Louer sa résidence secondaire

DÉCRYPTAGE
Bertrand Desjuzeur
Louer sa résidence secondaire
La détention d’une résidence secondaire est un plaisir que de nombreux Français souhaitent concrétiser. Mais la propriété d’un tel logement, qu’il soit en bord de mer, à la
montagne ou dans la verte campagne entraîne inévitablement quelques contreparties
financières. Pour en modérer l’impact, vous pouvez penser à la location temporaire.
C’est un moyen pratique qui vous permet de conserver l’usage de votre bien l’essentiel
de l’année, tout en diminuant vos charges. Mais n’oubliez pas de faire un récapitulatif
des formalités imposées au bailleur. Une prise de contact avec la mairie où est situé
votre bien est également conseillée, car bien des situations sont variables suivant les
secteurs. Pour vous permettre de vous décider, nous vous proposons un tour d’horizon
des formalités qui vous attendent. Vous devez envisager les formalités préalables, celles
qui sont liées à la location elle-même et les incidences fiscales.
Avant de louer
La déclaration de location
Il est obligatoire de déclarer la location.
Cette formalité administrative résulte d’une
simple déclaration en mairie. Le formulaire
n°14004*02, disponible sur internet sur le
site www.formulaires.modernisation.gouv.fr
se remplit aisément : adresse de la location,
périodes de location prévues. Le fait de ne
pas souscrire cette déclaration est passible
d’amende (art. D 324-1-2 du Code du tourisme).
Déposez-la à la mairie de situation du bien.
Cette déclaration n’est pas obligatoire si vous
louez votre résidence principale (art. L. 324-1
du Code du tourisme).
de la commune. Or, le fait de louer un local
meublé destiné à l’habitation de manière
répétée pour de courtes durées à une clientèle
de passage qui n’y élit pas domicile constitue
un changement d’usage, précise le Code de la
construction et de l’habitation (art. L 631-7
dans sa version issue de la loi ALUR du 24
mars 2014). Toutefois, si vous louez votre
résidence principale, pour de courtes durées,
ce texte n’est pas applicable (art. L 631-7-1 A).
Par ailleurs, le conseil municipal peut définir
un régime temporaire de changement d’usage
pour permettre à une personne de louer
un logement pour de courtes durées à une
personne qui n’y élit pas domicile (même
article). Renseignez-vous à la mairie pour
savoir si ce type de régime a été adopté ; ses
conditions peuvent varier d’une commune
à l’autre.
Le règlement de copropriété
Vérification simple : si le logement que vous
projetez de mettre en location est situé dans
un immeuble en copropriété, consultez le
règlement de copropriété pour vérifier qu’il
n’interdit pas les locations temporaires.
Le changement d’usage
Dans les plus grandes villes (communes de
plus de 200 000 habitants, et celles des départements de la petite couronne parisienne), le
changement d’usage des locaux d’habitation
est subordonné à une autorisation préalable
25 millions de Propriétaires - Juillet/Août 2014
A DÉCRYPTAGE
L’assurance
Comme toute mise à disposition d’un bien à un
tiers, la location d’une résidence secondaire
peut être source de dégradations ou de mise
en cause de votre responsabilité civile. Vérifiez
que votre contrat d’assurance ouvre ce type
de risques et, si nécessaire, demandez à votre
assureur une extension de garantie pour la
mise en location temporaire. Vous pouvez
aussi demander au locataire de s’assurer,
mais prenez soin d’obtenir la justification
de l’assurance avant l’entrée dans les lieux.
Le classement
Les meublés de tourisme peuvent faire l’objet
d’un classement. Ce classement présente
un double avantage : il permet d’améliorer le
régime fiscal de la location (voir plus loin) et il
donne au candidat locataire une précision sur
la catégorie du logement. Mais le classement
a aussi ses contraintes, notamment de coût,
puisqu’il faut payer l’organisme qui l’effectue
(de l’ordre de 200 €). De plus, il faut réunir de
multiples informations pour le remplissage
de la grille de classement qui ne comporte
pas moins de 112 critères (arrêté du 17 août
2010). Le classement est valable 5 ans, il fixe
la qualité du logement en 5 catégories donnant
droit au nombre d’étoiles correspondant, en
fonction du nombre de points qui a été obtenu
par la grille de classement.
Un dépôt de garantie peut être prévu, il est
alors souvent fixé à 20 % du loyer.
Des diagnostics sont également obligatoires
pour les locations saisonnières (DPE, état des
risques naturels et technologiques et le cas
échéant, plomb, amiante).
N’oubliez pas de faire signer un état des lieux et
un inventaire du mobilier, en début de location
et lors de la restitution des clés. Cela vous
servira de preuve en cas de dégradation ou
de disparition de mobilier.
Les incidences fiscales
Le régime BIC
Les revenus que vous percevez de la location
de votre résidence secondaire sont bien
entendu imposables. Mais, comme il s’agit
de location meublée, le régime fiscal est celui
des bénéfices industriels et commerciaux.
Deux régimes sont possibles. Le régime
le plus simple est celui du micro-BIC. Ce
régime suppose que vous ne dépassiez pas
un montant de loyer de 32 600 € TTC. Dans ce
cas, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %
sur vos recettes. Mais s’agissant d’un forfait,
les charges réelles ne sont pas déductibles.
Si votre logement est classé (le régime est
applicable également pour les gîtes ruraux et
les chambres d’hôtes), le plafond est porté à
81 500 € et l’abattement est de 71 %. Si vous
dépassez ces plafonds, vous serez alors
soumis au régime du bénéfice réel. Si vous
avez d’importants frais à déduire, il peut être
intéressant d’opter pour ce dispositif, même si
vos recettes sont inférieures au plafond. Vous
devez alors vous décider avant le 1er février de
la première année à laquelle vous commencez
la location. L’option est irrévocable pendant
deux ans. Elle se reconduit tacitement par
période de deux ans. Vous devez alors souscrire une déclaration spécifique (n° 2031) que
vous annexez à votre déclaration de revenus.
Ajoutons que vous continuez à payer la taxe
foncière et la taxe d’habitation. Quant à la
contribution économique territoriale (ancienne
taxe professionnelle), sachez qu’en principe,
la location d’une résidence secondaire n’y est
pas soumise, sauf décision contraire de votre
collectivité territoriale (art. 1459 du CGI).
La taxe de séjour
L’obligation de percevoir une taxe de séjour
n’est pas limitée aux hôtels. Elle vise aussi
les bailleurs privés qui louent des logements
(art. L 422-3 du Code du tourisme). Son champ
d’application vise les communes classées,
touristiques, de montagne, littorales ou qui
réalisent des opérations de promotion du
tourisme. Mais son montant varie suivant les
communes. Le tarif est fixé entre 0,2 et 1,5 €
par nuitée et par personne. Renseignez-vous
auprès de votre mairie pour en connaître le
tarif.
Pour formaliser l’accord de votre locataire, il
est indispensable de prévoir un bail.
Toute offre ou contrat de location saisonnière
doit impérativement revêtir la forme écrite
(art. L 324-2 du code du tourisme) avec l’indication du prix demandé et un état descriptif
des lieux. Lorsque le candidat locataire veut
s’engager, il doit vous envoyer une somme à
titre d’arrhes. Lorsque la location passe par un
professionnel, le montant est plafonné à 25 %
du loyer demandé. Si le locataire renonce à la
location, il perd les arrhes ; si vous décidez de
ne plus louer, vous devez reverser le double des
arrhes au locataire. Si la somme versée est un
acompte, il n’est pas possible de renoncer à la
location, ni pour le locataire, ni pour le bailleur.
La renonciation impose d’indemniser l’autre
partie du montant total du loyer convenu.
A 25 millions de Propriétaires - Juillet/Août 2014
© Franck Boston
Le bail et ses annexes