Mietrechtsgesetz - Verlag Österreich

Mietrechtsgesetz
BGBl 1981/520 idF BGBl 1983/135, 1984/482, 1985/559, 1988/724, 1989/343 und 654,
1991/68, 1992/827, 1993/800, I 1997/22 und 140, I 1999/19, 28 und 147, I 2000/36, I 2001/98
und 161, I 2002/71, I 2003/113, I 2004/2, II 2004/185, I 2005/120, I 2006/124, II 2006/296,
II 2008/295, I 2009/25, I 2009/30, I 2010/29, II 2011/218, I 2013/50
I. Hauptstück
Miete
Geltungsbereich
§ 1. (1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen
Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen
von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amtsoder Kanzleiräumen) samt den etwa mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Hausoder Grundflächen (wie im besonderen von Hausgärten, Abstell-, Ladeoder Parkflächen) und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über
derartige Objekte (im folgenden Mietgegenstände genannt); in diesem Bundesgesetz wird unter Mietvertrag auch der genossenschaftliche Nutzungsvertrag, unter Mietzins auch das auf Grund eines genossenschaftlichen
Nutzungsvertrages zu bezahlende Nutzungsentgelt verstanden.
(2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht
1. Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-,
Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für
ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden.
1a. Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens
vermietet werden.
2. Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder in Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung
überlassen werden.
3. Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen,
sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes
Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand
a) eine Geschäftsräumlichkeit oder
b) eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs. 1 Z 1
und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der
Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet
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4. Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z 3 und 4 liegt vor, wenn daneben
ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des § 66 JN besteht,
5. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder
werden, nicht zählen.
(3) Für Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen
Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, gelten die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe des § 20 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
(4) Die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes gelten für
1. Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten
Baubewilligung neu errichtet worden sind.
2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen
Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch zum Teil
oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder in einem
an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde.
2a. Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem
30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind.
3. Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der
Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach
dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.
(5) Die §§ 14 und 29 bis 36, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des
I. und II. Hauptstückes, gelten für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark, das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften in (auf) denen jedoch
nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973
[nunmehr Gewerbeordnung 1994] betrieben werden.
Abs 4 Z 2 idF vor der MRN 2001:
[...]
2. Wohnungen in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen,
wobei Wohnräume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen
wurden oder werden, nicht zählen.
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Geltungsbereich
Abs 4 Z 2 idF der MRN 2001:
[...]
2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens auf Grund einer nach dem
31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute
Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass darin – wenn auch
zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde.
Literatur: Krejci, Einige Fragen zum Dienstwohnungsrecht, in: Tomandl (Hrsg), Betriebliche Sozialleistungen (Wiener Beiträge zum Arbeits- und Sozialrecht II 1974), 121; Bernat,
Zum Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (§ 1 MRG), in: HBzMRG, 91; Hofmann-Wellenhof, Dienstwohnung und MRG (§§ 1, 28, 30, 49 MRG), in: HBzMRG, 121; F. Bydlinski,
Das Recht der Superädifikate (1982); Meinhart, Neues Förderungsrecht als Teiländerung des
MRG, ImmZ 1982, 179; H. Böhm, Rechtsprobleme studentischen Wohnens, ÖJZ 1983, 57;
Hartig/Richter, Dienst-, Werks- und Pensionistenwohnungen im neuen MRG, GesRZ 1983,
20; Lenneis, Immobilienfinanzierungsleasing und Mietrechtsgesetz, AnwBl 1983, 562; Schuppich, Welche Auswirkungen hat das MRG auf Dienst- und Werkswohnungen? ImmZ 1983,
247 und 265; Wachter, Rechtsprobleme bei Dienst-, Natural-, Werks- und Mietwohnungen
von Arbeitnehmern (1983); Wachter, Die Herausnahme von Dienst-, Natural- und Werkswohnungen aus dem MRG, RdW 1983, 76; Zingher, Die Werkmietwohnung, ÖJZ 1983, 349;
F. Bydlinski, Superädifikate und Kündigungsschutz, JBl 1984, 241; Hofmann-Wellenhof,
Dienstwohnungen im Aufteilungsverfahren nach der Ehescheidung, JBl 1984, 464; Iro, Immobilienleasing und MRG, RdW 1987, 77; Palten, Kündigungsschutz für Sportstätten,
ImmZ 1987, 107 und 127; Würth, Erstes Wohnrechtsänderungsgesetz und Fragen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, wobl 1988, 60; H. Böhm/Schuster, Probleme der Mietrechtsgeltung, wobl 1989, 1 und 30; Grassl-Palten, MRG-Novelle 1988 oder: Kündigungsschutz für Sportplätze – zweiter (und letzter?) Akt, wobl 1989, 25; Madl, Kündigungsschutz
für Sportstätten, wobl 1989, 133; Mosler, Weiterbenützung einer Werkswohnung nach Ende
des Arbeitsverhältnisses, DRdA 1989, 55; Würth, Zur Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes, wobl 1989, 129; H. Böhm, Zur Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes, wobl 1990, 29;
Würth, Abschließend: „Zur Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes“ – Die wesentlichen Auffassungsunterschiede, wobl 1990, 33; Grabenwarter, Kündigungsschutz an freien Flächen?
NZ 1991, 6; Meinhart/Österreicher, Die WGG-Novelle im 2. WÄG, wobl 1991, 85; Würth,
2. Wohnrechtsänderungsgesetz – Ein Überblick, wobl 1991, 25; Czaky, Der Immobilienleasingvertrag (1992); St. Frotz, Zur Auflösung einer Personenhandelsgesellschaft ohne Liquidation sowie zur Abgrenzung von Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht, GesRZ 1992,
12; Dirnbacher, Gedanken zum Wirtschaftspark, wobl 1995, 157; Oppitz, Dienstwohnung
und Betriebsübergang, ecolex 1994, 699; Schauer, Seniorenunterkünfte und MRG, wobl
1996, 52; Stabentheiner, Mietrecht in Europa (1996); H. Böhm, Miete und Zeit (gleiches Mietrecht für alle?), wobl 1997, 21; Reiber, Neue Rechtsprechung über den Anwendungsbereich
des Mietrechtsgesetzes, ÖHB 1997/12, 1; Wolf, Zur Kündigung von Dienstwohnungen, ecolex 1997, 790; Barta/Ganner, Zur Auflösung des Altenheimvertrags durch den Heimträger,
wobl 1998, 93; Degelsegger, Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht – eine Analyse
im Spiegelbild der Rechtsprechung, wobl 1998, 5 und 33; Reiber, Neue Judikatur zur Garagenmiete, ÖHB 1998/1, 1; Bauer, Konsumentenschutz und Mietrecht, wobl 2000, 257; Reiber, Die Abgrenzung zwischen Wohnung und Geschäftsräumlichkeit im Mietrecht, immolex
2000, 170; J. Reich-Rohrwig, Geschäftsraummiete, Unternehmenspacht und Bestandverhältnisse in Einkaufszentren – zu § 1091 ABGB und § 1 MRG; in: FS Koppensteiner (2001), 629;
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Kletečka, Die Analogie zum MRG beim Superädifikat, wobl 2001, 129; Pittl, Unternehmenspacht im Einkaufszentrum: Ansprüche des Bestandnehmers bei mangelnder Kundenfrequenz, immolex 2001, 268; Hanel, Übersicht über die geplante Mietrechtsnovelle 2001 ab 1.
Jänner 2002 auf Basis des Justizausschussberichts samt Änderungen des Einkommensteuergesetzes 1988, wobl 2001, 352; Prader, Mietrechtsgesetznovelle 2002, RdW 2001, 720; Kothbauer, Mietrechtsnovelle 2001 (MRN 2001), ImmZ 2001, 413; Vonkilch, Die Neuerung der
MRG-Novelle 2001 und ihr Beitrag zur Konsolidierung des Wohnrechts, immolex 2002, 39;
Stabentheiner, Die Mietrechtsnovelle 2001, wobl 2002, 1; Arnold, Bestandverträge ohne Bestandzins? wobl 2002, 317; Werkusch, Zum Wechsel des Eigentümers einer Dienstwohnung
iSv § 1 Abs 2 Z 2 MRG, wobl 2002, 33; H. Böhm, MRG – Geltungsbereich neu! immolex
2002, 72; Pittl/Prader, Mietrechtsnovelle 2001 – Spezielle Fragen des „Ein- oder Zwei-Objekte-Hauses“ und des Dachbodenausbaus, immolex 2002, 235; H. Böhm, Die Mietrechtsnovelle 2001, bbl 2002, 95; Lenk, Dachbodenausbauten – endlich lukrativ? immolex 2002, 295;
Kiesel, Kann der Bestandvertrag mit dem Betreiber eines Einkaufszentrums wegen Leerstehungen vorzeitig aufgelöst werden? immolex 2003, 266; Dirnbacher, Renaissance des ABGB:
Vollausnahmen gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wobl 2003, 65; Prader/Ortner, Zu den Problemen
bei Vermietung von Wohnungen als WG, immolex 2004, 132; Kletečka, Superädifikat: Haftungsfalle Mietrechtsnovelle 2001, ecolex 2003, 229; Vonkilch, Unterliegen Generalpachtverträge dem MRG? wobl 2003, 317; Graf/Rechberger, Das Superädifikat, immolex 2004, 260;
Vonkilch, Kündigungsschutz für Bestandverträge auf Bahnhöfen und Flughäfen? wobl 2004,
251; Kletečka, Der Bauwerksbegriff im Superädifikatsrecht, immolex 2004, 264; Vonkilch,
Anmerkungen zum Ministerialentwurf für eine Wohnrechtsnovelle 2005 (WRN 2005), wobl
2005, 82; Kletečka, Bestandverträge auf Bahnhöfen und Flughäfen, immolex 2005, 6; Würth,
Mietrechtliche Änderungen nach dem Ministerialentwurf zu einer Wohnrechtsnovelle 2005,
wobl 2005, 65; Vonkilch, Bestandverträge in Einkaufszentren: Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht? wobl 2005, 105; Rainer, Der Immobilienleasingvertrag, immolex 2005,
166; Jud, Bestandverträge in Einkaufszentren, wobl 2005, 121; Würth, Zur Diskussion über
das Wesen von Bestandverträgen in Einkaufszentren, wobl 2005, 228; Vonkilch, Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht: Bemerkungen zu OGH 7 Ob 87/04a (wobl 2005, 205),
wobl 2005, 269; Czipin, Immobilienleasing, immolex 2005, 176; Karollus/Lukas, Zur Qualifikation von Bestandverträgen in Einkaufszentren, wbl 2005, 341; Oberhammer, Bestandverträge in Einkaufszentren: Miete oder Pacht? wobl 2005, 293; Iro, Die Rechtsnatur von Bestandverträgen in Einkaufszentren, RdW 2005, 745/667; Pletzer, Dauerbrenner Superädifikat
und Mietrecht, immolex 2005, 114; Fenyves, Einkaufszentren, Privatautonomie und Vertrauensschutz, wobl 2006, 1; Vonkilch, Nochmals: Zur rechtlichen Qualifikation von Bestandverträgen in Einkaufszentren, wobl 2006, 13; Kletečka, Der Pachtvertrag im Einkaufszentrum Teil I und II, immolex 2006, 6, 38; Riss, Einkaufszentren und Absorptionstheorie,
RdW 2006, 4/6; Karollus/Lukas, Bestandverträge in Einkaufszentren, JBl 2006, 76; Würth,
Zur Wohnrechtsnovelle 2006 – ein Nekrolog 2. Teil: Änderungen im Mietrechtsgesetz, wobl
2006, 133; Vonkilch, Neues vom OGH zur Qualifikation von Bestandverträgen in Einkaufszentren, immolex 2006, 41; Rittler, Behindertenheime und MRG, wobl 2006, 193; Stabentheiner, Die miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Teile der Wohnrechtsnovelle 2006
(Teil 1), wobl 2006, 241 (ders weitgehend identisch in immolex 2006, 262 und ÖJZ 2006, 743);
Prader, WRN 2006 – Änderungen im MRG, RdW 2006, 389/403; Wilhelm, Wohnrechtsnovelle 2006, in des Martial Manier, ecolex 2006, 449; Iro/Riss, Gebrauchsüberlassung in Einkaufszentren: Miete, Pacht oder Gesellschaft? RdW 2006, 392/415; Oberhammer, Kündigung durch den Verpächter im Konkurs des Pächters, wobl 2006, 74; Wilhelm,
Einkaufszentren: Pacht ohne Pachtobjekt? ecolex 2006, 15; H. Böhm, MRG – Geltungsbereich nach der WRN 2006, immolex 2007, 38; Graf, Falsche Etikettierung im Einkaufszent-
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§1
Geltungsbereich
rum, immolex 2007, 109; H. Böhm, Gedanken zur Abgrenzung von Miete und Pacht, in: Pichonnaz/Vogt/Wolf (Hrsg), Spuren des römischen Rechts, (Bern 2007), 69; F. Bydlinski, Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht im EKZ: Eine Suche nach dem Problemkern, JBl
2007, 273; H. Böhm, Wohnungsmietverträge im Teilanwendungsbereich des MRG (mit und
ohne KschG), Muster, immolex 2008, 102; Grieb, Die Rechtsprechung im Jahr 2007, Jahrbuch
Wohnrecht (Stabentheiner/Vonkilch Hrsg), 2008, 33; Riss, Das bestandrechtliche Schrifttum
des Jahres 2007, Jahrbuch Wohnrecht (Stabentheiner/Vonkilch Hrsg), 2008, 93; M. Gruber,
Agglomerationseffekte und Bestandverträge in Einkaufszentren (2008); M. Gruber, „Mietverträge“ in Einkaufszentren – Anmerkungen zu OGH 3 Ob 253/05k, wobl 2008, 114; Vonkilch, Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht: Aktuelle Tendenzen in der höchstgerichtlichen Judikatur, wobl 2009, 151; Rosifka, Die Wohnrechtsnovelle 2009, immolex 2009,
102; Reiber, Mietrechtliche Aspekte des Dachbodenausbaus, immolex 2010, 76; Vonkilch, Bestandverträge in Einkaufszentren: Aktuelle Entwicklungen in Judikatur und Rechtspolitik,
wobl 2010, 56; M. Gruber, Bestandverträge in Einkaufszentren – Gedanken zur Rechtssicherheit, JBl 2010, 409; Sommer, Das genossenschaftliche Gleichbehandlungsgebot im Lichte
WGG – spezifischer Vorgaben, wobl 2011, 1; Sigmund/Kulhanek, Die mietrechtliche Rechtsprechung der Jahre 2008 bis 2010, Jahrbuch Wohnrecht (Stabentheiner/Vonkilch Hrsg),
2011, 27; Riss, Das bestandrechtliche Schrifttum der Jahre 2008 bis 2010, Jahrbuch Wohnrecht
(Stabentheiner/Vonkilch Hrsg), 2011, 83; Vonkilch, Das österreichische Geschäftsraummietrecht im europäischen Rechtsvergleich, wobl 2011, 61; Riss, Mietrecht, Verbraucherrecht und
Verbandsklageverfahren, wobl 2011, 98; Schartner, Der Mieter in der Insolvenz, wobl 2011,
255; Dirnbacher, Baustelle Wohnrecht – Wünsche, Anregungen und Forderungen an den Gesetzgeber (Wohnrechtsnovelle), wobl 2011, 295; Jesser-Huß, Verbesserter Verbraucherschutz
beim Timesharing: Das Teilzeitnutzungsgesetz 2011, wobl 2011, 349; Wolf, Das einheitliche
Bestandverhältnis, wobl 2011, 420; Schober, Das Recht auf Wohnen, wobl 2012, 5; Stabentheiner, Das ABGB und das Sondermietrecht – die Entwicklung der vergangenen 100 Jahre,
wobl 2012, 91; Vonkilch, Zur Kontrollfähigkeit von Vereinbarungen über mietrechtliche
Hauptleistungspflichten, insbesondere Erhaltungspflichten, gemäß § 879 Abs 3 ABGB, wobl
2012, 215; Sigmund/Kulhanek, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Jahres 2011, Jahrbuch
Wohnrecht (Stabentheiner/Vonkilch Hrsg), 2012, 23; Riss, Das bestandrechtliche Schrifttum
des Jahres 2011, Jahrbuch Wohnrecht (Stabentheiner/Vonkilch Hrsg), 2012, 47; Vonkilch,
30 Jahre MRG, Ein Grund zum Feiern? wobl 2012, 244; Würth, Zustandekommen und Ziele
des Mietrechtsgesetzes, wobl 2012, 253; Stabentheiner, Legistische Betrachtungen zum Mietrechtsgesetz, wobl 2012, 260; H. Böhm, Das MRG und die Wissenschaft vom Mietrecht, wobl
2012, 272; T. Hausmann, 30 Jahre MRG – Lobens- und weniger Lobenswertes aus Sicht des
Rechtsberaters, wobl 2012, 288; Weinberger, 30 Jahre Mietrechtsgesetz, wobl 2012, 300; Österreicher/Sommer, Zum Verhältnis von Mietrechtsgesetz und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, wobl 2012, 304; T. Hausmann, Wieviel MRG verträgt ein Superädifikat? wobl 2013,
101; Kothbauer, Zum Ein- und Zwei-Objekte-Haus, immolex 2013, 160; Sigmund/Kulhanek, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Jahres 2012, Jahrbuch Wohnrecht (Stabentheiner/Vonkilch Hrsg), 2013, 29; Riss, Das bestandrechtliche Schrifttum des Jahres 2012,
Jahrbuch Wohnrecht (Stabentheiner/Vonkilch Hrsg), 2013, 53; Wilhelm, Tücken der Berufsausübung in Mietwohnungen, ecolex 2013, 393.
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§1
T. Hausmann
Inhaltsübersicht
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Exkurs: Verbraucherschutz und AGB-Kontrolle im Mietrecht . . . . . .
(Sachlicher) Anwendungsbereich des MRG (Abs 1) . . . . . . . . . . . . . . .
A. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
B. Miete (Abgrenzung zu anderen Vertragstypen) . . . . . . . . . . . . . .
C. Mietgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
D. Mitgemietete Flächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
E. Superädifikate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
F. Genossenschaftlicher Nutzungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Vollausnahmen vom Anwendungsbereich des MRG (Abs 2) . . . . . . . .
A. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
B. Gewerbe, Heime (Z 1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
C. Sozialpädagogisch betreutes Wohnen (Z 1a) . . . . . . . . . . . . . . . . .
D. Dienstverhältnis (Z 2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
E. Halbjahresverträge (Z 3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
F. Ferienwohnungen (Z 4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
G. Gebäude mit maximal zwei Mietobjekten (Z 5) . . . . . . . . . . . . . . .
Gemeinnützige Bauvereinigungen (Abs 3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Teilanwendungsbereich des MRG (Abs 4 und Abs 5) . . . . . . . . . . . . . .
A. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
B. Frei finanzierte Neubauten (Abs 4 Z 1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
C. Ein- und Zweifamilienhäuser (Abs 4 Z 2 idF vor der WRN 2001) . .
D. Ausgebaute und „rohe“ Dachböden, Aufbauten (Abs 4 Z 2 idF der
MRN 2001 und WRN 2006) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Grundsätzliches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Rechtslage nach MRN 2001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Rechtslage nach WRN 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
E. Zubauten (Abs 4 Z 2a) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
F. Eigentumswohnungen in einem nach dem 8.5.1945 errichteten
Gebäude (Abs 4 Z 3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
G. Wirtschaftspark (Abs 5) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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1–5
. E1–E73
.
6–56
.
6–13
. 14–43
. 44–51
. 52–53
. 54–55d
.
56
.
57–79
.
57
. 58–63
. 64–66
.
67–73
. 74–75
.
76
.
77–79
.
80
. 81–104
. 81–83
. 84–88
. 89–93a
.
.
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.
.
. 94–98b
. 94–94a
. 95–97
. 98–98b
.
98c
. . 99–100
. . 101–104
I. Allgemeines
1 § 1 regelt den sachlichen Anwendungsbereich des MRG, wobei zwischen
Voll- und Teilanwendung desselben zu unterscheiden ist. Die seit dem Inkrafttreten des MRG erfolgten Modifikationen beschränkten sich bis zur
MRN 2001 auf einige wenige, in ihrer Gesamtheit nicht als gravierend zu betrachtende Änderungen. 1991 wurde mit dem 2. WÄG der in Abs 3 enthaltene
Pauschalverweis auf § 20 WGG eingeführt, welcher den Umfang der Anwendung mietrechtlicher Vorschriften im Bereich desWGG betrifft, während
durch das 3. WÄG 1994 neben dem neuen Abs 5 in Abs 2 Z 1 der Verweis auf
Flughafenbetriebsunternehmen, in dessen Z 3 die Einschränkungen der lit a
und b sowie der letzte Hs der Z 4 mit der Definition einer Zweitwohnung an8
§1
Geltungsbereich
gefügt wurde. Mit der MRN 2001 wurden erstmals insofern substantielle Modifikationen in § 1 vorgenommen, als die Z 1a des Abs 2 neu eingefügt und der
auf Geschäftsräumlichkeiten „ausgedehnte“ Abs 4 Z 2 aF als neuer Abs 2 Z 5
normiert sowie in Abs 4 die neue, Dachböden betreffende Z 2 angefügt wurde,
deren Reichweite im Zuge der WRN 2006 – neben der Einfügung der neuen
Z 2a (Zubauten) – vom Gesetzgeber zum Teil authentisch interpretiert und
zum Teil ausgedehnt wurde. Zuletzt wurde mit der WRN 2009 mit Wirkung
per 1.4.2009 der neue, die vom Mieter bestellte Kaution betreffende § 16b in
das Gesetz eingefügt.
Während Abs 1 den im Vergleich zum MG leicht eingeschränkten grundsätz- 2
lichen Geltungsbereich des MRG absteckt, enthält Abs 2 eine Reihe von Objekten und/oder Vertragsarten, auf welche das MRG überhaupt nicht anwendbar ist, worunter die sogenannten Vollausnahmen zu verstehen sind. Sofern
auf diese Verträge keine bestandrechtlichen Sondergesetze, wie etwa das KleingartenG, LandpachtG oder SportstättenschutzG zur Anwendung gelangen,
gelten für sie die (weitgehend dispositiven und ansonsten immer neben dem
MRG subsidiären) bestandrechtlichen Normen der §§ 1090 ff ABGB samt den
sonstigen allgemeinen und besonderen zivilrechtlichen Bestimmungen, darunter ua insbesondere das KSchG (erstmals MietSlg 32.257/24; aus damaliger
Sicht Würth in Krejci, HBzKSchG 635 ff; jüngst etwa 2 Ob 1/12d [Wohnungsmietvertrag als Haustürgeschäft]; 6 Ob 203/11p = wobl 2013, 28/10 [GmbH &
Co KG]; siehe zu der seit den „Klauselentscheidungen“ des OGH ständig anwachsenden und kaum mehr überblickbaren literarischen Flut die Ausführungen von Riss zu Exkurs Verbraucherschutz – nach Rz 5 unten), wenn (nur)
einer der beiden Vertragspartner als Unternehmer iS dessen § 1 zu qualifizieren
ist. Dies kann sowohl auf den Vermieter (bei entsprechendem Umfang seiner
Vermietungstätigkeit, dazu näher 7 Ob 105/99p = MietSlg 51.209 = immolex
2000, 167/100, 7 Ob 78/10m = wobl 2011, 222/96 = MietSlg 62.215 [ab ca 5
Mietobjekten als „annähernde Richtzahl“, stets aber wertende Gesamtbetrachtung] sowie 2 Ob 154/12d = immolex 2013, 181/58 [mit Ausführungen zur Beweispflicht des Vermieters]) als auch auf den Mieter, sofern die Anmietung im
Rahmen seiner unternehmerischen Tätigkeit erfolgt, zutreffen, was bei dem
MRG unterliegenden Verträgen aufgrund der gegenläufigen Schutzzwecke
der beiden Gesetze zu einigermaßen kuriosen Konstellationen führen kann
(Schauer, Erneuerung 23).
Dem als „Drehscheibe“ zur Verzahnung des MRG mit dem WGG anzuse- 3
henden Abs 3 wurde mit der WRN 1999 durch den in das WGG neu eingefügten § 20a WGG teilweise materiell derogiert (Näheres unten Rz 74). Die Abs 4
und 5 regeln den in seinen Auswirkungen für den Vermieter zumeist, nicht
aber immer günstigeren und für die beiden Fälle etwas unterschiedlichen Teilanwendungsbereich des MRG.
9
§1
O. Riss
4 Neben diesen Pauschal- bzw Teilausnahmen bestehen oder bestanden vereinzelte weitere, auf diverse objektive Kriterien abstellende und nur in bestimmten Fällen anwendbare Sonderregeln, wie etwa die §§ 10, 12, 13 und 14, welche nur auf Hauptmietverhältnisse über Wohnungen anwendbar sind, jene
des § 12a, welcher nur Geschäftsräumlichkeiten betrifft, oder besondere Befristungsbestimmungen für Eigentumswohnungen in § 29 Abs 1 Z 3 lit b idF
vor der WRN 2000. Ebenfalls zu erwähnen sind idZus auch die mit der
WRN 2006 neu eingefügten §§ 12 Abs 3, 14 Abs 3 letzter Satz, wonach im Fall
einer „Seniorenwohnung“ (dazu näher Rz 3a zu § 12) die Eintrittsrechte der
§§ 12, 14 für Deszendenten nicht zum Tragen kommen.
5 In zeitlicher Hinsicht bestimmt sich die Geltung der Normen des MRG primär nach den jeweiligen speziellen Übergangsbestimmungen (siehe dazu bei
den Erläuterungen zu den einzelnen §§), in Ermangelung solcher nach der generellen Übergangsregel des § 43 Abs 1, weshalb das MRG grundsätzlich auch
auf solche Mietverträge anzuwenden ist, die vor seinem Inkrafttreten abgeschlossen wurden (wobl 1999, 128/58 [T. Hausmann] = MietSlg 50.297/55
[zum Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 3]).
II. Exkurs: Verbraucherschutz und AGB-Kontrolle im
Mietrecht
Literatur: Fenyves, KSchG und Gewährleistung, in: Krejci (Hrsg), Handbuch zum Konsumentenschutzgesetz (1981) 371; Würth, KSchG und Wohnungsrecht, in: Krejci (Hrsg),
Handbuch zum Konsumentenschutzgesetz (1981) 635; Fischer-Czermak, Das Konsumentenschutzgesetz und der Liegenschaftsverkehr, NZ 1991, 115; Bauer, Konsumentenschutz
und Mietrecht, wobl 2000, 257; W. Faber, Auswirkungen des Gewährleistungsrechts-Änderungsgesetzes auf Bestandverhältnisse, immolex 2001, 246; Riss, Zur Abdingbarkeit der
Erhaltungspflicht des Vermieters im Verbrauchergeschäft, wobl 2002, 345; Beig/Größ, Sonderprivatrechtliche Anknüpfung bei Vertragsübernahmen, RdW 2004, 519; Riss, Die Erhaltungspflicht des Vermieters (2005) insb 269 ff; H. Böhm/Graf, Miete und Konsumentenschutz, immolex 2007, 102; H. Böhm, Erhaltung des Mietgegenstandes: alles neu? (Teil I und
II), immolex 2007, 262 und 294; E. M. Hausmann, MRG-gefesselte Vermieter unter der
KSchG-Knute, Nova et varia 2007, 145; Riss, Mietvertragsklauseln auf dem Prüfstand des
Verbraucherrechts, wobl 2007, 62; Rosifka, Rechtswidrige Vertragsbestimmungen in Formularmietverträgen, ecolex 2007, 233; Vonkilch, Mietverträge im Fokus des Verbraucherrechts,
wobl 2007, 185; Pletzer, „Katzenverbot“ zulässig? Zak 2008, 383; Rosifka, Die Rückstellung
des Bestandgegenstandes, immolex 2009, 70; Vonkilch, Erhaltungspflichten im Mietrecht: Wo
steht die Judikatur? wobl 2009, 209; Worthing-Smith, Unzulässige Klauseln in Mietverträgen
(2009); Leupold, Zur Ausmalpflicht des Mieters, Zak 2010, 103; Pletzer, Erhaltungspflichten
im Mietrecht – zum aktuellen Stand der Diskussion, bbl 2010, 131; Dirnbacher, Baustelle
Wohnrecht – Wünsche, Anregungen und Forderungen an den Gesetzgeber, wobl 2011, 295;
Kothbauer, Zur Inhaltskontrolle des § 879 Abs 3 ABGB, immolex 2011, 160; Pletzer, Mietrechtliche „Klauselentscheidung“ – die Vierte, Zak 2011, 106; Rainer, Verbotene Klauseln in
10
§1
Geltungsbereich
Mietverträgen (2011); Riss, Mietrecht, Verbraucherrecht und Verbandsklageverfahren, wobl
2011, 98; Rosifka, Die Rückstellung des Bestandgegenstands – ein Update, immolex 2011,
198; Apathy, Liegenschaftskauf und Konsumentenschutz, FS Aicher (2012) 1; H. Böhm, Das
MRG und die Wissenschaft vom Mietrecht, wobl 2012, 272; Leitner, Was genau sind eigentlich Allgemeine Geschäftsbedingungen und Vertragsformblätter? immolex 2012, 242; Lessiak, § 879 Abs 3 ABGB und Erhaltungskosten in Einkaufszentren, wbl 2012, 121; Prader,
Formularmietverträge – was ist das? immolex 2012, 10; Stabentheiner, Das ABGB und das
Sondermietrecht – die Entwicklung der vergangenen 100 Jahre, wobl 2012, 91; Vonkilch, Zur
Kontrollfähigkeit von Vereinbarungen über mietrechtliche Hauptleistungspflichten, insbesondere Erhaltungspflichten, gemäß § 879 Abs 3 ABGB, wobl 2012, 215; Vonkilch, 30 Jahre
MRG – ein Grund zum Feiern? wobl 2012, 244; Weinberger, 30 Jahre Mietrechtsgesetz, wobl
2012, 300; Schauer, Die unternehmerisch tätige Personengesellschaft zwischen Rechnungslegungsrecht und Immobilienrecht, wobl 2013, 1; Schrader, Ein rechtvergleichender Blick auf
die Folgen unwirksamer Endrenovierungsklauseln, wobl 2013, 127; Pesek, Überlegungen
zur Endausmalverpflichtung des Mieters, wobl 2013, 139; Vonkilch, Immobilienvermietung
als Herausforderung für den Unternehmerbegriff, FS Iro (2013) 247; Kellner, Der Anwendungsbereich des Transparenzgebots, RdW 2013, 190; Pletzer, Nochmals: Verbot der Katzenund Hundehaltung im Formularmietvertrag? wobl 2013, 249.
Inhaltsübersicht
A.
B.
C.
Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Klassischer Verbraucherschutz (KSchG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
a) Sachlicher Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) Zeitlicher Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Inhaltskontrolle nach KSchG (§ 6 Abs 1 und 2 KSchG) . . . . . . . .
3. Transparenzgebot (§ 6 Abs 3 KSchG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Unverzichtbare Gewährleistungsrechte (§ 9 KSchG) . . . . . . . . .
5. Sonstiges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
AGB-Kontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Mietverträge als AGB bzw Vertragsformblätter . . . . . . . . . . . . .
2. Einbeziehungskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Geltungskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Sittenwidrigkeit und gröbliche Benachteiligung (§ 879 Abs 1 und 3
ABGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
a) Allgemeines und Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) Vertragliche Regelung von Erhaltungspflichten . . . . . . . . . .
c) Endrenovierungspflichten bei Rückstellung des Mietobjekts .
aa) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
bb) Rechtsprechung und Meinungsstand . . . . . . . . . . . . . . .
cc) Würdigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d) Sonstiges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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E1–E5
E6–E34
E6–E16
E6–E13
E14–E16
E17–E19
E20–E25
E26–E32
E33–E34
E35–E73
E35–E38
E39–E40
E41–E42
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E43–E73
E43–E46
E47
E48–E65
E48–E51
E52–E59
E60–E65
E66–E73
A. Allgemeines
Erst bemerkenswert spät, nämlich mehr als 30 Jahre nach dem Inkrafttreten des E1
KSchG (vgl dessen § 38), ist das Bewusstsein erwacht, dass der Schutzschirm
des Verbraucherrechts in vollem Umfang auch einem Mieter zuteilwerden
11
§1
O. Riss
kann. Diese an sich „dogmatische Banalität“ (Vonkilch, wobl 2007, 185 [186])
hat überaus unterschiedliche Reaktionen hervorgerufen: Während manche
davon sprechen, dass eine „verbraucherschutzrechtliche Sturmflut“ ein „Katastrophengebiet“ zurückgelassen hat (Vonkilch, wobl 2007, 185 [186 f]), bzw
sogar befürchten, dass „mit Hilfe von Verbandsklagen der Gesetzgeber außerparlamentarisch korrigiert werden soll“ (Würth, wobl 2007, 210 = Glosse zu
6 Ob 81/09v = wobl 2010, 140/68), wird dieser Schritt in ein „neues Zeitalter“
von anderen ausdrücklich begrüßt (so etwa H. Böhm, immolex 2007, 294).
E2 Dabei ist zwischen zwei in den Voraussetzungen und im Anwendungsbereich
völlig unterschiedlichen Instrumenten zu differenzieren, welche die österreichische Rechtslage zur Korrektur einer typischerweise vorliegenden Ungleichgewichtslage parat hält. Im Einzelnen ist zwischen dem „klassischen“ Verbraucherschutz, so wie ihn das KSchG bereithält (Rz 6 ff), einerseits und den Hürden
der allgemeinen – auch außerhalb von Verbrauchergeschäften iSd § 1 KSchG zu
beachtenden – AGB-Kontrolle andererseits (Rz 32 ff) zu unterscheiden.
E3 Abgesehen von den allgemeinen Regelungen des KSchG und der AGB-Kontrolle sind für die Vertragsgestaltung auch noch Hürden aus anderen speziellen
Schutzgesetzen denkbar, welche auf Mietverhältnisse Anwendung finden
können. Zu denken ist hier zum einen an die (ebenfalls im KSchG) enthaltenen,
jedoch eigens geregelten Heimverträge (§§ 27b bis 27i KSchG). Darunter
versteht das KSchG Verträge zwischen Bewohnern und Trägern von Pflegeheimen, Altenheimen und ähnlichen Einrichtungen. Für diese Vertragsverhältnisse sind insb Informationspflichten des Heimträgers, Inhalts- und
Formerfordernisse des Heimvertrages, eine dem § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB
nachgebildete Entgeltminderung sowie Kündigungsbeschränkungen vorgesehen. Verbraucherschutzvorschriften bestehen aufgrund gemeinschaftsrechtlicher Vorgaben (RL 2008/122/EG) auch für die Gebrauchsüberlassung im Rahmen des so genannten Timesharings; unter dem Teilzeitnutzungsrecht versteht
man das für die Dauer von mindestens einem Jahr eingeräumte Recht, ein Nutzungsobjekt wiederkehrend für einen jeweils begrenzten Zeitraum zu benützen (§ 2 Abs 1 Z 1 TNG 2011); das Nutzungsrecht kann obligatorischer oder
auch dinglicher Natur sein. Zwingende Vorschriften für einen Bestandvertrag
oder ein sonstiges Nutzungsverhältnis an zu errichtenden oder durchgreifend
zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen sieht das
BTVG vor, wenn der Bestandnehmer Verbraucher iSd § 1 Abs 1 Z 2 KSchG ist
(§ 1 Abs 2 BTVG). Danach treffen den Bauträger besondere Sicherungspflichten hinsichtlich der vom Erwerber geleisteten Vorauszahlungen (§§ 7 ff
BTVG); dem Verbraucher sind – unter anderem für den Fall nicht umfassender
Information vor Vertragsabschluss – gesetzliche Rücktrittsrechte eingeräumt
(§ 5 BTVG). Zwingendes Recht zum Schutz des Bestandnehmers enthalten
ferner das KlGG, dem die Pacht von Grundstücken mit nicht mehr als 650 m2
Fläche unterfällt, sowie das LPG, durch das die Pacht von Grundstücken, die
12
§1
Geltungsbereich
vorwiegend zur landwirtschaftlichen Nutzung in Bestand gegeben werden, geregelt ist. All diesen sondergesetzlichen Bestandnehmerschutzvorschriften ist
jedoch im Folgenden nicht näher nachzugehen. Der Exkurs beschränkt sich darauf, die Wirkungen und Ausstrahlungen des klassischen Verbraucherschutzes
und des AGB-Rechts auf Mietverhältnisse zu beleuchten.
Die eingangs erwähnte (Rz E1), erst vor wenigen Jahren in Gang gesetzte Ent- E4
wicklung in der Rspr hat für den Bereich des Mietrechts fraglos eine gewisse
Revolution in der bisherigen Sichtweise ausgelöst bzw erzwungen. Es liegt
auch in der Natur der Sache, dass die Stellungnahmen des Höchstgerichts in
erster Linie von dem an dieses herangetragenen Fallmaterial vorbestimmt sind
und den Rechtsanwender daher durchwegs nur mit ganz punktuellen Aussagen versorgen, obwohl die dahinterstehenden Regelungsfragen systematisch
sehr weit ausstrahlen. Angesichts dessen bleibt der Rechtsanwender, wie die
von den einschlägigen Judikaten ausgelöste überaus intensive literarische Diskussion anschaulich zeigt, bisweilen orientierungslos in einem dogmatischen
Durcheinander zurück und vermisst Richtlinien für eine harmonische Auslegung der in diesem Bereich miteinander konkurrierenden sondergesetzlichen
Bestimmungen. Dabei sollte vor allem nicht übersehen werden, dass die Möglichkeit, auch das KSchG auf Mietverhältnisse, welche dem Schutz des MRG
unterfallen, anzuwenden gewissermaßen zu einer Verdoppelung des Schutzes
zugunsten der Mieter führt (krit dazu Riss in Kletečka/Schauer, ABGBON 1.01 Rz 18 zu § 1090; siehe jüngst auch Vonkilch, FS Iro 247 [250]). Damit
können mitunter Wertungskonflikte infolge eines übermäßigen Eingriffs in
die Privatautonomie einhergehen. Es wird daher im Einzelfall zu prüfen sein,
ob das parallele Eingreifen von Mieterschutz und Verbraucherschutz tatsächlich gemessen an der Systematik der beiden Sondergesetze unbedenklich ist.
Werden Wertungskonflikte diagnostiziert, so ist dem methodisch durch eine
Verdrängung der konsumentenschutzrechtlichen Bestimmungen Rechnung zu tragen: Zwar stehen die spezifischen Normen des Mieterschutzes zu
den Regelungen des Verbraucherrechts nicht im Verhältnis der Spezialität (so
aber Würth, HBzKSchG 636; ungenau zur analogen Fragestellung bei der
Konkurrenz zwischen KSchG und KlGG auch Hinghofer-Szalkay/Ortner,
wobl 2005, 325 [336]), doch führt immerhin Subsidiarität infolge erschöpfender Regelung zu ihrer Unanwendbarkeit, soweit das MRG bereits einen
umfassenden und spezifischen Schutz der typischerweise schwächeren Vertragspartei vorsieht (in diesem Sinn schon vor dem Einsetzen dieser Rechtsprechungslinie Riss, wobl 2002, 345 [346 f]; Riss, Erhaltungspflicht 272 ff;
Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.01 Rz 18 zu § 1090 je mwH; zustimmend Iro in KBB, ABGB3 Rz 1 zu §§ 1092–1094).
Im Schrifttum sind immer wieder Rufe an den Gesetzgeber laut geworden, E5
womit der angesichts der dynamischen Entwicklung in der Rspr der – vor
allem unter den Vertragserrichtern – um sich greifenden Verunsicherung ein
13
§1
O. Riss
Ende bereitet werden sollte (etwa Vonkilch, wobl 2011, 93 [95 f]; siehe auch
Rz 6c zu § 3). Dem Vernehmen nach hat der Gesetzgeber diesen Novellierungsbedarf an der Schnittfläche von Mieterschutz und Verbraucherschutz
bereits erkannt und versucht schon seit geraumer Zeit, eine Lösung zu erarbeiten; allein es dürfte noch am Kompromiss der politischen Akteure fehlen. In
der literarischen Diskussion sind hierfür unterschiedlichste Lösungsmodelle
anzutreffen: So wird etwa dafür plädiert, das Nebeneinander von MRG und
KSchG zu beseitigen und jene Bestimmungen, die für den Wohnungsmieter
gelten sollen, expressis verbis in das MRG aufzunehmen; damit sollte dann
auch darauf verzichtet werden, den Schutz des Mieters von der Unternehmereigenschaft des Vermieters abhängig zu machen (Weinberger, wobl 2012, 302).
Andere äußern den Wunsch nach einer Klarstellung, dass der Erhaltungspflicht des Vermieters – entgegen manchen Judikaten (Rz E27) – kein gewährleistungsrechtlicher Charakter zukommt, so dass § 9 KSchG hierauf nicht anwendbar sein kann, und nach einer Konkretisierung der Voraussetzungen für
die Unternehmerqualifikation des Vermieters (Dirnbacher, wobl 2011, 295
[296]).
B. Klassischer Verbraucherschutz (KSchG)
1. Anwendungsbereich
a) Sachlicher Anwendungsbereich
E6 Der sachliche Anwendungsbereich des KSchG wird durch dessen § 1 definiert.
Danach liegt ein dem KSchG unterfallendes Verbrauchergeschäft vor, wenn
es sich um ein Rechtsgeschäft handelt, an dem einerseits ein Unternehmer und
andererseits ein Verbraucher beteiligt sind.
E7 Wenig Schwierigkeiten bereitet es, die Verbrauchereigenschaft des Mieters zu
bestimmen. IdR wird der Mieter stets dann als Verbraucher zu qualifizieren
sein, wenn die Anmietung zu Wohnzwecken erfolgt (Rosifka, ecolex 2007,
233 [235]); eine Ausnahme hievon muss allerdings dann gelten, wenn die Wohnung von einem Unternehmen zur Verwendung durch dessen Mitarbeiter angemietet wird. Aber auch die Anmietung zu Geschäftszwecken kann (noch)
dem Regime des KSchG unterfallen, wenn es sich um das Gründungsgeschäft
einer natürlichen Person handelt (§ 1 Abs 3 KSchG; 5 Ob 20/98x = MietSlg
50.329 = immolex 1998, 204/126 [Gleichsetzung des Unternehmerbegriffs
nach § 1 KSchG und § 16 Abs 1 Z 1 MRG]; 6 Ob 219/97t = MietSlg 50.238;
Bauer, wobl 2000, 257 [258 f]; H. Böhm/G. Graf, immolex 2007, 102 [104]).
E8 Nicht ganz einfach ist es hingegen, die Kriterien für die Unternehmereigenschaft des Vermieters zu konkretisieren. Nach der gesetzlichen Definition ist
Unternehmer jeder, für den das konkret zu beurteilende Geschäft zum Betrieb
14
§1
Geltungsbereich
seines Unternehmens gehört (§ 1 Abs 1 Z 1 KSchG). Unter einem Unternehmen hat man jede auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit zu verstehen, mag sie auch nicht auf Gewinn gerichtet sein
(§ 1 Abs 2 KSchG). Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Vermieter eine auf
Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit betreibt
und somit als Unternehmer iSd § 1 KSchG anzusehen ist, wägt die höchstgerichtliche Rspr die Umstände des Einzelfalles ab (vgl RIS-Justiz RS0065317).
Zu berücksichtigen ist demnach unter anderem, wie viele Objekte vermietet
wurden; dabei hat der OGH in der Leit-Entscheidung 5 Ob 570/80 (= MietSlg
XXXI/24) „nur als annähernde Richtzahl“ einen Wert von mehr als fünf angenommen (so auch 3 Ob 547/93 = wobl 1994, 230/68; 7 Ob 78/10m = wobl
2011, 222/96 = MietSlg 62.215). Dieser Zahl Fünf sollte man freilich als rechtlich relevantem Grenzwert keine absolute Aussagekraft beilegen; ihre Bedeutung ist schon deswegen stark zu relativieren, zumal sie der OGH in der LeitEntscheidung konkret bloß damit begründet hat, dass nach den Richtlinien
und Honorarsätzen der Immobilienmakler und Immobilienverwalter bei
mehr als sechs (!?) verwalteten Eigentumswohnungen ein Zuschlag für jeden
weiteren Wohnungseigentümer verlangt werden dürfe, was – so der OGH –
darauf schließen lasse, dass bei einer darüber hinausgehenden Anzahl zu verwaltender Objekte ein wesentliches Anwachsen der Verwaltungsarbeit und
damit des erforderlichen Organisationsumfanges angenommen werden kann.
Als ein weiteres Kriterium für die Unternehmereigenschaft des Vermieters kann E9
der Umstand herangezogen werden, ob sich dieser dritter Personen (zB Hausbesorger und sonstiger Unternehmer) zur Erfüllung seiner Verpflichtungen bedienen muss (5 Ob 509/92 = MietSlg XLIV/14; 7 Ob 105/99p = immolex 2000, 167/
100; vgl auch 3 Ob 547/93 = wobl 1994, 230/68; 7 Ob 78/10m = wobl 2011, 222/96
= MietSlg 62.215; Krejci in Rummel I3 Rz 20 zu § 1 KSchG). Diese Judikatur
wurde im Schrifttum durchwegs als taugliches Abgrenzungskriterium aufgenommen (Apathy, FS Aicher 1 [5]). Werde zudem etwa ein Makler eingeschaltet, um die
Vermietung zu bewältigen, ist auch dies ein Indiz für eine entsprechende Organisation, wie sie für den Betrieb eines Unternehmens erforderlich ist (Fischer-Czermak, NZ 1991, 115 [115]; Apathy, FS Aicher 1 [5]). Mit weiteren Überlegungen
dazu Vonkilch, wobl 2007, 185 (187 ff), und H. Böhm/G. Graf, immolex 2007,
102 (103 f). Zur Analyse der Rspr näher etwa Vonkilch, FS Iro 247 (252 ff).
Letztlich wird man bei der Prüfung der Unternehmerqualifikation auf Mieterseite E10
eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen haben (7 Ob 105/99b = MietSlg 51.209
= immolex 2000, 167/100), also die Umstände des Einzelfalls unter Anwendung
einer typologischen Sichtweise zu würdigen haben (Vonkilch, FS Iro 247 [260 ff]).
Eine Klarstellung bzw Konkretisierung der maßgeblichen Kriterien durch den E11
Gesetzgeber mag angesichts der eminenten praktischen Bedeutung im Interesse der Rechtssicherheit prima vista durchaus wünschenswert erscheinen
15
§1
O. Riss
(dafür plädiert auch Dirnbacher, wobl 2011, 295 [269 f]); zu bedenken ist jedoch, dass mit einer starren Legaldefinition der Vielzahl der in praxi denkbaren Fallgestaltungen wohl nur schwer Rechnung getragen werden könnte (in
diesem Sinne kritisch Vonkilch, FS Iro 247 [258 ff]).
E12 Schwierigkeiten bereitet ferner auch die Anwendbarkeitsfrage bei einem so genannten Qualifikationswechsel. Es handelt sich dabei freilich um ein allgemeines Problem des Verbraucherrechts im Bereich von Dauerschuldverhältnissen,
welches aber gerade bei Mietverträgen infolge der stark ausgeprägten Bestandsfestigkeit besonders häufig virulent wird. Die Rspr steht dabei auf dem Standpunkt, dass die Anwendbarkeit des KSchG auch nachträglich (durch einen
Vertragspartnerwechsel) begründet werden kann (2 Ob 198/01h = MietSlg
53.233; vgl auch 4 Ob 119/03h = EvBl 2004/36); ferner hat der OGH auch angenommen, dass die Qualifikation als Verbrauchergeschäft in der Folge sogar
wieder verloren gehen kann (zB durch Veräußerung des Mietgegenstandes an
einen Verbraucher: 7 Ob 303/06v = wobl 2007, 356/140 [krit Beig] = ecolex
2007, 435/181 [Friedl]). Konsequent erscheint es hingegen, grundsätzlich auf
die Qualifikation der Parteien allein im Zeitpunkt des (ursprünglichen) Vertragsabschlusses abzustellen (Riss, RdW 2007, 395 [396]; Vonkilch, wobl 2007,
185 [189: „Versteinerung“]). Weiterführend zu dieser Thematik auch Beig/
Größ, RdW 2004, 519; siehe ferner Worthing-Smith, Unzulässige Klauseln 36.
E13 Ohne Weiteres denkbar ist auch eine Situation, in welcher – gleichsam unter
umgekehrten Vorzeichen – dem Vermieter Verbrauchereigenschaft zukommt, während der Mieter Unternehmer ist. Auch in derartigen Fällen ist
das KSchG seinem Wortlaut nach anzuwenden. Eine teleologische Reduktion
kommt nicht in Betracht, zumal ausweislich der Materialien Wille des Gesetzgebers war, aus Gründen der Rechtssicherheit das Eingreifen des Verbraucherschutzes nicht von der im konkreten Einzelfall zu prüfenden Ungleichgewichtslage abhängig zu machen, sondern lediglich nach einer typisierenden
Betrachtung zu prüfen (EB zur RV 744 BlgNR XIV. GP 16; stRspr: RIS-Justiz
RS0065229).
b) Zeitlicher Anwendungsbereich
E14 Bisweilen wird übersehen, dass das KSchG nur einen eingeschränkten zeitlichen Anwendungsbereich aufweist; dies ist jedoch gerade bei der Beurteilung
von Mietverhältnissen, bei welchen es sich um besonders bestandsfeste Dauerschuldverhältnisse handelt, deren Abschlusszeitpunkt bereits viele Jahrzehnte
zurückliegen kann, von enormer Relevanz. Nach dessen §§ 38 f ist das KSchG
(nur) auf solche Verträge anzuwenden, welche nach seinem Inkrafttreten am
1.10.1979 abgeschlossen wurden. In den zeitlichen Anwendungsbereich des
KSchG können demnach bloß solche Mietverträge fallen, die nach diesem
Stichtag abgeschlossen wurden (Pletzer, bbl 2010, 131 [134 FN 32]).
16