CBS (Cement Block and Stucco)

Stichwort-Verzeichnis zu Florida- Immobilien, - Steuern, - Verträgen
CBS (Cement Block and Stucco)
Übliche Bauweise für Wohnbauten in Südflorida: Die Außenwände der Häuser werden mit Zementsteinen (Cement Block)
gebaut und mit einem dekorativen Verputz (Stucco) verziert.
Closing (Settlement Statement)
Abrechnung per Stichtag der notariellen Eigentumsübertragung (Closing). Hier werden alle aufgelaufenen Kosten, geleisteten
Anzahlungen (Deposit), Steuern und Abgaben, die Maklerprovision (Commission), Gebühren und der vereinbarte Kaufbetrag
miteinander verrechnet, so dass am Ende alle Parteien zufriedengestellt sind und die Transaktion abgeschlossen werden kann.
Das Settlement Statement umfasst alle Closing Costs.
Contract (Vacant Land Contract)
Vorvertrag, der das Interesse am Kauf einer Liegenschaft bekundet. Je nach Ausprägung des Vorvertrages können die
Parteien mit oder ohne finanzielle Konsequenzen zurücktreten. Der Vorvertrag wird in der Regel mit einem Deposit (Anzahlung)
untermauert. Beispiel: Falls der potentielle Käufer aus dem Vorvertrag vertragswidrig zurücktritt, kann der Verkäufer einen Teil
oder das gesamte Deposit als Schadenersatz einbehalten.
Der Vorvertrag kann für beide Parteien Rücktrittsbedingungen enthalten, unter denen die Auflösung ohne Kostenfolge möglich
ist (z.B. Sicherstellung der Finanzierung, Verkauf des jetzigen Hauses, etc.). Die Immobilientransaktion wird erst mit dem
Closing abgeschlossen.
Deed
Unterzeichnetes und notariell beglaubigtes Dokument, das die Übertragung von Eigentum dokumentiert. Es gibt
unterschiedliche Qualitäten (Garantien des Verkäufers bezüglich des Grundstücks) von Deeds, z.B. Quitclaim Deed, Warranty
Deed.
Easement
Ein bestimmtes Recht eines Grundbesitzers an einem Grundstück oder einer Immobilie eines anderen. Dies sind zum Beispiel
Durchgangsrechte von Nachbarn oder Durchleitungsrechte von Wasser- oder Elektrizitätswerken.
Escrow Account
Ein Prozess beim Eigentumstransfer (von Immobilien), bei dem Käufer und Verkäufer Dokumente und/oder Zahlungen bei
einem neutralen Dritten (Escrow Holder = normalerweise der amerikanische Notar) auf einem sog. Escrow Account hinterlegen,
bis die Transaktion abgeschlossen ist. Käufer und Verkäufer instruieren den Escrow Holder, unter welchen Bedingungen die
Unterlagen abgegeben oder die Zahlungen ausgeführt werden sollen. Üblicherweise geschieht die Auszahlung des Kaufpreises
an den Verkäufer (Seller) erst nach Eintrag des Käufers (Buyer) im Grundbuch.
F.I.R.P.T.A.
Das im November 2015 erneuerte Gesetz Foreign Investment Real Property Tax Act aus 1980 schreibt vor, dass der
Veräußerungserlös einer Immobilie grundsätzlich mit einer 15%igen Steuer belegt wird (Stand Jan. 2016), die der US-Notar
gleich vom Verkaufspreis einbehält. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der ausländische Verkäufer die Summe nach
Abgabe einer gesonderten Steuererklärung in USA wieder ganz oder zum Teil erstattet bekommen. Da dies erhebliche Zeit bei
den amerikanischen Finanzbehörden in Anspruch nehmen kann, ist es anzuraten, vor Verkauf den tatsächlichen anfallenden
Gewinn mit „Form 8288-B“ zu versteuern und nur die tatsächlich anfallende Steuer beim Closing Date abzuführen.
Foreclosure process
Zwangsvollstreckung: Gerichtlich angeordneter Verkauf einer Immobilie, um Ansprüche des Hypothekeninstituts zu befriedigen.
Dieser „Foreclosure Process“ wird dem betroffenen Immobilienbesitzer von seiner Hypothekenbank frühzeitig angezeigt und
ihm noch eine Frist von oft 6 - 12 Monaten zum eigenen Verkauf der Immobilie eingeräumt, da ein „freier Verkauf“ meist einen
höheren Preis als eine Zwangsversteigerung bringt.
Grantor
Der Überträger eines Eigentums (Verkäufer). Der Begriff Grantor wird u.a. in Warranty-Deeds (Dokument für die
Eigentumsübertragung) verwendet.
Grantee
Der Empfänger einer Eigentumsübertragung (Käufer). Der Begriff Grantee wird u.a. in Warranty-Deeds (Dokument für die
Eigentumsübertragung) verwendet.
Home Owners Association (HOA)
Die Home Owners Association ist die Vereinigung der Eigentümer in einer Community oder Subdivision. Die HOA unterhält und
verwaltet die gemeinsam genutzte Infrastruktur, wie Straßen, Beleuchtung, Schwimmbad, Club House, Sicherheitssystem, etc.
Die HOA wird durch periodische Beiträge der Eigentümer finanziert. Bei Grundstücken meist zwischen 100 – 170 $ pro Jahr.
Die HOA hat in der Regel das verbriefte Recht, Eigentümer, die ihren Anforderungen nicht nachkommen, finanziell zu belangen.
Die Home Owners Association kann ihre Ausgaben für einen Eigentümer mit einem Pfand (Lien) auf dessen Immobilie
absichern. Falls der Eigentümer den Forderungen der HOA über längere Zeit nicht nachkommt, kann diese das Pfand
einfordern. Dies kann zu einer öffentlichen Versteigerung der Immobilie führen.
Homestead Exemption
Eine Reduktion (steuerfreier Betrag) von typischerweise 25.000 $ (abhängig vom County) an der für die Bemessung der
Eigentumssteuer (Property Tax) angewandten Einschätzung des Werts der selbst genutzten Immobilie. Gilt nur bei Häusern,
welche vom amerikanischen Eigentümer dauernd als erster Wohnsitz bewohnt werden.
Kaufabwicklung
Die gesetzlichen Bestimmungen beim Erwerb einer Immobilie in Florida haben das Ziel, die Rechte des Käufers zu schützen.
Hierzu dient in der Regel ein standardisierter, schriftlicher Kaufvertrag (Vacant Land Contract). Dieser enthält vorwiegend
Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer und den Termin für die
Eigentumsübertragung (Closing date).
Vor Eigentumsübertragung ist zu prüfen, ob die Immobilie frei von Rechtsmängeln ist, insbesondere ob der Verkäufer auch
wirklich der Eigentümer, oder zum Verkauf berechtigt ist (z.B. Vertretungsberechtigung bei Kauf von Gesellschaft) und das
Objekt frei von Rechten Dritter (z.B. Steuern, Hypothekenforderung, fremdes Wegerecht). Diese Prüfung (Title Search) erfolgt in
der Regel durch ein auf Immobilientransaktionen spezialisiertes Unternehmen (Title Company). Es werden insbesondere
Nachforschungen im Grundbuch (Public Records), bei Steuerbehörden und bei der Eigentümergemeinschaft getätigt. Zum
Schutz vor Rechtsmängeln kann auch eine Versicherung (Title Insurance) sinnvoll sein
Vor dem Closing kann der Käufer das Grundstück oder das Haus auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse prüfen. Der
Käufer kann zum Beispiel das Grundstück vermessen lassen (Survey) oder das Gebäude auf allgemeine oder spezifische
Mängel prüfen lassen (Inspection). Die Kosten für diese Prüfungen übernimmt in der Regel der Käufer. Bei Grundstücken sind
solche Prüfungen in der Regel nicht üblich, da der Verkäufer für die Größe des Grundstücks haftet.
In der Regel wird die Eigentumsübertragung zum Schutz des Käufers durch einen Rechtsanwalt oder einer unabhängige Title
Agency/Company (mit Notar) durchgeführt. Eine Title Insurance (Rechtstitelversicherung) sollte immer vom Käufer
abgeschlossen werden, um Lücken im Rechtsschutz zu schließen. Diese bietet Schutz gegen Rechtsmängel oder Ansprüche
Dritter hinsichtlich der Immobilie. Empfehlenswert ist ebenfalls den Abschluss einer separaten Title Insurance.
Am Tag des Closings erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie gegen Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises und
der anfallenden Steuern, Abgaben und Gebühren. Die finanziellen Belange werden mit einem Settlement Statement geregelt,
mit welchem die Nettobeträge zu Gunsten des Verkäufers, der öffentlichen Hand und der Drittparteien sowie zu Lasten des
Käufers ermittelt werden (Closing Costs). Der Käufer muss den finalen Kaufpreis (lt. Settlement Statement) mittels
Banküberweisung (wiring) auf das Escrow Account (Treuhandkonto) des US-Notars überweisen. .
Das Eigentum an der Immobilie wird durch einen Warranty Deed (Eigentumsübertragungsurkunde) übergeben, welche dann in
den Public Records (Grundbuch) eingetragen wird.
Property Tax
Die Property Tax ist eine Vermögenssteuer auf Grundstücke oder Häuser. Da der Staat Florida keine Einkommenssteuern
erhebt, müssen die Mittel über andere Wege erhoben werden. Einer davon ist die Property Tax, die vom Bezirk (County) und
vom Schulbezirk (School District) erhoben werden. Hier kann durchschnittlich ca. 1 – 1,5% Vermögenssteuer pro Jahr auf den
realen Wert der Immobilie anfallen.
Zusätzliche Steuern können zeitlich befristet für spezielle Investitionen (Special Assessments) erhoben werden, z.B. für eine
nachträgliche „Vollerschließung“. Als Grundlage für die Steuerberechnung dient der Schätzwert (Assessed Value) der
Immobilie, vergleichbar unserem in Deutschland seit 1935 geltenden „Einheitswert“, der durch den County Tax Appraiser
festgestellt wird.
Real Estate Broker
Eine Unternehmung die Immobilienmakler (Real Estate Agents) beschäftigt. Der Broker trägt die abschließende Verantwortung
für die Geschäfte seiner Unternehmung. Er muss turnusmäßige Eignungsprüfungen ablegen.
Short Sale
Ein Short Sale bezeichnet einen Immobilienverkauf, bei dem die Bank oder das Hypothekeninstitut die ausstehende Schuld
reduziert, da der Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen zu bedienen, resp. die Zinsen und Amortisation zu
bezahlen. Die ausstehende Schuld wird aufgrund der Beurteilung der individuellen Situation reduziert. Hier haben insbesondere
die Stimmung am Immobilienmarkt und die finanzielle Situation des Kreditnehmers einen Einfluss.
Ein Short Sale wird in der Regel angestrebt, wenn als Alternative eine Zwangsvollstreckung (Konkursverfahren) droht. Das
Finanzinstitut versucht, mit einem Short Sale den Verlust auf dem Darlehen zu minimieren. Grundsätzlich ist ein Short Sale
nichts anderes, als das Aushandeln einer reduzierten Schuld mit den Hypothekenhaltern oder der Verkauf einer Schuld unter
dem Nennwert.
Square Foot (sqft)
Ein Square Foot ist ein Flächenmass, üblicherweise genutzt um die Nutz- und Nebenflächen von Immobilien zu beschreiben.
1 sqft = 0.0929 m² oder 1 m² = 1,0764 sqft.
Größenangaben in Square feet können überschlagsmäßig mit 0,93 multipliziert werden, um den Wert in Quadratmetern zu
erhalten.
Beispiel: 10.000 sft. x 0,93 = 930 qm
1 Acre = 43'560 sqft. bzw. 4.046 m²
Title
Alle Elemente, die das gesetzliche Eigentum eines Grundstückes und/oder einer Immobilie darstellen. Ein Warranty-Deed
(dokumentiert den Transfer von Eigentum) ist neben dem Grundbucheintrag Beweis des Eigentums.
Title Insurance
Rechtstitelversicherung, resp. Rechtsmängelversicherung, die allfällige Altlasten auf dem Eigentum (Clouds on Title), d.h.
spätere Ansprüche von früheren Eigentümern oder Pfandhaltern absichert und offenlegt. In der Regel fordert ein Kreditinstitut
den Abschluss einer Title Insurance.
Verkäufe durch Ausländer
Wenn ein Ausländer (Non-resident) eine Immobilie veräußert, werden vom Notar in USA grundsätzlich 15% des
Verkaufsbetrages (Stand Jan. 2016) zurückbehalten und der amerikanischen Steuerbehörde überwiesen.
Unter bestimmten Umständen müssen die 15% jedoch nicht einbehalten werden oder nur der tatsächliche Steuerbetrag aus
dem realisierten Gewinn einbehalten werden.
Eine steuerbefreiende Regelung greift ebenfalls, wenn der Verkaufsbetrag unter $300'000 liegt und der neue amerikanische
Käufer die Immobilie als primären Wohnsitz nutzen will.
Diese Regelungen sind (oben) unter dem Begriff FIRPTA zusammengefasst.
Warranty Deed
Beste Form der Eigentumsübertragung für den Käufer (Grantee). Bei einem Warranty Deed übernimmt der Verkäufer (Grantor)
eine Gewährleistung gegenüber dem Käufer (Grantee) für die Beschaffenheit des Titel, d.h. er garantiert, dass der Verkäufer
auch rechtlicher Besitzer der Immobilie ist und das Eigentum der Immobilie seitens Dritter nicht angefochten wird.