Donations immobilières moins coûteuses en Flandre

Avenue Lloyd George 11 I 1000 Bruxelles
www.notairesberquin.be
Donations immobilières moins coûteuses en Flandre
Eric Spruyt, Notaire, Prof. à la KU Leuven et à la Fiscale Hogeschool
Mars 2016
La donation de biens immobiliers est devenue considérablement moins coûteuse en
Flandre. La réalisation de travaux de rénovation permettant d'économiser l'énergie
allège encore l'addition.
Depuis le 1er janvier 2015, les droits d'enregistrement et de succession sont repris en
Flandre dans un nouveau code fiscal appelé « Vlaamse Codex Fiscaliteit » (lisez le Code
flamand de la fiscalité). Les droits de succession ont été rebaptisés en « erfbelasting » et
les droits de donation en « schenkbelasting ». Mais bien plus important, depuis le 1er
juillet 2015, la donation de biens immobiliers est devenue bien moins coûteuse
C'est le domicile du donateur qui compte !
Le droit de donation flamand et ses taux réduits pour les donations de biens immobiliers (maisons,
terrains, appartements) sont uniquement applicables si la donation est localisée dans la Région
flamande. Seule la situation géographique du domicile fiscal du donateur entre ici en ligne de
compte, du moins s'il habite en Belgique. Le lieu où est situé le bien faisant l'objet de la donation
importe peu. Si vous habitez à Anvers et que vous donnez une maison située dans les Ardennes,
cette donation pourra se faire aux tarifs flamands.
Ce principe admet 3 exceptions :
1. Vous avez déménagé fréquemment. Si le donateur a habité dans différentes régions ces 5
dernières années, le lieu pris en compte sera celui où il a résidé le plus longtemps.
2. Vous habitez à l'étranger. C'est alors la situation géographique du bien immobilier qui sera
prise en compte. Si vous vous êtes installé en Espagne après la retraite et que vous
souhaitez donner votre appartement situé à Liège à votre fils, vous devrez alors vous
acquitter des droits de donation wallons.
3. Vous donnez un bâtiment auquel des travaux permettant d'économiser l'énergie sont
réalisés par la suite, le tarif sera alors encore plus bas (voir infra), mais le bien devra en
revanche être situé en Région flamande (donc à la fois le donateur et le bien immobilier
devront se trouver en Flandre).
Qu'est-ce qui change ?
-
-
Moins de catégories : il ne reste plus que 2 catégories :
o les taux pour les donations en ligne directe / entre partenaires (personnes mariées,
cohabitants légaux et cohabitants de fait qui vivent ensemble de manière
ininterrompue depuis plus d'un an)
o les taux pour les donations entre toutes les autres personnes (voir tableau)
Moins de tranches
Taux moins élevés :
o en ligne directe/entre partenaires : la tranche la plus basse est toujours de 3 %, mais
maintenant sur une tranche jusqu'à € 150 000 (auparavant jusqu'à € 12 500)
o entre les autres personnes : un taux de 10 % jusqu'à € 150 000 (auparavant 20,25 ou
30 % jusqu'à € 12 500) et le taux le plus élevé est maintenant de 40 % (auparavant
jusqu'à 80 % pour les « étrangers »)
Des chiffres qui parlent à l'imagination…
Un isolé fait une donation en ligne directe
Anja donne un appartement situé à Gand (d'une valeur de € 250 000) à son fils Bart.
Le droit de donation à payer selon l'ancien système était de :
€ 26 625
Depuis le 1/7/2015, le droit de donation à acquitter est de :
€ 13 500
Soit une diminution de :
€ 13 125
Donation d'un frère à sa sœur
Karel donne un logement situé à Anderlecht (d'une valeur de € 250 000) à sa sœur.
Le droit de donation à payer selon l'ancien système était de :
€ 121 875
Depuis le 1/7/2015, le droit de donation à acquitter est de :
€ 35 000
Soit une diminution de :
€ 86 875
Donation d'une tante à ses neveux
Lies donne un immeuble à appartements déjà loué se composant de 2 appartements et situé à
Courtrai (d'une valeur de € 500 000) à ses 2 neveux, chacun pour moitié en indivision. Elle en
conserve l'usufruit et ses neveux en reçoivent uniquement la nue-propriété. Pour le calcul du droit
de donation, le fisc part de 2 donations de € 250 000 chacune. Le droit de donation est calculé sur
la valeur en pleine propriété du bien faisant l'objet de la donation.
La donation de tante Lies à son neveu A :
droit de donation à payer depuis le 1/7/2015 :
La donation de tante Lies à son neveu B : idem :
Total des droits de donation à payer depuis le 1/7/2015 :
Droits de donation à payer avant le 1/7/2015 :
Soit une diminution de :
€ 35 000
€ 35 000
€ 70 000
€ 268 750
€ 198 750
Diminution supplémentaire en cas de rénovation énergétique et de location d'un logement de
qualité
En plus de la diminution générale des taux, le Gouvernement flamand accorde 2 incitants fiscaux :
- l’un en cas de rénovation du bien immobilier donné permettant d'économiser l'énergie
- l’un en cas de location d'un logement de qualité
Il s'agit à chaque fois d'une réduction en relais différé. Vous payez tout d'abord les taux (réduits)
ordinaires sur la donation du bien immobilier. Et s'il apparaît par la suite que vous répondez aux
exigences en matière de rénovation/conditions locatives, vous pourrez obtenir une réduction
supplémentaire et le fisc vous remboursera la différence.
Conditions :
-
-
Le bien immobilier donné doit être situé dans la Région flamande. Pour la réduction
supplémentaire en cas de mise en location, il doit s'agir d'un logement ; en cas de
rénovation énergétique, cela n'est pas requis.
Le bénéficiaire est tenu de faire réaliser, dans les 5 ans à partir de la date de l'acte de
donation authentique, des travaux de rénovation pour au moins € 10 000, hors TVA (par
exemple le placement d'une pompe à chaleur, d'un chauffe-eau solaire…) ou d'obtenir
dans les 3 ans une attestation de conformité et de conclure un bail enregistré d'au moins 9
ans. Et cette période de 9 ans doit être effectivement réalisée, à défaut de quoi le fisc
pourra réclamer le remboursement du droit de donation restitué !
Pour une rénovation : les travaux doivent être facturés par un entrepreneur qui délivrera
une attestation certifiant que les factures portent effectivement sur un des travaux entrant
en ligne de compte.
Le fisc doit avoir reçu votre demande de remboursement au plus tard dans les 6 mois
suivant le délai de 5 ans/3 ans (en cas de rénovation, vous devrez également joindre les
factures ; en cas de location, vous devrez joindre l'attestation de conformité et le bail). Mais
vous ne devrez bien entendu pas attendre 3 ou 5 ans. Dès que les travaux sont effectués ou
dès que vous pouvez louer le bien avec une attestation de conformité après la donation,
vous pouvez demander la restitution.
Exonération pour personne handicapée
Les droits de succession sont soumis à une exonération pour les enfants handicapés. Celle-ci est
maintenant également introduite pour les donations à un enfant / une personne handicapé(e). Il
s'agit d'un abattement ou d’une exemption, c'est-à-dire d'une diminution de la base imposable.
L'importance de l'exemption dépendra du degré de parenté entre le donateur et la personne
handicapée.
Comment ça fonctionne ?
- Lors d'une donation à un enfant / une personne handicapé(e) en ligne directe ou entre
partenaires, l'abattement sera égal à la somme obtenue en appliquant la formule
suivante : (€ 3000) x coefficient d'âge (en fonction de l'âge du bénéficiaire de la donation).
- Pour les donations entre toutes les autres personnes, l'abattement est égal à la somme
obtenue en appliquant la formule suivante : (€ 1000) x coefficient d'âge.
Annexe : nouveaux taux de base flamands réduits (depuis le 1er juillet 2015)
TABLEAU I
En ligne directe et entre partenaires
Partie de la donation
A
Taux applicable à la partie
Tranche en €
correspondante de la
colonne A, en %
0,01
à
À
150 000
150 000,01
250 000,01
de
450 000,01
Montant total de l'imposition
sur les parties précédentes,
en €
3
-
250 000
9 (6 en cas de
rénovation/location)
4 500
450 000
18 (12 en cas de
rénovation/location)
13 500 (10 500)
27 (18 en cas de
rénovation/location)
49 500 (34 500)
TABLEAU II
Taux entre toutes les autres personnes
Partie de la donation
A
Taux applicable à la partie
Tranche en €
correspondante de la
colonne A, en %
Montant total de l'imposition
sur les parties précédentes,
en €
de
à
0,01
150 000
10 (9 en cas de
rénovation/location)
-
150 000,01
250 000
20 (17 en cas de
rénovation/location)
15 000 (13 500)
250 000,01
450 000
30 (24 en cas de
rénovation/location)
35 000 (30 000)
40 (31 en cas de
rénovation/location)
95 000 (78 500)
450 000,01
Remarque: vous souhaitez obtenir plus d'informations concrètes après la lecture de ce texte?
Malheureusement, Berquin Notaires scrl ne peut vous conseiller par e-mail. Mais vous pouvez
éventuellement prendre un rendez-vous par téléphone avec un de nos juristes ou notaires.