Montage de projet

Cours de Promotion immobilière
Master 2
M. Atkins
Montage de projet
Vente ou location de logements
Luz-Saint-Sauveur, Hautes Pyrénées
Dehais Amandine, Dupré Jean-Baptiste, Passarieu Jane
Contexte général
Nous avons décidé d’investir à Luz-Saint-Sauveur, commune du département des HautesPyrénées, pour réhabiliter un immeuble ancien R+3 de 15 logements en vue de leur location
ou de leur vente.
Localisation
La commune de Luz-SaintSauveur est implantée au Sud du
département
des
HautesPyrénées dans la haute vallée du
Gave de Pau ou « Pays Toy ».
Elle se trouve au carrefour de
trois vallées, à trente minutes de
l’aéroport et de la gare de TarbesLourdes (Ossin) et à proximité de
la frontière espagnole.
Source : internet
L’environnement
C’est une station touristique active aussi bien l’hiver, grâce aux trois stations de ski à proximité,
Luz-Ardiden, Gavarnie et Barèges – La Mongie, que l’été avec ses sites prestigieux de randonnée
pédestre comme le cirque de Gavarnie, le Pic du Midi de Bigorre, le parc national du Néouvielle ou
encore le Mont Perdu, classés au patrimoine mondial de l’UNESCO. La station bénéficie également de
cures thermales qui ont attiré par le passé rois, empereurs et écrivains célèbres.
L’immeuble se trouve à proximité de deux sites historiques classés : le « pont Napoléon » et le
bâtiment des thermes, avec lequel il est en co-visibilité. Cela implique de contacter l’architecte des
bâtiments de France afin qu’il émette un avis sur le projet.
Le terrain se trouve à proximité immédiate d’un cours d’eau mais il n’y a aucun risque d’inondation
puisque le gave de Gavarnie coule dans une gorge profonde de 70mètres. De plus, des études de sol
ont déjà été réalisées par la mairie lors de l’enterrement de réseaux électriques et ont révélé que le
terrain se trouve sur des roches de socle extrêmement solides. Il n’y a pas de risque d’éboulement ou
d’effondrement.
C’est dans le quartier thermal que se trouvent le terrain et l’immeuble qui ont attiré notre attention.
Le marché immobilier de la commune
Après une rapide étude du marché, nous avons conclu que le coût de revient de l’achat de
l’immeuble et des travaux était de moins de 1000€ le m² alors que les prix du marché sont entre 2500
et 2800€ le m² à la vente dans le village. L’opération semble donc intéressante et rentable. Comme
nous envisageons de faire de la location saisonnière, nous avons également réalisé une rapide étude
de rentabilité.
Sachant que la cure thermale est à 100m, les appartements peuvent être loués 35 semaines par ans
en moyenne à 500 à 600€ par appartement et par semaine ; la rentabilité est donc assez forte. Cette
estimation prend en compte les dates d’ouverture de la cure et des vacances scolaires.
Contexte général
1
La région est touchée par les vacanciers de zone C (par la proximité de Bordeaux ainsi qu’un grand
nombre de parisiens) et de zone A avec Toulouse et Pau mais elle est aussi touchée par un afflux de
vacanciers espagnols, très nombreux en hivers comme en été.
Le marché propose un assez grand nombre d’offres de bâtiments anciens à la vente et quelques
nouvelles constructions sur le territoire communal comme au « clos du Bastan », nouveau lotissement
d’une dizaine de maisons mitoyennes. Mais l’avantage de cet immeuble est, qu’après travaux, les
appartements seront neufs, il y a une possibilité éventuelle de vendre sur plan, mais dans une bâtisse
ancienne.
Les investisseurs dans la région sont avant tout des particuliers, qui souhaitent acquérir une
résidence secondaire. En effet le village se trouve aux portes du parc national des Pyrénées ce qui
implique de nombreuses contraintes de construction, ce qui dissuade les promoteurs trop ambitieux. Il a
par exemple été interdit de réaliser une station intégrée.
Le terrain et le bâtiment
Il s’agit du 56 avenue de l’Impératrice Eugénie 65120 Luz-Saint-Sauveur, la référence cadastrale est
section B n°559. La surface est de 8 ares et 22 ca.
La forme de la parcelle et du bâtiment ne présentent pas d’originalité majeur. L’ immeuble est ancien
et a une hauteur de R+3 ainsi qu’un niveau de combles aménageables.
La parcelle. Source : internet
Façade du bâtiment. Source : internet
Acteurs et partenaires
Nous avons alors, en qualité de maître
d’ouvrage, contacté l’architecte, notre maître
d’œuvre. Nous l’avons mis en relations avec les
deux entreprises de travaux (gros œuvre et second
œuvre) que nous avons sélectionnées pour
travailler sur notre projet.
Nous avons également fait appel à différent
notaires en fonction de l’acte juridique que l’on
souhaite effectuer : vente, création d’une SCI ou
encore hypothèque.
Enfin nous avons contacté les intervenants
extérieurs comme les élus, pour mettre en marche
les processus de demande de permis de construire
par exemple, ainsi que l’Architecte des Bâtiments
de France afin qu’il émette son avis.
Notre SCI
Intervenants extérieurs
Elus
Architecte
Entreprises de travaux
Notaires
Architecte des
Bâtiments de France
Relations entre les acteurs. Source : personnelle
Contexte général
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Les données techniques
En vue de la réalisation du projet de réhabilitation d’un immeuble de 15 logements au sein de la
commune Luz-Saint-Sauveur, une série de démarches que l’on peut qualifier de « techniques » doivent
être menées.
Réalisation des études
Dans un premier temps, pour la bonne réalisation du projet et surtout de sa rentabilité, nous avons
fait réaliser une étude de faisabilité par un bureau d’études.
Celui-ci peut avoir pour mission d’élaborer le projet en établissant des contacts avec les différents
intervenants susceptibles d’agir sur le projet tels que les services municipaux, les propriétaires du
terrain convoité ainsi que les entreprises susceptibles de réaliser les travaux afin d’obtenir un devis
estimatif de l’opération et ainsi évaluer la rentabilité du projet.
Nomination du maître d’œuvre
Une fois l’opportunité du projet établie, en tant que maître d’ouvrage nous avons nommé un maître
d’œuvre. Cette fonction peut être déléguée à un architecte. Un contrat doit alors être signé entre nous,
le maitre d’ouvrage et l’architecte. Ce contrat se réfère au Cahier des Clauses Générales du contrat
d’Architecte établi par l’Union National des Syndicats Français d’Architectes et est complété par le
Cahier des Clauses Particulières où sont définies les missions de l’architecte.
Le maître d’œuvre a alors pour charge de réaliser un état des lieux du site et du projet à travers la
réalisation de documents graphiques (Plan masse, Plans des 5 niveaux, plans des façades) ainsi
qu’une esquisse du projet correspondant à notre programme de rénovation et des données juridiques et
financières qui lui seront communiqués par nos soins.
L’architecte aura aussi à charge de réaliser le dossier de Demande de Permis de Construire en
suivant la réglementation en vigueur dans la commune de Luz-Saint-Sauveur.
Réalisation d’un avant projet
L’’architecte sera chargé de réaliser un Avant-projet détaillé en prenant en compte, si nécessaire, les
observations formulées par les services municipaux.
Pour notre projet, l’architecte sera assisté d’un bureau d’étude ingénierie chargé d’évaluer la
structure du bâtiment et de réaliser un plan d’exécution pour le remplacement des planchers de tous les
niveaux.
Demande de permis de construire
Le Permis de Construire, pour être accepté, doit respecter le Plan d’Occupation des Sols de LuzSaint-Sauveur (approuvé le 14/12/2001) et recevoir un avis favorable de différents services
départementaux ou nationaux.
Ainsi, étant situé dans le périmètre d’une église et des Thermes qui sont des monuments classés, le
projet doit recevoir un avis favorable de l’Architecte des Bâtiments de France qui peut émettre des
conditions à respecter. En ce qui nous concerne, nous devons remettre en place des lucarnes, ainsi
qu’installer des menuiseries extérieures en bois peint (vert lichen) et distribuer les appartements par
une galerie extérieure en bois. Ces conditions n’étant pas trop contraignantes et facilement
intégrables, nous avons choisi de poursuivre notre projet.
Les données techniques
3
De même, le projet doit recevoir l’aval de :
•La Direction Départementale des Services d’Incendie et de Secours
•Du service « Restauration des Terrains en Montagne » de la Direction Départementale de l’agriculture
du fait du classement en zone sismique du canton de Luz-Saint-Sauveur.
•La Direction de l’éducation, des infrastructures et des Transports
•La Direction Départementale de l’Action Sanitaire et Sociale.
En tant que réhabilitation sur un bâtiment déjà existant, notre projet n’est pas soumis à la
réglementation en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
Réalisation du dossier de consultation des entreprises
En vue de la réalisation des travaux, l’architecte en qualité de maître d’œuvre sera chargé de la
réalisation du Dossier de Consultation d’Entreprise où figure un devis descriptif détaillé par corps d’état
ainsi que le programme envisagé pour le déroulement des travaux.
Par ailleurs, nous consulteront l’architecte pour procéder au choix de la ou des entreprises retenues
pour la réalisation des travaux et il procédera à la rédaction du contrat nous liant aux entreprises de
travaux.
Le chantier sera réalisé en trois phases, correspondant à trois bons de commande pouvant être
réalisés par une même entreprise. La première phase correspondra aux travaux de gros œuvre et de
charpenterie, tandis que la seconde sera celle de la réfection de la toiture. Enfin, la troisième phase.
renvoie aux travaux de plâtrerie, plomberie et d’électricité.
Choix de l’entreprise de travaux et contrôle des assurances
Après dépouillement des réponses des entreprises au DCE, nous exigerons de la ou les entreprises
choisies que nous soient présentées les attestations d’assurances professionnelles ainsi que les
attestations de qualification.
Nous avons décidé d’engager deux entreprises de travaux. La première réalisera le gros œuvre et la
deuxième, le second œuvre.
Signature d’un contrat d’engagement
Sur la base d’un devis réalisé par les entreprises de travaux, nous procéderons à la signature d’un
contrat d’engagement pour la réalisation de travaux où seront inscrits nos engagements ainsi que ceux
de la ou les entreprises sélectionnées. A savoir la réalisation de l’ensemble des travaux conformément
au cahier des charges ainsi que les modalités de réalisation du chantier et sa durée. Par ailleurs, devra
être inscrit au contrat le montant qui nous sera facturé par l’entreprise.
Ainsi, la ou les sociétés en charge des travaux seront responsables des modalités juridiques et
techniques de mise en œuvre du chantier, ainsi que de la sécurité des biens et des personnes sur le
chantier.
Par ailleurs, conformément au contrat de maîtrise d’œuvre, l’architecte sera chargé du suivi du
chantier.
Réalisation de l’état des lieux contradictoire
Avant l’ouverture du chantier, nous procéderons par sécurité à un état des lieux contradictoire avec
les propriétaires des bâtiments avoisinants, ou par référé préventif et constat d’huissier, en cas de refus
de nos voisins, et ainsi prévenir toutes actions en justice pour détérioration de leur bien lors des travaux.
Les données techniques
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Déclaration des travaux
Nous procéderons ensuite aux déclarations préalables obligatoires pour signaler l’ouverture du chantier,
à l’Inspection du travail, à l’Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics
(OPPBTP), ainsi qu’à la Caisse Régionale d’Assurance Maladie pour prévenir de tout accident du travail
au cours du chantier.
Enfin, pour entamer les travaux, nous devrons notifier à la Mairie de Luz-Saint-Sauveur et à notre
assureur, l’ouverture du chantier par l’envoi d’une Déclaration Réglementaire d’Ouverture de Chantier.
Interventions diverses
• L’abattage d’un arbre
Toujours est-il que d’autres interventions s’avèrent nécessaire pour la réalisation du projet.
En effet, en raison de la présence d’un châtaignier sur le terrain, doit être réalisé un devis en vue de
l’abattage de l’arbre ainsi que du débroussaillage du terrain pour permettre l’accès des véhicules à
l’immeuble en chantier (Estimation 777 €).
• Le raccordement de l’immeuble aux réseaux
A l’abandon depuis plusieurs années, le bâtiment doit aussi faire l’objet de travaux dans le domaine
du réseau électrique pour permettre le raccordement électrique et ainsi la reprise de l’alimentation du
bâtiment. Ces travaux doivent faire l’objet d’un devis réalisé par la Société Intercommunal à Vocation
Unique d’Electricité des communes de Luz-Saint Sauveur, Esquieze, Esterre, le tout pour un montant
estimé à 11 418 €. Nous devrons ensuite obtenir le plan de récolement de l’immeuble à ces réseaux.
Par ailleurs, en tant que bâtiment ancien, celui-ci est susceptible d’avoir des éléments composés
d’amiante. Le vendeur doit nous fournir, avant la vente, un document justifiant de la présence
d’amiante, de plomb ou de thermites. Dans ce cas, le désamiantage fera l’objet d’un nouveau marché
conclu soit avec l’entreprise en charge des travaux si elle en a les compétences légales, soit par une
entreprise tiers, en vue de la réalisation et de l’application d’un plan de retrait de l’amiante.
Les travaux
• Réalisation et réception des travaux
Enfin, toujours en qualité de maitre d’œuvre, l’architecte sera chargé de nous assister pour la
réception des travaux en émettant éventuellement des réserves quant au respect du cahier des charges
fixées. Dans ce cas, nous établirons un procès-verbal avec réserves, et lorsque celles-ci seront levées,
un procès verbal sans réserve.
L’architecte aura alors la charge d’établir le Dossier des Ouvrages exécutés (DOE) et nous devrons
aussi obtenir le Document d’Intervention ultérieur sur les Ouvrages, deux documents essentiels au bon
entretien du bâtiment.
• Déclaration d’achèvement des travaux
Une fois le chantier clôturé, nous devrons le notifier à la commune de Luz-Saint-Sauveur, à
l’administration générale des impôts ainsi qu’à notre banque et notre assureur par l’envoi de la
Déclaration d’Achèvement des travaux.
Cette déclaration faisant foi de certificat de conformité depuis sa disparition en 2007, nous tâcherons
néanmoins d’obtenir par sécurité, une attestation certifiant l’absence de contestation de l’administration
pour faciliter l’éventuelle commercialisation de l’immeuble.
Les données techniques
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Données juridiques et financières
Demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel et consultation du PLU
Nous avons demandé un Certificat d’urbanisme opérationnel : il indique les dispositions
d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations
applicable au terrain. De plus, il indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération
projetée.
Le terrain est soumis au droit de préemption.
Il est situé dans une zone UAa du POS approuvé le 14/11/2001 et révisé le 04/10/2004.
Nous sommes situés dans une zone sismique type II et la loi Montagne s’applique sur ce terrain.
Signature de la promesse synallagmatique de vente
Au cours du montage de projet nous signerons une promesse de vente synallagmatique
également appelé « compromis de vente ». Cette promesse est un document par lequel chacune des
deux parties s’engage fermement et irrévocablement vis-à-vis de l’autre à conclure la transaction, une
fois les conditions suspensives réalisées. Elle est signée devant un notaire en présence des deux
parties.
La promesse de vente liera le promettant (le propriétaire actuel de l’immeuble : une SCI) au
bénéficiaire (Dupré Jean-Baptiste). La SCI du vendeur prendra l’engagement irrévocable de nous
vendre l’immeuble du 56 avenue de l’Impératrice Eugénie (section B parcelle 559 du cadastre) d’une
surface de 8 ares et 22 ca.
Cette promesse de vente est consentie pour un délai d’un an.
Cet engagement sera repris intégralement par les statuts de notre SCI lors de sa création. Nous
rembourseront alors M. Dupré Jean-Baptiste.
Le coût du terrain pour nous sera de 300 000 € (à payer le jour de l’acte authentique de vente).
Nous devons d’ores et déjà donner à la signature de cette promesse de vente 10% de la somme au
promettant c'est-à-dire 30 000 € (indemnité d’immobilisation).
Le transfert de propriété n’aura lieu qu’à compter du jour de la régularisation de l’acte
authentique de vente et l’entrée en jouissance aura lieu le même jour que la prise de possession.
Nous prendrons un contrat d’assurance et devons nous acquitter, à compter du jour de l’entrée
en jouissance du bien de toutes les charges fiscales auxquels il est assujetti : la taxe foncière, la taxe
d’habitation.
Avant de signer l’acte de vente définitif nous créons une SCI.
Création d’une SCI d’attribution partage
La SCI d’attribution partage est une forme spéciale de SCI dans lequel on vend aux associés
des parts donnant droit à la jouissance et la propriété d’un lot d’appartements. Etant donné que nous
voulons garder notre indépendance dans l’usage que chaque actionnaire fera des appartements
(location annuelle, location saisonnière voire utilisation personnelle ou vente), nous créons cette SCI
spécialisée. Comme pour une SCI classique, nos droits seront les mêmes qu’en multipropriété : les
charges seront réparties proportionnellement à notre investissement, tout comme notre responsabilité
en cas de dette. Cependant, si nous décidons de louer une partie de notre lot, ces revenus nous
reviendront de plein droit, à la différence d’une SCI de location où les revenus fonciers sont partagés
entre les associés.
Données juridiques et financières
6
La société aura pour objet l’aménagement d’un ensemble collectif à usage d’habitation en vue de sa
division par fractions destinées à être attribuées en propriété aux associés. Cette société sera
constituée pour une durée de 99 ans à compter de son immatriculation au registre du Commerce et des
Sociétés.
• Les apports des associés
Dupré Jean Baptiste
Dehais Amandine
Passarieu Jane
Monsieur X
40 000 €
40 000 €
40 000 €
40 000 €
La valeur totale des apports sera alors de 160 000 €. Ce montant à été défini par rapport au montant
des prêts. Cela représente 20% de la totalité des prêts.
Le capital de 650 000 € sera divisée en 20 parts de 32 500 € chacune attribuées aux associés en
proportion de leurs apports :
Noms des associés
Nombres de parts
Capital total
Dupré Jean Baptiste
5 parts de 32 500 €
162 500 €
Dehais Amandine
5 parts de 32 500 €
162 500 €
Passarieu Jane
5 parts de 32 500 €
162 500 €
Monsieur X
5 parts de 32 500 €
162 500 €
Total
20 parts
650 000€
La gérance sera confiée à M. Dupré Jean Baptiste pour une durée illimitée
La SCI sera maître d’ouvrage.
• La fiscalité de la SCI
Ne possédant pas le statut de société commerciale, une SCI n’a pas à publier ses comptes.
Néanmoins, pour pouvoir répondre à tout moment à l’administration fiscale, il nous faudra réaliser une
déclaration annuelle de résultats où figure la répartition des bénéfices ou des pertes entre associés.
Cette déclaration sera adressé au service des impôts des entreprises de Paris, lieu du siège social
effectif de notre SCI.
Les SCI relèvent de deux régimes fiscaux possible : l’IRPP et l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Nous opterons pour une fiscalité de type IRPP. Ainsi, l’imposition de notre SCI sera identique à celle
appliqué à un particulier propriétaire et nous serons fiscalement "transparents".
Avec cette formule fiscale plus simple, les associés sont directement taxés sur les bénéfices réalisés.
Par application du principe de la transparence fiscale, lorsqu’une SCI vend un bien immobilier (dont la
propriété est inférieur à 15 ans) ou dégage une plus value, chaque associé personne physique est
imposable personnellement, au prorata du montant de ses parts suivant la règle des plus values privées
des particuliers. Pour les revenus issus d’une location, les associés sont taxés au titre des revenus
fonciers.
Après avoir constitué la SCI, nous achetons le terrain
Données juridiques et financières
7
La vente du terrain
Vendeur : Une SCI.
Acquéreur : Notre SCI.
Le bien nous est alors acquis en pleine propriété et nous devenons propriétaire de l’immeuble 56
avenue de l’Impératrice Eugénie. Nous paierons le prix comptant au jour de la vente : 300 000 €, le prix
du terrain moins les 10% (30 000€) versés lors de la promesse de vente. À ce prix s’ajoutent les frais de
notaire : 24 000 €.
Les 292 000€ proviennent de :
Un prêt acquisition d’un montant de 280 000€
Un apport du compte courant de la SCI de 14 000€
Nous hypothèquerons l’immeuble que nous achetons au profit de la banque dans laquelle nous
ferons les emprunts (travaux et acquisition).
La fiscalité
La SCI qui nous vend l’immeuble est propriétaire depuis plus de 15 ans donc la mutation de
l’immeuble sera exonérée d’impôts sur la plus value conformément à l’article 150 VC-1 du code
général des impôts.
Impôts sur la mutation : l’assiette de la taxe éligible sur la présente mutation est constituée par le
prix de la vente 300 000€. On multiplie l’assiette par le taux ce qui nous donne la taxe à payer.
Base taxable
300 000€
Assiette
taux
taxe
Taxe d’Etat
300 000€
0,20%
600€
Taxe départementale
300 000€
3,60%
10 800 €
Taxe communale
300 000€
1,20%
3600€
Prélèvement d’Etat
10 800€
2,50%
270€
Total
15 270€
Rôle du notaire et du géomètre
Un premier notaire interviendra pour la promesse de vente et la vente du bien. Un second
notaire interviendra pour la création de la SCI. Un troisième interviendra pour l’hypothèque de
l’immeuble.
L’Architecte fera office de géomètre.
Cadastre et hypothèque
Comme nous l’avons vu, le terrain est situé 56 avenue de l’Impératrice Eugénie (section B
parcelle 559 du cadastre) d’une surface de 8 ares et 22 ca.
L’acte de vente sera soumis à la formalité d’enregistrement et de publicité foncière au
bureau des hypothèques à nos frais.
Données juridiques et financières
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Le montage financier et commercial
Le montage financier et commercial du projet apparaît comme un point essentiel de l’élaboration d’un
projet immobilier.
En effet, c’est sur le montage du bilan financier que repose la rentabilité de l’opération, ce qui
conditionne alors sa réalisation.
Obtention d’un prêt d’acquisition
Notre SCI dispose au début de l’opération d’un capital de 160 000 € en fonds propres.
La première étape du montage financier consistera à obtenir un prêt acquisition de l’ordre de 280 000
€ auprès de notre banque pour financier l’achat du terrain et de l’immeuble situé au 56 avenue de
l’Impératrice Eugénie.
Le prêt portera sur une durée de 15 ans avec un taux d’intérêt fixe de 3,3%.
Achat du terrain
A l’abandon depuis plusieurs années, le terrain et l’immeuble sont estimés à hauteur de 300 000 €.
L’opération suscitera alors des frais notariés pour approuver la transaction. Ceux-ci ont été estimés à
hauteur de 24 000 €
Réalisation des études techniques
Une fois la propriété du terrain acquise, nous pourrons déclencher la réalisation d’études techniques
et l’engagement d’un architecte qui aura la charge de la maîtrise d’œuvre.
L’ensemble de ces études représentera un coût de 51 000 €.
Réalisation du bilan financier
A partir de ce devis évaluant les travaux à 400 000 €, nous pourrons déterminer l’opportunité de
l’opération en réalisant un plan de commercialisation complétant le plan de financement.
Ainsi, avec 800m² de surface utile négociée au prix de 2 500€ le m², nous pouvons espérer obtenir à
la suite de cette opération de réhabilitation un immeuble d’une valeur de 2 000 000 €.
Obtention d’un prêt travaux
Toujours est-il que nos fonds propres seront alors insuffisants pour réaliser les travaux. Afin de
financer les travaux, nous procèderons à la mise en hypothèque de l’immeuble pour obtenir un prêt
travaux d’un montant de 400 000 € sur 15 ans et lui aussi au taux de 3,3%.
Ainsi, nous contracteront une dette de 680 000 € bénéficiant d’une franchise d’une année en capital
et en intérêt, et dont les intérêts sur 15 ans représenteront la somme de 180 990 €.
Souscription aux assurances obligatoires
Suite à l’acceptation du Permis de Construire, nous procéderons à la souscription des assurances
obligatoires avant l’ouverture du chantier.
En tant que non professionnel, nous n’effectuerons pas de pré-commercialisation, ainsi, nous ne
pratiquerons pas de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Néanmoins, nous aurons à souscrire à
une assurance de Garantie Future d’Achèvement Extrinsèque en qualité de maitre d’ouvrage, pour nous
assurer de l’achèvement des travaux en cas de manquement de la part de l’entreprise responsable des
travaux. Cette garantie nous couvrira pour les dommages jusqu’à un an après la réception de l’ouvrage.
Montage financier et commercial
9
Le plan de financement en cas de vente des logements
Montage financier et commercial
10
Le plan de financement en cas de location des logements
Montage financier et commercial
11
Par ailleurs, conformément à la loi Spinetta du 4 janvier 1978, nous souscrirons à une assurance
Dommage-Ouvrage (DO) afin d’être assuré d’une prise en charge immédiate par notre assureur des
coûts des réparations en cas de sinistre ou de malfaçon qui pourraient compromettre la solidité de
l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination durant les 10 années qui suivront la réception des
travaux.
Cette assurance expire au même moment que la garantie décennale du constructeur. Nous devrons
donc aussi vérifier auprès de l’entreprise engagée pour la réalisation des travaux que celle-ci soit bien à
jour dans le paiement de son assurance.
De même, nous vérifierons également que le constructeur a bien souscrit à une assurance de
garantie biennale de bon fonctionnement qui couvrira durant 2 ans après la réceptions des travaux, les
dommages sur les équipements qui sont dissociables du bâtiment, c’est-à-dire qui peuvent être enlevés
sans porter atteinte au gros œuvre.
Paiement des travaux
Conformément à l’article 279-0bis du code général des impôts, la Taxe sur la Valeur Ajoutée à taux
réduit ne pourra s’appliquer dans notre cas, les conditions n’étant pas réunies. Nos travaux affecteront
aussi bien le gros œuvre (nous revoyons la rigidité de l’ouvrage) que les six lots de second œuvre
définis dans l’article (planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations de plomberie
et électriques ainsi que le système de chauffage). Les travaux seront donc taxés à hauteur de 19.6%.
Le règlement des travaux sera progressif en fonction de l’avancée du chantier. 40% à l’ouverture du
chantier, 40% à mi chantier, puis les 20% restant à la réception des travaux.
Commercialisation des logements
Vers la fin du chantier, si nous décidons de mettre en vente les appartements, nous utiliserons les
services d’une agence immobilière. Elle recevra un mandat de vente sans exclusivité et percevra une
commission de 7% par appartement vendu.
Néanmoins, nous privilégierons la mise en location. Pour cela, nous utiliserons les services d'une
agence immobilière locale rémunéré à hauteur de 16% du prix total de location des appartements par
an pour la location de 11 appartements durant 35 semaines par an.
Paiement de la Taxe locale d’Equipement
Enfin, 18 mois après la notification positive de notre permis de construire, nous devrons régler un
premier versement à la commune de Luz-Saint-Sauveur pour la Taxe Locale d’Equipement, dont le
montant est compris entre 1 et 5% de la valeur de l’ensemble de l’immeuble (prix du m2 x SHON). Puis
un dernier versement devra être effectué 3 ans après le jour de l’obtention du permis de construire.
Ainsi, selon notre bilan financier, cette opération immobilière s’avèrera très rentable pour notre SCI
puisque le taux de rentabilité atteint les 147% au terme de l’opération (3ans) en cas de vente des
appartements.
La rentabilité sera de 210 000 € par an en cas de location saisonnière. Nous ferons donc des
bénéfices dès la troisième année
En effet, nous attendons au terme de la vente des 11 logements et du remboursement total des nos
prêts et de leurs intérêts, à réaliser un bénéfice de 613 000 € (Hors payement de la TLE et de frais
d’assurance Dommage-Ouvrage, mais déduction faite de l’impôt sur la plus-value de 27%).
Comme nous sommes dans une SCI d’attribution partage, chaque associé réalisera ses propres
bénéfices.
Montage financier et commercial
12
Chronologie
1)
Temps 0 : réalisation d’études de faisabilité
2)
S’assurer de la possibilité d’achat de l’immeuble et engager le vendeur à travers la
promesse synallagmatique de vente avant d’engager les frais de création de la SCI.
3)
Première estimation (grossière) des travaux et réalisation du montage financier.
4)
2ème mois : Création de la SCI.
5)
Contacter les banques pour obtenir les prêts ainsi que l’architecte pour réaliser l’état des
lieux précis.
6)
3ème mois : Achat de l’immeuble et du terrain.
7)
4ème mois : Architecte réalise un avant-projet.
8)
5ème mois : Après avoir pris en compte nos modifications il réalise le projet.
9)
Rencontre avec l’Architecte des Bâtiments de France pour qu’il émette son avis compte
tenu du caractère classé du site.
10)
6ème mois : Le projet à été déposé pour l’obtention du permis de construire.
11)
En attendant la réponse favorable, l’architecte réalise le cahier des charges. Il contacte
également certaines entreprises pour établir les devis des travaux.
12)
8ème mois : Obtention du permis de construire.
13)
Choix des entreprises de travaux et signature du contrat d’engagement.
14)
9ème mois : Réalisation des études techniques. Réalisation de l’état des lieux contradictoire.
15)
10ème mois : Déclaration d’ouverture du chantier. Début des travaux. Paiement de la TLE.
16)
Achèvement des travaux.
17)
Mise en vente des appartements ou choix de l’option location.
Chronologie
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Mise en contexte
En réalisant ce dossier, nous n’avons volontairement pas pris en compte le contexte économique
actuel. Il est cependant important de préciser qu’il ‘est pas favorable à la réalisation de ce projet. Il ne
s’agit pas d’un défaut dans le montage du projet mais plus d’un contexte global.
En effet, la crise que nous traversons actuellement a un impact sur le marché immobilier. Les
banques sont moins enclin à accorder des prêts au particuliers comme aux entreprises. De plus, les
taux sont plus élevés.
Ainsi nous pouvons estimer que notre prêt à un taux de 3.3% serait aujourd’hui plus aux alentours de
5.5%.
Nous devrions également prendre en compte dans notre montage financier d’éventuels délais dans
la vente des appartements.
Mise en contexte
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