Observatoire de l`Habitat - Communauté de communes Coeur Côte

Observatoire de l’Habitat
Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie
■Deuxième
année de mise en œuvre du dispositif d’observation
■Bilan 2014 de l’OAP Habitat
L’observatoire d’ habitat
• Actualisation des données et supports de l’observatoire de
l’habitat
• Zoom thématique 1 : malgré une construction neuve
dynamique, une croissance démographique qui est
limitée : quels facteurs explicatifs ?
• Zoom thématique 2 : le marché immobilier en 2014.
Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie ● Observatoire de l’Habitat ● mai 2015 ● Page 2
1.1
Actualisation des données et supports de
l’observatoire de l’habitat
Un focus sur les évolutions très récentes (2006-2011) afin d’éclairer
les choix programmatiques et les inflexions susceptibles d’être
données au PLUi - PLH.
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Une actualisation des données de l’observatoire qui
permet dorénavant de disposer de données sur la
période très récente (2006-2011)
Exemple de fiche :
Sélectionner une
commune
Sélectionner
un thème
http://espace-client.guytaiebconseil.fr/CCCCF/Observatoire_2014/Accueil.pdf
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1.2 zoom thématique 1
Malgré une construction neuve dynamique, une croissance
démographique qui est limitée : quels facteurs explicatifs ?
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Sur la période récente (depuis 2006), une
dynamique démographique à confirmer…
Un regain de croissance portée
par une augmentation très
significative des dynamiques
migratoires et l’installation de
nouveaux ménages résidants sur
la CCCCF.
Selon l’INSEE :
20 272 hab. en 1999
Soit +11 hab. par an
Dont –46 hab. lié au solde naturel
Dont +57 hab. lié au solde migratoire
20 349 hab. en 2006
Soit +46 hab. par an
Dont –87 hab. lié au solde naturel
Dont +134 hab. lié au solde migratoire
20 580 hab. en 2011
1999-2006
2006-2011
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Sur la période récente (depuis 2006), une
dynamique démographique à confirmer…
Attention : l’INSEE déconseille très fortement les comparaisons entre recensements si ceux-ci ne
sont pas espacés d’au moins cinq années (nouvelle modalités du recensement de la population).
La courbe suivante doit donc être analysée avec prudence mais souligne le risque d’observer d’ici
quelques années sur le territoire une dynamique d’érosion démographique, déjà amorcée en 2012
par rapport à 2007.
Benerville-sur-Mer
Blonville-sur-Mer
Deauville
Saint-Arnoult
Saint-Pierre-Azif
Touques
Tourgéville
Trouville-sur-Mer
Vauville
Villers-sur-Mer
Villerville
CC Coeur Côte Fleurie
Source : INSEE, RP
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Population
municipale en
2011
Population
municipale en
2012
484
1584
3816
1174
187
3957
942
4789
220
2684
743
20580
486
1567
3775
1185
183
3920
943
4758
205
2702
720
20444
…Et fortement corrélée à la
redynamisation de la construction neuve
Méthode : estimation de la construction neuve reposant
sur les logements commencés (en date réelle) de la source
SITADEL auxquels ont été appliqué un décalage de N+1
pour l’individuel et N+2 pour le collectif.
Pour les PC CCCCF et communes, décalage N+1 appliqué.
1999-2006 : en moyenne,
184 logements / an.
2006-2011 : en moyenne,
274 logements / an.
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Malgré ces efforts, un « point mort »
qui reste extrêmement élevé
La notion de « point mort » permet d’appréhender le
nombre de logements à construire pour maintenir sur un
territoire donné une population constante. Il permet donc
d’apprécier les besoins dits « endogènes ».
La part de la construction neuve ayant permis d’alimenter les
dynamiques de croissance démographique
(« effet
démographique ») est estimée par différence avec la
construction neuve.
"Point mort"
CCCCF - 2006-2011
France métropolitaine 2006-2011
Par an pour
Par an
1000 hab.
Par an
Par an pour
1000 hab.
Desserrement des ménages
97
4,7
106 654
1,7
Renouvellement du parc
-24
-1,2
45 377
0,7
Variation des logements vacants
27
1,3
87 125
1,4
Variation des résidences secondaires
153
7,5
11 453
0,2
Point mort
253
12,3
250 609
4,0
Part de la construction ayant exclusivement
permis de répondre aux besoins endogènes
(hors croissance démographique)
92%
92%
63%
63%
Effet démographique
21
1,1
148 795
2,4
Construction neuve (SITADEL)
274
13,4
399 404
6,4
Indice construction par an pour 1000 hab.
13,4
13,4
6,4
6,4
Le « point mort » est exprimé en nombre de logements.
Source : INSEE, RP 2011 ; Sitadel, 2013
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Un effet levier de la construction neuve en matière de
croissance démographique d’autant plus limité que la CCCCF
continue d’attirer de petits ménages
Rappel de l’objectif du PLUI : maintien à l’horizon 2030 d’une taille moyenne des
ménages de 1,94 (alors qu’elle est déjà inférieure à 1,94 en 2011 !)
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Un effet levier de la construction neuve en matière de
croissance démographique d’autant plus limité que la CCCCF
continue d’attirer de petits ménages
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…Et que le territoire continue de produire
des résidences secondaires en nombre
31% 69%
31% 69%
Entre 2007 et 2014, les grands équilibres au sein du
parc de logements sont restés les mêmes. La part
des résidences secondaires n’a pas diminué.
Hors vacance : 31% de RP et 69% de RS
Taux d’évolution annuel entre
2007 et 2014 :
0,31% pour les RP
0,35% pour les RS
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Taux d’évolution annuel entre
2011 et 2014 :
-0,09% pour les RP
0,31% pour les RS
Comme vu lors de la première année de l’observatoire,
des potentiels importants de construction mais dont
l’effet démographique pourrait être limité
L’objectif du PLU est d’atteindre 24.000 habitants en 2030 en supposant:
- Que la taille moyenne des ménages reste à cet horizon à son niveau de
2010 soit 1,94.
- Que l’on construise environ 167 logements par an dont 2/3 en
résidences principales (111 par an).
Si les projets à l’horizon 2020 sont supérieurs aux objectifs du PLU (cf.
partie suivante), il n’en reste pas moins que :
- La taille moyenne des ménages continue de baisser assez rapidement
(vieillissement accentué, départ des familles,…).
- La part des résidences principales y est plus faible que prévue.
Une telle dynamique pourrait impliquer une croissance démographique
beaucoup plus faible que prévue voire même pour les communes
principales (Deauville, Trouville) une poursuite du déclin démographique.
L’enjeu est donc de garantir la réalisation d’au moins 110/120 résidences
principales par an avec une composante à vocation familiale réelle.
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1.3 zoom thématique 2
Le marché immobilier en 2014
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Un nombre de transactions dans l’« ancien » limité en 2014, signe
d’une installation pérenne sur les territoires des acquéreurs de
résidences principales comme de résidences secondaires
Nombre de transactions
(habitations - hors
promotion immobilière)
enregistrées en 2014 *
Benerville-sur-Mer
Blonville-sur-Mer
Deauville *
Saint-Arnoult
Saint-Pierre-Azif
Touques
Tourgéville
Trouville-sur-Mer
Vauville
Villers-sur-Mer
Villerville
Total CCCCF *
France
11
37
38
14
0
31
11
82
0
49
12
285
700000
Sources : DIA, 2014 ; CGEDD d'après Direction Générale des
Finances Publiques (MEDOC), 2015
* Hors secteur spécifique où la CCCCF a délégué l’exercice du
DPU à la ville de Deauville.
285 DIA enregistrées au cours de l’année
2014 sur la CCCCF.
Un flux de transactions dans l’ancien 3
fois moins important qu’à l’échelle
nationale (de manière relative).
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* Hors secteur spécifique où la CCCCF a délégué
l’exercice du DPU à la ville de Deauville.
Un marché local globalement très valorisé mais des écarts de prix qui
témoignent de la diversité des biens mis en vente sur
l’intercommunalité
Médiane : 245 000 €
Moyenne : 333 000 €
1er quartile : 161 000 €
3ème quartile : 370 000 €
CCCCF
Tourgeville
Deauville
Blonvillesur-Mer
Benervillesur-Mer
Touques
Villerssur-Mer
Trouvillesur-Mer
SaintArnoult
Villerville
SaintPierre-Azif
Vauville
Moyenne
332 576 €
508 818 €
594 405 €
318 154 €
368 364 €
252 039 €
296 443 €
267 159 €
252 657 €
249 417 €
N.R.
N.R.
Médiane
245 000 €
400 000 €
348 750 €
280 000 €
240 000 €
235 000 €
225 000 €
214 000 €
192 500 €
191 500 €
N.R.
N.R.
Source : DIA, 2014
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La CCCCF, un marché immobilier qui rassemble les communes
parmi les plus chères (en termes de prix) du Calvados
Prix observés sur les 11 communes de la CCCCF.
Prix observés sur les autres communes du département du Calvados
comptant plus de 2500 habitants ou situées à proximité immédiate de
ces dernières.
Sources : Estimations de prix MeilleursAgents.com au 1er avril 2015 // Prix exprimés en net vendeur.
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Et qui est aussi l’un des plus difficiles
d’accès pour les populations résidentes
Prix moyen au m² des maisons
anciennes au 1er avril 2015 : 1769 €
Revenus élevés et prix de
l’immobilier relativement
proche de la moyenne
départementale.
Revenu médian par UC en 2011 Calvados : 18829 €
Revenus relativement
proches de la moyenne
départementale mais prix
de l’immobilier très élevés.
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Pour rappel : à peine 25% des ménages de 3 personnes de la
CCCCF sont en capacité d’acheter un bien à 250 000 €
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Quel bilan de l’OAP Habitat pour 2014 ?
Un retour sur les objectifs de l’OAP, leur état d’avancement et les inflexions à donner :
Organiser la répartition de l’offre nouvelle
Inciter à la rénovation et à l’amélioration du confort du parc existant grâce à la mise en place d’une
OPAH multithématique
Répondre aux besoins des publics mal logés ou défavorisés
Proposer une offre aux étudiants en formation sur le territoire
Faciliter l’évolution des logements pour les personnes âgées
Aider les opérateurs à réaliser des logements accessibles
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Organiser la répartition de l’offre nouvelle
Rappel des objectifs :
• Atteindre le seuil des 24000 habitants à l’horizon 2030 en construisant 167 logements neufs
chaque année.
• 2/3 de ces logements doivent devenir des résidences principales (111 logements sur les
167).
• 25% de l’offre neuve doit correspondre à une offre à vocation sociale (logements locatifs à
vocation sociale + accession abordable / aidée), soit 42 logements par an (38% des
résidences principales qui devront être construites).
Opérations dont la livraison
était estimée pour 2014 :
Commune
Nom de l'opération
► Près de 260 logements
► Dont 189 résidences
principales soit 72% de la
programmation pour un
objectif de 66%.
► Dont 49 logements en
accession aidée (aucun
LLS) soit 19% de la
programmation pour un
objectif de 25%.
Deauville
Deauville
Deauville
Deauville
Presqu'île de Touques : lot C (Résidence
de l'horloge, Résidence de la Touques)
Opération du Mont Canisy
Résidence Seniors STEVA
Villa Gabrielle
Touques
Lotissement Avenue C. de Gaulle
Lotissement "Les Hauts d'Aguesseau"
Touques
chemin du Haut Bois
Source : Ville, données arrêtées au 5 janvier 2015
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Dont
Nombre de
Dont
Année de
logements à
logements résidences
livraison
vocation
prévus
principales
prévue
sociale
44
2014
?
130
49
130
49
10
10
28
49
2014
2014
2014
2014
2014
Inciter à la rénovation et à l’amélioration du confort du parc
existant grâce à la mise en place d’une OPAH multithématique
Rappel des objectifs :
•
Dans le cadre de l’OPAH multithématique qui sera mise en place, réhabiliter près de 540
logements d’ici 2030.
•
Parmi ces réhabilitations, 180 devront faire l’objet de travaux d’adaptation (33% des objectifs).
•
Aides financières de la CCCCF, complémentaires des aides de l’ANAH ou sur d’autres
thématiques spécifiques, selon le loyer pratiqué et le type de travaux.
► Signature d’une convention le 24 octobre 2014 pour la mise en place d’une OPAH sur une durée de
trois ans (jusqu’au 24 octobre 2017) et couvrant l’ensemble du territoire intercommunal.
► Un objectif de réhabilitation de 188 logements minimum sur les trois années (soit 35% des objectifs
que s’est fixée la CCCCF à l’horizon 2030) :
84% des objectifs viseront des propriétaires occupants (16% des propriétaires bailleurs).
142 des logements visés s’inscriront / bénéficieront des financements du programme « Habiter Mieux » (120 PO
+ 22 PB).
39 des logements visés (36 PO + 3 PB) devront donner lieu à des travaux pour l’autonomie de la personne
(21% de l’objectif de l’OPAH, soit un niveau inférieur à ce qui avait été défini dans le cadre de l’OAP).
► Un budget prévisionnel total de 1 900 000 € pour trois ans.
Un abondement de la CCCCF au aides de l’ANAH / FART à hauteur de 179 350 € (soit 60 000 € / an).
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Répondre aux besoins des publics mal logés
ou défavorisés (1/4)
Rappel des objectifs :
• Poursuivre le soutien au Fonds Solidarité Logement (FSL), les actions de la souscommission locale de la CODESI de Lisieux.
► La participation de la CCCCF au FSL s’élève à 3 000 € / an. Les communes détenant du parc locatif social participent
également au FSL.
► En 2014, 16 personnes ont été bénéficiaires d’une aide au titre du Fonds Solidarité Logement (contre 59 en 2012 et
17 en 2013). Le montant total des aides accordées en 2014 s’est élevé à 13 855 € (contre 47 137 € en 2012 et 16 724 € en
2013).
ACCES AU LOGEMENT
MAINTIEN DANS LE LOGEMENT
ANNEE 2014
Nombre de bénéficiaires
Montant accordé
Nombre de bénéficiaires
Montant accordé
DEAUVILLE
2
542 €
1
720 €
TOUQUES
2
1 200 €
4
5 624 €
TROUVILLE SUR MER
4
1 823 €
2
3 554 €
VILLERS SUR MER
1
391 €
0
TOTAL
9
3 957 €
7
Source : CCCCF, 2014
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9 899 €
Répondre aux besoins des publics mal logés
ou défavorisés (2/4)
Rappel des objectifs :
•
Encadrement réglementaire (PLU) de la programmation des opérations nouvelles:
− Villers/Mer, Blonville/Mer, Trouville/Mer, Vauville : dans certains secteurs les opérations nouvelles doivent
comprendre 30 % de logements sociaux (locatifs ou en accession) pour actifs
− Blonville/Mer : en secteur dense, obligation de réalisation de 50% de logements de plus de 50m² dont la
moitié au moins de plus de 70m²
− Tourgéville et Bénerville/Mer : identification de secteurs devant être totalement dédiés à des logements
intermédiaires (locatifs ou en accession)
► Encadrement réglementaire (PLUi) de la programmation des opérations nouvelles:
Concernant les secteurs de mixité sociale, les projets identifiés au 5 janvier 2015 permettent de dresser
le bilan suivant concernant la présence d’une offre à vocation sociale dans le projet :
-
Villers/Mer, Opération Jean Lambert (ou Lisière Sud) – livraison prévu en 2018 = respect du PLUi (54%).
-
Vauville, Opération en extension du camping municipal – livraison prévu en 2016 = respect du PLUi (100%).
-
Trouville/Mer, La Croix Sonnet Secteur Ouest = pas d’information sur la présence de LLS et la temporalité de
livraison.
-
Blonville/Mer, Opération de la Zone Sud – livraison prévu en 2016 = respect du PLUi (33%).
► Une deuxième année de mise en œuvre du PLUi – PLH qui est l’occasion de réfléchir à la
définition de nouveaux secteurs dont l’objectif est d’orienter la programmation (cf. infra).
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Répondre aux besoins des publics mal logés
ou défavorisés (3/4)
Rappel des objectifs :
•
Négociation avec les promoteurs privés, pour inclure dans les opérations une part d’accession
aidée.
•
Elaborer une convention d’action foncière avec l’EPFN, si cela s’avère nécessaire.
•
Mettre en œuvre une démarche d’observation foncière du territoire suivie d’une démarche
d’élaboration d’une stratégie foncière (anticiper les opportunités), avec la mise en place d’outils
favorisant la maîtrise foncière publique.
► Négociation avec les promoteurs privés, pour inclure dans les opérations une part
d’accession aidée:
En 2014, aucune négociation concernant l’accession aidée n’a été réalisée auprès des promoteurs par les
communes du territoire.
► Stratégie foncière:
La CCCCF a engagé la réflexion sur la mise en place d’une stratégie foncière à l’échelle communautaire, afin
d’anticiper les opportunités foncières permettant la réalisation d’opérations abordables. Ces travaux ont abouti :
En 2013-2014, constitution d’un référentiel foncier / projets immobiliers dans le cadre de
l’Observatoire de l’Habitat.
En 2015, réflexion autour de la définition de nouveaux secteurs de mixité sociale en lien avec la
territorialisation communale des objectifs de production de logements..
Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie ● Observatoire de l’Habitat ● mai 2015 ● Page 25
Répondre aux besoins des publics mal logés
ou défavorisés (4/4)
Rappel des objectifs :
•
Donner la priorité aux ménages actifs détenant un emploi dans le territoire de la CCCCF dans
la politique d’attribution des logements sociaux.
•
Mettre en place des aides financières accompagnant cette programmation (aides aux jeunes
primo accédant et à l’opérateur, aide forfaitaire pour les logements locatifs sociaux ou apport en
foncier).
► Donner la priorité aux ménages actifs détenant un emploi dans le territoire de la CCCCF dans la
politique d’attribution des logements sociaux :
Les attributions de logements sociaux sont liées aux contingents de réservation des programmes de
logements.
Certaines communes proposent des candidats, généralement des actifs locaux. Néanmoins, elles
disposent de peu de marges de manœuvre sur la décision finale prise en commission d’attribution.
► Bilan des aides financières de la CCCCF (aides aux jeunes primo accédant et à l’opérateur, aide
forfaitaire pour les logements locatifs sociaux ou apport en foncier) :
En 2014 aucune demande de subvention n’a été formulée cette année.
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Proposer une offre aux étudiants en formation
sur le territoire
Rappel des objectifs :
• Réaliser une maison des saisonniers pour répondre
au besoin des travailleurs saisonniers, le cas échéant
en mutualisant cet équipement avec des logements
destinés, en basse saison, aux étudiants.
►Abandon en 2015 de projet de la maison des
saisonniers (65 logements prévus initialement dans le
cadre de l’opération de la Gare à Deauville).
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Faciliter l’évolution des logements pour les
personnes âgées
Rappel des objectifs :
•
Faciliter l’évolution des logements des personnes âgées du territoire par
l’amélioration des logements, favorisant ainsi le maintien au domicile, avec la mise en
place d’une OPAH multithématique. Un tiers de l’objectif annuel de l’OPAH sera
consacré à cette thématique (180 logements, soit 9 par an).
•
Limiter (au-delà des projets actuellement connus) la programmation des résidences
pour personnes âgées aux besoins spécifiques, notamment dans le secteur social.
► 39 des logements visés par l’OPAH (36 PO + 3 PB) devront donner lieu à des travaux
pour l’autonomie de la personne.
► Ces 39 logements représentent 21% de l’objectif global de l’OPAH (188 logements sur
trois ans), soit un niveau inférieur à ce qui avait été défini dans le cadre de l’OAP.
► Deux projets en cours au moment du PLUi :
−
−
Résidence Seniors STEVA à Deauville (résidence services de 130 logements) - Livraison 2014
EHPAD de l’opération La Croix Sonnet à Trouville/Mer (112 places) - Livraison 2015
Pas de nouveau projet connu à ce jour.
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Aider les opérateurs à réaliser des logements
accessibles
Rappel des objectifs :
Renforcement de l’offre adaptée et accessible aux personnes à mobilité réduite, en
complément des obligations légales, à proximité des lieux de vie.
•
Dans le cadre de l’OPAH pour adaptation des logements existants dans le parc privé ou public : au
minimum 10/an.
•
Dans le cadre de la construction neuve au titre de l’accessibilité: 50% des opérations réalisées en
Centre-Ville.
Actions envisagées :
• Négociation avec les opérateurs pour que 50% des opérations réalisées en Centre Ville
(UA) soient réalisées « accessibles ».
• Aides financières pour le logement neuf aidé (LLS ou accession aidée, au titre du
surcoût des logements accessibles) à hauteur de 10% du coût des travaux d’ascenseur,
dans la limite de 1000 euros par logement desservi.
► En 2014, aucune aide n’a été attribuée au titre de la création de logements accessibles.
Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie ● Observatoire de l’Habitat ● mai 2015 ● Page 29
ANNEXES
Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie ● Observatoire de l’Habitat ● mai 2015 ● Page 30
OPAH – tableau d’objectifs
Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie ● Observatoire de l’Habitat ● mai 2015 ● Page 31
OPAH – répartition annuelle des
objectifs
Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie ● Observatoire de l’Habitat ● mai 2015 ● Page 32