Observatoire de l`immobilier et du foncier d`entreprise de Nîmes

Transcription

agence d ’urbanisme région nîmoise et alésienne
Observatoire partenarial
de l’immobilier et du foncier
d’entreprise de Nîmes Métropole
Edition 2014
Avec les données et l’appui technique de
Novembre 2014
Observatoire partenarial de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Nîmes Métropole
2
Agence d’Urbanisme région nîmoise et alésienne - novembre 2014
sommaire
Introduction
5
1. Le marché des bureaux en 2013 : une année exceptionnelle
en volume de transactions
7
1.1. Les m² placés de bureaux : un volume inégalé
1.1.1 Une année 2013 exceptionnelle porté à 40 % par de l’investissement public
1.1.2 Un marché qui commence à se diffuser
1.1.3 Références nationales
1.1.4 Des prix de location (en €/m²/an HT HC) des bureaux toujours bien placés
1.1.5 Des prix de vente (en €/m² HT HC) des bureaux très compétitifs
8
8
9
10
10
11
1.2. L’offre de bureaux au 31 décembre 2013 : une offre importante assez stable
10
2. Le marché des locaux d’activités et entrepôts en 2013 :
des transactions en retrait et des stocks à requalifier
15
2.1. Les m² placés locaux d’activités et entrepôts : un faible volume échangé
2.1.1 Une année 2013 en recul
2.1.2 Une localisation des m² placés sur des secteurs bien ciblés
2.1.4 Des prix de location (en €/m²/an HT HC) en augmentation pour le seconde main
2.1.5 Des prix de vente (en €/m² HT HC) en nette baisse pour le seconde main
16
16
17
18
19
20
2.2. L’offre de locaux d’activités et d’entrepôts au 31 décembre 2013 :
une offre vieillissante
21
3. Le marché du foncier à vocation d’activité en 2013
25
3.1. Les terrains vendus destinés à de l’activité économique :
une année 2013 correcte
3.2. L’offre foncière au 31 décembre 2013 :
une offre foncière publique toujours importante
26
29
Conclusion
31
Clés de lecture
33
3
4
introduction
En partenariat avec la Direction économique de Nîmes Métropole, la 7ème édition de l’observatoire
de l’immobilier et du foncier d’entreprise valorise les données de Nîmes métropole, des
professionnels de l’immobilier d’entreprise (Arthur Loyd, CBRE, DTZ, Emplacement numéro 1) et
de la Société d’Aménagement des Territoires. Le rôle prépondérant joué par ces opérateurs garantit
la pertinence des résultats qui, au demeurant, ne prétendent pas à l’exhaustivité. Depuis 2010, les
opérations en comptes-propres et les clés-en-main sont incluses à partir de la base des permis de
construire de la DREAL afin d’être au plus près de la réalité.
L’approche statistique et cartographique est basée sur un recueil d’informations qui portent sur
les 3 types de marchés : bureaux, locaux d’activités/entrepôts et foncier. L’analyse est déclinée
en 2 phases : les m² placés en 2013 (volumes, localisation, références nationales et prix…) et
l’offre existante au 31 décembre 2013. Le territoire couvert concerne potentiellement toute la
Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole et l’analyse géographique se fonde sur un
découpage en 9 zones que l’on peut regrouper en 4 grands secteurs.
Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Nîmes Métropole
Découpage en secteurs géographiques
Saint-Chaptes
Sainte-Anastasie
La CalmetteDions
Poulx
Clarensac
Saint-Côme-et-Maruéjols
Lédenon
Sernhac
Bezouce
Saint-Gervasy
Nîmes (Est)
Nîmes (Nord)
Nord Nîmes Métropole
Cabrières
Marguerittes
Redessan
CaveiracNîmes (Ouest)
Rodilhan
Est Nîmes Métropole
Saint-DionisyLanglade
Caissargues
Bouillargues
Manduel
Milhaud
Ouest Nîmes Métropole
Bernis
Nîmes (Sud)
Garons
Générac
Sud Nîmes Métropole
Saint-Gilles
CourbessacMas des Noyers
Nord Nîmes
Nord Centre-Ville
Mas Lombard
Ecusson
Chemin Bas d’Avignon Est
Préfecture-Gare
Rest Ouest de Nîmes
Jaurès-Fontaine
Centre-Villes
Nimes
République-Jamais
Mas de VillePuech du Teil
Sud Nîmes
Haute Magaille
Valdegour-Pissevin
Carremeau
Ouest Nîmes
Grézan
Parc G. Besse
Allende-Esplanade Sud
Av. du Maréchal Juin
Ville Active
Saint-Césaire
Km Delta
Route de Montpellier
Nîmes
Mas des Abeilles
Mas de Vignolles
5
6
1
Le marché des
bureaux en 2013
une année exceptionnelle
en volume de transactions
7
Le marché des bureaux en 2013
1.1 LES M² PLACÉS DE BUREAUX : UN VOLUME
INÉGALÉ
1.1.1 Une année 2013 exceptionnelle porté à 40 % par de l’investissement public
Les m² placés de bureaux selon l’état du local
53
25 577
45
en m²
20000
38
41
39
15000
15 503
11 581
10000
0
41
40
15 262
11 761
40
16 798
35
11 735
30
8 657
7 901 7 399
25
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Neuf
Seconde main
Nombre de transactions
20
25 577
25000
7397
45
41
40
39
50
20000
en m²
25000
5000
Les m² placés de bureaux
30000
55
en nb de transactions
30000
15000
16 798
15 262
11 735
10000
5000
0
8520
6742
2010
5431
1866
9869
2011
Transactions
18 180
11367
2012
2013
Compte propre
Source : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Nîmes Métropole – AUDRNA, d’après les fichiers des
transactions Arthur Loyd, DTZ, CBRE et Emplacement numéro 1 de 2004 à 2013
Les m² de bureaux placés (transactions, opérations en comptes-propres et clés-en-main) constituent
un indicateur suivi depuis le début de l’Observatoire et nous disposons des données depuis 2004.
Cependant, les opérations en compte-propres et les clés-en-main ont été intégrées au dispositif
depuis 2010.
Sur les 4 dernières années, on constate de fortes variations annuelles des volumes placés avec
une moyenne de 17 300 m²/an (la moyenne s’établit à 13 200 m²/an sur toute la période). Avec
25 600 m² placés et 53 transactions, l’année 2013 est exceptionnelle. On note qu’un peu plus de
10 000 m², soit 40 % de ce volume total, correspond à de l’investissement public et parapublic.
Nous pouvons constater que la part des programmes neufs est équivalente aux transactions de
seconde main, comme les deux années précédentes.
Avec 18 200 m² de transactions réalisées et 7 400 m² de comptes-propres et clés-en-main, la part du
marché détenu par les professionnels de l’immobilier s’établit à 70 % comme l’année précédente.
8
1.1.2 Un marché qui commence à se diffuser
Localisation des m² de bureaux
Les M² placés en bureaux sur Nîmes Métropole
Saint-Gervasy
Bureau 2013 (m²)
10
100
1 000
Bureau 2010-2012 (m²)
Marguerittes
10
100
1 000
Nord Nîmes
Est Nîmes
Centre-ville Nîmes
Caveirac
Nîmes
Rodilhan
Ouest Nîmes
Sud Nîmes
Manduel
Langlade
Bouillargues
Caissargues
Milhaud
Bernis
Garons
Saint-Gilles
Aubord numéro 1 et fichier SITADEL de la DREAL
Réalisée le 10 février 2014 - Cartographie : AUDRNA - Sources : fichier des transactions Arthur Loyd, CBRE, DTZ, Emplacement
et pour les zones d'activité économique, Atlas des ZAE issu du Répertoire d'Observation des Zones d'Activités (ROZA) de 2013
0
2 km
En 2013, c’est le sud de la ville centre qui concentre le plus de volumes « transactés » (49 %). A l’ouest
de la Ville où jusqu’alors il y avait très peu de transactions, nous notons en cette année 2013 une
progression des transactions tertiaires (35 %) justifiées par la mutation de locaux industriels dégradés
en bâtiments tertiaires plus particulièrement le long du boulevard Kennedy proche du CHU Nîmes
Carémeau (création d’une agence pôle emploi, implantation d’une structure d’accompagnement
aux services à la personne) et une importante opération au cœur de la zone de Saint Césaire lié à
la cession au SDIS des anciens bureaux de la SAUR d’une surface totale de 3 000 m². En 2013, de
nouvelles opérations apparaissent sur l’Actiparc Georges Besse avec par exemple la construction
d’un bâtiment de 2 200 m² pour l’URSSAF et le développement du laboratoire Phytocontrol sur une
surface de 2 000 m². On observe une dynamique similaire au centre-ville sur l’avenue Feuchères
nouvellement requalifiée avec notamment 2 opérations importantes (3 000 m²) pour le compte du
Conseil Général.
Répartition par secteurs géographiques
Est
0%
Centre
15%
Sud
49%
Nord
1%
Ouest
35%
9
Demande placée en 2013
Evolution
Population
2012-2013
2011 *
m²
m²/1000 hab
m²
m²/1000 hab
Rennes
71 500
334
104 000
488
-31%
213 956
Grenoble
51 300
321
42 000
265
+22%
159 953
Metz
35 000
287
32 100
261
+9%
122 149
Aix
38 200
265
65 000
449
-41%
144 174
Montpellier
63 500
237
54 000
238
+18%
268 244
Clermont-Fd
32 500
224
11 200
78
+190%
144 817
Mulhouse
23 700
211
24 400
219
-3%
112 127
Nîmes
25 600
173
16 800
115
+52%
148 179
Avignon
10 000
109
14 100
154
-29%
92 078
* Pop totale des villes centre au 1er janvier de l’année - Source : Résultats définitifs du recensement - INSEE
Sources : Nîmes : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Nîmes Métropole – AUDRNA, d’après le
fichier des transactions Arthur Loyd, DTZ, CBRE et Emplacement numéro 1 de 2012 et 2013.
Pour les autres villes : CB Richard Ellis – L’immobilier d’entreprise en régions : études annuelles 2012 et 2013
L’évolution de la demande placée est très variable selon les villes et Nîmes n’est pas très bien classé
en m² de bureaux placés rapporté au nombre d’habitant. Avec 52 % d’augmentation la ville de
Nîmes arrive en seconde position derrière Clermond (+ 190%) au niveau de la progression.
Location de bureaux : références nationales 2013
Bureaux neufs
Bureaux de seconde main
100
Mulhouse
190
135
Metz
185
150
Aix
145
Avignon
125
Rennes
155
Montpellier
110
Nîmes
120
Clermont-Fd
0
50
moy
100
min
170
Avignon
170
Nîmes
165
145
Grenoble
Montpellier
150
max
200
145
80
130
90
Grenoble
130
50
Clermont-Fd
145
145
90
Metz
155
145
110
Mulhouse
160
170
85
Rennes
170
200
100
Aix
0
80
125
75
125
50
100
moy
150
min
200
250
max
fichier des transactions Arthur Loyd, DTZ, CBRE et Emplacement numéro 1 de 2012
Pour les autres villes : CB Richard Ellis – L’immobilier d’entreprise en régions : études annuelles 2013
10
1.1.4 Des prix de location (en €/m²/an HT HC) des bureaux toujours bien placés
Concernant les valeurs locatives, en référence aux années précédentes, on note une stabilité des
prix pour la location de bureaux dans le neuf à 127 €/an/m². Les prix de location des bureaux neufs
nîmois restent toujours extrêmement compétitifs en étant les moins chères dans l’échantillon de
villes observées. En effet, dans les villes les plus proches, les loyers proposés dans le neuf sont
toujours stable ou en légère augmentation que ce soit à Montpellier (155-165 €) ou Avignon (145170 €).
En seconde main, une baisse significative est constatée en passant de 118 €/an/m² à 106 €/an/
m² en moyenne avec une échelle de prix très large due à des valeurs élevées pour les très petites
surfaces. L’échelle de prix se situe entre 80 et 145 €/m²/an en 2013 (contre 80-170 €/m²/an en
2012) et présente toujours une moyenne attractive en comparaison des autres villes, d’autant que
les prix de seconde main se situent entre 110 et 145 € à Montpellier et entre 90 et 145 € à Avignon.
Prix de location des bureaux observés sur le marché nîmois
Neuf
Seconde main
Moyenne
2010
138 €
95 €
106 €
2011
140 €
100 €
113 €
2012
126 €
118 €
122 €
2013
127 €
106 €
114 €
fichier des transactions Arthur Loyd, DTZ, CBRE et Emplacement numéro 1 de 2010 à 2013
Vente de bureaux : références nationales 2013
Bureaux neufs
Bureaux de seconde main
3000
1500
Rennes
2800
1900
Grenoble
2600
2250
Aix
1650
Avignon
1450
Clermont-Fd
1100
Mulhouse
1400
Nîmes
1650
Metz
0
1000
moy
Grenoble
800
Clermont-Fd
800
1900
2000
min
1900
1450
900
Metz
1200
500
0
500
1350
1300
650
Nîmes
Mulhouse
3000
4000
max
2000
1100
2400
2000
2100
800
Avignon
Montpellier
2200
2200
1900
Aix
2400
2300
2100
Montpellier
2300
800
Rennes
1000
moy
1500
min
2000
2500
max
11
1.1.5 Des prix de vente (en €/m² HT HC) des bureaux très compétitifs
Pour les programmes neufs en acquisition, le prix de vente s’est stabilisé en 2013 autour de
1 700 €/ ².
Concernant les produits de seconde main, le marché nîmois très hétérogène quant aux performances
thermiques des produits, la taille des plateaux et les espaces de stationnement dédiés, connaît en
cette année 2013 une baisse significative à 950 €/m² à la vente en moyenne alors qu’il était encore
à 1 220 €/m² en 2012. Ce niveau de prix replace Nîmes dans les villes les plus attractives sur ce
marché vis-à-vis des agglomérations voisines.
Prix de vente des bureaux observés sur le marché nîmois
Neuf
Seconde main
Moyenne
2010
1 791 €
NS
1 805 €
2011
1 570 €
1 265 €
1 375 €
2012
NS
1 220 €
1 240 €
2013
1 700 €
950 €
1 153 €
1.2 L’OFFRE DE BUREAUX AU 31 DÉCEMBRE 2013 :
UNE OFFRE IMPORTANTE ASSEZ STABLE
Répartition géographique
de l’offre de bureaux
8 461
Ouest
Etat de l’offre de bureaux
disponibles au 31 déc. 2013
28%
Total NM
Ouest 17%
5 611
Est
83%
3 239
69%
Est
12 527
Sud 15%
8 654
Nord et Centre
41274
31%
15 865
Sud
41639
72%
10 854
Nord et
Centre
8 704
0
10000
en m²
20000
85%
35%
0%
65%
50%
Neuf
100%
Seconde main
offres disponibles au 31 déc. 2013 chez Arthur Loyd, DTZ, CBRE et Emplacement numéro 1
12
L’offre immédiate proposée à la fin de l’année 2013 est de 38 600 m² de bureaux (contre 35 000 m²
en 2012) soit l’équivalent d’un peu plus de 18 mois de transactions.
Nous constatons que l’offre s’est légèrement accrue sur le sud de la ville centre et de l’agglomération
de plus de 3 000 m² lié notamment à des produits sur Ville Active - Parc Hôtelier et à l’est du Parc
Georges Besse (secteur Haute Magaille) en raison du programme BAMA non achevé de plus de
3 500 m². Sur l’ouest, les stocks se sont réduits de plus de 2 000 m² alors que sur le triangle de la
gare l’offre proposée est globalement stable.
L’offre neuve représente 28 % des stocks sur l’ensemble de l’agglomération ce qui représente
environ 10 000 m² de bureaux (y compris les plateaux non livrés de BAMA) dont plus de 3 000 m²
sur le triangle de la gare.
L’offre de bureaux sur l’agglomération nîmoise au 31 décembre 2013 (en m²)
Neuf
Sud Nîmes
135
1 923
2 058
2 275
11 532
13 807
240
262
502
1 227
6 732
7 959
640
640
250
135
385
3 611
1 615
5 226
Ouest Nîmes
Nord Nîmes
Est Nîmes
Centre-ville Nîmes
Total général
3 041
4 973
8 014
10 779
27 812
38 591
Indifférent
Sud Nîmes
Ouest Nîmes
Nord Nîmes
Total général
Seconde main
Location
Total général
Vente
133
1 790
135
2 058
1 774
7 102
4 931
13 807
67
1 900
435 4 558
640 250
502
1 501
7 959
640
135 385
Est Nîmes
3 611
515
1 100
5 226
Centre-ville Nîmes
1 617
3 737
2 660
8 014
Total général
9 992
18 272
10 327
38 591
A la lecture de ces deux tableaux et des bases de données initiales, nous pouvons relever qu’une
grande partie des offres de bureaux se caractérise par une offre de seconde main (72 %) et qu’elle se
situe en premier lieu au sud de la ville (30 %). L’offre locative stricte représente la moitié en volume
des stocks disponibles mais l’offre indifférenciée (vente ou location) est en constante augmentation
et représente un quart des stocks à présent.
13
Répartition géographique des offres en bureaux disponibles au 31 décembre 2013
Les offres en bureaux au 31 décembre 2013 sur Nîmes Métropole
Bureau (m²)
Saint-Gervasy
10
100
1 000
Marguerittes
Nord Nîmes
Est Nîmes
Centre-ville Nîmes
Caveirac
Nîmes
Rodilhan
Ouest Nîmes
Sud Nîmes
Manduel
Langlade
Bouillargues
Caissargues
Milhaud
Bernis
Garons
Aubord
Réalisée le 06 février 2014 - Cartographie : AUDRNA - Sources : fichier des offres disponibles au 31 déc. 2013 chez Arthur Loyd, CBRE, DTZ, Emplacement numéro 1
Saint-Gilles
0
2 km
Sur cette carte de l’offre disponible au 31 décembre 2013, nous pouvons constater que de
nombreuses offres sont toujours proposées sur Ville Active, dans le centre-ville ainsi que de
nombreuses offres de locaux de petites tailles sur les axes des grands boulevards (Allende, Kennedy,
Jean-Jaurès, Sergent Triaire) sans oublier l’offre importante de BAMA sur le boulevard Allende.
Analyse par secteur :
●Dans le sud Nîmois, sur les 13 800 m² disponibles, on compte 8 400 m² (26 offres) en Ville
Active, 2 200 m² (7 offres) disponibles le long du Boulevard Allende et 2 300 m² (8 offres) sur
Georges Besse.
●Au centre-ville, sur les 8 000 m² proposés sur le marché, on compte 4 700 m² (7 offres) dans les
quartiers Préfecture – Gare et 2 300 m² (6 offres) disponibles le long de Jean-Jaurès.
●Dans l’ouest de Nîmois, il restait 8 000 m² de bureaux disponibles, disséminés en une trentaine
de bureaux se répartissant entre Saint-Césaire avec 2 400 m² (7 offres), Km Delta avec 2 800 m²
(12 offres), Maréchal Juin avec 1 300 m² (10 offres) et Valdegour avec 1 100 m² (5 offres).
●Dans l’est Nîmois, il restait 5 200 m² répartis sur 5 offres.
●Enfin, en dehors de Nîmes, les offres en bureaux sont plus rares, de petite taille et se situent
surtout au sud à Caissargues dans la zone Euro 2000.
14
2
Le marché des locaux
d’activités et entrepôts
en 2013
des transactions en retrait et
des stocks à requalifier
15
Le marché des locaux d’activités et entrepôts en 2013
2.1 LES M² PLACÉS DE LOCAUX D’ACTIVITÉS ET
D’ENTREPÔTS : UN FAIBLE VOLUME ÉCHANGÉ
2.1.1 Une année 2013 en recul
Les m² placés de locaux
d’activités et entrepôts
Les m² placés de locaux d’activités
et entrepôts selon l’état du local
50
90000
86 147
80000
50
60000
45
50000
53 495
46
en m²
50000
37 37
41
61 806
40
58 613
53 495
37
35
40000
30000
20000
22 705
18 089
31
30 278
27 420
27 015
10000
0
38 024
27
26
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Neuf
Seconde main
30
9 479
13 181
38 024
40000
5 892
en m²
39
70000
60000
58 613
30 278
30000
49 134
20000
40 314
16 387
32 132
25
10000
20
0
Nombre de transactions
13 891
2010
2011
Transactions
2012
2013
Compte propre
transactions Arthur Loyd, DTZ, CBRE et Emplacement numéro 1 de 2004 à 2013
Comme pour les bureaux, les m² de locaux placés sont un indicateur suivi depuis le début de
l’Observatoire et nous disposons des données depuis 2004. Cependant, avant 2008, l’observatoire
n’était pas exhaustif ce qui explique les faibles données. De plus, les opérations en comptes-propres
et les clés-en-main ont été intégrées au dispositif depuis 2010.
En se concentrant sur les quatre dernières années, nous relevons 45 000 m² de locaux placés par
an en moyenne.
Après une année 2012 marquée par des opérations significatives (sur le site de Saint Mamet),
l’année 2013 marque le pas avec seulement un peu plus de 30 000 m² placés.
La part du neuf en 2013 représente 60 % des volumes placés (18 000 m² environ) et correspond
exclusivement aux opérations en compte-propres et clés-en-main. En effet, ces opérations
représentent plus de la moitié du volume global alors qu’habituellement la part en compte-propre
représentait jusqu’alors seulement 20 % en moyenne des volumes globaux.
16
Les m² placés en 2013
Le nombre de transactions en 2013
9663
11
Entrepôt
Local d'activité
20
20615
Si on dissocie les entrepôts des locaux d’activités dits de production ou industriels, on constate que
le marché est dominé par les entrepôts en volume placé (68 %) et par les locaux en nombre de
transactions (65 %).
Ainsi en 2013, plus de 20 000 m² d’entrepôts ont été placés avec 11 transactions dont 4 en comptepropre (13 800 m²), 4 en location (2 700 m²) et 3 en vente (4 100 m²). Le marché des locaux
d’activités n’a porté que sur près de 10 000 m² pour 20 transactions dont 13 en location (4 600 m²),
4 en compte-propre (2 600 m²) et 3 en vente (2 500 m²).
2.1.2 Une localisation des m² placés sur des secteurs bien ciblés
Localisation des m² de locaux
Les M² placés en locaux d'activités et entrepôts sur Nîmes Métropole
Local d'activités et entrepôt 2013 (m²)
Saint-Gervasy
100
1 000
10 000
Marguerittes
Local d'activités et entrepôt 2010-2012 (m²)
Nord Nîmes
100
Est Nîmes
1 000
Centre-ville Nîmes
10 000
Caveirac
Nîmes
Rodilhan
Ouest Nîmes
Sud Nîmes
Manduel
Langlade
Bouillargues
Caissargues
Milhaud
Bernis
Aubord
Réalisée le 10 février 2014 - Cartographie : AUDRNA - Sources : fichier des transactions Arthur Loyd, CBRE,
DTZ, Emplacement numéro 1 et fichier SITADEL de la DREAL
Garons
Saint-Gilles
0
2 km
17
La localisation des m² placés illustre le développement et la taille des transactions ou opérations
réalisées en comptes-propres au cours des dernières années dans quelques zones bien ciblées.
Comme les années précédentes, ce sont les secteurs fortement marqués des zones d’activités
industrielles et logistiques (Grézan et Saint Césaire) qui restent les plus attractifs avec notamment 2
opérations significatives sur Grézan concernant l’implantation de la société Sud Metal Provence sur
6 000 m² de bâti et le transfert de Chronopost sur une surface de 2 000 m². Sur le Mas de Vignoles
dédié essentiellement à l’offre commerciale, nous avons cependant identifié une unité de 5 700 m²
lié à l’implantation de la société Homebox (self stockage pour particuliers et professionnels).
Au-delà de ces opérations significatives, les autres transactions se sont opérées sur le secteur ouest
de la ville à forte densité d’activités logistiques, industrielles et de production (ZI de saint Césaire
et le secteur Route de Montpellier/Km Delta) qui en comptent 13 pour près de 9 000 m² au total.
Nous notons cette année que contrairement aux années précédentes, il n’y a eu aucune transaction
supérieure à 2 000 m² et aucune opération en compte-propre supérieure à 6 000 m².
De manière générale, si nous zoomons sur les trois dernières années, trois grands secteurs se
dégagent en matière de placement sur cette typologie de produits (Saint Césaire et Km Delta à
l’ouest), Grézan et Mas des Noyers à l’est, Garons et Bouillargues au sud.
Répartition par secteurs géographiques
Centre 0%
Sud
27%
Est
36%
Ouest
36%
Nord
1%
Evolution
Population
2012-2013
2011*
m²
m²/1000 hab
m²
m²/1000 hab
Mulhouse
93 600
835
133 800
1 202
-30%
112 127
Metz
100 300
821
69 600
570
+44%
122 149
Grenoble
76 400
478
93 400
562
-18%
159 953
Rennes
79 000
369
92 000
432
-14%
213 956
Aix
38 000
264
79 000
545
-52%
144 174
Montpellier
60 000
224
53 000
203
+13%
268 244
Nîmes
30 300
204
58 600
403
-48%
148 179
Clermont-Fd
18 000
124
46 400
323
-61%
144 817
* Pop totale des villes centre au 1er janvier de l’année - Source : Résultats définitifs du recensement - INSEE
fichier des transactions Arthur Loyd, DTZ, CBRE et Emplacement numéro 1 de 2012 et 2013.
Pour les autres villes : CB Richard Ellis – L’immobilier d’entreprise en régions : études annuelles 2012 et 2013
Sur l’échantillon des villes sélectionnées, le marché 2013 des entrepôts et locaux d’activités est en
net recul (exception faite de Metz et Montpellier) par rapport à 2012 et le marché nîmois affiche
un volume placé divisé par 2 ce qui fait repasser Nîmes derrière Montpellier en volume rapporté
au nombre d’habitants.
18
2.1.4 Des prix de location (en €/m²/an HT HC) en augmentation pour le seconde main
Location des locaux d’activités et
entrepôts : références nationales 2013
Locaux d’activités neufs
45
Mulhouse
120
70
Aix
70
40
Metz
45
Rennes
0
50
65
Grenoble
30
Rennes
30
100
max
150
60
55
50
35
Clermont-Fd
50
min
moy
80
25
Metz
50
80
40
Aix
80
50
Clermont-Fd
90
Montpellier
85
45
Nîmes
90
15
Mulhouse
90
70
Grenoble
35
Nîmes
100
80
Montpellier
Locaux d’activités de seconde main
0
20
min
40
40
60
80
moy
max
100
Les prix du neuf, qui portent également sur les biens restructurés, sont plus compétitifs à Nîmes
que les locaux de seconde main (54 contre 56 €/m²/an).
Ceci dit, l’essentiel des transactions se fait en location de seconde main et les prix se situent dans
une fourchette très variable (de 35 à 90 €/m²/an) avec une moyenne à 56 € en augmentation par
rapport à 2012 (40 €/m²/an). Cela s’explique par la qualité variable des produits avec des bâtiments
anciens en simple peau à 35 €/m²/an et des bâtiments récents en double peau comprenant une
part de bureaux à 90 €/m²/an.
Ceci étant, ce prix moyen de 56 €/m²/an place encore Nîmes en position attractive pour les
investisseurs au regard des loyers moyens pratiqués à Montpellier (69 €/m²/an).
Prix de location des entrepôts et locaux d’activités observés sur le marché nîmois
Neuf
Seconde main
Moyenne
2010
50 €
57 €
52 €
2011
68 €
45 €
46 €
2012
42 €
40 €
40 €
2013
54 €
56 €
56 €
19
2.1.5. Des prix de vente (en €/m² HT HC) en nette baisse pour le seconde main
Vente des locaux d’activités et entrepôts : références nationales 2013
Locaux d’activités neufs
Nîmes
Locaux d’activités de seconde main
Metz
1050
750
Aix
440
Mulhouse
850
Montpellier
750
Grenoble
550
Clermont-Fd
0
Montpellier
1000
Rennes
800
450
700
250
650
950
Metz
150
600
950
Nîmes
150
600
650
500
min
800
150
Mulhouse
1000
800
350
Grenoble
550
Rennes
500
Aix
Non
significatif
300
Clermont-Fd
0
1000
500
200 400 600 800
min
moy
max
1000
Dans le neuf, les transactions sont inexistantes en 2013 car ce sont des opérations en comptespropres après acquisition du foncier qui ont été réalisées.
Pour les locaux de seconde main, après une augmentation importante en 2012, les prix constatés
en 2013 sont revenus au niveau de 2011 avec une moyenne à 404 €/m², qui est inférieure au prix
minimum constaté de Montpellier (450 €/m²). Cela positionne l’agglomération nîmoise comme
particulièrement attractive par rapport à Montpellier.
Toutefois, le nombre assez faible de transactions constaté (six en 2013) et la qualité très variable
des biens vendus expliquent ces variations importantes de prix d’une année sur l’autre.
Prix de vente des entrepôts et locaux d’activités observés sur le marché nîmois
Neuf
Seconde main
Moyenne
2010
-
570 €
570 €
2011
-
407 €
407 €
2012
-
590 €
590 €
2013
-
404 €
404 €
Sources : Nîmes : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise – AUDRNA et Nîmes Métropole, d’après le
20
2.2 L’OFFRE DE LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
AU 31 DÉCEMBRE 2013 : UNE OFFRE VIEILLISSANTE
FACE À UN RECOURS AUX COMPTES-PROPRES
Répartition géographique de l’offre
de locaux d’activités et entrepôts
70 030
Ouest
Etat des locaux d’activités et
entrepôts disponibles au 31 dec. 2012
Total NM
15%
85%
46 230
21%
Ouest
35 333
Est
79%
30 050
97%
Est 3%
28 280
Sud
30 095
Sud
87%
13%
820
Nord et Centre
0
39%
Nord et Centre
1 553
20000
40000
31 déc. 2013
60000
31 déc. 2012
80000
0%
Neuf
61%
50%
100%
Seconde main
L’offre proposée à la fin de l’année 2013 est d’environ 135 000 m² sur les deux marchés réunis
(contre 108 000 m² un an plus tôt) dont 84 000 m² (87 offres) de locaux d’activités et 51 000 m² (25
offres) destinés aux entrepôts, soit l’équivalent d’un peu plus de 4 années de stocks.
Cette variation des stocks générés exclusivement sur l’ouest Nîmois avec une augmentation de plus
de 25 000 m² sur la seule année 2013, est aussi la résultante de nombreux produits de grandes
tailles ne répondant plus aux standards de l’industrie et de la logistique (normes, accessibilité,
hauteur, quais de déchargement).
Les échanges avec les professionnels de l’immobilier associés aux travaux de l’observatoire
permettent d’estimer aujourd’hui que 50 000 m² nécessiterait une requalification ou une
restructuration en profondeur pour une remise sur le marché à l’image de l’opération qui a été
réalisée sur les anciens entrepôts de Saint Mamet ou de l’opération qui a été faite sur un ancien
entrepôt destiné à l’accueil de pôle emploi sur le boulevard Kennedy (ou plus généralement de
démolition de vieux entrepôts pour déployer une offre tertiaire comme cela a été réalisé sur le
boulevard Kennedy à proximité du CHU).
L’offre neuve ou restructurée immédiate représente seulement 20 000 m² dont 15 000 m² pour
les locaux restructurés de St Mamet/Cap Delta, cependant il convient de rappeler qu’un certain
nombre de bâtiments neufs sont toujours construits en comptes-propres par les entrepreneurs
(artisans, industriels…) et ne sont donc pas présentés sur le marché.
21
L’offre de locaux d’activités et entrepôts sur l’agglomération nîmoise au 31 décembre 2013 (en m²)
Neuf
Total général
Seconde main
3 810
23 607
27 417
Sud Nîmes
863
863
10 198
10 198
44 796
59 832
Ouest Nîmes
15 036
386
386
9 570
9 570
1 050
24 713
25 763
468
352
820
20 364
114 485
134 849
Est Nîmes
Centre-ville Nîmes
Total général
Location
Sud Nîmes
Ouest Nîmes
Vente
19 876
630
3 183
27 417
863
233 4 083
1 536
10 198
44 847
7 828
7 157
59 832
386
958 9 570
386 8 612
Est Nîmes
8 998
Total général
4 358
4 579
Centre-ville Nîmes
Total général
Indifférent
12 942
468 88 396
30 402
3 823
25 763
352
820
16 051
134 849
A la lecture de ces deux tableaux et des bases de données initiales, nous pouvons relever que plus
de la moitié des offres de locaux est caractérisée par une offre de seconde main proposée à la
location. En effet, cela correspond à 66 offres sur 112 pour un total de 68 000 m². Les 30 000 m²
proposés exclusivement à la vente correspondent entièrement à des locaux de seconde main.
22
Répartition géographique des offres en locaux d’activités
et entrepôts disponibles au 31 décembre 2013
Les offres en locaux et entrepôts au 31 décembre 2013 sur Nîmes Métropole
Local d'activités (m²)
Saint-Gervasy
Entrepôt (m²)
100
100
1 000
1 000
10 000
10 000
Marguerittes
Nord Nîmes
Est Nîmes
Centre-ville Nîmes
Caveirac
Nîmes
Rodilhan
Ouest Nîmes
Sud Nîmes
Manduel
Langlade
Bouillargues
Caissargues
Milhaud
Bernis
Garons
Aubord
Réalisée le 06 février 2014 - Cartographie : AUDRNA - Sources : fichier des offres disponibles au 31 déc. 2013 chez Arthur Loyd, CBRE, DTZ, Emplacement numéro 1
Saint-Gilles
0
2 km
Si les stocks d’entrepôts ont peu évolués (51 000 m²) repartis essentiellement sur 3 sites (Saint
Césaire, Km Delta et la zone Maillan à Bouillargues), ce sont les locaux d’activités et de petite
production avec près de 84 000 m² qui représentent le plus gros volume du stock global.
Cette offre de locaux d’activités surtout sur des volumes de 200 à 2 000 m² concentrée sur l’ouest
et l’est nîmois mérite pour bien des produits une requalification en profondeur.
En volume, l’ouest nîmois concentre près de la moitié de l’offre globale avec 60 000 m² de stocks ;
vient ensuite le sud de Nîmes métropole avec 27 500 m², l’est nîmois avec 25 700 m², l’ouest de
Nîmes métropole avec 10 200 m² et enfin l’est de Nîmes métropole 9 500 m².
23
24
3
Le marché du foncier
à vocation d’activité
en 2013
25
Le marché du foncier à vocation d’activité en 2013
3.1 LES TERRAINS VENDUS DESTINÉS À L’ACTIVITÉ
ÉCONOMIQUE : UNE ANNÉE 2013 CORRECTE
Les transactions foncières - en m² terrain
25
140000
128 768
118 526
21
20
19
103 289
en m² de terrain
100000
15
14
80000
60000
10
13
11
59 369
9
48 695
40000
13
10
45 132
7
7
29 028
21 541
20000
0
96 149
90 453
5
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
m² de terrain
120000
0
Nb de transactions
m² Terrain
Equivalent m² SPC
Nb de transactions
2004
128 768
57 350
10
2005
48 695
22 516
14
2006
59 369
30 867
21
2007
103 289
67 719
19
2008
21 541
20 568
9
2009
29 028
24 370
7
2010
118 526
47 038
13
2011
45 132
22 163
11
2012
90 453
39 794
13
2013
96 149
28 249
7
Source : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Nîmes Métropole – AUDRNA, d’après les fichiers
des transactions Arthur Loyd, DTZ, CBRE, SAT et SEGARD de 2004 à 2013
Les ventes de terrain se portent bien avec 96 000 m² vendus en 2013 (pour une moyenne s’établissant
à 87 000 m² sur les quatre dernières années) avec seulement 7 transactions réalisées ou engagées
au cours de cette année. En raison de la rareté de foncier sur le domaine privé, il est à noter que la
quasi-totalité des transactions ont été réalisées ou engagées sur les Actiparcs aménagés par Nîmes
Métropole avec le concours technique de la Société d’Aménagement des Territoires.
Pour rappel, l’année 2007 correspond à la vente des terrains de Novéo situés le long du boulevard
Allende sur l’esplanade sud, du Triangle de la Gare et de Km Delta II. L’année 2010 marque le début
de la commercialisation des terrains sur les Actiparcs de Bouillargues et Georges Besse II et cette
année-là a été « dopée » par la vente d’un terrain privé de 65 000 m² sur Garons.
26
En 2012, les ventes de terrains sont disséminées dans plusieurs zones : Georges Besse II, Grézan,
Mas de Vignoles ainsi qu’à Marguerittes et Caissargues. Sur Saint-Césaire, il s’agit d’une mise en
location de terrain pour un Auchan Drive et un MacDo.
Enfin, en 2013, les principales transactions font apparaître le début de la commercialisation de
l’Actiparc Mitra avec 2 opérations d’envergure engagées (Anett et Locarchives) ainsi que le transfert
de la clinique du Mont Duplan sur l’Actiparc de Bouillargues.
En détail cela donne :
Transactions foncières en 2013
En 2013
Actiparc Mitra
Actiparc Bouillargues
Actiparc Georges Besse
Nîmes (Est)
Manduel
Total
m² SHON
21 500
4 549
2 200
28 249
m² terrain
65 000
24 717
2 168
2 500
1 764
96 149
Localisation des terrains vendus
Sainte-Anastasie
La Rouvière
Cabrières
Gajan
Les transactions
en foncier d'entreprise sur Nîmes Métropole
Saint-Mamert-du-Gard
Transactions réalisées ou engagées en 2013
1 000
Hors Nîmes Métropole
Bezouce
Saint-Gervasy
5 000
Parignargues
10 000
Transactions réalisées entre 2010 et 2012
100
Marguerittes
1 000
10 000
Nord Nîmes
Est Nîmes
Nîmes
Clarensac
100 000
Redessan
Centre-ville Nîmes
Caveirac
Rodilhan
Ouest Nîmes
Sud Nîmes
Manduel
Saint-Dionizy
Langlade
Bouillargues
Caissargues
Milhaud
Nages-et-Solorgues
Calvisson
Bernis
Boissières
Garons
Bellegarde
Uchaud
Aubord
Aigues-Vives
Réalisée
des transactions Arthur Loyd, CBRE, DTZ, Emplacement numéro 1, SAT et NM
Mus le 10 février 2014 - Cartographie : AUDRNA - Sources : fichier
Vestric-et-Candiac
et pour les zones d'activité économique, Atlas des ZAE issu du Répertoire
d'Observation des Zones d'Activités (ROZA) de 2013
Saint-Gilles
Générac
Vergèze
0
2 km
Beauvoisin
27
Les prix de vente de ces terrains aménagés non bâtis sont variables selon la vocation et la situation.
Par conséquent, on distingue les prix au m² SPC (anciennement m² SHON) et au m² terrain selon la
vocation des Actiparcs.
Prix de vente des terrains aménagés
de 2010 à 2013
- en €/m² SPC
180
Georges Besse II
170
193
180
200
190
Min
200
Moy
210
Max
- en €/m² Terrain
30€ 35€
Actiparc Mitra
40€
50€ 58€
Actiparc Grézan
45€ 48€
Actiparc Bouillargues
0
10
20
Min
30
Moy
40
50
70€
60€
60
70
80
Max
Source : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de
Nîmes Métropole – AUDRNA, d’après les fichiers des transactions
Arthur Loyd, DTZ, CBRE, SAT et SEGARD de 2010 à 2013
Sur les terrains dédiés aux activités tertiaires valorisés en SPC (Surface de Plancher des Constructions),
les prix des transactions sur Georges Besse II ont été négociés entre 180 et 200 €/m² selon la position
des lots au sein de cette zone.
Pour les autres zones d’activités de Nîmes métropole destinées à recevoir des activités logistiques,
industrielles et artisanales, les prix s’expriment en m² Terrain plutôt qu’en m² SPC.
Pour l’Actiparc de Mitra, les prix se situent entre 30 et 40 €/m² selon le secteur, la typologie des
activités et la taille des assiettes foncières.
Pour l’Actiparc de Grézan, les lots cédés ces 4 dernières années pour des activités de production et
de services se situent dans une fourchette de 50 à 70 €/m² (70 €/m² étant les lots situés en entrée
de zone où viennent de s’implanter les sociétés Chronopost et Sud Metal Provence).
Pour l’Actiparc de Bouillargues dont les lots ont été découpés pour répondre à des demandes
d’entreprises de services, de petite production et d’artisanat, les ventes engagées au cours de ces
deux dernières années variaient entre 45 et 60 €/m² de terrain (60 € étant le prix des lots inférieurs
à 2 000 m² et 45 euros, le lot de 12 000 m² nécessaire à l’implantation de la clinique du Mont
Duplan).
28
3.2 L’OFFRE FONCIÈRE AU 31 DÉCEMBRE 2013 :
UNE OFFRE FONCIÈRE PUBLIQUE TOUJOURS IMPORTANTE
Le foncier à vocation d’activité a fait l’objet d’efforts importants de production de la part de Nîmes
Métropole ces dernières années.
Fin 2013, l’offre publique correspond à 67 ha de terrain immédiatement disponible sur les quatre
Actiparcs gérés par Nîmes métropole et 15 ha appartenant à des propriétaires privés disséminés au
sein de plusieurs zones d’activités.
Dans le détail, l’offre foncière portée par Nîmes Métropole et la SAT au 31 décembre 2013 se
décompose de la façon suivante :
●Actiparc Bouillargues : 11,3 ha
●Actiparc Grézan : 13 ha (+ 3 ha privé)
●Actiparc Georges Besse II : 3,5 ha soit 35 000 m² de SPC
●Actiparc de Mitra : 37 ha commercialisables dont une grande partie du foncier est sous
compromis depuis ce début d’année 2014.
Enfin, les terrains privés sont disséminés sur Nîmes (9 offres) mais aussi sur Bouillargues (2), Garons
(1), Générac (1) et Marguerittes (1)
Répartition géographique des offres foncières au 31 décembre 2013
Sainte-Anastasie
La Rouvière
Cabrières
L'offre foncière
au 31 décembre 2013 sur Nîmes Métropole
Gajan
Saint-Mamert-du-Gard
Offres foncières au 31 décembre 2013
Bâti
Zones d'activités
Privé
Parignargues
Bezouce
Saint-Gervasy
Nîmes Métropole
Public
Marguerittes
Nord Nîmes
Est Nîmes
Nîmes
Redessan
Centre-ville Nîmes
Clarensac
Caveirac
Rodilhan
Ouest Nîmes
Sud Nîmes
Manduel
Saint-Dionizy
Langlade
Bouillargues
Caissargues
Milhaud
Nages-et-Solorgues
Calvisson
Garons
Bernis
Boissières
Bellegarde
Uchaud
Aubord
Saint-Gilles
Aigues-Vives
Générac
Vergèze
Réalisée
des offres disponibles au 31 déc. 2013 chez Arthur Loyd, CBRE, DTZ, Emplacement numéro 1, SAT et NM
Mus le 10 février 2014 - Cartographie : AUDRNA - Sources : fichier
Vestric-et-Candiac
et pour les zones d'activité économique, Atlas des ZAE issu du Répertoire
d'Observation des Zones d'Activités (ROZA) de 2013
0
2 km
Beauvoisin
29
30
Conclusion
L’année 2013 a été très importante en volume de transactions de bureaux marquée par de
l’investissement public local et des stocks assez stables. Avec les transactions signées en 2013,
un rééquilibrage semble s’opérer sur ce marché avec la zone de Saint Césaire et des opérations
réalisées le long du boulevard Kennedy. Cependant, l’offre neuve à venir en 2014 et 2015 sur le
Triangle de la Gare engage un rééquilibrage au profit d’un centre-ville élargi. Enfin, face à toutes
ces nouvelles offres de bureaux, les anciens bureaux de Ville Active ont de plus en plus de mal à
trouver preneur sans réhabilitation ou requalification. Les prix pratiqués sont très concurrentiels
sur ce marché que ce soit en vente ou en location ce qui est un atout pour le territoire.
Le marché des locaux d’activités et entrepôts a enregistré une nette baisse en 2013 et les stocks sont
en forte augmentation et de qualité inégale nécessitant une requalification ou une restructuration
de certains produits. Face à ce constat, le recours aux clés-en-main et comptes-propres est de plus
en plus marqué face à cette offre vieillissante en locaux d’activités. En effet, on peut dissocier deux
marchés : le neuf ou plutôt l’achat de terrain par des professionnels qui s’installent eux-mêmes
(opérations comptabilisées en comptes-propres) et le marché de seconde main voir les biens
restructurés qui passent par les professionnels de l’immobilier d’entreprise. Par ailleurs, les prix
pratiqués restent attractifs en location malgré la hausse constatée et repartent à la baisse pour la
vente.
Enfin, l’offre foncière destinée à de l’activité économique, qui est essentiellement une offre publique
sur les zones d’intérêt communautaire est toujours importante avec 37 ha proposés à présent sur
l’Actiparc de Mitra, 13 ha sur Grézan et encore plus de 11 ha sur Bouillargues. Les ventes de terrains
sur l’Actiparc tertiaire de Georges Besse II se portent bien et il ne reste plus que 3,5 ha.
Ceci dit, l’offre est très différenciée sur chaque zone d’activité et ouvre des perspectives de
développement aux entreprises du territoire et de l’extérieur.
31
32
Clés de lecture
Les informations
sur le marché immobilier sont recueillies à la fin ou au début de chaque année auprès
des professionnels de l’immobilier d’entreprise que sont Arthur Lloyd, DTZ, CBRE,
Emplacement Numéro 1 et un aménageur, la Société d’Aménagement des Territoires.
La zone d’étude
correspond au périmètre de Nîmes Métropole qui comprend 27 communes. Les
transactions et les offres disponibles se situent principalement sur la commune de
Nîmes et quelques communes de la première couronne. Ce territoire est découpé en
9 zones et en 4 grands secteurs pour l’analyse géographique.
Les m² placés
comprennent l’ensemble des locaux loués ou vendus (par une agence immobilière
(transactions, opérations ou en direct par le propriétaire) à un utilisateur. Les opérations en comptes-propres
en comptes-propres et et clés-en-main ne sont pas forcément exhaustives même si l’analyse des permis de
clés-en-main) construire permet de les identifier.
L’offre immédiate
(neuve et seconde main) correspond à l’ensemble des locaux vacants au dernier jour
de l’année, proposés sur le marché, disponibles immédiatement, sans tenir compte
des délais d’installation.
Ce que regroupent les m² placés :
Transactions
opérations réalisées à la location ou à la vente et concrétisées par la signature
(ou demandes placées) d’un bail ou d’un acte de vente (neuf et seconde main) avec l’intermédiaire des
professionnels immobiliers.
Comptes-propres
opérations réalisées pour ses besoins propres par un utilisateur propriétaire du
terrain ou des murs et futur occupant.
Clés-en-main
opérations réalisées par un promoteur immobilier pour le compte d’un ou de
plusieurs utilisateurs finaux
33
Contacts :
Directeur de missions :
Olivier CHABERT / 04 66 29 43 53
[email protected]
Chargé de missions :
David RETOURNA / 04 66 29 09 81
[email protected]
Crédits :
Crédits photos :
© A’U
Cartographies :
© A’U
Conception/réalisation :
A’U - novembre 2014

Observatoire de l`immobilier et du foncier d`entreprise de Nîmes

Transcription

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