A - DISPOSITIONS GENERALES

A - DISPOSITIONS GENERALES
1 - Objet du règlement
Il fixe les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans l’assiette foncière du lotissement.
Le présent règlement s’applique à l’intérieur du périmètre qui délimite le lotissement.
Le lotissement est situé sur la Commune de MARANS. Sa délimitation est indiquée sur le plan
d’état des lieux et sur tous les autres plans constituant le dossier de demande de permis d’aménager.
Il est projeté sur la parcelle ZV 287.
2 - Champ d’application
Ce règlement est applicable en sus du droit des tiers et des règles générales d’urbanisme
applicables sur le territoire de la Commune, à savoir le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Le terrain est situé en zone Ub. Le règlement est opposable à quiconque détient à quelque titre
que ce soit, un terrain compris dans l’assiette foncière du lotissement.
Il doit être rappelé dans tous les actes de succession, de vente ou de location d’un lot par voie de
reproduction intégrale.
Les dispositions du présent règlement ne deviendront définitives qu’après approbation par
l’autorité compétente.
3 - Division du terrain
Les surfaces du lotissement se décomposent de la manière suivante :
N°
Lot 1
Lot 2
Lot 3
Lot 4
Lot 5
Lot 6
Lot 7
Lot 8
Lot 9
Lot 10
Lot 11
Lot 12
Surface
452 m²
406 m²
405 m²
406 m²
406 m²
406 m²
423 m²
534 m²
450 m²
446 m²
445 m²
444 m²
N°
Lot 13
Lot 14
Lot 15
Lot 16
Lot 17
Lot 18
Lot 19
Lot 20
Lot 21
Lot 22
Lot 23
Surface totale des lots
Surface de la voirie
Surface des espaces verts
Surface totale du lotissement
Surface
443 m²
410 m²
453 m²
522 m²
520 m²
519 m²
518 m²
400 m²
430 m²
390 m²
665 m²
10 493 m²
1 316 m²
1 312 m²
13 121 m²
MARANS - Lotissement Les Groix III - Règlement - Page 1
B - REGLEMENT
Nature de l’occupation et de l’utilisation du sol
1 - Occupations et utilisations du sol admises
Sont admises les constructions à usage d’habitation et leurs annexes, les clôtures et les
piscines.
L’exercice des professions libérales et l’occupation à usage de bureaux sera autorisé, à
condition que les locaux affectés à ces activités ne représentent pas plus de 30 % de la surface hors
œuvre nette de la construction et que les activités soient non polluantes et non bruyantes.
Le lot 23 est destiné à une opération de logements locatifs sociaux, le nombre de logements à
réaliser sera de sept au minimum.
Le nombre de logement est limité à un sur les autres lots.
La réunion de deux ou plusieurs lots est autorisée. Dans ce cas, le nombre de logement sera
limité à la somme des logements autorisés sur chacun des lots réunis.
2 - Occupations et utilisations du sol interdites
Toutes les autres occupations ou utilisations autres que celles indiquées à l’Article 1 seront
interdites.
Conditions de l’utilisation du sol
3 - Accès et voirie
La voirie et les accès sont définis sur le plan de composition.
Sur chaque parcelle, il ne sera autorisé qu’un seul accès véhicule par logement.
Le plan de composition d’ensemble du projet (PA4) porte pour certains lots des positions
d'accès obligatoires. Pour les autres, la position est libre, dans le respect des aménagements de
l’espace commun (arbres, lampadaires et stationnements).
4 - Desserte par les réseaux
a/ Eau potable
Toute construction doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable dans les
conditions et selon les modalités définies par le gestionnaire du réseau.
b/ Assainissement Eaux Usées
Toute construction doit être raccordée au réseau public d’assainissement, dans les conditions
et selon les modalités définies par le gestionnaire du réseau.
Le rejet au réseau public d’assainissement d’eaux usées autres que domestiques, doit être
subordonné à un pré-traitement approprié.
c/ Assainissement Eaux Pluviales
Les eaux pluviales provenant des toitures et surfaces imperméabilisées des lots seront
conservées sur les parcelles dans un dispositif adapté à la nature du terrain et correctement
dimensionné. Elles ne pourront en aucun cas être rejetées sur les espaces communs. Le descriptif de
l’ouvrage de gestion des eaux pluviales devra figurer au dossier de demande de permis de construire.
MARANS - Lotissement Les Groix III - Règlement - Page 2
Les dispositifs permettant la récupération et la réutilisation des eaux pluviales sont fortement
conseillés.
d/ Autres réseaux
Tous les réseaux devront être mis en souterrain, y compris les réseaux suivants : éclairage
public, alimentation électrique basse tension, téléphone, télédistribution.
5 - Caractéristiques des terrains
Les lots sont définis par le tableau au chapitre A – 3 ainsi que sur les plans annexés.
Les surfaces des lots ne deviendront définitives qu’après le bornage.
6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Les constructions doivent être édifiées dans le respect des prescriptions portées au plan de
composition (pièce PA 4).
Il définit sur la majorité des lots une ligne d’accroche ou une bande d’implantation d’au
moins 50% du linéaire de la façade sur rue de la construction principale. La partie comprise entre
cette ligne et la limite sur rue de la parcelle est alors inconstructible.
Sur le lot 8, l’implantation des constructions est libre dans le respect de la zone
inconstructible portée au plan PA4.
7 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les constructions peuvent être implantées sur une ou plusieurs limites séparatives.
Dans une bande de 15 m de profondeur mesurée à partir de l’alignement des voies, les
constructions peuvent être implantées d’une limite séparative latérale à l’autre.
Si la façade donnant sur une limite séparative comporte des ouvertures sur des pièces
principales d’habitation, y compris une cuisine, ou d’activité professionnelle, l’implantation de la
construction doit respecter un recul d’au moins quatre mètres par rapport à la limite séparative.
Si la façade donnant sur une limite séparative est aveugle ou comporte des ouvertures opaques
sur des pièces secondaires (salle de bain, toilettes), l’implantation de la construction doit respecter un
recul d’au moins trois mètres par rapport à la limite séparative.
Au delà de la bande de 15m de profondeur mesurée à partir de l’alignement des voies,
les constructions ne peuvent être implantées en limite séparative que dans les situations suivantes :
 lorsque la nouvelle construction s’adosse à un bâtiment en bon état déjà implanté en
limite séparative sur la parcelle voisine
 lorsque deux propriétaires voisins s’engagent à édifier simultanément des constructions
jumelées en mitoyenneté et de dimension sensiblement égales
 lorsque la nouvelle construction n’est pas affectée à l’habitation et que sa hauteur totale
n’excède pas 3,50 m.
8 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Lorsqu’une construction d’habitation est projetée sur une propriété où existe déjà une
construction destinée à l’habitation, la construction projetée doit respecter vis-à-vis de la construction
existante les dispositions d’implantation suivantes :
 si au moins une des façades en vis à vis comporte des ouvertures sur des pièces
principales d’habitation, y compris une cuisine, ou d’activité professionnelle, l’implantation
de la construction doit respecter un recul d’au moins quatre mètres par rapport à la
construction existante.
 Si les deux façades en vis à vis sont aveugles ou comportent uniquement des ouvertures
opaques sur des pièces secondaires (salle de bain, toilettes), l’implantation de la
MARANS - Lotissement Les Groix III - Règlement - Page 3
construction doit respecter un recul d’au moins trois mètres par rapport à la construction
existante.
Pour les constructions qui ne sont destinées ni à l’habitation ni à une activité professionnelle,
aucune règle particulière n’est prescrite.
9 - Emprise au sol des constructions
Il n’est pas fixé de règle d’emprise au sol.
10 - Hauteur maximum des constructions
La hauteur maximale d’une construction est la différence altimétrique entre le point le plus
élevé de cette construction (cheminées et autres ouvrages techniques exclus) et le niveau moyen du
terrain naturel aux extrémités de cette construction.
La hauteur d’une construction doit être cohérente avec la construction des constructions
existantes au voisinage et ne doit pas excéder la hauteur maximale de huit mètres.
11 - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
11 – 1 : Aspect extérieur des constructions :
Aspect Général :
Les constructions doivent s’intégrer harmonieusement aux lieux avoisinants ainsi qu’aux
paysages environnants.
La réalisation de constructions, y compris pour les maisons individuelles, d’expression
architecturale contemporaine est possible, en particulier par l’usage de matériaux nouveaux de qualité
et par le dessin de formes nouvelles avec un souci de cohérence et d’intégration par rapport aux lieux
environnants.
L’inscription du projet dans une démarche contemporaine permettra aussi de mieux intégrer la
spécificité de l’architecture bioclimatique en accompagnement d’une meilleure prise en compte du
développement durable.
Tout pastiche d’une architecture étrangère à la région est interdit.
Le niveau du rez-de-chaussée de la partie habitable devra être situé au plus 15cm au-dessus du
niveau du trottoir fini.
L’altitude des accès devra tenir compte de la pente longitudinale de la voirie.
Le dossier de demande de permis de construire précisera les cotes altimètriques projetées en
façade sur rue.
L’extension ou la rénovation de construction existante devra respecter l’aspect architectural
initial.
Matériaux et aspect :
Une attention particulière sera apportée à la qualité des matériaux, à leur pérennité, à leur
coloration et à leur capacité d’intégration à l’environnement dans une perception rapprochée ou
lointaine.
L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, ou
agglomérés de ciment par exemple) est interdit.
Les enduits sur murs autres que moellons auront un aspect lisse (taloché ou gratté fin).
En cas d’isolation par l’extérieur, l’aspect doit être cohérent avec les constructions voisines et
s’intégrer harmonieusement dans l’environnement.
Façades et éléments apposés en façade :
Les coffrets de volets roulants apparents sont interdits.
La pose en façade donnant sur la voie publique de coffrets techniques et autres équipements
en saillie (par exemple des échangeurs techniques de système de climatisation ou de chauffage) est
proscrite.
MARANS - Lotissement Les Groix III - Règlement - Page 4
Toitures et éléments posés en toiture :
La toiture sera de préférence à deux pentes, avec un faîtage parallèle à la voie publique, sauf
dans le cas où la configuration du terrain et le parti pris architectural imposent une autre configuration
sur un plan esthétique.
Sont autorisées les tuiles en terre cuite creuses du type « tige de botte », de tons variés, ou des
tuiles de qualité et d’aspect équivalents.
Les rives de toiture seront réalisées à la « saintongeaise » et la toiture ne doit pas faire saillie
sur les pignons. La pente des toits doit être voisine de 28%. Les toitures terrasses, l’emploi d’ardoises
ou d’autres matériaux sont proscrits, sauf opération à caractère architectural contemporain ou
extension de constructions anciennes ayant déjà une toiture de ce type.
La pose de capteurs solaires, de châssis de toiture et de baies vitrées est autorisée sous réserve
qu’elle ne porte pas atteinte aux paysages naturels et urbains avoisinants ainsi qu’à la conservation
des perspectives monumentales. Les capteurs solaires seront posés sans saillie, de préférence au
faîtage.
Annexes à la construction principale :
Les constructions annexes et abris de jardin devront présenter un aspect en cohérence avec les
constructions existantes et s’intégrer dans le paysage environnant.
Les dépendances (abris de jardin, …) à l’exception des garages seront implantés en partie arrière
de jardin, non visibles de la rue, sauf impossibilité liée à la configuration de la parcelle.
Les bâtiments annexes aux habitations tels que garage, abris de jardin,…, devront être couverts
en tuile ou en toiture terrasse et être revêtus d’un enduit.
Les couleurs des tuiles et de l’enduit seront identiques à celles de la construction principale.
Néanmoins, l’usage du bois à lames verticales peut être admis dans la mesure où il est
compatible avec l’habitat ainsi que les espaces environnants.
Les matériaux précaires de type tôle ondulée, les matériaux préfabriqués employés à nu, tels que
briques creuses, parpaings sont interdits.
Les citernes à gaz seront enterrées ou incluses dans une construction.
11 – 2 : Aménagement des abords des constructions - Clôtures :
Le projet de clôture devra être intégré à la demande de permis de construire.
Les clôtures seront constituées conformément aux prescriptions figurant sur le schéma
des clôtures annexé au présent document et aux précisions supplémentaires suivantes :

le long des voies (y compris le retour dans la marge de reculement)
La clôture n’est pas obligatoire. Toutefois, la délimitation avec le domaine public doit
être au moins matérialisée par une bordure ou un rang de parpaing ou de pavés. L’espace
libre devant la façade de la construction sera paysagé.
Le clos de la parcelle pourra toutefois être assuré par un muret plein d’une hauteur de
1.00m ou par une haie vive d’essences locales variées d’une hauteur maximale de 0.80m.

en limites séparatives
La clôture sera constituée :
 d'un mur plein n'excédant pas une hauteur de 1,80m,
 ou d’un grillage vert de qualité d’une hauteur maximum de 1,80 mètre sur poteaux métal
vert obligatoirement doublé d’une haie d’arbustes d’essences régionales variées.
Tous les murs en parpaings sont obligatoirement enduits sur les deux faces avec un enduit ton
blanc, blanc cassé ou pierre locale. L’enduit sera d’aspect lisse (taloché ou gratté fin). Il sera
affleurant et sans surépaisseur.
L’arase supérieure du mur ne comportera pas de redans et suivra la pente de la voie nouvelle
ou existante.
Les piliers de portail seront sans saillie côté voie. Les poteaux intermédiaires seront
incorporés au mur de clôture de manière à ne pas être visibles.
Les clôtures préfabriquées types plaques de béton, plastique ou matériaux de synthèse sont
interdites. Les clôtures et les portails en matériau synthétique sont interdits.
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Les clôtures devront permettre les passages de la petite faune.
Les portails et portillons pourront être en fer forgé, peints de la même couleur que les volets
ou seront en même matériau et de même couleur que les volets sur rue de la construction principale.
Leur hauteur sera la même que celle de la clôture à laquelle ils seront fixés.
Pour les clôtures en mitoyenneté, en cas de différence sur la nature de clôture entre les deux
permis de construire, les dossiers pourront être adaptés sans modificatif du lotissement pour obtenir
les conformités.
En l’absence de clôture sur rue, la boîte aux lettres et les différents coffrets d’arrivée de
réseaux devront être intégrés dans un muret ou un encadrement bois (implanté à l'alignement) d'une
largeur strictement limitée à l'incorporation des éléments précités.
Dans les secteurs inondables, les clôtures devront permettre un libre écoulement de l’eau.
12 - Stationnement
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions doit être assuré sur
le terrain d’assiette du projet.
Pour les constructions existantes, étendues ou faisant l’objet d’un changement de destination, il
n’est tenu compte, pour le calcul des places de stationnement exigées, que des besoins supplémentaires
créés par les modifications apportées.
Pour les constructions destinées à l’habitation, il est exigé une place de stationnement pour 50m²
de surface de plancher avec un minimum :
 de deux places de stationnement sur les lots 1 à 22,
 d’une place de stationnement par logement sur le lot 23.
Pour les constructions destinées à recevoir du public à titre de service ou d’activité
professionnelle, le projet devra comporter un nombre de places de stationnement en rapport avec le
potentiel d’accueil dans le cadre du fonctionnement de la structure en question, augmenté de 30%, avec
un minimum de 10 places en tout. L’intégralité du parking ainsi constitué doit rester accessible en
permanence au public. Le cas échéant, une servitude d’usage sera imposée.
13 - Espaces libres et plantations
Les arbres existants doivent être conservés, sauf nécessité motivée d’abattage. Tout arbre abattu
doit être remplacé.
Les espaces libres – c’est à dire les espaces non consommés par les constructions, les aires de
stationnement en surface et les circulations des véhicules – doivent être traités en espaces paysager,
intégrant des écrans paysagés pour préserver les paysages environnants.
Les aires de stationnement extérieures comportant plus de quatre emplacements doivent être
plantées à raison d’au moins un arbre de haute tige pour quatre places de stationnement.
Dans le cas de construction en retrait de l’alignement, les surfaces libres en bordure de voie ainsi
que les délaissés des aires de stationnement doivent être traités en espaces verts.
Les haies mono-spécifiques, thuyas et cupressus sont interdits.
Les essences végétales utilisées pour la plantation d’une haie devront être issues de la palette
locale et plantées en mélange.
MARANS - Lotissement Les Groix III - Règlement - Page 6
Possibilités maximales d’occupation du sol
14 - Coefficient d’Occupation des Sols (C.O.S.)
La surface de plancher disponible sur chaque parcelle est indiquée dans le tableau ci-après :
N°
Lot 1
Lot 2
Lot 3
Lot 4
Lot 5
Lot 6
Lot 7
Lot 8
Lot 9
Lot 10
Lot 11
Lot 12
Surface Surface
lot
plancher
452 m² 270 m²
406 m² 240 m²
405 m² 240 m²
406 m² 240 m²
406 m² 240 m²
406 m² 240 m²
423 m² 250 m²
534 m² 320 m²
450 m² 270 m²
446 m² 260 m²
445 m² 260 m²
444 m² 260 m²
N°
Lot 13
Lot 14
Lot 15
Lot 16
Lot 17
Lot 18
Lot 19
Lot 20
Lot 21
Lot 22
Lot 23
Surface Surface
lot
plancher
443 m² 260 m²
410 m² 240 m²
453 m² 270 m²
522 m² 310 m²
520 m² 310 m²
519 m² 310 m²
518 m² 310 m²
400 m² 240 m²
430 m² 250 m²
390 m² 230 m²
665 m² 700 m²
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