La responsabilité notariale

Transcription

La responsabilité notariale
3
La responsabilité notariale
Jean GOEMAERE
Avocat
Membre du Comité d’Études et de Législation
de la Fédération du Notariat Belge
Avec la collaboration de
Jean Eric SACRÉ
Avocat
Victoria DE RAEDT
Avocat
Mathieu PATERNOSTER
Avocat
Chroniques notariales — vol. 58
Table des matières
Chapitre 1. Introduction������������������������������������������������������������������������� 266
Chapitre 2. Décisions judiciaires������������������������������������������������������������� 269
Section 1. Vente������������������������������������������������������������������������������������� 269
1. Vices affectant une citerne – Étendue du devoir
d’investigation du notaire������������������������������������������������������� 269
2. Nouvelle construction – Inscription hypothécaire à
charge du promoteur – Vente avec clause « quitte et
libre » – Omission de la purge hypothécaire – Faute
aquilienne du notaire ������������������������������������������������������������� 269
3. Vente d’un immeuble indivis – Paiement de la dette de
l’un des copropriétaires au moyen du prix – Absence de
décompte préalable. Faute aquilienne du notaire��������������������� 270
4. Vente – Droit de préférence conventionnel –
Méconnaissance – Devoir d’information et de conseil –
Pas de faute du notaire����������������������������������������������������������� 270
5. Vente – Obligation de résultat d’indiquer le titre de
propriété – Obligation de moyen de contrôler le titre
de propriété – Erreur dans les quotités des parties
communes – Négligence fautive du notaire – Réparation
du dommage (oui) ����������������������������������������������������������������� 272
6. Vente immobilière – Charges de copropriété – Retenue
des fonds par le notaire����������������������������������������������������������� 273
7. Vente – Copropriété – Responsabilité du notaire à
l’occasion d’une vente������������������������������������������������������������� 273
8. Vente immobilière de la chose d’autrui – Obligation de
restituer le prix – À charge du vendeur – Implication du
notaire ����������������������������������������������������������������������������������� 274
9. Vente publique – Bien construit illégalement – Devoir de
diligence et d’impartialité du notaire��������������������������������������� 275
10. Vente d’un immeuble hérité par testament – Absence
de l’héritier réservataire – Clause exonératoire de
responsabilité du notaire dans l’acte ��������������������������������������� 275
11. Vente immobilière – Point de départ de la prescription
de l’action dirigée contre le notaire – Conflit d’intérêts –
Avocat de l’acquéreur, frère du notaire ����������������������������������� 276
12. Vente immobilière – Structure particulière du bien
(caravane supportant des constructions en brique) –
Dol – Manquement au devoir de conseil du notaire,
préalablement informé par un tiers – Partage de
responsabilité entre le notaire et les vendeurs ������������������������� 277
13. Vente – Validité de la clause du compromis par laquelle
l’acquéreur déclare s’être renseigné (oui) – Limites du
262
La responsabilité notariale
devoir d’investigation du notaire – Obligations distinctes
lors du compromis et lors de l’acte authentique ��������������������� 278
Section 2. Prêt��������������������������������������������������������������������������������������� 280
14. Prêt avec affectation hypothécaire – Absence de
signature de l’une des parties – Responsabilité aquilienne
du notaire������������������������������������������������������������������������������� 280
15. Ouverture de crédit avec affectation hypothécaire –
Erreur dans l’acte et le bordereau, relative à la situation
du bien – Partage de responsabilité entre le notaire et le
conservateur��������������������������������������������������������������������������� 281
Section 3. Bail��������������������������������������������������������������������������������������� 283
16. Bail à vie – Devoir de conseil impartial – Acte
avantageant une partie – Article 9 de la loi de ventôse������������� 283
17. Bail à ferme – Droit de préemption – Absence du
preneur lors de la vente publique – Indications erronée du
notaire – Pas de recours dans le délai légal par le preneur –
Absence de lien causal entre la faute du notaire et le dommage284
Section 4. Copropriété��������������������������������������������������������������������������� 285
18. Copropriété – Mandat permettant au promoteur de
modifier l’acte de base – Nullité – Faute du notaire����������������� 285
Section 5. Donations et testaments ������������������������������������������������������� 285
19. Acte de donation – Présence des témoins (article 9
ancien de la loi de ventôse) – Mention de la signature
des témoins (article 14 ancien de la loi de ventôse) – Les
témoins ne sont pas considérés comme des « comparants »
à l’acte – Nullité de la donation (article 68 ancien de la loi
de ventôse) – Responsabilité du notaire ��������������������������������� 285
20. Testament olographe – Pas écrit en entier de la main de
la testatrice – Nullité du testament et du partage – Faute
du notaire������������������������������������������������������������������������������� 286
Section 6. Partage���������������������������������������������������������������������������������� 287
21. Liquidation partage – Négligence du notaire commis
– Pas de remplacement – Astreinte – Communication au
ministère public ��������������������������������������������������������������������� 287
22. Succession – Liquidation-partage – Omission d’une
héritière – Devoir d’investigation du notaire – Faute
du notaire – Lien causal avec le dommage – Pas de
responsabilité des services de l’enregistrement������������������������� 288
Section 7. Déclaration de succession ����������������������������������������������������� 289
23. Testament olographe – Absence de signature du testateur
– Responsabilité du notaire – Dommage correspondant à
l’héritage perdu par la légataire universelle ����������������������������� 289
263
Chroniques notariales — vol. 58
24. Liquidation de succession – Retard dépôt déclaration
succession – Perte de valeur des titres (crise financière) –
Achat de nouveaux titres – Faute du notaire (oui)������������������� 289
Section 8. Droits d’enregistrement et de succession������������������������������� 291
25. Tarif réduit des droits d’enregistrement – Mention dans
l’acte de l’intention de vendre l’autre habitation – Faute du
notaire ����������������������������������������������������������������������������������� 291
26. Droits d’enregistrement – Réduction – Devoir de conseil ��� 292
27. Droits d’enregistrement – Taux réduit pour habitations
modestes (art. 53) – Absence d’inscription des acquéreurs
dans les registres de la population à l’adresse de l’immeuble
acquis – Réclamation des droits complémentaires pour
non-respect des conditions (art. 55) – Responsabilité
partagée entre le notaire et le receveur������������������������������������� 293
Section 9. Capacité ������������������������������������������������������������������������������� 294
28. Devoir de conseil et responsabilité envers un tiers à
l’acte – Actes reçus par le notaire dans une institution
psychiatrique – Appréciation de la capacité des parties par
le notaire – Pas de doute manifeste – Pas de responsabilité
du notaire������������������������������������������������������������������������������� 294
Section 10. Saisies ��������������������������������������������������������������������������������� 295
29. Saisie arrêt conservatoire méconnue – Notaire et
avocat – Partage des responsabilités����������������������������������������� 295
30. Saisie immobilière conservatoire – Engagement amiable
de consigner les fonds chez le notaire lors d’une vente
future – Vente immobilière et libération des fonds par le
notaire – Tierce-complicité – Dommage : tables Ledoux��������� 296
Section 11. Urbanisme��������������������������������������������������������������������������� 297
31. Vente publique forcée – Pas de garantie des vices cachés
– Infractions urbanistiques – Vices apparents – Obligation
d’information des amateurs – Devoir de conseil du notaire
très limité������������������������������������������������������������������������������� 297
32. Opération immobilière – Lotissement – Identification
des héritiers – Faute des parties – Absence de
responsabilité du notaire��������������������������������������������������������� 298
33. Renseignements urbanistiques erronés – Faute de la
commune – Devoir de vérification du notaire – Faute mais
absence de lien causal������������������������������������������������������������� 299
34. Urbanisme – Erreur sur une qualité substantielle – Pas
d’obligation pour le notaire de solliciter un certificat
d’urbanisme ou d’interroger d’autres administrations que
la commune��������������������������������������������������������������������������� 302
Section 12. Prescription de l’action en responsabilité����������������������������� 303
35. Nature de la responsabilité notariale – Délai de prescription303
264
La responsabilité notariale
36. Nature de la responsabilité notariale – Délai de
prescription – Question préjudicielle – Prescription
aquilienne ou de droit commun – Discrimination ����������������� 306
Section 13. Assurances du Notariat ������������������������������������������������������� 310
37. Assurances du notariat – Frais et honoraires de défense
pénale (non)��������������������������������������������������������������������������� 310
38. Vente – Détournement du prix par le notaire –
Conditions d’intervention du fonds de garantie et de
l’assureur RC – Absence de lien causal avec une faute civile ��� 311
Chapitre 3. Doctrine ������������������������������������������������������������������������������� 312
265