Transmission d`entreprise, la location gerance

Avec la collaboration des Instituts du C.S.N
TRANSMISSION D’ENTREPRISE
LA LOCATION – GERANCE
La location-gérance est une bonne solution pour transmettre son entreprise
en douceur et s’assurer des facultés du repreneur.
Textes
• Articles L 144-1 et suivants du code de commerce
• Ordonnance n° 2004-274 du 25 mars 2004
SOMMAIRE
1. PRINCIPE
2. AVANTAGES
3. RISQUES
4. CONDITIONS DE VALIDITE
5. PUBLICITE
6. EFFETS ENTRE LES PARTIES
7. DUREE
8. FIN DE LA LOCATION-GERANCE
9. FISCALITE
TRANSMISSION D’ENTREPRISE : LA LOCATION-GÉRANCE
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1. PRINCIPE
La location-gérance dite aussi gérance libre est un contrat par lequel le propriétaire d'un
fonds de commerce ou d'un établissement artisanal le donne en location à une personne, le
locataire-gérant, souhaitant récupérer son affaire, qui va l’exploiter librement à ses
risques et périls en contrepartie d’une redevance généralement mensuelle.
La location-gérance doit être distinguée de la gérance salariée. Dans cette situation en
effet il existe un lien de subordination entre le propriétaire du fonds de commerce ou
établissement artisanal et le locataire-gérant ; dans ce dernier cas le propriétaire du fonds
conserve les risques et les bénéfices de l'exploitation.
La location-gérance n’est pas une sous-location.
2. AVANTAGES
La location-gérance permet de sécuriser la transaction pour le cédant comme pour le
repreneur.
Le cédant prépare la cession de son entreprise tout en testant les capacités du futur
repreneur, en percevant des revenus et en conservant la propriété de son fonds.
Le futur repreneur peut de son côté tester le potentiel du fonds et bien réfléchir à
l’acquisition. Ce temps lui permet aussi de trouver les financements nécessaires à l’achat
tout en démontrant à ses partenaires financiers ses compétences.
3. RISQUES
Le bailleur est solidairement responsable des dettes du locataire pendant une période de
six mois (art. L144-7 du C.G.I.) après la publication dans un journal d’annonces légales.
Celle-ci doit être faite dans les 15 jours de la conclusion du contrat. Cet engagement
implique que le chef d’entreprise prodigue un maximum de conseils au repreneur et suive
l’affaire afin d’éviter les erreurs de gestion et les pertes.
Par ailleurs, à la fin du contrat de location-gérance, le bailleur prend le risque de
récupérer un fonds dont la valeur a été diminuée si le locataire-gérant n’a pas été à la
hauteur.
A l’inverse, le locataire-gérant prend le risque de se retrouver évincé à la fin du contrat
sans aucune indemnité même s’il a réussi à développer le fond pendant son contrat.
4. CONDITIONS DE VALIDITE
Outre les conditions de droit commun, le contrat de location-gérance est assujetti à des
règles particulières et notamment (celle que les personnes physiques ou morales qui
concèdent une location-gérance doivent avoir été commerçants ou artisans pendant sept
années ou avoir exercé pendant une durée équivalent les fonctions de gérant ou de
directeur commercial ou technique) avoir exploité pendant deux années au moins le fonds
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ou l'établissement artisanal mis en gérance. Néanmoins, il est possible d'obtenir une
dérogation judiciaire à cette condition.
Attention : La condition des 7 ans est supprimée par l’ordonnance de 2004. Il existe des
dispenses légales (majeurs en tutelle ou en curatelle par ex) ainsi qu’une possibilité de
dispense judiciaire.
5. PUBLICITE
Le locataire-gérant a la qualité de commerçant ou s'il s'agit d'un établissement artisanal, la
qualité d'artisan, et il est soumis à toutes les obligations qui en découlent. Il doit selon le
cas se conformer à la législation relative au registre du commerce ou répertoire des
métiers et par conséquent s'y faire inscrire.
Le propriétaire du fonds est radié puisqu’il n’est plus commerçant.
6. EFFETS ENTRE LES PARTIES
• Du bailleur : le bailleur est tenu des obligations mises à la charge du bailleur de façon
générale par les articles 1719 et suivants du Code civil et notamment assurer la
jouissance paisible au locataire notamment en s'abstenant de le concurrencer et par
conséquent de se rétablir.
Le bailleur reste redevable des loyers des murs et doit s’occuper du renouvellement du
bail.
• Du locataire-gérant : il doit exploiter le fonds en bon père de famille moyennant le
versement d'une redevance dont le montant et les modalités de calcul sont librement
fixées par les parties (somme fixe ou variable en fonction montant du chiffre d'affaires ou
des bénéfices, la périodicité peut être mensuelle ou trimestrielle, ou autre);
En outre, il doit continuer les contrats de travail.
Il ne peut disposer du fonds.
Le contrat étant conclu intuitu personae, il ne peut ni sous-louer ni céder son droit.
Gérant et propriétaire sont solidairement tenus des dettes d’impôts directs afférents à
l’exploitation du fonds pendant toute la durée de la location-gérance.
7. DUREE
Le contrat dure en principe une année, renouvelable par tacite reconduction.
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8. FIN DE LA LOCATION-GERANCE
Le contrat de location-gérance prend fin pour les mêmes causes que le contrat de louage
en général et notamment par l'arrivée du terme, la résiliation ou résolution, la perte du
fonds de commerce ou de l'établissement artisanal.
Le décès du propriétaire ne met pas fin au contrat mais le décès du locataire le fait
cesser.
La fin de la période de location aboutit soit à la reprise de l’entreprise, soit à la rupture
des négociations et à la récupération du fonds par le propriétaire.
9. FISCALITE
Pendant la gérance :
Les redevances :
• La mise en location-gérance d'un fonds donne lieu au paiement de la TVA sur le
montant des redevances.
• Les profits du bailleur constituent des profits d'exploitation et par conséquent des
BIC lorsque le bailleur est une personne physique. Par ailleurs, les redevances
assimilées à des revenus du patrimoine subissent les prélèvements sociaux.
Contribution Economique et Territoriale :
• Le bailleur et le locataire-gérant y sont soumis.
A la fin de la location-gérance :
Le rachat du fonds par le gérant est en principe soumis au régime des plus-values
professionnelles.
Néanmoins, la cession d'un fonds en location-gérance peut bénéficier de l'exonération
partielle ou totale de l'article 238 quindicies du CGI, si les conditions suivantes sont
réunies :
• la valeur du fonds n'excède pas 300 000 € pour l'exonération totale et 500 000 €
pour l'exonération partielle
• l'activité a été exercée pendant au moins cinq ans avant la mise en locationgérance du fonds,
• la transmission est consentie au profit du locataire.
• Dans l'hypothèse où le bailleur cède le fonds donné en location-gérance à l'occasion
de son départ à la retraite, il peut également prétendre à l'exonération de l'article
151 septiès A du CGI.
En revanche, le bailleur ne peut se prévaloir de l'exonération de l'article 151 septies du
CGI en faveur des prestataires de services dont les recettes annuelles n'excèdent pas
certains seuils. Cette exonération est en effet réservée aux activités réalisées à titre
professionnel.
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