Odl 13 - Agence Départementale d`Information sur le Logement des

Odl 13
Observatoire Départemental des Loyers du Parc Privé
Les loyers du parc privé en 2013
Marseille Provence Métropole
Pour l’analyse des loyers du parc privé, les communes de la
communauté urbaine Marseille Provence Métropole ont été
réparties selon trois secteurs : Centre, Ouest et Est. Les loyers
pratiqués sur un territoire dépendent de son attractivité et de
son image, mais aussi de la qualité et de la structure du parc en
présence. L’emplacement du bien est également déterminant.
diffère très nettement. Alors qu’un T4 mesurera autour de
85 m² dans le Centre, il fera 10m² de moins dans le secteur Ouest.
De fait, malgré un prix au m² similaire, le montant du loyer payé
chaque mois par les ménages sera plus élevé dans le Centre
(environ 80 € de plus que dans le secteur Ouest).
Avec un loyer mensuel médian autour de 13,3 €/m², tous
types d’appartements confondus, le secteur Est se distingue
par des prix plus élevés que dans les secteurs Ouest (12 €/m²)
et Centre (11,9 €/m²).
Cet écart de loyer entre le secteur Est et le reste du territoire
se retrouve quel que soit le type de logement mais il est
particulièrement marqué pour les T4 et plus. Pour louer ce
type d’appartement dans le secteur Est, il faudra débourser
2,5 €/m² de plus qu’ailleurs.
Les secteurs Ouest et Centre présentent également
certaines disparités. Des écarts significatifs (entre 0,6 et
0,8 €/m²) apparaissent notamment pour les T1, T2 et T3. Le
secteur Centre, qui comprend la ville de Marseille, est celui
qui présente systématiquement les loyers les plus bas, allant
de 15,2 €/m² pour un T1 à 10,8 €/m² pour un T3.
individuelles sont relativement peu nombreuses à la
location. Particulièrement rares dans le Centre (8 % des
locations du parc privé, contre 23 % dans le secteur Est et
35% dans le secteur Ouest), le prix de ce type de bien y sera
aussi plus cher. Accéder à une maison individuelle dans ce
secteur coûtera autour de 1 078 € par mois. Malgré des prix
élevés, ces biens répondent à une forte demande, souvent
insatisfaite et restent peu de temps disponibles dans les
portefeuilles des agences immobilières.
Logements individuels : une offre limitée, des prix
Appartements de type 1, 2 et 3 : des montants de élevés
loyers hétérogènes d’un secteur à l’autre
A l’instar des grands appartements, les maisons
Nota : La faiblesse des effectifs collectés ne permet pas d’afficher des
prix au m² pour les maisons et pour l’ensemble du secteur Est.
1 273 €
1 221 €
3ème quartile
957 €
médiane
788 €
1er quartile
1 150 €
Appartements de type 4 et plus : des disparités
importantes pour les surfaces habitables
1 078 €
960 €
Pour les grands appartements, par contre, le loyer au m² est
sensiblement équivalent entre les secteurs Centre et Ouest
(9,5 €/m² env.). Mais, ici, c’est la superficie des logements qui
838 €
810 €
Secteur Centre
Secteur Ouest
MPM
Source : ODL 13 - Collecte 2013
Fourchettes de loyer des maisons par secteur (en €/mois)
Niveaux de loyer des appartements dans MPM
9,5T4
€ et +
9,5 €
10,5 €
€
€
urs
10,9 €
10,8 €
11,4 €
Relocation
T3
440 €
435 €
454 €
T1
En cours
Relocation
En cours
850 €
684 €
673 €
720 €
550 €
542 €
570 €
T2
Ensemble
Ensemble
769 €
738 €
885 €
684 €
673 €
720 €
T3
T1
15,3 €
15,2 €
16,2 €
750 €
750 €
T4
T2
12,6 €
12,4 €
13,1 €
En €/mois
550 €
542 €
570 €
440 €
435 €
454 €
Relocation
Ensemble
En cours
Relocation
ADIL des Bouches-du-Rhône - Mai 2015
Source : ODL 13 - Collecte 2013
En €/m2
9,7 €
9,3 €
,5 €
Odl 13
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
Allauch Carnoux-en-Provence Carry-le-Rouet Cassis Ceyreste Châteauneuf-les-Martigues Ensuès-la-Redonne Gémenos Gignac-La-Nerthe
La Ciotat Le Rove Marignane Marseille Plan-de-Cuques Roquefort-la-Bédoule Saint-Victoret Sausset-les-Pins Septèmes-les-Vallons
Ville de Marseille
18,1 €
D’importants écarts de loyer entre
arrondissements
Fourchettes de loyer des appartements à Marseille (en €/m2)
Nota : Pour l’enquête 2013, un nombre insuffisant de données a été
collecté pour les 10ème, 11ème, 14ème, 15ème et 16ème arrondissements,
ce qui n’a pas permis un traitement statistique significatif. Certains
arrondissements ont donc été regroupés.
Une faible dispersion des prix pour les moyens et
grands logements
La dispersion des prix, illustrée par les valeurs hautes et
basses des loyers, est sensiblement équivalente pour les
T2, T3 et T4. La moitié des logements se situent dans une
fourchette de 3 à 4 €/m² autour du loyer médian.
Pour les T1, par contre, ces écarts des loyers sont nettement
plus importants. Ils peuvent s’expliquer par la diversité du
profil de leurs occupants, le plus souvent des étudiants mais
aussi des personnes seules à faible revenus.
18,1 €
12,6 €
ème €
314,4
quartile
médiane
12,4 €
12,1 €
10,8 €
er
110,8
quartile
€
15,1 €
14,4 €
12,6 €
9,2 €
12,4 €
10,8 €
12,1 €
10,8 € T2
9,2 €
T1
11,0 €
9,3 €
T3
7,0 €
T1
Source : ODL 13 - Collecte 2013
15,1 €
Tous types confondus, le loyer médian d’un appartement à
Marseille est de 11,7 €/m². Ce niveau de prix est très variable
d’un quartier à l’autre, passant de 10,6 €/m² dans le 3ème
arrondissement à 13,3 €/m² dans le 8ème. Pour illustrer cet
écart, un même logement de 50 m² couterait d’emblée 135 €
de plus par mois s’il était situé dans le 8ème plutôt que dans
le 3ème.
Les niveaux de loyers les plus importants se retrouvent au
sud et au nord-est de la ville (8ème, 9ème, 12ème et 13ème arr.),
tandis que les quartiers nord (14ème, 15ème et 16ème arr.), ainsi
que les 3ème et 4ème arrondissements, présentent les loyers
les plus bas. En cœur de ville, les 1er, 2ème, 5ème, 6ème et 7ème
arrondissements connaissent des montants de loyers
proches de la médiane marseillaise, tout comme les 10ème et
11ème arrondissements.
T2
T3
T4 et +
Une demande en grands logements difficile à
satisfaire
La demande au sein des agences immobilières porte
principalement sur les T2 et T3, ces logements répondant aux
besoins d’une pluralité de profils de ménages : célibataires,
couples, familles… Ainsi, 71% des locataires marseillais qui
ont emménagé au cours de l’année 2013 se sont installés
dans un T2 ou un T3.
Pour autant, il existe également une forte demande en grands
logements (T4 et plus) qui reste plus difficile à satisfaire
compte tenu de leur faible présence sur le marché locatif
(seulement 11 % des emménagés au cours de l’année). Avec
un loyer mensuel médian qui se situe autour de 779 € pour
l’ensemble de la ville, mais qui peut aussi aller jusqu’à 1 000 €
dans le 8ème arrondissement, le niveau des loyers pratiqués
pour les grands appartements en limite aussi l’accès. Faute
d’une offre suffisante et adaptée à leur niveau de revenus,
de nombreux ménages se reporteront sur des appartements
de type 3.
Niveaux de loyer des appartements à Marseille
T4 et +
9,3 €
9,1 €
10,3 €
10,8 €
10,7 €
11,3 €
10,8 €
10,7 €
11,3 €
12,4 €
12,2 €
13,1 €
12,4 €
12,2 €
13,1 €
15,1 €
14,9 €
15,8 €
€
9€
€
En cours €/m²
Ensemble €/m²
T4 et +
T3
T3
En cours €/m²
T2
430 €
429 €T1
450 €
Relocation
Ensemble€/m²
En cours
Les loyers du parc privé dans Marseille Provence Métropole 2013
779 €
766 €
908 €
678 €
665 €
720 €
548 €
539 €
560 €
T2
T1
Relocation €/m²
779
€
En
€/mois
766 €
908 €
En €/m2
678 €
665 €
720 €
548 €
539 €
560 €
430 €
429 €
450 €
Ensemble
Relocation
En cours
Relocation
ADIL des Bouches-du-Rhône - Mai 2015
Source : ODL 13 - Collecte 2013
9,5 €
9,3 €
10,4 €
Odl 13
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
Allauch Carnoux-en-Provence Carry-le-Rouet Cassis Ceyreste Châteauneuf-les-Martigues Ensuès-la-Redonne Gémenos Gignac-La-Nerthe
La Ciotat Le Rove Marignane Marseille Plan-de-Cuques Roquefort-la-Bédoule Saint-Victoret Sausset-les-Pins Septèmes-les-Vallons
Les locataires marseillais sont peu mobiles
En 2013, seulement 19% des locataires marseillais ont changé
de logement au cours de l’année. Ce taux de mobilité est
relativement faible au regard de ce qui est estimé au niveau
national (25%) .
A Marseille, l’ancrage des ménages dans leur logement est
particulièrement important dans les 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème,
7ème et 15ème arrondissements, où plus de 40% des locataires
du parc privé1 sont dans les lieux depuis plus de six ans.
Cette donnée illustre une évolution dans le comportement
des ménages. Aujourd’hui, ils déménageront moins par
choix que par nécessité, à l’occasion d’un changement
familial ou professionnel par exemple.
Des loyers plus chers à la relocation
Cette adaptation des pratiques est bien sûr liée à la rareté
de certains types de biens sur le marché locatif (grands
logements notamment). Mais elle est surtout le fait d’un
différentiel important entre les loyers à la relocation
(12,5 €/m2) et les loyers en cours (11,6 €/m2). Pour un
logement type de 50m², l’emménagement dans un nouvel
appartement strictement identique au précédent pèserait
50 € de plus dans le budget mensuel du ménage.
Quelques principes de la « mécanique » des loyers Le marché de l’immobilier présente la particularité de
proposer des logements qui, chacun pris individuellement,
ne ressemblent à aucun autre. Chaque logement affiche
un niveau de loyer qui lui est propre, défini selon une
multitude de critères.
Certains de ces critères, néanmoins, s’appliquent de
manière récurrente quel que soit le bien considéré. Ils
constituent des points de repères incontournables pour
les professionnels de l’immobilier, à savoir :
- La taille du logement, sa localisation et l’ancienneté de
son occupant. Ce sont les principaux facteurs explicatifs
du niveau des loyers.
- La dégressivité du loyer selon la superficie du logement.
A localisation identique, plus un logement est grand
moins son prix au m² est élevé.
D’autres facteurs, plus qualitatifs, entrent ensuite en ligne
de compte. Ils font la singularité du logement et peuvent
faire grimper son prix : prestation de qualité, présence
d’équipements (cuisine équipée, balcon…), mise à
disposition d’un box ou d’une place de stationnement...
Inversement, un logement situé en rez-de-chaussée, sur rue
ou supportant des nuisances (bruits…) subira une décote.
1. Dont la date d’entrée dans le logement est connue.
Ancienneté d’emménagement des locataires du parc privé à Marseille 36%
31%
14%
19%
27%
37%
38%
48%
24%
22%
18%
20%
16%
11ème arr.
13%
9ème arr.
30%
12%
17%
15%
8ème arr.
29%
9%
12%
16%
10ème arr.
11%
11%
33%
32%
19%
37%
19%
Inférieur à 1 an
22%
1 à 3 ans
4 à 6 ans
26%
13ème arr.
18%
14ème arr.
23%
7ème arr.
20%
6ème arr.
11%
41%
20%
26%
32%
38%
2ème arr.
16%
16%
33%
5ème arr.
29%
20%
7%
42%
24%
29%
1er arr.
26%
23%
12%
43%
37%
Marseille
9%
46%
38%
12ème arr.
46%
15ème arr.
13%
4ème arr.
15%
46%
3ème arr.
Source : ODL 13 - Collecte 2013
46%
38%
6 ans et plus
(Taux de mobilité)
Les loyers du parc privé dans Marseille Provence Métropole 2013
ADIL des Bouches-du-Rhône - Mai 2015
Les loyers du parc privé dans Marseille Provence Métropole
2013
Allauch Carnoux-en-Provence Carry-le-Rouet Cassis Ceyreste Châteauneuf-les-Martigues Ensuès-la-Redonne Gémenos Gignac-La-Nerthe
La Ciotat Le Rove Marignane Marseille Plan-de-Cuques Roquefort-la-Bédoule Saint-Victoret Sausset-les-Pins Septèmes-les-Vallons
Méthodologie
L’enquête 2013 sur MPM
La méthode mise en place par l’ADIL des Bouches-du-Rhône, avec
l’appui de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL),
consiste à suivre un panel de logements issus du parc locatif privé.
L’enquête porte sur les logements loués vides et gérés par des
administrateurs de biens. Elle informe sur le niveau des loyers
appliqués hors charges et, lorsque la donnée est disponible, sur la
superficie des logements.
L’estimation des montants de loyer nécessite un quota minimum de 25
références1, pour chaque nature (collectif / individuel) et type de bien
(nb de pièces). Ce quota doit être respecté quel que soit le découpage
géographique retenu (EPCI, secteur, commune, arrondissement…).
Il repose fortement sur la participation des agences immobilières à
l’Observatoire Départemental des Loyers (ODL) et sur la qualité des
données recueillies.
Afin de permettre la comparaison entre tous les territoires, l’effet de
structure du parc a été neutralisé en appliquant une pondération
départementale à chacune des zones d’observation. Ce coefficient
de pondération tient compte du statut d’occupation, de la typologie
des logements et de la nature du bien (tels que définis dans le
recensement de la population de l’Insee).
Les loyers sont donnés mensuellement ou sont rapportés à la surface
habitable (€/m²). La première approche renseigne clairement sur le
montant déboursé chaque mois par les ménages et permet de mieux
saisir l’effort à consentir pour se loger. La deuxième approche gomme
les effets liés à la superficie des logements et constitue une donnée de
référence partagée par l’ensemble des professionnels de l’immobilier.
Les résultats sont présentés selon trois niveaux.
- Loyer médian : loyer qui sépare les logements en deux parts identiques
(la moitié des logements a un loyer mensuel supérieur à ce seuil et
l’autre moitié a un loyer inférieur). La médiane permet de s’affranchir
des valeurs extrêmes qui impactent fortement la moyenne.
- Loyer bas : loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer
mensuel inférieur à ce seuil).
- Loyer haut : loyer 3ème quartile (25 % des logements ont un loyer
mensuel supérieur à ce seuil).
La prise en compte de ces deux valeurs, hautes et basses, vient
illustrer la diversité et les écarts de prix.
Le plus souvent, les loyers sont présentés dans leur ensemble, mais
une approche selon la date d’entrée des locataires peut également
être proposée. Un focus sur ceux ayant emménagé dans l’année
permet notamment une analyse plus conjoncturelle des loyers (on
parlera de loyers de marché ou de relocation).
1. ou 5 % du parc locatif privé pour les territoires où celui-ci est peu
développé.
Les résultats présentés pour Marseille Provence Métropole ont été
établis à partir d’un échantillon de 6 739 références de loyers collectées
en 2013 auprès de 22 professionnels de la gestion locative. Pour les
loyers au m², seules les références dont la surface habitable était
renseignée ont été prises en compte (4 324 références).
Pour les besoins de l’observation, les communes de Marseille Provence
Métropole ont été réparties entre trois secteurs : Ouest (Le Rove,
Ensuès-la-Redonne, Carry-le-Rouet, Sausset-les-Pins, Châteauneufles-Martigues, Marignane, Saint-Victoret, Gignac-la-Nerthe), Centre
(Marseille, Allauch, Plan-de-Cuques, Septèmes-les-Vallons) et Est
(Cassis, La Ciotat, Ceyreste, Roquefort-la-Bédoule, Gémenos, Carnouxen-Provence).
Sur Marseille, les différents arrondissements ont été systématiquement
mis en regard avec la donnée communale afin de faire ressortir des
spécificités plus locales.
Les tendances du marché locatif privé en 2013
Chaque année, la collecte des données pour l’ODL est
l’occasion d’un échange privilégié avec les professionnels
de l’immobilier. Cette proximité permet à l’Adil 13 de saisir
en temps réel les évolutions du marché locatif privé et
d’y apporter son propre regard d’expert. En 2013, il a été
constaté :
• Un allongement du délai de relocation, lié à :
- Un mauvais état du parc ;
- Des prix trop élevés ;
- Une concurrence avec le neuf ;
- Un manque de solvabilité des candidats ;
- Une inversion du marché, l’offre ne correspondant
plus à la demande.
• La stabilité ou baisse du montant des loyers, si l’agence
n’a pas d’appel dans un délai de 2 à 3 semaines
(estimation). La décision de stabiliser ou de baisser
le montant d’un loyer est souvent corrélée à l’état du
bien et à la durée d’occupation du locataire précédent.
• Une hausse du nombre de relances, de délais de
paiement, d’échéanciers, d’impayés.
• Une concurrence accrue entre agences et particuliers
pour la gestion des biens locatifs.
• Un grand nombre d’offres disponibles sur le marché
qui entraine une exigence importante des locataires
vis-à-vis de la qualité des biens visités.
Étude réalisée par l’ADIL des Bouches-du-Rhône
Date de publication : Mai 2015
Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13 - Étude et rédaction : Valérie FAYOLLE, Chargée d’études principale et Lisa MICELI,
Chargée d’études habitat - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - Communication
ADIL 13 - 7, cours Jean Ballard - CS 10117 - 13231 MARSEILLE CEDEX 1 - Tél. : 04 96 11 12 00 - Internet : www.adil13.org
L’Observatoire départemental des loyers est mis en place en collaboration avec la FNAIM 13 et grâce au concours financier du Conseil Général des
Bouches-du-Rhône, de l’État (DREAL) et de Marseille Provence Métropole
L’Observatoire Départemental des
Loyers, un outil créé par :
ADIL 13
Les partenaires de l’Observatoire :
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône