observatoire immobilier de provence

COMMUNIQUE DE PRESSE -­‐ Mercredi 1er octobre 2014
OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE PROVENCE LA CONJONCTURE IMMOBILIERE AU 1ER SEMESTRE 2014 DANS LE VAR Présidée depuis mars 2014 par Jean-­‐Michel LAVEDRINE, président de la SAS QUATRA spécialisée dans la maçonnerie gros œuvre béton armé, la délégation territoriale varoise de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP) présentera publiquement demain, jeudi 2 octobre à Saint-­‐Raphaël, la conjoncture immobilière au 1er semestre 2014 et se penchera à l’occasion de sa traditionnelle table ronde, sur la pertinence de l’investissement dans l’immobilier locatif. Ce rendez-­‐vous semestriel très attendu des professionnels de l’immobilier et dont le champ d’études et d’analyses s’est élargi depuis 2010 à l’ensemble du département varois, traduit la pertinence de production de statistiques sur les marchés du logement neuf. Pour rappel, l’OIP – présidée par ailleurs par Dimitri de Roudneff – est la seule association à réunir autant de fédérations de l’acte de bâtir * et à permettre, à tous ces acteurs, de partager des problématiques et de trouver des réponses communes, dans un esprit de dialogue et d’ouverture. LE BILAN DE L’IMMOBILIER AU 1ER SEMESTRE Le mot de Jean-­‐Michel Lavedrine, Président de la délégation territoriale varoise de l’OIP : « Un marché bloqué encourageant l’urgence du plan de relance annoncé » Au 2ème trimestre 2014, l’OIP enregistre à nouveau un recul pour le secteur du logement. Loin des objectifs des 500 000 logements, notre secteur traverse une crise grave. On remarque de très nettes disparités entre l’Est et l’Ouest du département pour le logement neuf. Au cours de ces 12 derniers mois, l’offre nouvelle a augmenté de 14% contre une progression de 10% des réservations. Les prix sont en baisse pour l’ensemble du département d’environ -­‐5%, soit un prix moyen de 4 000 € / m² hors parking. Côté investisseurs, la « frilosité » s’installe dans la durée. Le logement ancien tire la sonnette d’alarme avec un volume des transactions qui recule au 1er semestre 2014 d’environ 6%. Le marché locatif quant à lui souffre mais reste soutenu dans l’Ouest varois. Dans ce contexte, le plan de relance annoncé le 29 Août doit être mis en œuvre sans délai afin de relancer le logement en 2015. L’OIP mobilisera toutes ses forces vives pour contribuer à l’effort en faveur du logement. * Fédérations professionnelles varoises membres de l’OIP : AR Hlm PACA & Corse, Chambre des Notaires du Var, Fédération du BTP 83, Fnaim du Var, FPI Provence, Union des Maisons Françaises, Unis Paca & Corse. Autres membres : Audat, Crédit Foncier L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE DANS L’OUEST DU VAR : Un 1er semestre 2014 difficile Source : FNAIM Entreprises du Var Après une année 2013 exceptionnelle en raison du compte propre de la DCNS (30 000 m²), l’activité Bureaux a connu, au 1er semestre 2014, un ralentissement avec seulement 3 398 m² de bureaux commercialisés contre 4 632 m² pour la même période l’an passé. Les produits de seconde main souffrent de l’absence d’accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite et les produits neufs avec parkings souffrent de leur surcout budgétaire. Les loyers restent dans l’ensemble plutôt stables mais les délais de commercialisation s’allongent (12 mois). La tendance reste la même pour les locaux d’activités, l’année 2013 ayant été marquée par la livraison de surfaces importantes au sein du Pôle Agro-­‐alimentaire de la Farlède. La demande placée passe de 16 130 m² pour le 1er semestre 2013 à 5 539 m² pour le 1er semestre 2014. Là aussi, les loyers restent stables mais les délais de commercialisation s’allongent quant à eux. L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE DANS L’EST DU VAR Source : FNAIM Entreprises du Var L’investissement bureaux apparaît en net recul comparativement à 2013. Le marché logistique ralenti également, malgré le rebond de la demande sur la fin du dernier semestre 2014, plus faible cependant qu’en 2013. La demande est concentrée sur des fonciers à proximité autoroutière comme à Fréjus au Capitou, Puget sur Argens ou sur le Muy. Le volume de transaction sur l’Est Var sur le 1er trimestre 2014 est également moins important qu’en 2013 avec 1 998 m² transactés comprenant déjà une transaction de 1 200 m² sur les Arcs. Enfin pour ce qu’il en est du marché du commerces, l’engouement des investisseurs pour les boutiques de pieds d’immeubles sur le centre-­‐ville de St Raphaël et de Port Fréjus – et contrairement au centre-­‐ville de Fréjus – ne se dément pas sur ce 1er semestre, qui reste toutefois plus faible qu’en 2013. Malgré la grande rareté, une grande partie des investisseurs recherche des volumes plus significatifs en périphérie, permettant une qualité ou pluralité locative plus sécuritaire que le commerce de proximité. LE MARCHE LOCATIF VAROIS, DE TOULON A SAINT-­‐RAPHAËL : 2014 : Encore une légère évolution des loyers, le marché souffre mais ne rompt pas. Source : UNIS Marseille Provence Corse er
Pour le 1 semestre 2014, les loyers du marché locatif privé toulonnais ont augmenté de 0,6% alors que sur la même période Saint-­‐Raphaël perdait 0,6%. Si les loyers se stabilisent depuis le début de l’année en France (+ 0,2%) et en région Provence-­‐Alpes-­‐Côte d’Azur (-­‐ 0,1%), la situation n’est pas identique dans le Var où les loyers augmentent encore : entre 12.15 €/m² et 13.8 €/m² par mois pour la ville de Saint-­‐Raphaël, 13.5 €/m² en PACA et 13 €/m² dans le Var sur le début d’année. Par ailleurs, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé connait une nouvelle dégradation pour s’établir en ce début d’année à 14.8% sur le secteur de Toulon. Elle se maintient à 23.5% sur Saint-­‐Raphaël. La durée d’occupation, quant à elle, est stabilisée sur Toulon à 60.5 mois, contre 51.1 mois sur le secteur de Saint-­‐Raphaël. LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN. 1er semestre 2014 : un bilan stable. Source : FNAIM du Var er
Le recul des ventes se confirme avec, pour le 1 semestre, un volume de transactions dans le département du Var en recul de 6% par rapport au 1er semestre de l’année dernière malgré une légère baisse des prix et des taux d’emprunt historiquement faibles. Le marché a vu petit à petit disparaître les primo accédants puis les investisseurs. Les prix de l’immobilier varois enregistrent une baisse de 4,5% pour les appartements, similaire à celle observée sur l’ensemble de la région PACA (comparatifs réalisés sur les appartements de type 3, biens les plus vendus). Les prix sont en retrait à Toulon ainsi que dans les secteurs du centre Var tels Brignoles et le Luc. Le littoral, dans son ensemble, a été moins impacté. A Toulon, le prix moyen des appartements recule de 13,9% atteignant 2 372 euros avec des minimums à 1 551 euros et un maximum à 4 151 euros, contre une baisse de 3,9% pour la ville de Draguignan (prix au m2 de 2 145 euros). Si globalement les transactions ont ralenti sur le bord de mer, des communes telles que Bandol, Carqueiranne ou même Saint-­‐Tropez continuent de voir leur prix augmenter. Force est de constater que le durcissement des conditions d’emprunt casse de nombreux compromis de vente avec 20% des transactions annulées en raison de refus de crédit. Cependant, les professionnels de l’immobilier du Var restent optimistes avec le plan de relance annoncé par le gouvernement et des primo-­‐accédants qui reviennent dans les agences, boostés par la diminution des taux ces derniers mois et, dans l’agglomération de TPM par exemple, par le prêt à taux zéro de 30 000 € valable dans l’ancien. LE MARCHE DE LA MAISON INDIVIDUELLE : 1er semestre 2014 : la baisse, encore et toujours. Source : Union des Maisons Françaises Selon l’indicateur Markemétron, les ventes de maisons individuelles ont enregistré en PACA une baisse de -­‐11 % (-­‐8% sur le plan national). Ces chiffres arrivent après 2013 à -­‐12 % en PACA. Au total, en 3 ans ½, notre région est donc à -­‐41%. En termes de dépôts de permis de construire, le département est en baisse de -­‐16% au 1er semestre 2014 par rapport au 1er semestre 2013, soit la plus mauvaise année depuis 30 ans. Cette baisse considérable est avant tout celle de l’accession sociale à la propriété qui entraine un encombrement plus grand du marché locatif et grippe le parcours résidentiel. L’âge moyen d’accession à la maison individuelle est passé de 39 à 44 ans depuis 2010, illustrant cette baisse de la primo accession ou du moins une entrée plus tardive dans le parcours de l’accession. A l’inverse, les séniors de plus de 50 ans sont en croissance. A noter que dans le Var, seulement 33% contre 43% il y a 3 ans ont acheté une maison à moins de 122 000 €, hors foncier, hors branchements. 30% contre 37% ont acheté une maison entre 122 000 € et 157 000 €, montrant une relative stabilisation de l’accession moyen de gamme, alors que l’entrée de gamme baisse fortement. L’IMMOBILIER SOCIAL DANS LE VAR. Nouveau défi à relever Source : AR Hlm PACA & Corse Avec près de 2 100 logements sociaux agréés, 2013 s‘est terminée par un record historique pour le Var. En février dernier, 2014 s’est ouvert pour notre département avec un objectif de production fixé en Comité Régional de l’Habitat à 2 980 logements (2 104 PLUS-­‐PLA-­‐I et 876 PLS). Ce nouveau défi à relever par les partenaires varois correspond à une majoration de cible de l’ordre de 50% et à une aide directe moyenne de l’Etat variant, selon les territoires, de 5 800 à 4 800 € pour un logement PLUS/PLA-­‐I. LE BÂTIMENT ET LES TRAVAUX PUBLICS. Source : Fédération du BTP 83 Logements neufs : Sur une année glissante à fin mars 2014, 5 343 unités logements ont été construits, soit + 700 unités (+16,5%). Une hausse expliquée par des années précédentes très médiocres et nettement relativisée par les autorisations (permis de construire) délivrées sur la même période avec -­‐23% et par un 1er trimestre 2014 catastrophique pour les mises en chantier (-­‐38% dans le collectif et -­‐26% dans l’individuel). Locaux neufs : + 26% pour les mises en chantiers sur une année glissante à fin mars 2014 (comparée à une année glissante à fin mars 2013). Mais les perspectives restent négatives avec -­‐17% d’autorisations (permis) sur la même période. Les Travaux Publics : On recense dans le Var 170 entreprises de travaux publics qui emploient au total 5 400 personnes avec, chaque année, 800 millions d’€ de travaux réalisés. Il est à noter que leur activité dépend à 70% de la commande publique… L’emploi : Dans le prolongement des chiffres de l’activité, l’emploi s’inscrit en forte baisse dans le BTP varois : -­‐8% de recours à l’intérim sur le 1er trimestre 2014 par rapport au 1er trimestre 2013. -­‐ 2 000 emplois salariés en 3 ans, effets conjugués par la crise et la concurrence déloyale. Pour Philippe Donat, Président de la Fédération du BTP du Var, « le manque de logements dans le Var est manifeste. Pour répondre uniquement aux besoins en logements sociaux, il faudrait en construire 15 000 ! L'an dernier, toutes catégories confondues, le Var a produit seulement 4 600 logements ; un niveau historiquement bas. Le compte n'y est pas. Les blocages sont encore trop nombreux à commencer par les prix, trop bas, fixés par les services de l'Etat dans le Var pour acheter des logements à vocation sociale dans les opérations privées. Par ailleurs, il faut espérer que le marché de l’entretien/rénovation se redresse lui aussi à la faveur des travaux de rénovation énergétique et des nouvelles mesures liées à l’éco-­‐conditionnalité et l’émergence des entreprises RGE (« Reconnu Garant de l’Environnement »). LE LOGEMENT NEUF. Stabilité des réservations malgré une reconstitution de l’offre commerciale. Source : FPI Provence Dans le Var, la progression de l’offre nouvelle, notamment au cours du 2ème trimestre (+44%) n’a pas encore permis une reprise des ventes significatives par rapport au 1er semestre 2013. Le stock des logements à la vente se reconstitue avec un prix de vente moyen en baisse à 4 000 € hors stationnement. On remarque de nettes disparités entre l’Ouest et l’Est du département. Var Ouest : Avec 857 logements mis en vente durant le 1er semestre, l’offre nouvelle est en progression par rapport au même semestre 2013 (+163). Le stock commercial progresse (1 498), correspondant à 13 mois de commercialisation. Var Est : Après une année 2013 particulièrement faible en volume, l’offre nouvelle (432) progresse notamment au 2ème trimestre. Les ventes au cours du 1er semestre n’ont pas progressé par rapport à 2013. Avec 957 logements en stocks, l’offre commerciale progresse par rapport au stock de début d’année mais demeure inférieure à l’offre commerciale du 1er semestre 2013 et correspond à 15 mois de commercialisation. PRESENTATION DE L’OIP
UN OBSERVATOIRE FIABLE ET RECONNU PAR TOUS En 1993, c’est la volonté des promoteurs immobiliers de disposer de données précises sur leur marché (volume de ventes, prix, stock) qui a motivé la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) de Provence à créer l’OIP et à proposer aux autres organisations professionnelles de l’enrichir afin d’avoir une vision globale du marché. L’Observatoire immobilier de Provence (OIP) est ainsi né avec la vocation de mesurer l’activité immobilière en Provence tout en étant force de réflexion, d’analyse et de propositions. Depuis, les différents administrateurs de l’OIP, sous l’impulsion des présidents successifs, ont veillé à la fiabilité des données, à l’évolution de l’outil et ont élargi sa vocation tout comme son territoire d’étude, notamment avec la création en 2005 de la délégation territoriale varoise. Très utilisé par les pouvoirs publics et les collectivités locales, l’OIP qui regroupe les plus importantes fédérations professionnelles intervenant dans l’acte de bâtir (au total, 19 membres associés dont 9 fédérations professionnelles), présente chaque semestre aux professionnels « le baromètre immobilier », les résultats de l’ensemble du marché immobilier en Provence ainsi que l’étude économique régionale de la Banque de France en Paca. Son Baromètre Immobilier reflète les marchés suivants : le logement neuf et ancien (individuel groupé et collectif), le logement social, le Bâtiment et les travaux publics, les bureaux, le marché locatif et la maison individuelle en secteur diffus. L’OIP édite par ailleurs des publications trimestrielles : Infoprom (restitue l’état des stocks, des ventes et des mises en vente de chaque programme de logements neufs) et le Bulletin de Conjoncture (analyse les tendances et les résultats de chaque agglomération, pour le logement neuf et l’immobilier tertiaire) qui sont des outils précieux d’aide à la décision pour les professionnels, les collectivités locales comme les administrations. POUR TOUT RENSEIGNEMENT SUR L’OIP 583 avenue du Prado – 13008 marseille Tél : 04 96 11 29 52 -­‐ www.observatoire-­‐oip.com