at a glance principaux marchés de bureaux en europe de l`ouest

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BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
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Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)
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Loyers "prime" & taux de vacance
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BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
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* "Central London", "Central Paris", Munich, Francfort, Hambourg, Berlin, Madrid, Milan et Bruxelles
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Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)*
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l’investissement en bureaux a continué d’augmenter de 3 % en
glissement annuel au 4ème trimestre comparé au 3ème trimestre 2012.
Il affiche ainsi une hausse de 20 % sur toute l’année 2012. Lors du
dernier trimestre, l’activité a été très dynamique à Francfort et Munich.
Malgré un dernier trimestre moins actif, "Central London" a progressé
de 35 % en 2012. L’écart des taux de rendement entre les marchés
"core" et "non-core" s’est de nouveau creusé au 4ème trimestre ; en effet,
les taux de rendement "prime" ont reculé dans les 4 principales villes
allemandes, tandis que Madrid a connu une forte hausse. A Milan, où
l’investissement a aussi fortement diminué en 2012, le taux "prime" est
resté stable.
encore ralenti en glissement annuel au 4ème trimestre 2012 par rapport
au 3ème trimestre 2012. Sur l’ensemble de l’année, elles ont accusé un
repli de 7 %. Comme à leur habitude, les villes allemandes ont enregistré
de bons résultats, très proches des niveaux excellents de 2011. Grâce
à un 4ème trimestre dynamique, "Central Paris" a bien tenu, alors que
l’absorption nette fortement négative enregistrée à Milan et Madrid
8
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• Contrairement aux marchés utilisateurs qui marquent le pas,
• Les transactions dans les 9 principaux marchés d’Europe de l’Ouest ont
9
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s’est accompagnée d’un faible niveau de transactions. "Central London"
quant à elle, recule de 8 % par rapport à l’année précédente. Le taux de
vacance moyen s’est stabilisé au 4ème trimestre mais cela résulte des
tendances divergentes. Le marché allemand a affiché un net recul alors
que l’offre immédiate à Milan et Madrid continue de croître, entraînant
inévitablement une baisse de leur loyer "prime".
trimestre de l’année. Aucune amélioration n’est attendue au 4 ème
trimestre, la récession ayant été confirmée au 3ème trimestre à la suite
d’une baisse du PIB de 0,1 %. L’Allemagne et la France ont affiché une
légère croissance au 3ème trimestre, tandis que l’Italie et l’Espagne sont
restées dans une profonde récession. Le Royaume-Uni a enregistré une
forte hausse du PIB, mais ne devrait pas échapper à la récession sur
l’ensemble de l’année. Le taux chômage en zone euro a augmenté et
atteint 11,8 % en novembre avec des reculs significatifs de l’emploi en
Italie et Espagne. La dégradation sur le marché de l’emploi continue de
pénaliser les marchés utilisateurs en Europe de l’Ouest.
millions m²
2012 T4
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• Les incertitudes économiques en zone euro ont persisté au dernier
Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)*
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PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX
EN EUROPE DE L’OUEST
FORTE HAUSSE DE L’INVESTISSEMENT EN BUREAUX EN 2012
Transactions en glissement annuel
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BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
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BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
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BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
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AT A GLANCE - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L’OUEST - JANVIER 2013
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£ 9 885
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Volume d’investissement de "Central London" en Livres :
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Loyers à "Central London" en Livre :
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322 000
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ES
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P
ES
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Volume d’investissement (M €) (glissement annuel)
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Milan
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BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
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BN BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
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126 000
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170 000
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Francfort
830
1 333
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536 000
Munich
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6,9
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550 000
"Central Paris"
2011 T4
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548 000
"Central London"
7,6
6,8
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Berlin
110 000
7,6
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13,0
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6,6
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12,5
Année 2011
2012 T3
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6,8
193 000
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7,7
237 000
AS
187 000
10 %
IB
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-19 %
525 000
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530 000
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883 000
580 000
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715 000
Francfort
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Année 2012
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Marchés de l’investissement
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2012 T3
1 004 000
435 000
2012
Loyers "Prime" (€/m²/an)
1 970 000
Milan
BN
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2011
920 000
Madrid
ES
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2010
1 966 000
Bruxelles
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2009
Taux de vacance (%)
2012 T4
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2012 T4
2008
"Central London"
Hambourg
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"Central Paris"
Taux de
croissance
Année 2011
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Transactions (m2) (glissement annuel)
Année 2012
2007
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2005
INDICATEURS DES PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX
Marchés utilisateurs
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20
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30
* "Central London", "Central Paris", Munich, Francfort, Hambourg, Berlin, Madrid, Milan et Bruxelles
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milliards d'€
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2013
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Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)
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Investissement
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Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)*
millions m2
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Avertissement :
La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée
si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent
document s’avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par
BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l’usage exclusif
de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être
reproduits ou diffusés sans l’accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate.
Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités
d’envoi de ce présent document, merci d’adresser un e-mail à :
[email protected]
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4
Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations
comprises, divisé par le parc total de bureaux.
Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou
précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur
occupant, pendant la période de l’étude. Sont prises en compte toutes les
transactions dans la mesure où elles sont connues.
-
Les transactions ne sont prises en compte qu’après la signature d’un
contrat ou d’un accord liant les parties.
- La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en
construction ou en projet.
-
Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont
enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées.
- Les renouvellements de baux ne sont pas inclus.
-
Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease
back) ne sont pas prises en compte, puisqu’il n’y a pas de changement
d’occupant.
Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles
de modifications.
La ventilation des transactions par secteur d’activités est compatible avec
le code européen NACE.
Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles
pour une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période
de travaux d’aménagement) et en cours de commercialisation pendant la
période de l’étude. La vacance inclut les locaux proposés en sous-location
(sauf en Allemagne), qui peuvent être comptabilisés à part.
En France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer
rénovés mais dont les travaux ne démarreront qu’après signature d’un bail.
En Espagne, seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont
prises en compte.
Valeur brute de l’actif : valeur de capital brute des biens, augmentée
des liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs
d’exploitation).
Volume d’investissement : prend en compte toutes les transactions de la
période analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que
soit le prix d’achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres
commerciaux, les immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi
que les autres investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons
de santé, parties des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par
produit, ainsi que les terrains à construire en Allemagne). Les volumes
d’investissement cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de
modifications.
Volume d’investissement par type d’investisseur ou de vendeur : réparti
selon les catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur
public, entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds,
consortiums et autres investisseurs.
Volume d’investissement par nationalité d’investisseur ou de vendeur :
réparti selon les catégories suivantes : Zone Euro, Europe hors zone Euro,
Amérique du Nord, Reste Amérique, Asie, Moyen-Orient, Australie, Multinational et Autres.
1
Pan-European Property Common Interest Group. Ce groupe rassemble
un vaste éventail de consultants, d’investisseurs et d’agents européens
majeurs.
2
Association européenne des fonds d’investissements immobiliers non
cotés.
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BNP Paribas Real Estate travaille à la mise en place d’indicateurs aussi
comparables que possible. C’est une question complexe, en raison des
différences culturelles existant d’un marché à l’autre. Néanmoins, comme
nous visons à contribuer activement à la transparence des marchés, les
définitions et les indicateurs qui sont strictement comparables apparaissent
en vert.
En outre, nous avons décidé d’adopter les définitions PEPCIG1, sur lesquelles
reposent la plupart des indicateurs publiés par BNP Paribas Real Estate. Les
autres indicateurs sont ceux de INREV2 et de BNP Paribas Real Estate.
Central London : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant :
West End, Midtown, City, Docklands, Southbank, Western Fringe et Northern
Fringe
Central Paris : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant :
Quartier Central des Affaires, Paris hors QCA, La Défense, Croissant Ouest et
Première Couronne
Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de
construction ou de restructuration (voir la définition correspondante) à
la date de l’étude. Cela inclut les biens destinés à une occupation par le
propriétaire (compte propre), qui sont comptés à part.
Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé
par le propriétaire est le cas échéant compté à part.
Fonds ‘added-value’ : cible des rendements de 11,5 % à 17 % avec des
niveaux de levier compris entre 30 % et 70 % de la valeur brute de l’actif.
Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs
institutionnels.
Fonds ‘core’ : cible des rendements à 11,5 % ou moins, avec un niveau de
levier allant jusqu’à 60 % de la valeur brute de l’actif.
Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des
niveaux de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l’actif.
Fonds ouvert allemand : véhicule d’investissement destiné au public, sans
durée limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou
revend en permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par
le BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.).
Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont
occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d’occupation, si
nécessaire, a été accordé pendant la période analysée.
Loyer moyen dans le Quartier Central des Affaires : moyenne des loyers
faciaux, calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre
derniers trimestres dans le QCA. Le loyer facial moyen de chaque trimestre
est pondéré par la surface prise en location transaction par transaction
durant cette période. Le périmètre du QCA résulte d’une convention entre
les acteurs de chaque marché.
Loyer ‘prime’ : loyer maximum du marché pour un bureau :
- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché
- d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations
- dans la meilleure localisation pour un marché donné.
En France, en Allemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de
transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives
sont exclues. Au Royaume-Uni et en Espagne, s’il n’existe pas de transaction
avec un loyer ‘prime’ durant la période analysée, un loyer de référence est
indiqué, à dire d’experts.
Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des
programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un
permis de construire, mais dont la construction n’a pas débuté. Elle inclut
tous les immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades
conservées et les immeubles (ou parties d’immeubles) transformés en
bureaux.
Rendement initial brut ‘prime’ : exprime le revenu brut (incluant les coûts
d’exploitation) divisé par le prix d’achat hors coûts d’acquisition.
Rendement initial net ‘prime’ : exprime le revenu net (hors coûts
d’exploitation) divisé par le prix d’achat et tous les coûts d’acquisition.
Restructuration : implique des travaux de modification de la structure
de l’immeuble et/ou la modification substantielle de l’immeuble,
des équipements et finitions. La qualité de l’immeuble doit avoir été
substantiellement améliorée pour offrir des prestations aux nouvelles
normes – mêmes si elles sont différentes de celles d’un immeuble
totalement neuf.
Surface prise en compte : diffère en Espagne, où les indicateurs
en m² (transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les
valeurs locatives, prennent en compte la surface locative brute (GLA),
contrairement aux principaux autres marchés européens, qui utilisent
la surface locative nette (NLA). Pour rendre les chiffres espagnols
comparables, il faut les multiplier par 0,82 (NLA = 0,82 GLA). Ce rapport
est appliqué par BNP Paribas Real Estate pour produire des indices et des
comparaisons internationaux.
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GLOSSAIRE
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ROYAUME-UNI
5 Aldermanbury Square
Londres EC2V 7BP
Tél : +44 20 7338 4000
Fax : +44 20 7430 2628
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www.realestate.bnpparibas.com
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LUXEMBOURG
Axento Building
Avenue J.F. Kennedy 44
1855 Luxembourg
Tél. : +352 34 94 84
Fax : +352 34 94 73
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Document non contractuel
- Departement Research
AR- Janvier 2013
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BNP Paribas Real Estate
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au
capital
de
329
196
608
€
692
012
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RCS
NANTERRE
Code
NAF
4110B
N°
TVA
Intracommunautaire
FR
666 920
ES121 80
I
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BA Issy Les Moulineaux Cedex - BNP Paribas Real Estate est une filiale du groupe bancaire
Siège social : 167, Quai de la Bataille de Stalingrad - 92867
BNPTParibas.
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ROUMANIE
Union International Center
11 Ion Campineanu Street
Sector 1
Bucarest 010031
Tél. : +40 21 312 7000
Fax : +40 21 312 7001
JERSEY
Dialogue House
PO Box 158
Anley Street - St Helier
Jersey JE4 8RD
Tél. : +44 (0)1 534 815 300
Fax. : +44 (0)1 534 629 011
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AR
RÉPUBLIQUE TCHÈQUE
Pobřežní 3
186 00 Prague 8
Tél. : +420 224 835 000
Fax : +420 222 323 723
ITALIE
Via Carlo Bo 11,
20143 Milan
Tél. : +39 02 58 33 141
Fax : +39 02 58 33 14 39
FRANCE
167, Quai de la Bataille de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux
Tél. : +33 1 55 65 20 04
Fax : +33 1 55 65 20 00
PAYS-BAS
JJ Viottastraat 33
1071 JP
Amsterdam
Tel: +31 20 305 97 20
POLOGNE
Atrium Tower
Al. Jana Pawla II 25
00-854 Varsovie
Tél. : +48 22 653 44 00
Fax : +48 22 653 44 01
IRLANDE
40 Fitzwilliam Place
Dublin 2
Tél. : +353 1 66 11 233
Fax : +353 1 67 89 981
ESPAGNE
María de Molina, 54
28006 Madrid
Tél. : +34 91 454 96 00
Fax : +34 91 454 97 65
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INDE
704, Level 7, MMTC House,
C-2
Bandra Kurla Complex
Bandra (E)
Mumbai 400 051
Tél. : + 91 22 6138 8088
Fax : +91 22 6138 8089
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HONGRIE
Alkotás u. 53.
H-1123 Budapest,
Tél. : + 36 1 487 5501
Fax : + 36 1 487 5542
DUBAÏ
Emaar Square
Building No. 1, 7th Floor
P.O. Box 7233
Tél. : +971 44 248 271
Fax : +971-44 257 817
EXPERTISE
Jean-Claude Dubois
Tel.: +33 (0)1 47 59 17 80
[email protected]
EUROPEAN LOGISTICS
Oliver Wissel
Tél. :+49 30 884 65 171
[email protected]
ALLEMAGNE
Goetheplatz 4
60311 Francfort
Tél. : +49 69 2 98 99 0
Fax : +49 69 2 92 91 4
BELGIQUE
Boulevard Louis
Schmidtlaan 2 B3
1040 Bruxelles
Tél. : +32 2 646 49 49
Fax : +32 2 646 46 50
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PROPERTY MANAGEMENT
Lauric Leclerc
Tel.: +33 (0)1 55 65 29 29
[email protected]
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PROMOTION
Barbara Koreniouguine
Tel.: +33 (0)1 55 65 27 78
[email protected]
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INTERNATIONAL INVESTMENT GROUP
Peter Roesler
Tel.: +49 69 298 99 940
[email protected]
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ABU DHABI
Al Bateen Area
Plot No. 144, W-11
New Al Bateen Municipality
Street 32
P.O. Box 2742
Tél. : +971 44 248 271
Fax : +971-44 257 817
CONSEIL
Sylvain Hasse
Tel.: +33 (0)1 47 59 22 24
[email protected]
INVESTMENT MANAGEMENT
David Aubin
Tel.: +33 (0)1 55 65 26 06
[email protected]
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Zsolt Nenkov
Chargé d’études
[email protected]
NOS IMPLANTATIONS
CLIENT SOLUTIONS
Guillaume Delattre
Tél.: +33 (0)1 55 65 24 31
[email protected]
Christophe Pineau
Directeur
[email protected]
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MÉTIERS
167, Quai de la Bataille de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux
Tel.: +33 1 55 65 20 04
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RESEARCH