Journal des Notaires - CHAMBRE DES NOTAIRES D`ILLE ET VILAINE

Transcription

Décembre 2014 no 203
Notaires35
Informations et annonces immobilières notariales
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DOSS
Aidez vos enfants
à devenir propriétaires
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édito
Sous l’ère
de la stigmatisation
Nous assistons, depuis quelques mois,
a une radicalisation
de la critique de
l’ensemble des professions
libérales,
pourtant très fragilisées par la crise
économique. Et cette critique, sous la forme
de stigmatisations multiples, touche principalement les professions liées à l’immobilier,
sous toutes ses formes.
• Stigmatisation n°1 : le monde de l’immobilier et les propriétaires.
Actions : augmentation de toutes les fiscalités et multiplication des contraintes.
Résultat : baisse d’activité, baisse des rentrées fiscales, hausse du chomage.
• Stigmatisation n°2 : les professions réglementées et plus particulièrement les notaires.
Actions : préconisation de la liberté d’installation et de la baisse des tarifs publics.
Résultat espéré : hausse du pouvoir
d’achat des Français.
Résultat certain : baisse de la sécurité juridique, disparition des juristes de
proximité et des consultations gratuites,
hausse du chomage.
Prenons l’exemple de la vente d’une maison
au prix de 150 000 € :
- Les “frais de notaire” s’élèvent à 12 300 €
et sont constitués pour 75 % de taxes diverses (9 220 €), les 25 % restants (2 540 €)
représentant la rémunération de l’entreprise notariale.
- Au mois de mars 2014, l’État a augmenté
les frais de l’acte de vente de + 8,73 % (soit
+ 1 075 €) par une hausse des droits d’enregistrement.
Alors pour la hausse du pouvoir d’achat, on
repassera. Quelle que soit la réforme, c’est
trop tard. La stigmatisation n’étant guère
constructive, nous ne vous ferons pas l’honneur, Monsieur le Ministre de l’Économie,
de vous stigmatiser davantage.
sommaire
Le notaire et vous
ACTUALITÉS
4
DOSSIER
8
Aidez vos enfants
3 QUESTIONS À MON NOTAIRE 11
VOS DROITS
14
HISTOIRE & PATRIMOINE
15
HABITAT
16
OÙ TROUVER VOTRE NOTAIRE
EN ILLE-ET-VILAINE
28
Location :
les honoraires sont plafonnés
Rennes et ses “Champs Libres”
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construction” passionnant !
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Me Alain GAUTRON
Président de la Chambre des notaires
d’Ille-et-Vilaine
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S. Swiklinski ∙ Graphisme : Sophie Adenis ∙ Sophie Peuch ∙ Sylvaine Zilli ∙ Maquette : Angélique Bouchaud ∙ Carine Brauge
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Iconographie : Fotolia ∙ Phovoir (sauf mention autre) ∙ Impression : IPS - 27120 PACY ∙ Distribution : EXAPAQ ∙ CIBLÉO
En aucun cas, les prix indiqués dans les annonces et les surfaces ne valent pollicitation. Ils ne sont donnés qu’à titre indicatif.
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47
53
55
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Flash info
7%
Montant de
l’augmentation du timbre
au 1er janvier 2015.
Le prix du timbre vert
(pour les courriers
distribués en 48 h)
passera de 0,61 €
aujourd’hui à 0,68 €.
Le timbre prioritaire
(de couleur rouge, pour
le courrier à caractère
urgent) augmentera, pour
sa part, de 10 centimes
et coûtera 0,76 €.
Soldes
Le 1er janvier 2015,
la réglementation
concernant la durée
des soldes va être, à
nouveau, modifiée.
Les soldes saisonniers
dureront 6 semaines en
hiver et en été (au lieu de
5 semaines actuellement).
Les deux semaines
supplémentaires de soldes
dits “flottants” seront
supprimées.
Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014
relative à l’artisanat, au commerce
et aux très petites entreprises
ESPACE INFOS
Démarches
et consultations
ADRESSES UTILES
Consultations
CAF
4e lundi après-midi de 13 h 30 à 15 h 30
sur RDV uniquement
Tél. 02 99 29 82 02
CCI de Rennes (Espace Entreprendre)
Chaque mardi après-midi
Pour obtenir un RDV
Tél. 02 99 33 66 66
Chambre des métiers (Cours des Alliés)
3e lundi de chaque mois (après-midi)
sur RDV uniquement
Tél. 02 99 65 32 32
Maison du développement
(communauté de communes
de la Roche-aux-Fées 19 communes)
Un vendredi après-midi par mois
de 14 h à 16 h 30 sur RDV uniquement
Tél. 02 99 43 64 87
Chambre des notaires - Cité du notariat
2 mail Anne Catherine - CS 54337
35043 Rennes Cedex I
(près du bd de la Tour d’Auvergne
et cité judiciaire)
Tél. 02 99 65 23 24 - Fax 02 99 65 23 20
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La Chambre des notaires vous conseille :
- Lundi et mercredi de 16 h à 18 h
(téléphonez pour prendre rdv)
- Consultations téléphoniques
tous les mercredis de 14 h à 17 h
Pas de consultations pendant l’été.
LE “CITE” REMPLACE
LE “CIDD”
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JUSTICE
Agir ensemble
Depuis le 1er octobre, les particuliers représentés
par les associations de consommateurs peuvent
intenter des actions de groupe en cas de contentieux dans les domaines du droit de la consommation et de la concurrence.
Ce type d’action permet à plusieurs consommateurs, victimes de la même entreprise, de se
réunir et de demander ensemble réparation, dans
le cadre du même procès.
Décret 2014-1081 du 24 septembre 2014
Le Crédit d’impôt développement
durable (CIDD) est remplacé par
le Crédit d’impôt pour la transition
énergétique (CITE).
Accessible aux propriétaires
occupants et aux locataires,
il permet de déduire de vos impôts
30 % de vos dépenses pour des
travaux de rénovation énergétique
ou pour l’acquisition d’équipements
permettant des économies d’énergie.
Un seul type de travaux
est nécessaire pour en profiter
(et non plus un “bouquet”
de travaux”).
12 350 €
Montant moyen des dépenses consacrées chaque
année par les Français à leur logement. Soit environ 40 % de notre budget qui serait consacré au
remboursement du crédit, aux travaux, au paiement des charges et/ou du loyer, etc.
CHIFFRES CLÉS
INDICE COÛT
DE LA CONSTRUCTION
2e trimestre 2014 :
INDICE DE RÉFÉRENCE
DES LOYERS (IRL)
3e trimestre 2014 :
INDICE DES LOYERS
COMMERCIAUX
2e trimestre 2014 :
INDICE MENSUEL DES PRIX
À LA CONSOMMATION
septembre 2014 :
1 624
125,24
108,50
127,80
- 0,98 % par rapport
au 2e trim 2013
+ 0,47 % par rapport
au 3e trim 2013
0,00 % par rapport
au 2e trim 2013
- 0,4 % par rapport
au mois précédent
CSN
PENSIONS ALIMENTAIRES
La fin des impayés
Depuis le 1er octobre, 20 départements pilotes
“testent” la nouvelle garantie contre les impayés
de pension alimentaire (GIPA). Cette expérimentation, d’une durée de18 mois, est destinée à aider
financièrement le parent qui ne parvient pas à
obtenir le paiement de sa pension alimentaire.
Les départements concernés par le test sont les
suivants : Ain, Aube, Charente, Corrèze, Côtesd’Armor, Finistère, Haute-Garonne, Hérault,
Indre-et-Loire, Loire-Atlantique, Haute-Marne,
Meurthe-et-Moselle, Morbihan, Nord, Rhône,
Saône-et-Loire, Paris, Seine-et-Marne, Territoire
de Belfort et La Réunion.
Les notaires
ont un nouveau
président !
Depuis fin octobre, Pierre-Luc Vogel, notaire à
Saint-Malo, est le nouveau président du Conseil
supérieur du notariat (CSN).
Durant les deux années de son mandat, Me Vogel
va s’attacher à maintenir le cap de la modernité de
la profession. Il orientera également son mandat
sur la relation que le notaire a avec son client, l’objectif étant de donner un caractère plus pratique à
certains services.
C’est Me Desmiers de Ligouyer qui représente les
notaires de la Cour d’appel de Rennes au CSN.
ÉCO-PTZ
Prolongé
L’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) est prorogé
jusqu’au 31 décembre 2015.
Pour mémoire, ce prêt est accessible, sans conditions de ressources, aux propriétaires désirant
faire des travaux de rénovation énergétique de
leur logement (construits avant 1990). Les travaux
doivent être réalisés par un professionnel “Reconnu Garant de l’Environnement” (label RGE délivré
par un organisme de qualification et de certification spécifique).
Si ces conditions sont réunies, il est possible de
percevoir une avance pouvant s’élever jusqu’à
300 000 €, remboursables sans intérêts.
225 €
Le projet de loi de finances 2015 prévoit que
tout particulier souhaitant faire appel d’un
jugement devra payer 225 € (contre 150 €
actuellement). Les personnes bénéficiant de l’aide
juridictionnelle devraient rester exonérées.
LOCATION MEUBLÉE
Définition
Selon la loi Alur, une location meublée consiste
en “un logement décent équipé d’un mobilier en
nombre et en qualité suffisants pour permettre au
locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.
500 000
Dans le cadre du projet de loi
sur la transition énergétique,
un amendement, voté par les
députés, fixe à 500 000 le nombre
de logements rénovés par an,
à compter de 2017. La moitié devra
être occupée par des ménages
aux revenus modestes.
Le notaire, votre intermédiaire pour acheter à moindres frais !
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Deux nouveaux contrats
d’assurance-vie peuvent
être commercialisés par les
assureurs :
- le contrat “Vie Génération” permet au souscripteur de profiter d’un
abattement de 20 % lors
de la transmission, en
plus de la déduction forfaitaire de 152 500 € ;
- le contrat “Euro croissance” offre une garantie
du capital s’il reste investi
au moins huit ans.
Me Pierre-Luc Vogel © Serge Ayala
TARIF
Les honoraires de négociation à régler
au notaire, en tant qu’intermédiaire,
s’élèveront à seulement (TVA 20 % en sus) :
- 5 % ht du prix du bien jusqu’à 45 735 €
- et 2,5 % ht au-dessus de ce montant
Assurancevie
Pour un bien de 150 000 € net vendeur :
- de 0 à 45 735 € : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 744 € TTC
- de 45 735 à 150 000 € : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 128 € TTC
Soit, pour cet exemple :
5 872 € TTC
Soit, 3,91 % TTC du prix d’achat.
En bref
Paru
La loi “Économie sociale et
solidaire” (dite loi Hamon),
votée en juillet, oblige les
patrons d’entreprise de
moins de 250 personnes,
souhaitant vendre celle-ci,
à en informer en priorité
leurs employés afin qu’ils
puissent s’organiser
pour la reprendre.
Le décret d’application est
paru et rend effective cette
mesure pour toutes
les cessions à compter
du 1er novembre.
La loi n° 2014-856 du 31 juillet 2014
sur l’économie sociale et solidaire
Décret n° 2014-1254 du 28 octobre
2014 relatif à l’information des salariés
en cas de cession de leur entreprise
5
Vos droits en pratique
Tabac
4 cartouches
maxi !
avec les ÉDITIONS FRANCIS LEFEBVRE
Vous fumez et, de retour
TROUBLES DE VOISINAGE
d’un pays de l’Union
européenne, vous
souhaitez ramener dans
vos valises quelques
cartouches de cigarettes ?
Attention ! Depuis le
6 septembre, vous ne
pouvez transporter
que 4 cartouches
(10 auparavant)
ou 1 kg de tabac à fumer
(2 kg auparavant) ou 200
cigares (1 000 auparavant)
ou 400 cigarillos
(1 000 auparavant).
Au-delà, la détention
Bovins et brebis, même combat ?
Les élevages se retrouvent souvent au cœur des
décisions de justice, car ils peuvent occasionner
des nuisances de voisinage : odeurs nauséabondes,
prolifération d’insectes, etc. C’est ce que subissaient au quotidien Aline et Olivier J., jusqu’au
jour où le couple en a eu assez ! Pour sa défense,
l’éleveur a mis en avant le principe dit “de la préoccupation” selon lequel la victime de troubles
de voisinage, provenant d’une activité agricole,
industrielle ou artisanale, ne peut obtenir réparation si elle a emménagé après le début de l’activité.
L’éleveur avait juste oublié un “petit” détail : pour
invoquer ce principe, il faut que les conditions
d’exercice de l’activité (ici, l’élevage de brebis)
n’aient pas changé. Or, lorsqu’ils se sont installés à
proximité d’un bâtiment d’élevage, Aline et Olivier
n’avaient comme “voisins” que des… bovins, en
pâture dans les prés ! Cette situation était sans
commune mesure avec une bergerie pouvant
accueillir plus de 300 brebis… L’éleveur a été
condamné à verser 1 000 € aux époux et à éloigner
ses bêtes d’au moins 50 mètres de leur habitation,
distance minimale prescrite par le règlement sanitaire départemental.
Cass. 3e civ. 11 juin 2014 no 12-28.315
FAMILLE
LOCATION SAISONNIÈRE
Dans l’intérêt du
majeur protégé
Gare à la taxe
d’habitation !
L’intérêt du majeur commande la décision du
juge dans le choix du tuteur. Marié en secondes
noces à Isabelle, Bertrand G. a été placé sous
tutelle. Mais c’est un mandataire judiciaire
à la protection des majeurs (MJPM) qui a été
désigné en qualité de tuteur. Pour justifier sa
décision, la Cour d’appel a expliqué que si rien
ne pouvait être reproché à Isabelle quant à la
tenue du budget, il fallait tenir compte des
dissensions très vives existant au sein de cette
famille recomposée. En conséquence, elle avait
jugé bon de désigner un tiers pour que la situation apparaisse comme claire à tous (enfants,
fratrie et conjointe). Pour la Cour de cassation,
en statuant ainsi sans expliquer en quoi une
telle décision était commandée par l’intérêt de
la personne protégée, la Cour d’appel a privé sa
décision de base légale…
Cass. 1e civ. 9 juillet 2014 no 13-20.077
Si vous êtes loueur saisonnier, méfiez-vous de la
taxe d’habitation ! C’est ce qu’a retenu Elizabeth
B. Outre sa résidence principale, Elizabeth possède
plusieurs studios qu’elle loue en meublés aux curistes, en saison. Contestant son assujettissement à
la taxe d’habitation pour ces studios, elle a obtenu
gain de cause devant le tribunal administratif qui
s’est appuyé sur le fait que les biens concernés ne
faisaient pas partie de l’habitation personnelle
d’Elizabeth et qu’ils étaient passibles de la cotisation foncière des entreprises. Censure du Conseil
d’État : la taxe d’habitation est due par le propriétaire d’un logement meublé qui, au 1er janvier de
l’année d’imposition, doit être considéré comme
ayant “entendu conserver la disposition ou la jouissance de ce local”. C’est le cas s’il l’occupe (ou le
fait occuper gracieusement) une partie de l’année,
même si le local est mis temporairement en location et assujetti, à ce titre, à la cotisation foncière.
est présumée poursuivre
un but commercial.
Et vous vous exposez
au paiement des taxes
françaises, à une amende
pouvant aller jusqu’à
750 €… et à la confiscation
des produits !
(Circ. 3-9-2014 NOR
no FCPD1421038C).
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Météo immonot
Prix médians au m2 des appartements
en octobre 2014 avec
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LILLE
PRIX MÉDIANS
DES BIENS
À VENDRE
2 888 €/m2
PRIX MÉDIAN
DES APPARTEMENTS
DANS L’ANCIEN
Les prix immobiliers font toujours le grand écart !
Selon les derniers chiffres des
notaires, les prix des logements
anciens ont cependant reculé
de 1,3 % en un an.
Concernant les appartements
dans l’ancien, la carte nous indique que dans des villes comme
Limoges, Paris ou Toulouse, ils
se sont stabilisés depuis le mois
dernier ! Paris reste de loin la ville
la plus chère : 8 120 €/m2.
Parmi les villes les plus abordables, Limoges décroche la
palme avec 1 272€/m2.
Source : Indicateur immonot
octobre 2014.
ROUEN
REIMS
2 222 €/m2
2 127€/m2
PARIS
RENNES
Rennes
8 120 €/m2
2 299 €/m2
MAISONS
DIJON
1 917 €/m2
BESANÇON
1 786 €/m2
310 000 €
APPARTEMENTS
2 300 €/m2
LIMOGES
1 272 €/m2
Ille-et-Vilaine
BORDEAUX
2 928 €/m2
MAISONS
MONTPELLIER
TOULOUSE
2 555 €/m
2 580 €/m2
2
185 000 €
APPARTEMENTS
2 250 €/m2
Bretagne
MAISONS
TAUX DE CRÉDIT
SUR 15 ANS
En moyenne en octobre, les
taux s’établissent à 2,5 % ! Ils ont
perdu 58 points de base depuis
le 1er janvier. Pour avoir des
taux aussi avantageux qu’aujourd’hui, il faut remonter au
début des années 40…
Où peut-on négocier
les meilleurs crédits ?
La carte nous indique que c’est
dans le Sud-Ouest, comme le
mois dernier, où les taux sur
15 ans se situent à 2,30 %.
À l’inverse, les taux grimpent à
2,40 % dans le Sud-Est, dans l’Est
et dans l’Ouest.
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2 245 €/m2
TERRAINS
82 €/m2
NORD
2,38 %
France
PARIS
et région parisienne
2,35%
MAISONS
EST
2,40 %
150 000 €
APPARTEMENTS
OUEST
1 860 €/m2
2,40%
TERRAINS
82 €/m2
RHÔNE ALPES
2,31 %
SUD OUEST
2,30 %
SUD EST
2,40 %
L’INDICATEUR IMMONOT
donne le prix médian des biens
les plus répandus proposés à la
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- maisons de 5 pièces (110 m2 env.)
- appartements 3 pièces (65 m2 env.)
- terrains de 700 m2
Les données proviennent des
annonces confiées aux notaires lors
des 3 mois précédents.
Source : Indicateur immonot
octobre 2014
7
DOSSIER
Aidez vos enfants
Vos enfants ont pris leur envol. Ils souhaitent
aujourd’hui trouver un toit bien à eux.
Un petit coup de pouce parental peut être
le bienvenu. Voici des pistes pour les aider
à devenir propriétaires.
V
os enfants ont quitté le cocon
familial. Ils ont trouvé un travail,
vivent en couple… bref tout va
bien pour eux. Seul petit bémol,
ils rencontrent quelques difficultés pour acheter leur premier logement. Voici quelques
astuces, parfaitement légales, pour les aider à
accomplir leur rêve.
Prêtez-leur de l’argent
Le prêt familial peut être une bonne solution
pour aider un de ses enfants. Mais attention à
bien en connaître toutes les “subtilités” pour
ne pas s’attirer les foudres du fisc et des autres
héritiers.
8
Le prêt d’argent devra être un minimum
formalisé pour éviter des conflits familiaux,
notamment en présence de frères et sœurs.
En effet, le prêt sera forcément évoqué lors de
l’ouverture de la succession… S’ils n’ont pas
bénéficié de la même faveur, les autres enfants
risquent de se sentir lésés. En l’absence de
trace écrite, ce prêt risque de donner libre
cours à toutes les suspicions possibles. Il peut
être assimilé à un avantage indirect (surtout
s’il est consenti sans intérêts), voire être déduit
de la part d’héritage du bénéficiaire du prêt.
LA SOLUTION : formalisez ce prêt par écrit, de
préférence devant notaire. Surtout si la somme
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est conséquente et qu’il y a plusieurs enfants.
Grâce à cet acte établi devant notaire, prêteur
et emprunteur seront assurés d’avoir en main
un écrit correctement rédigé, qui ne pourra pas
être contesté, perdu ou détruit. L’acte permettra
de bien définir toutes les conditions du prêt :
durée, montant, échéancier des remboursements, montant des intérêts…
Notre conseil : pensez également à déclarer le
prêt aux services fiscaux.
À savoir
Consentir un prêt à l’un de vos enfants
ne doit pas être un moyen détourné de
leur faire une donation. L’administration
fiscale y est très attentive et n’hésite pas
à requalifier de faux prêts en donations
déguisées. En cas de litige, elle peut
même demander à voir les preuves
des remboursements.
Faites-leur une donation
Depuis déjà de nombreuses années, les donations sont largement favorisées par les pouvoirs publics. La donation fera d’une pierre
deux coups : vous donnerez un coup de
pouce à vos enfants (ou l’un d’entre eux) et
vous bénéficierez d’une exonération de droits.
LA SOLUTION : deux solutions s’offrent à vous.
Vous pouvez soit donner de l’argent soit donner
un bien.
Chaque parent peut donner jusqu’à 31 865 € (en
chèque, virement, mandat ou remise d’espèces)
par enfant, tous les 15 ans, sans payer de droits
dès lors que le donateur (celui qui donne) est
âgé de moins de 80 ans et que le bénéficiaire a
plus de 18 ans au jour de la donation.
Chaque parent peut également donner à
chacun de ses enfants 100 000 € tous les 15 ans,
toujours sans payer de droits.
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Notre conseil : si vous avez plusieurs enfants,
vous avez tout intérêt à jouer l’équité. Si cela
est possible, faites une donation-partage.
La donation-partage permet aux parents de
donner de leur vivant certains biens à leurs
enfants et de les partager en fonction des
besoins de chacun. Enfin, elle ne peut pas
être remise en cause lors de l’ouverture de la
succession.
La donation temporaire d’usufruit
Il existe d’autres solutions pour aider vos
enfants. La donation temporaire d’usufruit
est l’une d’elles. Si vous possédez un bien
mis en location, vous pouvez permettre
à vos enfants de percevoir les loyers du
bien durant un certain temps, sans
pour autant vous déposséder de votre
patrimoine (vous en conservez la nuepropriété). Cette solution est fiscalement
avantageuse pour les parents donateurs
puisque la donation ne portera que sur
la valeur de l’usufruit (après abattement
de 100 000 €). Les droits à acquitter seront
donc moins élevés.
Autre avantage pour ceux qui sont soumis
à l’ISF : le bien sort de leur patrimoine
et il n’est donc pas comptabilisé lors
du calcul de l’impôt.
Un nouvel abattement exceptionnel
Afin de favoriser l’accession à la propriété pour les plus jeunes,
le gouvernement a instauré un abattement exceptionnel
de 100 000 € pour les donations de logements neufs au profit
des descendants (enfants ou petits-enfants).
Cette mesure est temporaire et concerne les donations consenties
entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
Jusqu’à fin 2015, les donations de terrains sont également favorisées
par le biais du même abattement, mais assorti d’une obligation
de construire en plus.
9
DOSSIER
Transmettez-leur
votre épargne logement
Si vous possédez un Plan épargne logement
(PEL) que vous n’avez pas l’intention d’utiliser
pour un projet immobilier, ne le laissez pas
dormir inutilement !
LA SOLUTION : cédez vos droits à un de vos
enfants. Mais attention, pas à n’importe quelles
conditions !
- votre enfant doit posséder un PEL ouvert
depuis au moins 3 ans ;
- la cession ne peut se faire qu’en une seule fois
à destination d’un seul bénéficiaire.
Notre conseil : n’hésitez pas à en faire de
même avec le Compte épargne logement
(CEL) si vous ne l’utilisez pas !
Achetez un logement
avec vos enfants
À première vue, acheter un logement à plusieurs, ce n’est pas forcément un “bon plan”.
Sauf s’il s’agit de vos enfants… Cette solution
peut leur permettre de devenir propriétaires à
moindre coût, vu que les frais seront partagés
entre tous les acquéreurs.
Retrouvez
plus d’infos sur
LA SOLUTION : achetez par le biais d’une
Société civile immobilière (SCI). La SCI (surtout
dans sa forme familiale) offre de nombreux
avantages en matière de transmission de patrimoine. Elle permet d’assurer la préservation de
l’unité du patrimoine familial et facilite le par-
La caution : une garantie pour les prêteurs
Il n’est pas rare que les parents donnent leur caution à un enfant
qui loue un appartement ou emprunte pour se loger.
A priori, ce geste n’est pas assimilable à un don : celui qui donne sa
caution ne débourse pas d’argent et celui qui en bénéficie ne touche
rien. Tout se complique si l’emprunteur ne peut pas faire face à ses
échéances, car la caution prend alors le relais. Le cautionnement
peut alors être requalifié en donation si la caution (les parents
en l’occurrence) ne cherche pas à récupérer les sommes versées.
tage dans la mesure où il est plus facile de “distribuer” des parts de société qu’un immeuble.
Elle permet parfois de bénéficier d’avantages
fiscaux. Par exemple, dans le cas d’une donation de parts sociales à ses enfants, les droits
de donation sont calculés sur la valeur vénale
des parts.
Par certains aspects, la SCI peut faire penser à
l’indivision : dans un cas comme dans l’autre, il
s’agit de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais la comparaison s’arrête là. En effet,
la SCI présente des avantages que n’a pas l’indivision. Tout d’abord, elle évite les situations de
blocage pouvant se rencontrer dans l’indivision.
Les décisions peuvent y être prises plus aisément.
Ensuite, elle limite les risques de demande de
partage intempestive. Car comme le dit l’adage
bien connu “nul n’est censé rester en indivision”.
C’est une situation temporaire qui n’est pas destinée à perdurer dans le temps. Pour toutes ces
raisons, il est donc préférable d’opter pour un
achat en SCI.
Laissez-les hériter
à votre place
Vous êtes bien installés dans la vie et vous disposez d’un patrimoine suffisant pour envisager votre retraite sereinement. L’héritage qui
vient de vous être alloué serait bien plus utile
à vos enfants, qui en ont plus besoin que vous.
LA SOLUTION : passez votre tour ! Depuis le
1er janvier 2007 (date d’entrée en vigueur de la
loi portant réforme des successions), les parents
peuvent renoncer à un héritage dont ils n’ont
pas vraiment besoin pour permettre à leurs enfants de le recevoir à leur place. Contrairement
à la donation d’une somme d’argent, cette solution présente l’avantage d’aider ses enfants sans
se départir d’une partie de son patrimoine personnel. C’est également une option fiscalement
intéressante. L’abattement fiscal, dont le parent
renonçant bénéficiait, est transmis et se partage entre les successeurs du rang suivant (en
l’occurence vos enfants).
Marie-Christine Ménoire ■
10
www.immonot.com
3
questions
à mon notaire
Ai-je le droit de couper
les branches de l’arbre
de mon voisin qui
dépassent chez moi ?
Non, vous devez demander à votre voisin de tailler les branches de son arbre…
et privilégier la diplomatie et le dialogue ! Si
votre voisin refuse, vous pourrez saisir le Tribunal afin d’avoir gain de cause. En revanche,
vous pouvez couper librement les racines qui
dépassent chez vous et menacent d’endommager votre nouvelle terrasse, sans demander
l’autorisation à votre voisin.
Puis-je planter comme je veux
ou y a-t-il des règles à respecter ?
Même si chacun est libre de faire ce qu’il veut
chez lui, la vie en société impose le respect de
certains devoirs, afin de conserver de bonnes
relations avec ses voisins.
Ainsi, en matière de plantations, il y a des distances et des hauteurs de végétaux à respecter.
À l’exception des règlements de lotissement et
cahiers des charges, c’est le règlement national
d’urbanisme qui s’applique. En principe, si vous
avez des arbres et arbustes destinés à avoir
une hauteur de plus de 2 mètres, vous devez
les planter à plus de 2 mètres de la limite de
propriété.
Pour ce qui est des plantations de moins de
2 mètres, la distance à respecter est de 50 centimètres du terrain de votre voisin.
Je souhaite clôturer mon terrain.
À quel endroit dois-je mettre ma clôture ?
Tout dépend de votre terrain…
1er cas : il n’existe pas de limite séparative
entre votre terrain et celui de votre voisin.
Il faudra alors recourir aux services d’un géomètre expert qui va mesurer et borner le terrain. Ce professionnel effectuera le mesurage
sur place, consultera les documents au cadastre et matérialisera les limites de votre propriété en posant des bornes. Vous pourrez ainsi
clôturer votre terrain en respectant les limites
définies. L’idéal est de s’entendre avec le voisin
www.immonot.com
pour partager les frais de bornage.
2e cas : les limites de propriété sont clairement
définies et vous pouvez poser votre clôture.
Toujours en accord avec votre voisin, vous
pouvez construire un mur mitoyen, mettre
une palissade ou faire pousser une haie, sur
la limite séparative des deux propriétés. Si
ce dernier n’est pas d’accord, je vous recommande de placer la clôture sur votre terrain,
sinon sa démolition peut être demandée.
Famille, succession,
gestion de patrimoine,
immobilier…
les domaines
de compétence
du notaire sont
multiples. N’hésitez pas
à le consulter pour
obtenir un conseil avisé
qui préservera
vos intérêts.
Retrouvez également
des “fiches pratiques”
sur le rôle du notaire,
consultables sur le site
www.immonot.com,
rubrique
“Infos et conseils”,
“Vous et votre notaire”.
11
AVIS D’EXPERT
“Les banquiers préfèreront
toujours les fourmis aux cigales”
Les taux de crédit ne cessent de dégringoler depuis le début de
l’année… C’est le bon moment pour emprunter ! Mais comment
mettre toutes les chances de son côté pour décrocher un prêt ?
Est-il intéressant de renégocier un crédit ? Patrick Leguerrier,
directeur de l’Agence Meilleurtaux.com à Rennes nous dit tout…
«
Comment mettre tous les atouts
de son côté pour emprunter ?
M. Patrick Leguerrier : Première chose à
faire : évaluer au préalable votre capacité
d’emprunt. Vous pouvez pour cela interroger directement votre courtier ou utiliser les
outils de simulations sur le web. En effet, il est
inutile de vous lancer dans l’acquisition d’un
bien qui ne serait pas en adéquation avec vos
revenus !
Une fois établie la réelle capacité d’emprunt
dont vous allez pouvoir disposer, il existe
quelques règles simples à connaître pour
optimiser les chances d’obtention de
votre crédit. Les banquiers préfèreront
toujours les fourmis aux cigales. Il faut donc
impérativement dans les 6 mois qui précèdent
la demande de votre prêt remettre vos
comptes au vert. Aussi, il est recommandé :
1. D’éviter les découverts.
2. De clôturer, dans la mesure du possible, les
crédits à la consommation non affectés à
un bien en particulier.
3. De mettre en avant sa capacité d’épargne.
En épargnant une petite somme chaque
mois, vous prouvez que vous gérez
prudemment vos finances. Cela est très
rassurant pour un prêteur.
4. D’insister sur la stabilité de sa situation
professionnelle.
5. De disposer d’un apport de 10 % minimum.
Comment s’y prendre
lorsque l’on veut renégocier ses crédits ?
M. Patrick Leguerrier : Les taux battant
des records actuellement, les personnes
qui détiennent un crédit immobilier depuis
quelques années doivent, en effet, se
12
demander s’il est opportun de le renégocier.
Pour savoir si l’opération mérite d’être étudiée,
c’est très simple, il existe trois règles :
1. Avoir un capital restant dû de 70 000 €.
2. Être dans le premier tiers de son prêt.
3. Vérifier qu’il existe un écart de taux au
moins égal à 0,70 % entre le taux de votre
crédit et celui pratiqué aujourd’hui sur la
même durée.
Concrètement, sur ce dernier point, cela
signifie que si vous avez un crédit avec un taux
supérieur à 3,50 % hors assurance, vous avez
de grandes chances d’être concerné par cette
opération ! Et cela peut vous rapporter gros !
Vous pouvez donc aller voir votre banquier,
cependant dans 90 % des cas, la proposition
qu’il vous fera ne sera guère alléchante.
Le plus simple : consultez un courtier. Il fera
pour vous le tour des offres bancaires de
la concurrence et trouvera l’offre la plus
intéressante du marché.
Faut-il se presser, car les taux
risquent-ils de remonter ?
M. Patrick Leguerrier : Pas d’inquiétude, les taux ne devraient pas remonter dans l’immédiat et cela pour
3 raisons :
- d’abord l’inflation est quasi nulle ;
- ensuite, la Banque centrale européenne
continue d’injecter des liquidités dans
l’économie européenne pour favoriser le
crédit et donc la consommation ;
- enfin, l’État français et les banques françaises
empruntent à des taux très bas, et cela se
répercute sur les taux des particuliers.
»
Publireportage réalisé le 12/11/14 ■
www.immonot.com
Les prêts à taux fixe en voie de disparition ?
Les taux fixes pourraient bel et bien
disparaître en France. C’est ce que
souhaite le Comité de Bâle. Il devrait faire
une recommandation qui va dans ce sens
en 2015. Les banques s’inquiètent !
Pour rappel, le Comité de Bâle est une
institution internationale, fondée en 1974,
qui est en charge du contrôle bancaire
international. Or, le Comité est convaincu
que les taux vont finir par remonter et il
préfère que cette hausse soit supportée
par les particuliers plutôt que par les
banques !
C’est une mauvaise nouvelle pour les
banques, car cela ne va pas contribuer à
redynamiser le marché immobilier, qui est
déjà en panne. Car, les prêts à taux fixes
sont un vrai produit d’appel pour elles et
leur permettent de conquérir de nouveaux
clients. De plus, toute la profession de
l’immobilier est en phase avec les banques.
Les prêts à taux fixe représentent 90 % des
prêts immobiliers.
Pour l’acheteur, emprunter à taux fixe
est rassurant, d’autant qu’aujourd’hui,
ils sont imbattables et historiquement
bas (2,5 en moyenne). L’emprunteur,
lorsqu’il contracte son prêt, a, en outre, la
garantie qu’il n’augmentera pas entre la
souscription de son crédit et le moment
où il finit de le rembourser.
À savoir : aujourd’hui, il n’y a quasiment
plus de pays dans le monde où l’on
pratique le système des taux fixes.
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13
VOS DROITS
Location :
les honoraires sont plafonnés
L
Lors de son installation dans un nouveau
logement, le locataire doit s’acquitter de frais
d’agence correspondant à la réalisation
de certaines tâches “administratives”.
La loi Alur a plafonné ces frais.
es frais d’agence à la charge du locataire pouvaient, jusqu’à présent,
représenter un mois de loyer, voire
deux dans certaines agences. Pour
les limiter et éviter les abus, la loi “Accès au
logement et à un urbanisme rénové” (ou loi
Alur) a décidé de plafonner ces frais.
Les prestations concernées
Cette mesure va faire
baisser la facture dans
les villes où les frais
étaient très élevés et le
marché déséquilibré.
Mais dans les autres
communes où l’offre est
relativement importante,
cela pourrait avoir
l’effet inverse, ce qui
conduirait les locataires
à payer plus cher
qu’auparavant.
Dans tous les cas, il faut
se renseigner auprès
des professionnels
de l’immobilier pour
connaître les honoraires
facturés pour la location
envisagée.
14
Depuis la loi Alur, seules quatre prestations
liées à la mise en location restent à la charge
du locataire :
- l’organisation des visites ;
- l’élaboration du dossier ;
- la rédaction du bail ;
- l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Ce sont les honoraires à acquitter pour ces
prestations qui sont désormais réglementés.
À savoir
Les plafonds seront révisés chaque année
au 1er janvier en fonction de la variation
annuelle du dernier indice de référence
des loyers.
Trois zones = trois plafonds
Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires
de location facturés aux locataires par les
agents immobiliers sont plafonnés en fonction de la surface du logement et de la zone
géographique où il se situe.
Trois zones sont créées :
- la première dite “très tendue” est une zone
où la demande locative est supérieure à
l’offre (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-SaintDenis, Val-de-Marne, Yvelines). Le plafond
des frais y est de 12 € TTC par m2 de surface
habitable ;
- dans la deuxième zone dite “tendue” (les 28
agglomérations où s’applique la taxe sur les
logements vacants comme Lille, Lyon, Toulouse), le plafond est fixé à 10 € TTC par m2 ;
- dans la dernière zone dite “non tendue” (soit
le reste du territoire), le plafonnement des
honoraires s’établit à 8 € par m2.
Les frais liés à l’établissement de l’état des lieux
d’entrée ne peuvent excéder 3 € par m², quelle
que soit la zone géographique.
Exemples de plafonnement
des frais d’agence
En zone très tendue par exemple à Paris,
pour un deux pièces de 40 m2 dont le
loyer est de 972 € par mois, les honoraires
imputables au locataire seront plafonnés à
600 €. Si les parties réalisent l’état des lieux
sans l’intervention d’un professionnel,
ce plafond sera de 480 €.
Autre exemple, à Toulouse, pour un studio
de 20 m2 proposé à la location à 288 €
par mois, les honoraires imputables au
locataire seront plafonnés à 260 €, soit
une baisse de près de 10 % par rapport à
la situation avant la loi Alur. Si le locataire
et le propriétaire réalisent l’état des lieux
sans l’intervention d’un professionnel,
ce plafond sera de 200 €.
Source : Ministère du logement et de l’égalité
des territoires
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HISTOIRE & PATRIMOINE
Rennes et ses
« Champs Libres »
Important lieu de culture, Les Champs Libres regroupent
le musée de Bretagne, l’Espace des sciences et la Bibliothèque.
À (re)découvrir…
L
e 18 octobre 2005, Jean-Paul Le
Maguet, conservateur en chef du
Musée de Bretagne, prenait ses
fonctions dans un bâtiment neuf,
long de 120 mètres, large de 50, haut de 35 et
situé en plein centre-ville. La taille imposante
du bâtiment avait un but précis : regrouper
le musée de Bretagne vieillissant, la Bibliothèque, l’Espace des sciences et créer des
salles destinées aux expositions temporaires
et aux conférences…
Des grincements de dents
aux sourires
À ses débuts, l’affaire ne fut pas évidente,
d’autant que cette œuvre futuriste de l’architecte Christian de Portzamparc fut très discutée par les Rennais. Elle ne correspondait pas
à l’harmonie des bâtiments civils de la ville qui
faisait depuis toujours la fierté des habitants.
Une architecture très classique qui permettait aux Rennais de disputer la prééminence
de leur ville sur la Bretagne aux dépens de
Nantes.
comprendre cette évolution, des maquettes,
des vidéos, des objets de la vie quotidienne
expliquent ce que fut la vie depuis le paléolithique jusqu’à nos jours. L’espace est aussi
présent avec ses découvertes intersidérales.
Un Planétarium se présente sous la forme
d’un simulateur astronomique qui propose
un voyage dans le temps et à travers les galaxies. Mais c’est dans la Bibliothèque que j’ai
trouvé les étoiles qui brillent au-dessus de la
Bretagne. Quelque 500 000 documents venus
des fonds patrimoniaux de toute la province
et regroupés ici, un musée du livre, des ateliers
de lecture… Les Champs Libres ne se visitent
pas, ils se vivent !
René Margeridon ■
Les Champs Libres
10 cours des Alliés
35000 Rennes
Tél. 02 23 40 66 00
www.leschampslibres.fr
[email protected]
Une autre vision
de la connaissance
Pour se démarquer de l’approche et du contenu des musées traditionnels, les élus décidèrent de créer un nouveau concept. Pour
cela, ils recensèrent toutes les ressources régionales qui marquèrent la vie professionnelle
et familiale des habitants depuis les époques
les plus reculées jusqu‘à nos jours. Ainsi, la
visite débute à “l’Age de pierre” et se termine
au troisième millénaire. Pour mieux faire
www.immonot.com
Les Champs Libres © Alain Amet - Musee de Bretagne
15
HABITAT
Immobilier neuf
Un “jeu de construction”
passionnant !
16
www.immonot.com
Une nouveauté devrait séduire les acheteurs en 2015.
C’est le dernier “jeu de construction” lancé par le gouvernement.
Pour encourager l’accession à la propriété et accélérer
la production de logements, les règles sont profondément
remaniées. Avec le Prêt à taux zéro renforcé (PTZ+),
les acheteurs ont de nouveaux atouts en main.
Et dans le camp des investisseurs, le dispositif de défiscalisation
“Pinel” donne droit à un bonus équivalent à 21 % d’économie
sur l’achat d’un logement neuf.
Scénario no 1
J’achète
pour y habiter
Une construction sur mesure, un logement
économique à l’usage, un bâtiment très
abouti au niveau du confort… autant de
bonnes raisons d’acheter dans le “neuf”. Et il
faut bien avouer que de nombreuses conditions sont réunies pour tenter l’aventure.
D’une part, toutes les réalisations répondent
aux exigences de la RT 2012 (Réglementation thermique 2012), ce qui leur assure de
grandes qualités au plan thermique. De plus,
le contexte semble des plus propices pour
emprunter, car les taux de crédit immobilier
sont toujours à des niveaux exceptionnellement bas. C’est le moment d’en profiter !
Stratégie
Dessinez le contour du projet
Un logement neuf nécessite de partir à la
recherche du programme idéal. Une étape
cruciale, puisqu’en fonction de l’emplacement
géographique, il pourra s’agir d’un immeuble
ou de constructions plus horizontales. Pour
faciliter sa recherche, il faut consulter le site
d’annonces immobilières immonot.com
- rubrique “Neuf” - et demander conseil à
un notaire. Ce dernier maîtrise parfaitement
les clauses du contrat de réservation qui
encadre la vente en VEFA (Vente en état
futur d’achèvement). Ce document donne
un maximum d’indications sur la nature de
l’immeuble. Outre les matériaux employés
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et les techniques de construction utilisées, il
comporte un descriptif détaillé du lot vendu. Il
mentionne la surface habitable approximative,
le nombre de pièces principales, les éventuels
locaux de services, les dépendances et
dégagements. L’emplacement du bien dans
l’immeuble ou dans le lotissement est
clairement identifié (bâtiment, étage, place
de parking, garage…).
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HABITAT
Conseil ! Consultez les promoteurs
de logements neufs et comparez les
prestations offertes dans les programmes
immobiliers.
Règle du jeu
Retenez le bon plan !
Le bon plan repose sur la bonne configuration du logement. Qu’il s’agisse de son exposition ou de sa distribution intérieure, il faut
se projeter pour éviter d’être déçu à l’arrivée.
Les professionnels proposent plusieurs types
de plans, qui répondent à une large palette de
besoins. De plus, il est possible de les moduler
en fonction des aspirations de chacun. Dans
tous les cas, il ne faut pas surdimensionner
son projet, même s’il faut tenir compte de ses
besoins actuels et futurs. En effet, plus l’appartement est grand et plus le coût d’entretien
et les impôts pèseront dans le budget. De
toute évidence, il faut privilégier un intérieur
Pensez-y ! Détecteur de fumée obligatoire en 2015
Vous avez jusqu’au 8 mars 2015 pour installer au moins un détecteur
avertisseur et autonome de fumée (un DAAF) dans votre logement !
Il permet de détecter de la fumée et déclenche une alarme sonore de
85 décibels. Un tel signal permet de réveiller une personne endormie.
Cela correspond à un TGV qui envahit votre couloir !
Vous devez fixer le détecteur au plafond dans la pièce donnant accès
aux chambres. Si votre habitation fait plus de 80 m², il vous faudra
installer plusieurs détecteurs. Et il faut en prévoir un par étage !
Dans le cas d’une location en meublé, c’est également le propriétaire
qui doit s’occuper de l’installation. En revanche, dans le cas d’une
location vide, c’est le locataire qui doit l’installer.
18
fonctionnel, qui permet d’optimiser l’espace.
Une grande pièce à vivre avec vue traversante
constitue un bon compromis. Le coin “nuit”,
indépendant, favorise l’intimité et permet de
créer des univers bien distincts, ce qui sera
plus reposant à l’usage. Et puis, le charme de
l’appartement repose aussi sur la décoration
et les matériaux. Les couleurs claires souligneront mieux les volumes des pièces, mais il
sera important de relever l’ensemble avec des
touches de couleurs…
Conseil ! Demandez plusieurs simulations
et une visualisation en 3 D avant de choisir
votre modèle appartement.
Avantages
Réalisez des économies
Dans le neuf, les gains réalisés au niveau du
coût du financement et de la facture d’énergie
représentent un atout majeur. De bonnes
raisons d’en profiter, d’autant que le Prêt à taux
renforcé (PTZ+) vient d’être profondément
remanié depuis le 1er octobre.
Accordé sous conditions de ressources, le
PTZ+ est un prêt sans intérêts, réservé aux
personnes achetant leur première résidence
principale (les primo-accédants). Il vient
en complément des autres emprunts et de
l’apport personnel. Le montant accordé varie
en fonction des 5 zones géographiques que
compte notre territoire national. Celles dites
“tendues” (zones A bis et A), où le prix de
l’immobilier est le plus élevé, donnent droit à
un prêt à taux zéro d’un montant maximum
de 115 200 € pour une famille de 8 personnes
par exemple. De plus, les plafonds de
ressources à ne pas dépasser pour bénéficier
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du PTZ+ sont relevés. Enfin, les conditions de
remboursement sont revues et améliorées,
puisqu’elles s’étendent de 12 à 25 ans.
D’autre part, une construction neuve réclame
un faible coût d’entretien, de chauffage et
de fonctionnement. Depuis l’introduction
de la RT 2012, tous les logements doivent
être conçus pour limiter la consommation d’énergie primaire à un maximum de
50 kWhEP/(m²an) en moyenne.
Concrètement, l’atteinte de ce résultat repose
sur 3 paramètres :
1| L’efficacité énergétique du bâti, définie
par le coefficient “Bbiomax” (besoins
bioclimatiques du bâti). Cela revient à limiter la consommation d’énergie (chauffage,
refroidissement, éclairage) et optimiser les
apports naturels en lumière et source de
chaleur avec une bonne exposition.
2| La consommation énergétique du bâtiment, évaluée par le coefficient “Cepmax”.
www.immonot.com
Il mesure les consommations de chauffage,
de refroidissement, d’éclairage, de production d’eau chaude sanitaire et d’auxiliaires
(pompes et ventilateurs)pour que sa valeur
n’excède pas 50 kWhEP/(m² an).
3| Le confort d’été dans les bâtiments non
climatisés. Pour ces bâtiments, la réglementation impose que la température la
plus chaude, relevée au cours de 5 jours de
forte chaleur en été, n’excède pas un seuil.
À ces avantages, un logement neuf ajoute
une bonne isolation au niveau des murs,
des parois vitrées et de la toiture, ce qui
lui assure un grand niveau de confort, été
comme hiver.
Et s’il s’agit de proposer un appartement
neuf à la location, dans bien des cas il
aura la préférence des locataires. Ce qui
conforte son intérêt au plan locatif.
Conseil ! Pensez à réaliser un bilan de tous
les gains obtenus avec un logement neuf.
19
HABITAT
Scénario no 2
J’achète
pour louer
Avec son nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, Sylvia Pinel, ministre du
Logement, lance une opération séduction en
direction des investisseurs. Des économies
d’impôts en plus, des loyers revalorisés, des
conditions assouplies… autant de nouveautés
qui devraient intéresser un large public !
Stratégie
Projetez-vous !
L’achat sur plan, encore appelé VEFA (Vente en
état futur d’achèvement), nécessite quelques
précautions. Le bâtiment est en phase de
commercialisation, seules des maquettes
à l’échelle 1/100, des visites virtuelles 3 D,
des plaquettes de présentation permettent
de visualiser son futur appartement. Mais
avec une bonne approche, il est possible de
réaliser son projet en toute sérénité.
Il convient d’identifier les atouts et points
faibles du quartier. Un déplacement sur le lieu
du projet permettra de collecter bon nombre
de renseignements. Un rendez-vous à la mairie ou auprès des services de l’agglo ne sera
pas inutile pour connaître les projets en matière d’urbanisme. D’autre part, il faut s’assurer que d’éventuelles servitudes ne grèveront
pas le fonctionnement de la copropriété.
Conseil ! Consultez votre notaire pour lui
demander son avis sur le plan juridique.
Règle du jeu
Pensez à défiscaliser
Avec le dispositif Pinel, il est possible de réaliser jusqu’à 21 % d’économie sur l’achat d’un
logement neuf ! Pour cela, il suffit d’investir
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éventuel de garantie lié au financement de l'acquisition.
20
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dans un appartement et de s’engager à le
louer pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.
En fonction de la durée de location choisie, il
est possible de déduire du montant de son impôt 12, 18 ou 21 % du prix de son acquisition.
Prenons un exemple :
un bien acheté 200 000 € et loué durant 12 ans
générera une économie d’impôt égale à 21 %
du prix d’achat, soit :
200 000 x 21 % = 42 000 € qui se traduisent par
3 500 € annuels à déduire sur ses impôts.
Conseil ! Étudiez bien la durée pendant
laquelle vous allez vous engager à louer.
Si vous mettez un terme avant l’échéance,
vous perdrez l’avantage fiscal.
Avantages
Rentabilisez votre achat
Pour redonner de l’intérêt à l’investissement
immobilier, les niveaux de loyer ont été légèrement revalorisés. Comme pour les disposi-
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tifs précédents, le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyer selon la surface
du logement et la zone dans laquelle il est situé. Dans une ville classée en zone B1 comme
Rennes, le loyer s’élève à 10 € du m2.
Prenons un exemple :
Pour déterminer le loyer d’un bien de 33 m²
avec terrasse de 5 m², il faut connaître :
- la surface pondérée + la moitié de la surface
de la terrasse : 33 + 2,5 = 35,5 m²
- le coefficient multiplicateur de son logement :
0,7 + 19 / 35,5 ce qui donne 0,7 + 0,54 = 1,24
(plafonné à 1,20 selon la loi)
=> Le plafond de loyer est de :
35,5 x 10,00 x 1,20 = 426,00 € (hors charges).
Conseil ! Privilégiez les zones A et B
pour investir, car la demande locative
y est la plus forte.
Christophe Raffaillac ■
21
HABITAT
Un projet immobilier “neuf” ?
Testez vos connaissances
En matière d’immobilier, les règles du jeu changent souvent.
Aussi, nous vous proposons de tester vos connaissances
en répondant à ce petit quizz.
1
Acheter dans le neuf coûte plus cher
qu’acheter dans l’ancien ?
a) Vrai, car les prestations proposées sont de
très haute qualité.
b) Faux, car dans le neuf les frais sont moins
importants et il est possible de bénéficier
de certains avantages fiscaux.
2
Dans un achat en l’état futur
d’achèvement (VEFA), il n’est pas possible
d’effectuer d’aménagements
a) Non, car les plans de chaque appartement
sont établis une bonne fois pour toutes.
b) Oui, c’est possible de personnaliser son
logement.
22
3
Si j’achète en VEFA,
j’ai entendu parler d’un contrat
de réservation et d’un contrat de vente.
Doit-on signer les deux ?
a) Non. Il s’agit de deux noms différents
pour le même contrat.
b) Je peux signer l’un ou l’autre à ma guise.
La vente sera valable quand même.
c) Je dois signer les deux contrats.
4
Que signifie RT 2012 ?
a) Résistance thermique 2012.
b) Régulation thermique 2012.
c) Réglementation thermique 2012.
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HABITAT
5
8
6
9
Le dispositif Pinel (qui remplace
l’ancien dispositif Duflot) est réservé
à un investissement dans le neuf
a) Oui.
b) Non, l’ancien peut également être
concerné.
Avec le dispositif Pinel, on peut réaliser
deux investissements dans l’année
a) Non, cela était juste autorisé
avec le Duflot.
b) Oui, cela est possible dans la limite
d’un certain plafond.
c) Oui, c’est possible sans aucun plafond.
Avec le dispositif Pinel,
la durée d’engagement locatif est :
a) Illimitée.
b) De 9 ans.
c) De 6, 9 ou 12 ans selon le choix
de l’investisseur.
Avec le Pinel, je peux louer
à un membre de ma famille
a) Vrai.
b) Faux.
7
Je peux investir en Pinel où je veux
a) Oui.
b) Non, votre investissement doit se situer
dans une zone bien déterminée.
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* Voir conditions en agence. ** Hors frais éventuels liés à l’emprunt et hors frais d’hypothèque, de caution ou de privilège de prêteur de deniers ou tout autre frais éventuel de garantie lié au financement de l’acquisition.
24
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Réponses
1 - Réponse : b
Acheter dans le neuf ne coûte pas plus cher.
A priori, on pourrait penser le contraire
vu la qualité de la construction et les
prestations offertes par le neuf. Mais en fait,
non seulement vous achetez un logement
prêt à “l’usage”, sans le souci et les frais
engendrés par des travaux de rénovation
souvent nécessaires dans l’ancien, mais en
plus vous profitez :
- d’une TVA réduite, sous certaines
conditions, si vous achetez dans une zone
ANRU (ou dans un rayon de 300 m) ;
- d’une exonération de la taxe foncière
pendant 2 ans. Laissée à l’appréciation du
maire, cette exonération est généralement
totale, mais elle peut n’être que partielle ;
- et de frais de notaire moins élevés que
dans l’ancien.
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Donc au bout du compte, même si au
départ le prix d’achat est un peu plus
élevé, vous réaliserez au final une bonne
opération.
2 - Réponse : b
Ce n’est pas parce que vous achetez un
logement sur plan, que vous devez avoir
un appartement identique à ceux de vos
voisins.
Tout d’abord, et bien évidemment, vous
pouvez personnaliser la décoration
intérieure en choisissant le papier peint,
les couleurs de vos peintures murales, la
moquette ou le carrelage…
Ensuite, vous pouvez demander d’autres
aménagements plus “conséquents” :
transformer ce qui était prévu comme
une chambre en cuisine, agrandir une salle
25
HABITAT
de bains, remplacer la baignoire par une
douche…
Cependant, la personnalisation a ses limites
(on ne peut pas, par exemple, toucher aux
murs porteurs).
Petit conseil : n’oubliez pas que ces aménagements de plans auront un coût. À vous
de négocier avec le promoteur et d’anticiper le plus possible les éventuelles personnalisations que vous souhaiteriez pouvoir
ajouter au contrat proposé par votre promoteur.
Attention : tous les aménagements
acceptés devront figurer dans le contrat de
réservation.
3 - Réponse : c
Lors d’un achat en VEFA, vous devez impérativement signer les deux contrats. Ils
correspondent chacun à une étape bien
précise du processus de vente. Le contrat
de réservation tient lieu et place d’avantcontrat et engage le vendeur et l’acquéreur.
Le promoteur vous réservera un lot déterminé en contrepartie d’un dépôt de garantie. Lors de cette étape, vérifiez que toutes
les mentions obligatoires figurent dans
le contrat : description détaillée du futur
logement, notice présentant la qualité et
la nature des matériaux utilisés, prix prévisionnel de vente, délai de livraison…
Vous signerez ensuite devant notaire un
contrat de vente à la date fixée lors de la
réservation. Pour être valable, le contrat de
vente devra comporter certaines mentions
obligatoires : description de l’immeuble,
prix et modalités de paiement, date de
livraison, pénalités en cas de retard de livraison, garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur…
4 - Réponse : c
La réglementation thermique est un ensemble de règles déterminant une limite
maximale de consommation énergétique des
bâtiments neufs. Elle impose une consommation énergétique primaire inférieure ou
égale à 50 kWhEP/m²/an en moyenne.
depuis au moins 15 ans), rénovés ou
réhabilités pour atteindre les performances
techniques du neuf.
6 - Réponse : c
C’est là une des grandes nouveautés du
Pinel. L’investisseur pourra choisir sa durée
d’engagement de location parmi ces trois
options. L’avantage fiscal en découlant sera
proportionnel à la durée de l’engagement
de location (12,18 ou 21 %).
7 - Réponse : b
Pour bénéficier de l’avantage fiscal,
l’investissement doit être fait dans une zone
géographique où le manque de logements
se fait le plus ressentir. Ce zonage a
plusieurs objectifs : être plus en cohérence
avec la réalité du marché et relancer la
construction de logements intermédiaires
dans les zones tendues, destinés aux classes
moyennes.
8 - Réponse : b
Tout comme dans le cadre du dispositif
Duflot, il est possible de réaliser deux
investissements maximum par an et par
foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €. Audelà de ce plafond, la réduction d’impôt ne
s’applique plus.
9 - Réponse : a
Si le projet de loi de finances, actuellement
en discussion au Parlement, est adopté en
l’état, à compter du 1er janvier
2015, l’investisseur pourrait
louer le logement à ses descendants ou ascendants.
Les conditions tenant
aux ressources du
locataire et au plafond de loyer seraient
les mêmes que dans
le cadre d’une location
“hors famille”.
5 - Réponse : b
Le dispositif Pinel s’applique en priorité
aux logements neufs ou vendus en l’état
futur d’achèvement (VEFA), mais aussi aux
logements anciens (c’est-à-dire construits
26
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RÉFORME DES PROFESSIONS RÉGLEMENTÉES
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C’EST VOUS QUI EN FAITES LES FRAIS.
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en Ille-et-Vilaine
BAIN DE BRETAGNE (35470)
Mes Jean-François
LE COULS
et Jean-Christophe
TROUVELOT
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Tél. 02 99 43 70 07 - Fax 02 99 43 80 39
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BEDEE (35137)
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Tél. 02 99 06 19 19 - Fax 02 99 06 19 15
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BETTON (35830)
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1 rue d'Helsinki - BP 93103
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BRUZ (35170)
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Guy MESSAGER,
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Tél. 02 99 89 60 34 - Fax 02 99 89 67 82
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GUEGAU
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PIRAULT, Jean-Louis
LE QUINTREC
et Laurent BERNADAC
28 B rue de Rennes
Tél. 02 99 83 83 83 - Fax 02 99 83 21 90
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15 Place de l Eglise
Tél. 02 99 77 39 66 - Fax 02 99 92 82 53
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CHATEAUBOURG (35220)
Me Nicolas MÉVEL
2 rue de la Goulgattière - Le Castel 2 - BP 62126
Tél. 02 99 00 31 05 - Fax 02 99 00 80 74
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14 rue Alexis Garnier - BP 57
Tél. 02 99 37 38 38 - Fax 02 99 37 46 38
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Tél. 02 99 37 40 20 - Fax 02 99 37 42 27
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ET VILAINE (35430)
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6 rue de l'étang du miroir
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COMBOURG (35270)
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20 route de St Malo
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LA GUERCHE DE BRETAGNE
(35130)
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LIFFRE (35340)
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et Gwendal TEXIER
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LOUVIGNE DE BAIS (35680)
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8 rue du 8 Mai
Tél. 02 99 96 17 73 - Fax 02 99 96 39 76
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Tél. 02 99 60 40 21 - Fax 02 99 60 08 44
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NICOLAZO
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Le bout de la Lande
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PACE (35740)
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GUICHARD
et Josselin NAUT
14 bd Dumaine de la Josserie
Tél. 02 99 60 61 08 - Fax 02 99 60 24 17
[email protected]
PIPRIAC (35550)
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55 rue de l'Avenir
Tél. 02 99 34 41 87 - Fax 02 99 34 35 77
[email protected]
PLEINE FOUGERES (35610)
Me Sandra DEVÉ
18 rue de Bretagne - BP 10
Tél. 02 99 48 50 05 - Fax 02 99 48 56 25
[email protected]
PLELAN LE GRAND (35380)
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Rue des Planchettes - BP 5
Tél. 02 99 06 81 21 - Fax 02 99 06 86 77
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com
PLEURTUIT (35730)
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GUILLOU, Bénédicte
BODIN-BERTEL
et Véronique RABRAIS
Rue Ransbach Baumbach - BP 1
Tél. 02 99 88 41 81 - Fax 02 99 88 88 49
[email protected]
REDON (35600)
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et Anne-Cécile
DARDET-CAROFF
2 rue des Douves - BP 17
Tél. 02 99 71 20 22 - Fax 02 99 72 79 08
[email protected]
SCP DOUETTÉ DOUETTÉ-ROBIC Notaires associés
20 quai Surcouf - BP 30346
Tél. 02 99 70 35 35 - Fax 02 99 72 20 65
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RENNES (35000)
Mes Julien ANTOINE
et Olivier JAMMET
41 rue St Mélaine
Tél. 02 99 27 00 27 - Fax 02 99 27 00 30
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4 Boulevard de Chezy - CS 26401
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SELAS CATHOU
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Tél. 02 99 67 48 48 - Fax 02 99 30 35 75
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LEMETAYER,
Eric MALLEVRE,
Antoine MORIN
et Guillaume PAINSAR
11 rue Rallier du Baty
Tél. 02 99 78 57 57 - Fax 02 99 78 57 79
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Mes Loïc PERRAUT
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PIRIOUX
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et Emmanuel GOURS
12 rue des Francs Bourgeois - BP
70649
Tél. 02 99 63 47 47 - Fax 02 99 63 37 51
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Sylvie PAILLARD
et Alexandre AVENEL
1 place Honoré Commeurec - BP 60327
Tél. 02 99 79 18 89 - Fax 02 99 79 18 47
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25 rue Maréchal Foch - BP 6
Tél. 02 99 43 51 25 - Fax 02 99 43 52 05
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ROMILLE (35850)
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BIENVENUE
et Virginie LORET
7 impasse des Templiers - BP 4
Tél. 02 99 23 21 21 - Fax 02 99 68 20 06
[email protected]
ST AUBIN D'AUBIGNE (35250)
Me Mathieu LORET
17 Rue de Rennes - Bât b - BP 11
Tél. 02 99 55 20 08 - Fax 02 99 55 57 35
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(35140)
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BOSSENNEC-LE ROUX
et Corinne RIMASSON
2 rue de Rennes
Tél. 02 99 45 15 45 - Fax 02 99 45 15 46
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ST BRIAC SUR MER (35800)
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56 Bis Boulevard de la Houle - BP 3
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ST BRICE EN COGLES (35460)
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JEGOU
et François BOUVIER
Rue de la Croix Etêtée
Tél. 02 99 18 56 56 - Fax 02 99 18 56 50
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ST GILLES (35590)
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LE CORVIC et Richard
LEVIONNOIS
Tél. 02 99 64 61 94 - Fax 02 99 64 81 43
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ST GREGOIRE (35760)
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ROCHAIX-CELTON
Parc d'affaire Edonia - Rue de la Terre
Victoria
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(35136)
Me Antoine TRIAU
14 rue André Malraux
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ST MALO (35400)
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- BP 67
Tél. 02 99 20 13 48 - Fax 02 99 20 13 49
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surélevé: le hall d'entrée dessert une
pièce de séjour et salon avec cheminée, cuisine, toilette et salle de bains.
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970m2, possibilité 120m2 habitables, raccordement sur rue à
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étage: 3 chambres, salle de bains,
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chambres en étage, pourrait
ravir vos convives ou pouvant faire office de gîte. Jardin
arboré. Chauffage par géothermie (forage) avec plancher
chauffant sur les 2 niveaux.
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environ constructibles, le reste est
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une ancienne étable et un ancien
hangar ouvert en bois. Possibilité
de division: une partie constructible
seule et l'autre partie constructible
avec la terre agricole.
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constructible.
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Autres
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