Daniel LAUTIÉ LOTISSEMENT

SARL GEOMETRE-EXPERT DARI
Daniel LAUTIÉ
N° d'inscription à l'Ordre des Géomètres Experts : 21607
------Siège social : 2, rue JB de Maille – 11400 –
CASTELNAUDARY - ☎ 04 -68-23-14-38
Courriel : [email protected]
------Bureau secondaire : 7, quai Riquet – 11000 CARCASSONNE - ☎ 04 -68-47-33-22
Courriel : [email protected]
LOTISSEMENT
Article L442-1 du code de l'Urbanisme Modifié par Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 - art. 2
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de
plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être
bâtis. »
Unité Foncière : l'ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire
Lot destiné à être bati : une partie de terrain ne contenant aucun bâtiment, et dont le « destin » est de
recevoir un bâtiment, soit parce que situé dans une zone constructible de la commune, soit parce que le
projet de la vente le destine à recevoir un bâtiment (ex. bâtiment public dans une zone non constructible).
Article L111-5-3 du Code de l'Urbanisme Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 14
« Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente
d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou
à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain
résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée
à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de
l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la
mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou
l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou
l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à
compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte
authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre
l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette
mention. »
Ainsi tout projet de division afin de vendre, céder, même gratuitement (ex pour ses enfants) un
terrain NON bâti est un lotissement, et doit donc faire l'objet d'une autorisation d'urbanisme :
- soit une Déclaration Préalable (DP);
- soit un Permis d'Aménager (PA).
Et, dès le compromis de vente d'un terrain à bâtir, si le projet est de construire un bâtiment à
usage d'habitation OU d'habitation et professionnel , le BORNAGE du terrain à vendre est
OBLIGATOIRE.
Daniel LAUTIÉ - Géomètre Expert - Castelnaudary – Carcassonne : 0033 468 23-14-38
Dans le cas d'un lotissement DEUX opérations doivent être réalisées :
1)
Mission d'Urbanisme : Préparer un dossier de DP ou de PA qui sera signé par le propriétaire
et déposé en mairie ;
Fournir le panneau d'affichage normalisé et obligatoire ;
2)
Mission Foncière : Réaliser le bornage de la propriété au droit du ou des lots à créer,
demander un Arrêté Individuel d'Alignement au droit de la voie publique, matérialiser par des bornes,
ou tout autre repère, la ou les nouvelles limites de division en lots de la partie de propriété lotie.
1-Mission Urbanisme
Un terrain situé dans une partie constructible de la commune (se référer au PLU, au POS ou à la Carte
Communale) a vocation à recevoir un bâtiment. Donc avoir pour projet de céder une partie de sa
propriété, MEME une parcelle entière, a pour préalable d'obtenir une autorisation de lotir.
Le géomètre Expert, constituera le dossier avec les pièces demandées :
Pour une DP : Un plan de situation, Un plan topographique du terrain et un plan coté dans les
trois dimensions du projet de division.
Pour un PA : Un plan de situation, une notice explicative, Un plan topographique, Un plan de
division, deux coupes, des photographies de près et de loin, Un programme et un plan des
travaux à réaliser
Le dossier est signé par le demandeur puis déposé en mairie.
Le délai d'instruction ordinaire est de 1 mois pou une DP et 3 mois pour un PA, attention suivant les cas
ce délai peut-être majoré.
L'autorisation est expresse lorsque le Maire délivre un arrêté d'autorisation, ou tacite si aucune réponse
n'a été signifié dans le délai.
Le panneau d'affichage est préparé par le Géomètre Expert, et posé sur en façade du terrain par le
client qui doit le laisser durant 2 mois, et prouver que l'affichage a bien été permanent durant cette
période qui ouvre droit aux tiers de contester l'autorisation.
2-Mission Foncière
Le bornage a pour objet de définir juridiquement et matériellement les limites des propriétés privées,
appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.
La Reconnaissance de limites a pour objet de remettre en place une limite déjà définie, soit lors d'un
bornage préalable, soit par application de différents articles de Loi, et d'en informer contradictoirement
les riverains.
De par sa délégation de service public, le Géomètre-Expert est le seul habilité à délimiter la propriété
foncière, il a une obligation d'assurance RCP et de moyens.
Le bornage et/ou la reconnaissance de limites donnent lieu à l’établissement de plans et d’un
procès verbal de bornage, opposable aux tiers.
Daniel LAUTIÉ - Géomètre Expert - Castelnaudary – Carcassonne : 0033 468 23-14-38
2-1-Procès-Verbal de Bornage
Recueil des informations - étude des données existantes : Le Géomètre-Expert réalise une
première enquête à la recherche de bornages antérieurs et tout autres documents qui pourraient
s'avérer utile à la détermination de la ou des limite(s).
Phase terrain :
Une brigade topographique procède alors au levé du terrain en fonction des indications données par le
Géomètre-Expert. Le plan d'état des lieux est établi puis contrôlé par le celui-ci.
Phase administrative :
Un dossier de demande d’alignement individuel est adressé à la mairie, à la D.I.R du Département en
cas de limite de la parcelle avec une voie publique. Le Géomètre-Expert réunit également les
éventuelles archives de travaux antérieurs touchant les parcelles concernées et consulte le portail
Géofoncier, de l'Ordre des Géomètres Experts.
Phase d'expertise :
Le Géomètre Expert va alors recueillir, analyser et ordonner les éléments de preuves ou de
présomption susceptible de concourir à la détermination des limites, sans en écarter aucune à priori :
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titres de propriété, Bornages existants, divisions précédentes ;
descriptifs de propriété, conventions entre les parties ;
nature des lieux et éléments de possession (clôtures, fossés, talus, murs…);
déclaration des sachants ;
us et coutumes locaux ;
et en dernier lieu et avec beaucoup de méfiance, les indices ou présomption de fait tel les
documents cadastraux.
Phase Contradictoire :
En accord avec le requérant la date du bornage est fixée et les propriétaires des parcelles voisines sont
convoqués après recherche préalable de leur identité grâce au Cadastre ou au service des
hypothèques. Il est demandé à l’ensemble des personnes convoquées de se munir de leur carte
d’identité et de leur titre de propriété
Bornage : A la date convenue, sur le terrain et en présence de l’ensemble des parties, le GéomètreExpert procède au bornage contradictoire du terrain. Après avoir présenté son analyse, il proposera les
limites de la parcelle à borner.
celles ci feront l'objet d'un débat entre toutes les parties, puis un accord trouvé, elles seront rendues
définitives par la signature, de l'ensemble des parties, du Procès Verbal et du Plan de bornage.
L’implantation et la matérialisation des limites approuvées (par bornes ou repères) sont réalisées le jour
même en présence des propriétaires (sauf impossibilité technique).
Rédaction du procès verbal de bornage – Plan de bornage : Le Géomètre-Expert procède alors à la
rédaction du Procès Verbal de bornage selon les règles de l’art auquel sera annexé le plan de bornage.
Il figurera sur celui-ci la ou les limites de propriété reconnue(s), les bornes ou repères mis en place et
clairement identifiés, ainsi que les cotes de rattachement à des éléments stables et/ou leurs
coordonnées.
Un exemplaire de chaque document sera transmis à toutes les parties.
2-2-Procès-Verbal de Carence : il est rédigé en complément du Procès Verbal de Bornage en
cas de difficulté quelconque :
➢ Un des propriétaires étant absent à la réunion contradictoire, ne vient toujours pas à la seconde
réunion malgré une convocation par lettre recommandée AR ;
➢ Un des propriétaire ne veut pas participer aux opérations de bornage contradictoire ;
Daniel LAUTIÉ - Géomètre Expert - Castelnaudary – Carcassonne : 0033 468 23-14-38
➢ Un des propriétaire n'habite à aucune adresse connue ;
➢ Un ou des propriétaire(s) ne sont pas d'accord avec la limite proposée, puis malgré la
discussion contradictoire refusent toute solution de conciliation amiable et ne veulent pas signer
le PV de bornage ;
Ce Procès Verbal de carence pourra être produit en justice lors d'une demande de bornage judiciaire.
Dressé par un Géomètre Expert ce PV servira à éclairer le juge tant sur la proposition de l'expert, les
parties qui l'ont approuvé et celles qui l'ont réfuté, que sur le déroulement de la réunion contradictoire
de bornage amiable. Ce document est d'autant plus important que la bonne foi d'une partie peut-être
contestée.
Un exemplaire des PV de carence et de bornage sera transmis à toutes les parties.
En lotissement le bornage est OBLIGATOIRE, l'action en justice pour bornage judiciaire devra
être initiée sans tarder sous peine de bloquer le projet.
2-3-Reconnaissance de limites : Une limite, une fois bornée, est définie « ad eternam », elle ne
peut plus donner lieu à un nouveau bornage.
Toutefois les éléments la caractérisant peuvent avoir disparu et dans ce cas donnent lieu à une remise
en place des bornes ou repères disparus.
Après recherche et analyse des plans et/ou PV de bornage existant, Le Géomètre expert va dresser un
plan d'état des lieux.
Il invite les parties à assister à la remise en place des bornes et repères matérialisant la limite bornée.
Au jour et heure prévu il procède à l'implantation en présence ou non des riverains.
Il dresse un PV de Reconnaissance de limites et le communique aux parties.
2-4-Division de la propriété
Une fois l'autorisation de lotir obtenue, et le bornage du périmètre réalisé, le Géomètre Expert posera
les bornes matérialisant la division intérieure à la propriété.
Puis il dressera le Document Modificatif du Plan Cadastral afin d'obtenir un nouveau numéro de
parcelle pour chacun des lots.
ATTENTION cette division n'aura de valeur légale que lorsque le notaire aura réalisé et publié la
première vente du ou d'un des lots du lotissement.
Nota
« Le Géomètre-Expert se prononce en toute indépendance après analyse des éléments en sa
possession, au vu de sa formation continue et de son expérience.
Il n’a pas d’obligation de résultat, mais une obligation de conseil et de moyens. Il ne peut imposer son
point de vue, mais seulement conseiller, proposer et convaincre loyalement, dans le respect absolu
des droits légitimes de chacun ».
Daniel LAUTIÉ - Géomètre Expert - Castelnaudary – Carcassonne : 0033 468 23-14-38