Rapport d`activité du Conseil du Patrimoine de la Ville de

Direction du Logement et de l’Habitat
Sous-Direction de la Politique du Logement
Service d’administration d’immeubles
Bureau de la gestion locative, des ventes
et transferts aux bailleurs sociaux
2014 DLH 1149 Rapport d’activité du Conseil du Patrimoine de la Ville de Paris
Année 2013
Communication au Conseil de Paris
Mesdames, Messieurs,
Pour succéder au Conseil du Patrimoine Privé de la Ville de Paris institué par arrêté du
28 février 1996, a été créé, par arrêté du 2 octobre 2001, le Conseil du patrimoine de la Ville de
Paris, organe consultatif composé de juristes et de spécialistes des questions immobilières de
haut niveau, qui a pour mission de donner des avis dans la gestion du domaine immobilier de la
Ville de Paris non affecté à une mission de service public. Il peut en outre être consulté, depuis
2006, au sujet des opérations relatives au domaine immobilier du Centre d’action sociale de la
Ville de Paris non affecté à des missions de service public ainsi que depuis fin 2011, par
l’ensemble des directeurs généraux de sociétés, établissements et autres organismes contrôlés
par la Ville , aux fins de recueillir son avis sur toute question concernant la gestion et le devenir
du patrimoine immobilier de ces organismes.
Le Conseil du patrimoine, dont le mandat des membres a été renouvelé pour 5 ans le 29
septembre 2011, est actuellement présidé par Monsieur Roland PEYLET, Conseiller d’Etat.
Madame Maïlys LANGE, auditrice au Conseil d’État a été nommée - par arrêté du 2 mai 2014 –
membre du Conseil chargée des fonctions de Rapporteur, pour succéder dans ces fonctions à
Monsieur Pierre COLLIN, Conseiller d’État, démissionnaire à compter du 3 janvier 2014.
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Les autres membres du Conseil sont :
Monsieur Dominique BUSSON, Notaire ;
Monsieur François CACHELOT, Conseiller doyen honoraire de la 3 ème Chambre civile
de la Cour de cassation, nommé par arrêté du Maire de Paris du 7 novembre 2013, à la
suite de la démission de Monsieur Dominique GARBAN, Conseiller honoraire à la
première chambre civile de la Cour de Cassation ;
Monsieur Denis DEBUS, Directeur des relations sociales de la Caisse des dépôts et
consignations ;
Monsieur François DELARUE, Ingénieur général honoraire des ponts, des eaux et forêts,
nommé par arrêté du Maire de Paris du 7 novembre 2013, à la suite de la démission de
Monsieur Gilles ROUQUES, Ingénieur général honoraire des ponts, des eaux et des
forêts ;
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Monsieur Christian JACOTEY, Président de la Fédération nationale des compagnies
d’experts près les cours d’appel et les juridictions administratives,
Monsieur Jean-François WEBER, président honoraire de la 3ème chambre civile de la
Cour de Cassation,
La Direction du Logement et de l’Habitat est en charge du secrétariat permanent du
Conseil du patrimoine.
L’arrêté du 2 octobre 2001 modifié par les arrêtés des 9 octobre 2006 et 29 septembre
2011 prévoit que le Conseil du patrimoine adresse des rapports d’activité au Maire de Paris ;
ces rapports font traditionnellement l’objet d’une communication au Conseil de Paris.
Les dernières communications soumises au Conseil de Paris ont porté respectivement sur
le rapport relatif aux années 2008-2011 (séance des 9 et 10 juillet 2012) puis sur le rapport
d’activité de l’année 2012 (séance des 12 et 13 novembre 2013).
Le Conseil du patrimoine a remis à la mi-octobre 2014 un rapport au titre de l’année
2013, objet de la présente communication.
Il y a lieu de rappeler par ailleurs que le rapport de la Mission d’Information et
d’évaluation (MIE) sur la politique immobilière de la Collectivité parisienne (mars 2013)
comporte des développements relatifs au rôle et à l’activité du Conseil du Patrimoine (point
4.2.2 p.138 et s.) et préconise, dans le cadre de sa première recommandation relative à la
création d’un Conseil de l’immobilier de la Ville de Paris, que le rapport annuel du Conseil du
patrimoine de la Ville de Paris soit adressé à cette instance.
Le rapport d’activité 2013, objet de la présente communication, dresse le bilan de
l’activité du Conseil durant l’année considérée, au cours de laquelle il a émis, dans le cadre
d’une vingtaine de séances annuelles, plus d’une centaine d’avis portant sur des questions
générales relatives à la gestion patrimoniale et sur des questions touchant à la situation et au
devenir de biens précisément identifiés.
Le rapport d’activité 2013 se situe très largement dans la continuité des rapports
d’activité des années 2008-2011 et de l’année 2012, dont il ressortait principalement que le
Conseil du patrimoine avait consacré une part décroissante de son activité à sa mission initiale
de résorption de l’ancien domaine privé « permanent » ou « intercalaire pérenne » en voie
d’achèvement (ces derniers étant constitués d’immeubles acquis pour des opérations
d’urbanisme abandonnées depuis plusieurs décennies dans le premier cas ou plus récemment
dans le second cas) et réorienté durablement ses activités vers un rôle de conseil permanent et
d’expertise en matière de gestion immobilière et de valorisation du domaine. Le rapport
d’activité 2013 relève par ailleurs le fait que le Conseil est de plus en plus largement consulté
sur les modalités de mise à disposition de l’ensemble du patrimoine immobilier de la
collectivité parisienne non affecté à une mission de service public et ce par un nombre plus
diversifié de directions de la Ville.
L’examen du Conseil du Patrimoine sur les dossiers que lui présentent les Directions de
la Ville et le respect des avis qu’il rend permettent de garantir que les actions menées en
matière de gestion immobilière et de cession se font dans un souci d’impartialité, de respect de
l’intérêt général des Parisiens et de préservation des intérêts de la Ville.
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Le Conseil du Patrimoine peut également être sollicité par les Directions pour recueillir
des avis sur des orientations ou des options que posent certains points de droit spécifiques. Il
constitue à ce titre un organe de conseil et d’expertise important pour la gestion et la politique
immobilières de la Ville, complément indispensable du Conseil de l’Immobilier, qui se
prononcera sur la stratégie et les orientations de la politique immobilière.
Le rapport présenté aujourd’hui s’articule autour des trois missions principales du
Conseil du Patrimoine :
• celle correspondant au suivi de la mise en œuvre des conclusions de la
Commission consultative sur le domaine privé de la Ville de Paris de novembre
1995 ;
• celle correspondant à la mise en œuvre de la politique de cession immobilière de
la Ville ;
• celle correspondant à la mise en œuvre de la politique de valorisation et de gestion
du domaine privé de la Ville.
Ce sont les principales conclusions que je vous présente aujourd’hui.
1- Les activités résiduelles de la mission de résorption du domaine privé « permanent »
et « intercalaire pérenne »
Le rapport montre que la mise en œuvre des cessions liées au classement des biens du
domaine privé communal en fonction de leur destination a parfaitement été effectuée par la
Ville depuis 1996.
Le rapport relève à cet égard qu’à la fin de l’année 2013, le domaine « permanent » ne
comportait plus que 114 immeubles, 152 logements et 35 commerces (contre 350 immeubles,
1535 logements et 250 commerces en 1996) tandis que le « domaine intercalaire pérenne » ne
comptait plus que 27 immeubles, 19 logements et 4 commerces (contre 153 immeubles, 647
logements et 109 commerces en 1996). Il souligne qu’en termes de logements, le domaine
« permanent » a donc été, entre 1996 et 2013, réduit de plus de 90% et le domaine « intercalaire
pérenne » de plus de 97%.
Le rapport rappelle la tendance à un très fort ralentissement du rythme de délivrance des
congés pour vendre observée depuis la fin de l’année 2007, un seul congé ayant été délivré pour
chacune des années 2008 à 2013 (sauf en 2012) alors que 252 congés pour vendre avaient été
délivrés aux locataires de logements relevant du domaine permanent et pérenne avant le 31
décembre 2007. Ce ralentissement s’explique par le régime de protection légale des locataires
demeurant dans les logements des domaines permanent et intercalaire pérenne.
2- Le développement du rôle de conseil permanent pour la valorisation et la gestion du
domaine immobilier.
Si l’activité du Conseil du patrimoine sur le classement et les modalités de cession des
biens de l’ancien domaine privé permanent et pérenne est devenue résiduelle, le nombre de
consultations du Conseil pour des cessions de biens dans le cadre de l’optimisation des
ressources immobilières de la Ville constitue depuis plusieurs années une activité soutenue. Il
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en est de même des consultations pour la gestion « courante » du patrimoine immobilier de la
Ville.
2-1 Les opérations de cession des biens communaux
Le Conseil relève, à titre liminaire, que l’activité de cession des biens communaux est
plus vaste que la seule cession des biens du « domaine privé » classés à cette fin et qu’elle
s’étend et concerne majoritairement, en termes de nombre d’avis rendus en 2013 et de produits
de ces cessions, l’ensemble des biens appartenant au domaine privé communal ou
départemental.
Le rapport d’activité constate que parmi la centaine d’avis rendus par le Conseil du
patrimoine en 2013, un peu moins de la moitié concernait des projets de cession, dont un quart
par voie d’adjudication, la majorité des avis ayant porté sur des cessions de gré à gré, avec mise
en concurrence sous forme d’appels à candidatures, sauf si les caractéristiques du bien ou du
marché concernés y faisaient obstacle.
Le produit total issu de cessions présentées au Conseil du Patrimoine s’est élevé en 2013
à environ 115 M€, soit à un niveau proche de celui constaté en 2012 (110 M€), ce qui confirme
la tendance à la hausse par rapport aux années 2008-2011. Ce total ne comprend pas l’ensemble
des opérations inscrites au compte foncier (175,1 M€ de recettes en 2013), qui incluent
également les cessions liées aux opérations d’aménagement et les cessions aux bailleurs sociaux
pour le logement social.
Eu égard au faible nombre total de biens vendus dans les trois arrondissements
habituellement significatifs pour l’activité de cession de la Ville (les 4 ème, 6 ème et 16 ème
arrondissements), le Conseil du patrimoine considère qu’aucun enseignement ne peut être tiré
de l’évolution des prix d’adjudication au titre de l’année 2013.
2-2 La gestion « courante » des biens du patrimoine immobilier de Paris
Le rapport d’activité du Conseil du patrimoine pour l’année 2013 témoigne de la
diversification des avis rendus par ce dernier, s’agissant des modalités de mises à disposition
des biens de la collectivité parisienne.
Ainsi qu’il le rappelle, le Conseil du patrimoine a en effet vocation à être consulté, non
seulement sur les modalités de gestion des biens entrant dans le champ de compétence du
Service d’administration d’immeubles de la Direction du logement et de l’habitat mais au-delà,
sur les conditions de mise à disposition de l’ensemble du patrimoine immobilier de la Ville et
du Département de Paris non affecté à des missions de service public.
Il est de ce fait de plus en plus largement consulté par l’ensemble des directions de la
Ville.
Au titre de l’année 2013, le Conseil du patrimoine a ainsi rendu 58 avis au titre de ce
champ de compétence (soit quatre de plus qu’en 2012), dont un peu plus d’une trentaine
portant sur des mises à disposition de biens relevant de la Direction du logement et de l’Habitat
(soit un nombre comparable à celui observé en 2012) et vingt avis (soit neuf de plus qu’en
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2012) relatifs à des mises à disposition de biens relevant d’autres directions, plus nombreuses et
diversifiées qu’en 2012, au premier rang desquelles la Direction de l’environnement et des
espaces verts (7 demandes d’avis), suivie de la Direction de l’action sociale, de l’enfance et de
la santé (4 demandes d’avis), puis de la Direction des affaires culturelles et de la Direction du
développement économique, de l’emploi et de l’enseignement supérieur (à raison
respectivement de 3 demandes d’avis) et enfin, plus ponctuellement, de la Direction de la
famille et de la petite enfance et de la Direction de Finances .
La très grande majorité des consultations (près d’une quarantaine) a porté, comme en
2012, sur les modalités de mise à disposition de locaux ou de terrains au profit d’associations
(dont quatre demandes d’avis portant sur les conditions de mise à disposition de locaux à usage
de permanences politiques), le Conseil ayant été saisi par ailleurs d’une quinzaine de demandes
d’avis relatifs à des mises à disposition de biens immobiliers au profit d’occupants autres que
des associations ou à des questions diverses.
Le rapport d’activité 2013 rappelle que le Conseil du patrimoine est appelé à se
prononcer sur l’existence d’un intérêt communal à la mise à disposition ainsi que sur les
conditions juridiques et financières de celle-ci (détermination de la valeur locative, nature
juridique du contrat et le cas échéant préconisations de rédaction des clauses contractuelles).
En conclusion de son rapport d’activité pour 2013, le Conseil souligne - dans la
continuité des conclusions de ses deux derniers rapports – qu’il constitue avant tout un organe
d’assistance des services de la Ville dans la mise en œuvre de la politique immobilière et de
valorisation du patrimoine de la collectivité parisienne.
Il relève à cet égard que ses avis sont inspirés par le souci de valoriser l’utilisation du
domaine public comme du domaine privé au mieux des intérêts des contribuables parisiens et de
préserver les intérêts à long terme de la collectivité.
La Maire de Paris
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