lettre de l`observatoire

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Communauté d’agglomération
GRENOBLE-ALPES MÉTROPOLE
LETTRE DE
L’OBSERVATOIRE
DE L’HABITAT
Programme Local de l’Habitat 2010-2015
Mai 2012 - n°11
DÉVELOPPER LE LOGEMENT
ABORDABLE DANS L’AGGLOMÉRATION
Dans une agglomération traditionnellement plutôt chère,
le mouvement national de hausse des prix immobiliers
de la dernière décennie, déconnecté de l’évolution des
revenus, est venu raréfier l’offre de logement abordable.
La crise économique fragilisant les emplois et les revenus, il est de plus en plus difficile aux classes moyennes
familiales, gagnant entre un et trois smic, de trouver un
logement correspondant à leurs ressources en primoaccession comme en location. Avec pour conséquences
le blocage des trajectoires résidentielles, la congestion
du parc locatif social, la périurbanisation des classes
moyennes.
C’est ce constat qui est illustré dans ce numéro, ainsi que
les pistes de réflexion développées avec les communes
et les acteurs lors de l’atelier PLH du 6 avril 2012.
© GRENOBLE-ALPES MÉTROPOLE . DCOM
Une diminution généralisée du pouvoir d’achat
immobilier des ménages
Une disparition progressive de l’offre
abordable
Au cours de la dernière décennie, l’élévation des valeurs foncières
et immobilières a été très forte et s’est déconnectée de façon
inédite de l’évolution des revenus des ménages.
Dans la Métro, le budget moyen nécessaire à l’acquisition d’un
appartement ancien d’environ 66 m² est passé de 92 000 € en
2002 à 152 000 € en 2010 (respectivement 1 378 et 2 314 €/m²).
À l’échelle nationale, les logements anciens, principal segment de
l’offre en accession, ont vu leurs prix plus que doubler entre 2000
et 2010. Les loyers du parc privé, dont l’évolution est en partie
régulée par l’indice de référence des loyers, ont quant à eux
augmenté de 29 %. Dans le même temps, les revenus des
ménages n’ont augmenté que de 33 %.
Évolution des prix moyens au m2 des appartement dans la
Métro depuisÉvolution
2002
des prix moyen au m des appartements dans la Métro depuis 2002
2
4 000
3 000
225
1 500
210
131
133
129
75
50
2009
2010
C’est aussi le cas de près de 13 % des primo-accédants (remboursements d’emprunts, taxe d’habitation, taxes foncières,
dépenses d’eau et d’énergie).
Maisons récentes
Appartements récents
Appartements anciens
0%
Agriculteurs
Artisans
Appartements anciens
Maisons anciennes
Terrains
60%
70%
Cadres
Professions Intermédiaires
80%
Employés
Ouvriers
90% 100%
Retraités
Autres Inactifs
314 041
310 720
248 347
136 194
284 964
271 456
182 943
142 750
6,0
142 267
13,6
150 091
12,8
137 724
202 928
27,3
20,2
50%
Trop peu de
références
19,1
0
0
0
34,2
40%
Les cadres sont quant à eux, pleinement présents sur le marché de l’ancien comme du neuf. Ils ont contribué à alimenter la
hausse des prix de par leur important pouvoir d’achat immobilier :
ils achètent un appartement ancien pour environ 50 000 € plus
cher que les ouvriers en moyenne.
1,1
30,8
30%
Source : Perval – Notaires de France.
7,7
89,3
49,6
20%
157 733
2,0
36,8
10%
Budget moyen des acquéreurs des logements anciens selon
la catégorie socio-professionnelle
en 2010
Budget moyen d'acquisition en 2010
Répartition des ménages par taux d’effort brut selon le
Répartition des ménages par taux d’effort brut selon le statut
statut d’occupation
en 2010
(France
Métropolitaine
d'occupation
en 2010
(France Métropolitaine)
26,5
2010
Maisons anciennes
Elle démontre que parmi les locataires du secteur privé, près de
20 % d’entre eux consacrent au moins 40 % de leur budget à la
dépense inhérente au logement (loyers, charges, taxe d’habitation, dépenses d’eau et d’énergie).
Locataires du secteur privé
2008
Catégorie socio-professionnelle des acquéreurs en 2010
Pour un grand nombre de ménages, le logement constitue le
poste de dépenses obligées le plus important. Une série d’enquêtes menées au niveau national par l’INSEE témoigne d’une
situation des plus préoccupantes. L’étude d’où est tirée le graphique suivant illustre le poids de la dépense « logement » dans
son ensemble dans le budget des ménages.
Locataires du secteur social
2007
Catégorie socio-professionnelle des acquéreurs en 2010
143 783
2008
301 485
2007
180 261
2006
153 011
2005
Le logement constitue la principale composante
du budget des ménages
23,1
2006
373 333
2004
Si la modération des taux d’intérêt, l’allongement des durées
d’emprunt et les mesures incitatives (type PTZ) ont permis à
un certain nombre de ménages d’absorber la hausse des prix du
logement en accession, y compris au prix d’un fort endettement,
cette hausse de l’immobilier déconnectée des revenus a considérablement réduit le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Propriétaires accédants
2 005
222 588
2003
Sources : indices Notaires-Insee, Insee, comptes de la Nation, enquête
Loyers et Charges.
Propriétaires non accédants
2 004
181 381
2002
2 003
332 564
2001
2 002
Sources : Perval – Notaires de France, ECLN - DREAL Rhône Alpes.
Cette hausse des prix a exclu un grand nombre de ménages modestes, même sur le marché de l’ancien. Ouvriers et employés, qui
représentent plus de la moitié de la population active résidant
dans la Métro, n’ont été à l’origine que de 27 % des transactions
d’appartements anciens en 2010.
108
100
2000
2009
1 378
100
1999
2 314
500
117
1998
2 242
2 467
1 000
-
1997
2 498
2 396
2 176
1 570
207
150
1996
2 231
1 855
150
125
3 381
2 778
2 000
173
175
3 325
2 436
2 000
195
194
200
3 298
3 000
2 500
207
3 435
3 500
Évolution des loyers, des prix des logements anciens et des
Évolution des
loyers, des1996
prix des logements
des revenus
revenus en France
depuis
(baseanciens
100eten
2000)
en FRANCE depuis 1996 (base 100 en 2000)
Loyers (ensemble)
Prix des logements anciens
Revenu par unité de consommation
Appartements neufs
Appartements anciens (plus de 5 ans)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0 à 20 % 21 à 30 % 31 à 40 % > 40 %
80%
Sources : Insee, enquêtes SRCV 2005 et 2010, calculs Insee et SOeS.
90%
100%
Agriculteurs
exploitants
Artisans
commerçants
Cadres
Professions
intermédiaires
Source : Perval – Notaires de France.
Employés
Ouvriers
Retraités
Autres
et à l’accès au parc locatif
Dans le segment du neuf, le prix moyen pour un appartement
d’environ 66 m² s’établit à 223 000 € en 2010 soit 3 380 €/m²,
contre 1 620 €/m² en 2000. La quasi-totalité des biens se vend
désormais à plus de 3 250 €/m² alors que l’offre à moins de
2 500 €/m² recouvrait la quasi-totalité du marché avant 2005.
Du côté du secteur locatif, les difficultés d’accès et de maintien dans le logement sont bien réelles. Si l’on ne considère que la
notion du taux d’effort1, un logement dont le loyer s’établit à hauteur de 700 euros mensuels (prix moyen du T3 de 70 m² selon la
Fnaim) se révèle difficilement accessible pour un grand nombre.
Répartition des appartements neufs vendus en 2002, 2003,
des appartements
neufs la
vendus
en 2002, 2003, 2004, 2005 et 2011 dans la Métro
2004, Répartition
2005 et
2011 dans
Métro
Parmi les ménages résidant déjà dans le parc locatif privé, seul
40 % d’entre eux pourrait postuler à ce logement. Au sein du parc
locatif social, ils ne sont que 20 % à pouvoir y prétendre.
3251 € et plus
3000 à 3250 €
2500 à 3000 €
Moins de 2500 €
1400
Mise en perspective des revenus des ménages fiscaux 2009
de l’agglomération grenobloise au regard des loyers du parc
Mise en perspective des revenus des ménages fiscaux 2009 de l'agglomération
privé en 2010
Grenobloise au regard des prix de l'immobilier 2010
1200
1000
4500
800
400
200
0
2002
2003
2004
2005
2011
Sources : CECIM, ECLN - DREAL Rhône-Alpes
Revenus mensuels moyen en €
4000
600
Locataire HLM
Locataires secteur privé
3500
3000
2500
2000
2 100€ pour louer un appartement ancien de 80m² (loyer 700 €)
1500
1000
500
0
1er décile (€) 2ème décile (€) 3ème décile (€) 4ème décile (€) 6ème décile (€) 7ème décile (€) 8ème décile (€) 9ème décile (€)
un marchÉ sélectif, laissant peu de marges à la
primo-accession…
Source : INSEE-DGFiP revenus fiscaux localisés.
Dans ce contexte de marché tendu et d’une vive concurrence
du marché investisseurs, les candidats à la primo-accession
modestes se voient souvent contraints de réaliser leurs projets
immobiliers hors de l’agglomération grenobloise.
En outre, le Conseil Social de l’Habitat a récemment mené une
étude2 mettant en lumière la difficulté d’accès et de maintien
au logement pour un plus grand nombre, en prenant en considération le « reste à vivre ». Cette notion de reste à vivre exprime
pour un ménage donné, le montant nécessaire pour assurer un
certain nombre de dépenses élémentaires 3 en plus des dépenses
afférentes au logement et des dépenses « incontournables » 4.
En 2011, un couple avec un enfant, disposant de revenus mensuels équivalents à 2 SMIC nets (2 150 €/mois) et d’un apport personnel de 10 000 € ne peut pas acheter un bien en phase avec ses
besoins (au moins 60 m²). Sur la base d’un prêt à 4,20 % sur 20
ans, il pourrait prétendre à un appartement dont le prix n’excède
pas 120 000 €, soit, si l’on s’en tient au prix moyen, un 36 m² dans
le neuf ou un 52 m² dans l’ancien.
Avec les mêmes conditions de crédit et un apport personnel
identique, ce même ménage devrait disposer d’au moins 3 SMIC
nets (3 220 €/mois) pour disposer d’un prêt lui permettant un
budget approchant 160 000 €, montant moyen nécessaire (hors
frais de notaire) pour acheter un appartement ancien d’environ
60-70 m² dans la Métro.
Dans une perspective d’accueillir un second enfant dans les meilleurs conditions, ce ménage sera potentiellement intéressé par
un logement plus grand. Avec 160 000 €, il devra choisir entre un 5
pièces dans les quartiers des Eaux Claires ou de la Villeneuve, ou
s’orienter vers l’acquisition d’une maison ancienne dans le périurbain éloigné.
Acheter un T4 à Saint Martin
d’Hères ou au Pont de Claix
Budget de
160 000 €
Acheter sur Grenoble :
- 5 pièces à la Villeneuve
- ou 4 pièces aux « eaux claires »
Le reste à vivre estimé nécessaire pour un couple avec deux
enfants s’établit aux alentours de 1 100 €/mois. Ce couple, s’il
dispose de revenus équivalents à 1,5 SMIC (1 600 €/mois), disposerait donc de 300 €/mois pour payer son loyer (soit un taux
d’effort de 20 % 5). Il devient alors difficile de supporter un loyer,
y compris dans le parc social : le loyer d’un T4 de 90 m² en PLUS
est de 540 €, celui d’un PLAI de la même taille de 480 €.
Quels leviers pour un logement plus abordable ?
Dans un contexte de marché de plus en plus sélectif, les ménages
modestes (gagnant de une à trois fois le Smic mensuel), et en
particulier les familles, se trouvent face à une accession impossible dans le neuf, et disposent d’un choix limité en accession
dans l’ancien (les logements les plus énergivores dans les quartiers les moins prisés, ou un exode en périurbain). Pour les plus
modestes, ils demeurent dépendants et captifs du parc locatif
social, avec des taux d’effort élevés.
Cette cherté du marché local renvoie par ailleurs à des causes nationales, ou à des tendances structurelles : l’immobilier s’impose
comme valeur-refuge pour la retraite face à la perte de confiance
dans les placements financiers ; localement, la dynamique économique et la présence de clientèles à fort pouvoir d’achat tirent
le marché vers le haut.
1En général, il est demandé de disposer de revenus équivalents à trois
fois le montant du loyer.
2«Le coût du logement, facteur d’exclusion», Conseil social de l’habitat,
novembre 2011.
Rester locataire
dans la Métro
Maison ancienne à
Vinay 158 000 €
Source : Perval – Notaires de France et l’observatoire des Notaires de l’Isère.
3Alimentation, santé, habillement, garde, pensions, loisirs…
4Impôts, transports, téléphonie...
5Salaire + allocation logement + prestations familiales - dépenses
afférentes au logement - dépenses «incontournables» - reste à vivre
= niveau de loyer supportable.
La construction neuve, importante ces dernières années dans
l’agglomération, n’a pas permis de modérer les prix du marché
libre et de favoriser la primo-accession, car orientée massivement vers le marché des investisseurs locatifs du fait des incitations fiscales nationales (type Scellier) et du marché étudiant.
Les professionnels de l’aménagement et de l’immobilier, présents
lors de l’atelier du PLH de la Métro du 6 avril 2012, ont aussi évoqué la hausse des coûts de construction, liée à la hausse du coût
des matériaux et de l‘énergie, à l’intégration de nouvelles normes
techniques (accessibilité, normes thermiques, acoustiques, parasismiques, environnementales, etc.) et aux exigences liées aux
projets urbains (formes urbaines, cœurs d’îlots, stationnements
souterrains…).
GLOSSAIRE
PLH : Programme Local de l’Habitat.
PTZ : Prêt à Taux Zéro.
INSEE : Institut National de Statistique et d’Études
Économiques.
SMIC : Salaire Minimum Interprofessionnel de Croissance.
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social (logement social
«ordinaire»).
PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration (logement «très social»).
CAUE : Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de
l’Environnement.
Néanmoins, il a aussi été affirmé qu’il demeurait possible de produire du logement moins coûteux, en jouant sur l’ensemble des
maillons de la chaîne de production, et en développant :
n
n
n
n
u ne politique publique active de négociation foncière et de
réserves foncières,
u n « dialogue constructif » de l’ensemble des acteurs de l’urbanisme et de l’habitat sur l’objectif d’un logement abordable
mais de qualité, depuis la conception du projet urbain jusqu’à
la conception architecturale des opérations ; soit davantage
de dialogue entre les promoteurs et les collectivités, entre les
architectes et les entreprises du BTP, et un habitant reconnu
comme acteur du process de conception-construction de
l’habitat,
l’innovation et l’expérimentation sur les modes constructifs
(pré-fabrication, filière bois) pour que la préoccupation du logement abordable ne soit pas inconciliable avec les exigences
environnementales ou l’habitabilité des logements,
la solvabilisation et la sécurisation des ménages.
Quelques pistes de travail proposées suite à
l’atelier du PLH du 6 avril 2012
La Métro s’engage à travailler autour de cette notion de logement
abordable dans 3 directions :
n
n
n
p articiper à la discussion entamée entre la Ville de Grenoble
et la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes, pour la
porter à un niveau d’agglomération,
a pprofondir la notion de logement abordable, acceptable et
attractif avec le CAUE,
c larifier le rôle de la Métro dans le soutien à l’habitat participatif.
lametro.fr
POUR EN SAVOIR PLUS //
«Suivi de la demande et analyse des besoins en logement et en hébergement», Cahier de l’observatoire de l’habitat 2010-2011, La Métro / OHL,
mars 2012
«Suivi des marchés immobiliers», Cahier de l’observatoire de l’habitat
2010-2011, La Métro / AURG, mai 2012
«Le Coût du logement, facteur d’exclusion», Conseil social de l’habitat
/ Un Toit Pour Tous, novembre 2011
CONTACTS //
Observatoire de l’habitat de la metro :
Christine Schmitt – 04 56 58 51 53 – [email protected]
DIRE GRENOBLE-ALPES MÉTROPOLE / MAI 2012 / IMPRIMÉ SUR PAPIER RECYCLÉ