Property Times Région Lyonnaise T3 2015

PROPERTY TIMES
ème
Un 3
trimestre
prometteur
Région lyonnaise T3 2015

Après un 1er semestre en demi-teinte (74 000 m² placés seulement), la demande
a rattrapé son retard au 3ème trimestre avec 105 000 m² placés en 3 mois, et ce,
grâce à plusieurs grandes transactions de bureaux neufs. Les transactions de
plus de 2 000 m² ont, en effet, représenté un peu plus de 70% de la demande du
trimestre, une proportion exceptionnelle pour ce marché. Au cumul des premiers
9 mois, le volume commercialisé s’élève ainsi à 179 000 m², en hausse de 17%
par rapport à 2014 et supérieur de 14% à la moyenne sur 5 ans de la demande
placée.

L’activité transactionnelle soutenue entraîne une stabilisation de l’offre immédiate
et à 6 mois. Elle reste tout de même élevée, autour de 402 000 m² disponibles fin
septembre. L’offre neuve a continué de se réduire et représente aujourd’hui
150 000 m² disponibles fin septembre tandis que l’offre de 2 nde main ne cesse de
s’alourdir et dépasse la barre des 250 000 m². Ce stock est toujours composé
majoritairement de grandes surfaces, plus de la moitié des offres étant
supérieures à 2 000 m².

Les valeurs locatives ont observé des évolutions contraires à celle du 1 er
semestre. Ainsi, le loyer moyen de 1ère main a progressé suite à plusieurs
transactions au-delà de 250 €/m²/an à la Part-Dieu. Il se place désormais à
200 €/m²/an. Dans le même temps, le loyer moyen de 2 nde main a reculé,
retrouvant son niveau de fin 2014, autour de 155 €/m²/an. La Part-Dieu reste le
secteur le plus cher de l’agglomération pour les bureaux neufs ou restructurés
(275 €/m²/an en moyenne) tandis que pour les locaux de 2 nde main, Presqu’île
Confluence lui vole la vedette avec des immeubles récents qui se négocient
autour de 200 €/m²/an, contre 170 €/m²/a La Part-Dieu.

En termes de livraisons, l’année 2015 confirme être une année record : plus de
200 000 m² devraient être livrés d’ici la fin de l’année. L’offre disponible au sein
des opérations en chantier se concentre principalement à Lyon intra-muros où les
lancements en blancs ont été plus nombreux cette année.
21 Octobre 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Demande placée
3
Offre disponible
4
Offre future
5
Valeurs locatives
6
Définitions
7
Graphique 1
Demande placée par trimestre en région lyonnaise, en milliers de m²
Auteur
300
Hélène Boreau
Chargée d’études
+33 (0)1 49 64 64 07
[email protected]
250
200
150
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
100
50
0
2009
2010
2011
T1
2012
T2
T3
2013
2014
2015
T4
Source: CECIM
cushmanwakefield.com
PROPERTY TIMES
1
Région lyonnaise T3 2015
Contexte économique
Graphique 2
PIB au point mort...
La croissance du PIB avait été forte au 1er trimestre 2015,
nourrissant alors les espoirs d’une franche reprise économique
dans un univers chahuté (Grexit, Brexit, surchauffe des
bourses chinoises….). Un trimestre plus tard, l’économie
française renoue avec ses vieux démons et une croissance
littéralement atone au 2ème trimestre, du fait d’un
ralentissement tant de la consommation des ménages que de
l'investissement des entreprises et des administrations
publiques. L’INSEE table pourtant sur un léger mieux au 2nd
semestre pour atteindre une croissance annuelle de 1,1% sur
l’ensemble de l’année 2015.
Croissance du PIB en France
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
Indicateurs de confiance stables…sans plus
Les indicateurs de confiance du moral de ménages et du climat
des affaires ont continué de progresser au 3ème trimestre
(graphique 3). En septembre 2015, le climat des affaires en
France se positionne à 100, soit sa moyenne de long terme. Il
progresse de deux points dans le commerce de détail et d'un
point dans l'industrie. Il perd, en revanche, un point dans le
bâtiment, deux points dans les services et quatre points dans
le commerce de gros.
Source: INSEE
Graphique 3
Enquêtes de conjoncture, indices
1,2
1,0
0,8
Après cinq mois de stabilité, la confiance des ménages
progresse à nouveau de 3 points pour atteindre 97, son plus
haut niveau depuis octobre 2007, mais reste cependant
inférieur à sa moyenne de longue période. Les ménages
paraissent aujourd’hui moins négatifs sur les perspectives
d’évolution de leur situation financière et l’opportunité de
réaliser des achats importants.
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
Un taux de chômage élevé
Après trois trimestres de stabilité, le taux de chômage a à
nouveau augmenté au 2ème trimestre 2015, pour atteindre
10,3% (graphique 4). Il est aujourd’hui fort peu probable de voir
cette courbe s’inverser à court terme et l’INSEE s’avance
aujourd’hui sur un scénario de stabilisation de ce taux, à la
faveur des créations d’emplois attendues d’ici la fin de l’année
jugées suffisantes pour compenser la hausse de la population
active.
Source: INSEE
Graphique 4
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
Source: BIT
cushmanwakefield.com
PROPERTY TIMES
2
Région lyonnaise T3 2015
Demande placée
Multiplication des grandes transactions au 3ème
trimestre
Avec près de 105 000 m² placés au 3ème trimestre 2015, la
demande de bureaux lyonnais a plus que doublé d’une année
sur l’autre (+130% sur un an). Ce bon résultat permet de
rattraper un 1er semestre en demi-teinte où seuls 74 000 m²
de bureaux avaient été commercialisés. Le volume de
transactions s’élève ainsi à 179 000 m² fin septembre 2015,
soit +17% par rapport aux 3 premiers trimestres de 2014 et
14% au-dessus de la moyenne sur 5 ans.
Ces bons résultats sont liés à la réalisation de nombreuses
transactions de plus de 2 000 m² sur des immeubles neufs ou
en chantier, essentiellement à Lyon intra-muros. Au nombre de
12 au 3ème trimestre, elles permettent à la demande de
bureaux neufs et restructurés de se hisser à 107 000 m² pour
2015 (soit 60% de la demande). On citera notamment les
prises à bail d’EDF (21 200 m²) et de CAP GEMINI (7 500 m²)
sur les immeubles « 75 Gerland » et « Yvoire » à Gerland.
Première et seconde main confondues, le segment des
bureaux de plus de 2 000 m² représente 55% de la demande
des 3 premiers trimestre de 2015, soit un volume de 99 000 m²
(+52% sur un an). En revanche, le segment de surfaces de 1
000 à 2 000 m² continue de ralentir et affiche désormais un
recul de 67% sur un an. Les surfaces inférieures à 500 m² ont,
quant à elles, bien performé. En hausse de 17% sur un an,
elles représentent 27% de la demande placée totale en
volume.
La surperformance de Gerland
Ce trimestre, Lyon intra-muros a de nouveau été fortement
plébiscité par les entreprises, depuis le début de l’année avec
près de 150 000 m² de bureaux commercialisés, soit 84% de la
demande (+10 points par rapport au 1er semestre). Cette
performance est liée aux bons résultats de Lyon
7ème/Gerland, qui, avec 4 transactions de plus de 5 000 m²,
concentre 40% de la demande placée au 3ème trimestre. Ce
secteur arrive donc en tête des secteurs les plus recherchés,
concentrant 26% du volume commercialisé depuis le début de
l’année. La Part-Dieu est ainsi de nouveau délogée de sa 1ère
place malgré un 3ème trimestre fructueux (21 500 m², soit
+120% sur un an). Enfin Villeurbanne/Carré de Soie, favori du
1er semestre, s’est maintenu dans sa bonne dynamique avec
près de 10 000 m² placés au 3ème trimestre et 24 000 m²
depuis le début de l’année.
A Lyon extra-muros, un léger mieux a été enregistré au 3ème
trimestre avec des évolutions positives relevées sur les
secteurs Ouest et Est. Cependant la performance du 3 ème
trimestre ne compense pas le recul enregistré au 1 er semestre
et la demande affiche toujours un recul de 44% par rapport aux
9 premiers mois de 2014. Au terme de la période, l’Est se
maintient en tête devant le secteur Ouest avec un total de
14 200 m² placés sur 9 mois (en hausse de 34% sur un an).
Partout ailleurs (Ouest, Nord, Sud et 2ème Couronne), la
demande est en retrait par rapport à ses résultats de 2014.
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Graphique 5
Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en
milliers de m²
300
250
200
150
100
50
0
Première main
Seconde main
Source: Cecim
Tableau 1
Segmentation de la demande placée de bureaux par
tranche de surface en région lyonnaise au T1-T3 2015
TRANCHE DE
SURFACE
EN M²
PART
EVOL.
SUR 1 AN
Moins de 200 m²
19 900
11%
+17%
De 200 à 500 m²
29 200
16%
+14%
De 500 à 1 000 m²
23 000
13%
+2%
De 1 000 à 2 000 m²
7 600
4%
-67%
Plus de 2 000 m²
98 900
55%
+52%
Surface totale
178 600
100%
+17%
Source: Cecim
Graphique 6
Demande placée de bureaux par secteur au T1-T3 2015,
en m²
Est Autres
8% 2%
Ouest
6%
Villeurbanne
13%
Part-Dieu
20%
Lyon 6ème Préfecture
6%
Tonkin - St
Clair 4%
Vaise - Lyon
9ème
7%
Presqu'île Confluence
7%
Hopitaux Lyon 8ème
1%
Lyon 7ème Gerland
26%
Source: Cecim
PROPERTY TIMES
3
Région lyonnaise T3 2015
Offre disponible
Nouveau pic d’offre disponible
Après deux années de baisse, l’offre de bureaux immédiate et
à 6 mois était repartie à la hausse au 1er semestre, alimentée
par de nombreuses libérations et livraisons, pour atteindre
407 000 m² disponibles fin juin 2015. Suite à l’intense activité
transactionnelle du trimestre, le stock se stabilise mais reste
tout de même élevé, autour de 402 000 m² disponibles fin
septembre (graphique 7).
Selon la qualité des surfaces les tendances d’évolution sont
contrastées : en baisse de 8% pour les bureaux de 1ère main
qui ont eu les faveurs des utilisateurs au cours du semestre, en
hausse de 4% pour ceux de seconde main. Il en va de même
en termes de géographie : la baisse de l’offre observée au
3ème trimestre concerne exclusivement les quartiers centraux
de Lyon (-3% en 3 mois) tandis qu’elle progresse en périphérie
(+2%).
L’offre à 6 mois est toujours majoritairement composée de
surfaces supérieures à 2 000 m² (plus de la moitié de l’offre), la
bonne performance de la demande placée sur ce segment au
3ème trimestre ayant principalement porté sur des immeubles
futurs. Les surfaces de taille inférieure sont en léger retrait
(environ -5% sur 3 mois). Cependant le segment des
moyennes surfaces (500 à 2 000 m²) se maintient dans une
situation de suroffre (136 000 m² disponibles) tandis que celui
des petites surfaces (moins de 500 m²) semble en adéquation
avec la demande (60 000 m² disponibles).
Graphique 7
Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région
lyonnaise, en milliers de m²
500
10%
400
8%
300
6%
200
4%
100
2%
0
0%
Première main
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 8
Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, fin
septembre 2015
Villeurbanne Carré de Soie
Tonkin 9%
Saint Clair
7%
Vaise - Lyon
9ème
13%
… et progression en périphérie
Après avoir reculé au 1er semestre (-15% en 6 mois), l’offre
disponible en périphérie lyonnaise a renoué avec sa tendance
haussière au 3ème trimestre, à contre-courant du centre-ville.
Cette progression s’observe dans tous les secteurs, excepté
l’Ouest (-2% en 3 mois). Le Nord affiche un gonflement plus
important que les autres (+23%) et son stock concurrence
désormais celui du secteur Sud, autour de 11 000 m². L’Est et
l’Ouest restent les secteurs les plus offreurs, loin devant les
autres, avec environ 51 000 m² disponibles chacun. Loin
derrière, la 2nde Couronne propose près de 20 000 m².
cushmanwakefield.com
Presqu'île Confluence
12%
Part Dieu
22%
Hopitaux Lyon 8ème
7%
Nouveau recul de l’offre en centre-ville…
Les importantes transactions du trimestre ayant principalement
eu lieu à Lyon intra-muros, l’offre de bureaux a reculé sur la
plupart des secteurs du centre-ville. Seuls La Part-Dieu et Lyon
6ème/Préfecture échappent à cette tendance. Les baisses les
plus fortes sont enregistrées à Tonkin/Saint-Clair (-11%), qui
tombe en bas du tableau avec seulement 17 000 m²
disponibles, et Villeurbanne/Carré de Soie (-18%), qui ne
propose plus que 22 300 m². En progression de 4% sur 3 mois,
La Part-Dieu est de nouveau le secteur le plus offreur (58 300
m²) juste devant Lyon 7ème/Gerland (56 300 m²) (graphique
8).
Seconde main
Taux de vacance
Lyon 7ème
Gerland
22%
Lyon 6ème
Préfecture
8%
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 9
Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros, fin
septembre 2015
2ème Couronne
lyonnaise
13%
Sud
8%
Ouest
35%
Nord
8%
Est
36%
Source: Cushman & Wakefield
PROPERTY TIMES
4
Région lyonnaise T3 2015
Offre future
Record de livraisons en 2015
Après une année 2014 au ralenti (66 200 m² de bureaux
livrés), les inaugurations d’immeubles de bureaux ont repris à
un rythme plus soutenu avec 112 000 m² livrés depuis le début
de l’année, dont 61 000 m² au 3ème trimestre. Viendront s’y
ajouter, 100 000 m² livrables au 4ème trimestre (graphique 10).
L’importante livraison du trimestre est celle du « Epsilon » pour
ALSTOM à Villeurbanne (33 000 m²), juste après les
inaugurations du « Campus Gerland » de SANOFI (30 600 m²)
et du « clé en main » pour l’EFS à Décines-Charpieu (10 000
m²) au 1er semestre. Largement précommercialisées ces
opérations ne proposent que 31 000 m² de bureaux
disponibles. Il en va de même pour les 97 900 m² livrables au
4ème trimestre dont seulement 25 000 m² encore disponibles.
En termes de géographie, la périphérie continue d’être très
active, concentrant toujours la moitié du volume livré, en
grande partie à Villeurbanne et Saint-Priest. Cependant, ces
opérations sont souvent des clés en main, tandis qu’à Lyon
intra-muros, plusieurs chantiers ont été lancés en blanc,
permettant le renouvellement de l’offre. Fin septembre, Lyon
centre accueille près de 60 000 m² supplémentaires dont 40%
encore disponibles à Presqu’île/Confluence (« Hikari » en
partie préloué et « Convergence »), Villeurbanne/Carré de Soie
(solde de l’« Epsilon ») et enfin Vaise/Lyon 9ème
(« Greenopolis » en partie précommercialisé à la vente).
Graphique 10
Livraisons de bureaux de plus de 1 000 m² en région
lyonnaise, en milliers de m²
250
200
150
100
50
0
2011
Environ 320 000 m² de projets, dont 60% se situent à Lyon
intra-muros, détiennent à ce jour une autorisation de construire
et pourraient être mis en chantier sous réserve d’une
précommercialisation partielle ou totale (graphique 12).
cushmanwakefield.com
2014
2015
2016
Extra-muros
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 11
Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise
septembre, en m²
Est
9%
Ouest
4%
Villeurbanne -
Carré de
Soie
4%
Autres
2%
Presqu'île Confluence
27%
Vaise - Lyon
9ème
9%
Part Dieu
27%
Lyon 7ème Gerland
18%
75 000 m² disponibles et en chantier
Plusieurs chantiers ayant été lancés en blanc récemment,
l’offre au sein des opérations à livrer en 2016 et 2017 est plus
importante. Sur les 153 000 m² actuellement en construction,
environ la moitié est encore disponible à la location ou à la
vente. Ces offres se concentrent, à nouveau, principalement à
Lyon intra-muros (près de 85%). Au 3ème trimestre, 3
opérations ont été lancées en blanc dont les 9 000 m² de
l’« Influence Square » développé par ICADE à Confluence,
décliné en 2 bâtiments « Factory » et « Unity » tous deux
livrables en 2017.
2013
Intra-muros
Près de 138 000 m² ont été mis en chantier depuis le début de
l’année, livrables d’ici à 2017, dont les deux tiers sont à Lyon
intra-muros.
Sur les quelques 98 000 m² livrables au 4ème trimestre, environ
25 000 m² sont encore disponibles. Quasiment la moitié de
cette offre future se situe à la Part-Dieu, où on attend
notamment les 10 600 m² du « Terralta » développé par
EUROSIC (graphique 12).
2012
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 12
Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de
m², septembre 2015
200
150
100
50
0
T4 2015
En chantier
2016
2017
Avec permis de construire
2018
Permis à obtenir
Source: Cushman & Wakefield
PROPERTY TIMES
5
Région lyonnaise T3 2015
Valeurs locatives
Graphique 13
Valeurs locatives de transaction, €/m²/an
Valeurs locatives de transaction
Le loyer moyen des transactions de bureaux neufs, qui avait
reculé au 1er semestre, a de nouveau progressé au 3ème
trimestre pour venir se placer à 200 €/m²/an. Cette hausse
s’explique par la finalisation de plusieurs grandes transactions
à La Part-Dieu au-delà de 250 €/m²/an. Le loyer prime a été
revu à la hausse, en référence à la location du « Sky 56 »,
projet à Lyon Part-Dieu commercialisé à 295 €/m²/an et celle
d’« Equinox » à 250 €/m²/an.
Le loyer moyen des transactions de 2nde main retrouve, quant à
lui, son niveau de fin 2014, après une petite remontée au 3 ème
trimestre. Il se positionne désormais à 155 €/m²/an (graphique
13).
Valeurs locatives de présentation : 1ère main
Pour les surfaces neuves ou restructurées, La Part-Dieu reste
le secteur le plus cher de l’agglomération lyonnaise avec des
valeurs de présentation allant jusqu’à 295 €/m²/an. Les
quartiers en développement - Gerland et Confluence - affichent
des loyers de présentation compris entre 145 €/m²/an à 280
€/m²/an pour les immeubles les plus qualitatifs. Vaise/Lyon
9ème, Tonkin/St-Clair et Villeurbanne/Carré de Soie proposent
des loyers dans des fourchettes beaucoup plus resserrées,
allant de 170 à 190 €/m²/an.
A Lyon extra-muros, les immeubles neufs ou restructurés sont
proposés à des valeurs entre 120 et 185 €/m²/an, l’Est
proposant la palette de loyers la plus large (graphique 14).
300
250
200
150
100
Seconde main
Première main
Loyer prime
Source: Cecim - Cushman & Wakefield
Graphique 14
Loyers de présentation des bureaux de 1ère main
au T1-T3 2015, €/m²/an
300
250
200
150
100
50
Valeurs locatives de présentation : 2nde main
En ce qui concerne les bureaux de 2nde main, l’offre disponible
à La Part-Dieu est proposée à des loyers allant de 125 €/m²/an
pour les immeubles les plus anciens à 240 €/m²/an pour des
surfaces rénovées. Lyon Confluence, secteur de
développement plus récent, affiche des loyers de présentation
plus élevés que dans le quartier historique des affaires,
pouvant aller jusqu’à 290 €/m²/an. Autre quartier en
développement, Gerland proposent des bureaux de 2 nde main
à des loyers plus attractifs compris entre 100 et 195 €/m²/an.
Enfin les bureaux de 2nde main de Villeurbanne/Carré de Soie
sont les moins cher, proposés entre 95 et 160 €/m²/an.
A Lyon extra-muros, les loyers de l’offre sont compris dans un
éventail allant de 90 à150 €/m²/an. Cette amplitude provient
des différences existantes entre les immeubles en fonction de
leur âge et de leur localisation (graphique 15).
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 15
Loyers de présentation des bureaux de 2nde main
au T1-T3 2015, €/m²/an
300
250
200
150
100
50
Source: Cushman & Wakefield
cushmanwakefield.com
PROPERTY TIMES
6
Région lyonnaise T3 2015
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n’ayant pas encore obtenu
d’agrément et/ou de permis de construire.
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EMEA
France
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Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
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Chairman
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