Guide de l`immobilier et du foncier d`entreprise 2010

Glossaire
Bureaux de « première main » :
Nouvelles
constructions,
mais
également
restructurations lourdes ayant fait l’objet d’un permis
de construire.
Bureaux de « seconde main » :
Opérations immobilières préalablement occupées,
remises sur le marché et relouées. Il s’agit de surfaces
proposées en l’état ou après une simple rénovation.
Commercialisation (à utilisateur) :
Est considérée comme commercialisée une surface
vendue ou louée à un utilisateur.
Libération :
Est considérée comme libérée, une surface qui a été
remise sur le marché suite au départ du précédent
occupant.
Stock vacant :
Surfaces immédiatement disponibles actuellement
offertes à la commercialisation.
Locaux de bureaux :
Tout ou partie d’un immeuble pouvant être loué ou
acheté en tant que locaux de bureaux commerciaux
indépendants.
Locaux d’entrepôts :
Tout ou partie d’un bâtiment pouvant être loué ou
acheté en tant que locaux indépendants, définis
par une proportion de bureaux inférieure à 30 %, et
dont les caractéristiques physiques sont : surfaces
en rez-de-chaussée ou étages avec rampe d’accès,
hauteur-sous-plafond supérieure à 5 m, charge au sol
supérieure à 2 T/m², accès camion de plus de 19 T soit
par porte camion soit par quai de déchargement.
Locaux d’activités :
Tout ou partie d’un bâtiment pouvant être loué
ou acheté en tant que locaux indépendants, mais
ne répondant pas aux exigences techniques de
l’entreposage. Cette catégorie regroupe, par souci de
simplification, ce que le Grecam nommait jusqu’en
2007 « ateliers » et « locaux mixtes », les seconds se
distinguant des premiers par une proportion de
bureaux plus importantes et/ou par une vocation
fortement tertiaire (laboratoires, centres de formation ...).
Guide
de l’immobilier
et du foncier
d’entreprise
2010
HT HC HD :
Hors taxes, Hors charges, Hors droits.
Autorisation 15-10 :
Entrepôts couverts soumis à autorisation.
Les commercialisateurs
FONCIER
BUREAUX
LOCAUX D’ACTIVITES
Informations légales. Editeurs : Agence pour l’Economie en Essonne : 6, cours Monseigneur Roméro –
91025 Evry cedex – Tél. : 01 69 91 05 29 – www.essonne-developpement.com – Chambre de commerce et
d’industrie de l’Essonne : 2, cours Monseigneur Roméro – BP 135 – 91004 Evry cedex – Tél. : 01 60 79 91 91 –
www.essonne.cci.fr – Représentants légaux : Thierry Mandon et Gérard Huot. Rédaction : Laure Lavaud,
Nicolas Le Mercier – AEE, Jean-François Geyssens – CCI Essonne, Serge Olivier, Jean-Yves Tournieux, Severine
Carpentier – DDT 91 – GRECAM – 12, rue Hamelin – 75016 Paris – Tél. : 01 47 55 99 00 – www.grecam.com –
Directeurs de la publication : Alain Schebath et Bruno Malecamp – Mise en page : SOLEIS : 4 route de la Noue –
91190 Gif-sur-Yvette – Impression : Willaume Egret – 16, rue Denis Papin – 91240 Saint-Michel-sur-Orge – Crédit
photos : © Photos Augusto Da Silva - Graphix Images et photos GRECAM – Dépôt légal à parution novembre
2010.
ENTREPÔts
Le guide de l’immobilier
foncier
Après avoir enregistré une forte dégradation de son marché de l’immobilier d’entreprise en
2009, y compris pour les locaux commerciaux dont la vacance était passée de 3,9 % à 6,8 % en
un an, l’Essonne a connu un léger redressement de la situation au cours du 1er semestre 2010.
Une éclaircie qui se retrouve au niveau régional, quelque soit le produit immobilier.
La valeur des portefeuilles des investisseurs a reculé, quant à elle, de 30 % en Essonne par rapport à fin
2007, juste avant que la crise immobilière ne s’amorce.
Les mises en chantier ont connu consécutivement un net ralentissement.
Parallèlement, un léger redressement des commercialisations constaté au 1er semestre 2010 (+7 %), conjugué à une diminution des livraisons, ont permis au stock de se stabiliser, voire de décroître pour celui des
bureaux neufs (-11 %).
Cette situation est toutefois fortement corrélée au contexte géographique dans lequel s’inscrit le marché.
Les deux pôles de Massy et Courtabœuf ont ainsi concentré 60 % des transactions de bureaux réalisées
pendant la dernière décennie alors qu’ils ne représentent que 25 % du parc de bureaux, le pôle d’Evry,
avec 23 % du parc essonnien, n’en totalisant que 19 %.
L’offre foncière dans les Zones
d’Activités Economiques au 1er janvier 2009
Stock et prix des terrains au 1er janv. 2009
allant de 10 à plus de 100 E selon que l’on se rapproche
de la petite couronne et de Paris.
C’est sur le secteur de l’autoroute A6, de Grigny au
Coudray-Montceaux, que la commercialisation a été
la plus dynamique, et dans une moindre mesure sur
le secteur de la RN20. Notons que les activités de
logistique et de commerce représentaient la majeure
partie des surfaces commercialisées.
Massy, dotée d’un parc plus récent dans le quartier Atlantis, bénéficie d’un certain nombre d’atouts qui
se révèlent déterminants dans les dynamiques observées récemment sur le territoire essonnien : bonne
accessibilité en transport en commun, proximité de Paris et de ses centres de décision.
En revanche, il s’avère qu’une part prépondérante du marché de bureaux évryen a été réalisée dans les
années 70 et 80, et se trouve, de ce fait, confrontée à l’obsolescence d’une partie de son parc, processus
par ailleurs accéléré par l’introduction des critères liés à la prise en compte du développement durable,
dont la performance énergétique des bâtiments.
Les projets de zones d’activités se situent, pour la
moitié d’entre eux, au nord-ouest du département.
Si l’on considère l’ensemble des projets et des
terrains commercialisables en stock,
l’Essonne
disposait, au 1er janvier 2009, d’un potentiel
d’environ 581 hectares de terrains, soit environ
8 années de réserves foncières au rythme actuel de
commercialisation, principalement situées dans la
partie nord de l’Essonne, à proximité des grands axes
de circulation.
A cet égard, les capacités de résorption du parc immobilier frappé d’obsolescence deviennent un thème
majeur et constituent, pour les pouvoirs publics et les partenaires privés, un défi à relever. Certains sites,
inscrits à l’intérieur du tissu urbain, n’auront d’autres possibilités que de se reconvertir, par exemple dans
le logement, alors que d’autres, mieux positionnés, pourront encore se prévaloir de potentialités pour
maintenir, voire développer des activités économiques.
Sommaire
FONCIER
3 • L’offre foncière dans les zones d’activités
économiques au 1er janvier 2009
ENTREPÔts
10 • Le marché des entrepôts en Essonne
11 • Analyse par secteur, entretien
Immobilier d’entreprise
4 • Eléments de synthèse15 • L’investissement
BUREAUX
5 • Le marché des bureaux en Île-de-France
6 • Le marché des bureaux en Essonne
7 • Analyse par pôle, entretien
obsolescence
12 • Quelles potentialités de résorption
du parc obsolescent ?
13 • Sur quels leviers agir pour résorber
l’obsolescence ?
L’investissement
LOCAUX D’ACTIVITES
2
8 • Le marché des locaux d’activités en Essonne
9 • Analyse par secteur, entretien
15 • Deux ans après le début de la crise : des
impacts très visibles sur l’investissement
immobilier en Essonne
Le stock de terrains d’activités commercialisables
est en légère hausse avec 354 hectares au 1er janvier
2009, contre 300 hectares l’année précédente. Après
une diminution significative du stock entre 1999 et
2006 (stock quasiment divisé par 2) la tendance de
reconstitution du stock, déjà notée pour 2007, s’est
donc poursuivie en 2008.
Projets
Les projets de zones d’activités ont au contraire
nettement diminué et représentent au 1er janvier 2009
près de 227 hectares, contre 325 hectares l’année
précédente. Cette baisse s’explique en partie par
la mise en commercialisation de plusieurs zones
d’activités importantes comme les Haies Blanches
au Coudray-Montceaux, Montvrain II à Mennecy ou
encore la Bonde à Massy, mais aussi par l’insuffisance
de nouveaux projets.
Le rythme de commercialisation des
zones d’activités enregistré en 2008
est resté stable puisqu’un peu
plus de 72 hectares ont été
commercialisés, à l’identique
de l’année précédente.
Les prix fonciers sont
constants depuis plusieurs
années ; ils se situent
dans une fourchette
N
0
2
4
8
12
Kilomètres
Source : DDT 91, Bilan 2009
Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 2010
3
Immobilier d’entreprise
BUREAUX
Eléments de synthèse
Le marché des bureaux en Île-de-France
Le tableau de bord de l’immobilier d’entreprise
Ce document de synthèse est issu de la mission d’étude confiée au GRECAM par la Chambre de Commerce
et d’Industrie de l’Essonne et de l’Agence pour l’Economie en Essonne. Il se fonde sur une exploitation
spécifique de l’Observatoire Immobilier d’Entreprise du GRECAM, base de données que cette société
d’études indépendante a créée en 1978. Cette base de données, réactualisée en permanence depuis lors,
suit l’état d’occupation, bâtiment par bâtiment, de l’ensemble du parc « marchand » de bureaux et locaux
d’activités d’Île-de-France, à partir d’enquêtes systématiques auprès des promoteurs, propriétaires et
commercialisateurs. Pour les locaux d’activités, seules les transactions à l’achat entre utilisateurs ne sont
pas prises en compte, de même que les constructions en compte propre.
Ce document rassemble, sous forme d’un tableau de bord, les principaux éléments d’analyse de la situation
du marché immobilier d’entreprise de l’Essonne.
Le marché du neuf en panne
Bureaux
1er sem 2010
Offre disponible
146 800
Le marché des bureaux en Essonne, après avoir
en chantier
8 400
connu un coup d’arrêt des transactions de bureaux
livrée (stock vacant)
138 400
neufs début 2009, a affiché un léger redressement
14 900
1ère main
lors du premier semestre 2010.
123 500
2nde main
Commercialisations
40 200
L’offre neuve s’est progressivement résorbée pour
8 700
1ère main
ne plus représenter que 15 000 m² à mi-2010, tandis
dont pré-commercialisation
0
que seule une opération était en chantier à Massy.
Certes, aucun lancement « en blanc » n’a été encore
31 500
2nde main
annoncé ; néanmoins plusieurs projets sont en préLibérations
44 200
commercialisation, notamment à Massy.
Loyers moyens
178 e
1ère main
Les secteurs d'étude
en Essonne
Locaux d’activités
123 e
2nde main
Evolution*
+ 1 %
Ns
+ 1 %
- 40 %
+ 11 %
+ 7 %
- 56 %
Ns
+ 78 %
+ 85 %
STE-GENEVIEVEDES-BOIS
TOTAL IDF
856 400
3 762 000
364 E
269 E
Secteurs d'étude
DOURDAN
Secteurs d'étude
Diffus
EVRY
Orly Rive droite
N
0
4
8
2
4
8
12
Kilomètres
N
Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 2009
200 000
12
Kilomètres
déc
2006
3 000 000
300
2 500 000
2 000 000
481 000
1 500 000
377 600
1 000 000
200
100
500 000
187 900
0
Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 2009
Evry-Sénart
400 000
Orly Rive droite
ETAMPES
2
858 600
800 000
Francilienne-RN 20
Massy-Saclay-Courtaboeuf
Massy-Saclay-Courtabœuf
Secteurs d'étude
1 000 000
600 000
Evry-Sénart
400
3 500 000
1 200 000
Diffus
Francilienne-RN 20
500
4 000 000
en m utiles
BRETIGNYSUR-ORGE
MORANGIS
STOCK VACANT ET LOYERS
4 500 000
1 600 000
0
juin
2007
déc
2007
juin
2008
déc
2008
juin
2009
déc
2009
1ère main
2nde main
dont précom
Total
juin
2010
déc
2006
0
juin
2007
déc
2007
juin
2008
Stock 2nde main
Stock 1ère main
Stock en chantier
déc
2008
juin
2009
déc
2009
juin
2010
Loyer 1ère main
Loyer 2nde main
Francilienne-RN 20
Massy-Saclay-Courtaboeuf
Orly Rive droite
ETAMPES
*Evolution constatée par rapport au second semestre 2009.
Ns : non significatif.
4
119 E
155 E
138 E
307 E
1 400 000
Evolution*
- 18 %
- 28 %
Les surfaces sont en m² utiles et les loyers (valeurs affichées) sont
en €/m²/an HC HT HD.
Source : Observatoire Immobilier d’Entreprise du GRECAM.
123 E
182 E
205 E
186 E
385 E
EVRY
Diffus0
1er sem 2010
168 700
50 600
178 E
75 000
313 900
130 400
3 095 700
/m /an HT HC HD
STE-GENEVIEVEDES-BOIS
DOURDAN
Entrepôts
Offre disponible
Commercialisations
147 000
7 000
20 300
12 000
776 500
COMMERCIALISATIONS
Evry-Sénart
ETAMPES
40 600
77
78
95
PC + 75
MORANGIS
BRETIGNYSUR-ORGE
Le marché des entrepôts a été moins actif au premier
semestre 2010, après une année 2009 « tirée » par
le succès du Parc logistique des Haies Blanches au
Coudray-Montceaux.
2nde main
en
Entrepôts : un marché en difficulté ?
1ère main
91
EVRY
BRETIGNYSUR-ORGE
STE-GENEVIEVEDES-BOIS
Loyers
Stock vacant +
chantiers
MASSY
DOURDAN
*Evolution constatée par rapport au second semestre 2009.
Ns : non significatif.
Commercialisations
1er sem 2010
En effet, les livraisons s’étaient fortement accrues en
2008 et 2009, jusqu’à atteindre 1 260 000 m² en 2009.
Dans le contexte de ralentissement de la demande, le
report massif des mises en chantier en 2009 a permis
de retrouver, en 2010, le niveau des années 2005/2007 ;
ce niveau sera encore moindre en 2011, car à peine
500 000 m² sont actuellement en chantier. Aussi, la
question de l’opportunité de relancer une offre
neuve peut-elle être amenée à se poser.
Les loyers (valeurs affichées) sont en e/m2/an HC HT HD.
Source : Observatoire Immobilier d’Entreprise du GRECAM.
en m utiles
Evolution*
-3%
SACLAY
Ns MASSY
-3%
-1%
Le marché de la Grande Couronne a, quant à lui,
souffert de la concurrence d’une offre rendue plus
attractive en Petite Couronne, après les réajustements
de prix consentis en 2009.
MASSY
SACLAY
1er sem 2010
105 400
0
105 400
20 000
Si, depuis 2009, le ralentissement de la demande
avait provoqué un gonflement du stock (plus de
3 000 000 de m² vacants), la légère progression des
commercialisations, conjuguée au ralentissement
du rythme des livraisons et des mises en chantier, a
permis au stock de bureaux neufs de se réduire.
-4%
+2%
MORANGIS
Loc. activités
Offre disponible
en chantier
livrée (stock vacant)
Commercialisations
Certes, le stock global demeure stable, mais à un
niveau élevé (3 276 000 m²).
Département
constatée par rapport au second semestre 2009.
Le marché des locaux d’activités est demeuré stable *Evolution
Ns : non significatif.
sur un an. Néanmoins, dans un contexte économique
encore fragile, l’offre neuve éprouvait toujours des Les secteurs
Les secteurs d'étude en Essonne
d’étude en Essonne
difficultés à s’écouler ; aussi les opérateurs s’oriententils quasi exclusivement, vers des opérations clés en
Les secteurs d'étude en Essonne
main.
SACLAY
Avec 856 400 m² de bureaux placés au 1er semestre
2010, le marché francilien a amorcé un léger
redressement mais demeure en deça de la moyenne
de ces 10 dernières années. Le marché du neuf a été
particulièrement actif avec près de 380 000 m² placés,
contre 290 000 m² le semestre précédent.
Paris et les Hauts-de-Seine ont affiché une bonne
dynamique, avec une demande portée par les
moyennes et grandes surfaces neuves à l’image de
l’implantation annoncée d’Ernst & Young dans la Tour
First à La Défense, ou encore de BNP Paribas dans le
Claude Bernard à Paris 19ème arrondissement.
N
0
2
4
8
12
Kilomètres
Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 2010
5
Après avoir connu dès 2008, un coup d’arrêt, les
transactions de bureaux neufs se sont redressées,
avec près de 30 000 m² placés au cours de ces 12
derniers mois sur le marché de la première main
en Essonne. Cette légère reprise de la demande
se fonde essentiellement sur la commercialisation
de « l’Iliade » à Massy. Positionnée autour de 235 €/m²/an,
cette opération a été récemment louée à Sagem, son
principal locataire. Ainsi, le stock d’offres neuves
livrées, qui atteignait plus de 45 000 m² mi-2009, s’est-il
progressivement résorbé pour ne représenter plus
que 15 000 m² mi-2010. Désormais peu abondante,
l’offre neuve, dispersée entre Wissous, Orsay et SaintAubin est « affichée » sur la base moyenne de 178 €/m²/an
HT HC HD.
En terme de volume de transactions, le marché de
seconde main est globalement à la hausse, avec plus
de 30 000 m2 placés au 1er semestre 2010.
La demande demeure toutefois encore insuffisante
pour empêcher un stock, déjà conséquent, de se
gonfler, du fait d’importantes libérations telle que
celle de Microsoft, parti de Courtaboeuf pour Issy-lesMoulineaux : mi-2010, 124 000 m² étaient disponibles
Massy-Saclay-Courtabœuf
Evry-Sénart
100 000
75 000
Massy-Saclay-Courtabœuf
Les principales transactions du premier semestre 2010
• 2nde main : CARREFOUR MARCHANDISE a pris à bail 13 000 m²
dans un immeuble situé au 18 avenue du Québec, à Villebonsur-Yvette.
• 2nde main : CARREFOUR ADMINISTRATIF FRANCE a pris à
bail les immeubles Atlantis (10 250 m²) à Massy, pour un loyer
situé autour de 190 €/m²/an HT HC HD.
• 1ère main : KYOCERA MITA a loué 1 520 m² au sein de l’espace
technologique de Saint-Aubin, sur la base de 130 €/m²/an
HT HC HD.
• 2nde main : PFEIFFER VACUUM a loué 245 m² dans un immeuble
Orly-Rive
de bureaux
situédroite
4 rue René Razel à Saclay, pour un loyer de
100 000 115 €/m²/an HT HC HD.
Evry-Sénart
75 000
100 000
50 000
100 000
50 000
75 000
75 000
75 000
Stock livré
Comm.
Orly-Rive
droite
0
100 000
0
0
0
25 000
50 000
50 000
50 000
25 000
Libérations
Stock livré
Comm.
Les secteurs d'étude en Essonne
25 000
Libérations
0
0
Stock livré
Comm.
Libérations
Stock livré
Comm.
Libérations
75 000
SACLAY
50 000
COMMERCIALISATIONS
100 000
25 000
25 000
25 000
80 000
Stock livré
Comm.
000
Stock60
livré
Libérations
Comm.
Libérations
40 200
40 000
MASSY
31500
MORANGIS
25 000
20 000
8 700
0
Stock livré
Comm.
Libérations
0
STE-GENEVIEVEDES-BOIS
EVRY
déc
2006
juin
2007
BRETIGNYSUR-ORGE
déc
2007
juin
2008
déc
2008
1ère main
juin
2009
déc
2009
juin
2010
2nde main
Total
Diffus
Massy-Saclay-Courtabœuf
100 000
75 000
Orly-Rive droite
Evry-Sénart
100 DOURDAN
000
100 000
75 000
75 000
Secteurs d'étude
STOCK VACANT ET LOYERS
500
300Diffus
000
50 000
50 000
25 000
25 000
25 000
Francilienne-RN 20
250 000
400
Massy-Saclay-Courtaboeuf
ETAMPES
0
0
0
Stock livré Stock livré
Comm.
Comm.
Libérations Libérations
Stock livré
Comm.
Orly Rive droite
Libérations
Stock livré
Comm.
0
Francilienne-RN 20 : Gnr*
Diffus : Gnr*
200 000
N
300
Libérations
2
4
150 000
8
12
Kilomètres
100 000
200
Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 2009
100
50 000
0
6
La teinte la plus sombre correspond au second semestre 2009,
la teinte la plus claire correspond au premier semestre 2010.
Les surfaces sont en m2 utiles.
Source : Observatoire Immobilier d’Entreprise du GRECAM.
*Gnr : graphique non représentatif.
/m /an HT HC HD
Evry-Sénart
50 000
Le pôle Massy-Gare demeure le plus dynamique
et le plus attractif du département. Avec 75 000 m²
de bureaux construits au cours de ces deux
dernières années, il a concentré près de 70 % de
la production neuve départementale. Au-delà du
positionnement et du prix attractif de son offre neuve
(autour de 210 €/m²/an HT HC HD), le marché de Massy
a été porté par une demande de grandes surfaces
(>10 000 m²) au cours de ces derniers mois, à l’image
de Sagem, et plus récemment de Carrefour qui a
vu, dans le départ de Microsoft, une opportunité
d’implantation. Néanmoins, cette dynamique
pourrait s’affaiblir, faute de renouvellement de
l’offre : à mi-2010, seule une opération était en chantier
à Massy. Et, si plus de 150 000 m² sont en projet, aucun
lancement « en blanc » n’a eu lieu lors du 1er semestre
2010.
Sur le secteur Orly-Rive droite, les deux immeubles
d’Air Park de Wissous construits en 2006/2007, se
commercialisent très progressivement et par petits
plateaux auprès de différents utilisateurs (CAE
Groupe, Novescia...), sur la base de 175 €/m²/an
HT HC HD. Le solde du foncier de cette opération,
qui devait développer à terme près de 40 000 m²
de surfaces tertiaires, a été cédé à plusieurs
promoteurs, dans l’optique d’opérations clés en
main.
Le marché d’Evry-Sénart demeure ralenti depuis 2007,
avec moins de 15 000 m² placés par an en moyenne.
Toutefois, la vacance au sein de ce parc, qui pèse
pour 40 % du parc départemental, y demeure faible
(< 5 %), ceci grâce à la forte présence des services
publics et para-publics. Néanmoins, l’absence de
renouvellement de l’offre, dans la logique actuelle
de concurrence des pôles, pose la question de
l’adaptation du parc aux nouvelles contraintes.
Entretien
Michel CHACUN, GSA
Orly-Rive droite
75 000
100 000
50 000
en m utiles
100 000
(+ 26 % sur un an). Cette vacance, concentrée pour
30 % aux Ulis, et 20 % à Villebon-sur-Yvette, se révèle
caractéristique d’un parc confronté aux risques
d’obsolescence.
Face à cette offre abondante, les valeurs locatives ont
été corrigées, et s’établissaient autour de 123 €/m²/an
HT HC HD mi-2010.
Aucune opération n’ayant été lancée en blanc
depuis 2009, on ne recense actuellement qu’un
programme en chantier, Carnot Plaza (8 400 m²), de
Lazard Construction, à Massy. Néanmoins, plusieurs
projets sont à l’étude et actuellement en précommercialisation, essentiellement à Massy.
en
0
Analyse par pôle
Le marché des bureaux en Essonne
en m utiles
0
BUREAUX
déc
2006
juin
2007
déc
2007
juin
2008
Stock 2nde main
Stock 1ère main
Stock en chantier
déc
2008
juin
2009
déc
2009
juin
2010
0
Loyer 1ère main
Loyer 2nde main
Source : Observatoire Immobilier d’Entreprise du GRECAM.
La crise a-t-elle renforcé l’attractivité de l’Essonne, notamment au
niveau des prix ?
MC : La crise a engendré un accroissement de l’attractivité de
Paris et de sa première couronne, mais n’a malheureusement
pas renforcé celle du département. Globalement on observe des
glissements de l’implantation des entreprises, celles implantées
au niveau de la Francilienne sont attirées par le secteur de l’A86 et
celles de l’A86 par la première couronne et Paris intra-muros. Ces
mouvements résultent, pour une part significative, de la libération
de locaux plus ou moins anciens par de grandes sociétés, dans
le cadre de regroupements et/ou de délocalisations. Ils sont
induits par les livraisons de nouveaux programmes tertiaires dans
Paris et en première couronne (Saint Denis, Issy les Moulineaux,
Boulogne…). Ces programmes répondent aux nouveaux critères
d’implantation et sont confortés par les efforts financiers de
leurs propriétaires. La remise sur le marché des locaux anciens
engendre par ricochet une diminution de la valeur moyenne
des loyers pratiqués. A locaux comparables, si le rapport
était d’environ 1 à 4 entre les valeurs locatives essonniennes
et les parisiennes, il est aujourd’hui de 1 à 3 voire de 1 à 2. Les
problèmes de transports récurrents constituent également un
facteur d’attirance vers la capitale. Néanmoins, Evry demeure
séduisante pour les sociétés qui sous-traitent ou collaborent avec
des entreprises déjà implantées sur le territoire, pour les firmes
endogènes en croissance ou pour les provinciales qui ont besoin
d’une base parisienne située près de l’A6.
On s’aperçoit que la demande évolue beaucoup mais l’offre de
bureaux est-elle réellement adaptée ?
MC : GSA intervient principalement sur l’agglomération d’Evry
et le centre Essonne où nous regrettons le manque d’attrait
urbanistique et architectural de sa Ville Préfecture. Aucun
immeuble tertiaire neuf n’y a été livré récemment ou est en
cours de livraison. Il n’existe également pas de véritable quartier
tertiaire, l’offre de bureaux reste diffuse et mal adaptée aux
demandes actuelles. Il est par exemple quasi impossible de trouver
un plateau de bureaux de 800 à 1 000 m² dans un immeuble de
bonne facture et exploitable rapidement. Le manque d’offre crée
très certainement le manque de demande. Il en résulte que la
majorité des recherches de nouveaux bureaux se situe en deçà
et au-delà de la tranche des 200-400 m², alors que cette dimension
de locaux constituait l’un des principaux standards lors de la
conception des immeubles concernés. Cette catégorie de locaux
représente une forte proportion de l’offre actuelle.
Les investisseurs bouderaient-ils Evry ?
MC : L’image d’insécurité qui a été véhiculée par les médias a
beaucoup nuit à Evry, d’autant plus que Grigny et Corbeil font
partie des alentours. Pourtant il ne se pose pas plus de problèmes
qu’ailleurs. En dehors de ce problème d’image, le blocage se situe
sur les valeurs locatives possibles, qui sont jugées trop faibles pour
initier un programme neuf avec des valeurs locatives forcément
plus élevées. Evry aurait besoin d’enrichir son panel d’offres
mais la problématique à résoudre réside dans la dimension des
immeubles à concevoir… Initier un 10 000 m2 est audacieux quand
un 3 000/4 000 m2 reste plus judicieux. L’enjeu se situe également
sur la restructuration des bâtiments existants, en précisant qu’Evry
ne bénéficie pas d’une image tertiaire et qu’une réhabilitation ne
changera pas cela.
Selon vous quelle est la part d’obsolescence du parc tertiaire à Evry ?
MC : Les propriétaires commencent à réagir, mais la part de
locaux à réhabiliter doit s’élever. Pour les rénovations et autres,
il n’est pas nécessaire de tout remettre à plat : des bureaux déjà
cloisonnés et en bon état peuvent s’avérer plus judicieux qu’une
réfection en plateau-nu fini. Une part importante des entreprises
qui recherchent des bureaux émane plus de « l’industrie »
que du tertiaire pur et le fait pour des raisons pragmatiques.
Elle est attentive à la performance des locaux, à la maîtrise des
coûts locatifs, à la maîtrise de la surface nécessaire, le côté
fonctionnel prime vraiment. Finalement cette obsolescence n’est
absolument pas discriminante, il est plus important de procéder
à un redécoupage et à une rénovation des surfaces qu’à une
restructuration totale des immeubles, afin de pouvoir proposer
autre chose que des 200 à 400 m².
7
LOCAUX D’ACTIVITES
Analyse par secteur
Le marché des locaux d’activités en Essonne
Les secteurs d'étude en Essonne
Orly-Rive droite
Massy-Saclay-Courtabœuf
80 000
En Essonne, le
des locaux d’activités
est
60 000 marché
60 000
demeuré stable
sur
un
an,
et
l’offre
neuve
éprouve
40 000
40 000
toujours des difficultés à s’écouler ; aussi les
20 000
20 000
opérateurs s’orientent-ils, quasi exclusivement, vers
0
0
des opérations clés en
main.Comm.
Stock livré
Libérations
Stock livré
Stock vacant
+ chantiers
32 200
2 300
62 600
6 800
1 500
Evry-Sénart
Francilienne / RN 20
Massy-Saclay-Courtabœuf
Orly-Rive droite
Diffus
Essonne
Grande Couronne
Petite Couronne
IDF
80 000
80 000
60 000
60 000
40 000
40 000
20 000
20 000
20 000
0
Comm.
Libérations
Stock livré
0Comm.
Libérations
20 000
418 800
570 800
989 600
58 500
112 300
170 800
Loyers moyens du stock
2nde main
1 main
72 E
50 E
NC
NC
NC
79 E
NC
80 E
NC
NC
ère
Principales transactions de locaux d’activités au
premier semestre 2010 :
• 2nde main : 3 500 m² de surfaces mixtes ont été
loués au sein du parc High tech 1, aux Ulis,
propriété de Hertel.
• 2nde main : IDF Solaire a pris en location 374 m²
d’ateliers à Savigny-sur-Orge, sur la base de
68 €/m²/an HT HC HD.
• 2nde main : PFEIFFER VACUUM a pris en
location, à Saclay, 245 m² au sein de l’Azur,
sur la base de 115 €/m²/an HT HC HD.
Diffus : Gnr*
Libérations
10 000
déc
2009
main
juin
2007
déc
2007
juin
2008
1ère main
Total
8
100
100 000
80
80 000
60
60 000
40
40 000
déc
2008
juin
2009
2nde main
déc
2009
juin
2010
/m /an HT HC HD
120 000
20
0
déc
2006
déc
2006
juin
2007
déc
2007
juin
2008
Stock 2nde main
Stock 1ère main
Stock en chantier
déc
2008
juin
2009
ETAMPES
Libérations
Stock livr
Libérations
Orly-Rive droite
Evry-Sénart
80 000
Francilienne RN 2060 000
80 000
80 000
60 000
Secteurs
40 000d'étude
Diffus
40 000
Evry-Sénart
20
000
40 000
Francilienne-RN 20
20 000
Massy-Saclay-Courtaboeuf
0
20 000
Stock livré
Comm.
Orly Rive droite
Libérations
Stock livré
Comm.
Libérations0
N
0
Diffus : Gnr*
Libérations
Comm.
2
Libérations
4
8
12
Kilomètres
80 000
Stock livr
Francilienne RN 20
La
teinte
la plus
sombre
correspond
au
Réalisation
: CCI Essonne,
Service Aménagement
et Études,
2009
60 000
second semestre
2009, la teinte la plus
claire correspond
au premier semestre
40 000
2010. Les surfaces sont en m2 utiles.
Source : Observatoire
Immobilier
20 000
d’Entreprise du GRECAM.
0
Libérations
Comm.
Libérations
Entretien
120 000
100
100 000
80
80 000
60
60 000
40
déc
2009
juin
2010
0
Loyer 1ère main
Loyer 2nde main
Source : Observatoire Immobilier d’Entreprise du GRECAM.
juin
2007
Guillaume SUINOT ,
Jones Lang LaSalle,
Activités
Quel est le bilan de l’année 2010 sur le volet locaux d’activités ?
GS : Nous concernant l’année
20 2010 représente une réelle évolution,
le nombre de demandes ayant doublé entre 2009 et 2010. Il y a
là naturellement l’effet du développement des activités de Jones
0
Lang
LaSalle
Le marché a été essentiellement
déc
juin
déc
juindansdécl’Essonne.
juin
2007
2008
2009
2009
2010
porté 2008
par les
ventes,
même
si les locations de petites surfaces
Stock 2 main
1 main
reprennent Loyer
sensiblement.
Cette reprise est surtout due à des
Stock 1 main
Loyer 2 main
réimplantations,
donc à des mouvements endogènes en Essonne
Stock en chantier
mais pas seulement. On observe en effet un flux d’entreprises se
déplaçant de la première couronne vers la seconde. Elles y sont
poussées par une tertiarisation plus forte et par des préemptions
destinées à des programmes de bureaux. Du côté de l’offre, les
propriétaires poursuivent leurs efforts pour remplir leurs locaux
avec des franchises ou prises en charge de travaux motivantes
Des zones sont-elles plus attractives que d’autres ?
GS : Les axes autoroutiers sont toujours très demandés : A 86,
A 6 et Francilienne. Le nord Essonne est actif avec Wissous,
Chilly-Mazarin, Morangis ou Massy. Evry résiste bien avec Lisses
ou Bondoufle. Cependant si la desserte autoroutière est bonne,
les transports en commun posent toujours problème, surtout si
les demandes comportent une part plus importante de bureaux.
A partir de 30 % de surfaces de bureaux on peut considérer que
l’Essonne sera beaucoup plus concurrencée.
Quelle est la typologie de la demande sur les locaux d’activités ?
GS : Les PME de plus ou moins dix salariés constituent la majeure
partie des clients avec lesquels nous travaillons. Cette demande
maintient vraiment le marché. Par contre, les dossiers sont plus
longs à aboutir du fait des nombreuses incertitudes générées par
la période actuelle. Le nombre de décisionnaires influe également ;
il arrive souvent qu’il faille organiser de nombreuses visites
avec des requalifications du cahier des charges. Les délais
d’implantation s’échelonnent en conséquence entre trois et six
mois au minimum.
en
déc
2006
juin
2010
20 000
0
Comm.
Stock livré
40 000
en
20 000
Stock livré
Comm.
STOCK VACANT ET LOYERS
en m utiles
en m utiles
20 000
en m utiles
en m utiles
40 000
Stock livré
Stock livré
Comm.
0
Libérations
0
Stock livré
STOCK VACANT ET LOYERS
COMMERCIALISATIONS
0
0
Comm.
0
Total
50 000
BRETIGNYLibérations
SUR-ORGE
20 000
20 000
0
2
EVRY
Comm.
20 000
0
60 000
Stock livré
Comm.
20 000
40 000
40 000
20 000
1ère main
40 000
60 000
10 000
nde
40 000
20 000
Diffus : Gnr*
Diffus
67 E
64 E
78 E
73 E
juin
2009
40 000
60 000
80 000
20 000
déc
2008
60 000
60 000
80 000
DOURDAN
Stock livré
20 000
20 000
Massy-Saclay-Courtabœuf
0
20 000
juin
2008
Comm.
80 000
0
30 000
déc
2007
Stock livré
20 000
40 000
juin
2007
Libérations
STE-GENEVIEVEDES-BOIS
Stock livré
20 000
COMMERCIALISATIONS
déc
2006
0
40 000
50 000
0
20 000
60 000
60 000
Les surfaces sont en m² utiles et les loyers (valeurs affichées) sont en €/m²/an HC HT HD. Source : Observatoire Immobilier d’Entreprise du GRECAM
NC : non communiqué.
30 000
Comm.
80 000
72 E
79 E
130 E
100 E
60 000
40 000
0
Francilienne RN 20
105 400
MASSY
40 000
80 000
80 000
MORANGIS
Stock livré
Commercialisations
1er sem 2010
4 400
2 000
11 200
1 400
1 000
80 000
Evry-Sénart
60 000
SACLAY
40 000
Diffus : Gnr*
Département
80 000
Orly-Rive droite
Massy-Saclay-Courtabœuf
60 000
Orly-Rive droite
Massy-Saclay-Courtabœuf
80 000
/m /an HT HC HD
A l’échelle de l’Île-de-France, le ralentissement
des commercialisations s’est confirmé au premier
semestre 2010, avec moins de 200 000 m² placés.
Néanmoins, les libérations, en forte progression en
2009, sont moindres en 2010, ce qui a permis au stock
de ne pas dépasser le million de m² immédiatement
disponibles sur l’ensemble de l’Île-de-France.
80 000
Evry-Sénart
nde
ère
ère
nde
En 2009 les entreprises étaient intéressées par la vente, est-ce
toujours le cas ?
GS : En effet, bon nombre d’entre elles privilégient ce type
de solution. Chez Jones Lang LaSalle la proportion des ventes
par rapport aux locations demeure plus élevée. En général elle
se situe autour des 30 % des transactions, cette année nous
nous rapprochons plus des 50 % sur les locaux d’activité. Les
propriétaires suivent cette tendance en proposant plus souvent
leurs biens à la vente en marge de la mise en location. Le parc
immobilier en Essonne a souvent été bien amorti. S’il était source
de revenus auparavant, les propriétaires sont maintenant plus
enclins à récupérer des liquidités. Les clés en main fonctionnent
aussi très bien à la vente, mieux que le locatif même. Le manque
de bâtiments neufs et la disponibilité de fonciers nous permet de
bien travailler avec de nombreux promoteurs et aménageurs sur
l’Essonne. Ceci dit, le clé en main exclut certaines firmes qui n’ont
pas la taille critique nécessaire : plus la surface demandée est
importante et plus la démarche devient intéressante d’un point
de vue financier.
Si les propriétaires sont prêts à vendre leurs biens plus qu’auparavant,
cela n’est-il pas le signe d’une certaine obsolescence du parc ?
GS : Effectivement, beaucoup de locaux sont vieillissants mais cela
ne pose pas de difficulté majeure. La période actuelle pousse les
industriels à un certain pragmatisme plutôt qu’à une recherche
d’esthétisme. Ils se focalisent d’abord sur les aspects fonctionnels
et financiers. Ils savent parfaitement que le marché propose des
prix de vente plus attractifs pour des locaux qui ne sont pas de
dernière génération. Ils sont souvent accompagnés de prestataires
travaux ou ont eux-mêmes des notions dans la rénovation de
bâtiment. Au final, l’obsolescence ne représente pas un frein
insurmontable. Le problème ressurgira une fois de plus sur des
projets comportant une part plus importante de bureaux, où le
confort et l’image sont plus déterminants.
9
ENTREPÔTS
Analyse par secteur
Le marché des entrepôts en Essonne
Les secteurs d'étude en Essonne
Orly-Rive droite
Massy-Saclay-Courtabœuf
En Île-de-France, le premier semestre 2010 aura été
marqué par un regain d’activité, après un second
semestre 2009 peu actif. On notera le retour des
transactions sur de très grandes surfaces neuves
(>20 000 m²) : 343 600 m² ont été placés grâce à
plusieurs implantations de grands utilisateurs en
Grande Couronne, comme Point P (51 000 m²) et ID
Logistics (42 038 m²), tous deux à Brie-Comte-Robert.
Dans ce contexte, et grâce à l’arrêt des mises en
chantier, le stock d’entrepôts immédiatement
disponible s’est stabilisé autour de 1 570 000 m² au
premier semestre 2010.
En Essonne, après une année 2009 « tirée » par le
Orly-Rive droite
Massy-Saclay-Courtabœuf
succès du 80 Parc
logistique
des Haies 80Blanches
au
000
000
Coudray-Montceaux,
le
marché
s’est
montré
moins
60 000
60 000
actif lors du
premier semestre 2010.40 000Néanmoins,
40 000
Norbert Dentressangle, qui s’était déjà engagé en
20 000
20 000
2009 sur 58 000 m², a pris 27 000 m² supplémentaires,
0
0
toujours aux Haies
Blanches.
Stock livré
Comm.
Libérations
Stock livré
Comm.
Libérations
Le stock d’entrepôts vacants s’est accru du
fait de la livraison, fin 2009, de 48 000 m² non
pré-commercialisés, à Saint-Germain-lès-Arpajon.
: Gnr*
Aucune opération Diffus
nouvelle
n’a été mise en chantier.
80 000
80 000
80 000
60 000
40 000
Stock vacant
+ chantiers
54 900
50 500
46 700
16 600
Ns
Evry-Sénart
Francilienne / RN 20
Massy-Saclay-Courtabœuf
Orly-Rive droite
Diffus
Essonne
Grande Couronne
IDF
Loyers moyens du stock
2nde main
1ère main
NC
42 E
NC
NC
NC
49 E
65 E
47 E
NC
NC
168 700
50 600
1 209 700
1 570 800
297 000
343 600
65 E
50 E
52 E
60 000
40 000
40 000
MASSY
40 000
80 000
MORANGIS
20 000
20 000
0
0
Stock livré
Comm.
Libérations
Libérations
80 000
150 000
60 000
Comm.
Massy-Saclay-Courtabœuf
60 000
100 000
50 000
50 000
200 000 200 000
80
80
150 000 150 000
60
100 000 100 000
40
/m /an HT HC HD
50 500
100
60
40
50 000
50 000
50 000
27 000
0
déc
2006
0
juin
déc
2007
2006
déc
juin
2007
2007
juin
déc
2008
2007
1ère main 1ère main
déc
juin
2008
2008
juin
déc
2009
2008
2nde main 2nde main
déc
juin
2009
2009
Total
20
50 000
en
en
50 500
100
en m utiles
100 000 100 000
en m utiles
en m utiles
en m utiles
150 000 150 000
250 000 250 000
/m /an HT HC HD
STOCKSTOCK
VACANT
ET LOYERS
VACANT
ET LOYERS
COMMERCIALISATIONS
COMMERCIALISATIONS
20
27 000
juin
déc
2010
2009
Total
0
juin
2010
déc
2006
0
juin
déc
2007
2006
0
déc
juin
2007
2007
juin
déc
2008
2007
déc
juin
2008
2008
Stock 2nde main
Stock 2nde main
Stock 1ère main
Stock 1ère main
Stock en chantier
Stock en chantier
juin
déc
2009
2008
déc
juin
2009
2009
juin
déc
2010
2009
0
juin
2010
Loyer 1ère main
Loyer 1ère main
Loyer 2nde main
Loyer 2nde main
Source : Observatoire Immobilier d’Entreprise du GRECAM.
10
0
Libérations
Stock livré
Comm.
Libérations
Orly-Rive droite
Francilienne RN 20
Comm.
Evry-Sénart
40 000 80 000
150 000
Stock livré
Libérations
Libérations
Stock livr
20 000
Evry-Sénart
80 000
Diffus : Gnr*
0
Comm.
Orly-Rive droite
60 000
40 000
0
50 000
20 000
60 000
40 000
Secteurs d'étude
60 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
Diffus
Evry-Sénart
0
Francilienne-RN 20
Stock livré
Comm.
Libérations
Stock livré
Massy-Saclay-Courtaboeuf
20 000
Comm.
Libérations0
Orly Rive droite
0
0
0
Stock vacant
Stock livré + chantiers
Comm.
Commercialisations
Libérations
ETAMPES
Stock vacant
+ chantiers
0
0
Stock vacant Stock livré
+ chantiers
Commercialisations
Diffus : Gnr*
Diffus : Gnr*
100 000
0
Kilomètres
Source : Observatoire Immobilier d’Entreprise
du GRECAM.
*Gnr : graphique
20 000 non représentatif.
40 000
Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement
et Études, 2009
150 000
50 000
Stock livr
La teinte la plus sombre correspond
au second
semestre 2009, N
Comm.
Libérations
Commercialisations
Francilienne RN 20
la teinte la plus claire correspond
80 000
au premier semestre
2010
Les
en m2 utiles.
60 000 12
0 2surfaces
4
8sont
Francilienne RN 20
Entretien
Stock vacant
+ chantiers
Les surfaces sont en m² utiles et les loyers (valeurs affichées) sont en €/m²/an HC HT HD.
Ns : non significatif. NC : non communiqué.
200 000 200 000
EVRY Comm.
Stock livré
80 000
150 000
20 000
100 000
20 000
0
BRETIGNYSUR-ORGE
Libérations
80 000
40
000
DOURDAN
40 000
0
Stock livré
Francilienne RN 20
Massy-Saclay-Courtabœuf
Diffus : Gnr*
60 000
40 000
20 000
DES-BOIS
0
Stock livré
Comm.
80 000
60 000
20 000
40 000
0
STE-GENEVIEVE-
45 E
47 E
52 E
Principales transactions de locaux d’activités au premier semestre 2010 :
• 1ère main : NORBERT DENTRESSANGLE a pris 27 000 m² supplémentaires au sein du Parc logistique des
Haies Blanches, au Coudray-Montceaux. Cette entreprise française de transport y avait déjà pris à bail
plus de 58 000 m² début 2009.
• 2nde main : COLOPLAST a pris à bail 4 500 m² d’entrepôts, à Champlan, sur la base de 47 €/m²/an HT HC HD.
60 000
Stock livré
40 000
Commercialisations
1er sem 2010
37 700
Ns
6 400
6 500
Ns
60 000
Evry-Sénart
60 000
SACLAY
80 000
20 000
20 000
20 000
Département
Orly-Rive droite
Massy-Saclay-Courtabœuf
Evry-Sénart
80 000
0
Stock livré
Comm.
Libérations
Commercialisations
Nicolas
THION ,
EOL, entrepôts
Quelles sont les tendances 2010 sur le marché des entrepôts
en Essonne ?
NT : L’année 2010 s’est mieux déroulée que l’année 2009 mais le
marché reste très difficile : EOL a enregistré 23 transactions (cinq à
la vente et le reste à la location). La tendance s’est portée sur une
baisse des valeurs via des franchises de loyers ou renégociations
qui ont été plus importantes qu’en 2009. Certaines affaires ont été
très dures, des loyers faciaux à 48 €/m² déjà faibles (notamment
pour des bâtiments avec une autorisation 15.10) se sont pourtant
soldés par des loyers économiques à 44 €/m²… Ceci étant, les
loyers se maintiennent mieux pour des bâtis sur des secteurs
plus proches de Paris. Concernant le taux de vacance, les petites
surfaces fonctionnent bien avec un turnover assez important, les
moyennes surfaces sont quant à elles assez touchées par la crise.
Et il est vraiment fort sur des surfaces supérieures à 3 000 m².
Le marché essonnien des entrepôts est-il uniforme ?
NT : Non, il existe une réelle dichotomie sur l’Essonne. Deux
secteurs coexistent : le marché de la francilienne et celui de l’A86.
Les offres et la typologie des entreprises sont très différentes.
Le premier concentre essentiellement de petites entreprises
dont les demandes portent sur des surfaces restreintes. Il s’agit
d’un micro-marché, la zone de chalandise des firmes se situe
sur le secteur. On peut noter en parallèle une forte tendance à
l’acquisition, la démarche des entreprises est patrimoniale et elles
restent longtemps sur le même site.
A l’inverse, les mouvements sont plus importants au nord,
les entreprises de taille beaucoup plus conséquente et les
transactions portent sur du locatif. Ce pôle se situe en majeure
partie sur Orly - Rungis. Pour illustrer cela, nous pouvons parler
du glissement des entreprises du Val de Marne vers l’Essonne,
notamment dans le secteur des entrepôts frigorifiques. Les offres
sont également différentes, on peut trouver des bâtis de 10 000 m²
à 20 000 m² découpés par tranche de 1 000 m² ce qui relève de
l’impossible sur l’axe francilienne. Au sud l’offre concerne les surfaces
de 0 à 800 m2 avec une forte propension au clé en main (pour les
surfaces supérieures ou égales à 800 m²) ou à l’acquisition.
Le département de l’Essonne bénéficie-t-il d’une bonne image auprès
des entreprises ?
NT : Oui c’est le cas, le département est extrêmement bien
situé et desservi, les axes autoroutiers sont nombreux et la
proximité avec Paris très appréciable. Sans parler du pôle
d’Orly qui reste très attractif. Le seul point noir concerne la
desserte en transports en commun… A souligner aussi, le
manque de foncier. L’Essonne connaît une crise du foncier
fortement dommageable surtout quand on sait que la
demande de clé en main est élevée. Cette pénurie tire les prix
à la hausse : au nord de l’Essonne on atteint facilement les 120 à
150 €/m² alors que sur la Francilienne le plafond se situe autour de
70 à 75 €/m². A la location, les disparités sont nettement moins
marquées.
L’obsolescence des bâtiments n’affecte pas non plus l’image du
territoire, l’emplacement vaut plus que la qualité des locaux. Les
réhabilitations sont de plus en plus complexes, coûteuses et pas
toujours dans l’intérêt des propriétaires et des utilisateurs. En
effet, une rénovation implique le respect des normes ICPE et donc
potentiellement une perte de surface. Aujourd’hui les entrepôts
se louent mieux avec une autorisation 15.10, néanmoins un
marché existe pour des bâtiments sans autorisation. Par ailleurs,
l’équation économique entre le montant des travaux pour une
mise en conformité et les sorties de loyers en comparaison à des
locaux non réhabilités ne permet pas d’obtenir d’écart significatif
faisant en sorte que la décision de rénover devienne un critère
important pour trouver des locataires.
Sans compter que d’autres départements limitrophes tel que le
Val de Marne n’ont quasiment pas entamé ce genre
de démarche et qu’il reste un peu de foncier en
Essonne. Ce temps n’est pas encore venu. La clé du
développement réside surtout dans la libération de
nouveaux terrains.
11
L’OBSOLESCENCE DANS L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Quelles potentialités de résorption du parc
obsolescent ?
12
Utilisation de la notation des zones
La base de données et la notation des ZAE peuvent être
paramétrées en fonction des problématiques : lutte contre
l’obsolescence, mais aussi localisation des bureaux ou des
entrepôts selon leur période de construction.
• « On peut réinvestir pour des immeubles de Paris,
même pour de faibles majorations de loyer dans
l’immédiat. Ce n’est que très rarement possible en
seconde couronne ».
• « La part de l’offre obsolète peut être estimée à 25 %
des superficies en Essonne. Elle est composée de
bâtiments situés dans des ZAE sans transport, puis
par des bâtiments qui ne sont plus aux normes,
ensuite de bâtiments spécifiques. Cette offre est
difficile à commercialiser ».
Sur quels leviers agir pour résorber
l’obsolescence ?
50 000
Est
100 000
Orly
150 000
Plateau Saclay
200 000
0
Reste Essonne
250 000
Francilienne
Les indicateurs retenus peuvent être mis à jour en tant que
de besoin, sans qu’il soit nécessaire de réaliser un travail
d’investigation supplémentaire.
- Le premier indicateur est la période de réalisation de la
zone : plus elle est ancienne, plus le risque d’obsolescence
est élevé.
- Le deuxième indicateur est l’accessibilité de la ZAE : les
facilités d’accès à l’emploi, le respect de l’environnement
et le coût du carburant donnent un avantage compétitif
aux zones d’activités bien desservies par les transports en
commun.
- Le troisième indicateur reflète la structure de la
propriété de la ZAE. Plus la proportion de propriétaires
professionnels (investisseurs et promoteurs) est
importante, et plus grande est la possibilité de
structurer une action pour remédier à l’obsolescence de
l’immobilier et de la ZAE.
• « L’évolution des réglementations exige des
investisseurs la prise en compte des enjeux
environnementaux et leur impact sur la valorisation
intégrant la simulation de nouveaux standards. Estce que l’utilisateur va accepter de payer plus cher ?
300 000
Evry
Les bases de données disponibles : SIRENE, matrices
cadastrales, permis de construire … ont été calées dans
le système d’information géographique de « la Place de
l’Immobilier » développé par HBS puis complétées par des
cartes de transports en commun et réseaux routiers.
Les données ont été structurées selon les périmètres
couramment utilisés pour la connaissance et la gestion du
territoire de l’Essonne : les Zones d’Activités Economiques
(ZAE), les intercommunalités et les Pôles d’Activités
Economiques.
Une enquête auprès d’acteurs de l’immobilier
d’entreprise (investisseurs, promoteurs, utilisateurs) a
été réalisée dans le cadre de cette étude. Les phrases
en italique sont des citations des propos tenus lors
des entretiens menés par mc2 Consult.
Il est vraisemblable que les utilisateurs vont limiter
leur recherche aux actifs récents, aux normes, et
vont exclure les autres. Cela va avoir un impact très
fort sur le marché, va le segmenter, le discriminer,
notamment en Île-de-France, surtout en deuxième
couronne, où les pôles tertiaires des années 85-95
comme Cergy et Evry risquent de souffrir ».
Transactions par pôle - 2000-2009
Courtabœuf
L’étude confiée au groupement HBS/mc² Consult permet
d’identifier les ZAE à risque. Le défi était de qualifier le
risque d’obsolescence du parc d’immobilier d’entreprise
de l’Essonne à partir de données normatives, issues de
bases de données existantes, de telle sorte que la cotation
des zones d’activités puisse être réactualisée en tant que
de besoin par le maître d’ouvrage.
Il ne s’agissait donc pas d’effectuer un travail sur le terrain.
Les quelques 12 millions de m2 d’immeubles de
5 000 m2 se répartissent en parts sensiblement égales
entre les bureaux et laboratoires, locaux d’activités,
entrepôts et commerces.
Globalement, 61 % de la superficie des immeubles de
plus de 5 000 m2 sont inclus dans les ZAE.
Les immeubles inclus dans les ZAE, toutes dimensions
confondues, totalisent une superficie de 10 millions
de m2, dont plus du tiers (35 %) est constitué de
locaux d’activités et moins de 20 % par des bureaux.
Commerces et entrepôts comptent pour environ 23 %
chacun.
Certaines des ZAE (entités d’aménagement)
constituent des ensembles géographiques quasi
continus, comme au sud de la Francilienne La
Marinière, Les Ciroliers, La Croix Blanche et
Techniparc. Cet ensemble borde la Francilienne sur
près de 5 km et comporte plus de 1 million de m2.
Massy
Méthodologie
Un parc immobilier hétérogène
en m utiles
Les causes générales de l’obsolescence d’une
partie de l’immobilier d’entreprise existant font
maintenant l’objet d’un consensus assez large.
Les évolutions rapides de notre économie, de nos
modes de production de richesse ont modifié nos
organisations de travail et l’immobilier d’entreprise.
En outre, la prise de conscience des menaces sur
l’environnement s’est traduite par la mise en place de
nouvelles réglementations thermiques ambitieuses
pour les immeubles existants.
L’obsolescence est devenue un risque pour les
propriétaires des bâtiments, mais aussi pour l’image
et l’attractivité des territoires.
Les seuls pôles de Massy et Courtabœuf ont
concentré 60 % des transactions de bureaux
réalisés pendant la dernière décennie alors qu’ils ne
représentent que 25 % du parc de bureaux. Le pôle
de bureaux d’Evry a rassemblé 19 % des transactions
alors qu’il compte pour 23 % du parc essonnien. A cet
égard, ce décalage entre répartition géographique
du parc et localisation des transactions de bureaux
met en exergue l’obsolescence d’une partie du parc
essonnien.
Source : mc2 Consult/CBRE/Immostat
Mises en chantier par pôle
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
Période 1981-1990
Période 1991-2000
Période 2000-2008
Courtabœuf
Massy
Francilienne
Est
Plateau de Saclay
Orly
Evry
Hors pôles
Source : mc2 Consult/ORIE
Intervenir sur le bâti pour corriger ou prévenir
l’obsolescence entraîne des coûts de travaux qu’il
faut pouvoir retrouver, soit dans l’amélioration de
l’usage pour les occupants, soit dans l’augmentation
des loyers pour les investisseurs. Compte tenu de
la stabilité dans le temps des loyers d’immobilier
d’entreprise en Essonne, il est nécessaire de
trouver les facteurs qui permettront d’augmenter
significativement la valeur des actifs fonciers
et immobiliers. Cela suppose d’intervenir sur
l’ensemble des composantes : le bâti lui-même,
mais aussi tout son environnement (espaces publics,
desserte, …) qui est généralement de la compétence
des collectivités. Celles-ci ont déjà défini et mis en
œuvre des politiques de requalification des ZAE,
mais le travail avec les autres acteurs semble limité
à la consultation des entreprises présentes dans les
zones en question.
Source : Immostat/CBRE/mc2 Consult
La lutte contre l’obsolescence supposerait donc un
véritable partenariat, une maîtrise d’ouvrage partagée
entre les propriétaires des bâtiments, les utilisateurs
et les collectivités territoriales, pour définir et mettre
en œuvre la lutte contre l’obsolescence. Elle aurait
à prendre en compte tous les sujets : desserte,
transports, espaces publics, l’immobilier, et si
nécessaire l’adaptation du PLU.
• « C’est la clé. Il faut aider les utilisateurs et les
investisseurs à réaliser les réinvestissements pour
remettre les bâtiments sur le marché ou éviter
que les occupants ne quittent les bâtiments, voire
l’Essonne ».
Ce partenariat serait à mettre en place pour un
territoire donné (ZAE, intercommunalité, pôle
économique) pour lequel les partenaires voudraient
s’engager de manière concrète, durable et dans la
transparence.
13
L’investissement
Concevoir un Plan d’ensemble avec une vision
large et à long terme pour chaque ZAE ou partie
de ville concernée. Ce plan inclut nécessairement
une politique cohérente de transports en commun
qui devient très importante pour les ZAE. Il est
notamment nécessaire d’avoir des plans de circulation
compatibles avec les moyens de transport actuels
(poids lourds). En outre, une certaine souplesse des
PLU est réclamée pour permettre les évolutions de
bâtiments existants.
Ensuite, définir un plan d’actions phasé, en indiquant
la responsabilité de chacun des acteurs. Dans ce cas,
un investisseur peut « entrer dans un projet avec
lucidité ».
Il est fondamental de « jouer collectif » : aussi bien
les entreprises entre elles que les collectivités avec
les entreprises. Et cela sera d’autant plus aisé que
la concertation sera large et menée en continu, et
pas seulement au moment de l’élaboration du plan
d’ensemble.
Cette maîtrise d’ouvrage partagée suppose de
susciter l’adhésion des acteurs privés et les associer
pleinement en toute franchise et transparence.
La conviction des propriétaires investisseurs ou
occupants ne pourra se construire que dans le
cadre d’un projet d’ensemble qui puisse apporter
suffisamment de valeur à la ZAE pour que cela rende
possible la rentabilité du réinvestissement nécessaire.
Dans la mise en œuvre du plan, chacun prendra sa
part :
- l’espace public étant à la charge des collectivités,
- l’espace privé (éventuellement redéfini) restant à la
charge des privés, sans oublier que les privés ont
besoin d’une rentabilité pour les capitaux investis.
• « Rester toujours réalistes, et chacun dans sa mission
propre, en se rappelant que le plus conscient du
marché, c’est celui qui investit ».
La mise en place d’un tel partenariat entre des entités
qui n’ont pas les mêmes règles de gouvernance, de
rentabilité et d’horizons de temps requiert la mise en
place d’une structure spécifique, qui puisse donner
aux partenaires la certitude que leurs contraintes
propres seront respectées. C’est dans le cadre d’une
structure commune que pourra se construire le climat
de confiance et de transparence propres à dynamiser
les partenaires.
Un ancien entrepôt reconverti
en locaux PME-PMI : la Cité des
Entrepreneurs à Palaiseau, une
réponse adaptée aux besoins des
PME.
La reconversion et la réhabilitation
des locaux ont permis de respecter
des engagements qualitatifs sur la
rapidité des délais de réalisation
(9 mois au total de la signature
de l’acte authentique à la
commercialisation des lots), sur la
maîtrise des prix de sortie (coûts
réduits d’une réhabilitation en
comparaison à une démolition
totale et d’une construction
neuve) et sur l’intégration des
thèmes du développement durable
(bilan carbone de meilleure
qualité, nuisances de chantiers
moindres).
14
Deux ans après le début de la crise : des impacts
très visibles sur l’investissement immobilier
en Essonne
A la fin de l’année 2009, le cabinet IPD recense
163 biens en Essonne détenus par des investisseurs.
Le portefeuille est constitué à 42 % de bureaux, 40 %
de bâtiments industriels et de 18 % de locaux
commerciaux.
Un marché immobilier essonnien dominé par les
investissements des Sociétés Civiles de Placement
Immobilier et des Sociétés Foncières
Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers
(SCPI) sont les investisseurs les plus présents en
Essonne avec 41 % du portefeuille total, suivies par
les Foncières cotées avec 31 %. Les Sociétés Foncières
non cotées possèdent, quant à elles, 20 % des biens
et les compagnies d’assurances 8 %. Le paysage des
propriétaires n’a pas évolué depuis 2008.
Un portefeuille d’actifs touchés de plein fouet par la crise
Après la flambée des prix dans l’immobilier
d’entreprise en 2006 et 2007, et une valorisation de
62 % de leurs actifs en deux ans, le portefeuille voit
sa valeur baisser depuis 2008. Estimé en Essonne à
1 593 millions d’euros fin 2009, il a enregistré une
baisse de 30 % par rapport à la fin de l’année 2007,
juste avant que la crise immobilière ne s’amorce.
Entre 2008 et 2009, avec la crise immobilière puis
économique, ce sont les valeurs des locaux industriels
qui ont diminué le plus fortement en Essonne, avec
-11 %. Ces derniers pèsent tout de même 744 millions
d’euros en 2009, soit 47 % du portefeuille. Les locaux
commerciaux ont, quant à eux, plutôt bien résisté avec
une baisse limitée à -1 %. Finalement, malgré un marché
peu propice, la valeur des bureaux n’a diminué que
de 6 %.
Un marché immobilier essonnien mis à mal
Depuis quelques années, le taux de vacance des
biens détenus par les investisseurs en Essonne se
révélait être inférieur à ceux enregistrés au niveau
régional, ce qui constituait un indicateur positif pour
le marché immobilier départemental. Ce constat
n’est plus d’actualité. En effet, le taux de vacance
global s’est accru de 51 % entre 2008 et 2009. Cette
hausse est encore plus forte dans les bureaux où
l’augmentation a atteint 118 % contre + 74 % pour les
locaux commerciaux et + 44 %, pour le bâti industriel.
Même si la hausse des taux de vacance est
régionale, quelque soit le produit, l’Essonne est plus
particulièrement touchée. Cette situation s’explique
notamment par le fait que de nombreuses opérations
neuves, notamment dans les bureaux, sont apparues
sur le marché alors même que la crise éclatait. Par
ailleurs, la crise a réduit l’écart de prix entre les
biens en 1ère et 2ème couronne, ce qui a permis aux
entreprises souhaitant se rapprocher de Paris de
bénéficier de prix plus attractifs qu’il y a 2 ans.
Les taux de vacance des actifs (en %)
Île-de-France
Île-de-France
hors Paris
Bureaux
10,9 (5,0)
9,8 (7,4)
9,7 (7,3)
Commerces 6,8 (3,9)
5,4 (4,1)
4,8 (3,8)
Industriels 13,4 (9,3)
13,1 (10,6)
13,0 (10,5)
Essonne
Valeur 2009 en gras et valeur 2008 entre parenthèses.
Taux initial net de placement en 2009 : distribution et valeur moyenne
2
3
4
5
6
7
8
9
Essonne, tous produits
IDF hors Paris, tous produits
IDF, tous produits
10
11
12
8,4
7,7
7,2
Essonne, bureaux
IDF hors Paris, bureaux
IDF, bureaux
9,2
8,1
7,6
Essonne, commerces
IDF hors Paris, commerces
IDF, commerces
7,4
7,3
7,1
Essonne, industriel
IDF hors Paris, industriel
IDF, industriel
9,0
8,7
8,7
Valeur
moyenne (%)
5 % 25 %
50 %
75 % 95 %
Source : IPD.
Le taux initial net est le rapport entre le loyer couru et la valeur vénale brute.
15