN 96-98 avenue d’Iéna, Confidentiel 108-112 avenue de Wagram, 17ème 9ème Orchestra Premaman 15-17 rue Auber, Groupe Castel 51 rue François 1er, 8ème Pacific Création - Lolita Lempika 8ème 49-53 avenue des Champs Elysées, 8ème 8ème IMG Models 20 rue de la Baume, Nexeo 19-21 rue du Rocher, 8ème 16ème Lantourne et Associés 3 rue Cimarosa, Bfinance France 49 avenue d’Iéna, 16ème Surface Loyer État des locaux Preneur Rénové Neuf État d’usage Neuf Fév. 2016 712 m² NC Neuf Avril 2016 711 m² NC Etat d’usage Janv. 2016 662 m² 480 € État d’usage Mars 2016 621 m² 545 € Rénové Surface Loyer État des locaux 4 840 m² NC Neuf Transactions de 1 000 m² à 5 000 m² Date de signature Preneur Adresse Octo Technology 34 avenue de l’Opéra, 1er Mayer Brown 10 avenue Hoche, Kenzo 20 rue Vivienne, 2ème 8ème L’Etat coréen 20-20bis rue La Boétie, Talan 18-20 rue de la Pérouse, 16ème Viel & Cie Vendôme Saint Honoré, The bureau 28 cours Albert 1er, 8ème GE Le Centorial, Mai 2016 8ème 1er 2ème Mai 2016 4 560 m² 800 € Neuf Avril 2016 3 400 m² NC Neuf Fév. 2016 3 332 m² VU Neuf Juin 2016 3 140 m² NC Etat d’usage Fév. 2016 3 062 m² 800 € Neuf Avril 2016 2 743 m² 586 € Rénové Mars 2016 2 619 m² 650 € Rénové 17ème Valtech Technology SA 148 rue de Courcelles, Avril 2016 2 059 m² 550 € Neuf Banco Santander Central Vendôme Saint Honoré, 1er Fév. 2016 1 793 m² 790 € Rénové 8ème Fév. 2016 1 716 m² 580 € Neuf Squire Patton Boggs 7 rue du Général Foy, Transactions > 5 000 m² Preneur Chanel Date de signature Adresse 1er 9ème 39-41 rue Cambon, Wework 33 rue La Fayette, CBRE 76-78 rue de Prony, 17ème 8ème BPI International Shiseido Carré Saint-Honoré, Sopra Steria 4-6 avenue Kléber, 16ème Surface Loyer État des locaux Février 2016 17 200 m² VU État d’usage Avril 2016 11 700 m² NC Etat d’usage Mai 2016 8 600 m² NC Neuf Février 2016 7 400 m² 700€ Neuf Mars 2016 6 900 m² NC Neuf RESEARCH | PARIS QCA 1S 2016 | Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) Source : Knight Frank Quartier Central des Affaires Île-de-France 4% 21% 4% 5% 3% 4% 11% 12% 17% 6% 7% 32% 46% 27% 15% 5% 8% 12% 26% 12% 43% 35% 8% 19% 40% 15% 29% 59% 52% 26% 37% 25% 21% 13% 7% 2013 2014 18% 45% 4% 22% 2012 10% 24% 12% 3% 2011 10% 17% 26% 31% 11% 15% 2011 2015 2012 20% 2013 2014 2015 Autres Luxe & mode TMT Industrie Public, para-public, organisations professionnelles et internationales Activités juridiques, audit & conseil Banques, finance & assurance Offre disponible 4,0% taux de vacance Sources : Knight Frank, ORIE Le QCA continue d’afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (6,9%), au point de se situer désormais en situation de sous-offre Évolution du taux de vacance en % 14,0 12,0 11,8 10,0 8,0 7,1 6,0 4,5 En % 4,0 2,0 Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2012 2013 2014 2015 2016 Les disponibilités y sont de surcroît en forte régression depuis plus d’un an L’attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation : la crise économique n’y a jamais entraîné d’inflation significative des surfaces vacantes La situation actuelle est pourtant porteuse de menace sur l’activité transactionnelle à venir : l’offre créé en partie la demande sur un marché tel que le QCA, comme l’a démontré la bonne absorption des nombreux programmes immobiliers livrés en 2015. Inversement, l’absence d’offre est susceptible de contraindre certains utilisateurs à se détourner de ce marché RESEARCH | PARIS QCA 1S 2016 | Offre Grade A 12% Source : Knight Frank Paris QCA Ile-de-France 12% 14% La rareté de l’offre de Grade A (neuve ou restructurée) n’est pas pire qu’elle ne l’était un an plus tôt, puisque la proportion de Grade A dans l’offre n’a pas bougé : 12% Le QCA, plus encore que le reste de la région parisienne, est très clairement en situation de carence en offre de Grade A. Rappelons en effet l’appétence des utilisateurs pour ce type de surfaces, qui permettent des démarches de rationalisation des coûts immobiliers et de l’organisation du travail : en 2015, 100% des surfaces consommées sur le QCA au travers des grandes transactions sont de Grade A Le déficit qualitatif de l’offre est donc un frein potentiel à l’activité transactionnelle sur le QCA Neuf ou restructuré Loyers Si certaines valeurs plus élevées ont été observées dès 2015, le loyer haut de gamme considéré comme représentatif du QCA s’établit à 760€ au terme du 1er semestre 2016 760 € /m²/an HT HC Loyer haut de gamme En €/m²/an/HT/HC Source : Knight Frank L’année 2016 a été témoin de la première inflexion à la hausse des valeurs de commercialisation, après une période de glaciation, longue de plus de 3 ans 900 800 760 700 600 531 500 400 300 Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2012 2013 2014 2015 2016 Pour l’heure, la hausse est limitée dans son ampleur et se réduit aux meilleurs immeubles, cumulant technicité, qualité et adresse : sur le reste du marché, la sagesse des prix continue de prévaloir et constitue une des clefs des très belles performances du QCA sur le marché locatif depuis 2014 La tendance haussière devrait toutefois prendre de l’ampleur au cours des prochains mois, avec la signature de quelques transactions à des niveaux inédits (autour de 800€) La commercialisation d’un immeuble tel que #Cloud marque un autre glissement significatif : les valeurs haut de gamme, jusqu’ici réservées à l’Ouest du QCA (Triangle d’Or) font leur apparition à l’Est de l’Opéra, sur la Cité Financière RESEARCH | PARIS QCA 1S 2016 | Rapport taille/loyer Source : Knight Frank 526€ 12 000 693€ Loyer moyen au 1T2016 Surface louée (en m²) Loyer moyen par tranches de surfaces 13 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 589 € 3 000 2 000 1 000 518 € 0 200 300 400 500 600 700 800 900 200 Loyer de prise à bail (en € HC HT / m² / an) 300 400 500 600 700 800 900 > 5 000 m² de 1 000 m² à 5 000 m² < 1 000 m² Livraisons futures 12% Taux de précommercialisation à fin 2018 Source : Knight Frank 250 000 En m² Surfaces neuves ou restructurées sur le QCA : Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2010/2015) : 214 500 51 000 m² 200 000 Le modèle dominant sur le QCA reste la commercialisation après livraison de l’immeuble : sur les 70 000 m² livrés en 2015, moins de 9% sont encore disponibles 150 000 181 100 85 800 100 000 67 400 56 700 50 000 La sous-production d’offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à 51 000 m², contre 75 000 m² il y a 3 ans 36 800 58 100 37 900 35 300 22 700 2 100 33 400 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Surfaces livrées Livraisons prélouées Les précommercialisations, si elles restent des exceptions, font une apparition remarquable en ce 1er semestre 2016 : elles comptent désormais pour 12% des volumes attendus d’ici fin 2018 (alors qu’elles ne représentaient que 6% de ces surfaces il y a 6 mois) 2016 va amplifier le fléchissement de l’activité constructive, accentuant les carences actuelles en offre de Grade A et encourageant les tensions haussières sur les loyers des meilleures surfaces RESEARCH | PARIS QCA 1S 2016 | Synthèse Sources : Knight Frank, ORIE 1er semestre 2016 1er semestre 2015 Évolution annuelle Île-de-France 1er semestre 2016 Part du QCA en Île-deFrance 6 662 881 m² 6 625 481 m² +1% 54 137 820 m² 12% Demande placée 255 100 m² 201 100 m² +27% 1 158 100 m² 22% Offre immédiate 268 000 m² 348 000 m² -23% 3 711 000 m² 7% Taux de vacance 4,0% 5,3% -130pdb 6,9% - Loyer moyen 526 €/m²/an 522 €/m²/an +1% 324 €/m²/an - Loyer haut de gamme 760 €/m²/an 750 €/m²/an +1,2% 760 €/m²/an - Parc Cartographie Source : Knight Frank RESEARCH Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Études & Recherche +33 (0)1 43 16 55 96 [email protected] Nadège Pieczynski Analyste +33 (0)1 43 16 88 84 [email protected] Contacts commerciaux Philippe Perello Capital Markets Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 86 [email protected] Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d’analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu’ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr © Knight Frank SNC 2016 Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l’INSEE, l’ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d’éventuelles erreurs. En outre, en tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d’en indiquer la source. 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