La responsabilité notariale
Transcription
La responsabilité notariale
3 La responsabilité notariale Jean GOEMAERE Avocat Membre du Comité d’Études et de Législation de la Fédération du Notariat Belge Avec la collaboration de Jean Eric SACRÉ Avocat Victoria DE RAEDT Avocat Mathieu PATERNOSTER Avocat Chroniques notariales — vol. 58 Table des matières Chapitre 1. Introduction������������������������������������������������������������������������� 266 Chapitre 2. Décisions judiciaires������������������������������������������������������������� 269 Section 1. Vente������������������������������������������������������������������������������������� 269 1. Vices affectant une citerne – Étendue du devoir d’investigation du notaire������������������������������������������������������� 269 2. Nouvelle construction – Inscription hypothécaire à charge du promoteur – Vente avec clause « quitte et libre » – Omission de la purge hypothécaire – Faute aquilienne du notaire ������������������������������������������������������������� 269 3. Vente d’un immeuble indivis – Paiement de la dette de l’un des copropriétaires au moyen du prix – Absence de décompte préalable. Faute aquilienne du notaire��������������������� 270 4. Vente – Droit de préférence conventionnel – Méconnaissance – Devoir d’information et de conseil – Pas de faute du notaire����������������������������������������������������������� 270 5. Vente – Obligation de résultat d’indiquer le titre de propriété – Obligation de moyen de contrôler le titre de propriété – Erreur dans les quotités des parties communes – Négligence fautive du notaire – Réparation du dommage (oui) ����������������������������������������������������������������� 272 6. Vente immobilière – Charges de copropriété – Retenue des fonds par le notaire����������������������������������������������������������� 273 7. Vente – Copropriété – Responsabilité du notaire à l’occasion d’une vente������������������������������������������������������������� 273 8. Vente immobilière de la chose d’autrui – Obligation de restituer le prix – À charge du vendeur – Implication du notaire ����������������������������������������������������������������������������������� 274 9. Vente publique – Bien construit illégalement – Devoir de diligence et d’impartialité du notaire��������������������������������������� 275 10. Vente d’un immeuble hérité par testament – Absence de l’héritier réservataire – Clause exonératoire de responsabilité du notaire dans l’acte ��������������������������������������� 275 11. Vente immobilière – Point de départ de la prescription de l’action dirigée contre le notaire – Conflit d’intérêts – Avocat de l’acquéreur, frère du notaire ����������������������������������� 276 12. Vente immobilière – Structure particulière du bien (caravane supportant des constructions en brique) – Dol – Manquement au devoir de conseil du notaire, préalablement informé par un tiers – Partage de responsabilité entre le notaire et les vendeurs ������������������������� 277 13. Vente – Validité de la clause du compromis par laquelle l’acquéreur déclare s’être renseigné (oui) – Limites du 262 La responsabilité notariale devoir d’investigation du notaire – Obligations distinctes lors du compromis et lors de l’acte authentique ��������������������� 278 Section 2. Prêt��������������������������������������������������������������������������������������� 280 14. Prêt avec affectation hypothécaire – Absence de signature de l’une des parties – Responsabilité aquilienne du notaire������������������������������������������������������������������������������� 280 15. Ouverture de crédit avec affectation hypothécaire – Erreur dans l’acte et le bordereau, relative à la situation du bien – Partage de responsabilité entre le notaire et le conservateur��������������������������������������������������������������������������� 281 Section 3. Bail��������������������������������������������������������������������������������������� 283 16. Bail à vie – Devoir de conseil impartial – Acte avantageant une partie – Article 9 de la loi de ventôse������������� 283 17. Bail à ferme – Droit de préemption – Absence du preneur lors de la vente publique – Indications erronée du notaire – Pas de recours dans le délai légal par le preneur – Absence de lien causal entre la faute du notaire et le dommage284 Section 4. Copropriété��������������������������������������������������������������������������� 285 18. Copropriété – Mandat permettant au promoteur de modifier l’acte de base – Nullité – Faute du notaire����������������� 285 Section 5. Donations et testaments ������������������������������������������������������� 285 19. Acte de donation – Présence des témoins (article 9 ancien de la loi de ventôse) – Mention de la signature des témoins (article 14 ancien de la loi de ventôse) – Les témoins ne sont pas considérés comme des « comparants » à l’acte – Nullité de la donation (article 68 ancien de la loi de ventôse) – Responsabilité du notaire ��������������������������������� 285 20. Testament olographe – Pas écrit en entier de la main de la testatrice – Nullité du testament et du partage – Faute du notaire������������������������������������������������������������������������������� 286 Section 6. Partage���������������������������������������������������������������������������������� 287 21. Liquidation partage – Négligence du notaire commis – Pas de remplacement – Astreinte – Communication au ministère public ��������������������������������������������������������������������� 287 22. Succession – Liquidation-partage – Omission d’une héritière – Devoir d’investigation du notaire – Faute du notaire – Lien causal avec le dommage – Pas de responsabilité des services de l’enregistrement������������������������� 288 Section 7. Déclaration de succession ����������������������������������������������������� 289 23. Testament olographe – Absence de signature du testateur – Responsabilité du notaire – Dommage correspondant à l’héritage perdu par la légataire universelle ����������������������������� 289 263 Chroniques notariales — vol. 58 24. Liquidation de succession – Retard dépôt déclaration succession – Perte de valeur des titres (crise financière) – Achat de nouveaux titres – Faute du notaire (oui)������������������� 289 Section 8. Droits d’enregistrement et de succession������������������������������� 291 25. Tarif réduit des droits d’enregistrement – Mention dans l’acte de l’intention de vendre l’autre habitation – Faute du notaire ����������������������������������������������������������������������������������� 291 26. Droits d’enregistrement – Réduction – Devoir de conseil ��� 292 27. Droits d’enregistrement – Taux réduit pour habitations modestes (art. 53) – Absence d’inscription des acquéreurs dans les registres de la population à l’adresse de l’immeuble acquis – Réclamation des droits complémentaires pour non-respect des conditions (art. 55) – Responsabilité partagée entre le notaire et le receveur������������������������������������� 293 Section 9. Capacité ������������������������������������������������������������������������������� 294 28. Devoir de conseil et responsabilité envers un tiers à l’acte – Actes reçus par le notaire dans une institution psychiatrique – Appréciation de la capacité des parties par le notaire – Pas de doute manifeste – Pas de responsabilité du notaire������������������������������������������������������������������������������� 294 Section 10. Saisies ��������������������������������������������������������������������������������� 295 29. Saisie arrêt conservatoire méconnue – Notaire et avocat – Partage des responsabilités����������������������������������������� 295 30. Saisie immobilière conservatoire – Engagement amiable de consigner les fonds chez le notaire lors d’une vente future – Vente immobilière et libération des fonds par le notaire – Tierce-complicité – Dommage : tables Ledoux��������� 296 Section 11. Urbanisme��������������������������������������������������������������������������� 297 31. Vente publique forcée – Pas de garantie des vices cachés – Infractions urbanistiques – Vices apparents – Obligation d’information des amateurs – Devoir de conseil du notaire très limité������������������������������������������������������������������������������� 297 32. Opération immobilière – Lotissement – Identification des héritiers – Faute des parties – Absence de responsabilité du notaire��������������������������������������������������������� 298 33. Renseignements urbanistiques erronés – Faute de la commune – Devoir de vérification du notaire – Faute mais absence de lien causal������������������������������������������������������������� 299 34. Urbanisme – Erreur sur une qualité substantielle – Pas d’obligation pour le notaire de solliciter un certificat d’urbanisme ou d’interroger d’autres administrations que la commune��������������������������������������������������������������������������� 302 Section 12. Prescription de l’action en responsabilité����������������������������� 303 35. Nature de la responsabilité notariale – Délai de prescription303 264 La responsabilité notariale 36. Nature de la responsabilité notariale – Délai de prescription – Question préjudicielle – Prescription aquilienne ou de droit commun – Discrimination ����������������� 306 Section 13. Assurances du Notariat ������������������������������������������������������� 310 37. Assurances du notariat – Frais et honoraires de défense pénale (non)��������������������������������������������������������������������������� 310 38. Vente – Détournement du prix par le notaire – Conditions d’intervention du fonds de garantie et de l’assureur RC – Absence de lien causal avec une faute civile ��� 311 Chapitre 3. Doctrine ������������������������������������������������������������������������������� 312 265