NOUVELLE CALEDONIE - PROGRAMME IMMOBILIER DE 97

“ L’immobilier de demain ” en Province Nord
NOUVELLE CALEDONIE - PROGRAMME IMMOBILIER DE 97 VILLAS
Eligible aux dispositif d’investissement Outre Mer
Un espace de vie, avec des commerces de proximité, restaurant, médecin, etc...
Un espace de loisirs avec piscine et terrain de tennis.
Un espace pour vos enfants, avec un parc aménagé et une garderie.
SCI VOH GREEN VALLEY
NOUVELLE CALEDONIE
2012
Article 199 A Undecies du CGI
Loi Girardin
SCI VOH GREEN VALLEY
Construction de 10 villas
Commune de VOH - Nouvelle-Calédonie
Placement financier utilisant comme support la souscription au capital de la SCI VOH GREEN VALLEY qui
construit et loue 10 villas de type T3 et T4 en Nouvelle-Calédonie sur la commune de Voh, destinées à la
location à usage de résidence principale des locataires.
Par exemple, pour un unique apport en fonds propres de 10 852,10 EUR, qui correspond à 25,90 % de la
base défiscalisable, l’investisseur acquiert 50 parts de la SCI VOH GREEN VALLEY d’une valeur totale de
41.900 EUR (la différence est financée par un emprunt bancaire) lui permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle nette de de 3100,60 EUR (7,40 %) pendant cinq années consécutives à compter de
l’année de souscription.
Les loyers garantis permettant de rembourser le crédit.
Le rachat garanti des parts à terme couvre exactement le solde du prêt.
Les seuls flux financiers à prendre en compte sont :
Apport : Apport : 10 852,10 EUR à la souscription au plus tard le 30.08.2012,
Réduction d’impôt : 15 503 EUR au total, soit 3 100,60 EUR par an pendant cinq ans.
Un gain de 4 650,90 EUR
Calcul de l'avantage fiscal
Valeur de la part
838 €
Nombre de part
50
Montant de la souscription
Montant de l'apport
Taux de défiscalistion
Réduction d'impôt
41 900
10 852,10
37,00%
15 503,00
Réduction d'impôt annuelle
3 100,60
Réduction d'impôt annuelle
7,40%
Gain fiscal
Prêt bancaire
Rendement Brut sur apport
4 650,90
31 047,90
42,86%
Un placement financier avec un taux de Rendement Interne annuel BRUT de 8,57 % *
( * = économie d’impôt sur apport personnel)
Prinicipe d’investissement.
Ce volet de la loi GIRARDIN, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 37% du montant de
l’investissement sans aucune contrainte de gestion et risque locatif.
SCI VOH GREEN VALLEY
Construction de 10 villas
Commune de VOH - Nouvelle-Calédonie
Nombre
de parts
Base
Défiscalisable
838
Apport
Investisseur
25,90%
Réduction
annuelle
d'impôt
7,40%
Réduction
d'impôt totale
37,00%
1820
1 525 160,00 €
395 016,44 €
112 861,84 €
564 309,20 €
50
41 900,00 €
10 852,10 €
3 100,60 €
15 503,00 €
65
54 470,00 €
14 107,73 €
4 030,78 €
20 153,90 €
80
67 040,00 €
17 363,36 €
4 960,96 €
24 804,80 €
95
79 610,00 €
20 618,99 €
5 891,14 €
29 455,70 €
110
92 180,00 €
23 874,62 €
6 821,32 €
34 106,60 €
125
104 750,00 €
27 130,25 €
7 751,50 €
38 757,50 €
140
117 320,00 €
30 385,88 €
8 681,68 €
43 408,40 €
155
129 890,00 €
33 641,51 €
9 611,86 €
48 059,30 €
170
142 460,00 €
36 897,14 €
10 542,04 €
52 710,20 €
185
155 030,00 €
40 152,77 €
11 472,22 €
57 361,10 €
200
167 600,00 €
43 408,40 €
12 402,40 €
62 012,00 €
215
180 170,00 €
46 664,03 €
13 332,58 €
66 662,90 €
230
192 740,00 €
49 919,66 €
14 262,76 €
71 313,80 €
245
205 310,00 €
53 175,29 €
15 192,94 €
75 964,70 €
260
217 880,00 €
56 430,92 €
16 123,12 €
80 615,60 €
275
230 450,00 €
59 686,55 €
17 053,30 €
85 266,50 €
290
243 020,00 €
62 942,18 €
17 983,48 €
89 917,40 €
305
255 590,00 €
66 197,81 €
18 913,66 €
94 568,30 €
320
268 160,00 €
69 453,44 €
19 843,84 €
99 219,20 €
335
280 730,00 €
72 709,07 €
20 774,02 €
103 870,10 €
350
293 300,00 €
75 964,70 €
21 704,20 €
108 521,00 €
550
460 900,00 €
119 373,10 €
34 106,60 €
170 533,00 €
900
754 200,00 €
195 337,80 €
55 810,80 €
279 054,00 €
Investissement dans 10 villas
Dans le cadre de l’aide fiscale à l’investissement outre - mer
SCI VOH GREEN VALLEY – Commune de VOH – Nouvelle Calédonie
NOTE DE SYNTHESE
I/
CONTEXTE FISCAL
Cette opération de défiscalisation est réalisée dans le cadre du dispositif de la loi d’incitation fiscale à
l’investissement Outre-Mer, dite “Loi GIRARDIN” (Article 199 Undecies A du Code Général des Impôts).
Les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôt égale à 7,40 % par an du montant de leur souscription au capital de la SCI VOH GREEN VALLEY pendant cinq années consécutives, et ce, à compter de
l’année de leur souscription, soit sur les revenus de l’année 2012.
Cette souscription correspond donc à une réduction globale d’impôt sur le revenu égale à 37% du montant
de la souscription au capital réalisée.
Les revenus locatifs qui seront perçus par la SCI s’entendent nets d’impôts en métropole pour les avoir déjà
supportés à la source en Nouvelle-Calédonie.
Etant donné que le résultat de l’opération est une réduction d’impôt et non une déduction des revenus imposables, le rendement de l’opération est indépendant de l’évolution du taux de l’impôt sur le revenu.
II/
LA RESIDENCE GREEN VALLEY
Compte tenu de l’insuffisance de logements sur la zone VKP (1980 logements supplémentaires à réaliser à
l’horizon 2016), le projet de réalisation du lotissement Green Valley dans la Province Nord sur la commune
de VOH a immédiatement suscité l’intérêt des autorités locales .
La résidence constituée de 97 villas, se situe en dans un espace de verdure de 34 hectares et s’inscrit dans
un espace de vie avec des commerces de proximité (superette, restaurant, médecin, services divers), un
espace de loisirs avec piscine et terrain de tennis, un espace pour les enfants comprenant un parc aménagé
et une garderie.
10 VILLAS seront réservées à La SCI VOH GREEN VALLEY, l’ensemble du programme sera constitué de
propriétaires, la location étant limitée aux 10 villas de la SCI, car la SCI VOH GREEN VALLEY en a réalisé
2 en 2011, et doit procéder à une nouvelle augmentation de capital pour la construction de 8 villas en
2012.
La résidence s’inscrit donc dans cette nouvelle politique de construction et de développement.
III/
LES MODALITES DE REALISATION
La souscription au capital de la SCI VOH GREEN VALLEY interviendra au plus tard le 30.08.2012. Cette
souscription permettra de construire 8 nouvelles villas de type T3 situées à Voh – Nouvelle Calédonie.
Les 8 terrains ont obtenu un permis de lotir le 29 juillet 2010 et un permis de construire le 27 Décembre 2011.
Le pilotage de cette opération de promotion est réalisé par la FIDENORD (Financière de développement
du Nord) qui a reçu un soutien financier important de la Province nord afin de promouvoir le réalisation de
logement de qualité de manière à répondre rapidement à la demande massive de location à proximité du
Pol économique di KONIAMBO.
L’ouverture de chantier pour la viabilisation du site a été effectuée le 06 Juin 2011, l’achévement de la viabilisation et prévu à la fin du mois de Mars 2012.
Une foi l’augmentation de capital réalisé avec les nouveaux associés métropolitains, la SCI VOH GREEN
VALLEY achetera les 8 terrains viabilisés avec permis de construire pour la réalisation de 8 villas.
Les travaux de construction de ces villas à usage d’habitation s’étaleront sur une durée de 12 mois. La
livraison de l’intégralité des logements devrait intervenir au plus tard le 30/12/2013. Ces villas seront mises
en location dès leur achèvement pour une durée minimale de 6 ans par la SC VOH GREEN VALLEY INVEST
qui regroupe les promoteurs du programme.
La continuité de la location, le règlement des loyers, de même que le respect des conditions fiscales
(Résidence Principale des locataires) sont garantis par la SC VOH GREEN VALLEY INVEST pendant toute
la durée de l’opération.
La SC VOH GREEN VALLEY INVEST, constituera une garantie de loyer sous forme de gage espèces
représentant l’équivalent de 12 mois de loyer, soit la somme de 116 649 euros.
Au terme des 6 années de location, la SC VOH GREEN VALLEY INVEST qui se sera engagée dès l’origine
de l’opération, rachètera l’intégralité des parts de la SCI VOH GREEN VALLEY, permettant ainsi aux investisseurs de sortir définitivement de l’opération.
IV/
FINANCEMENT DU PROGRAMME
Le montant global des souscriptions à l’augmentation de capital de la SCI VOH GREEN VALLEY d’un
montant de 182 000 000 F.CFP (1 525 160 Euros) contribuera au financement de l’acquisition de l’assiette
foncière, de la construction des 8 villas ainsi que les taxes et frais relatifs à l’opération.
V/
FINANCEMENT DES INVESTISSEURS
Les investisseurs financeront le montant de leur souscription au capital de la SCI VOH GREEN VALLEY à
hauteur de:
25,90% par un apport de fonds propres,
74,10 % par un crédit bancaire auprès de la Banque de Nouvelle Calédonie
Les caractéristiques principales du crédit sont les suivantes :
quotité empruntée : 74,10 % du montant de la souscription,
taux fixe : 5,20 % l’an,
durée : 15 ans dont 12 mois de différé en capital,
Remboursement du capital : 30 semestrialités consécutives et constantes et constantes en intérêts et capital,
Durant les 6 années de location, le remboursement intégral des échéances du crédit sera couvert par les
loyers des locataires versés et garantis par la SC VOH GREEN VALLEY INVEST.
Un compte séquestre sera ouvert avec un dépôt représentant 12 mois de loyer net de charge, soit la somme
de 116 649 EUR.
En cas de défaillance d’un locataire, la SC VOH GREEN VALLEY INVEST assurera effectivement le règlement du loyer ainsi que; le cas échéant, la recherche d’un nouveau locataire.
Au terme de la sixième année de location, la SC VOH GREEN VALLEY INVEST rachètera les parts de la
SCI VOH GREEN VALLEY (et donc les logements) pour la valeur globale des capitaux restant dus sur les
prêts contractés par les investisseurs pour parfaire le financement de leur souscription au capital, ce qui
permettra à chaque investisseur de solder son crédit et de sortir définitivement de l’opération.
VI/
LES GARANTIES DE L’OPERATION
Les garanties des investisseurs sont constituées par les engagements suivants pris par la Banque de Nouvelle Calédonie et la SC VOH GREEN VALLEY INVESY à leur profit :
GARANTIES
Nantissement de l’intégralité des parts sociales appartenant à chacun des nouveaux associés de la SCI
VOH GREEN VALLEY.
Caution hypothécaire, en premier rang, de la SCI VOH GREEN VALLEY, sur huit unités foncières, sises à
VOH, et les constructions y édifiées.
CONDITIONS SUSPENSIVES
Signature d’un contrat d’entreprise générale entre la SCI VOH GREEN VALLEY et la SC VOH GREEN VALLEY INVEST, pour un prix ferme et définitif ; la SC VOH GREEN VALLEY INVEST bénéficie d’une garantie
bancaire d’achèvement délivrée par la Banque de Nouvelle Calédonie.
-
Domiciliation irrévocable sur un compte ouvert, par l’investisseur métropolitain concerné, dans les
livres de la banque du prêteur de l’intégralité des revenus lui revenant au titre de sa participation dans le
capital de la SCI VOH GREEN VALLEY, ainsi que l’intégralité des sommes à verser par la SC VOH GREEN
VALLEY INVEST au titre des promesses d’achat des droits sociaux de la SCI VOH GREEN VALLEY.
Engagement de rachat des parts. Au terme de la sixième année de location, la SC VOH GREEN VALLEY
INVEST rachètera les parts de la SCI VOH GREEN VALLEY (et donc les logements) pour la valeur globale
des capitaux restant dus sur les prêts contractés par les investisseurs pour parfaire le financement de leur
souscription au capital, ce qui permettra à chaque investisseur de solder son crédit et de sortir définitivement de l’opération.
Acceptation en tant que telle, par les différents emprunteurs de la promesse d’achat à l’échéance des six
premières années de location, portant sur l’intégralité des parts sociales de la SCI VOH GREEN VALLEY.
CONDITIONS PARTICULIERES
Limitation du recours de la banque contre chaque investisseur au nantissement des parts de la SCI VOH
GREEN VALLEY, au produit de la réalisation de l’hypothèque des immeubles constituée par la SCI VOH
GREEN VALLEY en sa qualité de caution hypothécaire et, au produit des cautions solidaires divises des associés de la SC VOH GREEN VALLEY INVEST en faveur du prêteur.
Engagement du prêteur de ne pas mettre en jeu le nantissement des parts de la SCI VOH GREEN VALLEY,
ainsi que la caution hypothécaire de la SCI VOH GREEN VALLEY, avant l’échéance de la période obligatoire
de location de 6 ans.
Pas de pénalité en cas de remboursement anticipé partiel ou total.
Les investisseurs ne sont donc pas engagés à titre personnel en cas de non paiement des loyers
entraînant l’absence de remboursement du prêt.
Durant les 6 années de location, le remboursement intégral des échéances du crédit sera couvert par les
loyers des locataires versés et garantis par la SC VOH GREEN VALLEY INVEST en cas d’insuffisance de
loyers.
En cas de défaillance d’un locataire, la SC VOH GREEN VALLEY INVEST assurera effectivement le règlement du loyer ainsi que, le cas échéant, la recherche d’un nouveau locataire.
VII/
CALENDRIER DE L’OPERATION
De mars à Août 2012 : Souscription au capital de la SCI VOH GREEN VALLEY par apport de fonds propres
à hauteur de 25,90%, financement de la banque à 74,10%.
Juin 2013 à Juin 2017 : Réalisation des économies d’impôts.
Décembre 2012 à Novembre 2013: Construction des 8 villas composant le programme immobilier de la SCI
VOH GREEN VALLEY qui comporte 10 Villas.
Dès l’achèvement des constructions : Mise en location des villas par la SCI VOH GREEN VALLEY.
Dès l’achèvement des constructions et pendant six années : Perception des loyers et règlement des échéances du prêt.
Au plus tard 6 ans et 9 mois après la mise en location de la dernière villa : Rachat des parts de la SCI VOH
GREEN VALLEY par la SC VOH GREEN VALLEY INVEST à un prix égal au capital restant dû, au jour de la
cession, des emprunts souscrits auprès de la Banque de Nouvelle Calédonie par les associés investisseurs
métropolitains.
VIII/
AVANTAGES FISCAUX ET TRESORERIE INVESTISSEUR
La réduction d’impôt s’élèvera au global à 37% du montant total de la souscription, sans tenir compte de la
tranche d’imposition, répartie sur 5 ans à raison de 7,40 % par an, à compter des 5 années suivant l’année
de souscription.
Le montant de la réduction d’impôt annuelle liée à la souscription de l’investisseur s’établit comme suit, sur
la base d’une souscription à hauteur de 50 parts sociales :
Apport
Crédit
Montant de la
Réduction d’impôt an- Réduction
nuelle pendant 5 ans d’impôt cumulée
10 852,10 EUR
31 047,90UR
41 900 EUR
3 100,60 EUR
15 503 EUR
Trésorerie investisseur :
Pour un apport de 10 852,10 EUR, permettant une souscription au capital de la SCI VOH GREEN
VALLEY à hauteur de 41 900 EUR, les flux prévisionnels de trésorerie pour l’investisseur sont les
suivants :
Période
juin 2012
Trésorerie
mars-13
Dec 2012
juin-13
Decembre 2013
juin-14
Decembre 2014
juin-15
Decembre 2015
juin-16
IX/
-10 852,10
3 100,60
3 100,60
3 100,60
3 100,60
3 100,60
Solde
TRI
-10 852,10 -7 751,50 -4 650,90 -1550,30 1550,30 4 650,90 4 650,90€ POUR SOUSCRIRE
La participation à cette opération se réalise par une souscription au capital de la SCI VOH GREEN
VALLEY pour un nombre de parts correspondant au besoin de réduction d’impôt de chaque investisseur. La souscription minimale est fixée à 50 parts ce qui représente 41.900 Euros avec un
apport de 10 852,10 Euros et ensuite par tranches successives de 10 parts soit 8.380,00 Euros,
correspondant à un apport de 2 170,42 Euros.
L’investisseur remplit et signe le bulletin de réservation de parts, en trois exemplaires dont l’un au
moins portant authentification de sa signature par le Conseiller en Gestion de Patrimoine avec signature de ce dernier et cachet commercial ;
Il établit un chèque ou effectue un virement au profit de la société l’Investisseur Gestion ouvert
dans les livres du Crédit Agricole de Nice, Agence Félix FAURE pour un montant global égal à son
apport en fonds propres, soit 25,90 % de la base défiscalisable souscrite).
Il joint à son dossier les pièces d’état civil demandées (selon indications jointes au bulletin de souscription pour chaque situation et régime matrimonial) :
Le client recevra par la suite un dossier original de régularisation personnalisé en deux exemplaires
dont l’un sera à parapher, signer et à retourner.
Bulletin de réservation de souscription
Au capital de la SCI VOH GREEN VALLEY - Construction de 10 villas
Commune de VOH – Nouvelle Calédonie
Nom :------------------------------ Prénoms :------------------------------------
Nom de jeune fille :--------------- Né(e) le : -------------- à :--------------------Demeurant :----------------------- Profession : ---------------------
Tél bureau :----------------------- Tél domicile :--------------------Situation : Célibataire - Marié(e)* - Séparé(e) - Divorcé(e) - Veuf(ve) – Pacsé (rayer les mentions inutiles)
* Régime matrimonial :------------------------------------------Nombre d’enfants :--------------------Informations concernant le conjoint :-----------------------------------------Nom : ---------------------Nom de jeune fille : ---------------------Prénoms : --------------------Né(e) le---------------------à : ---------------------Profession du conjoint : --------------------déclare m’engager, après avoir pris connaissance du dossier de présentation de l’opération S.C.I. VOH
GREEN VALLEY à :
- Réserver une participation à la souscription à l’augmentation de capital de la S.C.I. VOH GREEN VALLEY
à hauteur de (50 parts + ---------- x 10 parts) = --------------------- parts de 100.000 FCFP soit 838 EUR
(minimum 50 parts), soit une souscription globale de : --------------------EUR financée à hauteur de :
25,90 % par un apport personnel, soit :
------------------------------ EUR
74,10 % par un emprunt personnel, soit : -------------------------------EUR
avec limitation de recours de la Banque de Nouvelle Calédonie
- Signer l’ensemble des documents nécessaires à l’augmentation de capital de la S.C.I. VOH GREEN VALLEY afin que celle-ci puisse avoir lieu avant le 30/08/2012, sous réserve de la mise en place du financement
accordé par la Banque de Nouvelle Calédonie selon les modalités exposées dans le dossier de présentation.
- Régler, en vue de ma souscription la somme de : ------------------------------------------ EUR correspondant à mon apport personnel à la souscription, mentionné ci-dessus, en un chèque, à l’ordre de la Société
l’Investisseur Gestion Compte Centralisateur ou par virement et ce avant le 30/08/2012.
- Remettre au plus tard le 30/08/2012 à à la société L’Investisseur Gestion dont le siège se trouve 21 Boulevard Dubouchage à NICE et en même temps que les documents signés finalisant ma participation à cette
souscription au capital de la S.C.I. VOH GREEN VALLEY, les pièces complémentaires dont la liste figure au
verso du présent bulletin.
Fait en trois exemplaires à --------------------------------------, le ------------------------------- 2012
Signature(s) de Monsieur et Madame, selon le régime matrimonial, précédée(s) de la mention manuscrite :
“ lu et approuvé, bon pour réservation et souscription ”
Monsieur
Madame
Visa du CGP avec tampon commercial pour authentification
Documents complémentaires relatifs au souscripteur
(selon sa situation de famille)
à joindre à la réservation
Célibataire
-
-
Photocopie de la Carte Nationale d’Identité ou, à défaut, photocopie du passeport en cours de validité
Extrait d’acte de naissance
Pacsé(e)
- Photocopie de la Carte Nationale d’Identité ou, à défaut, un extrait d’acte de naissance ou, à défaut,
photocopie du passeport, attestation d’inscription d’un pacte civil de solidarité, attestation du souscripteur
renonçant à la présomption d’indivision de l’article 515-5 du Code Civil Marié(e)
NB : Si communauté des biens, Mr et Mme doivent signer les 3 exemplaires du bulletin de souscription
SANS CONTRAT
- Photocopie de la Carte Nationale d’Identité des deux époux ou, à défaut, photocopie de leurs passeports
en cours de validité
- Extrait d’acte de mariage original de moins de trois mois.
AVEC CONTRAT
- Photocopie de la Carte Nationale d’Identité ou à défaut, photocopie du passeport des deux époux et en
cours de validité, s’ils sont mariés sous un régime communautaire.
- Extrait d’acte de mariage original de moins de trois mois.
- Photocopie du contrat de mariage ou, à défaut, attestation du Notaire certifiant la date du contrat et le
régime adopté, photocopie du jugement d’homologation si contrat suite à un changement de régime matrimonial.
Divorcé(e)
- Photocopie de la Carte Nationale d’Identité ou, à défaut, photocopie du passeport en cours de validité.
- Copie du jugement de divorce et, si ce dernier est récent, copie du certificat de non appel ou de non pourvoi.
Veuf(ve)
- Photocopie de la Carte Nationale d’Identité ou, à défaut, photocopie du passeport en cours de validité.
- Copie du livret de famille avec mention du décès de l’époux (se).
PROMOTION & REALISATION - FIDENORD
“ L’immobilier de demain ” Province Nord - Nouvelle-Calédonie
[email protected] I www.greenvalley.nc
Ridet 996991.001 - RCS Nouméa 2010 B 996 991