la conJoncture immobilière en italie

56
6
LA CONJONCTURE
IMMOBILIÈRE EN ITALIE
Extrait de : Osservatorio sul Mercato Immobiliare n°2/2011, Nomisma, juillet 2011.
6.1 / Prix et volumes
des transactions
L
a conjoncture immobilière peut être schématisée à
travers l’évolution de deux valeurs : les prix et les
volumes de transactions.
Prix courants moyens des logements anciens,
bureaux et commerces (moyenne réalisé pour
les 13 grandes villes).
Source : Nomisma.
Numéros d’index (I96 = 100)
200
180
160
140
120
100
80
T1 96
T1 98
T1 00
Logements
T1 02
T1 04
Bureaux
T1 06
T1 08
T1 10
Commerces
I96 I97 I98 I99 I00 I01 I02 I03 I04 I05 I06 I07 I08 I09 I10 I11
Au cours du premier semestre de l’année 2011, la courbe
des prix de l’immobilier est restée orientée à la baisse. La
rigidité structurelle des prix de l’immobilier italien en phase
de récession, qui peut être analysée comme la conséquence
d’un processus non efficient d’ajustement des prix à la
contraction et à la recomposition de la demande, est mise
en évidence par les dernières variations semestrielles de
l’ordre de – 0,6 % pour les logements anciens (– 0,7 % pour
les logements neufs et anciens), – 0,9 % pour les bureaux et
– 0,7 % pour les commerces.
Le renversement de tendance des prix moyens des logements sur les treize principaux marchés italiens remonte au
second semestre 2008. En l’espace de trois ans, la baisse
des prix atteint 7,3 % en valeur nominale et 14 % en valeur
réelle.
Sur les segments de l’immobilier d’entreprise – bureaux et
commerces –, le début de la phase de contraction des prix
est survenu au premier semestre 2009. À ce jour, la baisse
s’élève respectivement à 6,5 % et 5,3 % en valeur nominale
(– 12 % et – 10 % en valeur réelle). Sur les segments de l’immobilier d’affaires et de l’immobilier commercial, la baisse
des prix, qui d’une manière générale s’est révélée plus marquée sur les emplacements de qualité, résulte d’une incapacité à activer la demande prévue et d’un processus concomitant de rationalisation de l’offre, qui ne semble pas devoir
prendre fin à court terme.
Si les prix du marché reflètent de manière peu précise la
récession du marché immobilier italien, les volumes des
transactions sont plus éloquents.
L’orientation de la courbe des transactions sur le marché est
négative et plus forte pour les bureaux et les commerces que
pour les logements.
l’observateur de l’immobilier du crédit foncier – Nº 80
58 LA CONJONCTURE IMMOBILIÈRE EN ITALIE
Évolution des transactions en Italie (base : nombre de transactions)
(moyenne mobile sur quatre termes sur la série trimestrielle ; indice premier trimestre 2004 = 100)
Source : Nomisma, à partir des données de l’Agenzia del Territorio.
180
160
140
120
100
80
Le volume des transactions immobilières a commencé à
baisser à partir de 2007 et, en l’espace de quatre ans, cette
baisse a atteint 483 000 unités (26,4 % des transactions enregistrées en 2008) : 48 % de cette baisse concernent le marché
de l’habitation, 12 % celui de l’immobilier d’entreprise, et le
solde (40 %) les catégories « résiduelles » (biens immobiliers
publics et catégories spéciales autres que les box et garages).
Après une certaine stabilité des transactions en 2010, on
s’attendait à ce que cette tendance se maintienne en 2011.
Mais dès le premier trimestre, un nouveau fléchissement
a été observé sur l’ensemble des segments : le nombre des
transactions s’est établi, tous segments confondus, à un peu
moins de 300 000 ventes, soit une baisse de 3,6 % par rapport à la même période de 2010.
Sur le segment de l’immobilier résidentiel, à la lumière de
la conjoncture économique et immobilière italienne que
nous avons décrite précédemment, la baisse du nombre des
transactions (– 3,7 %) ne constitue pas une surprise. Nous
tablons même sur une légère accentuation de cette tendance
baissière au deuxième trimestre.
La probabilité d’atteindre un nouveau plancher semble
aujourd’hui presque certaine, même si l’ampleur de la baisse
par rapport aux 611 878 transactions de 2010 ne pourra être
10
10
T4
10
10
T3
T2
T1
09
T4
09
09
T3
08
09
T2
T1
08
T4
08
Bureaux
T3
08
T2
07
Logements
T1
T4
07
T3
07
06
06
06
06
05
07
T2
T1
T4
T3
T2
T1
T4
05
T3
05
T2
05
T1
T4
04
60
Commerces
analysée qu’une fois la situation stabilisée sur les marchés
financiers. Le chiffre le plus récent, relatif au premier trimestre, peut être décliné pour les huit principaux marchés
– en termes de population – du segment résidentiel.
D’une manière générale, au niveau de la province, les transactions enregistrent un repli de 0,8 % mais, globalement,
ce sont les marchés secondaires, ceux situés à l’extérieur du
chef-lieu, qui souffrent le plus de la crise avec un repli de
3,4 %. À l’inverse, les cœurs d’agglomération enregistrent
dans l’ensemble une hausse de 2 % des transactions. Le graphique n° 3.4 met en évidence ces différences au niveau des
zones géographiques.
Variation annuelle en % du nombre de transactions
au premier trimestre 2011
(par rapport à la même période de l’année précédente)
Source : Nomisma, à partir des données de l’Agenzia del Territorio.
– 3,7 %
Logements
Bureaux
– 4,4 %
– 8,9 %
Commerces
– 2,1 %
Logistique
locaux
d’activités
l’observateur de l’immobilier du crédit foncier – Nº 80
60 LA CONJONCTURE IMMOBILIÈRE EN ITALIE
Évolution récente du nombre de transactions
au cours du premier trimestre de chaque année
sur les huit principaux marchés italiens
Au cours de la décennie 2000-2010, les marchés, par ordre
croissant de variabilité (1) des volumes de logements achetés/
vendus, sont :
(variations annuelles en %)
Chefs-lieux
Source : Nomisma, à partir des données de l’Agenzia del Territorio.
Dans les villes
En hausse au premier
trimestre 2011
En baisse au premier
trimestre 2011
20
n
1. Florence
1. Rome
2. Bologne
2. Florence
3. Rome
3. Turin
4. Palerme
4. Milan
5. Milan
5. Palerme
6. Turin
6. Bologne
7. Gênes
7. Gênes
8. Naples
8. Naples
les
Na
p
M
ila
n
ila
Nace
ple
s
ren
Flo
Flo
M
ren
n
ce
n
En province
20
15
20
10
5
15
0
10
– 55
– 10
– 150
––
205
––25
10
Nombre de transactions de logements rapporté à
chaque nouvelle famille dans les treize chefs-lieux
de province au cours de la période 2003-2010
n
Bari
1,12
Padoue
1,19
n
Catane
Tu
ri
me
Ro
e
rm
Tu
ri
me
Ro
Pa
le
P
les alerm
e
Na
p
n Nap
les
ila
ila
s
ne
ce
M
Gê
Gê
M
n
s
ne
ce
ren
Flo
Bo
log
ne
Flo
Bo
ren
ne
Source : Nomisma.
log
– 15
– 20
– 25
Tu
ri
mue
T
ri
Roe
me
Ro
rm
Pa
le
G
ler
ê
Gê nes
ne
Pa s
BoBolog
log ne
ne
– 30
me
20
15
15
10
105
5
00
––55
––10
10
––15
15
–– 20
20
–– 25
25
– 30
Provinces
n Premier trimestre 2008 n Premier trimestre 2009
n Premier trimestre 2010 n Premier trimestre 2011
Ces informations de nature conjoncturelle peuvent être complétées par d’autres plus structurelles, qui renseignent sur
la variabilité relative des marchés des transactions immobilières au niveau local.
Bologne
Cagliari
1,38
2,81
3,15
Milan
3,31
Rome
3,43
Venise
Florence
4,04
4,55
7,77
Gênes
8,29
Palerme
Naples
11,63
12,16
Turin
Moyenne 4,99
Par rapport à l’ensemble des huit marchés comparés, Florence est celui qui, tant au niveau du chef-lieu que de la province, présente la plus faible variabilité : sa taille varie moins
(1) La variabilité a été mesurée au moyen de l'indicateur de la moyenne des écarts absolus par rapport à la moyenne des transactions, sur la période 2000-2010.
l’observateur de l’immobilier du crédit foncier – Nº 80
62 LA CONJONCTURE IMMOBILIÈRE EN ITALIE
6.2 / L’offre et la demande
immobilière
L
e dernier trimestre de l’année 2010 laissait entrevoir les signes d’une possible reprise qui devait se
renforcer au cours des premiers mois de 2011, tirée
par le marché résidentiel : demande de nouveau en positif,
décote sur le prix demandé en légère baisse et délais de
transaction stables. Mais en l’espace de six mois, ces signaux
ne se sont pas concrétisés. Ils se sont même orientés négativement sur le segment résidentiel et se sont aggravés sur
les segments des bureaux et des commerces.
Solde des avis positifs et négatifs relatifs
à la demande et au nombre de transactions de
logements dans les treize grandes villes italiennes
Source : Nomisma.
60
40
10
09
08
07
06
11
T1
T1
T1
T1
T1
04
05
T1
T1
T1
03
T1
01
02
T1
– 20
T1
T1
0
00
20
en %
dans le temps par rapport aux autres marchés. À l’inverse,
à Naples, la variation du nombre de ventes est plus élevée
sur la période considérée. À Rome, le marché présente une
variabilité moyenne/basse au niveau du chef-lieu, tandis que
c’est le marché le moins fluctuant au niveau de la province.
Sur une période plus courte (2003-2010) mais toujours significative pour évaluer les fondamentaux des marchés, nous
avons mesuré le nombre de transactions de logements rapporté à chaque nouvelle famille résidant dans les chefs-lieux
des principaux marchés. Si l’on suppose que toutes les nouvelles familles ne cherchent pas nécessairement à acquérir
un logement, le niveau de cet indicateur montre comment
un facteur de nouveauté, c’est-à-dire l’arrivée d’une nouvelle famille qui exprime une demande de logement, a peu
d’impact sur le marché des transactions immobilières de
Bari, Padoue et Catane et, dans une moindre mesure, également sur celui de Bologne. À l’opposé, sur d’autres marchés, l’impact est plus important comme à Turin ainsi qu’à
Naples, Palerme et Gênes, de manière de moins en moins
significative.
– 40
– 60
– 80
Demande d’achat
Nombre de transactions
La demande
de logements, exprimée par le solde entre les
I00 I01 I02 I03 I04 I05 I06 I07 I08 I09 I10 I11
avis positifs et négatifs formulés par les opérateurs du secteur immobilier, se révèle donc négative, après une quasistabilisation au cours de la seconde moitié de 2010, tout
comme l’avis relatif aux transactions.
On observe des dynamiques similaires sur les segments des
bureaux et des commerces, même si la convergence des avis
baissiers est plus marquée.
L’offre, en hausse jusqu’à la fin de l’année dernière, a en
partie disparu, si bien que les opérateurs parlent de baisse
des volumes mis en vente, tant sur le segment résidentiel
que sur celui de l’immobilier d’entreprise. En réalité, les
marchés souffrent d’un excédent d’invendus, qui a probablement été retiré temporairement du marché, tout au moins
pour l’immobilier résidentiel, dans l’attente d’une conjoncture plus favorable ou à la recherche d’autres localisations
pour les biens. Pour l’élaboration des scénarios futurs, tant
sur le segment de l’immobilier résidentiel que sur celui de
l’immobilier d’entreprise, l’offre jouera un rôle loin d’être
marginal. Le nombre considérable de projets en cours de
réalisation ou seulement programmés d’une part, et de
l’autre les crédits en défaut garantis par des hypothèques
l’observateur de l’immobilier du crédit foncier – Nº 80
64 LA CONJONCTURE IMMOBILIÈRE EN ITALIE
Écart moyen entre prix demandé et prix effectif
dans les treize grandes villes (en %)
Source : Nomisma.
Habitations
Florence
2,04
2,67
Catane
2,80
Naples
3,49
Gênes
3,64
Palerme
Moyenne 1,92
1
T1 1
04
T1
05
T1
06
T1
07
T1
08
T1
09
T1
10
T1
11
10
11
10
T1
09
T1
08
T1
07
T1
06
T1
05
T1
T1
T1
04
T1
10
T1
T1
11
09
T1
09
T1
08
T1
T1
T1
07
T1
07
08
06
06
T1
05
T1
T1
T1
11
10
T1
11
10
T1
09
T1
T1
T1
09
T1
08
06
07
T1
08
07
T1
T1
T1
T1
1,92
T1
Rome
06
2 400
1,53
04
Bologne
T1
04
1,42
Max.
13 %
Max.
13 %
Min.
11 %
Min.
11 %
T1
1,22
3 600
3 800
3 400
3 600
3 200
3 400
3 000
3 200
2 800
3 000
2 600
2 800
2 400
2 600
T1
1,20
Commerces
T1
Turin
Cagliari
Bari
T1
04
1,02
05
04
T1
3 800
05
1 900
0,92
1,15
Min.
11,1 %
Min.
11,1 %
2 700
500 Min.
2
10 %
2 500
300 Min.
2
10 %
100
22 300
05
Milan
Max.
13,9 %
Max.
13,9 %
12 900
100
€/m2 €/m2
Padoue
Max.
13,2 %
Max.
13,2 %
2
2 700
900
Source : Nomisma.
Venise
Bureaux
2 900
T1
Nombre de nouvelles familles pour chaque
autorisation de construire délivrée dans les treize
provinces sur l’ensemble de la période 2003-2010
Dans ce contexte de déséquilibre entre une offre importante
et attentiste et une demande atone, la décote moyenne pratiquée sur le prix demandé a subi de légères variations.
Depuis le début de la phase actuelle de repli, elle s’établit,
sur l’ensemble des segments, en deçà de la décote maximale
enregistrée au second semestre 2009. Pour les logements
anciens, la décote est de 12 % en moyenne, de 7 % pour les
logements neufs, de 13,3 % pour les bureaux et, enfin, de
12,4 % pour les commerces.
€/m2 €/m2
que les banques cherchent péniblement à gérer, risquent en
effet de contribuer à alimenter un marché incapable d’absorber de tels volumes.
L’offre de construction, représentée par le nombre de permis attribués pour la construction de nouveaux logements
est, d’une certaine manière, corrélée avec la croissance de
la population et, en particulier, du nombre de familles cherchant à se loger. L’évolution récente de ces deux phénomènes fait apparaître que, sur certains marchés, les permis
de construire accordés ont évolué de pair avec la croissance
de la demande, tandis que sur d’autres où la corrélation est
plus faible, il est probable que l’accumulation des stocks est
moindre. Plus précisément, pour 1 à 1,5 nouvelle famille,
un permis a été délivré à Venise, Padoue, Milan, Turin,
Cagliari, Bari et Bologne. À l’inverse, sur certains marchés, l’on compte un permis pour 2 et jusqu’à 3,6 nouvelles
familles ; il s’agit par ordre décroissant de Palerme, Gênes,
Naples, Catane, Florence et Rome.
L’allongement général des délais de vente et de location, de
même que certains signes faisant état d’une détérioration
du degré de liquidité des biens immobiliers résidentiels et
d’entreprise, traduisent la fragilité du contexte actuel. La
capacité de monétisation de leurs actifs immobiliers permet
aux marchés de se livrer bataille. C’est en effet à parité de
liquidité seulement que l’évaluation des niveaux de prix
devient pertinente, ou au contraire, à parité de prix d’entrée,
l’observateur de l’immobilier du crédit foncier – Nº 80
66 LA CONJONCTURE IMMOBILIÈRE EN ITALIE
Logements neufs – positionnement
des marchés en termes de prix moyen
des transactions et indice d’illiquidité (1)
Indice d’illiquidité
Gênes
140
130
120
Turin
Mestre
110
Gênes
120
Naples
Bari
Turin
110
Cagliari
Venise
Bologne
Florence
Mestre Moyenne
des 13 zones
100
90
Milan
Rome
Padoue
Catane
1900
2400
2900
3400
3900
Prix moyen (€/m2)
Venise
Bologne
Moyenne
des 13 zones
Florence
Rome
Padoue
Milan
100
90
1600
Palerme
Bari
Cagliari
Catane
130
70
1400
Naples
150
Source : Nomisma.
80
Source : Nomisma.
160 Palerme
Bureaux – positionnement des marchés
en termes de prix moyen des transactions
et indice d’illiquidité (1)
Indice d’illiquidité
c’est le degré de liquidité qui doit déterminer le type d’allocation d’actif des biens.
Les signes de ralentissement de la demande d’investissement observés sur tous les marchés étudiés, s’ils devaient se
prolonger, pourraient avoir des répercussions importantes
pour les investisseurs étrangers disposant de liquidités et
désireux d’investir dans le secteur immobilier mais qui pour
le moment semblent plus enclins à choisir d’autres secteurs.
2100
2600
3100
3600
4100
4600
Prix moyen (€/m2)
(1) Le niveau de base = 100 a été attribué à la ville de Milan. Plus la valeur est supérieure à 100, plus le marché est en situation d’illiquidité. Réciproquement, une valeur
inférieure à 100 indique un meilleur degré de liquidité comparé au benchmark.
l’observateur de l’immobilier du crédit foncier – Nº 80
68 LA CONJONCTURE IMMOBILIÈRE EN ITALIE
Positionnement des marchés
immobiliers urbains des logements
dans le cycle immobilier – Indice de
performances des logements dans
les 13 grandes villes
En mars 2011, nous avons créé un indice synthétique
qui décrit le positionnement des marchés urbains des 13
grandes villes par rapport à l’évolution de la conjoncture
de chacun des marchés sur la période 2006-2010.
Nous proposons aujourd’hui une mise à jour de cet indicateur qui est une photographie de la situation des marchés
au premier semestre 2011.
Il s’agit d’un indicateur qui synthétise certains des phénomènes que nous mesurons périodiquement : évolution
de la demande (définie par le solde entre les avis positifs
et négatifs), nombre des transactions, délais moyens de
vente, décote moyenne pratiquée sur le prix demandé, et
prix des transactions. Il permet, d’une manière globale et
non pour chacun des phénomènes pris isolément, de comparer les marchés au regard du positionnement de chaque
environnement urbain dans le cycle immobilier.
Lors de la création de l’indice, nous avons tenu compte des
niveaux maximal et minimal pour chacun des phénomènes
ainsi que de l’écart entre le niveau atteint en juin 2011 et
ces valeurs extrêmes. Les cinq indicateurs ainsi obtenus
ont été réunis en un indice synthétique de performances
qui oscille entre 0 – dans le cas où le chiffre de 2011 se
positionne sur les valeurs minimales de la période –, et 1 –
lorsque le chiffre de 2011 est proche des valeurs maximales
de la période. Dans le courant du semestre, certains changements significatifs sont survenus : la conjoncture s’est
détériorée sur certains marchés, comme celui de Bologne,
et dans une moindre mesure, sur ceux de Turin, Padoue
et Milan, tandis qu’à l’inverse on observe une certaine stabilité des performances à Bari, Rome, Catane et Cagliari.
Milan, avec un indice aujourd’hui égal à 0,2, a vu son positionnement se détériorer, conséquence de l’effet « prix »
et « délais » (tous deux alignés sur les niveaux les moins
favorables de la période).
D’une façon générale, les treize marchés étudiés ont vu
leurs performances se dégrader par rapport aux six mois
précédents, ainsi qu’en témoigne le repli de l’indice moyen
de 0,34 à 0,29.
Comparaison des deux indices : décembre 2010 et juin 2011
Source : Nomisma.
Indice synthétique de performances des logements
dans les 13 grandes villes en 2010
Venise
Bologne
Naples
Florence
Turin
Palerme
Padoue
Milan
Gênes
Bari
Cagliari
Rome
Catane
0,0
0,2
0,4
0,6
Indice synthétique de performances des logements
dans les 13 grandes villes en 2011
Bologne
Turin
Padoue
Milan
Venise
Naples
Gênes
Florence
Palerme
Cagliari
Catane
Rome
Bari
0,0
0,2
0,4
0,6
l’observateur de l’immobilier du crédit foncier – Nº 80