CONVENTION DE PARTENARIAT LMCU / Logis Métropole

CONVENTION DE PARTENARIAT LMCU / Logis Métropole
2009-2012
A/ Esprit de la convention de partenariat
B/ Présentation des positionnements et des objectifs respectifs
1. Logis Métropole
2. Communauté Urbaine de Lille
C/ Satisfaction des besoins en logement et Equilibres de peuplement
D/Qualité de l’offre de service-logement à développer
1. Offrir des résidences à l’occupation sociale équilibrée et au bien-vivre
2. Proposer un habitat adapté aux besoins par des constructions nouvelles
3. Favoriser la mobilité dans le parc, au gré des parcours résidentiels
4. Offrir une dépense-logement adaptée aux ressources financières des ménages
5. Proposer un service attaché au logement
6. Assurer la qualité du logement et de son environnement
7. Atteindre les objectifs ambitieux de construction de logements
8. Localiser la production en fonction des nouveaux enjeux et besoins
9. Charte Qualité d’engagements de LMCU
E/ Modalités de suivi du partenariat
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A/ ESPRIT DE LA CONVENTION
Des engagements respectifs pour un projet commun
La Communauté Urbaine de Lille, Chef de file de la politique locale de l’habitat, a fait du logement la priorité du mandat.
Mettre en œuvre cette priorité au logement et réussir notre projet du logement pour tous implique une nouvelle façon de travailler pour faire plus. Ce que nous souhaitons faire
en particulier avec les organismes de logement social qui bâtissent, gèrent en proximité des patrimoines sur la Communauté Urbaine de Lille et constituent un des acteurs principaux des
parcours résidentiels.
La présente convention formalise ce souhait de nouveau partenariat fondé sur des engagements respectifs et une confiance mutuelle au service d’un projet commun.
Ce projet commun pourra notamment se mettre en œuvre dans le cadre de la création d'une Plate-Forme métropolitaine des bailleurs sociaux, en lien avec l’Association
Régionale de l’Habitat.
Des engagements de la Communauté Urbaine traduisant sa volonté forte en faveur du logement
Les engagements de la Communauté Urbaine inscrits dans cette convention de partenariat traduisent sa volonté forte de mettre en œuvre le cadre nécessaire à la réussite de
ce projet commun.
La politique foncière est le socle de la politique communautaire en faveur du logement. La Communauté Urbaine a la volonté de pousser les curseurs, changer de braquet pour
se donner les moyens de réussir. Elle prévoit un engagement budgétaire pour la politique foncière habitat de l’ordre de 150 millions d’euros sur la durée du mandat (2008-2014),
représentant la moitié du budget consacré à l’habitat. En outre, pour augmenter sa capacité à faire, la Communauté Urbaine a décidé de mobiliser les ressources de l’Etablissement
Public Foncier Nord-Pas de Calais, qui consacrera 25 millions d’euros dès 2009 et 2010, à un programme d’acquisition et de financement d’une partie des travaux de dépollution de sites
habitat. La Communauté Urbaine mobilisera tous les outils fonciers pro-actifs nécessaires.
La mise en œuvre de ce projet communautaire se traduira par la contractualisation avec les territoires d'engagements précis en faveur du logement, et ce, dans le cadre des
Contrats de Territoires, en cours d'élaboration. En outre, une série de délibérations communautaires viendront acter les différents volets du projet communautaire de l'habitat accession sociale, personnes âgées et handicapées, jeunes et étudiants… - afin de consolider leur portage et leur mise en œuvre.
Cette présente convention de partenariat est signée pour une durée de trois années renouvelables.
La délibération du Conseil de Communauté du 26 juin 2009 autorise Madame la Présidente à signer, pour la Communauté urbaine, cette présente convention.
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B/ PRESENTATION DES POSITIONNEMENTS ET OBJECTIFS RESPECTIFS
Logis Métropole
Logis Métropole est une ESH (Entreprise Sociale pour l’Habitat) indépendante dotée de 6 426 logements au 31/12/2008, historiquement implantée sur le territoire LMCU dans
lequel elle possède 6 039 logements, soit 94% de son patrimoine.
Faisant preuve d’une volonté affirmée de répondre à une demande forte et de proposer un parcours résidentiel à ses locataires et demandeurs en construisant des produits
locatifs variés (PLAI, PLUS), LOGIS METROPOLE a l’ambition de produire en outre des produits d’accession sur le territoire métropolitain en se fondant, par priorité, sur les dispositifs
PSLA et Pass-foncier. Ces engagements, quantifiés au §7 des présentes, mettent au défi Logis Métropole d’optimiser ses dépenses et ses ressources, sans pour autant, bien au
contraire, dans une perspective de développement durable, négliger la qualité de service affectant de son parc existant
Communauté Urbaine de Lille
Par la délibération-cadre du 5 décembre 2008, des engagements importants ont été pris par la Communauté Urbaine.
L’objectif est de construire 30 000 logements à l’horizon du mandat pour répondre aux besoins des ménages qui ne cessent de croître, de se diversifier et aussi de se
précariser. Ces logements seront construits en priorité dans la ville existante. Le développement en extension de la métropole se fera en articulation étroite avec les transports publics
existants et futurs et une offre de services et d’équipements de proximité.
Construire 30 000 logements appelle une mobilisation de la communauté en matière de politique foncière. Cette mobilisation se traduira par les moyens importants que la
communauté consacrera à l’action foncière (la moitié du budget consacré à l’habitat, soit 150 m€ sur la durée du mandat) mais aussi par des partenariats amplifiés, notamment avec
l’Etablissement Public Foncier et les constructeurs sociaux et privés. Des nouveaux modes de faire la ville sont à inventer.
La Communauté Urbaine réaffirme sa priorité au logement social à travers un objectif de production de 2000 logements locatifs sociaux par an en PLUS et PLAI, dont 500 PLAI
par an. De nouveaux partenariats sont à initier avec les communes et la région.
La réalisation de ces objectifs en logement locatif social devra se traduire par une diversité plus importante, en intégrant dans tous les projets d’habitat, 30% de PLUS et de
PLAI. Cette disposition devra être rendue opérationnelle et se traduire dans le Plan Local d’Urbanisme dès 2009.
Dans un contexte où les parcours résidentiels sont bloqués, l’accession sociale à la propriété constitue un maillon important de la chaîne du logement. La Communauté Urbaine
s’engagera en 2009 dans un dispositif qui facilitera la réalisation de logements en PSLA et en Pass-Foncier. Ce dispositif s’appuiera sur une aide au foncier et sur une aide aux ménages.
La politique de l’habitat s’inscrit dans le développement durable de la métropole en privilégiant la construction des logements dans le tissu urbain, en optimisant le foncier par
une densité des projets plus importante et adaptée à la morphologie des territoires, mais aussi en donnant de nouvelles ambitions à la qualité de l’offre en logement et à sa
performance énergétique. Les objectifs portent sur le neuf, avec l’exigence des performances énergétiques des bâtiments basse consommation dès 2010. Sur le parc existant public et
privé, des objectifs ambitieux ont également été décidés. 2009 sera consacrée à la capitalisation des expériences menées sur notre territoire et aux échanges avec les partenaires sur
une mise en œuvre pragmatique de nos objectifs.
La lutte contre l’indignité dans le logement est également une priorité de la politique communautaire. Il s’agira d’apporter une réponse à la diversité des situations de mal
logement des habitants, par l’amélioration des conditions de logement en termes de coût et de qualité. C’est notamment l’ambition du protocole de lutte contre l’habitat indigne,
indignité pouvant toucher aujourd’hui tous les segments du parc métropolitain.
La conférence intercommunale du logement se mettra en place en 2009, avec pour objectif d’élaborer une stratégie intercommunale du peuplement des territoires, associant
communes, bailleurs, Etat et tous les autres partenaires concernés par la démarche (Département, associations, etc.). Cette instance, s’inscrivant dans une dynamique collective, a pour
mission d’apporter un souffle nouveau à la résolution des difficultés rencontrées par les ménages prioritaires pour se loger.
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Enfin, la production d’une offre en hébergement, en logement d’insertion et en logement très social doit se développer sur tous les territoires de manière à offrir les mêmes
droits à l’ensemble des habitants qui peuvent, à tout moment de leur vie, rencontrer des difficultés à se loger. Cette offre devra évoluer quantitativement et qualitativement pour
répondre à la diversité des publics : jeunes en errance, familles roms, personnes sans domicile fixe, personnes en souffrance psychique, hébergement temporaire etc.
Les contrats de territoire qui sont en cours d’élaboration et seront établis pour la fin de l’année 2009 permettront de décliner ces objectifs au plus près des besoins, en créant
de nouvelles solidarités d’action entre les communes.
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C/ SATISFACTION DES BESOINS EN LOGEMENT ET EQUILIBRES DE PEUPLEMENT
LMCU et Logis Métropole engageront un travail partenarial de repérage des besoins en logement et de définition des solutions pour satisfaire ceux-ci. Le mode opératoire pourra être
celui-ci :
Analyse : Dans le cadre de la Conférence intercommunale de peuplement, LMCU (s’appuyant sur ses études déjà menées – étude Programmation Habitat, étude
logement des jeunes et étudiants, étude logement des personnes âgées – et à mener) et Logis Métropole, en lien avec les Communes, travailleront au développement
d’un dispositif d’analyse globale et dynamique du fonctionnement du marché du logement sur le territoire de la métropole et des bassins d’habitat liés. Et ce, par la mise
en commun de leurs analyses respectives des besoins en logements (en quantité, qualité, localisation, à partir de l’exploitation des études menées par LMCU, de
l’observatoire de la demande de l’ARH, ainsi que de nouveaux outils de repérage des besoins et des équilibres, à créer), de l’offre de logements (parc social et parc privé,
en stock et en flux) ainsi que des équilibres de peuplement et d’occupation, à l’échelle des territoires et des quartiers.
Cette analyse aboutira à un ordonnancement des priorités en terme de besoins en logements, partagé et validé par l’ensemble des partenaires concernés. Elle servira
d’aide à la décision pour l’orientation des ménages et l’attribution des logements. Elle servira à la définition des caractéristiques de l’offre de service-logement à
développer par les bailleurs sociaux, dans le respect de leurs actuels équilibres, avec l’accompagnement de LMCU, pour satisfaire directement ou indirectement (via les
effets de chaîne) les besoins en logements et favoriser les équilibres de peuplement et d’occupation.
LMCU et Logis Métropole travailleront conjointement sur l’élaboration du futur accord collectif intercommunal
Définition d’orientations des caractéristiques de l’offre de service logement de Logis Métropole : LMCU et Logis Métropole analyseront la contribution
actuelle de Logis Métropole à la satisfaction de ces besoins en logement, et définiront les caractéristiques de l’offre de service-logement à développer par Logis
Métropole, dans le respect de ses équilibres actuels : son équilibre d’occupation, son adaptation (par l’offre nouvelle et par les mutations), son prix pour les ménages,
son service attaché, sa qualité, son volume, sa localisation.
Bilans : LMCU et Logis Métropole réaliseront régulièrement des points d’étape de l’évolution de l’offre, de la demande (par type de logement demandé et par territoire),
de la rencontre offre / demande (attributions) et des équilibres de peuplement. L’établissement de ces bilans reposera en partie sur l’enquête EPLS et un partenariat avec
l’ARHLM quant à son observatoire de la demande et des attributions, et l’exploitation de l’enquête OPS.
Dispositif DALO et PDALPD
- Engagements LMCU : En lien avec les communes LMCU s’engage à travailler sur un ordonnancement des priorités au regard des critères DALO et PDALPD,
partagé et validé par l’ensemble des partenaires concernés, et servant d’aide à la décision pour l’orientation des ménages et l’attribution des logements.
LMCU s’engage à travailler à une optimisation du dispositif d’instruction partenariale des dossiers DALO et PDALPD (liste unique, préparation collective des
dossiers, apport de la connaissance sur le parc disponible et son peuplement actuel, problématique des ménages répondant aux critères mais non encore
instruits en Comité Technique d’Analyse et d’Orientation (CTAO), une clarification de la gestion du contingent (restant géré en proximité par les communes),
à aider au traitement de la demande de logement des publics fragiles (complétude des dossiers, assistance aux demandeurs…)
- Engagements Logis Métropole : Dans le cadre de la politique intercommunale de peuplement, Logis Métropole s’engage à participer à l’accueil des publics
PDALPD DALO, par la participation aux instances partenariales (CTAO). Et ce, dans ses nouvelles constructions et dans son parc existant (suite à
l’appréciation sus-citée des équilibres de peuplement existants, en fonction des niveaux de parcs et des taux de rotation, ainsi que des niveaux de loyers des
logements libres) et ses nouvelles constructions. Logis Métropole s’engage à faire un bilan chiffré annuel des relogements.
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D/ QUALITE DE L’OFFRE DE SERVICE-LOGEMENT A DEVELOPPER
Chaque partie comporte des engagements de LMCU et des engagements de Logis Métropole. Elle met en valeur également des démarches de deux types :
des démarches menées par le bailleur à valoriser dans le cadre d’une “Plate-forme LMCU des bonnes pratiques” : elles feront l’objet d’une information régulière par le bailleur
à LMCU, qui pourra les intègrer comme projets-pilotes dans ses politiques communautaires.
des démarches à valoriser et à mener conjointement (“Chantiers Collaboratifs”) avec un accompagnement financier et/ou opérationnel de la part de LMCU.
LMCU s’engage à respecter des règles de confidentialité des données qui lui seront transmises.
1- Offrir des résidences à l’occupation sociale équilibrée et au bien-vivre
« Chantier collaboratif Logis Métropole / LMCU » : méthodologie d’analyse et d’aide à la décision en matière d’occupation sociale
Dans le cadre de la conférence intercommunale de peuplement, en lien avec les autres bailleurs, LMCU et Logis Métropole valoriseront les techniques d’ingénierie d’occupation
sociale de Logis Métropole :
Outils d’analyse des équilibres d’occupation et du bien-vivre
Outils de définition d’orientations d’occupation sociale, déjà partagés ou non avec les communes. A cette occasion LMCU et Logis Métropole valoriseront les
pratiques de travail développées par Logis Métropole avec les communes
Une méthodologie d’action partenariale sera élaborée pour solutionner les problématiques de déséquilibre d’occupation diagnostiqués à l’échelle de résidences (inter-bailleurs,
accompagnement social, développement d’une offre…)
2- Proposer un habitat adapté aux besoins par des constructions nouvelles
Engagements LMCU
LMCU s’engage à faire des retours à Logis Métropole de ses études lui permettant de mieux cerner les besoins de différents types d’offres de logement et d’hébergement
et de contribuer à leur satisfaction.
Parc à loyer très social : La délibération cadre de politique locale de l'habitat du 5 décembre 2008 affirme l'engagement des communes et de Lille Métropole d'adosser à la
production nouvelle de logements locatifs sociaux (PLUS-PLAI) l'obligation d'en réaliser 20% en PLAI.
LMCU s’engage à mettre notamment en œuvre ses politiques en faveur d’offres spécifiques : l’hébergement (d’urgence, de stabilisation, d’insertion, et autres (jeunes,
étudiants, personnes âgées, personnes handicapées), le logement adapté (pour personnes âgées, jeunes, étudiants, personnes handicapées physiques, mentales,
psychiques, y compris les résidences sociales et les maisons relais), l’accession sociale (mise en œuvre de sa politique communautaire) et l’hébergement temporaire.
Engagements Logis Métropole
Logis Métropole s’engage à répondre favorablement aux politiques menées par LMCU en faveur des différents types d’offres de logement identifiés (logements familiaux
traditionnels, ainsi que logements et hébergements pour jeunes, étudiants, personnes âgées, handicapées, hébergement temporaire), et à réaliser annuellement avec
LMCU un bilan, sur chacun de ses produits, du nombre de logements (ou places d’hébergement) libérées, et de mises en service.
Parc à loyer très social : Logis Métropole s’engage à consacrer 20% de sa production annuelle de logements locatifs sociaux (PLUS / PLAI) en PLAI.
Hébergement et logements adaptés : Logis Métropole s’engage à répondre aux besoins et demandes de construction d’offres spécifiques : l’hébergement (d’urgence, de
stabilisation, d’insertion, et autres : jeunes, étudiants, personnes âgées, personnes handicapées), le logement adapté (pour personnes âgées, jeunes, étudiants,
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personnes handicapées physiques, mentales, psychiques, y compris les résidences sociales et les maisons relais), dès lors que ces logements et structures soient souhaités
ou attendus par les partenaires locaux, et qu’ils soient financièrement viables. Logis Métropole s’engage à répondre favorablement à la politique menée par LMCU en
matière de logement des personnes âgées et à participer à la mise en place des futurs dispositifs. Ceci pourra notamment passer par un volet « personnes âgées ». Et ce,
d’une part dans son PSP : évaluation de la part du patrimoine adaptable, démarches d’adaptation de logements, recensement des logements adaptés, gestion spécifiques
des logements adaptés, développement de partenariats. D’autre part dans sa production neuve : part de la production neuve en logements adaptés.
Accession : a) Accession sociale à la propriété : Logis Métropole s’engage à répondre favorablement à la politique menée par LMCU en faveur de l’accession sociale à la
propriété (PSLA, Pass Foncier). b) Vente HLM : à partir du moment où il aura statué sur une politique effective de vente de logements locatifs sociaux, Logis Métropole
s’engage à transmettre un bilan annuel du profil des acheteurs sur le territoire de la métropole (revenus, situation familiale, âge, début d’année de location ; évaluation
financière des travaux envisageable dans les années à venir ; prix domaines ; localisation) démontrant la place de l’accession comme une étape du parcours résidentiel
pour les ménages et la capacité des accédants à faire face aux besoins de travaux.
« Bonne Pratique Logis Métropole » à valoriser : gestion de résidences étudiantes
LOGIS METROPOLE est propriétaire de 3 résidences étudiantes représentant au total 484 logements :
•
une sur le territoire dunkerquois,
•
deux autres sur le territoire communautaire.
L’une d’entre elles est confiée en gestion au CROUS, tandis que la seconde, située dans le quartier Moulins, est gérée en direct depuis sa création, qui remonte à une
quinzaine d’années. Cette dernière comporte 28 studios, 6 types I bis et 23 types II. Par ailleurs, une combinaison d’espaces dans lesquels les résidents disposent d’un
espace individualisé (chambre) et d’un espace partagé (séjour, salle de bains, WC, et cuisine) aboutit en outre à 17 logements type 1 + 1 et 3 logements de type 1 + 1 +
1. Tous les logements sont équipés et meublés (lit, matelas, bureau, chaises, plaques électriques, réfrigérateur) et, permettent aux étudiants de s’y installer rapidement
en y amenant un minimum d’équipement. En outre, un « kot » (Vaste couloir) contigu à un nombre de logements variant de 6 à 8 est aménagé en véritable espace de
convivialité, permet aux étudiants de se rencontrer, d’échanger, et de mener des travaux en commun.
Le vif succès et la convivialité de cette résidence trouvent probablement leur origine dans la présence d’un couple de gardiens, mais aussi dans la présence d’espaces
communs importants (salle de télévision, de réunion, squash, sauna, salle de musculation, laverie, …) gérés par une association de type loi 1901, dont la Présidence est
assurée par un étudiant résident.
Logis Métropole s’engage à mettre à disposition de LMCU toutes les informations relatives à l’organisation et à la gestion de cette résidence.
3- Favoriser la mobilité dans le parc, au gré des parcours résidentiels
Engagements Logis Métropole
Mutations et autres demandes
En interne au parc locatif social : Logis Métropole s’engage à mener un travail – enjeux de connaissance et de vigilance – sur l’amélioration de la fluidité au sein
du parc à loyer très social (mobilité des locataires ayant dépassé les revenus plafonds très sociaux), à dresser un bilan de ses mutations par
population (personnes handicapées, âgées, jeunes en décohabitation) et à faire part à LMCU des caractéristiques de sa politique de mutations : mécanismes
d’incitations (sociaux, financiers…) et règles de traitement des demandes (priorisations…)
Dans le cadre de la politique intercommunale de peuplement, en fonction des équilibres de peuplement existants, niveaux de parcs, taux de rotation et niveaux
de loyers des logements libres, Logis Métropole s’engage à participer à l’accueil des publics en sortie d’hébergement, des publics en logement d’urgence et
d’insertion ou en place d’hôtel, et s’engage à faire un retour à LMCU de la part de ses accédants sociaux en provenance du parc HLM
Mise en complémentarité avec le parc privé
En complémentarité des dispositifs opérationnels communautaires de lutte contre l’habitat indigne (réalisation de travaux, information sur la procédure de
recouvrement…), suite à l’appréciation sus-citée des équilibres de peuplement existants, en fonction des niveaux de parcs et des taux de rotation, ainsi que des
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niveaux de loyers des logements libres, Logis Métropole s’engage à participer à l’accueil des ménages dont le relogement est dû à des situations d'habitat indigne
du parc privé (hébergement temporaire ; logement définitif ; logements tiroirs)
4- Offrir une dépense-logement adaptée aux ressources financières des ménages
Engagements LMCU
LMCU s’engage à faire des retours à Logis Métropole de ses analyses lui permettant de mieux cerner les besoins en terme d’accessibilité financière de l’offre de servicelogement et de contribuer à l’atteinte de cette accessibilité financière
Convention d’utilité sociale : LMCU s’engage à se constituer en centre de ressources et à faire un retour à Logis Métropole sur les démarches de convention d’utilité sociale
menées sur la métropole (méthodologies utilisées et niveaux de loyers fixés par les autres opérateurs)
Couple loyer / charges : En lien avec l’ARHLM, LMCU s’engagera à développer une réflexion (groupe de travail), conjointement avec les bailleurs, sur :
les marges locales de loyers,
les démarches d’observatoires des charges menées par les bailleurs métropolitains (méthodologies, analyses et bilans tirés…),
les méthodologies d’évaluation des économies de charges d’énergie sur des opérations BBC et de réhabilitation thermique,
les modalités de suivi des charges individuelles des locataires (électricité, gaz, eau, communications, fiscalité… Modes de récupération des données, auprès
notamment d’EDF, de GRDF, de la SEN…),
les démarches de maîtrise des charges collectives, sur les cahiers des charges des logements (surface et charges).
Supplément de Loyer de Solidarité : LMCU s’engage à se concerter avec les bailleurs sociaux sur les marges de manœuvre du PLH relatives au Supplément de Loyer de
Solidarité, la problématique d’harmonisation inter-bailleurs des politiques de SLS, et sur la question de la détermination des secteurs concernés par les dérogations aux
plafonds de ressources d’accès au logement social.
Engagements Logis Métropole
Logis Métropole s’engage à répondre favorablement aux besoins en termes d’accessibilité financière de l’offre de service-logement constatée sur la métropole.
Convention d’utilité sociale : La politique des loyers reste d’un point de vue réglementaire, une compétence de l’organisme et de son conseil de surveillance au sein duquel
LMCU est représenté. Logis Métropole s’engage, durant la démarche d’élaboration de la convention d’utilité sociale à associer LMCU dans un comité de pilotage externe, à
transmettre de façon exhaustive le Plan Stratégique de Patrimoine ayant permis d’aboutir à l’appréciation du niveau de service rendu (données techniques, financières,
sociales, commerciales), à fournir des données de synthèse (sur la base d’un cahier des charges remis par LMCU) sur la nouvelle distribution des loyers, l’impact
quantitatif et qualitatif sur le parc très social, l’impact sur le parc logeant les populations défavorisées. Logis Métropole s’engage à participer à l’intégration de ces données
dans le SIG Logement Social de LMCU.
Couple loyer / charges : Logis Métropole s’engage, dans le cadre des opérations de réhabilitation et de construction financées par LMCU, à apporter des éléments sur
l’évolution des loyers pratiqués (concernant les opérations de réhabilitation : avant, pendant et après l’opération), sur les charges récupérables et les charges relatives à
l’énergie, dans le cadre du travail mené conjointement avec LMCU sur le sujet. Logis Métropole s’engage à participer à la réflexion sur les marges locales de loyers, sur les
démarches d’observatoires des charges menées par les bailleurs métropolitains (méthodologies, analyses et bilans tirés…), sur les méthodologies d’évaluation des
économies de charges d’énergie sur des opérations BBC et de réhabilitation thermique, sur les modalités de suivi des charges individuelles des locataires (électricité, gaz,
eau, communications, fiscalité… Modes de récupération des données), sur les démarches de maîtrise des charges collectives, sur l’évolution des cahiers des charges des
logements (surface et charges).
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5- Proposer un service attaché au logement, visant à l’insertion socio-économique des ménages
Engagements LMCU
LMCU s’engage à faire des retours à Logis Métropole de ses études lui permettant de cerner les besoins de services spécifiques liés au logement (personnes âgées, jeunes,
étudiants, personnes démunies, demandeurs en sortie d’hébergement…) et de contribuer à leur satisfaction.
LMCU s’engage à mettre notamment en œuvre ses politiques en faveur d’offres de services spécifiques : l’accompagnement social (LMCU s’engage à contribuer à consolider
le cadre de dialogue LMCU / organismes HLM / communes sur le développement de « PLAI – intégration » et à définir conjointement avec les bailleurs un mode opératoire
de mise en place de dispositifs d’accompagnement social), dont la problématique « Habitat et santé mentale » (diffusion auprès de Logis Métropole du guide « Habitat et
santé mentale » et de réfléchir à la construction d’un cadre partenarial territorialisé rapprochant les professionnels de l’habitat et ceux de la santé mentale)
Engagements Logis Métropole
Services spécifiques : Logis Métropole s’engage à répondre favorablement aux politiques menées par LMCU en faveur des besoins de services spécifiques identifiés dans le
cadre de ses différentes études. Logis Métropole s’engage à informer LMCU de ses politiques de services à destination :
des publics défavorisés : a) modalités d’accueil des demandeurs et traitement de leur demande ; b) gestion locative de proximité et politique de formation du
personnel de proximité ; c) dispositif de suivi social des familles, traitement des impayés et prévention des expulsions, en partenariats ou non.
des personnes âgées (gestion locative spécifique et petits services, repérage de besoins de services, intermédiation avec prestataires de services et monde de la
gérontologie…)
des personnes handicapées, dont les personnes en situation de handicap mental, intellectuel et psychique (formation des personnels de proximité, liens avec les
opérateurs de l’accompagnement de personnes en situation de handicap mental, intellectuel et psychique)
des accédants sociaux à la propriété (politique d’accompagement : SAV, offre de service pour entretien et gros travaux, gestion de copropriétés)
des personnes en insertion par l’économique (chantiers école, interim d’insertion…)
« Chantier collaboratif Logis Métropole / LMCU » : développement d’un mode opératoire d’optimisation des dispositifs d’accompagnement social, à l’accès et au
maintien, par un opérateur extérieur
Logis Métropole et LMCU travailleront à la constitution d’un mode opératoire d’optimisation des dispositifs d’accompagnement social (bail glissant, convention logement,
accompagnement, suivi), à destination de ménages ayant des problèmes d’intégration ou des besoins d’accompagnement et de suivi spécifiques (personnes handicapées…). Les
tâches de cette mission seront menées conjointement ou réparties entre LMCU et Logis Métropole. Les principaux points pourraient en être : le repérage de logements adaptés
pour les ménages concernés ; le repérage des ménages et leur fléchage ; le diagnostic des capacités existantes d’accompagement (ressources internes en suivi social des
familles du bailleur pour le maintien, autres dispositifs d’accompagement à l’accès et au maintien) ; le diagnostic des besoins nécessaires supplémentaires en accompagnement
et en suivi ; le rapprochement avec les opérateurs de l’accompagnement ; l’élaboration de conventions-type ; la définition d’une méthode de suivi des démarches
d’accompagnement et de leurs résultats ; l’audit des prestations des opérateurs, en collaboration avec les maîtres d’ouvrage. Dans ce cadre, LMCU s’engagera à travailler sur la
qualification des opérateurs de l’accompagnement social en matière de logement, l’appréciation de leurs prestations, l’amélioration du réseau des relations avec les bailleurs, à
maintenir ou accroître ses subventions de fonctionnement aux opérateurs en fonction de leur participation à la mise en œuvre des objectifs du PLH, à rendre compte
annuellement aux bailleurs de ces différents travaux. Logis Métropole s’engagera à transmettre un bilan annuel à LMCU de la mise en œuvre de ce mode opératoire (nombre de
ménages, budget, conventions et modalités de travail entre Logis Métropole et les opérateurs).
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6- Assurer la qualité du logement et de son environnement
Engagements LMCU
Bâti
Dans le cadre de ses objectifs ambitieux en matière de performance thermique, avec comme objectif la maîtrise des charges d’énergie, LMCU s’engage, en lien avec les
études de l’ARHLM, à développer la réflexion avec les bailleurs sur la BBC et la réhabilitation thermique (groupe de travail et centralisation des retours d’expérience : coûts
de construction et de réhabilitation, coûts de maintenance, économies, comportement et satisfaction des locataires, techniques de production de l’énergie, conventions
signées avec EDF et GRDF). Suite à cela, LMCU s’engage à faire évoluer ses aides communautaires.
LMCU s’engage à réfléchir au développement d’un pôle de compétence sur l’urbanisme et l’habitat durable, la réalisation d’études sur la filière d’éco-construction, la
centralisation de synthèses de démarches RSE et Agenda 21 dans le logement social. L’accessibilité des logements aux personnes handicapées sera également, à terme,
un champ de travail, au travers notamment de la future Commission Intercommunale d’Accessibilité.
En construction, LMCU s’engage à soutenir des opérations dites « démonstratives », avant un accompagnement plus généralisé sur les opérations en BBC.
En réhabilitation, LMCU s’engage à un accompagnement de la politique d’amélioration de Logis Métropole suite à l’amélioration de la visibilité sur celle-ci, à l’échelle
globale (priorisations d’intervention, segments améliorés, caractéristiques des améliorations, financement, planification) et par programme. Et ce, à partir de la
transmission des PSP, Dossier Individuel de Situation (DIS) et d’un document financier prévisionnel (Business Plan, DIP…) La transmission de ces deux derniers
documents financiers se fera dans le cadre d’un partenariat resserré entre LMCU et Logis Métropole, dans un esprit de confiance mutuelle, et respectant des règles de
confidentialité des données. Le cahier des charges de cette transmission sera transmis au bailleur. Ces données, actualisées une fois par an, alimenteront le SIG Logement
social de LMCU. LMCU s’engage à un accompagnement financier des opérations de réhabilitation, sous condition de performance thermique et suite à la présentation par
Logis Métropole d’éléments concernant les modalités d’évolution des loyers pratiqués avant, pendant et après l’opération ; l’évolution du reste à charge ; les
caractéristiques de la concertation. Ce travail de LMCU sur l’amélioration du parc sera mené en lien avec celui réalisé par l’ARHLM.
Démolition : pour les projets de démolition, sur remontées des bailleurs des opérations concernées, LMCU s’engage à étudier la possibilité d’obtenir des financements
d’Etat d’une manière dérogatoire.
Environnement du logement
LMCU s’engage, à terme, à proposer une aide communautaire « projet de site ».
Engagements Logis Métropole
Logis Métropole s’engage à rentrer dans la démarche de LMCU et des objectifs ambitieux en matière de performance thermique. Logis Métropole s’engage à participer à la
réflexion avec LMCU sur le BBC et la réhabilitation thermique, en lien avec les études de l’ARHLM, notamment par des retours sur ses opérations en construction neuve
BBC réalisées sur ou hors du territoire de LMCU (coûts de construction, coûts de maintenance, économies, comportement et satisfaction des locataires), de ses
expériences de réhabilitations thermiques et de ses éventuelles conventions avec EDF ou GRDF.
En réhabilitation : Logis Métropole s’engage, une fois les données obtenues, à présenter sa stratégie d’amélioration du patrimoine à court et moyen terme, au global
(priorisations d’intervention, segments améliorés, caractéristiques des améliorations, financement, planification) et par programme. Et ce, d’une part à partir de la
transmission exhaustive des PSP (données techniques, financières, sociales, commerciales), et d’autre part du Dossier Individuel de Situation (DIS) et d’un document
financier prévisionnel (Business Plan, DIP…). La transmission de ces deux derniers documents financiers se fera dans le cadre d’un partenariat resserré entre LMCU et
Logis Métropole, dans un esprit de confiance mutuelle, et respectant des règles de confidentialité des données. Ces données, actualisées une fois par an et le SIG
Logement social de LMCU.
Entretien : Logis Métropole s’engage à présenter à LMCU, dans ses grandes lignes, son plan pluriannuel d’entretien , en fonction des familles de patrimoine (travail
conjoint avec LMCU de formalisation et de présentation), et à faire un retour sur ses résultats à l’enquête qualité de service de l’ARHLM
Si concerné, Logis Métropole s’engage à participer aux dispositifs mis en place en faveur de la qualité des logements mis en location, et notamment de Déclaration
Préalable de Mise en Location.
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Structures : Logis Métropole s’engage à présenter ses modalités de travail avec les associations gestionnaires de ses structures (conventions de gestion et d’entretien de
patrimoine, modalités de suivi, plan de patrimoine)
« Chantier collaboratif Logis Métropole / LMCU » : Réhabilitations thermiques Rue Gambetta, à La Madeleine, et Rue du May Four, à Marcq-en-Baroeul.
L’opération rue Gambetta se compose de 12 logements collectifs et un local à usage professionnel en pied d’immeuble. L’étude menée sur cet ensemble a pour objet la
rénovation intérieure des logements en intégrant la préoccupation énergétique, pour faire passer la performance de la classe E à la classe C. Pour cette opération, une
certification CERQUAL « Patrimoine et habitat » sera sollicitée.
L’opération May Four comporte 134 logements collectifs qui font l’objet d’une étude similaire, pour atteindre le même objectif de performance énergétique futur. Cette
opération, à la différence de la précédente, sera placée dans le cadre du soutien FEDER.
Pour ces deux opérations, Logis Métropole à communiquer le résultat des réflexions et des études menées, les coûts engagés ainsi que les résultats attendus en termes
d’exploitation. Logis Métropole s’engage en coutre à communiquer les résultats des suivis de consommation qui seront opérés postérieurement à la mise en service.
7- Atteindre les objectifs ambitieux de construction de logements
Engagements LMCU
LMCU s’engage à un accompagnement de la politique de développement menée par Logis Métropole suite à l’obtention d’une visibilité sur cette politique de
développement, lui permettant de définir de façon optimale sa programmation triennale. Cette visibilité sera permise par la transmission par le bailleur de son Dossier
Individuel de Situation (DIS), ainsi que d’un document financier prévisionnel (Business Plan, Dossier Individuel Prévisionnel (DIP)Logis Métropole) La transmission de ces
documents financiers se fera dans le cadre d’un partenariat resserré entre LMCU et …, dans un esprit de confiance mutuelle, et respectant des règles de confidentialité des
données. Le cahier des charges de cette transmission sera transmis au bailleur. LMCU s’engage à un accompagnement suite à l’obtention en outre d’une visibilité sur sa
politique vente (utilisation des fonds dégagés, localisation des ventes, nombre de logements construits par logement vendu)
Financement : LMCU s’engage à garantir les emprunts dans les limites fixées par ses capacités et à un financement par logement construit ou acquis-amélioré
Politique foncière : LMCU s’engage à mettre en œuvre sa politique foncière. En renouvellement, LMCU s’engage à expertiser les ERL et les friches et lancer le programme
de réalisation. En extension, LMCU s’engage à démarrer l’acquisition en négociation et en préemption de 10 à 20% des zones prioritaires habitat, poursuivre les
préemptions en cas de transactions très élevées, qui encouragent la spéculation foncière, construire un observatoire du foncier qui permette d’énoncer les niveaux de
référence pour la spéculation foncière, lancer les études et les procédures pour la mise en œuvre des grandes ZAC Habitat incluant le volet programmation, sur les sites
identifiés comme prioritaires, engager la procédure de consultation pour la réalisation de ces grandes ZAC (en veillant à ce que celles-ci restent accessibles pour des
opérateurs de taille modeste), mobiliser les aides pour la réalisation du volet logement social (et éventuellement accession sociale).
PLU : Dans le cadre de sa révision du PLU, LMCU s’engage à favoriser les leviers de production du logement social
Ingénierie : LMCU s’engage à faire un retour annuel de son observatoire de l’économie de la production
Engagements Logis Métropole
Logis Métropole s’engage à présenter à LMCU sa politique de développement, et ce, à partir notamment de la transmission des documents financiers sus-cités et dans les
conditions précédemment expliquées.
Sur le territoire de la métropole, Logis Métropole s’engage à accroître en volume son parc par la livraison d’au minimum 110 logements PLUS-PLAI en moyenne par an
sur la période 2009-2012 (d’après les estimations : 90 en 2009 ; 110 en 2010 ; 130 en 2011) et la construction de 20 logements en accession en moyenne par an sur
la période 2009-2012, en fonction des opportunités et du contexte économique et social.
Sur le territoire de la métropole, Logis Métropole s’engage à la vente d’au maximum 10 logements par an et à la démolition d’au maximum 40 logements par
an.
Logis Métropole s’engage à faire un bilan de ses logements contingentés annuellement et le transmettre à LMCU.
Logis Métropole s’engage à fluidifier son dépôt de dossiers de financement tout au long de l’année et à clarifier les prévisionnels de consommation budgétaire.
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8- Localiser la production en fonction des nouveaux enjeux et besoins
Pour la satisfaction des besoins de logement et les équilibres de peuplement,
Engagements LMCU
Dans le cadre notamment de la mise en œuvre de sa politique foncière, LMCU s’engage à faire des retours à Logis Métropole de ses différentes études lui permettant de
mieux cerner les besoins en logements par territoire, en articulation avec les contrats de territoire.
Engagements Logis Métropole
Logis Métropole s’engage à répondre favorablement aux orientations territoriales définies par LMCU afin de satisfaire les besoins en logements sur des territoires
(notamment DIVAT et communes article 55), jusqu’à présent non investis par Logis Métropole, en fonction de son organisation de proximité, de ses capacités financières
et de gestion locative.
9- Charte Qualité d’engagements de LMCU
Construction et Réhabilitation
LMCU s’engage à travailler sur l’optimisation du processus de paiement (système de paiement par acomptes de l’ensemble de la programmation annuelle de Logis
Métropole)
Gestion Urbaine de Proximité
Dans le cadre des compétences communautaires ayant un lien avec la gestion urbaine de proximité (résidus urbains (ordures ménagères ; encombrants ; déchets
ménagers spéciaux ; colonnes enterrées) ; accessibilité aux transports collectifs ; classement de voirie ; accessibilité de la voirie aux personnes à mobilité réduite ;
sécurité), LMCU s’engage à réfléchir sur :
a) les modalités d'information des bailleurs quant aux agents communautaires (et à leur missions) en charge des compétences communautaires touchant à la gestion
urbaine de proximité, via un projet « d’annuaire GUP LMCU » ;
b) la possibilité de la tenue de points fixes annuels d’information et de discussion entre les bailleurs HLM et ces services communautaires, sur les prestations générales
communautaires, leurs évolutions ou certains sites présentant des problématiques particulières ;
c) lors du travail de pré-programmation des opérations de construction et de réhabilitation par le service habitat et le bailleur, et avec l'aide de ce dernier, un repérage des
problématiques touchant à la gestion urbaine de proximité, une remontée d’information vers les services communautaires compétents, et la possibilité d’engager si besoin
un travail partenarial entre LMCU et le bailleur HLM.
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E. MODALITES DE SUIVI DU PARTENARIAT
Un point d’étape sera réalisé tous les 6 mois sur la tenue des engagements respectifs et l’avancée des projets partenariaux opérationnels. Le tableau de suivi de partenariat sera
renseigné conjointement. La 1° partie « diagnostic » sera renseignée par LMCU à partir des données transmises par le bailleur (notamment le PSP), l’OPS, l’EPLS, dans le cadre du
partenariat avec l’ARHLM sur les données. La 2° partie « partenariat » sera renseignée à partir d’indicateurs à définir conjointement. Il sera partagé avec l’élu communautaire
administrateur de Logis Métropole.
Pour Lille Métropole Communauté Urbaine
Pour Logis Métropole
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Chaque case est renseignée à l’aide de quelques indicateurs
ou d’une appréciation écrite
Exemple d’indicateurs et d’annotations
Offre actuelle de service-logement de Logis Métropole
Caractéristiques
- locatif social, accession, structures…
- époque de construction, financement d’origine…
Sous-découpage au sein de chaque territoire par familles de patrimoine aux problématiques patrimoniales, sociales ou
financières homogènes
Positionnement marché
Diagnostic
(PSP, conventionnement global, PPE…)
Attractivité
Rentabilité financière
Occupation
taux de vacance, taux de rotation, taux de réclamation, rapport
nbre logts sociaux sur la commune / nbre de demandeurs HLM ;
concordance avec produits demandés…
qualité technique, niveau de loyer moyen, écart par rapport aux
loyers privés, qualité de service, niveau des charges, qualité de
l’environnement de services…
taux autofinancement, taux d’endettement, marge d’augmentation
des loyers, plus-value de cession potentielle…
taux d’APLisés, taux de ménages sous plafond TS, degré de mixité
sociale, qualité du bien-vivre…
Partenariat 2009/2012 LMCU / Logis Métropole
Stratégie d’évolution
décidée par Logis Métropole
Scenarii généraux
Locataires
Equilibre d’occupation
Actions
2009-2012
Engagements LMCU
Engagements Logis Métropole
Projets partenariaux opérationnels
Adaptation
Mobilité
Prix
Quelle offre ? Pour qui ? Où ? Par quelles actions de
développement ? d’amélioration du parc ?
taux d’APLisés, taux de ménages sous plafond TS, taux de minimas
sociaux, part des personnes âgées…
degré de mixité sociale, qualité du bien-vivre…
Diversité de l’offre proposée (locatif, PLAI, accession, hébergement,
logements adaptés…)
Taux de rotation, taux de mutations dans les attributions…
Qualité
Loyer moyen pratiqué, loyer plafond moyen, conventionnement
global
Dispositifs d’accompagnements sociaux, services aux personnes
âgées, gestion locative spécifique…
Opérations de réhabilitation, niveau d’entretien, PSP, DIP…
Volume
Opérations de construction, ventes, démolitions, DIP…
Service
Localisation
Opérations de construction
Démarches à valoriser
Chantiers collaboratifs
14
Total … et
Total LMCU
Territoire
n°1
Territoire
n°2
Territoire
n°3
…