La lettre d`information des particuliers

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MARS 2016
La lettre d’information
des particuliers
Les locations saisonnières
La location d’une maison, d’un appartement, d’un
mobil-home dans un camping se fait souvent plusieurs
mois à l’avance et sans visite préalable des lieux. Que
vous soyez loueur ou preneur, cet article fait le point
sur vos droits et vos obligations.
LE LOUEUR, PARTICULIER OU
PROFESSIONNEL, DOIT REMETTRE
AU PRENEUR ÉVENTUEL, AVANT LA
SIGNATURE DU CONTRAT DE LOCATION,
UN ÉTAT DESCRIPTIF DES LIEUX
Ce document, qui doit être conforme à un modèle type,
contient :
• des renseignements généraux sur le bien : type d’hébergement, ancienneté, superficie, capacité maximale
en nombre de personnes, accès handicapés, garage,
piscine, jardin…
• la situation de l’immeuble dans la localité : distance
du centre-ville, des commerces, de la mer, des pistes de
ski, de la gare…
• la description du bien : surface des pièces, équipements
ménagers et sanitaires, nombre de lits, mobilier, mode de
chauffage, télévision, internet…
• les modalités et prix de location : prix selon la période
(haute, moyenne, basse saison), à la journée, à la semaine, à la quinzaine, au mois, charges comprises ou
non comprises (eau, électricité, ménage), loyer d’avance
(arrhes ou acompte), règlement du solde, possibilité d’assurance annulation et coût…
L’absence d’état descriptif est punie d’une amende
pouvant atteindre 1 500 m.
Le locataire doit demander des informations complémentaires et des photographies s’il a des exigences ou des
contraintes spécifiques (enfants en bas âge, handicap…)
et les conserver en cas de litige éventuel.
LA SIGNATURE D’UN CONTRAT
DE LOCATION
L’accord des parties sur les conditions de la location du bien
doit nécessairement être écrit. Les loueurs professionnels
(dont les agences immobilières) doivent remettre un contrat
en 2 exemplaires. Pour les non professionnels, il peut s’agir
d’échanges de courriers (postaux ou électroniques) si ceuxci sont sans ambiguïté. Toutefois, pour plus de sécurité,
il est recommandé d’établir un contrat en 2 exemplaires.
Ce contrat doit notamment mentionner :
• la durée de la location et les dates et heures d’arrivée
et de départ,
• l e prix : il est librement fixé par le bailleur. Il est
généralement demandé au locataire de payer une partie
du prix par avance :
- s i la location est conclue par le biais d’un agent
immobilier, ce versement ne peut être exigé plus de
6 mois à l’avance ni excéder 25 % du montant total du
loyer. Le solde ne peut être exigé qu’un mois, au plus
tôt, avant l’entrée dans les lieux,
- si la location est conclue directement avec le propriétaire,
le montant et la date du versement d’avance sont
librement débattus mais il est conseillé de ne pas verser
plus du quart du prix de la location,
• les charges : eau, électricité, gaz, chauffage…
• les conditions d’annulation de la réservation : voir
ci-après « l’annulation de la réservation »,
• le dépôt de garantie : versé à l’entrée dans les lieux,
son montant correspond généralement à 20 % ou 25 %
du prix de la location,
• la taxe de séjour : son montant est affiché en mairie,
• le dossier de diagnostic technique : annexé au contrat
de location, il comprend un diagnostic de performance
énergétique (sauf si le local est loué moins de 4 mois par
an), un constat de risque d’exposition au plomb et, dans
les zones concernées, un état des risques naturels et
technologiques.
Un bailleur saisonnier peut interdire, dans le contrat,
l’accès des animaux au logement.
UN ÉTAT DES LIEUX, À L’ARRIVÉE ET
LORS DU DÉPART DU LOCATAIRE
La rédaction d’un état des lieux n’est pas obligatoire mais
néanmoins recommandée afin d’éviter un litige lors du
départ du locataire : l’état du mobilier, des équipements…
y sera noté. Si un inventaire préétabli est remis au locataire,
ce dernier doit vérifier son exactitude.
Les parties procéderont également au relevé des
compteurs.
Le jour du départ du locataire, un état des lieux de sortie
sera dressé : s’il n’y a eu ni détérioration ni casse, le dépôt
de garantie doit être restitué intégralement au preneur.
L’ASSURANCE DU LOGEMENT
Le locataire est présumé responsable en cas d’incendie, de
dégât des eaux, de vols, dégradations et pertes.
Le locataire doit vérifier auprès de son assureur qu’il
est bien assuré contre ces risques ; à défaut, une
extension de garantie ou une assurance spécifique
peut être souscrite.
UN IMPRÉVU CONTRAINT LE BAILLEUR
OU LE LOCATAIRE À ANNULER LA
RÉSERVATION
Si le contrat prévoit les conséquences d’une telle
annulation, les parties doivent s’y référer : perte ou
remboursement partiel de la somme versée d’avance,
obligation de verser le solde de la location…
Si le contrat est muet sur ce point, il faut rechercher
si la somme versée d’avance par le locataire lors de la
réservation est un acompte ou des arrhes :
• l e locataire a versé un acompte : la location étant
définitivement conclue, il doit, sauf si le bien a été reloué
ou cas de force majeure, régler le solde de la location.
Si c’est le loueur qui annule, il devra, sauf force majeure,
rembourser au locataire le montant de l’acompte et
l’indemniser de son préjudice (dépenses éventuellement
engagées…),
• le locataire a versé des arrhes : chacune des parties
est libre de se désister, le locataire en abandonnant les
arrhes qu’il a versées, le bailleur en lui restituant le double
des arrhes.
LA LOCATION NE CORRESPOND PAS À
CE QUI A ÉTÉ ANNONCÉ : SITUATION
GÉOGRAPHIQUE, ENTRETIEN, ÉLÉMENTS
DE CONFORT, CALME…
Plusieurs situations peuvent se présenter :
• le loueur a fourni des renseignements manifestement
inexacts sur la situation du logement, la consistance
et l’état des lieux, les éléments de confort et
l’ameublement : la piscine annoncée n’existe pas, la
location comporte 2 chambres au lieu des 3 mentionnées
au descriptif, elle se trouve à proximité d’un chantier alors
que le loueur avait vanté la tranquillité des lieux…
Le loueur est passible d’une amende de 3 750 m ou, s’il
s’agit d’un professionnel, d’un emprisonnement de deux
ans au plus et d’une amende de 37 500 m au plus, ou de
l’une de ces deux peines seulement.
Le locataire doit déposer plainte auprès du procureur
de la République du Tribunal de Grande Instance du
lieu de la location et saisir la direction départementale
chargée de la protection des populations qui pourra
enquêter et, le cas échéant, verbaliser.
• la location présente des défauts qui n’ont pas été
signalés au preneur : la piscine n’est pas aux normes,
la climatisation est en panne, l’installation électrique est
dangereuse…
- en cas de défaut grave, le locataire peut renoncer à
la location et demander, soit un relogement, soit de ne
pas payer le solde du prix, outre le remboursement du
versement effectué à la réservation et des dommages
et intérêts en fonction de son préjudice,
- en cas de défauts mineurs ou si le locataire décide de
rester dans les lieux, il peut demander au propriétaire
la fourniture des objets manquants, leur remplacement
en cas de détérioration ou une diminution du prix
convenu ou des dommages et intérêts en fonction de
son préjudice.
Dans tous les cas, afin de se ménager des éléments de
preuve, le locataire doit demander des attestations (écrites,
datées et signées de leur auteur) aux personnes présentes
sur les lieux, prendre des photos et, dans la mesure du
possible, faire établir un constat des lieux par un huissier
de justice.
Le locataire doit adresser au propriétaire des lieux une lettre
recommandée avec A/R détaillant, justificatifs à l’appui,
les manquements ou défauts constatés et demandant
l’indemnisation de son préjudice.
À défaut de règlement amiable, le locataire doit saisir le
Tribunal d’Instance du lieu de la location. Si le bailleur
est un professionnel, le locataire peut également saisir le
tribunal du lieu de sa résidence lors de la signature du
contrat.
Références
• Arrêté n° 25-305 du 16/05/1967 relatif aux locations saisonnières
en meublé et arrêté du 22/10/2008 relatif à l’information préalable
du consommateur sur les caractéristiques des hébergements
locatifs en hôtellerie de plein air.
• Décret n° 67-128 du 14/02/1967 réprimant la production de renseignements inexacts en cas d’offre ou de contrat de location
saisonnière en meublé.
• Code de la Consommation : articles L. 121-1 et s. (pratiques
commerciales trompeuses), L. 141-5 (compétence territoriale
tribunal), R. 113-1 (absence d’état descriptif).
• Code du Tourisme : article L. 324-2 (meublés de tourisme).
• Code Civil : articles 1590, 1730 à 1733.
• Loi n° 2012-382 du 22/03/2012 - article 96 modifiant l’article
10-1 al. 1 de la loi n° 70-598 du 09/07/1970 (refus des animaux
familiers).
• Loi n° 70-9 du 02/01/1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce.
• Décret n° 72-678 du 20/07/1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 02/01/1970 réglementant les conditions
d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant
sur les immeubles et fonds de commerce - article 68 (versement
d’avance).
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