Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Fiche rédigée par MonBanquier.net pour comprendre et approfondir vos connaissances sur la Société Civile de
Placement Immobilier (SCPI).
Vous pouvez retrouver la fiche complète de la Société Civile de Placement Immobilier en ligne :
http://www.monbanquier.net/bourse/societe-civile-placement-immobilier-scpi/
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) vous permet d'investir dans l'immobilier, au même titre
que l'achat d'un appartement par exemple. En effet, la société qui gère la SCPI doit exclusivement acquérir des
immeubles
dans
le
but
de
les
louer.
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure collective fonctionnant de la même
et
les
FCPE.
manière
que
les
OPCVM
Une SCPI est détenue collectivement par l'ensemble des investisseurs ayant investis de l'argent. Ceux-ci sont
juridiquement et fiscalement propriétaires des actifs de la société au prorata du montant de leurs parts.
Vous entendrez parler de "pierre-papier" car il s'agit d'un actif financier, comme une action ou une obligation.
Le principe est simple : vous achetez une partie d'un portefeuille immobilier géré par un professionnel du secteur
(par l'intermédiaire d'un fonds de plusieurs centaines de millions d'euros, voir plusieurs milliards !). En
contrepartie, vous recevez des parts de SCPI que vous pouvez loger dans un contrat d'assurance vie, contrat de
capitalisation ou un compte titres.
Vous pouvez ainsi investir dans l'immobilier avec une somme moins importante que la valeur d'un bien
immobilier réel et surtout, vous n'avez aucune gestion à réaliser : recherche d'un locataire, encaissement des
loyers, gestion des travaux, etc.
L'établissement qui gère votre épargne à l'obligation de vous transmettre un document (notice d'information)
expliquant toutes les caractéristiques de la SCPI, les risques, les frais, les conditions de sortie, la composition, etc.
et surtout vous indiquer le profil du fonds : action, obligation, zone géographique, etc.
Ce document est validé par les autorités françaises (AMF).
Quel est le rôle d'une société de gestion immobilière ? Quelles sont ses missions au quotidien ?
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Gérer les flux financiers entrant et sortant (souscription / rachat de parts) (*)
Acquérir et vendre les biens immobiliers
Trouver et gérer les locataires (syndic)
Encaisser les loyers et reverser les dividendes aux investisseurs (détachement de coupons)
Entretenir les immeubles et réaliser les travaux nécessaires
Gérer la fiscalité : c'est la société de gestion qui paie, pour le compte des investisseurs, les plus values de
cession par exemple et les frais d'acquisition
(*) ATTENTION : Cela ne signifie pas que la société de gestion assure la liquidité de la SCPI sur le marché primaire ou
secondaire !
La liquidité d'un marché correspond à la capacité d'acheter ou de vendre facilement et rapidement des titres sur les marchés
financiers sans déstabiliser les cours.
La liquidité des SCPI n'est jamais assurée, sauf si vous avez investi dans le cadre de l'assurance vie ou du contrat de
capitalisation. Dans ce cas, la liquidité est assurée par la compagnie d'assurance.
Quels sont les différents types de SCPI ?
• SCPI industrielles et commerciales : locaux commerciaux et bureaux
• SCPI d'habitation (Perissol et Besson) : habitations répondant aux critères fiscaux pour bénéficier des
dispositions de la loi Perissol et/ou Besson
• SCPI Malraux : immeubles en secteur sauvegardé afin de bénéficier des dispositions fiscales de la loi
Malraux
• SCPI internationales : immeubles choisis dans des métropoles étrangères
• SCPI de plus-values : immeubles dont les potentiels de revalorisation sont importants
Cette fiche technique est réalisée par le site MonBanquier.net. Toute reproduction, même partielle, est interdite sans un accord par écrit de la
part d’un responsable de MonBanquier.net.
Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
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Quels sont les avantages d'une SCPI ?
• Possibilité d'investir dans l'immobilier en fonction de vos possibilités d'investissement
• Vous pouvez investir dans une SCPI de logements ou dans l'immobilier de bureaux (plus rentable)
• Les coupons (dividendes) sont reversés régulièrement (tous les trimestres en général) et sont très
intéressants : entre 4% et 6%
• La société de gestion diversifie les risques en investissant dans plusieurs immeubles et avec des sociétés
différentes
• Vous n'avez pas à passer chez un notaire pour l'achat ET pour la vente
• Vous pouvez démembrer vos parts de SCPI et les financer à crédit, comme pour un achat immobilier
physique
• Vous pouvez revendre, à une date X, une partie de vos parts. Ce qui n'est évidemment pas possible avec
un appartement
• La sécurité du cadre réglementaire.
Est-ce que je peux financer mes parts de SCPI à crédit ?
Oui, vous pouvez financier l'achat de SCPI à crédit et cela est même recommandé ! Ce mécanisme s'appelle
l'effet de levier.
Cet effet de levier sera financier, car vous n'avez pas à avancer de la trésorerie, et fiscale, car vous pourrez
déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers.
Si vous détenez un CEL, renseignez-vous ! En effet, si la SCPI répond à la réglementation Epargne Logement
(voir la fiche sur le CEL), vous pourrez utiliser vos droits à prêt pour financier l'achat de vos SCPI et bénéficier
ainsi d'un taux très avantageux.
Comment le gestionnaire calcule-t-il le prix d'une part de SCPI ?
La valorisation de base d'une part correspond à la valeur d'expertise du fonds immobilier. Cette valeur est
déterminée une fois par an et correspond à la valeur comptable de l'ensemble des biens immobiliers (en
général, le 31 décembre).
La valeur va ensuite fluctuer en fonction de la conjoncture du marché immobilier, des marchés financiers et des
demandes de souscription / retrait de la SCPI en question. En d'autres termes, la valorisation d'une SCPI est
sensible à l'environnement économique au sens large, mais les fluctuations restent mesurées. A noter que si un
écart de plus de 10% est constaté entre le prix d'achat et la valeur d'expertise, la société de gestion devra le
justifier auprès de l’AMF.
Le prix de la part s'appelle la Valeur Liquidative de la SCPI.
Quelle est la différence entre une SCPI à capital variable et à capital fixe ?
Il s'agit d'une distinction juridique indiquée dans les statuts de la société de gestion. On retrouve les SCPI fermées
qui ne réalisent pas d'augmentation de capital après leur lancement et les SCPI ouvertes qui augmentent
régulièrement leur capital.
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Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
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SCPI à capital fixe :
L'investissement peut être réalisé de deux manières : participer à une augmentation de capital ou acheter des
parts sur le marché secondaire. Nous vous conseillons plutôt de participer à une augmentation de capital. En
effet, le prix d'achat sera connu à l'avance, contrairement à un achat sur le marché secondaire. De plus, vous
supportez
toujours
"le
risque"
d'un
ordre
partiellement
exécuté.
Pour cela, il faut exécuter votre ordre pendant la période de l'augmentation de capital. En dehors de cet
intervalle, l'achat sera exécuté sur le marché secondaire (si des investisseurs souhaitent vendre leurs parts).
Le gestionnaire peut réaliser une augmentation de capital uniquement si l'augmentation de capital précédente a
été plébiscitée par les investisseurs (au moins à 75%).
SCPI à capital variable :
Le capital social maximal est prévu dans les statuts. Dans cette enveloppe prévue, la société de gestion émet de
nouvelles parts pour les acheteurs et rachète les anciennes parts aux vendeurs. De ce fait, les frais d'acquisition
sont
réduits
par
rapport
aux
SCPI
à
capital
fixe.
Pour ce type de SCPI, Il n’y a plus de marché secondaire mais un marché de souscription / retrait qui est plus
liquide que le marché secondaire.
Quels sont les frais des SCPI ?
Les frais dépendent déjà du mode de souscription : en direct via un compte-titres ou via un contrat d'assurance
(assurance vie ou contrat de capitalisation).
• Achat en direct : Frais d'acquisition de la SCPI (entre 5% et 10%) et les frais de gestion (déduits de la
performance brute). Viennent ensuite s'ajouter les frais classiques d'un compte-titres. Voir la fiche du
compte-titres
• Achat via un contrat d'assurance : Frais d'acquisition et frais de gestion de la société de gestion.
Viennent ensuite s'ajouter les frais du contrat d'assurance : frais de gestion (contrat + unités de
compte), frais d'entrée.
Comment puis-je connaître le type d'investissement et le degré de risque des opérations réalisées par le
gestionnaire ?
L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) a défini des règles de classification afin de regrouper les opcvm par
thématique :
• Action : Le portefeuille de l'OPCVM sera composé en grande majorité d'actions achetées sur les
marchés financiers (français, européen, mondial, etc.). Le risque de perte en capital est très élevé.
C'est pourquoi, l'AMF oblige le gestionnaire à définir un horizon de placement minimum. Dans ce cas, il
est généralement compris entre 5 et 10 ans
• Monétaire : Ou SICAV de trésorerie. Le portefeuille de l'OPCVM sera composé en grande majorité de
crédit très court terme auprès des Etats et des grosses entreprises. Le risque de perte en capital est très
faible, voir inexistant. L'horizon de placement minimum est d'une journée. Il s'agit d'un placement
d'attente
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• Obligataire : Le portefeuille de l'OPCVM sera composé en grande majorité d'obligations d'Etats ou
d'entreprises. Le risque de perte en capital est modéré mais peut varier fortement en fonction de la
notation des obligations, c'est à dire du risque de faillite de l'Etat ou de l'entreprise. De ce fait, l'horizon de
placement est compris entre 2 et 5 ans
• Alternatif : OPCVM en vogue depuis la crise de 2008. Le gestionnaire va investir plus de 10% de son
portefeuille en actions ou OPCVM étrangers/offshore. Le risque est très élevé. Ce type de fonds est peu
transparent donc réservés à des investisseurs avisés !
• A formule ou produit structuré : Ou produit structuré. Il s'agit de produits assez complexes. Pour faire
simple, le produit est conçu avec un scénario de marché. Exemple : si le CAC 40 est positif au bout de
deux ans, vous récupérez votre capital + 10% mais si le CAC 40 baisse de plus de 40%, vous subirez une
perte en capital à l'échéance. Avec la crise, les gestionnaires proposent de plus en plus des produits avec
une garantie en capital à l'échéance. Vous devez conserver ce type de placement 5 ans minimum en
général
• Diversifié : Ou flexible. Ce type de fonds est généralement appelé également carte blanche, c'est à dire
que le gestionnaire décide, en fonction de sa vision du marché, d'investir entre plusieurs classes d'actifs
(actions, obligations, etc.). Le risque et l'horizon de placement sont donc très variables. Pour plus
d'information, reportez-vous au prospectus de l'OPCVM.
Il existe ensuite une sous catégorie qui classe les OPCVM par région géographique. Exemple : Action Europe,
Actions Chine, Obligation Emergente, etc.
Comment puis-je sélectionner les catégories d'SCPI adaptées à mon profil ?
Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller pour vous aider à répartir votre argent en
fonction de votre profil d'investisseur. Il vous posera quelques questions afin de savoir si vous êtes prêt (ou pas)
à investir sur ce type de placement et avec quelle proportion.
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