Modalités et formes de l`accession à la propriété immobilière en

Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilière en Angleterre Camille Charles
Vice-présidente de l’association des étudiants de Master 2 de droit notarial de Paris
XI- Sceaux
154 Bd Malesherbes 75017 Paris
06.84.31.42.43
1
Remerciements Je tiens à exprimer mes remerciements car ce mémoire a bénéficié de soutien et de
contributions que je souhaite citer.
Dans un premier temps, la qualité et l’intérêt de l’enseignement qui m’a été dispensé
au cours de cette année de Master 2 de droit notarial au sein de l’Université Paris XISceaux m’ont donné l’influx et la structuration nécessaires à cette rédaction.
J’ai particulièrement était touchée par l’aura de ma Directrice de mémoire, Maître
Klaa tant pour son enseignement que pour l’œil et l’oreille attentifs qu’elle m’aura
accordé ces derniers mois.
Ses observations pertinentes et ses corrections méticuleuses ont permis cet
achèvement.
Je te tiens ensuite à remercier Mme Gaudemet pour m’avoir permis d’intégrer ce
master dont l’ambiance chaleureuse et l’ouverture internationale ont facilité cet
apprentissage.
La rigueur de son enseignement me suivra tout au long de ma carrière notariale.
Grâce à cette filière, j’ai pu être admise pour mon stage dans un cabinet immobilier
renommé à Londres, qui lui même travaille tant sur la Grande-Bretagne que sur
l’Europe.
Ce cabinet m’offre même l’opportunité de découvrir les différentes facettes de leur
métier pour une période prolongée de six mois dans le cadre d’un contrat de travail à
durée déterminée.
J’aimerai en conséquence également remercier l’équipe de collaborateurs de
Beauchamp Estates, le cabinet immobilier londonien où je travaille et tout
particulièrement Mme Penelope Court l’un de ses directeurs associés qui a su
répondre à mes questions et m’éclairer sur le droit immobilier britannique.
2
Table des matières INTRODUCTION 6 I. LES ORIGINES DU DROIT DE LA PROPRIETE FONCIERE EN ANGLETERRE 6 A. La différence entre le common law et l’equity law 6 B. La différence entre la doctrine des tenures et des estates 1. Les tenures 2. Les estates 7 8 9 II. LES EVOLUTIONS HISTORIQUES DU DROIT DE PROPRIETE FONCIERE 10 A. La loi sur la propriété immobilière « The Law of Property Act », LPA de 1922 10 B. La loi sur la propriété immobilière « The Law of Property Act », LPA de 1925 10 CHAPITRE 1 : LES DIFFERENTS MODES DE DETENTION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE 12 SECTION 1 : LES DROITS DE PROPRIETE LIBRES ET PERPETUELS, LES « FREEHOLD ESTATES » 12 I. LE FIEF SIMPLE « THE FEE SIMPLE » 12 A. Les différents types de fief simple 1. Le fief simple absolu en possession « The fee simple and absolute » 2. Le fief résoluble « Determinable fee » 3. Le fief sous condition « Conditional fee » 13 13 13 13 B. Le contenu de l’estate en fief simple 15 II. LES AUTRES TYPES DE FIEFS TOMBES EN DESUETUDE 15 A. Le fief taillé « The fee tail » 16 B. Le droit de propriété viager, « The life estate » 17 SECTION 2 : LE BAIL EMPHYTEOTIQUE « LEASEHOLD ESTATES » 18 I. LES PRINCIPES FONDAMENTAUX REGISSANT LE LEASEHOLD ESTATE 18 A. Les trois caractéristiques essentielles du bail emphytéotique anglais 1. La durée fixe du leasehold 2. La propriété exclusive 3. La rente à payer 19 19 20 20 B. Les différents types de leasehold existants 21 3
1. Les leaseholds dont la durée a été envisagée 2. Les leaseholds précaires 21 22 II. LES FORMALITES NECESSAIRES A LA CREATION D’UN DROIT DE TENURE A BAIL
22 A. Les formalités contractuelles 1. Les formalités nécessaires à l’avant contrat 2. Les formalités nécessaires lors de la signature du titre de leasehold 3. Les formalités nécessaires à la transmission d’un bail emphytéotique existant 23 23 23 24 B. La fin du droit de tenure à bail 1. L’avis de congé 2. La perte du leasehold (sa confiscation) 25 25 25 CHAPITRE 2 : LA PROCEDURE D’ACCESSION A LA PROPRIETE IMMOBILIERE A TITRE ONEREUX 26 SECTION 1 : LES SYSTEMES DES TERRES ENREGISTREES ET NON ENREGISTREES 27 I. LES TERRES ENREGISTREES 29 A. Enregistrement des intérêts patrimoniaux du propriétaire du bien 1. Déroulement de la procédure lors du premier enregistrement d’un titre 2. L’inscription des transactions ultérieures 29 30 31 B. Les intérêts patrimoniaux détenus par des tiers le bien 1. Intérêts pouvant être inscrits sur le registre 2. Les intérêts outrepassant le registre immobilier 31 32 33 II. LE SYSTEME DES BIENS IMMOBILIERS NON ENREGISTRES 36 A. La procédure du transfert de propriété 36 B. L'application de droits de propriété de tiers exercés sur le terrain 1. Les intérêts détenus par des tiers d’origine légale 2. Les intérêts détenus par des tiers d’origine contractuelle 37 37 38 SECTION 2 : L’EXEMPLE DU CONTRAT DE VENTE A TITRE ONEREUX 39 I. LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE 39 A. Les étapes précontractuelles entre les solicitors 1. L’offre d’achat 2. Le dépôt de garantie 3. L’échange de contrat « L’Exchange » 40 40 43 45 B. Les caractéristiques essentielles du contrat de vente immobilière 1. L’offre et l’acceptation par les cocontractants 2. Le paiement du prix de vente « consideration » 3. L’intention de créer des liens contractuels liant les parties 47 47 48 49 4
II. LES OBLIGATIONS ET DROITS DES PARTIES 49 A. Les obligations du vendeur 1. Quant aux servitudes et autres réserves 2. Les vices cachés 49 50 52 B. Les différentes mesures de protection des acquéreurs 1. La protection des consommateurs : 2. L’intervention du droit communautaire 52 52 53 CONCLUSION 54 5
Introduction I.
Les origines du droit de la propriété foncière en Angleterre 1.0
Pour comprendre le droit de la propriété immobilière en Angleterre, il faut
dans un premier temps intégrer les notions de common law et d’equity law qui
régissent la propriété foncière dans ce pays, ce sont des notions qui n’existent pas en
France ce qui rend la compréhension du système anglais si complexe de prime abord.
1.1
Alors qu’en France, après la Révolution, les rédacteurs du code civil ont voulu
mettre fin à tout ce qui pouvait rappeler l’Ancien Régime, en Angleterre une telle
rupture n’a pas eu lieu, les règles élaborées par les juges et le législateur ne sont que
l’évolution d’un système remontant à l’époque féodale. La notion d’ « estate » est
demeurée inchangée, seul son contenu a évolué.
1.2
Le droit anglais de la vente immobilière diffère en de nombreux points de
notre système français, c’est pourquoi si nous voulons en comprendre le processus,
nous devons, dans un premier temps, étudier les principes fondamentaux de ce droit
basés sur la différence entre le common law et l’equity law (A) ainsi que sur la
différence entre la doctrine des tenures et celle des estates (B).
A.
La différence entre le common law et l’equity law 1.3
Au début du XIVe siècle, les règles élaborées par les juges de common law se
substituent aux coutumes locales et sont appliquées dans tout le royaume.
1.4
Le système judiciaire est encore loin d’être parfait, de nombreux problèmes
demeurent. Les procédures sont lentes, leur coût très élevé et le droit même d’intenter
une action en justice devant une cour royale est limité.
1.5
Les règles de droit sont extrêmement rigides et très formelles. C’est pourquoi
au XIVème siècle, le roi use de son pouvoir de justice pour assouplir le système et
combler quelques lacunes.
1.6
Intervient alors le chancelier du roi qui va chercher à modérer la rigueur du
système en appliquant les règles de common law selon leur esprit et non leur lettre.
1.7
Désormais les plaideurs ne disposant pas des conditions requises pour agir
auprès des cours de common law peuvent se tourner vers le roi en lui adressant une
requête (« petition »). Ces requêtes sont, par la suite, transmises à la Chancellerie, le
chancelier, à la tête de l’administration de la justice, juge les requêtes, c’est le
développement d’une nouvelle juridiction appelée « equity ».
6
1.8
Le système d’equity se dote de moyens efficaces pour que justice soit rendue
et que soient comblées les lacunes du common law, l’equity permet de redresser les
situations injustes sans pour autant porter atteinte au droit en vigueur.
1.9
Les deux systèmes vont donc cohabiter et constituer deux branches distinctes
du droit.
1.10 Cependant, dans la mesure où l’equity est apparu pour combler les
insuffisances du common law, hormis pour les trusts où il a compétence exclusive,
l’equity n’a pas de domaine juridique propre et n’est constitué que de règles éparses
servant à combler les lacunes et imperfections du système de common law.
1.11 Désormais toutes les propriétés en Angleterre ont soit un statut légal soit un
statut d’equity.
1.12 Les droits de propriété d’origine légale sont regroupés au sein d’une liste
restrictive, la liste de l’article 1 de la loi sur la propriété immobilière de 1925 « The
Law Property Act »1, qui requiert certaines formalités.
1.13 Quand ces formalités n’ont pas été exécutées, le droit de propriété pourra
cependant être reconnu grâce à l’equity, mais cela dépendra de la réalisation d’autres
formalités plus légères.
1.14 Aujourd'hui les intérêts qui vont grever les biens immobiliers peuvent être de
deux natures différentes. Il peut s’agir de « legal » ou « equitable » interest.
Le « legal interest » est un intérêt d’origine légal, c’est la loi qui accorde ce droit à un
bénéficiaire déterminé.
L’ « equitable interest » est, quant à lui, d’origine contractuel et n’aura de valeur
qu’entre les parties contractantes. L’equitable interest n’est donc pas transmissible
aux acquéreurs successifs du bien, il s’éteindra en même temps que le contrat qui
l’avait envisagé.
B.
La différence entre la doctrine des tenures et des estates 1.15 Depuis la conquête de la Normandie par le roi Guillaume le Conquérant en
1066 qui s’autoproclama propriétaire de toutes les terres d’Angleterre, tout bien
foncier est réputé appartenir à la Couronne.
1.16 Le droit anglais des biens immobiliers est dominé par deux doctrines, celle des
tenures et celles des estates dont l’origine remonte au droit féodal, mais qui est a la
base de la propriété foncière actuelle.
1
Ci-dessous désignée comme la loi LPA de 1925.
7
1.
Les tenures 1.17 C’est une façon de détenir la terre soit directement du roi soit d’un autre
seigneur lui-même vassal du souverain, on parle alors de saisine, le seigneur qui se
voyait accorder une terre par le roi en avait la saisie.
1.18 Chaque tenancier (tenant) détient sa tenure ou fief (fee) moyennant
l’exécution de services déterminés.
1.19 Il y a également dans la tenure une relation personnelle dans laquelle ce qui
est dû par le vassal est rendu en contrepartie de la protection du suzerain.
1.20 Il faut ensuite distinguer les tenures libres (free tenures ou freehold) des
tenures serviles (villeinage).
1.21
-
-
Les tenures libres peuvent être de deux natures :
Soit elles sont spirituelles c'est à dire qu’elles sont accordées à un monastère
ou à un corps ecclésiastique tenu de dire des messes et de prier pour l’âme du
donateur et de ses héritiers. C’est pourquoi elles tombent assez vite en
désuétude.
Soit elles sont temporelles. Il s’agit alors de tenure de chevalerie ou de
socage et sont accordées respectivement à des vassaux nobles ou des fermiers
qui en ont la saisine. Les tenures de socage sont les plus usuelles, elles ne sont
ni spirituelles, ni militaires ni serviles, elles sont détenues moyennant un
service, une rente qui peut aussi bien être payée en nature, en argent ou en
travail agricole.
1.22 Les tenures serviles sont celles de simples travailleurs qui vont occuper la
terre pour le compte de leur seigneur qui se l’était vu lui-même attribuer par le roi.
Les services qui doivent être rendus en contrepartie peuvent évoluer chaque jour selon
le bon vouloir du seigneur.
1.23 Ces différentes tenures vont évoluer dans le temps, un tournant est à noter au
13ème siècle, les services dus dans les tenures libres vont se transformer en paiement
de somme d’argent. Les tenures vont perdre petit à petit de leur importance et vont
disparaître pour n’en laisser qu’une seule, la tenure libre en socage : toute terre qui est
détenue (held) sous forme de tenure commune est libre de socage (free and common
socage) c'est à dire libre de tous les services et charges coutumiers.
1.24 Il faut noter qu’un même bien pouvait faire l’objet de différentes tenures en
même temps. Aucun des divers tenanciers n’était propriétaire de la terre elle-même,
chacun n’en avait que la saisine.
1.25 Afin de protéger ce système féodal, de nombreuses règles existaient pour
protéger la saisine car toute la terre en Angleterre était détenue soit directement par la
couronne soit par sous-inféodation. Toute aliénation entre vifs ou faisant suite à un
décès était interdite car cela aurait porté atteinte à la relation personnelle qui reliait le
seigneur au tenancier.
8
1.26 La loi Quia Emptores interdit ensuite à tous, sauf au roi, la création de
nouvelles tenures en fief simple, en revanche elle autorise l’aliénation par tout homme
libre de la totalité ou d’une partie de sa terre sans le consentement de son seigneur.
1.27 L’aliénation avait pour effet de substituer un nouveau tenancier à l’ancien, la
terre appartenant toujours au seigneur et le service devant lui être rendu.
1.28 Ce système des tenures est finalement aboli en 1660 par le Tenures Abolition
Act qui transforme les tenures existantes en socages communs et libres.
2.
1.29
Les estates L’estate est le droit du tenancier sur le fonds.
1.30 La classification des estates se fait selon la durée, avec d’un coté ceux qui ont
une durée indéterminée (freehold ou propriété libre et perpétuelle) et ceux qui ont une
durée limitée (leasehold ou droit de tenure à bail).
1.31 Les estates ont un effet immédiat et confèrent à leur titulaire un droit réel sur
le fonds.
1.32
-
On trouve différents types d’estates :
Les « estates of freehold », les droits de propriété libre et perpétuelle ;
Le « life estate » qui est un droit conféré en viager ;
Les droits de tenure à bail, « leasehold », qui ne confèrent qu’une simple
détention de la terre (possession) et non la saisine. Ces droits d’occupation
d’un fonds pour une durée déterminée sont protégés par les juridictions de
common law qui donnent au bail le caractère de droit foncier.
1.33 La doctrine des estates admet qu’un fief simple puisse être divisé en différents
éléments attribués à des personnes différentes, chaque personne ayant un droit
immédiat sur le fonds, mais leur jouissance (à savoir la saisine) peut cependant être
reportée. Différents estates peuvent coexister sur un même fonds, certains estates vont
donner un droit immédiat à la saisine et d’autres un droit futur mais le tout conférant à
leur titulaire un droit réel, cela explique que le fief simple soit découpé et distribué.
1.34 Prenons l’exemple de A qui détient le fief simple en freehold, ce dernier vend
le fonds en leasehold à B pour une durée de 30 ans, au bout des 30 ans le bien revient
à A qui obtient à ce moment le fief simple en possession. Néanmoins pendant les 30
ans, il a toujours gardé un droit futur existant à savoir un fief simple en retour. A et B
ont chacun un véritable droit de propriété obtenu en découpant le fief simple, ils ont
chacun un droit patrimonial réel.
1.35
Pendant la durée des 30 ans, le fief simple est séparé en deux estates distincts.
1.36 La doctrine des estates permet la juxtaposition de droits de propriété sur un
même bien/fonds de façon non seulement successive mais aussi simultanée.
9
II.
Les évolutions historiques du droit de propriété foncière 1.37 Deux grandes lois sont à l’origine de l’évolution du droit de la propriété
foncière, il s’agit des lois sur la propriété immobilière de 1922 (A) et de 1925 (B).
A.
La loi sur la propriété immobilière « The Law of Property Act », LPA de 1922 1.38 Dès le XVIIème siècle, un mouvement en faveur d’une réforme du droit
foncier voit le jour, mais il faudra attendre deux siècles de plus pour qu’un
changement soit adopté.
1.39 C’est la loi sur la propriété immobilière de 1922 « The Law of Property Act »
qui réforma le droit des biens. Il s’agissait d’une refonte et d’une simplification du
système complexe des biens mais cette réforme ne s’attaqua pas au cœur du problème,
à savoir la multiplicité des estates.
1.40 Les tenures qui existaient étaient encore au nombre de deux, les freeholds ou
socages et les copyholds ou tenure par coutume.
1.41 La loi de 1922 supprima les copyholds et les transforma automatiquement en
tenures de freehold.
B.
La loi sur la propriété immobilière « The Law of Property Act », LPA de 1925 1.42 Deux mesures furent adoptées par le législateur en 1925, d’une part la
réduction du nombre d’estates existant en common law, il n’existait plus que le fief
simple absolu en possession (fee simple absolute in possession) en ce qui concerne les
freeholds et la tenure à bail absolue à durée déterminée en ce qui concerne les
leaseholds.
1.43 Cela signifiait que tous les autres droits concernant un fief simple relevaient
de l’equity.
1.44 Le législateur en simplifiant la doctrine des estates n’a cependant pas
supprimé la distinction entre common law et equity, il s’est contenté de préciser que
les leaseholds et les freeholds relevaient du common law.
1.45 En ce qui concerne les modes de transfert et de publicité foncière, la loi étend
le système d’inscription qui avait été amorcé au XIXème siècle.2
2
Système que nous étudierons au sein de la Section 1 sur « Les systèmes de terres enregistrées et non
enregistrées » du Chapitre 2 portant sur « La procédure d’accession à la propriété immobilière à titre
onéreux ».
10
1.46 Sont prévus d’une part l’inscription de certaines charges foncières par la loi
sur les charges foncières « The Land Charges Act », et d’autre part, l’enregistrement
des titres par la loi sur l’enregistrement des titres immobiliers « The Land Registration
Act ».
1.47 La loi sur l’enregistrement des titres immobilier est essentielle du point de vue
de la publicité et de l’opposabilité aux tiers. En common law et equity (droit des
contrats) certains droits sont obligatoirement inscrits alors que d’autres n’ont pas
besoin d’inscription pour être opposables aux tiers.
1.48 Si un droit qui doit être inscrit ne l’est pas, alors il est inopposable aux tiers
sans qu’il faille rechercher si ces derniers étaient ou non au courant de son existence.
1.49 La distinction entre common law et equity n’a alors plus d’importance, tout ce
qui compte est que le droit soit inscrit.
1.50 La loi sur l’enregistrement des titres immobilier a, quant à elle, introduite une
nouvelle manière de transférer les immeubles. C’est désormais l’enregistrement du
titre qui opère la transmission de la propriété foncière.
1.51 Le problème est que ce système d’enregistrement n’a toujours pas été appliqué
à tous les biens immobiliers, l’ancien système prévu par loi sur les charges foncières
continue donc à s’appliquer.3
3
Se reporter aux alinéas 3.70 et suivants de la sous-partie II. « Le système des biens immobiliers non
enregistrés ».
11
Chapitre 1 : Les différents modes de détention de la propriété immobilière 2.0
Le système anglais diffère de notre droit français qui ne connaît qu’un seul
système du droit de propriété, alors que le système anglo-saxon présente deux grandes
formes de détention foncière : d’une part une propriété libre et perpétuelle, le freehold
estate (Section 1) et d’autre part une propriété libre mais temporaire, le leasehold
estate (Section 2).
Section 1 : Les droits de propriété libres et perpétuels, les « Freehold estates » 2.1
Il nous faut constater l’existence de différents types de freehold estates,
différents types de fiefs qui vont conférer à leurs détenteurs des droits plus ou moins
étendus. Cette différenciation entre les fiefs de freehold remonte au Moyen-Age, c’est
pourquoi ne demeure applicable aujourd'hui que principalement un type de fief, le fief
simple (A), alors que les autres formes sont, pour la plupart, tombées en désuétudes
(B).
I.
Le fief simple « The fee simple » 2.2
Il s’agit du freehold estate le plus répandu aujourd'hui en Grande-Bretagne. Il
existe différents types de fief simple.
2.3
Par définition le fief simple est censé être absolu or, depuis longtemps il est
possible pour le cessionnaire de limiter les droits du bénéficiaire en lui imposant des
restrictions et des obligations. Il est en mesure de prévoir que les droits du
bénéficiaire cesseront sous certaines conditions, il ne s’agit plus alors de fief simple
absolu mais de fief qualifiés. On trouve deux différentes formes de fief qualifiés, les
fiefs conditionnels et les fiefs résolubles.
2.4
Nous allons donc nous intéresser aux différentes formes de fief simple
existantes (A) avant d’analyser le contenu en lui même du l’estate en fief simple (B) :
12
A.
Les différents types de fief simple 1.
Le fief simple absolu en possession « The fee simple and absolute » 2.5
Le fief simple absolu en possession est un droit perpétuel sur une terre, il
constitue le droit le plus étendu que l’on peut avoir sur un immeuble, à savoir la
propriété pleine et entière.
2.6
Il s’agit d’un droit de propriété perpétuelle, peu importe l’existence d’un
testament ou d’un trust le fief simple sera automatiquement transmis aux héritiers du
propriétaire du fief, à défaut d’héritier le bien reviendra à la Couronne d’Angleterre.
Le qualificatif « simple » indique qu’aucune limitation n’est opérée entre les héritiers
du tenancier, le fief passera à tous les héritiers en ligne directe et collatérale.
Le caractère absolu signifie que ce fief ne peut prendre fin à cause de la survenance
d’un événement.
2.7
Pour pouvoir constituer un estate de common law, le fief simple absolu doit
être en possession c'est à dire que son propriétaire doit avoir droit à la possession
immédiate du fonds et non à l’avenir. Par possession il faut comprendre non
seulement la possession physique du bien mais aussi la perception des loyers et profits,
comme cela même le propriétaire qui a concédé une tenure à bail (leasehold) est
considéré comme propriétaire du freehold.
2.8
Au même titre que dans le droit français, le propriétaire du fief simple a droit à
la terre au-dessous et de l'air au-dessus de la surface qu’il détient.
2.9
A coté du fief simple absolu en possession, il existe des fiefs simples dits
modifiés en ce qui leur manque une des caractéristiques qui en ferait fief simple.
2.
Le fief résoluble « Determinable fee » 2.10 Ce sont les fiefs qui vont se terminer à la survenance d’un événement
déterminé. Le fief simple est par vocation perpétuel, il faut donc que cette survenance
soit incertaine.
2.11 Si l’événement se produit, le fief simple prend fin et le fonds retourne au
cédant originaire ou à ses héritiers. Si cet événement incertain n’a plus aucun risque
de se produire, alors l’éventuel droit de retour est détruit et le fief simple devient
absolu.
3.
Le fief sous condition « Conditional fee » 2.12 C’est un fief conféré sous condition résolutoire. Si la condition survient, le
cédant originaire ou ses ayants-droit ont un droit d’entrée (right of entry) à savoir le
droit de retrouver la possession du bien et ainsi mettre fin à l’estate qu’ils avaient cédé.
13
Il s’agit d’un droit, ces derniers sont libres de l’exercer ou non aussi longtemps qu’ils
n’expriment pas leur volonté, le fief simple modifié continue d’exister.
2.13 C’est dans cette liberté qui est accordée au cédant originaire que demeure la
grande différence entre un fief résoluble et un fief sous condition, le premier prend fin
automatiquement alors que le second ne s’éteint que s’il y a prise en possession. La
condition résolutoire est interprétée strictement par les juges, elle ne doit donc pas
être rédigée de façon trop précise.
2.14 Le législateur a cherché à limiter le recours au fief sous condition, il est
précisé que ce dernier sera nul si l’événement conditionnel à la base du fief est
contraire à la nature des fiefs simples.
2.15 En principe le bénéficiaire du fief sous condition a tout pouvoir sur le fonds
qu’il détient, il est donc libre de l’aliéner s’il le désire.
2.16 La condition résolutoire peut être une limite apportée par le cédant à cette
aliénation.
2.17 Il est possible que la condition prévoit un tiers bénéficiaire, ce que l’on
pourrait alors comparer à notre droit de préemption, le détenteur du fief sous
condition ne pourra valablement aliéner son fonds qu’au profit de ce tiers bénéficiaire
sans quoi la condition résolutoire apparaît et le cessionnaire pourra exercer son droit
d’entrée.
2.18 Une difficulté supplémentaire survient quand l’aliénation par le bénéficiaire
du fief sous condition n’est autorisée que pour certaines personnes en particulier tels
que les membres de leur famille par exemple, les juges ont considéré qu’une telle
clause était valable bien que cette décision fut grandement critiquée.
2.19 La dernière cause de polémique que nous pouvons relever concerne les
conditions résolutoires de mariage. Il a été jugé contraire à l’ordre public d’imposer
une condition de mariage préalable à la remise du fief alors que les clauses de
remariage sont considérées comme valable.
2.20 Certaines conditions qui furent condamnées par le droit français et le droit
communautaire restent applicables en Angleterre, nous pouvons prendre pour
exemple la restriction basée sur une religion qui sera valable en Angleterre et nulle en
droit français.
2.21 Le principe de contrariété à l’ordre public va permettre de faire tomber le reste
des conditions, la Cour considérera comme nulles les conditions interdisant d’avoir
des enfants.
14
B.
Le contenu de l’estate en fief simple 2.22 Le tenancier de l’estate en fief simple a des pouvoirs étendus d’usage, de
jouissance et de disposition.
2.23 En effet, il possède le fonds, il en a donc l’usage et la jouissance car il a le
droit aux revenus provenant du fonds (fruits et produits). Peu importe alors qu’il les
détienne par acte matériel (récolte) ou acte judiciaire (perception des loyers).
2.24 Quant au droit de disposition, le tenancier est libre de céder le bien, de le
donner en tenure à bail ou de l’aliéner (a titre onéreux, par donation ou à titre de mort).
2.25 Alors que les compétences du tenancier d’un estate en fief simple sont les plus
étendues qu’il soit, il existe cependant de nombreuses limitations imposées par la loi.
2.26 Le droit d’usus de l’occupant d’un fonds est tout d’abord limité par des règles
de responsabilité civile destinées à protéger les relations de voisinage. Cette
responsabilité est par la suite renforcée par l’existence d’une responsabilité délictuelle
en cas de nuisance lorsqu’est causé un tort indirect à un voisin.4
2.27 De plus, le tenancier peut se trouver limiter dans son utilisation par des droits
accordés par contrat ou par la loi à d’autres personnes telles que les servitudes ou les
clauses restrictives comme nous le développerons plus loin.5
2.28 Il convient d’ajouter à ces restrictions des mesures de droit public relatives
aux constructions insalubres et dangereuses qui donnent aux autorités un pouvoir
d’inspection et d’expropriation moyennant indemnisation s’il existe un réel danger dû
à l’insalubrité.
2.29 Le droit de disposition va se trouver également limiter par des règles en
matière d’expropriation pour cause d’utilité publique et par la législation protectrice
du locataire ou du preneur en leasehold.
II.
Les autres types de fiefs tombés en désuétude 2.30 Comme nous l’avions précédemment énoncé, le fief simple est désormais le
fief le plus répandu en Angleterre, cependant demeurent d’autres types de fief qui,
bien que tombés en désuétude peuvent encore être rencontrés occasionnellement il
s’agit du fief taillé (A) et du droit de propriété viager (life estate) (B).6
4
Ce que nous pouvons comparer à notre notion française de troubles anormaux du voisinage.
Les limites que vont constituées les servitudes et les clauses restrictives étant analyser aux points
3.169 et suivants de la sous-partie 1. « Quant aux servitudes et autres réserves ».
6
Une autre forme de freehold que nous aurions pu relever est celle de la copropriété qui a été
introduite en 2002 en Angleterre par la loi « The Commonhold and Leasehold Reform Act ». Ce
freehold permet de créer des associations de copropriétaires qui vont racheter les parties communes
pour ensuite, prendre en charge leur gestion et leur entretien. Il s’agit donc d’une forme de détention de
la propriété immobilière pour les parties communes d’un immeuble. Chaque propriétaire de
5
15
A.
Le fief taillé « The fee tail » 2.31 En common law, le fief taillé relève du domaine de l'héritage de biens
immobiliers. Cela peut concerner toute cession de la propriété foncière, qu’il s’agisse
d’une aliénation à titre onéreux ou par testament, le bien passera automatiquement et
de plein droit aux héritiers du propriétaire à son décès. Le fief taillé vient du latin
feodum talliatum, ce qui signifie "couper-court au fief". Son but est de conserver les
propriétés familiales intactes dans la ligne principale de la succession. Il a également
eu pour effet d’empêcher les enfants illégitimes d'hériter.
2.32 Il faut cependant noter que les héritiers du détenteur d’un fief taillé ne sont
que des héritiers présomptifs, ils n’ont aucun droit sur le fonds avant la mort du
propriétaire si bien que ce dernier peut librement vendre sa propriété et ainsi priver
ses héritiers de tout droit.
2.33 Le fief taillé a conduit à des nombreuses complications pour des familles de
grands propriétaires fonciers, en particulier entre le 17ème siècle et jusqu’au début du
19ème siècle. Ces familles possédaient de nombreuses terres mais se retrouvaient très
endettées et n’étaient pas en droit de vendre une partie de leurs terres, ou d’en offrir la
propriété comme garantie de prêt.
2.34 Le propriétaire apparent de la propriété avait l'équivalent d'un intérêt pour la
vie qui s’éteignait automatiquement avec leur mort, le bien intact passé alors à ses
successeurs ou héritiers de droit, ce qui signifie également que tous les legs présumés
qui avaient été fait sur la terre étaient inefficaces.
2.35 Le fief taillé va perdurer jusqu'à ce qu’un titulaire meurt sans survivant. Or le
fief taillé ne peut pas être transmis aux héritiers collatéraux un retour au mandant
d’origine qui a initialement créé le domaine du fief taillé se faisait.
2.36 Bien que très important dans les siècles derniers, le fief taillé est devenu rare
et la loi sur les Trusts à caractère immobilier« The Trusts of Land and Appointment of
trustees Act » de 1996 a interdit la création de nouveaux fiefs taillés.
2.37 Les tentatives de création de nouveau fief taillé sont désormais transformées
en Trust dont le fonctionnement de dévolution des bénéficiaires va reprendre celui du
fief taillé.
l’immeuble doit intégrer l’association des copropriétaires et devenir ainsi détenteur de parts de
l’association.
Un règlement de copropriété doit être établi déterminant les droits et devoirs de l’association ainsi que
des détenteurs de parts.
Nous ne nous étendrons pas sur cette forme de détention de la propriété car peu de copropriétés ont été
mises en place depuis 2002. En effet, avant de procéder à l’enregistrement d’une copropriété, il faut
obtenir le consentement de chaque propriétaire (qu’il s’agisse du propriétaire de la pleine propriété ou
d’un détenteur de bail emphytéotique), ce qui n’est pas évident.
La loi n’a pas non plus imposé aux promoteurs construisant des immeubles neufs de mettre en place ce
système de copropriété, il s’agit, en conséquent, d’une pratique qui reste méconnue et désuète pour les
anglais.
16
2.38 Le bénéficiaire d’un fief taillé a toujours la possibilité de transformer ce
dernier en fief simple absolu.
B.
Le droit de propriété viager, « The life estate » 2.39 En common law, le droit de propriété viager est la détention d’un bien
immobilier pour la durée de la vie d'une personne. Il s’agit d’un droit réel immobilier
qui se termine par la mort de son détenteur et qui conduit à un "retour" du bien au
propriétaire originaire. Le propriétaire d'un domaine viager est appelé un
«usufruitier»7.
2.40 Bien que la propriété d'un droit viager soit d'une durée limitée (selon
l’espérance de vie qui peut être accordée au bénéficiaire du droit viager), le
propriétaire a le droit de profiter de l’ensemble des avantages que lui accorde la
propriété du bien, y compris les revenus tirés du loyer.
2.41 Parce qu'un droit viager cesse d'exister à la mort du bénéficiaire de ce droit, ce
type de propriété temporaire ne peut pas être transmis aux héritiers (ab intestat) ou
légataires (par testament). Au décès, les biens concernés par le droit viager seront
transmis automatiquement au nu-propriétaire nommé dans le contrat de vente en
viager.
2.42 Le propriétaire d’un droit viager ne peut donc céder la propriété entière et
indéfinie (le fief simple) à une autre personne parce que son droit de propriété
s’achèvera à sa mort. Par exemple, si Penelope vend en viager un bien à Paul, que par
la suite Paul souhaite, à son tour, transmettre un droit viager à une autre personne,
Jérémie, alors le droit viager de Jérémie ne durera que jusqu'à ce que l’un des deux
ne meurt. Si Jérémie meurt en premier, Paul retrouve son droit viager jusqu’à son
propre décès, en revanche, si Paul décède en premier, le bien retourne au détenteur
original, Pénélope.
2.43 Ce type de droit viager est appelé « pur autre vie8 » c'est à dire pour la durée
de la vie d'autrui. En principe le droit viager est basé sur l’espérance de vie du
bénéficiaire, mais il est possible de sélectionner la durée de vie d'un tiers. Une telle
transmission de propriété pourrait se traduire comme « Pour A jusqu'à ce que B
meurt".
2.44 A l’origine, le common law ne reconnaissait pas le droit viager comme créant
des droits réels sur des biens immobiliers, ces intérêts n’étaient recevables que grâce
au droit des contrats (l’equity law). Aujourd'hui, la propriété viagère n’est plus
utilisée que dans les actes de Trust.
2.45 En effet, la loi en Angleterre et au Pays de Galles ne reconnaît plus le droit
viager comme un mode de détention de la propriété immobilière à part entière, tout
7
Le droit viager anglais correspond pleinement à notre système français, les droits reconnus au
détenteur d’un viager sont les même nous ne nous étendrons donc pas sur l’étude de ce système.
8
Expression française utilisée par le droit anglais de la propriété foncière.
17
passe désormais par le biais du Trust. Le titulaire d’un titre de propriété (qu’il
s’agisse d’un freehold ou d’un leasehold) peut créer un trust et s’octroyer la
jouissance à vie des biens du trust avant d’indiquer les bénéficiaires à qui reviendront
ces biens à sa mort.
Section 2 : Le bail emphytéotique « Leasehold estates » 2.46 Le bail emphytéotique est l’un des modes de détention de la propriété en
Angleterre reconnu depuis la loi sur la propriété foncière « The Law of Property » de
1925.
2.47 Le bail emphytéotique est un droit inférieur à celui accordé par le freehold, qui
est un droit en pleine propriété, car il s’agit d’un droit de propriété accordé pour une
durée déterminée contrairement au freehold qui est perpétuel et qui ne prendra fin que
s’il n’existe plus d’héritiers et qu’aucun testament ou trust n’a été envisagé, le bien
retournera, alors, à la Couronne.
2.48 Les droits de possession dont jouit le titulaire d’un bail emphytéotique
(l’emphytéote) sont plus limités que ceux dont jouit le propriétaire du bien en
freehold, d’autant plus que ce bail va être soumis à des restrictions qui lui sont
imposées par le titulaire du freehold (le propriétaire).
2.49 Le bail emphytéotique est reconnu comme un droit de propriété absolu
temporaire, mais il est plus communément appelé bail ou location. Seule la
jurisprudence tient à maintenir la distinction entre les termes de bail ou location et le
droit de propriété exclusif et temporaire qu’est le leasehold comme le démontre l’arrêt
Bruton v London & Quadrant Housing Trust de 2000, où une distinction a été faite
entre un le leasehold qui confère une propriété exclusive, et un contrat de location, qui
est un simple accord contractuel.
2.50 Nous allons donc nous intéresser aux principes fondamentaux régissant le bail
emphytéotique (I.) avant d’analyser les formalités nécessaires à sa création (II.).
I.
Les principes fondamentaux régissant le leasehold estate 2.51 Au même titre que pour les freehold estates, le droit anglais connaît différentes
formes de baux emphytéotiques, certains caractéristiques sont essentiels au leasehold
et se retrouveront quelque soit le type de bail employé comme nous le verrons dans un
premier temps (A) avant de nous pencher sur les différentes formes de leasehold
existantes (B).
18
A.
Les trois caractéristiques essentielles du bail emphytéotique anglais 2.52 Selon Lord Templeman lors de l’arrêt Street v Mountford de 1985, il y a trois
caractéristiques essentielles au bail emphytéotique sans lesquelles il ne peut exister :
-
Une durée fixe (1)
Une propriété exclusive (2)
Une rente à payer (3)
1.
La durée fixe du leasehold 2.53 Il doit être inscrit dans le bail emphytéotique une durée maximale fixe et
certaine comme l’énonce l’arrêt Lace v Chantler 1944.
2.54 Alors qu’il est nécessaire que la durée maximale soit fixée lorsque le leasehold
est accordé, il est indifférent qu’il y soit mis fin avant la date échue. En effet, une
clause de résiliation peut avoir été envisagée et dont les conditions auront été fixées
lors de la conclusion du leasehold.
2.55 Peu importe que la possession du leasehold se fasse de façon discontinue car
le bail emphytéotique est un droit de propriété absolu. C’est le cas par exemple pour
les biens achetés en « time-share » il s’agit d’un contrat de vente à temps partagé, les
acquéreurs ne sont propriétaires de leur bien que pour un temps limité chaque année
(le plus souvent le temps de vacances).
2.56 Il est alors possible d’acheter un leasehold pour un contrat de vente à temps
partagé comme le démontre l’arrêt Cottage Holiday Associates v Excise
Commissioners 1983.
2.57 Il doit également être fait mention d’une date de départ pour le bail. Il peut
s’agir d’une date expresse ou implicite avec, par exemple, une référence à événement
lui-même suffisamment précis au moment où le leasehold est consenti.
2.58 Si rien n'est spécifié, il est supposé que le bail emphytéotique prend effet dès
que l’emphytéote entre en possession.
2.59 Lorsque le terme apparaît incertain, un recours en justice peut permettre, dans
certaines circonstances de dissiper cette incertitude, les juges vont se prononcer et
fixer un terme au leasehold. Cela n’est possible que lorsque l’emphytéote a pris
possession et a commencé à payer la rente due. Prudential Assurance v London
Residuary Body 1992.
2.60 Cette période implicite sera calculée sur la base de la rente qui a été fixée
indépendamment de la façon dont cette rente doit est payée: Martin v Smith 1874.
2.61 Par exemple, lorsque le loyer est de 5.000 £ par an payable mensuellement, un
leasehold dont le terme est annuel peut être reconnu.
19
2.
La propriété exclusive 2.62 C'est la possibilité d'exclure toute personne de la propriété, y compris le
propriétaire du freehold. S'il n'y a pas de possession exclusive, il ne peut y avoir de
bail emphytéotique.
2.63 Lorsque la possession de la terre est basée sur une simple permission d’utiliser
le bien immobilier, ce que l’on pourrait comparer à notre droit d’usage qui n’accorde
pas de droit réel immobilier, il ne s’agit pas d’un bail emphytéotique mais d’une
« licence ».
2.64 En droit anglais, la licence est une autorisation d'utilisation d’un bien
immobilier.
Elle permet à une personne d’avoir accès à la terre d'un autre à des fins convenues
contractuellement. C'est une autorisation qui justifie ce qui serait, en l’absence d’un
contrat, considéré comme une intrusion. La licence ne confère aucun droit foncier.
2.65 Il faut s’intéresser à la jurisprudence pour véritablement comprendre la
différence entre les deux, l’arrêt Street v Mountford de 1985 expose la loi applicable
dans ce domaine, la Cour va prendre en compte la substance de l'accord plutôt que la
forme dans laquelle il est exprimé.
2.66 Le tribunal cherche à déterminer si le libellé de l'accord, ainsi que les clauses
qui ont été insérées, reflètent fidèlement la nature du contrat ou, si elles ont été
insérées simplement pour agir comme un écran de fumée et masquer un bail
emphytéotique.
2.67 La possession exclusive est donc un facteur clé lorsqu'il s'agit de distinguer
entre un bail et une licence.
2.68 Il est fréquent que les propriétaires d’un freehold tentent de dissimuler la
création d'un bail emphytéotique en le qualifiant de licence afin d'éviter les nombreux
avantages légaux qui sont reconnus au preneur d’un bail emphytéotique mais qui ne
sont pas conférés au titulaire de licence. Nous pouvons alors relever la liberté
d’hypothéquer par exemple, l’emphytéote peut librement hypothéquer son droit ; ce
droit peut être saisi comme tout bien immobilier. Il en va de même pour la liberté de
louer et de sous-louer, l’emphytéote peut donner à bail les immeubles qu’il détient. Le
bail emphytéotique ne peut contenir aucune clause interdisant, limitant ou
réglementant le droit de louer ou de sous-louer de l’emphytéote.
3.
La rente à payer 2.69 Dans l’arrêt Ashburn Anstalt v Arnold de 1989, il a été établi que le loyer
n'est pas indispensable à la conclusion d'un bail emphytéotique. En effet, la définition
du terme, « absolu » d’après l'article 205 (1) (XXVII) de la Loi LPA de 1925, il est
clair que le bail emphytéotique peut exister " avec ou sans un loyer".
20
B.
Les différents types de leasehold existants 2.70 Comme nous l’avons précédemment étudié, pour qu’un leasehold soit crée et
qu’il accorde des droits réels sur un bien immobilier, trois différentes conditions sont
en principe à réunir, une propriété exclusive, une rente à payer et une durée fixe.
2.71 Or nous allons ci-dessous constater qu’il existe des types de leasehold où
aucune durée fixe n’aura été envisagée (1) et que cela peut conduire à une situation de
précarité pour les emphytéotes détenteurs de tels baux, ce que nous appellerons les
leaseholds précaires (2).
1.
Les leaseholds dont la durée a été envisagée a)
Le leasehold à terme fixe 2.72 Il s’agit d’un bail emphytéotique consenti pour une durée déterminée, par
exemple un bail de dix ans. Le bail ne prendra fin avant l’arrivée du terme échu, à
moins qu’il n’ait été envisagé la présence de clauses de rupture permettant une
résiliation anticipée. Il en irait de même en cas de violation du contrat, cela pourrait
conduire à une résiliation du bail par confiscation.
b)
Le leasehold périodique 2.73 Il s'agit d'un bail emphytéotique qui est accordé initialement pour une période
déterminée, par exemple hebdomadaire, mensuelle, annuelle… Cette période va se
reproduire automatiquement jusqu'à ce qu’il soit mis fin au bail, soit en utilisant la
période de préavis appropriée soit par le biais des procédures de résiliation anticipée
suite à la violation de clauses du contrat.
2.74 Généralement la période de préavis doit correspondre à la durée du bail
emphytéotique. Pour une location mensuelle, il sera exigé un préavis d'un mois. En
présence d’un bail emphytéotique périodique annuel, le préavis sera de six mois.
2.75 La loi de protection contre l’expulsion « The Protection From Eviction Act »
de 1977 est venue ajouter une protection supplémentaire lorsqu’il s’agit d’un bail
emphytéotique périodique portant sur une maison d'habitation. Qu’elle que soit la
durée périodique, le délai de préavis sera toujours d’un minimum de quatre semaines.
Le principe de liberté contractuelle permet également d’envisager que les parties
s’entendent et fixent entre elles des délais de préavis spécifiques.
2.76 Il nous faut également rappeler qu’une location périodique peut être implicite,
une personne prend possession et paie un loyer par référence à une période alors que
le terme serait par ailleurs incertain.
21
2.
Les leaseholds précaires a)
Le leasehold à titre précaire 2.77 C'est une relation personnelle entre les parties en vertu de laquelle une
personne est autorisée à prendre possession d'un bien en tant qu’emphytéote mais
l'entente est telle que chaque partie peut résilier le bail emphytéotique à leur gré.
b)
Le leasehold par tolérance 2.78 C'est lorsqu’un locataire reste en possession une fois son bail emphytéotique
expiré sans pour autant obtenir le consentement ou le désaccord du propriétaire
(freeholder). Si un nouveau bail emphytéotique est signé entre l’emphytéote et le
propriétaire, la situation est régularisée. Toutefois, dans l'intervalle, la possession par
l’ancien emphytéote ne constitue pas une intrusion car la possession initiale était
légale.
c)
Le leasehold par préclusion 2.79 Il s’agit d’un contrat où une personne prétend accorder un bail emphytéotique
sur un bien immobilier mais ne détient pas les droits réels suffisants pour accorder un
leasehold sur cette terre. L’emphytéote entre cependant en possession, on considère
qu’un leasehold par préclusion est crée.
II. Les formalités nécessaires à la création d’un droit de tenure à bail 2.80 Le leasehold étant une forme de détention de la propriété immobilière,
différentes formalités doivent être respectée. Comme pour tout contrat on retrouve
l’obligation de capacité pour le cédant qui souhaite vendre ainsi que différentes
formalités contractuelles caractéristiques des ventes immobilières à titre onéreux (A).
Enfin, la fin d’un bail emphytéotique conduit à une situation particulière que nous ne
connaissons pas en droit français et qu’il était donc intéressant d’étudier (B).
2.81 En règle générale, une personne qui est censée accorder un bail doit avoir la
capacité juridique de le faire. Toutefois, ce principe a été minimisé par la décision
Bruton v London & Quadrant Housing Trust 2000 où un bail a été reconnue comme
ayant été créé, même si le mandant n'avait pas de droit exclusif sur le bien et n’aurait
pas pu, en principe, accorder le bail.
2.82 Dans cet arrêt, un Trust caritatif détenait un droit d’usage de la part d’une
société appelée Lambeth Conseil pour utiliser ces appartements afin de fournir des
logements à court terme aux sans-abris.
Le Trust a accordé un droit d’usage sur l’un de ces appartements à M. Bruton, un
sans-abri. Il pouvait occuper l’appartement en échange d'une "redevance"
22
hebdomadaire. La Chambre des Lords a estimé que M. Bruton bénéficiait d’une
possession exclusive pour une certaine durée moyennant un loyer, il fallait donc y
voir la création d’un bail emphytéotique en sa faveur.
2.83 Selon Lord Hoffmann dans ce cas, «bail» ou «location» sont des termes
utilisés pour décrire une relation contractuelle entre les parties que sont le propriétaire
et le locataire. Alors qu'un bail emphytéotique va également créer des droits réels le
qui vont lier les tiers, ce qui n’est pas un élément caractéristique du contrat de
location.
A.
Les formalités contractuelles 1.
Les formalités nécessaires à l’avant contrat 2.84 Dans certains cas, et notamment pour les baux emphytéotiques à long terme,
les parties peuvent conclure dans un premier temps, un accord en vue de la création
du bail. Les formalités exigées vont varier en fonction de la durée du bail prévu.
2.85 Lorsqu’un accord est conclu en vue de l’octroi d’un bail d’une durée de plus
de 3 ans, il doit correspondre à un contrat de cession de bail emphytéotique en tant
que tel, comme l’énonce l'article 2 de la loi LPA de 1989. Cet accord doit être fait par
écrit, contenir tous les termes nécessaires à la conclusion d’un bail emphytéotique et
être signé par les deux parties.
2.86 Lorsqu’il s’agit d’un accord en vue de l’octroi d’un bail d’une durée de 3 ans
ou moins, l'article 2 (5) (a) de la loi LPA de 1989 énonce que cet accord ne nécessite
aucun document écrit et peut être valide même s’il est seulement passé oralement.
2.
Les formalités nécessaires lors de la signature du titre de leasehold 2.87 S'il n’y a pas eu d’accord préalable à l’octroi du bail emphytéotique, le bail
emphytéotique ne sera considéré comme effectivement accordé, qu’une fois que
certaines formalités auront été satisfaites.
2.88 En général, pour qu’un bail emphytéotique soit exécutoire, le bail doit avoir
fait l’objet d’un acte de cession de titre.
À titre d'exception, un bail de trois ans ou moins peut avoir des effets juridiques
même s’il n’a pas fait l’objet d’un acte écrit et n’a été accordé qu’oralement.
sCette exception va comprendre non seulement les baux emphytéotiques à court terme
mais aussi les baux d’habitation périodiques (tels que location au mois ou à l'année), à
condition que le terme de base ne dépasse pas trois ans.
2.89 Un bail qui ne fait pas partie des exceptions indiquées ci-dessus et qui n’est
pas accordé par acte écrit est censé être nul et n’avoir aucun effet juridique.
2.90 Cependant, si l’emphytéote entre en possession, avec le consentement du
vendeur, se pose la question de savoir quel statut reconnaître à l’emphytéote, s’agit il
23
alors d’un simple bail d’habitation ou peut on également reconnaître l’existence d’un
véritable bail emphytéotique.
2.91 Le droit des contrats et la notion d’equity anglaise vont alors intervenir.
Selon le droit des contrats, un bail informel qui serait nul en droit peut être considéré
valable, il s’agit d’un accord en vue de l’octroi d’un bail emphytéotique et, par
conséquent, au regard du droit contractuel, le bien est valablement cédé.
2.92 Entre un propriétaire et son emphytéote, le bail contractuellement passé a le
même effet qu'un bail légal. Toutes les obligations créées par la convention ou par le
bail informel doivent être exécutées avec les mêmes moyens et dans la même mesure
que si elles avaient été imposées par un contrat de cession de bail emphytéotique
dûment signé. À certains égards, cependant, un bail dont la valeur n’est que
contractuelle n'est pas aussi irrévocable que d'un bail légal dûment signé, d’autant
plus que depuis la loi de 2011, tous les baux emphytéotiques se doivent d’être
enregistrés faute de quoi ils sont inopposables à l'acquéreur subséquent.
2.93 L’une des limites du bail emphytéotique d’equity est qu’il ne repose que sur
l'existence d'un contrat qui n'est pas reconnu, en droit anglais, comme un moyen de
transmission de droits. Ainsi, avec la création d'un bail emphytéotique d’equity,
l’emphytéote ne pourra pas recevoir certains avantages qu'il aurait reçus s'il y avait
conclusion d’un bail légal qui est un moyen de transmission. Nous pouvons prendre
l’exemple des servitudes, des servitudes qui auront été reconnues à un emphytéote
dans un contrat de bail d’equity ne pourront être transmises au futur acquéreur de ce
bail emphytéotique faute d’avoir une origine légale.
3.
Les formalités nécessaires à la transmission d’un bail emphytéotique existant 2.94 Les formalités nécessaires au transfert d’un bail existant d'une partie à l'autre
diffèrent selon que la nature du bail en question est légale ou contractuelle.
2.95 Lorsque le bail existant est d’origine légal,
Selon l'article 52 de la loi LPA de 1925, la cession du bail doit passer par un acte, et
ce indépendamment de la durée du terme (arrêt Crago v Julian 1992). Cet acte doit
être conforme à l'article 1 de la loi LPA de 1989.
Si le bail cédé existe sur des terres non enregistrées, la cession devra faire l’objet d’un
enregistrement si le bail est d'une durée supérieure à sept ans Art 4 de la loi LRA de
2002.
En revanche, si le bail cédé existe sur terre enregistrée, la cession doit être enregistrée
pour que soit transféré le titre légal article 27 de la loi LRA de 2002 et ce
indépendamment de la durée de la période de location.
En ne respectant pas ces formalités, le cessionnaire pourra voir son bail
emphytéotique transformé en bail relevant de l’equity mais seulement s’il arrive à
démontrer que des tentatives ont été faites pour accomplir les formalités nécessaires.
24
2.96 Lorsque le bail existant relève de l’equity, la cession doit se conformer à
l'article 53 de la loi LPA de 1925. Elle doit se faire par écrit et être signée par le
cédant
B.
La fin du droit de tenure à bail 2.97 Le bail emphytéotique est par nature un bail à durée déterminée qui prendra
fin à l'expiration de la période pour laquelle il avait été accordé. Dans la mesure où le
bail emphytéotique est un droit réel immobilier absolu, il ne peut y être mis fin avant
le terme prévu dans l’acte de cession que s'il existe une disposition dans le bail
permettant de le faire, c'est à dire une clause de résiliation, ou s’il y a eu une violation
d'une clause dans le bail autorisant la confiscation du bail.
1.
L’avis de congé 2.98 Les parties à leasehold périodique peuvent donner un avis de congé afin de
mettre un terme au bail emphytéotique.
S'il s’agit d’un leasehold périodique conjoint, un avis de congé donné par l'un des coemphytéote sera effectif sur l'ensemble du bail: Hammersmith & Fulham LBC v
Monk de 1992.
2.99 Ce principe a été renforcé avec l’application de l’Article 8 de la Convention
européenne des droits de l'homme qui protège le droit au respect du domicile privé
d'une personne. La jurisprudence, dans un arrêt McCann v UK de 2009 a décidé que
par application du droit au respect du domicile privé de l’article 8, le droit interne
anglais permet à un co-détenteur d’un leasehold conjoint d’y mettre fin par une simple
mise en demeure de résiliation, même si cette mise en demeure a lieu de manière
unilatérale.
2.
La perte du leasehold (sa confiscation) 2.100 La confiscation est un recours contre l’emphytéote qui est en violation d'un
des engagements prévus par le bail, s’en suit alors une résiliation du bail. Cela n’est
possible que lorsqu’une clause de déchéance a été expressément envisagée dans l’acte.
Même avec la présence d'une telle clause, le propriétaire perdra sa capacité à résilier
le bail s'il est conscient de l'existence de l'infraction mais qu’il consent à la
continuation du leasehold, par exemple en acceptant la rente annuelle qui est versée
par l’emphytéote comme le précisa la jurisprudence dans l’arrêt Central Estates
(Belgravia) Ltd v Woolgar de 1972.
2.101 Il existe deux procédures différentes pour résilier un leasehold, la résiliation
pour non paiement de la rente et la résiliation pour tout autre rupture d’engagement.
Quelle que soit la procédure utilisée, lorsqu’il s’agit de la résiliation d’un leasehold
d’habitation, l’article 2 de la loi de protection contre l’expulsion de 1977 « The
Protection From Eviction Act » prévoit que le propriétaire du freehold souhaitant faire
annulé le leasehold qu’il a concédé doit, au préalable, obtenir une ordonnance du
tribunal.
25
2.102 La déchéance pour non-paiement de la rente :
Depuis la loi de 2007 sur les tribunaux, les cours et l'application des peines « The
Tribunals, Courts and Enforcement Act », aucune demande formelle n’est requise à
l'égard des leasehold d'habitation pour obtenir paiement de la rente dont le versement
aurait au moins six mois de retard.
L’emphytéote peut faire une demande afin d’obtenir une aide ou même seulement un
délai supplémentaire pour payer ce qu’il doit. Si cette demande lui est accordée, la
procédure de confiscation sera suspendue et le bail emphytéotique rétabli.
La portée de la demande de l’emphytéote va différer selon que le propriétaire du
freehold bénéfice ou non d'une ordonnance du tribunal pour obtenir la déchéance.
2.103 La déchéance pour toute autre violation des clauses du leasehold :
Le propriétaire du freehold doit, en premier lieu, émettre une mise en garde contre
l’emphytéote selon les modalités prévues à l'article 146 de la loi LPA de 1925. Il y
spécifie l'infraction, oblige l’emphytéote à la corriger (lorsque cela est possible) et
peut demander réparation.
En cas de procédure de confiscation pour violation d'une des clauses du leasehold,
l’emphytéote devra être informé de ses droits en vertu de la loi sur le bail
emphytéotique de 1938 « The Leasehold Property Act ».
Le propriétaire doit attendre un délai raisonnable pour voir s’il y a une suite à sa mise
en demeure. Généralement le délai raisonnable est de trois mois selon l’arrêt Expert
Clothing Service & Sales Ltd v Hillgate House Ltd de 1986.
Comme avec la procédure de déchéance en cas de non paiement du loyer, le locataire
peut demander un délai de paiement ainsi que des modifications dans les modalités de
paiement.
Chapitre 2 : La procédure d’accession a la propriété immobilière à titre onéreux 3.0
La procédure d’accession à la propriété immobilière à titre onéreux va
beaucoup différer de celle que nous connaissons en France.
3.1
En effet, l’Angleterre, comme le reste des pays de common law, ne connait
pas d’équivalent à notre système du notariat.
On estime qu’environ 95% des ventes sont établies par des solicitors et qu’environ
5% des ventes sont établies par des Licensed Conveyancers (ce sont des juristes en
droit immobilier habilités à faire les ventes).
3.2
Les ventes sont passées sous la forme d’un contrat et non d’un acte de vente
comme nous en rencontrons en France, le formalisme en est beaucoup assoupli.
3.3
Le droit régissant la procédure des ventes immobilières provient de deux
sources distinctes, celle du Barreau « The Law Society », il s’agit de l’association
professionnelle représentant la profession d’avocat en Angleterre et aux Pays de
Galles. Le Barreau fournit des services ainsi qu’un soutien à la pratique et à la
26
formation des avocats. Les membres du Barreau sont souvent consultés lorsque des
questions importantes sont débattues au Parlement ou par le pouvoir exécutif et
participent activement à la réforme du droit afin que la loi coïncide avec la pratique.
3.4
L’autre source est celle d’origine législative et jurisprudentielle, the « National
law ».
3.5
Les deux sources vont s’appliquer conjointement, les règles du Barreau venant
compléter et préciser les mesures énoncées par la loi afin de les rendre plus effectives
dans la pratique.
3.6
La procédure de vente à titre onéreux va également énormément varier car en
Angleterre il existe deux types de terres, celles qui ont été enregistrées au cadastre et
celles qui n’ont pas encore fait l’objet d’un enregistrement (Section 1) la procédure de
vente à s’en trouvera affectée comme nous l’étudierons en analysant le processus de
vente à titre onéreux (Section 2).
Section 1 : Les systèmes des terres enregistrées et non enregistrées 3.7
Il existe aujourd'hui deux types de terres en Angleterre, celles qui sont
enregistrées et celles qui ne l’ont pas encore été. Chacun des deux types de bien a ses
propres règles concernant le transfert de la terre d’une personne à une autre ainsi que
le respect des droits des tiers.
3.8
Comme nous l’avons précédemment énoncé, c’est la loi sur l’enregistrement
des titres immobiliers « The Land Registration Act » de 1925 qui a introduit le
premier système d’enregistrement des terres avant la réforme de ce texte en 2002 qui
est entrée en vigueur le 13 octobre 2003.
3.9
La loi sur l’enregistrement des titres immobiliers « The Land Registration
Act » de 2002 (énoncée ci-dessous comme la loi LRA 2002), a conservé la structure
mise en place en 1925, cependant depuis 2002 plus de terres doivent désormais être
enregistrées, il en va de même pour un certain nombre d’intérêts légaux.
3.10 L’objectif de l’enregistrement des terres était de simplifier le processus de
transfert de la propriété afin de connaître la situation juridique d’un immeuble.
3.11 Avec le système des terres non enregistrées, le vendeur doit prouver
l’existence de son titre c'est à dire qu’il doit apporter la preuve qu’il est bien
propriétaire de la terre qu’il souhaite céder. Pour cela, il faut procéder à une analyse
fastidieuse et souvent criblée d’erreur des derniers titres de propriété du bien afin de
retracer l’origine de l’acquisition par le vendeur9.
9
Cette recherche de l’origine antérieure doit remonter aux 15 dernières années, le système diffère donc
de notre origine trentenaire française comme nous le démontrerons ci-dessous.
27
3.12 Grâce à l’introduction du système de l’enregistrement des biens fonciers, la
possession des terres (leur titre de propriété) est enregistrée au cadastre, le registre
public anglais de la propriété foncière. L’Etat garantit l’exactitude du registre et
dédommagera tous ceux qui auraient à subir les conséquences d’une inexactitude du
registre quant au véritable propriétaire d’un bien. C’est ce qu’on appelle le « Principe
de l’assurance » (article 103 de la loi LRA 2002)10.
3.13 L'acquéreur de terrains enregistrés, en principe, n’a besoin que de consulter le
registre lui-même pour connaître l’existence de tiers pouvant détenir des droits de
propriété grevant le terrain.
3.14 L’autre règle fondamentale concernant l’enregistrement des terres est le
« Principe du miroir », le registre se doit d’être un reflet fidèle non seulement de
ceux à qui appartiennent la terre, mais aussi des intérêts des tierces personnes qui sont
susceptibles de l’affecter. Le fait est que certains intérêts de tiers, connu
techniquement comme les « intérêts supérieurs » vont grever le bien, ce sont des
intérêts qui priment la première immatriculation ou les dispositions enregistrés et qui
vont être contraignants pour un acheteur en dépit du fait qu’ils peuvent ne même pas
être inscrits au cadastre. Il s’agit par exemple de privilèges immobiliers que peuvent
détenir les créanciers du vendeur.
3.15 C’est pourquoi l’acheteur d’une terre enregistrée se doit de mener des
recherches plus approfondies et ne pas se contenter du registre pour découvrir
l’existence d’intérêts de tierces personnes.
3.16 La volonté du gouvernement est que toutes les terres d’Angleterre soient
enregistrées. Depuis l’introduction de l’immatriculation obligatoire en 1990 qui a été
étendue par la loi sur l’enregistrement des titres immobiliers « The Land Registration
Act » en 2002, la plupart des titres de propriété sont désormais enregistrés.
3.17 Cependant, il y a toujours des titres qui demeurent non enregistrés car ils n’ont
pas fait l’objet de cession depuis l’introduction de la nouvelle législation en vigueur
(des biens de familles qui sont transmis de génération en génération et qui ne font
donc pas l’objet de cession à titre onéreux), c’est pourquoi les deux systèmes
coexistent (terres enregistrées et terres non enregistrées).
3.18 Nous allons étudier dans un premier temps le système des terres enregistrées
(I.), avant de nous pencher sur le système des terres non enregistrées qui demeure (II.).
10
Nous pouvons ici relever une différence avec le système français où l’exactitude du registre foncier
n’est pas garantie par l’Etat mais directement par le vendeur et le notaire qui passe la vente. En effet, le
conservateur des hypothèques va se livrer, en France, à un contrôle formel, il n’est pas juge de la
validité de ces pièces. Il n’est possible de publier que du chef du vendeur, c’est pourquoi c’est la
responsabilité de ce dernier qui est engagée, il en va également de la validité de l’acte authentique que
de procéder à la publicité foncière, il s’agit là d’un des devoirs du notaire, en tant que rédacteur de
l’acte, il est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité. Dans un
arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation du 31 octobre 1989, la cour a retenu qu’un acte
authentique valable mais non publié ou publié tardivement par la faute du notaire peut engager la
responsabilité de ce dernier.
28
I.
Les terres enregistrées 3.19 Le cadastre est un registre informatique public tenu par le greffier du registre
foncier (Article 1 loi LRA 2002). Ce registre est divisé en trois parties :
-
Le registre des biens : y sont décrites les terres, la nature de l’estate qui est
inscrite sur le bien et tout intérêt de tiers qui peut grever le bien tel qu’un droit
de passage par exemple.
-
Le registre des propriétaires fonciers : y sont inscrits les noms des
propriétaires des biens fonciers, est indiqué le titre qui a été enregistré ainsi
que les possibles restrictions qui peuvent venir limiter la façon dont le titulaire
enregistré peut utiliser son bien.
-
Le registre des charges : ce registre contient les avertissements relatifs aux
intérêts que les tiers peuvent détenir sur le bien telles que les clauses
restrictives ou les hypothèques.
3.20 Il nous faut faire une distinction entre l’enregistrement de chaque propriété
foncière au cadastre et l’enregistrement du titre de propriété en lui même.
3.21 Certains estates vont être partiellement enregistrés et vont faire l’objet d’un
titre de propriété avec leur propre numéro et dossier, il s’agit des droits de propriété
libre et perpétuelle (freehold estates), des droits de tenure à bail (leasehold estates)
dont la durée est supérieure à 7 ans, des franchises ainsi que des « profit à prendre »
qui seront développés plus loin.
3.22 Pourront faire l’objet d’un enregistrement les intérêts patrimoniaux détenus
par le propriétaire du bien (A) mais également les intérêts détenus par des tiers et qui
se retrouvent ainsi détenteurs de droits réels sur le bien vendu (B).
A.
Enregistrement des intérêts patrimoniaux du propriétaire du bien 3.23 La demande d’inscription sur le registre en tant que propriétaire (qu’il s’agisse
du premier enregistrement ou de toute inscription ultérieur) a pour intérêt de prouver
la force du titre détenu.
3.24 Le registre doit refléter fidèlement l'état du titre (de propriété), d'autant plus
que l’Etat se devra indemniser toute personne ayant subi une perte due à des erreurs
présentes sur registre (cf le principe de l'assurance énoncé plus haut).
3.25 Les différentes catégories de titres qui peuvent être enregistrés sont fixées aux
articles 9 et 10 de la loi LRA 2002, et les conséquences sont mentionnées aux articles
11 et 12.
29
3.26 La plus importante de ces catégories est celle du Titre absolu, c'est le titre le
plus fort auquel une personne peut être enregistrée. Il indique que cette personne a
plus de droit que quiconque sur cette terre et est généralement enregistrée.
L’enregistrement par le greffier a pour effet que le titre est sécurisé et ne peut plus
être contesté.
3.27
Les autres titres qu’une personne est susceptible de détenir sont :
-
Le Titre de possession: lorsque l'enregistrement est basé sur la possession
d’une terre, généralement lors de possession sans titre de propriété,
lorsqu’aucun contrat ne peut être fourni par le possesseur. Le cadastre ne
pourra garantir que les titres suivant la première immatriculation.
-
Le Titre qualifié, qui est utilité lorsqu’il ya défaut de présentation du titre,
l'acte a, par exemple, été perdu, ou lorsque l’officier d’état civil a émis une
réserve sur le titre qui ne peut être ignoré.
3.28 Il est également possible de surclasser un titre. Un titre dont la valeur était
inférieure à celle d’un titre absolu peut changer de statut et être enregistré comme un
titre absolu, il peut s’agir soit d’une demande émanant du propriétaire du titre soit
d’une décision de l’officier d’état civil comme l’énonce l’Article 62 de la loi LRA
2002.
1.
Déroulement de la procédure lors du premier enregistrement d’un titre 3.29 L’enregistrement d’un titre de propriété peut être lié à différentes
circonstances, une personne peut volontairement s’enregistrer comme détenteur d’un
tel titre car de nombreuses incitations financières ont été mise en place pour
encourager à l’enregistrement des biens Article 3 de la loi LRA 2002.
3.30 Au regard du droit des estates, qu’il s’agisse des freehold ou des leasehold
dont la durée est de plus de 7 ans, certains événements vont déclencher l’obligation
d'inscrire le titre, ces évènements sont listés sous l’article 4 de la loi LRA 2002, cela
comprend :
-
Tout transfert (qu’il s’agisse d’une cession à titre onéreux, à cause de mort et
même d’une donation) d’un estate non enregistré
L’octroi d’un bail de plus de 7 ans
L'octroi d'un bail de réversion, c’est un bail d'une durée quelconque dont la
prise de possession a lieu après la fin d'une période de trois mois à compter de
la date de l'octroi.
La prise d’une hypothèque sur le bien
3.31 L'obligation d'enregistrer le titre lors de la survenance de l'un des événements
ci-dessus énoncés incombe généralement au cessionnaire ou, dans le cas de la création
d'une hypothèque de premier rang, ce sera au débiteur hypothécaire de procéder à
l’enregistrement. Article 6 de la loi LRA 2002.
30
L’enregistrement doit être fait au moins deux mois avant la survenance de l’élément
déclenchant l’obligation de publication.
3.32 Suite à la réception d'une demande d'enregistrement, le greffier fait diverses
enquêtes afin de déterminer sur quel registre inscrire le titre et il semble qu’il n’existe
actuellement aucun moyen de faire appel de sa décision.
3.33 Les créanciers ayant des intérêts sur les terres et qui pourraient être affectés
par un premier enregistrement ont la possibilité, dans certaines circonstances, de
déposer une « mise en garde » contre la première immatriculation. Lorsque le greffier
reçoit une demande de premier enregistrement, il doit en informer les créanciers qui
disposent alors de 15 jours ouvrables pour s'y opposer, passé ce délai il faudra s’en
référer en justice.
3.34 Les conséquences du défaut d’inscription d’un titre dans le délai prévu sont
fixées à l’article 7 de la loi LRA 2002, le titre de propriété est considéré comme
n’ayant jamais été cédé par le cédant, ce dernier ne pourra alors le transmettre au
cessionnaire que par le biais d’un trust.
3.35 Lorsque l'événement déclenchant l’enregistrement est l'octroi d'une
hypothèque légale ou d’un premier bail, l'effet de la non-inscription est de traiter ce
qui est arrivé comme un contrat à titre onéreux entre particuliers.
Une inscription tardive est toujours valable mais des intérêts de retard seront dus par
la personne qui a omis d'enregistrer à temps.
2.
L’inscription des transactions ultérieures 3.36 Une fois que le titre a été enregistré une première fois, tout transfert ultérieur
du droits de propriété libre et perpétuelle (l’estate enregistré en tant que freehold) ou
du bail emphytéotique (leasehold) dont la durée est de plus de sept ans, doit conduire
à un nouvel enregistrement, de sorte que le cessionnaire / bénéficiaire soit inscrit
comme le nouveau propriétaire Article 27 (2) de la loi LRA 2002.
3.37 Le non-enregistrement de ces transactions signifie que le transfert n’a pas eu
lieu au regard de la loi, le cédant conserve le titre juridique de propriétaire.
Le nouveau titulaire des droits, ne sera considéré comme le propriétaire enregistré que
si ses intérêts, tout juste inscrits sur le registre, priment les intérêts qui y figuraient
précédemment.
B.
Les intérêts patrimoniaux détenus par des tiers le bien 3.38 Quand une personne se fait inscrire en tant que propriétaire d’une terre au
cadastre, elle va se faire enregistrer sous condition qu’il n’y ait pas déjà d’autres
intérêts inscrits sur le registre relatifs, par exemple, des estates (freehold ou leasehold
détenus par un tiers) qui existeraient sur le bien et qui pourraient primer sur leurs
propres droits.
31
1.
Intérêts pouvant être inscrits sur le registre 3.39 Il s’agit de privilèges immobiliers qui, en principe au moins, auraient dû être
inscrits au Cadastre par les titulaires de ces droits, afin de contraindre l’acquéreur
potentiel de ce terrain et d’être opposable aux tiers11.
3.40 Tout acheteur a la possibilité de consulter le registre et découvrir l’existence
d’intérêts que peuvent détenir les tiers bénéficiaires et qui vont grever le bien qu’il a
l'intention d'acheter.
3.41 Dans le même temps, les détenteurs de ces privilèges immobiliers ont la
certitude qu'en inscrivant leur intérêt sur le registre, ils sont protégés, leurs intérêts
sont rendus exécutoires contre quiconque rachetant le bien.
a)
Les privilèges immobiliers inscrits par le greffier 3.42 Il est important de se rappeler que, dans certains cas, lors de la création de
privilèges immobiliers, la création du privilège doit être complété par un processus
d'enregistrement (à ne pas confondre avec le processus d'enregistrement des titres, a
discuté ci-dessus) afin que ce dernier devienne opposable aux tiers.
3.43
-
Les plus importants sont :
Les servitudes expressément créées dont la durée est équivalente à l'un des
estates
L'octroi d'une obligation légale
3.44 Jusqu'à ce que l'enregistrement ait lieu, le privilège ne prendra pas effet aux
yeux de la loi, il ne sera reconnu que contractuellement grâce au principe de l’equity
et seulement si les formalités requises en equity ont été réalisées.
b)
Les privilèges immobiliers inscrits par leur bénéficiaire 3.45 Plutôt que de dresser la liste des privilèges qui peuvent être inscrits sur le
registre par le titulaire, l’Article 33 de la loi LRA 2002 dresse la liste des intérêts qui
ne peuvent pas être protégés par une inscription, cela comprend :
- les privilèges détenus par le biais d’un Trust
- le bail de trois ans ou moins prenant effet en possession
- les clauses restrictives entre un propriétaire et un locataire ou entre un
freeholder et un leaseholder.
3.46
Parmi ces privilèges protégés par une inscription on trouve alors :
11
L’effet d’opposabilité n’est pas attaché à toutes les formalités. Les actes publiés à peine
d’inopposabilités sont limitativement énumérés. Il en va de même en France où le décret 55-22 du 4
janvier 1955 énonce aux articles 28 et 30 les actes qui doivent être publiés à peine d’inopposabilité. Il
s’agit par exemple des actes constatant entre vifs une mutation ou constitution de droits réels
immobiliers, bail de plus de 12 ans ou encore les inscriptions hypothécaires qui bénéficient de l’effet
d’opposabilité.
32
-
Les contrats d’estates (le contrat pour acheter un droit de propriété libre et
perpétuelle ou un droit de tenure à bail).
Les droits de préemptions (dont les modalités seront développées dans notre
deuxième partie)
Les clauses restrictives entre des détenteurs de freehold estate.
La protection du logement de la famille. 12
2.
Les intérêts outrepassant le registre immobilier 3.47 Ils sont également constitués d'intérêts que des tierces personnes vont détenir
sur un bien immobilier. Contrairement aux privilèges des tiers qui doivent être inscrits
sur le registre pour lier un acheteur, les intérêts de cette catégorie vont lier l’éventuel
acquéreur bien qu’ils n'apparaissent pas sur le registre.
3.48 Cette catégorie d'intérêt va donc à l’encontre du principe fondamental du
miroir selon lequel le registre doit refléter précisément non seulement les droits que
détient celui qui est propriétaire du terrain, mais aussi les intérêts des tiers qui
l'affectent.
3.49 Malgré cette imperfection du système des biens fonciers enregistrés, la loi
LRA 2002 qui a réformé le système d’enregistrement ne contenait pas de mesures
spécifiques visant à mettre fin à ces intérêts non enregistrés qui outrepassent le
registre, même si elle a réduit leur nombre.
3.50 La raison de l'existence de ces intérêts est peut-être parce que, pour beaucoup
d'entre eux, cela ne présente pas d’avantage particulier pour le bénéficiaire de faire
inscrire ses droits sur le registre foncier (cela n’a pas pour effet d’augmenter la
protection des intérêts qu’il détient sur le bien). D’autant plus que les intérêts entrant
dans cette catégorie peuvent souvent être mis en évidence par d'autres moyens, telle
qu’une simple inspection physique du bien par exemple.
3.51 Un rapport de la Commission de droit, fait avant l'introduction de la loi LRA
2002, a également noté que l'abolition de ces intérêts, sans versement d'indemnités
aux personnes concernées, pourrait contrevenir à l'art 1 de la première Convention
européenne du Protocole de droits de l'Homme de 1950, qui a été incorporé au droit
anglais par l’Article 1 de la loi sur les droits de l'Homme de 1998.
a)
Intérêts non enregistrés qui priment sur la première immatriculation 3.52 Lorsque le titre de propriété est enregistré pour la première fois, ce qui a pour
effet d’enregistrer le bien dans le système du Cadastre, les intérêts énumérés à
l’annexe 1 de la loi LRA 2002 vont outrepasser l’enregistrement, il s’agit alors :
12
Depuis la loi sur le droit de la famille, « The Family Law Act » de 1996, un conjoint (et même un
partenaire civil depuis la loi sur le partenariat civil « The Civil Partnership Act » de 2004) a le droit
d'occuper le logement familial. Si ce droit est inscrit sur le registre il est opposable à toute personne
réclamant le bien
33
- Des baux juridiques de sept ans ou moins dans la durée
- Des intérêts des personnes occupant actuellement le logement
- Des servitude légale ou profits
b)
Intérêts non enregistrés qui priment toute transaction ultérieure 3.53 Puisque la majorité des dispositions concernent des terres qui ont déjà été
enregistrées, les intérêts qui priment tout enregistrement ultérieur sont de loin les plus
importants. Ils sont répertoriés sous l’annexe 3 de la loi LRA 2002. Ces intérêts sont
divisés en 3 catégories :
(1)
Annexe 3 §1 3.54 Les baux juridiques de sept ans ou moins entrent dans cette catégorie et vont
lier automatiquement tout acheteur de la terre, sans avoir besoin qu’aucune autre
condition ne soit remplie.
3.55 Il nous faut rappeler que tout bail d’une durée supérieure à sept ans se doit
d’être enregistré pour avoir des effets juridiques. Par conséquent, ils seront
automatiquement inscrits sur le registre de la terre en freehold à laquelle ils se
rapportent (art 38 de la loi LRA 2002) ainsi tout acquéreur ultérieur de cette terre sera
lié par ce bail.
(2)
Annexe 3 §2 3.56 Un privilège peut lier le futur acquéreur sous ce moyen lorsque le titulaire du
droit peut établir que l'intérêt qu'il détient est un droit de propriété (qu'il soit de nature
légale ou contractuelle), que cet intérêt existait au moment de la transaction avec le
nouvel acquéreur et qu’il y avait une occupation réelle du bien, cette occupation
pouvant être prouvée par une simple inspection de la terre.
3.57 Si cette occupation n’est pas évidente, le privilège détenu par le tiers
outrepassera l’inscription réalisée par le nouvel acheteur si le tiers bénéficiaire arrive
à démontrer que l’acquéreur avait eu connaissance de l’existence de son privilège.
3.58 Tout acquéreur se doit de faire une enquête afin de découvrir le véritable
détenteur des intérêts existant sur le bien qu’il s’apprête à acheter. Il ne suffit pas de
s’en tenir à une enquête sur le propriétaire enregistré: Hodgson v Marks 1971.
3.59 Lorsque le titulaire peut établir les exigences énoncées par l’Annexe 3 §2,
l'intérêt qu'il détient ne sera opposable qu’à la portion de terre qu'il occupe réellement
sans aucune interprétation extensive (infirmant la décision Ferrishurst Ltd v Wallcite
Ltd 1999.
34
3.60 Il nous faut alors définir la notion d’occupation réelle: cela nécessite une
présence physique sur le bien immobilier de façon permanente et de continue. Des
absences temporaires ne peuvent pas s'opposer à la constatation de l'occupation réelle,
tant que la raison de cette absence peut être justifiée et n'est pas de trop longue durée.
Par exemple, dans le cas de Chhokar v Chhokar 1984, l’absence de la propriété par
Madame qui se trouvait à l’hôpital pour accoucher, n'a pas empêché un constat de son
occupation réelle. Son absence de la propriété n'était que temporaire, la présence de
ses meubles et effets personnels au sein du bien prouvait le critère de continuité ainsi
que son intention de retourner chez elle.
3.61 La notion d’occupation réelle va varier selon le type de propriété auquel nous
faisons face. L’occupation réelle d'une maison semi-abandonnée, par exemple, ne
peut pas exiger que l’on constate qu’une personne vit dans la propriété de façon
continue dans la mesure où l'état du bien ne le permet pas. Dans de telles
circonstances, il peut être suffisant de prouver la présence d’ouvriers sur le terrain,
employés par la personne se réclament être l’occupant réel du bien, Arrêt Lloyds
Bank plc v Rosset 1991.
3.62 Il n’est pas possible d’établir l'occupation réelle via l'occupation du bien par
une tierce personne, comme l’énonce l’arrêt Strand Securities v Caswell 1965.
3.63 Cependant, l’arrêt Abbey National BS v Cann 1991 apporte un tempérament,
il est possible d’établir l'occupation réelle via l'occupation du territoire par un autre en
prouvant que l'autre personne occupe le bien en tant qu’agent de la première.
3.64 Lorsque les titulaires d'un intérêt sont des parents, ils ne leur sera pas possible
établir leur occupation réelle basée sur une occupation par leurs enfants. La
jurisprudence considère que l’occupation par les enfants éclipse l'occupation de leurs
parents même si ce sont les véritables propriétaires du bien ou qu’ils payent le loyer
pour leurs enfants, Arrêt Services Hypo-Mortgage v Robinson 1997.
L'occupation effective doit être établie au moment dès la cession du terrain et non lors
de la date d'enregistrement de la transmission qui a lieu plus tardivement (même s’il si
la date d’enregistrement est le moment où l'acte de cession est exécuté).
3.65 Cependant, grâce à la procédure de transfert de propriété électronique qui est
en train d’être mise en place, le transfert et l'enregistrement se feront désormais
simultanément et le problème envisagé ci-dessus n’aura plus lieu d’être.
(3)
Annexe 3 §3 3.66 Les servitudes légales implicitement créées vont lier l’éventuel acquéreur en
vertu des dispositions de cette annexe de la loi LRA 2002. Même si la personne
bénéficiaire de cette servitude n’a pas conscience de son existence, si l’existence de
cette servitude est évidente lors d’une inspection attentive du bien. Alors le futur
acquéreur sera lié par cette servitude implicite.
3.67 L’annexe ne va concerner que les servitudes implicites. En principe, les
servitudes légales nécessitent un enregistrement pour compléter leur création. Elles
seront automatiquement inscrites sur le registre de la terre qu’elles vont grever. Cela
35
aura pour conséquence de lier les futurs acheteurs selon l'article 38 de la loi LRA
2002. Il en va de même pour les servitudes crées contractuellement, elles doivent être
inscrites sur le registre par leur bénéficiaire pour être opposables aux acquéreurs selon
l’article 32 de la loi LRA 2002.
c)
Les dispositions transitoires 3.68 Ces dispositions concernent les intérêts créés avant l'entrée en vigueur de la loi
LRA 2002 et qui avaient un statut particulier et dérogatoire aux autres règles de
l’ancienne législation de la loi LRA de 1925.
3.69 Selon l'article 12 de la loi LRA 2002 certaines de ces règles conservent leur
statut dérogatoire, en particulier: les baux juridiques de 21 ans ou moins, les
servitudes légales, les droits des personnes qui occupent réellement le bien ou encore
concernant la réception des loyers et bénéfices provenant de la terre.
II.
Le système des biens immobiliers non enregistrés 3.70 Il s’agit de titres fonciers n'ont pas été enregistrés, c'est à dire qu’une personne
en est détenteur sans avoir été inscrite comme telle au cadastre, le bien en question est
considéré comme un bien non enregistré.
3.71 Alors que les événements qui déclenchent l'obligation d'enregistrer le titre sont
nombreux, il reste encore un pourcentage important de terres en Angleterre et au Pays
de Galles qui n’ont pas enregistrées et c'est pour cette raison qu’il nous faut être
familier avec les règles régissant la propriété de ce type de biens.
3.72 La procédure du transfert de propriété diffère donc de celle des biens
immobiliers enregistrés (A) et les intérêts que les tiers peuvent détenir sur cette terre
vont être plus compliqués à découvrir pour le futur acquéreur du fait de l’absence
d’inscription au cadastre (B).
A.
La procédure du transfert de propriété 3.73 Il est important de se rappeler les principales différences entre l'achat d’un
bien enregistré et celui d’un bien non enregistré.
3.74 Comme le titre de propriété n'a pas été inscrit sur le registre officiel,
l’acquéreur potentiel d’un bien non enregistré va demander au vendeur de prouver
l’existence de son titre d’une autre façon.
3.75 Cela se fait par l'examen fastidieux des titres de propriété antérieurs. Cet
examen montrera la suite des mutations au terme desquelles l’immeuble dont la vente
36
est envisagée est devenu la propriété du ou des vendeurs. Il s’agit ici de vérifier la
réalité du droit de propriété du vendeur.
Cet examen doit remonter au moins à 15 ans (article 23 de la loi sur la Propriété
immobilière de 1969) afin que l'acheteur puisse établir ce que l’on pourrait traduire
comme un «bon enracinement du titre »13.
B.
L'application de droits de propriété de tiers exercés sur le terrain 3.76 Lorsqu'une personne achète un bien non enregistré sur lequel il existe des
intérêts juridiques détenus par des tiers, l'acheteur potentiel souhaite savoir si ces
intérêts lui seront obligatoires et exécutoires.
De même, les titulaires de ces intérêts voudront savoir s'ils peuvent faire valoir leurs
intérêts seront opposables au nouveau propriétaire du bien.
3.77 Concernant les terres enregistrées, comme nous l’avons étudiés ci-dessus, il
faudra consulter le registre foncier pour savoir si ces intérêts détenus par des tiers y
ont été inscrits ou non.
En revanche, lorsque le terrain en question n'est pas enregistré, l'application de ces
intérêts va être régi par des règles différentes.
3.78 Les règles appropriées dépendront, en grande partie, en fonction de si l'intérêt
est d’origine légale (1) ou contractuelle (2).
1.
Les intérêts détenus par des tiers d’origine légale 3.79 A moins d'obtenir une renonciation ou une libération par le titulaire de l'intérêt,
il ya un peu de chance que l'acheteur puisse éviter d'être lié par les intérêts légaux que
d’autres détiennent sur les terres non enregistrées qu’il souhaite acquérir.
3.80 En général, les intérêts juridiques sont créés par des actes et ces documents
doivent être conservés avec les titres de propriété de sorte qu'un acheteur pourra
découvrir aisément leur existence avant de prendre la décision d'acheter le terrain.
3.81 Cependant, il est possible de relever des exceptions comme, par exemple, les
servitudes morales créées implicitement, qui ne vont faire l’objet d’aucun écrit et qui
peuvent restées méconnues par l’acquéreur. En principe, elles pourront quand même
être détectées par l'acheteur lors d’une inspection physique du bien (cf 3.171 et
suivant).
13
On observe ici une différence avec notre système français où, sauf circonstances exceptionnelles, la
recherche dans le temps doit se faire sur une période de trente ans, c’est ce qu’on appelle en pratique
l’origine de propriété trentenaire. Passé ce délai s’appliquera le double jeu des prescriptions extinctives
et acquisitives.
37
2.
Les intérêts détenus par des tiers d’origine contractuelle 3.82 Les intérêts qui entrent dans cette catégorie doivent être enregistrés en vertu
de la loi LCA de 1972 afin d'être opposable à toute personne acquérant des droits sur
la terre où ils existent.
3.83 Lorsque l'intérêt n'a pas été enregistré de manière appropriée, il ne sera
opposable qu’à l’acheteur qui en avait connaissance. Si l’acheteur ignore de bonne foi
l’existence de l’intérêt grevant le bien alors cet intérêt ne lui sera pas opposable.
Article 199 (1) de la loi LPA de 1925.
3.84 Le type d'intérêts qui doivent être enregistrés au registre foncier en tant que
charges foncières sont fixées à l'article 2 de la loi LCA de 1972.Nous pouvons
prendre l’exemple du droit de préemption.
Conformément à la décision de l’arrêt Pritchard v Briggs de 1980, un droit de
préemption ne peut être considéré comme un intérêt légal sur une terre non
enregistrée, cela ne peut être qu’un droit octroyé contractuellement14.
3.85 L'acheteur doit effectuer une recherche au cadastre afin de découvrir les
charges foncières qui ont été enregistrées et ainsi découvrir tous les intérêts qui
peuvent grever le bien et qui pourraient être contraignants pour lui.
Cette vérification est généralement effectuée entre l'échange de contrats et le paiement
final du prix d’achat.
3.86 Lorsque des intérêts contraignants sont découverts une fois la vente passée,
l'article 24 de la loi LPA de 1969 énonce le droit de l'acheteur de se retirer du contrat,
à condition qu'il nait pas eu connaissance de l'existence de cet intérêt au moment de la
conclusion de la vente.
3.87 Pour remédier en partie à ce problème et éviter d’en arriver à l’annulation de
la vente, l'article 25 de la loi de 1969 énonce que l'acheteur peut demander une
indemnisation lors de l'existence de charges foncières contraignantes indétectables, à
condition que l’acquéreur ait procédé à des recherches préalablement à la vente
remontant aux 15 dernières années. L’étude des titres de propriété antérieure
permettant de déceler l’existence ou non de charges foncières grevant le bien.
14
Le droit français diffère beaucoup du droit anglais, même si des droits de préemptions peuvent être
envisagés contractuellement par des cocontractants, il existe des droits de préemption d’origine légale
qui ne pourront être écartés lors d’une vente à titre onéreux. Il s’agit par exemple du droit de
préemption des locataires ou encore des droits de préemptions de la Safer ou par les autorités publiques
dans les zones d’aménagement concerté.
38
Section 2 : L’exemple du contrat de vente à titre onéreux 3.88 Dans cette section nous allons prendre l’exemple du contrat de vente à titre
onéreux, nous allons analyser les modalités de la formation du contrat (I) avant de
nous intéresser aux droits et obligations qui pèsent sur les parties et qui vont différer
en de nombreux points de ce que nous connaissons en France (II).
I.
La formation du contrat de vente 3.89 Lorsqu’une personne cherche à acheter un bien immobilier en Angleterre, il
est fréquent de recourir à un agent immobilier mais une fois encore le système anglais
va différer en de nombreux points à notre système français.
3.90 Ayant effectué mon stage de fin d’étude au sein d’une agence immobilière
londonienne j’ai eu l’opportunité d’analyser la procédure et les différentes formalités
qui doivent être accomplies au début des négociations en vue de l’acquisition d’un
bien.
3.91 Différentes conditions sont à réunir pour être légalement tenu par un contrat,
les trois éléments les plus importants étant l’existence :
- D’une offre
- D’une acceptation
- D’un paiement « consideration »
3.92
-
D’autres éléments vont par la suite venir s’additionner :
L’intention de créer une relation contractuelle, avec le consentement mutuel
des deux cocontractants qui est requis.
La capacité, les deux parties doivent être capables légalement. On retrouve les
mêmes notions d’incapable en France pour les mineurs et les majeurs protégés
considérés comme incapables15.
Le consentement libre et éclairé, l’absence de pression sur les cocontractants.
L’interdiction d’avoir un contrat portant sur des choses illégales, qui seraient
contraires à la loi ou à l’ordre public.
3.93 Lorsqu’un acte de vente passe par une agence immobilière, il doit y avoir un
acte écrit sans quoi l’acte ne serait pas conforme à la loi sur les Agents immobiliers
« The Estate Agent Act » de 1979.
15
En Angleterre, l’incapacité à laquelle sont soumis les mineurs ainsi que les majeurs protégés les
rendent inaptes à prendre part à une vente à titre onéreux. En France, des procédures ont été mises en
place pour permettre aux incapables d’accéder à la propriété immobilière, comme par exemple le
l’autorisation qui peut être obtenue du juge des tutelles de passer une vente au bénéfice d’un majeur
protégé suite à une demande émise par son tuteur et le conseil de famille. Il en va de même pour les
mineurs, les parents détenteur de l’autorité parentale peuvent conjointement acheter ou vendre au nom
de leur enfant. L’Angleterre ne connaît pas de telles exceptions, dans ce pays de common law tout
passe par le biais du Trust, les parents ou la famille du majeur protégé peuvent mettre en place un Trust
et y désigner l’incapable bénéficiaire, par ce biais ces derniers accèderont à la propriété.
39
3.94 Tous les termes du contrat doivent être relatés dans ce document écrit qui est
par la suite signé par les deux parties.
Le contrat doit préciser l’adresse et la description précise du bien, le prix et le nom
des parties.
C’est ce que les anglais appellent les 3 P : property / price / parties.
3.95 Un contrat peut prendre fin pour frustration comme par exemple la mort d’une
des parties. Il n’existe pas en droit anglais d’obligation pour les héritiers de continuer
le contrat.
3.96 L’Angleterre est un pays régi par les contrats privés, les avocats des parties
vont se mettre d’accord sur chacune des clauses, toutes les étapes précontractuelles
peuvent être aménagées (A) néanmoins, les caractéristiques essentielles du contrat de
vente immobilière doivent se retrouver dans tout acte de vente (B).
A.
Les étapes précontractuelles entre les solicitors 3.97 Le transfert de propriété d’un bien immobilier comprend une série d'étapes qui
s’achèvent par l’octroi d’un titre de propriété du bien pour le nouvel acquéreur.
Le moment de l’obtention du titre de propriété va différer selon si le bien vendu est
déjà enregistré au cadastre ou non au moment de l'achat.
3.98 Si ce n'est pas encore le cas, une des conséquences de ce transfert sera
d’inscrire pour la première fois le bien au registre foncier.
3.99 La première étape du processus de vente à titre onéreux va être l’émission par
l’acquéreur potentiel d’une offre d’achat (1.), une fois que cette offre a été acceptée
par le vendeur, un dépôt de garantie doit être versé par l’acquéreur (2.). En principe,
le versement du dépôt de garantie doit avoir lieu avant la date de conclusion du
contrat, « l’Exchange » (3.) où le montant final du prix d’achat devra être versé.
1.
L’offre d’achat 3.100 Le vendeur va émettre une proposition, « une invitation à traiter » au prix
auquel il espère vendre son bien. Il ne s’agit pas là d’une offre au sens français du
terme, où lorsqu’une offre est assez précise et claire sa simple acceptation par le
cocontractant suffit à former le contrat.
3.101 En Angleterre, c’est à l’acheteur potentiel de faire une offre au vendeur qui
peut l’accepter ou la refuser. L’offre émise par l’acquéreur peut être pour un montant
inférieur à celui énoncé par le vendeur.
3.102 Si l’offre est acceptée par le vendeur, elle devient inconditionnelle.
A contrario, si le vendeur met une condition à son acceptation, il ne s’agit plus d’une
offre ferme et définitive mais d’une contre-proposition. Le vendeur peut envisager un
compromis et proposer un prix intermédiaire entre ce qu’il demandait initialement et
40
le prix que l’acquéreur voulait bien payer. L’acheteur est toujours libre de l’accepter
ou de la rejeter. Une nouvelle contreproposition peut alors être faite.
3.103 Tant que l’ « Exchange » des contrats n’a pas eu lieu, l’acquéreur et le
vendeur ont la liberté de mettre fin aux négociations. Cela permet à l’acquéreur de
faire ses propres recherches et de demander une expertise « survey » avant de
s’engager dans un contrat préliminaire.
La réglementation concernant la vente des biens immobiliers en Angleterre est
beaucoup plus souple qu’en France. Beaucoup moins de documents sont réclamés au
vendeur, ce qui rend ces expertises « survey » si nécessaires.16
a)
L’expertise « Survey » 3.104 Il existe trois différents types de survey.
I.
La Valuation survey, expertise réclamée par la banque. Un expert technique
appelé « surveyor » va procéder à des recherches sur la propriété afin de s’assurer que
le montant proposé ne soit pas en dessous de la valeur réelle de la propriété. Avant de
prêter de l’argent pour l’acquisition et de prendre comme garantie la propriété vendue,
la banque souhaite connaitre tous les éléments pouvant affecter le bien.
II.
La Structural survey, il s’agit d’une inspection détaillée pour rendre compte de
l'état physique et de la stabilité structurelle du bâtiment. Ce rapport sert à mettre en
évidence les défauts qui vont affecter la propriété et les travaux qui seront nécessaires
pour la maintenir en bon état.
III.
Le dernier type est l’état des lieux qui concerne la conformité aux normes
acoustiques et techniques. Cette obligation provient du droit communautaire qui a
imposé la mise en place d’une étude technique de performance énergétique comme
nous le verrons ultérieurement.
3.105 Le prix d’acquisition peut varier pour l’acquéreur si l’expertise révèle des
problèmes.
3.106 Les parties, lors d’une vente en Angleterre, ne seront engagées dans le contrat
qu’assez tardivement par rapport au système français. L’exchange ne pourra avoir lieu
qu’une fois l’expertise réalisée.
b)
La pratique du gazumping 3.107 Le droit anglais ne connaît pas notre système de promesse vente selon lequel
une « promesse de vente vaut vente » par conséquent, les agents immobilier tout
comme les avocats ont la possibilité de traiter avec différents acquéreurs potentiels en
même temps jusqu’au jour de la conclusion de l’échange de consentement
16
En effet, en France, avant toute vente à titre onéreux, le notaire va demander au vendeur de procéder
à une série de diagnostics techniques afin de s’assurer de l’état réel du bien vendu, il s’agit par exemple
de la recherche de présence d’amiante, de termites, de plombs… Aucune obligation de cette nature ne
pèse sur le vendeur anglais. Il nous faut noter l’intervention du droit communautaire qui affecte
désormais la législation anglaise et qui est à l’origine de l’obligation du diagnostic de performance
énergétique avant toute vente à titre onéreux comme nous le détaillerons ci-dessous.
41
« l’Exchange ». Le contrat devient définitif et toutes les autres négociations pouvant
exister deviennent caduques.
3.108 Il résulte de ce système la pratique du gazumping qui correspond à la situation
où le vendeur accepte une autre offre plus élevée après avoir accepté une première
offre mais pour laquelle l’exchange n’avait pas encore eu lieu.
3.109 Avec la crise financière qui a touché l’Europe ces dernières années et le prix
de l’immobilier qui ne cesse d’augmenter en Angleterre, des voix se sont élevées
dénonçant cette pratique du gazumping qui ne fait qu’accroitre la flambée des prix.
En effet, les acquéreurs potentiels ne se sachant pas protégés lors des négociations
d’offre d’achat d’une propriété immobilière vont avoir tendance à immédiatement
proposer un montant supérieur à la valeur réelle du bien afin de s’assurer qu’ils ne
seront pas doublés par une offre d’achat supérieure ultérieure. Cette pratique conduit à
une augmentation des prix qui ne correspond plus, ni au niveau de vie des anglais, ni
à la valeur réelle des biens vendus.
3.110 Le Conseil du Barreau anglais a donc pris différentes mesures de restrictions
afin de limiter les effets du gazumping. La première de ces mesures concerne la
pratique des avocats et la délivrance par ces derniers de plus d'un projet de contrat de
vente en même temps :
(1) Mesures de restrictions quant aux relations avocats/clients 3.111 Le Conseil reconnaît que tout avocat agissant pour un vendeur peut être
chargé par son client de traiter avec plus d'un acheteur potentiel en même temps.
3.112 Cependant, l’avocat qui agit que pour le vendeur doit informer de la décision
de son client de traiter avec différents acquéreurs potentiels les avocats respectifs de
chacun de ces acheteurs éventuels. Cette divulgation, si elle est faite par voie orale,
devra être confirmée par écrit.
3.113 Lorsqu’il y a plus d'un acheteur potentiel, le Conseil du Barreau considère
qu’il existe un risque de conflit d'intérêts. Un avocat ne pourra agir à la fois pour le
vendeur et l'acheteur s’il existe un conflit d'intérêts.
Le Conseil est réticent à émettre une interdiction générale quant à cette pratique,
cependant une mise en garde a été rédigée afin que tous les avocats concernés
réfléchissent s’ils peuvent, en tout intégrité, agir pour le vendeur et l'un des acheteurs
potentiels.
3.114 Un avocat ne peut être appelé à agir pour plus d'un acheteur, il s’agit là d’une
pratique interdite par le Barreau, un avocat ne doit pas accepter d'instructions pour
plus d'un acheteur potentiel à la fois.
3.115 La deuxième mesure de restriction de cette pratique concerne la mise en place
d’accords anti-gazumping par les professionnels de l’immonbilier.
42
(2) La conclusion d’accord anti-­‐gazumping 3.116 Dans un premier temps, il va être possible de recourir à un agent immobilier
qui a signé une charte anti-gazumping et qui va demander à ses clients de signer un
contrat stipulant que le vendeur ne fera pas de gazumping. Si un tel contrat n’a pas été
signé, l’agent immobilier en Angleterre a l’obligation de transmettre toute offre
d’achat de la part de tout acquéreur au vendeur même si ce dernier a déjà accepté une
offre d’achat.
3.117 Un autre moyen est de conclure un accord d’exclusivité « exclusivity
agreement » avec le vendeur. Ce dernier est alors dans l’obligation de vendre la
propriété à l’acquéreur avec lequel il a conclu l’offre d’achat.
3.118 S’il ne respecte pas son engagement, l’acheteur est en mesure de le poursuivre
en justice pour obtenir un remboursement des dépenses engagées (frais d’avocats,
recherches au registre foncier…) et même conduire à la vente forcée.
(3) Les projets de réforme du système de gazumping 3.119 Le gouvernement Britannique a pour projet de réformer le système du
gazumping qui n’est pas populaire en ces temps de crise économique où le marché
immobilier ne cesse de fluctuer rapidement.
3.120 Le gouvernement souhaite s’inspirer du système écossais qui prévoit qu’un
contrat préliminaire engageant les parties de manière irrévocable est signé dès que
l’offre d’achat est acceptée. Ce contrat contiendrait la possibilité de perdre le dépôt de
garantie si l’offre d’achat n’est pas respectée.
3.121 Une fois que les parties se sont mises d’accord sur une offre d’achat, les
avocats vont pouvoir commencer à échanger les termes du contrat et un dépôt de
garantie doit être payé par l’acquéreur.
2.
Le dépôt de garantie a)
Le paiement du dépôt de garantie 3.122 L'acheteur doit, au plus tard à la date du contrat, payer le dépôt de garantie (ou
toute autre somme moindre que le vendeur a accepté par écrit) aux avocats du
vendeur considérés comme les garants de ce dépôt.
3.123 En principe ce dépôt de garantie est d’un montant de 10% du prix de vente.
3.124 Lors d'une vente de gré à gré, le paiement sera effectué par chèque bancaire ou
par chèque tiré du compte bancaire d'un des avocats.
3.125 Selon les deux ensembles de règles (celles du Barreau et celles de la loi
nationale) le dépôt de garantie versé est évalué en fonction du prix d’achat de la
propriété, sauf accord contraire entre les parties.
43
3.126 Le terme de « prix d’achat » n'est pas défini par le Barreau, il est donc
possible d’en avoir une interprétation assez large. Le prix d'achat va comprendre toute
les sommes à payer pour des biens meubles, accessoires ou autres articles distincts du
bien immobilier en lui même.
3.127 Dès la signification par le vendeur de la version finale du contrat de vente,
l’acheteur doit payer au vendeur la différence entre le dépôt de garantie déjà versé et
le montant effectif de la vente.
b)
Le défaut de paiement du dépôt de garantie 3.128 Si la lettre de change, le chèque ou tout autre instrument financier utilisé pour
effectuer le paiement restant dû est refusé, le vendeur a le droit de notifier à
l’acquéreur que, si dans un délai de sept jours ouvrables un nouveau paiement n’est
pas effectué, le contrat pourra être considéré comme annulé.
3.129 Alors qu’il est généralement prévu dans les conditions d’un contrat de vente à
titre onéreux qu'un dépôt de garantie doit être versé lors de la conclusion de l’acte, il
n’était pas envisagé les sanctions en cas de défaut de paiement. En effet, la loi était
silencieuse quant à ce sujet.
3.130 La jurisprudence est donc intervenue lors de l’arrêt Myton Ltd v SchwabMorris de 1974, il a été jugé que lorsqu'un chèque pour le dépôt a été donné au
moment du commencement des négociations, mais ne se retrouvait pas lors de la
conclusion du contrat définitif, le vendeur pouvait se considérer comme non lié par la
convention, la condition de paiement du prix de vente n’ayant pas été satisfaite.
3.131 Dans d’autres arrêts, la Cour avait considéré qu'il y avait eu un contrat liant les
parties et que le défaut de paiement de l'acompte était une violation fondamentale de
celui-ci. Le vendeur était donc en droit de demander des dommages-intérêts pour
rupture abusive du contrat.
Cette jurisprudence n’est pas applicable en l’espèce car aucun contrat n'avait été
formé, on ne peut donc considérer qu’il y a eu une rupture abusive.
3.132 Le common law accorde un délai raisonnable au futur acquéreur pour procéder
à ce paiement au delà de la date contractuellement fixée, passé ce délai raisonnable, le
vendeur pourra considérer le contrat comme nul.
3.133 Dans l’arrêt Millichamp v Jones de 1983, il est y énoncé que le défaut de
paiement du dépôt de garantie est une violation d'une clause fondamentale du contrat
permettant au vendeur de choisir d'annuler le contrat ou de poursuivre en dommagesintérêts, mais que si l'omission de payer n’était qu'un simple oubli, le vendeur ne
pouvait pas annuler le contrat avant d’avoir donné à l'acheteur un avertissement. Si
l'acheteur ne paie toujours pas alors il y aura une violation pouvant entrainer la nullité
du contrat ainsi que des dommages et intérêts.
3.134 La loi ne dit pas ce qui se passe si l'acheteur sans le consentement du vendeur,
paie moins que le dépôt prévu. Il est suggéré que si le vendeur ne s'oppose pas
44
rapidement, il sera réputé avoir accepté le dépôt réduit et avoir accepté qu'un contrat
le liant existe. Dans l'affaire Johnson v Agnew de 1979, une propriété était à vendre
pour 117.000 £, mais seulement 3.000 £ sur les 10% de dépôt de garantie pour
lesquels ils s’étaient mis d’accord ont été versés. Le vendeur a procédé en temps
voulu à mise en demeure de compléter et a intenté une action en exécution,
apparemment en ce qui concerne le contrat liant les deux parties.
3.135 La dernière étape de la conclusion d’un contrat à titre onéreux est l’échange
des contrats qui vont lier définitivement les parties.
3.
L’échange de contrat « L’Exchange » 3.136 Contrairement à la France où toute vente d’un bien immobilier doit être
enregistrée et doit passer par devant un notaire, il n’en est pas de même en Angleterre
où il existe des méthodes facultatives d’échange des consentements.
En effet, il nous faut distinguer les méthodes envisagées par le Barreau (qui sont
celles le plus souvent utilisées par la pratique) de celles prévues par la loi.
3.137 Au regard du Barreau anglais, l’échange des contrats peut être effectué par une
méthode appelée celle de la signification des avis.
a)
La signification des avis 3.138 Il n’y a pas besoin en droit anglais que les parties à l’acte se rencontrent et
signent simultanément le contrat de vente. Les parties vont s’échanger, par le biais de
leur avocat respectif (qu’il s’agisse de solicitors ou de licensed conveyancers), des
précontrats comprenant toutes les modifications et clauses particulières qu’elles
souhaitent insérer dans l’acte jusqu'à aboutir à l’accord final.
3.139 Le contrat sera formé lorsque la dernière version sera postée ou délivrée
comme étant le document de l'échange des consentements. Ce document doit avoir été
signé par chacune des parties.
3.140 Lorsqu’il n’y a pas eu d’échange de contrat entre les parties, l’avocat, titulaire
d'un document signé par son client, aura le pouvoir pour conclure au nom de ce
dernier, par courrier, ou par téléphone, un contrat respectant tous les termes du
document signé initialement.
3.141 Il n’y pas besoin de document signé conjointement par chacune des parties, les
avocats sont arrivés à un accord qui a été signé dans leur bureau par chaque partie
La date du contrat sera celle du dernier échange entre les avocats.
3.142 Prenons l’exemple de l’arrêt Griffiths v Young 1970, un échange de contrats
avait d’abord été prévu, les parties peuvent se retrouver liées alors même qu’il n’y a
pas eu d’échange physique et que leurs intentions ont évoluées.
Dans cet arrêt, un acheteur avait offert par lettre d’acheter des terres « sous réserve de
contrat». Le lendemain, son avocat a convenu par téléphone avec les avocats du
vendeur que leurs échanges devaient être exécutoires et lier les parties ce à quoi les
45
avocats du vendeur ont répondu par une lettre favorable dans laquelle ils acceptaient
toutes les conditions posées par l’acquéreur lors de sa première lettre.
Or, le vendeur se rétracte et refuse de vendre.
La Cour a considéré qu'il y avait un protocole d’accord verbal dans les lettres, même
s’il y été inscrit «sous réserve de contrat». Le vendeur ne peut donc librement se
rétracter.
3.143 Sous réserve du principe posé par l’arrêt Griffiths v Young, si un contrat
verbal a été conclu et qu’une lettre ou tout autre écrit est envoyé avec la mention
"sous réserve de contrat" cette écriture ne peut être considérée comme un protocole
d'accord rendu exécutoire entre les parties.
3.144 Si les parties ont précisé qu’elles ne seraient liées que lorsqu’il serait procédé
à un échange de contrat formel, les courriers que s’envoient les avocats ne peuvent
être considérés comme donnant naissance à un contrat qui lierait les parties. Ces
lettres sont considérées comme ayant la mention « sous réserve de contrat » même si
la formule n’est pas utilisée. Si aucun échange de contrat n’a lieu au final, il n’y a pas
eu d’accord exécutoire entre les parties, arrêt Tevanan v Norman Brett de 1972.
b)
L’échange constructif 3.145 Le client qui demande à un avocat de le représenter pour l’aliénation d’un bien
immobilier autorise ce dernier à prendre toutes les mesures qui seront nécessaires afin
que le contrat devienne exécutoire. Le client confère le pouvoir d’agir en son nom
sans s’intéresser aux méthodes d'échange que l’avocat va utiliser, ce qui relève de
questions de droit général.
3.146 Les contrats peuvent être échangés physiquement, face à face, par messager ou
par courrier. Comme nous l’avions expliqué ci-dessus, l’accord peut être conclu sans
que les parties ne se rencontrent, les avocats peuvent se contenter de s’entretenir par
téléphone ou par émail.
Toute méthode qui la loi reconnaît comme équivalant à un échange est acceptable.
3.147 Si un échange téléphonique a lieu, l'essentiel est, qu’à la suite de cet appel, le
contrat signé par chacune des parties soit remis à son cocontractant ou son avocat,
libre de toute réclamation. Cet échange de contrat signé permet à chaque partie de
contrôler qu’aucune modification à l’acte n’a été apportée depuis le dernier échange
téléphonique ainsi que de conserver une preuve écrite de la vente.
Il existe des formulaires nommés telephon formulae qui l’on peut se procurer à la law
Society et qui permettront aux deux praticiens de considérer leur échange
téléphonique comme ayant conduit à un échange de contrat.
3.148 Le Conseil Barreau prévoit que les avocats peuvent convenir par téléphone ou
par courrier que le contrat soit immédiatement efficace et ainsi chaque avocat
détenant une partie du contrat signé par son client le rend irrévocable pour l'autre
partie.
46
3.149 Nul doute que les parties peuvent également convenir contractuellement que la
date de l’acte sera ultérieure, par exemple, que les parties peuvent prévoir que le
contrat ne sera efficace que lorsqu’un chèque d'acompte aura été versé.
3.150 Même si une grande partie du contrat de vente à titre onéreux peut être
aménagée par les avocats selon les besoins de leurs clients, les caractéristiques
essentielles du contrat de vente ne peuvent être contournées et doivent se retrouver
dans toute vente immobilière.
B.
Les caractéristiques essentielles du contrat de vente immobilière 3.151 Le contrat ne sera exécutoire que s’il est passé conformément aux exigences
fixées par la loi. Comme nous l’avions démontré ci-dessus tout contrat (au même titre
que dans le droit français) doit contenir une offre, une acceptation (1), le paiement
d’un prix (2) et l’intention de créer des effets juridiques (3).
Il est donc fondamental que les parties à un contrat comprennent les conditions
énoncées dans le contrat ainsi que les droits responsabilités auxquelles elles
s’engagent.
1.
L’offre et l’acceptation par les cocontractants 3.152 Nous ne reviendrons pas ici sur les conditions de l’offre, ces dernières ayant
été étudiées préalablement (cf 3.87 et suivant), nous nous intéresserons
principalement à l’acceptation par les parties à l’acte.
3.153 L’Acceptation d'une offre se produit lorsqu’il ya une acceptation sans réserve
de tous les termes proposés par chacune des parties. Auparavant a eu lieu la période
des négociations durant lesquelles une série de contre-propositions à l'offre initiale
ont eu lieu, ce qui avait pour effet d’annuler les termes de l'offre initiale (comme nous
l’avions démontrés au 3.89 et suivant).
3.154 Une offre de contrat ne sera considérée comme acceptée que lorsque celle-ci
aura été portée à la connaissance de son initiateur. Cela ne pose pas de problème
lorsque l’échange des contrats se fait par téléphone, l’émetteur de l’offre sera
immédiatement informé si son offre a été acceptée ou non. En revanche, si
l’acceptation est postée, l’offre sera réputée acceptée et le contrat conclu à la date de
l’envoie de l’offre et non à la date de sa réception.
3.155 En règle générale, le silence ne vaut pas acceptation17.
17
Il en va de même en droit français où le silence du destinataire de l’offre ne peut valoir acceptation
comme l’a énoncé la Cour de Cassation dans un arrêt de la Chambre Commerciale du 7 juin 1979.
47
2.
Le paiement du prix de vente « consideration » 3.156 Le paiement peut être défini comme le prix de la promesse faite dans l’avant
contrat. Ce paiement ne se fait pas forcément en argent, il peut s’agir d’un échange
(contre un autre bien immobilier), de biens mobiliers ou même de vacances.
Il doit cependant s’agir de quelque chose qui a de la valeur aux yeux de la loi, arrêt
Thomas v Thomas de 1842, cela exclut donc les promesses d'amour et d'affection,
jeux et paris.
3.157 Le paiement du prix doit exister mais n’a pas forcément à être adéquate à la
valeur réelle du bien. En effet, il n'est pas nécessaire que la contrepartie corresponde à
la valeur réelle du marché, l’offre à 1£ symbolique donnée en échange d'une maison
sera valable. Les tribunaux ne sont pas préoccupés de savoir si les parties ont conclu
une bonne ou une mauvaise affaire.
3.158 Un contrat est fondé sur un échange de promesses. Chaque partie à un contrat
doit être à la fois un et promettant un bénéficiaire de la promesse de son cocontractant.
Ils doivent recevoir chacun un avantage et en tirer une obligation. C’est cet avantage
ou cette obligation est appelée considération.
a)
La clause de désistement 3.159 Beaucoup de contrats contiennent des clauses permettant à une des parties de
se désister de son engagement, cela est valable tant que la procédure de désistement
est respectée.
EX : dans beaucoup de contrats signés avec des agents immobiliers, le vendeur peut
mettre fin au contrat en donnant par écrit un préavis de deux semaines, le contrat
prendra alors fin.
Cependant, le vendeur devra quand même payer ses honoraires à l’agent immobilier si
ce dernier lui avait trouvé un acheteur.
b)
La protection des données et la lutte contre le blanchiment d’argent 3.160 Deux textes ont été adoptés pour lutter contre le blanchiment d’argent en
Angleterre, il s’agit de la loi sur les Produits du Crime « The Proceeds of Crime Act »
de 2002, qui impose que toute activité suspectée d’être criminelle soit reportée à la
Police ou à l’agence de lutte contre la grande criminalité organisée SOCA « The
Serious Organized Crime Agency » ainsi que la loi contre le terrorisme « The
Terrorism Act » de 2000, qui impose de reporter les activités qui sont suspectées
d’être terroriste.
3.161 Suite à ces deux textes, une ordonnance sur le blanchiment d’argent « The
Money Laundering Regulation » a été adoptée en 2007 et est entrée en vigueur en
décembre 2007. Certaines procédures sont désormais soumises à ce contrôle contre le
blanchiment, il faudra, par exemple, contrôler toute transaction dont le montant est
supérieur a 15 000€ et est payé en liquide.
48
3.162 Il faut vérifier l’adresse du client et demander la copie d’une pièce d’identité.
Quand il s’agit d’une société il faudra vérifier qui sont les véritables détenteurs de la
société.
Si le contrat est passé par le biais d’un intermédiaire, il faudra vérifier les deux
identités (celle du mandataire et du mandateur). Les avocats se devront de vérifier la
provenance de l’argent et les véritables raisons de la transaction.
3.163 Les conséquences du blanchiment d’argent étant une amende d’un montant
illimité et même de l’emprisonnement.
3.
L’intention de créer des liens contractuels liant les parties 3.164 L’intention de créer des relations juridiques peut être définie comme une
intention d'entrer dans un accord juridique contraignant ou dans un contrat.
L’intention de créer des relations juridiques est l'un des éléments nécessaires à la
formation du contrat. Chaque partie contractante doit avoir l'intention nécessaire de
conclure un contrat juridiquement contraignant. Si l'intention n'est pas de créer des
relations juridiques, le contrat ne peut avoir d’effet légal et être exécutoire.
3.165 Pour avoir l’intention il faut également que les parties soient capables, qu’elles
comprennent ce à quoi elles s’engagent, c’est pourquoi le droit anglais interdit toute
vente immobilière à titre onéreux par des personnes considérées par la loi comme
incapables (qu’il s’agisse de majeurs protégés ou de mineurs cf 3.79).
II.
Les obligations et droits des parties 3.166 Au même titre qu’en droit français des obligations vont peser sur chacune des
parties. Pour achever ce mémoire nous allons nous intéresser aux obligations (A) et
droits (B) qui vont peser sur les parties.
A.
Les obligations du vendeur 3.167 Le droit anglais est beaucoup plus souple que le droit français, la protection de
l’acquéreur bien moins importante, on ne trouve qu’en France des mécanismes
consuméristes tels que les facultés de renonciation ou de rétractation ou encore les
conditions suspensives d’obtention d’un prêt. Le vendeur ne sera tenu par aucune
obligation d’information ni par aucune garantie d’éviction.
3.168 Les seules obligations qui vont peser sur lui vont concerner les servitudes et
clauses restrictives (1) ainsi que les vices cachés pour lesquels il peut être tenu
responsable (2).
49
1.
Quant aux servitudes et autres réserves 3.169 Le vendeur doit prouver qu’il a divulgué à son acquéreur l’existence de tous
les droits, servitudes, privilèges et dettes qui affectent la propriété.
L’acquéreur doit pouvoir acheter le bien en étant pleinement conscient de sa situation
juridique.
3.170 Nous allons étudier les intérêts que certaines personnes peuvent avoir sur un
bien immobilier sans pour autant en être le propriétaire.
Ces intérêts peuvent avoir une origine contractuelle ou légale comme nous l’avions
envisagé précédemment (cf 1.13). En effet, ils peuvent être inhérents à la terre ou
issus d’un contrat et ne concerner que les deux cocontractants, la vente du terrain
mettant alors fin a cet avantage.
Les legal interests sont prévues par la loi alors que les equitable interests sont
d’origine contractuelle.
3.171 Il est possible, lorsqu’on achète un bien immobilier que d’autres personnes
détiennent des droits dessus, c’est ce qu’on appelle les « Legal interests ».
3.172 Ces intérêts sont listés par la loi sur la propriété foncière « The Law and
Property Act » de 1925.
3.173 Il faut distinguer les servitudes « easements » des clauses restrictives
« restrictive covenants » de l’autre.
a)
Les servitudes ou « easements »: 3.174 Il s’agit d’un droit sur la terre, la personne bénéficiaire de la servitude peut
avoir le droit d’user de la terre d’un autre ou de restreindre l’utilisation de la terre par
son propre propriétaire.
Il peut s’agir, par exemple :
- D’un droit de passage arrêt Yandle & Sons v Sutton de 1992.
- D’un droit de lumière, c’est le droit qu’une propriété n’obstrue pas le passage
naturel de la lumière pour la maison voisine.
- D’un droit d’eau, le droit pour un propriétaire avoisinant droit d’avoir accès au
cours d’eau qui coule sur un terrain.
3.175 Une distinction doit être faite entre le fonds servant (qui va subir la servitude
détenue par un autre) et le fonds dominant (la propriété qui jouie d’un droit sur la
propriété d’un autre. Ces deux fonds doivent obligatoirement appartenir a des
personnes différentes pour qu’une servitude soit reconnue.
3.176 Le fonds dominant doit bénéficier effectivement de cette servitude et celle-ci
doit être assez conséquente pour être passée par écrit.
3.177 Ces servitudes peuvent être accordées expressément, il sera alors écrit dans
l’acte de propriété qu’il existe cette servitude.
50
3.178 Cependant, certaines servitudes peuvent être crées implicitement, c’est le cas
de la servitude qui va naitre du fait de l’utilisation par une personne de la propriété
bien que celle-ci n’ait pas de droit réel sur le bien.
Il s’agit de l’usucapion, une personne peut obtenir des droits réels si elle utilise la
terre de façon publique, ininterrompue, sans recourir a la force, sans avoir demandé
la permission et ce pendant une période minimum de 20 ans et même de 40 ans si une
permission orale d’occuper la terre avait été donnée.
3.179 Nous devons, à présent faire une distinction entre les servitudes qui sont
d’origine légale et celle qui sont d’origine contractuelle. En effet, comme nous
l’avions énoncé lors de l’introduction (cf 1.13), les servitudes qui sont des legal
interests vont passer de propriétaire en propriétaire indéfiniment.
L’existence d’une servitude va donc avoir une conséquence sur la valeur de la terre.
b)
Les clauses restrictives ou « restrictive covenants » : 3.180 Il s’agit d’une promesse faite par une personne à une autre.
Cela va se retrouve le plus souvent dans des baux emphytéotiques où des clauses
restrictives peuvent être conclues entre le freeholder et le leaseholder.
3.181 Contrairement aux servitudes, les clauses restrictives relèvent de l’equity, elles
ne sont pas d’origine légale mais contractuelle.
Une clause restrictive va par exemple permettre à son bénéficiaire d’empêcher le
propriétaire d’un bien de l’utiliser d’une certaine façon si cela est contraire à ce qui
avait été envisagé dans la clause.
3.182 Nous pouvons prendre l’exemple de la clause restrictive commune à tous les
propriétaires ou habitant d’un même immeuble résidentiel. Une clause restrictive peut
avoir été envisagée afin d’interdire l’établissement d’une activité professionnelle dans
l’immeuble, ou encore afin d’interdire aux propriétaires de construire ou d’agrandir
un immeuble pour préserver le jardin commun.
3.183 On trouve également des clauses restrictives qui vont imposer des obligations
positives c'est à dire une obligation de faire quelque chose.
3.184 Contrairement aux servitudes, la plupart des clauses restrictives ne se passent
pas d’un vendeur à un autre arrêt Re Stone & Saville’s Contract de 1963.
3.185 Au même titre qu’en droit français, l’autre obligation principale qui va affecter
le vendeur d’un bien immobilier va concerner les vices cachés.
51
2.
Les vices cachés 3.186 La loi anglaise va faire peser sur le vendeur une obligation de révéler dans le
titre de propriété tous les intérêts légaux que peuvent détenir certaines personnes.
3.187 Il en va de même lorsqu’il s’agit de vices cachés, si le vendeur ne révèle pas
l’ensemble des vices cachés, le common law autorise l’acquéreur à annuler l’acte s’il
prouve qu’il a reçu un bien qui ne ressemble pas à celui pour lequel il s’était engagé,
arrêt Flight v Booth de 1834.
3.188 Si, malgré le vice caché, l’acquéreur reçoit un bien qui ressemble sensiblement
à ce pourquoi il s’était engagé, suite à une requête du vendeur, il peut être forcé à
conserver le bien moyennant une compensation.
3.189 Dans l’arrêt Shepherd v Croft de 1911, un avant-contrat de £9,000 avait été
signé pour la vente d’une maison et d’un terrain, le vendeur avait certifié que
différents immeubles pouvaient être construits sur le terrain, or un cours d’eau
souterrain circulait sous le terrain empêchant toute construction. Le vendeur avait
connaissance de ce cours d’eau mais s’était bien gardé de le dire à son acquéreur.
Les conditions de la vente excluaient toute rescision ou compensation pour erreur ou
déclaration inexacte.
L’acquéreur, découvrant le cours d’eau refusa de signer la vente.
Le cours d’eau nécessitait une dérivation dont le cout s’élevait à £300 et la valeur du
terrain vaudrait £300 de moins si elle était toujours utilisée pour la construction
d’immeuble.
La cour considéra que le vice caché n’était pas suffisant pour se baser sur le précédant
de Flight v Booth (1834) 1 bing (NC) 370, et permettre l’annulation de la vente.
Le vendeur accepta de lever les conditions qui excluaient les compensations et du
accorder une réduction du prix de vente de £600 mais la vente fut maintenue.
3.190 Le droit anglais étant libéral, peu de mesures existent pour protéger
l’acquéreur lors d’une vente immobilière.
B.
Les différentes mesures de protection des acquéreurs 3.191 Nous pouvons quand même relever l’existence d’une loi de protection des
consommateurs (1) ainsi que l’intervention du droit communautaire venue renforcer
la protection des acquéreurs (2).
1.
La protection des consommateurs : a)
La loi sur la vente des biens « The Sale of Goods Act » de 1979 : 3.192 Il s’agit d’une loi qui régi la vente des biens achetés et vendus au RoyaumeUni. Cette loi est applicable aux ventes à titre onéreux de biens immobiliers.
52
3.193 Cette loi stipule que les biens vendus doivent être d’une qualité satisfaisante
par rapport au prix que le consommateur est prêt à payer et doivent répondre à la
description qui avait été faite du bien au moment de l'achat.
3.194 Grâce à cette loi, tout consommateur achetant un bien ne correspondant pas à
la description qui en avait été faite est en mesure de réclamer réparation.
Par conséquent, l’acquéreur d’un bien immobilier s’estimant lésé peut obtenir de son
vendeur des dommages intérêts s’il s’estime que les standards attendus par une
personne raisonnable sont respectés c'est à dire :
- L’aptitude à l’emploi
- L’aspect et finitions
- L’absence de défaut mineur
- La sureté de l’immeuble
- Ainsi que sa durabilité
b)
La loi sur la mauvaise description « The Property Misdescription Act » de 1991 : 3.195 La loi de 1991 s’applique à tous les professionnels de l’immobilier, qu’il
s’agisse de promoteurs, d’agents immobiliers et même de tout marchand de biens et
quelque soit le type de bien vendu (locaux professionnels ou d’habitation).
Sont désormais considérées comme des infractions criminelles toute déclaration
fausse ou trompeuse concernant le bien vendu.
3.196 Bien que la loi n’impose pas d’obligation d’informations envers l’acquéreur,
la nouvelle protection des consommateurs interdit l’omission des informations
essentielles si cette information était susceptible d’entraîner le consommateur à
prendre une décision différente.
3.197 L'information importante est définie comme «l'information dont a besoin le
consommateur afin de prendre une décision libre et éclairée ».
2.
L’intervention du droit communautaire 3.198 Ayant comparé tout le long de ce mémoire, le système français et anglais, la
conclusion est que l’Angleterre se soucie moins de la protection des consommateurs
laissant libre champ aux parties de fixer les conditions, ce qui est très défavorable
pour les acquéreurs. L’Union Européenne est donc appelée à intervenir de plus en
plus souvent pour imposer les normes communautaires à la vente à titre onéreux d’un
bien immobilier.
3.199 Ce fut le cas notamment avec l’adoption par l’Angleterre de la loi relative au
Certificat de performance énergétique.
3.200 Toutes les constructions qu’elles soient construites, vendues ou louées doivent
aujourd'hui posséder un certificat EPC.
53
3.201 L’aspect juridique de ce document a changé plusieurs fois depuis son
introduction en 2007
.Cette obligation vient d’une directive communautaire sur la performance énergétique
des constructions. L’Art 7 de cette directive impose que tout immeuble vendu ou
construit ait un certificat valable.
3.202 Cette règle s’applique, désormais, en Angleterre, Pays de Galles et Irlande du
nord.
3.203 Le certificat est du par le vendeur, c’est lui qui sera responsable et c’est lui qui
sera tenu responsable par la loi pour toute violation. Il pourra alors se retourner pour
négligence contre son agent immobilier ou la société à l’origine de l’expertise.
3.204 Une copie de l’EPC doit être remise à l’acheteur.
Aucun certificat ne sera nécessaire quand l’immeuble est vendu en vue de sa
démolition pour un nouveau projet de construction.
Le certificat doit être remis le plus tôt possible pour que les potentiels acquéreurs
puissent faire leur offre en connaissant la nature exacte du bien.
Ce certificat doit être produit par un expert professionnel et sera valable 10 ans. La
propriété qui est revendue dans les 10 ans peut réutiliser le précédent certificat s’il
n’est pas expiré.
3.205 Sans ce certificat la vente ne peut être prononcée.
Si le vendeur ne délivre pas la copie ou la preuve qu’une demande de certificat a été
faite, il pourra recevoir une amende de £200 par violation. Le vendeur a alors 20 jours
pour faire appel.
Conclusion 4.0 Ainsi tout au long de ce mémoire, j’ai pu démontrer l’originalité d’un système
si éloigné de notre système juridique français et plus largement du système juridique
latin.
4.1 Avant la rédaction de ce mémoire et pendant mes recherches, j’ai été souvent
déconcertée car tous les acquis que j’avais de mon enseignement universitaire étaient
inopérants pour aborder le droit immobilier anglo-saxon.
4.2 Il s’agit d’un droit essentiellement contractuel dans lequel l’autonomie de la
volonté est reine.
4.3 Là où en droit français, le notaire s’appuie sur un texte législatif ou
réglementaire pour imposer une cadre au contrat, le solicitor devra plier son contrat
pour répondre aux attentes des parties.
4.4 Pour moi qui aspire à être notaire, cela a été un moment très enrichissant mais
également déstabilisant. Les réflexes que j’avais pu acquérir tant pendant mon master
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que pendant mes stages au sein du notariat français ne sont pas d’application pour la
pratique en Angleterre.
4.5 Ce mémoire et ce stage m’auront donné une ouverture d’esprit qui semble être
indispensable dans un monde où les frontières tendent à disparaître.
55
Bibliographie Ouvrages :
•
Le droit anglais des biens – Marie-France Papandréou-Déterville :
Bibliothèque de droit privé tome 418 LGDJ
•
Property Law 6th Edition – Roger J. Smith : Longman Law Series, Case
Navigator
•
Land Law – Elizabet Cooke : 2° éd., Oxford University Press
•
Oxford principles of English law, English Private Law, 2007, 2° éd., Oxford
University Press.
•
Standard Conditions of Sales of Land – Dr H.W Wilkinson
•
Land Law – Victoria Sayles : Oxford University Press
Article :
•
L’acquisition immobilière en Angleterre et au Pays de Galles, Regards
comparatifs – Nathalie Trousset-Fawcett & Hugues Letellier : La Semaine
juridique, édition notariale et immobilière n°29, 20 juillet 2007.
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