Programme Local de l`Habitat DIAGNOSTIC

Transcription

Limoges Métropole – PLH - DIAGNOSTIC
Programme Local de l’Habitat
2012-2018
DIAGNOSTIC
Décembre 2011
(élaboré de décembre 2009 à juillet 2010)
1
SOMMAIRE
SOMMAIRE ....................................................................................................................
Introduction ...................................................................................................................
Partie 1. L’agglomération dans son environnement ................................................
1.1. Une capitale régionale au cœur de plusieurs territoires institutionnels............................................ 5
1.2. Accessibilité et réseaux de transport ................................................................................................. 6
1.3. Développement économique ............................................................................................................ 6
1.4. Urbanisation ........................................................................................................................................ 8
1.5. Mobilités domicile - travail .................................................................................................................. 9
Partie 2. La population et son évolution ....................................................................
2.1. Évolution globale de la population ................................................................................................... 13
2.2. Solde naturel / solde migratoire ....................................................................................................... 14
2.3. Évolution de la répartition par âge ................................................................................................... 14
2.4. Profil socio-économique de la population ........................................................................................ 18
Partie 3. Le parc de logements et les mobilités résidentielles ................................
3.1. Profil du parc et évolution ................................................................................................................. 24
3.2. Les mobilités résidentielles .............................................................................................................. 28
Partie 4. Le développement de l’habitat et le marché immobilier ...........................
4.1. La construction neuve ...................................................................................................................... 36
4.2. Le marché du neuf : appartements, maisons, terrains à bâtir ........................................................ 39
4.3. L’accession dans l’ancien................................................................................................................. 40
4.4. Le marché locatif privé ..................................................................................................................... 41
4.5. Quels parcours résidentiels ?........................................................................................................... 42
Partie 5. L’offre de logement social et l’offre pour les publics
spécifiques ....................................................................................................................
5.1. Le parc social .................................................................................................................................... 48
5.2. L’offre de logements pour les publics spécifiques........................................................................... 55
Partie 6. Les politiques de l’habitat ............................................................................
6.1. Le développement de l’offre de logement social et la programmation ........................................... 62
6.2. L’impact des politiques d’amélioration de l’habitat .......................................................................... 64
6.3. Les politiques en faveur des publics spécifiques ............................................................................ 68
6.4. Les politiques en faveur de l’hébergement et du logement des personnes défavorisées ............ 69
Partie 7. Fonctionnement territorial et politiques urbaines. ...................................
7.1. Le développement territorial ............................................................................................................. 71
7.2. Les politiques foncières au travers des documents d’urbanisme ................................................... 73
7.3. Les projets des communes .............................................................................................................. 78
7.4. Réserves foncières et projets à Limoges ........................................................................................ 81
7.5. Les orientations du SCOT / des enjeux pour Limoges Métropole .................................................. 82
Les besoins en logement : calcul du point d’équilibre et prospective
ANNEXES ......................................................................................................................
2
Introduction
Le présent document constitue le rapport provisoire du diagnostic du Programme Local de l’Habitat de
Limoges Métropole.
Conformément aux textes législatifs et règlementaires, l’ensemble des thématiques habitat est traité 1.
L’ambition fixée pour ce diagnostic n’est pas de couvrir tous les sujets de manière exhaustive, mais il
s’agit de répondre à 5 principaux objectifs :
1. Mettre en évidence les éléments pouvant faire de l’habitat un levier du développement global de
l’agglomération, y compris sur le plan économique,
2. Prendre en compte la problématique d’aménagement du territoire, au travers notamment de la
localisation de l’offre et de la consommation foncière,
3. Identifier les conditions d’un « meilleur » équilibre social de l’habitat, via une offre de qualité et
diversifiée sur le territoire et dans les quartiers,
4. Anticiper les besoins liés aux évolutions démographiques et sociales,
5. Intégrer dans les réflexions sur la politique locale de l’habitat les besoins des populations
spécifiques.
Ce diagnostic a été élaboré à partir d’une synthèse des éléments d’informations disponibles,
d’approfondissements consistant en la réalisation d’entretiens auprès des acteurs locaux de l’habitat et
de réunions d’échanges, et enfin à partir de traitements de données complémentaires choisies
permettant d’affiner les analyses (cf. liste en annexe).
1 Sachant que des compléments à ce rapport doivent être apportés ultérieurement principalement : volet urbanisme, fiches de synthèse par commune,
compléments sur le parc privé.
3
Partie
1.
L’ a g g l o m é r a t i o n
environnement
dans
son
SYNTHESE
Un territoire marqué par le poids de l’agglomération dans le département mais surtout par le poids de la
Ville de Limoges dans l’agglomération : 18% du territoire de l’agglomération (comptant 17 communes),
72% de la population et 77% des logements, une concentration des emplois…
Un périmètre d’EPCI « trop étroit » pour identifier tous les enjeux locaux en matière d’habitat, avec un
développement périurbain conséquent, au-delà des limites de l’intercommunalité, et l’imbrication du
territoire de la Communauté de commune L’Aurence et Glane Développement , imposant une conduite
des réflexions et des analyses à l’échelle du Pays, voire de l’aire urbaine.
D’importants enjeux en matière de développement durable du territoire avec plusieurs éléments à
prendre en compte, notamment :
- le bon niveau d’accessibilité de Limoges et un usage aujourd’hui privilégié de la voiture,
- Maintenir une activité agricole encore très présente dans l’agglomération, même si les surfaces
cultivées diminuent fortement à Limoges même, en privilégiant l’agriculture de proximité
(maraîchage)
- d’importantes réserves foncières pour assurer le développement du territoire,
- un environnement d’une grande qualité paysagère qui vient renforcer l’attractivité de
l’agglomération,
- la mise en place d’une filière bois qui peut faciliter la réalisation d’opérations de logement
innovantes et exemplaires du point de vue du développement durable.
ENJEUX
Consolider le cœur de l’agglomération - ville centre et sa première couronne - tout en assurant un
développement maîtrisé des communes plus éloignées de l’agglomération.
Définir des secteurs privilégiés de développement de l’habitat, à partir à la fois des pôles
d’emplois, de l’accessibilité et de la desserte, actuelle ou possible, par les transports en commun –
secteurs qui ne correspondent pas nécessairement au découpage communal.
Développer la qualité de l’habitat, lutter contre la banalisation des espaces dédiés à l’habitat.
- Qualité environnementale, par la localisation et l’intégration dans le paysage urbain et rural
- Qualité des logements neufs, tant au niveau architectural qu’énergétique
- Qualité des réhabilitations et rénovations thermiques
.
4
1.1. Une capitale régionale au cœur de plusieurs territoires
institutionnels
Ü Limoges Métropole, capitale régionale : 18 communes et environ 195 000 habitants sur les
367155 que compte le département (soit 53 %).
Ü Une organisation en couronne. Ce territoire, qui compte environ 100 000 logements, peut se
décomposer schématiquement en trois ensembles :
une ville-centre qui concentre 72% de la population et 77% des logements du territoire,
une première couronne composée de 7 communes, représentant 20% de la population et 16% du
parc de logements,
une deuxième couronne de 10 communes plus rurales : 8,7% de la population de l’agglomération et
7% des logements.
Ü Au cœur d’une aire urbaine comptant 78 communes et près de 250 000 habitants, organisée à
partir des grands axes de circulation, et qui concentre 7 Haut-Viennois sur 10.
5
Ü Une agglomération intégrée dans différents territoires institutionnels ayant une influence sur la
conduite de la politique de l'habitat de la Communauté d’agglomération :
- la Communauté d’agglomération Limoges Métropole constitue, avec la Communauté de communes
L’Aurence et Glane Développement, le Pays de Limoges.
- le périmètre du PLH est compris dans l'aire d'étude du schéma de cohérence territoriale (SCOT) 49 communes - dont le maître d'ouvrage est le SIEPAL.
1.2. Accessibilité et réseaux de transport
Caractéristiques des dessertes
Ü Un réseau routier qui facilite l’usage de la voiture. La faible densité urbaine, le rôle que joue
l’A20 en assurant les liaisons internes dans l’agglomération et la bonne répartition des liaisons radiales
assurent la fluidité du trafic routier : il est souvent possible de gagner un point d’entrée de Limoges
depuis n’importe quelle commune en un quart d’heure maximum.
Ü Une bonne couverture ferroviaire avec 15 gares sur le territoire du SIEPAL, mais une
fréquentation variant selon la fréquence des dessertes.
Ü Un réseau de transports en commun, dense à Limoges mais avec un niveau de desserte très
variable ailleurs. L’utilisation des transports en commun n’est significative qu’à Limoges, en dépit de
l’existence de parking-relais et de lignes régulières, ou de transports à la demande permettant le
rabattement sur des terminus de lignes à partir des communes de l’agglomération. Les transports
collectifs inter-urbains restent le mode de déplacement des scolaires.
Ü Des projets routiers (contournement sud de l’agglomération, déviations pour éviter des bourgs) qui
viendront améliorer le fonctionnement actuel et accompagner le développement du territoire.
Une forte mobilité :
-
3,91 déplacements quotidiens par personne, soit environ 800 000 à l'échelle du territoire de
l'agglomération,
6 déplacements sur 10 se font à l'intérieur de Limoges,
67% des déplacements sont réalisés en véhicule personnel et 7% en transports collectifs.
1.3. Développement économique
Ü 2/3 des zones d‘activités du SIEPAL sont concentrées à Limoges et dans sa proche
périphérie. L’ensemble du territoire dispose d’importantes réserves foncières pour assurer son
développement : extension de zones actuelles ou création de nouvelles zones.
Ü Limoges offre un nombre d’emplois publics importants (le tiers des emplois). Le centre Hospitalier
Universitaire, la Ville de Limoges et le Conseil Général de la Haute-Vienne sont les trois plus gros
employeurs, avec 8 500 emplois au total.
6
Ü L’université est un facteur d’attractivité à l’échelle régionale, en étant à la fois généraliste, et
spécialisée autour des secteurs d’excellence du territoire.
Carte SIEPAL
Ü Le pôle central, Limoges et sa première couronne, est le moteur économique sur le territoire du
SCOT :
- il regroupe 9 emplois sur 10,
- il a gagné 4 000 emplois dans le secteur privé entre 1999 et 2006.
7
Les pôles du dynamisme économique de l’agglomération
Deux dynamiques conjointes font de l’agglomération de Limoges et, au-delà, du territoire du SIEPAL,
un territoire en développement :
Ü Le développement des pôles de compétitivité. Ils s’appuient sur les secteurs traditionnels de
l’économie locale - céramique, électronique - ayant réussi leur mutation, et sur des filières émergentes environnement, biotechnologies. Les emplois, dont un pourcentage important d’emplois qualifiés, sont
concentrés dans l’agglomération.
Ü L’économie résidentielle, 8 emplois sur 10 dans l’aire urbaine. Les filières de la construction, du
commerce et des services sont des moteurs de la croissance économique locale. Si les services aux
entreprises sont concentrés dans le pôle urbain, le secteur des services à la personne se développe en
lien avec l’habitat, et représente un enjeu important en termes d’aménagement du territoire. Il s’agit en
majorité d’emplois peu qualifiés, avec des salaires faibles.
Ü L’activité agricole, faible en nombre d’emplois, marque cependant fortement le territoire, dont elle
occupe 46% de la surface dans l’agglomération, et 56% en Haute-Vienne, un chiffre inchangé entre
2000 et 2007. Si le nombre d’exploitations agricoles a beaucoup diminué en Limousin – 14300 en 2007,
un quart de moins qu’en 2000) par contre les exploitations sont plus grandes, les terres laissées par les
exploitants cessant leur activité étant reprises par les autres. Les exploitants en Haute-Vienne sont
plutôt plus jeunes que la moyenne nationale ( 20% ont moins de 40 ans contre 17% en moyenne
nationale, et les plus de 60 ans sont 17% contre 19 % en moyenne nationale), mais le revenu moyen
régional est très inférieur à la moyenne nationale, du fait de la spécialisation dans un secteur peu
rentable, l’élevage des races à viande.
1.4. Urbanisation
Ü 40 ans d’extension de la tâche urbaine. Depuis de nombreuses années déjà, le développement de
l’urbanisation a profité aux communes entourant Limoges, en 1ère couronne, puis plus récemment en
deuxième couronne. La dynamique de la construction individuelle en diffus, sur de grandes parcelles de
terrain, ne s’est pas toujours réalisée dans les zones urbanisées, ni même à proximité, et s’est traduite
par un mitage du territoire. Le recentrage des nouvelles constructions, dans et autour des bourgs et
« gros » villages, est un des objectifs du SCOT et est déjà recherché par de nombreux élus.
« Depuis 20 ans, l’urbanisation consomme
chaque année 135 ha et la consommation
de foncier augmente plus vite que le
nombre d’habitants… Entre 2003 et 2008,
3 650 logements individuels, logements les
plus consommateurs d’espace ont été mis
en chantier dans l’agglomération. »
Extrait PAC Etat
8
Ü Une extension continue, dont les caractéristiques varient fortement suivant les communes
Evolution de l’implantation de l’habitat sur l’agglomération de Limoges
1.5. Mobilités domicile - travail
Ses caractéristiques physiques et son histoire influent fortement sur le fonctionnement du territoire de
Limoges Métropole et ses mobilités.
D’une superficie très importante (7 745 ha), la ville comprend plusieurs pôles d’urbanisation séparés par
des terrains agricoles. La forme en Y de la commune accentue la discontinuité entre les quartiers
centraux - la ville historique et moderne, dense - et les deux bourgs de Landouge et Beaune-les-Mines,
faisant partie géographiquement de la première couronne, au même titre que 7 des communes de
l’agglomération et 1 commune rattachée à un autre EPCI (Couzeix).
C’est à l’échelle de cette première couronne effective que doit être regardé le fonctionnement du
territoire, du point de vue de la relation habitat / emploi et des mobilités qu’elle génère. La ville de
Limoges regroupe en son centre la plupart des emplois publics d’une métropole régionale, l’essentiel
des lieux de formation et des équipements culturels. Mais zones d’activités, zones commerciales et de
loisirs sont plutôt situées en périphérie, à proximité immédiate de communes mitoyennes qui
deviennent alors des zones d’habitat de proximité pour les actifs de ces entreprises.
Les chiffres suivants doivent donc être utilisés à titre indicatif :
Ü 3 salariés sur 4 habitant Limoges y travaillent,
Ü 1 actif sur 2 travaillant à Limoges y réside.
L’attractivité de Limoges s’étend en première et deuxième couronne de façon concentrique. Après les
communes de l’agglomération, ce sont les cantons d’Ambazac et d’Aixe-sur-Vienne qui « envoient » le
plus de salariés travailler à Limoges, respectivement 3 515 et 4 298 actifs.
9
NB : Le « pseudo » canton de Limoges est constitué de l’ensemble des cantons de Limoges, hors communes voisines incluses dans
certains des cantons.
10
Partie 2. La population et son évolution
SYNTHESE
Un dynamisme démographique global (+ 0,48% par an) qui cache de profondes disparités
-
la croissance de Limoges est faible, + 0,28% par an, en dépit de son attractivité. En effet Limoges
accueille majoritairement de petits ménages. La taille moyenne des ménages (1,86 en 2006) y
baisse du fait de l’accueil des jeunes, mais aussi de l’augmentation des personnes de 75 ans et
plus (+17%) souvent seules après disparition du conjoint.
-
la première couronne a une croissance modérée (+0,46%) portée par un solde migratoire qui, loin
de la période de croissance antérieure, est tout de même de 0,31% par an.
-
la seconde couronne a une croissance forte (+ 2,59 % par an), le solde naturel élevé étant luimême la conséquence d’un solde migratoire fort porté par des jeunes ménages.
Une ville centre où les caractéristiques de métropole sont exacerbées :
-
Vieillissement de la population : nombreux ménages de plus de 60 ans, forte augmentation du
nombre de personnes de plus de 75 ans (+17%),
Part importante de ménages à faibles revenus (qui tend à s’accroître), et de locataires en situation
de précarité économique,
Revenus moyens faibles.
Cependant la croissance des actifs y est significative (+4,3%) proche de la moyenne de la Communauté
d’agglomération (+5,1%)
ENJEUX
Le dynamisme démographique de Limoges apparaît fragile, car il est fortement porté par celui des
première et deuxième couronnes. Une diminution globale de l’attractivité de Limoges Métropole
porterait en germe le risque de difficultés pour Limoges : accroissement des non actifs et des ménages
défavorisés, baisse du revenu moyen….
L’enjeu central est donc celui de l’équilibre social des territoires : favoriser la diversité sociale,
voire engager un rééquilibrage des populations accueillies, entre la ville centre et les communes de
l’agglomération mais aussi à l’échelle des quartiers de la ville de Limoges.
-
S’il est de la vocation d’une métropole régionale et ville universitaire d’attirer les étudiants et jeunes
actifs, par contre des ménages de petite taille peuvent souhaiter accéder à la propriété ou trouver
un logement locatif dans le péri-urbain, un choix difficile aujourd’hui compte tenu de l’offre hors
Limoges, essentiellement des grands logements.
11
-
A l’inverse, l’offre de logements individuels en accession à destination des ménages avec enfants
est faible à Limoges. Les projets de la ville devraient faire évoluer cette situation dans la durée du
PLH.
-
La ville de Limoges a un important parc social à faibles loyers, le plus à même a priori d’accueillir
les ménages les plus modestes. Mais il semble important de penser le logement de ces ménages
en termes de parcours résidentiel à l’intérieur de la ville ou de l’agglomération, et de prendre ainsi
en compte la diversité de leurs situations et de leurs attentes.
BILAN PLH 2005-2010 (extrait)
Objectif : L’objectif de croissance était fixé à 0,62 % par an sur la Communauté d’agglomération et de
0,35 % par an sur la Ville de Limoges.
A l’horizon 2020 l’objectif de population est de 21 500 habitants pour la 2ème couronne, 44 500 habitants
pour la 1ère couronne et 140 000 habitants pour la Ville de Limoges soit au total une population qui
atteindrait 206 000 habitants sur la Communauté d’agglomération
Bilan
Limoges Métropole aurait gagné plus de 6 000 habitants entre 1999 et 2006. Les populations
légales 2007 font même état d’un gain de 9 000 habitants entre 1999 et 2007. Même si l’ampleur de
l’augmentation entre 2006 et 2007 demande à être confirmée, on constate cependant que l’accélération de
la croissance annuelle est régulière : 0,27 % de 1990 à 1999, 0,48 % de 1999 à 2006, et enfin 0,62 % entre
1999 et 2007.
L’objectif de population à l’horizon 2020 serait quasiment atteint pour la Ville de Limoges. Il
pourrait même être dépassé.
Les communes de la 1ère et 2ème couronne semblent être dans une dynamique qui leur
permettra d’atteindre les objectifs d’ici 2020.
12
2.1. Évolution globale de la population
Ü Une croissance portée par les communes de 2ème couronne : + 2,42% par an
+0,46% / an en moyenne dans les communes de 1 ère couronne
+0,28% / an à Limoges
Ü Un faible taux de croissance de la population à Limoges, même si on note une reprise sensible
par rapport aux évolutions des périodes précédentes (croissance nulle ou négative depuis le début des
années 80).
Pays de Limoges : 201 661 habitants en 2006 (+0,6%/an)
Ü Au total, l’agglomération a gagné 6 324 habitants entre les deux recensements (1999 et 2006) :
2 615 à Limoges
1 176 en 1ère couronne
2 534 en 2ème couronne
13
2.2. Solde naturel / solde migratoire
Ü Des soldes naturels et migratoires positifs dans tous les territoires de l’agglomération, y compris
dans la ville centre qui affichent cependant de faibles taux de croissance (0,15% et 0,12%). Les
communes de 2ème couronne se distinguent avec un solde naturel supérieur et surtout un solde
migratoire très nettement positif (+1,88%), beaucoup plus élevé que le reste du territoire et, plus
globalement, que le département.
2.3. Évolution de la répartition par âge
Ü Des indices de jeunesse plus élevés
dans les communes de 2ème couronne
ayant eu la plus forte croissance
démographique et traduisant ainsi la
réalité de l’installation de familles avec
enfants.
14
Ü Un vieillissement sensible de la population de Limoges
-
Dans la ville centre, un volume important de personnes de plus de 60 ans (31 000 personnes, soit
22% de la population) et une augmentation sensible des plus de 75 ans entre 1999 et 2006 : +17%
Un nombre de séniors en augmentation sensible dans les communes de première couronne,
présentant par ailleurs un indice de jeunesse faible ou moyen,
Un contraste avec la partie nord du Pays enregistrant une baisse des plus de 60 ans (à relativiser
toutefois eu égard aux faibles volumes).
15
Ü Une faible taille des ménages à Limoges et un contraste fort avec les autres communes de
l’agglomération
-
Une moyenne de 1,86 personnes par ménage à Limoges,
Contrastant avec les 2,38 et 2,61 enregistrés en 1 ère et 2ème couronne,
Une baisse continue et dans tous les territoires, suivant globalement l’évolution nationale.
16
Ü Une part importante de petits ménages, très présents dans la ville centre : 7 ménages sur 10
composés d’1 ou 2 personnes
-
A Limoges, 1 ménage sur 2 est composé d’1 personne seule. Les familles avec enfant(s) ne
représentent qu’1/4 des ménages ;
Les autres communes de l’agglomération et du Pays affichent des taux de personnes isolées
compris entre 12% et 23%, tandis que les familles avec enfant(s) représentent entre 35% et 52%
de l’ensemble des ménages.
Source : INSEE, RGP 06
17
2.4. Profil socio-économique de la population
La population active
Ü Une augmentation sensible des actifs
-
La croissance du nombre d’actifs dans Limoges
Métropole est supérieure à la croissance
démographique,
-
L’évolution de la population active est corrélée à
l’évolution globale de la population : elle est très
forte en deuxième couronne - installation de
couples bi-actifs avec enfants - et en baisse en
première couronne, avec le vieillissement et la
sortie de l’emploi de ménages installés de longue
date dans les communes.
Ü Une ville centre enregistrant un taux de
professions intermédiaires et de cadres parmi les
plus faibles : 24% des CSP
- Tandis que 9 communes de l’agglomération
affichent des taux de cadres et professions
intermédiaires supérieurs à 30%
18
Les ressources des ménages
Ü Des disparités territoriales
-
La carte des revenus des ménages
imposés souligne le rôle social de la
ville de Limoges, avec près d’1
ménage sur 2 non imposé. C’est aussi
le cas des communes situées au nord
du Pays, plus rurales ; ces dernières
ont de plus les revenus moyens (des
ménages imposés) parmi les plus bas
du territoire.
-
C’est bien l’ensemble de la première et
seconde couronne qui apparaît plus
résidentielle, avec des taux de
ménages imposés entre 30 et 40%.
Sauf exception, les revenus moyens
des ménages imposés ne manifestent
que des écarts modérés avec
Limoges, traduisant une certaine
mixité sociale au sein de chaque
commune et révélant, sans aucun
doute, d’importants écarts de revenus
dans la ville de Limoges.
Ü Des revenus différenciés selon les statuts d’occupation
-
Logiquement,
les
propriétaires présentent des
revenus sensiblement plus
élevés que les locataires :
environ 2 fois plus élevés.
-
Cet écart prend toute sa
mesure pour les premiers
déciles avec des ménages
locataires à très faibles
revenus : 329€ mensuel
pour le 1er décile.
19
-
Les ménages des communes de 1 ère couronne présentent des revenus fiscaux sensiblement plus
élevés que ceux de Limoges. Plus précisément, les montants mensuels estimés pour les premiers
déciles sont nettement supérieurs : ainsi, les 10% de ménages les moins aisés des communes de
1ère couronne ont des revenus fiscaux 2 fois plus élevés que les 10% de ménages les moins aisés
de Limoges.
Ü Des situations de précarité économique à la hausse
Comme partout en France, la Région Limousin et le Département de la Haute-Vienne ont enregistré
une augmentation récente et notable du chômage : 24 500 demandeurs d’emploi de catégorie A (sans
emploi et disponibles) en Limousin selon les données de Pôle-Emploi de janvier 2010. En
Haute-Vienne, on comptait 8,8% de chômeurs au 4 ème trimestre 2009 (pour 6,9% au 4 ème trimestre
2008).
Concernant les minima-sociaux, le département est marqué par une augmentation continue du nombre
d’allocataires RMI : 5 723 en janvier 2003, 6 532 en janvier 2005 et 7 257 en janvier 2009 (données
CAF/MSA). Selon les informations disponibles, entre 18 000 et 21 000 personnes seraient concernées
par le dispositif RSA.
Sur la seule ville de Limoges, on peut retenir les indicateurs suivants 2 :
- 6 856 demandeurs d’emploi (cat. 1 à 3) au 30/03/2009, soit 10% des actifs (sachant que ce chiffre a
du évoluer avec la crise !),
- 11 535 allocataires CAF sous le seuil de bas revenus et 5 589 travailleurs pauvres recensés (sous
le seuil bas revenus CAF),
- 6 906 allocataires de minima-sociaux (AAH, API, RMI) au 31/12/2007, soit 13% des ménages dont
la personne de référence est âgée de 20 à 59 ans (23% dans les territoires prioritaires),
- 12 020 personnes couvertes par la CMU, soit 11% de la population de moins de 65 ans (29% en
ZUS et assimilés).
2
Cf. Observatoire des territoires prioritaires de la Ville de Limoges.
20
Partie 3. Le parc de logements
mobilités résidentielles
et
les
SYNTHESE
Le parc de logements
Le parc de logements sur le territoire de Limoges Métropole, majoritairement récent, est globalement de
bonne qualité. Cependant le parc ancien, principalement situé à Limoges, appelle la vigilance sur
plusieurs points.
- la vacance : en dépit d’une baisse sensible entre 1999 et 2006, la vacance représente encore 6,4%
du parc à Limoges. Il faut notamment noter la vacance d’un parc très ancien, difficile et coûteuse à
traiter
- la qualité du parc ancien : un état de l’insalubrité et de la non décence a été fait par la Communauté
d’agglomération, révélant l’importance du phénomène dans les vieux quartiers de Limoges. Les
dispositifs en cours – voir bilan – n’ont pas atteint la totalité de leurs objectifs.
Les mobilités résidentielles
Le dynamisme de l’agglomération et de l’aire urbaine est porté par la ville de Limoges qui joue
pleinement sa fonction d’accueil. Les échanges entre la ville et l’aire urbaine sont en faveur de Limoges,
traduisant ainsi l’attractivité d’un parc de logements diversifié.
Limoges est au cœur des mobilités de l’agglomération, puisque c’est dans la ville elle-même qu’ont
eu lieu 72,3% des emménagements entre 2000 et 2006, et ce quel que soit le lieu d’habitation
antérieur des ménages,
7 629 ménages se sont installés à Limoges entre 2000 et 2006. Parmi eux, 1 448 provenaient d’une
autre commune de l’aire urbaine,
Pendant la même période, ce sont 1 172 ménages limougeauds qui ont quitté la ville centre pour
une commune de l’aire urbaine,
Limoges attire 50% de ménages dont la personne de référence a 25 ans ou moins, confirmant ainsi
sa vocation universitaire,
Le parc locatif privé accueille 75% des nouveaux emménagés, soit près de 1 000 logements par an.
Le souhait des jeunes ménages actifs d’accéder à la propriété, l’importance de l’offre de terrains
disponibles dans les communes rurales de l’agglomération et de l’aire urbaine et la faiblesse de l’offre
limougeaude en la matière, assurent de fait le développement de l’aire urbaine - les arrivées directes de
l’extérieur vers les couronnes rurales ne représentent que 10% des flux entrants.
Le poids des retraités entrants est faible à Limoges : 5% des entrants, soit 58 ménages par an. A
contrario, les retraités représentent 18% des ménages arrivant de l’extérieur dans l’agglomération.
Ces flux représentent au total 23 ménages par an
Les départs de Limoges vers l’aire urbaine sont principalement le fait de jeunes ménages actifs qui
accèdent à la propriété.
21
ENJEUX
Améliorer la qualité du parc existant pour mieux répondre aux besoins des ménages
La poursuite de la reconquête du vieux quartier de Limoges est un enjeu pour la ville. Les
logements réhabilités et remis sur le marché locatif ont prouvé leur attractivité, notamment pour les
jeunes actifs. Compte tenu de l’importance de la primo accession dans l’ancien à Limoges (400 à
500 PTZ par an), une réflexion devrait être menée autour du développement d’une offre en
accession dans l’ancien rénové.
Par ailleurs, une veille est à organiser dans trois directions :
o La vacance, avec notamment la différenciation de la vacance dans le neuf et dans
l’ancien
o Le repérage des copropriétés dégradées, ou à risques
o Les situations de précarité énergétique
Diversifier la typologie de l’offre à Limoges et dans les autres communes pour diversifier les
parcours résidentiels
Permettre à Limoges de stabiliser davantage de ménages avec enfants en y développant les
produits familiaux, notamment de l’accession à coût maîtrisé.
dans l’ensemble des communes disposant d’un bon équipement en services, suivre le
développement de l’offre à destination des séniors, en veillant notamment à la diversité des prix,
tant en accession qu’en location.
Développer une offre de T2 et T3 dans les communes de première et deuxième couronnes à
destination de ménages de petite taille – en particulier dans les secteurs proches des pôles
d’emplois. La demande existe, tant pour du logement locatif qu’en accession à la propriété, mais la
localisation en centre bourg semble ici déterminante.
BILAN PLH 2005-2010 (extrait)
Objectif PLH : 1 000 logements à remettre sur le marché en 6 ans
Les logements vacants sont essentiellement concentrés dans les quartiers centraux de
Limoges et ont eu tendance à augmenter entre 1999 et 2003.
Face à ce constat la Ville de Limoges a souhaité mener une action ambitieuse afin de remettre
sur le marché 1 000 logements vacants.
Pour les communes de 1ère et 2ème couronnes, la vacance est globalement beaucoup moins
importante. L’objectif était d’éviter qu’elle ne se développe.
Bilan : Une évolution globalement positive, mais seulement 200 logements VACANTS en moins
Evolution du nombre de logements vacants sur la période 1999-2006 :
Limoges
Hors Limoges
Limoges Métropole
1999
5333
768
6101
2006
4959
919
5879
Solde
-374
+151
-222
Source Insée RGP 1999 – 2006
22
On note une baisse du nombre de logements vacants liée à l’attractivité de l’agglomération et à
la mise en œuvre de programmes incitatifs qui ont surtout profité à Limoges.
L’OPAH-RU « Cœur de Limoges » (Opération Programmée d’Amélioration de l’HabitatRenouvellement Urbain) en centre-ville a permis la réhabilitation de 422 logements et de 1000 façades,
avec un nombre de logements remis sur le marché évalué à 325 entre 2003 et 2008.
La poursuite du dispositif (Cœur de Limoges 2), et la mise en œuvre du Programme Régional
d’Intérêt Général (PRIG) à compter de fin 2007 devrait permettre de confirmer cette tendance ; 166
logements ont déjà bénéficié de financements dans le cadre du PRIG.
Malgré les bons résultats constatés sur Limoges, la reconquête de logements est insuffisante,
notamment en 1ère et 2ème couronnes où la vacance évolue (même si son poids reste très relatif).
23
3.1. Profil du parc et évolution
Caractéristiques du parc de log
logements
Ü Un contraste total entre la ville centre et sa périphérie
« horizontale »
-
Limoges se caractérise par
pa le poids des collectifs
représentant plus de 70% ddes logements, tandis que
les communes de l’agglom
l’agglomération hors Limoges
comptent une très forte majorité de logements
individuels.
-
Seules 4 communes affichen
affichent des taux de logements
collectifs supérieurs à 10
10%, en lien avec le parc
locatif et notamment locatif social : Feytiat (24% de
collectifs), Le Palais (17%),
(17
Solignac (12%) et
Panazol (10%).
-
L’offre de petits
pet
logements distingue aussi
Limoges qui propose
pr
31% de logements de 1 et
2 pièces, tandis
tand que les communes de 1ère et
2ème couronne
couron
comptent peu de petites
surfaces : 5,5% et 2,3%.
24
-
Cette spécialisation de l’offre de logements selon les territoires tend à s’amplifier : la part des petits
logements dans le parc de Limoges a sensiblement progressé entre les deux derniers
recensements tandis qu’elle a baissé dans les autres communes de l’agglomération.
Évolution du parc
Ü Une forte croissance du
parc de logements autour de
la ville de Limoges
Ü Une diminution globale de
la
part de
résidences
secondaires
25
La vacance, une situation différente selon les communes
Ü Une vacance modérée (5,8%) mais à nuancer selon les communes
Limoges, l’addition de 2 vacances hétérogènes
-
la vacance dans le neuf due à des délais de commercialisation ou de location dans les programmes
neufs – production importante de produits défiscalisés notamment. Celle-ci est difficile à connaître
précisément, et par ailleurs fluctuante en fonction du marché, notamment du réajustement des prix
de locatif à la demande.
-
la vacance dans l’ancien, souvent liée à l’inconfort ou l’insalubrité. Il s’agit souvent d’une vacance
de longue durée, à laquelle se sont attaquées successivement les 2 OPAH RU de Limoges, et
auxquelles on peut imputer, au moins pour partie, la baisse importante entre 1999 et 2006.
Les communes périurbaines, 2 groupes :
-
Les communes à vacance très faible. Elles ont en général un parc ancien limité, et réinvesti. Les
maires concernés soulignent la faiblesse du phénomène
-
5 communes – Le Palais, Panazol, Rilhac-Rancon, Verneuil et St Just le Martel - affichent une
évolution de la vacance se traduisant en des volumes conséquents : + 168 logements vacants. Un
chiffre à analyser, compte tenu notamment de la vacance dans le neuf que connaissent des
communes de première couronne.
26
Ü Un parc globalement de bonne qualité, mais des situations d’inconfort et d’insalubrité
L’agglomération a réalisé, en 2007 et 2008, une étude de repérage et de diagnostic des logements
potentiellement indignes sur son territoire, en deux phases :
- Phase 1 : A partir du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) et de la collecte d’informations
auprès des partenaires, un repérage visuel a été effectué sur 2000 parcelles. Sur celles-ci, 948
parcelles appartenant à 860 propriétaires ont paru suspectes, dont 316 à Limoges
- Phase 2 : une fiche de visite a été établie pour 251 maisons (dont 41 à Limoges), et 125 immeubles
(218 appartements) dont 111 à Limoges (208 appartements).
Le diagnostic a mis en lumière un noyau de logements insalubres à Limoges, et l‘importance des
phénomènes d’indécence – souvent couplés avec la vacance des logements. A contrario, aux dires des
maires des autres communes de l’agglomération, il s’agit plutôt de phénomènes ponctuels et qui sont le
fait de propriétaires occupants.
Cette étude a abouti à la mise en place de 2 dispositifs :
- une MOUS Insalubrité (Maitrise d’Œuvre Urbaine et Sociale) à Limoges
- un PRIG (Programme Régional d’Intérêt Général) « de résorption de la vacance des logements, de
traitement des logements très inconfortables et de mise aux normes des logements occupés par
des personnes âgées ou handicapées » à l’échelle du Pays de Limoges.
Statuts d’occupation
Ü Des locataires très représentés dans l’agglomération : 49% des résidences principales, avec une
offre locative abondante dans la ville centre : près de 60% des résidences principales.
-
Un parc social important à Limoges
et significatif dans quelques
communes de première couronne,
tandis que les territoires du périurbain accueillent principalement
des propriétaires,
-
Toutefois, un parc locatif présent
dans toutes les communes de
l’agglomération hors Limoges, où il
représente entre 14% (moyenne
des communes de 2ème couronne)
et 24% (moyenne des communes
de 1ère couronne) des résidences
principales,
-
Avec 60% de locataires, une ville
centre assurant une double
fonction : fonction d’accueil des
nouveaux ménages arrivant sur le
territoire et fonction d’accueil des
ménages modestes.
27
3.2. Les mobilités résidentielles
Limoges, une capitale régionale attractive
Les emménagements dans l’aire urbaine, toutes provenances
confondues
Ménages ayant emménagé à Limoges
Ménages ayant emménagé dans l’agglomération hors Limoges
Ménages ayant emménagé dans l’aire urbaine hors agglomération
Total
Nombre
absolu
7 629
1736
1194
10559
%
72,3
16,4
11,3
100
INSEE 2001-2006
Provenance des ménages
Aire urbaine
Hors aire urbaine
1448
6181
1910
1020
3358
7201
Destination
Limoges
Aire urbaine hors Limoges
Total
7629
2930
10559
INSEE 2001-2006
Limoges affirme sa fonction de capitale régionale :
72,3% des emménagements dans l’aire urbaine, toutes provenances confondues, se font dans
Limoges même,
-
et 81% des ménages qui s’y installent sont extérieurs à l’aire urbaine.
A l’inverse, l’attractivité des couronnes résidentielles (aire urbaine hors Limoges), est d’abord locale,
65% des ménages qui s’y installent proviennent d’une autre commune de l’aire urbaine.
Ü Une attractivité externe de la ville
Origine des nouveaux arrivants • Limoges
8%
-
33% des emménagements
sont le fait de ménages issus
de la région
-
9% viennent de l’Ile de
France
-
8% de l’étranger
Origine 87 hors aire urbaine
13%
2%
Origine Limousin hors 87
Origine Ile de France
20%
Origine PACA
Origine Rhone-Alpes
Origine autres rˇ gions
43%
Origine DOM TOM
9%
Origine ˇ tranger
3% 2%
28
Ü Qui sont ces nouveaux ménages ? (cf. graphiques suivants)
-
51,6% des personnes de référence des ménages ont 25 ans ou moins, un taux qui monte jusqu’à
70% pour les ménages en provenance du Limousin, affirmant la fonction universitaire de Limoges ;
-
De façon cohérente, des « inactifs » très nombreux - cette catégorie regroupe les étudiants et les
adultes sans profession. Ici, il s’agit essentiellement d’étudiants. Ils représentent 44% des
nouveaux ménages, un taux qui monte à 60% en provenance du Limousin ;
-
76% de ces nouveaux ménages se logent dans le parc privé : 57,5% dans le parc banal, et 18,5%
dans le parc meublé – un parc ciblé sur les étudiants. Ce sont près de 1 000 logements privés par
an qui accueillent de nouveaux locataires, situant l’enjeu que représentent la qualité et
l’accessibilité de ce parc pour la ville de Limoges et l’agglomération ;
-
Le parc social loge presque 14% de ces nouveaux emménagés, ce pourcentage est plus important
pour les ménages en provenance de l’étranger et de la région Ile-de-France ;
-
Enfin, seuls 10% des ménages viennent à Limoges pour accéder à la propriété ;
-
Les cadres viennent d’abord des régions Rhône-Alpes, PACA, et Ile de France : 11,5% du total des
arrivants ;
-
Si toutes les autres CSP des actifs sont représentées, par contre, le groupe le plus faible est
constitué des retraités : 5,6% des ménages entrants.
Age et origine des nouveaux arrivants • Limoges
Hors Aire Urbaine
100%
90%
80%
70%
60%
65 et +
50%
40-64
40%
25-39
30%
20%
20-24
10%
Moins de
20
0%
Origine
87 hors
aire
urb aine
Origine
Limousin
hors 87
Origine
Ile de
France
Origine
PACA
Origine
RhoneAlpes
Origine
autres
rˇ gions
Origine
DOM
TOM
Origine
ˇ tranger
INSEE 2001-2006
29
Statuts d'occupation et origine des nouveaux arrivants •Limoges
100%
90%
80%
Logˇ
gratuitement
70%
60%
Locataire
meublˇ ou
hotel
50%
40%
Locataire Parc
Social
30%
20%
Locataire Parc
Privˇ
10%
0%
Origine
87 hors
Origine
Limous in
Origine
Ile de
aire
urbaine
hors 87
France
Origine
PACA
Origine
Rhone-
Origine
autres
Origine
DOM
Alpes
rˇ gions
TOM
Origine
ˇ tranger
Propriˇ taire
INSEE 2001-2006
CSP et origine des nouveaux arrivants •Limoges
Inactifs
100%
90%
Retraitˇ s
80%
70%
Ouvriers
60%
Employˇ s
50%
40%
Professions
intermˇ diaires
30%
20%
Cadres
supˇ rieurs
10%
0%
Origine
87 hors
aire
urb aine
Origine
Ile de
France
Origine
RhoneAlpes
Origine
DOM
TOM
Commer¨ ants,
chefs
d'entreprise
Agriculteurs
INSEE 2001-2006
Ü Un profil différent pour les ménages s’installant hors Limoges et en provenance de l’extérieur
-
Les 25-39 ans et les 40-64 ans représentent respectivement 45% et 40% des arrivants,
-
1 sur 2 accède à la propriété,
-
25% sont des cadres supérieurs, en provenance d’Ile de France pour ¼ d’entre eux,
-
18% sont des retraités, en provenance d’Ile de France pour 35% d’entre eux.
30
Ü Des échanges de populations entre Limoges et les communes de l’aire urbaine
-
Ouvriers, professions intermédiaires et cadres
supérieurs sont proportionnellement plus
nombreux à partir pour l’aire urbaine qu’à
emménager à Limoges,
-
Inactifs et seniors sont proportionnellement
plus nombreux à faire le chemin inverse.
-
Le départ vers une commune de l’aire urbaine
signifie dans 62% des cas une accession à la
propriété,
-
Une primo-accession à la propriété qui se
réalise hors ville centre,
-
1 ménage sur deux arrivant de l’aire urbaine
est locataire du parc privé,
-
et 1 sur 5 emménage dans le parc social.
-
Une attractivité de la Ville de Limoges pour les
jeunes de moins de 25 ans,
-
Les 25-39 ans représentent 60% des sortants
vers l’aire urbaine.
U
-
31
32
Partie 4. Le développement de l’habitat
et le marché immobilier
SYNTHESE
Les transactions dans l’ancien : plus du double des transactions dans le neuf
La crise, un ralentissement très net de la construction neuve mais sans effondrement du
marché.
Depuis 10 ans, près de 1 250 logements ont été commencés chaque année (en moyenne) dans
l’agglomération, dont 730 dans la seule ville de Limoges (soit 60% environ). Les dernières années sont
marquées par une forte dynamique de production de logements de 2005 à 2008, avec le coup d’arrêt lié
à la crise : baisse de plus de 50% du nombre de logements commencés en 2009, tant en ville qu’à sa
périphérie. Des opérations de promotion privée (notamment d’investissement locatif), représentant un
nombre conséquent de logements, ont ainsi été abandonnées depuis 2007. Les premiers indicateurs de
2010 sur la construction neuve et la situation du marché immobilier annoncent pourtant une reprise.
La « crise » récente n’a cependant pas bousculé :
les équilibres territoriaux : un développement en volume porté par Limoges mais une croissance
plus forte en première couronne et une deuxième couronne qui se développe en tirant parti de son
foncier moins cher,
-
l’attractivité des produits : un vrai marché locatif privé, une accession qui reste dynamique et
synonyme de maison individuelle.
Un marché immobilier détendu et accessible à la plupart des ménages.
Les marchés de la ville centre et de sa périphérie se distinguent avec des dynamiques distinctes :
-
à Limoges, un marché locatif actif de petits logements collectifs existants et, dans une moindre
mesure, de maisons anciennes,
-
en périphérie, un marché de l’accession en neuf dominant, en lotissement et en diffus, avec une
palette de prix et des produits accessibles aux jeunes ménages primo-accédants mais
principalement en deuxième couronne.
ENJEUX
Dans un contexte de marché détendu (absence de besoins quantitativement importants non pourvus),
le marché et la dynamique de production s’appuient sur une relative liberté de choix des ménages. Les
choix s’exercent dans un marché proposant des prix modérés, tant dans le neuf que dans le parc
existant, et plus sélectivement, au travers de quelques localisations privilégiées.
Le premier enjeu est l’articulation du marché du neuf avec celui de l’existant. Il implique une
analyse par commune de l’importance et des caractéristiques du parc existant, afin de cibler les
objectifs de production à partir de l’ensemble du marché. On prêtera une attention particulière aux
logements les plus sensibles à la concurrence du neuf :
À Limoges, au parc très ancien à rénover, et aux copropriétés construites en 1949 et 1974
Dans les autres communes, à l’importance en volume et au marché des pavillons des années 1970
et 1980.
33
Le second enjeu est de trouver un niveau de production de logements neufs ou rénovés
permettant de répondre aux besoins liés aux évolutions de la population (accueil de nouvelles
populations mais aussi desserrement des ménages…), sans développer la vacance dans le parc
existant. Le développement doit profiter à toutes les communes mais dans une logique de compacité
urbaine et de préservation des espaces naturels, alors que le foncier disponible à court et moyen terme
est important.
Qualitativement, les constats établis sur le marché local de l’habitat se traduisent en plusieurs
exigences pour une politique de développement de l’habitat de qualité :
la « maîtrise » des prix des logements, au regard des niveaux de ressources des habitants, avec
notamment des produits accessibles aux jeunes ménages primo-accédants,
-
la diversité des produits logements à l’échelle des territoires - ville-centre, 1ère couronne, 2ème
couronne - pour répondre aux différents besoins et favoriser la mixité sociale, notamment :
o développer une offre locative hors Limoges, tout en considérant la sensibilité du
marché,
o proposer une offre en accession sociale ou prix modérés à Limoges et 1 ère
couronne,
-
la qualité de l’habitat, tant pour les constructions neuves que dans l’ancien : confort et équipement
des logements mais aussi formes architecturales et urbaines (lotissement, maisons de ville, etc.) en
intégrant les priorités du développement durable (consommation énergétique, consommation
foncière…).
-
la connaissance et le suivi du développement de l’habitat permettant d’optimiser les projets et, a
contrario, de minimiser les concurrences entre les programmes des communes.
BILAN PLH 2005-2010 (extrait3)
Objectif : construire 1 346 logements neufs / an sur la période 2005-2020
Source : PLH Limoges Métropole - Programme d’actions - Janvier 2005
Bilan : Une première période satisfaisante, avant la crise de 2009
Les réalisations de logements, lissées sur la période fin 2005/fin 2008, atteignent les objectifs globaux
de construction du PLH. Un coup d’arrêt de la construction, lié à la crise, se fait sentir brutalement en
2009. L’évolution de la construction par secteur montre que la baisse concerne aussi bien la périphérie
que la ville centre.
3
Cf. Bilan complet en annexes
34
35
4.1. La construction neuve
Nombre de logements
commencés entre 1999 et 2009
Limoges
Agglo hors Limoges
Total Agglo
Collectifs
5 967
963
6 930
Individuels
2 094
4665
6 759
Total
8 061
5 628
13 689
Ü 59% de la construction neuve s’est faite à Limoges,
Ü le volume de production est nettement plus important en 1 ère couronne,
Ü où une partie de l’offre neuve est constituée de logements collectifs.
36
Ü Des volumes de construction qui restent, en 2009, nettement plus importants dans le cœur
de l’agglomération : ville centre et 1ère couronne.
Ü Avec 3 logements sur 4 en collectif à Limoges.
Ü Cependant le rythme de croissance est nettement plus marqué dans les communes de 2 ème
couronne et notamment au sud-est de l’agglomération.
37
Le rythme de construction permet de distinguer 2 types de communes
Des communes qui construisent peu, avec une production annuelle régulière, au fil des
dépôts de permis de construire individuels. Pour celle-ci, la crise de 2008/2009 est peu
visible.
Des communes affectées par des « pics » de construction liés au lancement de
programmes : lotissements, programmes de logements collectifs. Pour celles-ci, la baisse
des logements commencés en 2009 est générale.
Rythme de construction par commune entre 1999 et 2009, hors Limoges
180
160
AUREIL
140
BOISSEUIL
BONNAC-LA-COTE
CONDAT-SUR-VIENNE
120
EYJEAUX
FEYTIAT
ISLE
100
PALAIS-SUR-VIENNE
PANAZOL
PEYRILHAC
80
RILHAC-RANCON
SAINT-GENCE
SAINT-JUST-LE-MARTEL
60
SOLIGNAC
VERNEUIL-SUR-VIENNE
VEYRAC
40
VIGEN
20
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Source : SITADEL, logements commencés
38
4.2. Le marché du neuf : appartements, maisons, terrains à bâtir
La commercialisation des programmes neufs : le marché des appartements,
localisé essentiellement à Limoges
Ü Ralentissement des ventes sans effondrement du marché
-
Baisse des stocks suite à l’arrêt du lancement de nouveaux programmes par les promoteurs,
Le ralentissement de 2008 s’est accentué en début 2009, mais sans chuter. La fin 2009 et le début
2010 ont vu une certaine reprise de la commercialisation.
Des prix de vente stables depuis 2007, autour de 2 600€ le m2.
Ü Le rapport offre / demande
-
L’essentiel de la demande porte sur les petits logements, les acquisitions de 4 pièces et + restent
stables (autour de 10%).
% de logements vendus par taille
1 et 2 p.
3p.
4p. et +
61
30
8
55
33
11
60
28
11
2006
2008
2008
2009
Logements en stock en 2010 en %
1 et 2 p
3p.
4p. et +
47
36
17
Hors Limoges, un développement porté par la vente de terrains à bâtir et la
construction de maisons individuelles
Ü Les ventes et prix des terrains
-
-
-
-
1 071 terrains vendus en Haute-Vienne en 2009, soit 85% de l’ensemble des ventes dans le neuf
dans le département, un chiffre qui est en baisse continue depuis 2007 après le « pic » de 2006.
La baisse enregistrée entre 2008 et 2009 est de 20%.
Par contre, les achats de terrain pour une seconde accession ont été peu nombreux - même si on
observe une reprise depuis le début de 2010 - car les acheteurs potentiels étaient pénalisés par le
mauvais fonctionnement du marché de la revente.
Le prix d’un terrain en lotissement (750m2 en moyenne) est compris entre 47 000 et 60 000€ en
1ère couronne, et entre 38 000 et 44 000€ en 2ème couronne (prix 2009). Les prix sont
globalement stables, avec une tendance à l’augmentation des « prix plancher » et la baisse des
prix plafond, ainsi qu’à la diminution de la taille des parcelles.
Les seuls prix qui continuent à augmenter sont les prix des parcelles hors lotissement (2 000m2
en moyenne) de la périphérie immédiate de Limoges : de 45 000 à 70 000€.
Le même produit en 2ème couronne se négocie entre 13 000€ et 43 000€.
39
Ü Un marché porté par les primo-accédants : L’accession sociale à la propriété - au sens PTZ concerne plus d’1 logement sur 2 : 600 opérations neuves en moyenne en Haute-Vienne ces dernières
années, avec une nette baisse en 2008 (500 opérations), et un développement plutôt en 2ème couronne,
là où le foncier est plus accessible.
Ü Les prix des maisons neuves hors terrain sont stables depuis 2007, le prix moyen est de 132 000€
- avec une tendance à la réduction des surfaces : moins de 100m2, alors qu’elle était de 110 à 115 m2
il y a 5 ans.
4.3. L’accession dans l’ancien
Le marché le plus important en volume
A Limoges, le marché de l’existant représente plus du double du marché des logements neufs
Logements commencés
DIA
moyenne annuelle
1999-2009
moyenne annuelle
2007-2009
806
1854
Le poids de l’existant est notamment très significatif dans le marché des primo-accédants à Limoges –
où 90% des primo-accession, soit 400 à 500 acquisitions par an, se font dans l’ancien.
Un marché ralenti en 2008 et 2009, début de reprise en 2010.
Ü Volumes et prix de vente
-
Un volume de vente stabilisé à la baisse en 2009 : 1 743 DIA à Limoges en 2008 et 1 736 en 2009,
soit une baisse de 20% par rapport à 2007.
Un ralentissement très marqué également en première et deuxième couronne, aux dires des
agences
Les prix des appartements en baisse sensible
Appartements anciens
Studio
Limoges ville et
périphérie de
Limoges (*)
Type 2
moyenne
basse
moyenne
haute
% moyen
d'évolution
par rapport
à 2008
32 200
41 600
-6,30%
moyenne
basse
55 000
Type 3
moyenne
haute
% moyen
d'évolution
par rapport
à 2008
moyenne
basse
moyenne
haute
% moyen
d'évolution
par rapport
à 2008
72 800
-9%
68 500
99 900
-9,80%
40
Appartements anciens
Type 4
Limoges ville et
périphérie de
Limoges (*)
Type 5
moyenne
basse
moyenne
haute
% moyen
d'évolution
par rapport
à 2008
74 800
138 900
-5,90%
moyenne
basse
moyenne
haute
% moyen
d'évolution
par rapport
à 2008
143 600
187 600
-10,50%
* Communes de la périphérie de Limoges : Boisseuil, Condat sur Vienne, Couzeix, Feytiat, Isle, Le Palais sur Vienne,
Panazol, Rilhac-Rancon
-
Légère augmentation du prix des maisons à Limoges même.
Baisse modérée des prix des petites maisons en première couronne - un marché porté par les
primo-accédants. Baisse beaucoup plus sensible du prix des maisons de 5 pièces et plus.
Maisons anciennes
3 et 4 pièces
Fourchette de prix,
terrain compris
6 pièces et plus
moyenne
basse
moyenne
haute
% moyen
d'évolution par
rapport à 2008
Moyenne
basse
moyenne
haute
% moyen
d'évolution par
rapport à 2008
Limoges ville
97 350
174 200
2,10%
161 800
262 800
1,10%
Périphérie de Limoges
(*)
110 900
141 650
-2%
148 800
221 200
-10,30%
Haute-Vienne (**)
63 100
114 600
5,80%
112 000
189 000
-30,20%
* Communes de la périphérie de Limoges : Boisseuil, Condat sur Vienne, Couzeix, Feytiat, Isle, Le Palais sur Vienne,
Panazol, Rilhac-Rancon
** sauf Limoges et les communes de la périphérie
Ü Activité
-
-
Les difficultés à la revente ont pénalisé tout le marché en 2008 et 2009. La baisse des prix a ralenti
les projets de seconde accession, les vendeurs potentiels préférant différer leur projet. De la même
façon, le marché des appartements a souffert de l’attentisme des investisseurs.
Seuls les primo accédants sont restés actifs, en particulier sur les maisons de 3 et 4 pièces, tant à
Limoges qu’en périphérie.
Une activité plus soutenue et globale a redémarré au dernier trimestre 2009.
4.4. Le marché locatif privé
Ü Une offre abondante, un ralentissement du marché, une baisse globale des prix
L’abondance de l’offre en neuf a provoqué une détente de ce segment du marché, avec des baisses de
loyers, alors que les logements locatifs dans l’ancien trouvent preneurs du fait d’un certain retour vers le
centre-ville, d’un ralentissement du marché de la transaction… Hors Limoges, le marché est cependant
très sensible (micro-marchés).
41
La demande de maisons en location se tient plutôt bien, avec des prix en légère baisse. A dires
d’experts, le seuil de dépense « psychologique » maximum pour le logement en locatif est estimé à 600
ou 650€/mois. Dès lors que les ménages disposent d’un budget logement plus élevé, ils « basculent »
dans l’accession.
Ü Des segments du marché toujours très recherchés
Le marché de l’ancien est globalement confronté à un problème d’attractivité lié à la détente du marché
et l’abondance de l’offre en neuf. Deux segments de ce marché ne connaissent pas de baisse de la
demande :
l’offre dans l’ancien réhabilité. Ces logements de qualité dans le centre historique trouvent
preneurs, compte tenu de leur niveau de prix (dans le marché) et de leur qualité architecturale et
urbaine,
le parc de logements de mauvaise qualité, bien présent quoique difficile à cerner car échappant en
grande partie au secteur professionnel et constituant un « sous-marché ». Il ne connaît pas la
crise : « il y a toujours une demande pour des petits logements situés en centre-ville, proposant un
faible niveau de confort mais relativement peu onéreux ».
Ü En 2009, 6 855 consultations ont été enregistrées par l’ADIL dont les 2/3 pour l’agglomération de
Limoges : 2 195 concernaient une pathologie des rapports locatifs. Parmi ces dernières, 500 environ
portaient sur une pathologie en lien avec l’état du logement et 187 concernaient directement un
problème d’indécence / insalubrité.
4.5. Quels parcours résidentiels ?
Ü Important rôle d’accueil du parc locatif privé de Limoges
La position de capitale régionale et de ville universitaire génère une importante demande locative,
constituée de 3 groupes principaux : les étudiants et jeunes en insertion, les actifs en trajectoire
résidentielle, et les ménages défavorisés.
Aux dires des experts locaux, la crise n’a pas ralenti les besoins, elle a seulement modifié le
comportement des demandeurs : stimulés par l’importance de l’offre en volume, ils ont pesé sur les prix
de marché. Sur le produit qui connaît une demande constante, le studio, les prix de location des
produits neufs se sont alignés sur les prix dans l’ancien (- 22% pour les studios neufs, et + 4,8% pour
les studios dans l’ancien).
Dans les autres catégories, les agents immobiliers ont noté une moindre mobilité, les locataires
attendant des conditions plus favorables pour changer de location ou accéder à la propriété.
Ü La primo-accession profite de conditions favorables
Le marché des appartements neufs est avant tout un marché d’investisseur. Il a donc particulièrement
souffert de la crise, d’autant plus que la clientèle locale (ménages adultes de petite taille, personnes
âgées, ..) a elle aussi marqué le pas. Le marché des grands appartements est un marché de
« niches », le produit familial restant la maison individuelle.
42
Durant les années 2008 et 2009, le marché a été porté par les primo-accédants, à la faveur de taux de
crédit très bas et des différents dispositifs d’aide à l’accession : PTZ, Pass-foncier, etc. Disposant de
budgets serrés, les ménages ont utilisé des variables d’ajustement pour faire aboutir leur projet :
le prix du terrain, avec une tendance à la réduction de la taille de la parcelle et à l’éloignement de
Limoges,
la taille de la maison, celle-ci étant passée en 5 ans d’une surface moyenne de 115m2 à moins de
100m2.
A l’inverse, compte tenu d’un marché de la revente atone, ces deux années ont été marquées par la
faiblesse des secondes accessions.
Ü Équilibre social de l’habitat et catégories socio-professionnelles des acheteurs
Si le territoire de Limoges Métropole fait apparaître une certaine spécialisation sociale, principalement
au sein de communes de la première couronne, on ne peut cependant pas parler de mécanismes
ségrégatifs. Les dynamiques de peuplement à l’œuvre dans l’agglomération sont avant tout tributaires
du marché, ainsi que de la localisation de l’offre locative et locative sociale nouvelle.
Ü Limoges, une mixité sociale assurée par le parc locatif. L’importance du parc locatif social et la
diversité de l’offre locative privée font de Limoges une ville accueillante pour tous. Par contre, l’accès à
la propriété y est le fait de ménages aisés. Limoges est la seule commune où le prix des maisons
anciennes ait augmenté en 2008 et 2009, et le pourcentage de ménages ouvriers et employés parmi les
accédants y est le plus faible de l’agglomération.
Ü De fait, accéder à la propriété d’une maison individuelle - un parcours majoritaire - suppose, pour
trouver un marché diversifié, d’envisager l’offre dans les communes de première et deuxième couronne
de l’agglomération. C’est le plus souvent le prix du terrain qui fait la différence, la mixité sociale
résultant de la volonté et la capacité des communes de maîtriser l’offre en la diversifiant (lotissements
communaux par exemple).
Ü Par ailleurs, l’attirance pour les grands terrains hors lotissement en seconde couronne est le fait tant
de ménages aisés que de ménages populaires.
D’après les données des Notaires 2004-2007, les CSP des acheteurs de biens dans les communes de
l’agglomération sont relativement diversifiées :
43
P a r t i e 5 . L’ o f f r e d e l o g e m e n t s o c i a l
l’offre pour les publics spécifiques
et
SYNTHESE
Un parc social logeant 1 ménage sur 5, concentré dans la ville centre, mais présentant des
fragilités.
Le parc social est marqué par :
une forte concentration dans la ville centre (85%) avec plus de 2 logements sur 5 en ZUS,
un opérateur majeur détenant 2 logements sur 3 : l’OPHLM
des collectifs de 3 et 4 pièces à 90%, mais plus d’individuels dans la production récente,
une progression du parc social inférieure à celle du parc de résidences principales : + 130
logements par an ces dernières années,
un léger rééquilibrage territorial de l’ « offre sociale » ces dernières années : 24% de la production
récente en 1ère couronne,
une moyenne de 210 logements locatifs sociaux financés / an sur la période 2005-2009 (Plan de
Cohésion Sociale).
L’occupation des logements sociaux a évolué et s’est fragilisée. On note :
une part importante et en progression de personnes isolées (45% des ménages occupants)
part de familles monoparentales : 20% des occupants et 26% des emménagés récents
1 ménage entrant sur 3 avec des ressources inférieures à 20% des plafonds Hlm.
Cette fragilisation très sensible de la population occupante en termes économiques et sociaux,
confirmée par les caractéristiques des demandeurs de logement, peut remettre en jeu l’équilibre social
dans les résidences et dans les quartiers d’habitat social.
La demande de logements sociaux se caractérise par une faible pression et des problèmes d’attractivité
de certains ensembles immobiliers sont identifiés : les logements en collectifs de manière globale, et
certains logements en concurrence avec le secteur privé.
Dans un contexte de marché détendu, un bon niveau de réponses apportées globalement aux
populations défavorisées et publics spécifiques mais des besoins identifiés encore mal
couverts, principalement :
jeunes sans ressources et jeunes marginaux,
gens du voyage en voie de sédentarisation.
Concernant le vieillissement sensible de la population, on note que différentes structures
d’hébergement sont en projet sur le territoire et que l’adaptation du parc de logements est prise en
compte dans les politiques en direction du parc privé et parc public (cf. partie 6.)
44
ENJEUX
Face aux constats établis sur l’offre de logement social, les enjeux portent tant sur le parc existant que
sur la maîtrise du développement de l’offre nouvelle pour conforter le positionnement du parc social
dans le marché local.
-
La requalification des programmes de logements les moins attractifs est une priorité. Déjà
engagée via les réhabilitations de logements et l’opération de rénovation urbaine (cf. partie 6), elle
doit néanmoins être poursuivie et s’appuyer sur une politique volontariste pour assurer le
financement des opérations.
-
La maîtrise du développement de l’offre doit permettre de répondre aux enjeux locaux à travers :
o le maintien de l’offre globale de logement social dans l’agglomération en veillant à
assurer un niveau de production suffisant, eu égard aux besoins des nombreux
ménages à ressources modestes,
o une répartition territoriale de l’offre nouvelle sur le territoire de l’agglomération en
privilégiant les territoires peu couverts et soumis à obligation légale (tout en considérant
la fragilité de la demande hors zone urbaine), et les opérations mixtes pour favoriser la
diversité sociale à l’échelle des territoires et des programmes,
o l’accessibilité économique et la diversification des produits pour pouvoir loger une
majorité de demandeurs à ressources très modestes et accueillir différents publics,
notamment petits ménages (personnes seules, jeunes, personnes âgées…),
o la qualité de l’offre nouvelle pour garantir dans le temps l’attractivité des produits.
-
L’amélioration du fonctionnement du parc social doit être recherchée en s’appuyant sur des
dispositifs d’accompagnement social adaptés aux besoins des publics en difficulté accueillis et
un renforcement du partenariat inter-bailleurs.
Concernant les populations spécifiques, l’enjeu est de développer effectivement des réponses
adaptées aux besoins d’ores et déjà identifiés dans le cadre des politiques dédiées, qu’il s’agisse
d’interventions sur l’offre existante ou d’opérations nouvelles :
développer des programmes de logements adaptés pour les jeunes marginaux et les gens du
voyage en voie de sédentarisation,
renforcer l’accompagnement des personnes en grande difficulté et ayant des problèmes de
comportement, voire troubles psychologiques etc.
Concernant le vieillissement de la population, la concrétisation des projets de nouvelles
structures spécialisées et le suivi de la politique d’adaptation du parc de logements au
vieillissement et handicap doivent être assurés.
45
BILAN PLH 2005-2010 (extrait4)
1. Relancer la dynamique de logement social
Objectif :
Bilan : En moyenne 215 logements sociaux financés annuellement entre 2005 et 2009, dont 165
PLUS/PLAI (source : Bilan du Plan de Cohésion Sociale Etat). 70 % de l’objectif a été réalisé. Seulement 16% de la
production annuelle de logements neufs est due au logement social (contre un objectif de 22,89 %).
2. Principes d’action pour le logement des populations spécifiques
Personnes âgées
Objectifs : adapter le parc de logements aux personnes âgées et/ou des handicapées et développer
des programmes de logements adaptés pour le maintien à domicile.
Bilan : L’enjeu du maintien au domicile et de l’adaptation des logements est pris en compte au travers
des dispositifs de financements de l’ANAH (via le PRIG) et de l’accompagnement social classique. La
Communauté d’agglomération n’apporte toutefois pas de soutien spécifique dans ce domaine. Les
communes développent de nombreux projets de type « résidences séniors », « papy loft », ou
logements intergénérationnels.
Logements des jeunes et des étudiants
Objectifs : Mise à niveau du parc des années 1960-70 du CROUS, création de logements CROUS dans
le centre ville et poursuite de l’effort de développement à caractère social
Bilan : Le CROUS de Limoges gère 2 000 logements et dispose d’un fichier de logements offerts par les
bailleurs privés (200 références). De plus le marché privé est favorable en raison de l’abondance de
petits logements. Le PDALPD 2009-2013 prévoit la mise en place d’un observatoire sur le logement des
jeunes avec entre autres le CROUS comme partenaire et le développement du logement partagé pour
les jeunes.
L’hébergement d’urgence et temporaire
Objectifs : adaptation continue de l’hébergement d’urgence aux besoins constatés, poursuite de la
transformation des foyers des travailleurs migrants en résidences sociales, création d’une maison relais
sur le territoire.
Bilan : 160 places de CHRS ; 4 centres d’hébergement d’urgence sur le territoire de la Communauté
d’agglomération ; 2 maisons relais à Limoges offrant un logement aux personnes en situation de grande
4
46
exclusion, dans un cadre semi collectif ; 3 résidences sociales à Limoges permettant d’apporter une
solution d’attente à des personnes engagées dans une démarche d’insertion et confrontées à des
difficultés économiques et sociales (210 places). Le Comité départemental de la veille sociale du 4
décembre 2009 recensait plus de 540 places d’hébergement et de logements temporaires dans le
Département dont une grande partie se trouve sur la Communauté d’agglomération, notamment à
Limoges.
L’accueil et l’hébergement des gens du voyage
Objectif : construction ou aménagement de logements adaptés pour la sédentarisation
Bilan : conformité avec le schéma départemental, constitution d’un groupe de travail sur le logement
adapté en juin 2010
47
5.1. Le parc social
Les caractéristiques du parc Hlm
Ü Un parc social comptant près de 20 000 logements et concentré dans la ville centre, avec 44%
des logements en zones prioritaires Source : EPLS, DREAL février 2010
Le parc de logements sociaux compte 19 701 unités au 1 er janvier 2008, représentant près de 80% du
parc Hlm du département de la Haute-Vienne et environ 21,5% des résidences principales de
l’agglomération de Limoges, soit plus d’1 ménage sur 5 logé dans le parc social.
Il est très inégalement réparti au sein des communes de l’agglomération avec le poids de la ville centre
concentrant 85% de l’offre de logements sociaux (pour 78% des résidences principales). Limoges
compte ainsi plus de 24% de logements locatifs sociaux (*) parmi ses résidences principales. Dans les
communes de 1ère couronne, le parc social représente 13,5% des résidences principales, et seulement
3% en deuxième couronne.
(*) : hors logements sociaux du parc privé, et hébergements et places diverses décomptés dans le
cadre de la loi SRU. Voir décompte SRU dans le Bilan du PLH 2005-2011 en annexe.
Dans la ville de Limoges, plus de 2 logements sur 5
sont situés en zones prioritaires : ZUS Val de
l’Aurence, ZUS la Bastide et ZUS Beaubreuil,
auxquelles s’ajoutent les quartiers des Portes Ferrées
et Le Vigenal.
48
Ü Une faible croissance du parc social mais proportionnellement plus importante en première
couronne et, dans une moindre mesure, en deuxième couronne
La croissance du parc de logement social constatée de 2000 à 2008 profite à la ville centre mais aussi
aux autres communes de l’agglomération et notamment à la première couronne, à hauteur de 24%.
Globalement, le parc de logements sociaux a
enregistré une augmentation de 1 060 logements
en 8 ans, soit une moyenne de +132 logements
sociaux / an.
La croissance du parc social est moindre que celle
du parc de résidences principales ces dernières
années dans l’agglomération : +0,7%/an et
+1,2%/an. Mais les volumes de la ville centre
masquent toutefois les taux de croissance du parc
social plus significatifs dans les communes de
première couronne et de deuxième couronne :
+1,7%/an et +6%/an.
Evolution du parc social (HLM) et du parc de résidences principales dans les communes de l’agglomération
Sources : EPLS 2009 (parc au 01/01/2008) et INSEE RGP 2006
Pour les années à venir, l’impact du projet de rénovation urbaine doit être intégré ; principalement : déconstruction de 322 logements prévue en 2010 et
reconstructions réalisées hors site.
49
Ü Un parc encore marqué par l’essor de construction des Trente glorieuses : le poids du parc
ancien en collectif et une dominante de logements de 3 et 4 pièces
Dans le département, 40% des logements sociaux ont
été construits de 1950 à 1969 et 39% de 1969 à 1989 :
17% des logements sociaux ont moins de 20 ans. Mais
l’âge du parc varie très sensiblement d’un organisme à
un autre, en lien aussi avec son volume de logements.
Ainsi, le parc récent représente moins de 5% des
logements de l’OPHLM de Limoges, 14% des
logements d’HABILIM et 20% de ceux l’ODHAC.
L’organisme Nouveau Logis se distingue avec un parc
plus récent : 41% des logements datant de moins de
20 ans.
Le logement social s’est développé dans la période de l’après-guerre et jusqu’aux années 80 - près de
6 000 logements dans trois quartiers aujourd’hui ZUS - avec un parc de logements collectifs (90% du
parc départemental) et une dominante de logements de 3 et 4 pièces (41% et 27% en Haute-Vienne).
Inversement de tendance…
le parc récent compte une part plus importante
de logements individuels, représentant 6 mises
en service sur 10 dans le département
-
en témoigne les programmes récents réalisés
récemment
dans
les
communes
de
l’agglomération, majoritairement composés de
logements individuels.
50
Ü Un parc social détenu par six opérateurs Hlm et marqué par le poids de l’OPHLM
Source : EPLS 2008
Organismes
OPHLM
ODHAC
NOUVEAU LOGIS
HABILIM
ICF Atlantique
DOMOCENTRE
TOTAL
-
Nb logements
12 943
1 806
1 841
1 446
990
263
19 289
%
67%
9%
10%
7%
5%
1%
100%
Plus de 2 logements sur 3 appartenant à l’OPHLM,
4 opérateurs détenant entre 5% et 10% du parc.
Le fonctionnement du parc locatif social
Ü Une occupation très sociale
Sources : Bilan OPS 2009 / AROLIM5; Traitement des données OPS 2009 de l’OPHLM6; Observatoire des territoires prioritaires de la Ville
de Limoges
Données de cadrage à l’échelle départementale :
le poids des personnes seules (45% des occupants) et des familles monoparentales : 20% des
occupants mais 26% des emménagés récents7 ;
35% des occupants de moins de 24 ans mais 46% des emménagés récents
15% des occupants de plus de 65 ans mais un faible niveau d’accueil des personnes âgées :
5% seulement des emménagés récents ;
une précarisation économique très nette de l’occupation du parc social : +11% de ménages
avec des revenus inférieurs à 20% des plafonds entre 2003 et 2009 et +10% avec des revenus
inférieurs à 60% ; soit des taux nettement supérieurs à ceux de la région,
Présentation du 4 avril 2010
représentant environ 70% du parc social de la ville de Limoges
7 Emménagés récents = entrés dans le logement depuis 2006.
5
6
51
Equivalence des plafonds de ressources en revenus nets mensuels 2009 8
Ménages
60% des plafonds
PLUS (= PLAI)
965€
Plafonds PLUS
1 personne
20% des plafonds
PLUS
351€
4 pers.
681€
1 882€
3 403€
1 755€
ou 1 pers. + 2 à charge
PLUS : vocation sociale classique ; PLAI : très sociaux ; PLUS : vocation sociale large
Les chiffres de l’Office de Limoges soulignent le processus de fragilisation économique et sociale des
ménages à travers :
- la part importante et en augmentation des ménages à très faibles ressources (<20% des plafonds) :
27% des occupants (35% en ZUS) et 37% des emménagés récents ;
- plus d’1 ménage sur 3 entrants dans le parc de l’Office depuis 2006 dispose de ressources
inférieur à 20% des plafonds
- la très nette augmentation des familles monoparentales, soit 1 ménage sur 4 emménagés depuis
2006.
-
la part des bénéficiaires de minima-sociaux représentant environ 30% de l’ensemble des ménages
locataires (40% en ZUS) et 24% des personnes majeures sans emploi inscrites à l’ANPE (31% en
ZUS). Selon les données de l’observatoire des territoires prioritaires de la ville de Limoges, 1
locataire sur 5 de l’OPHLM ne disposait d’aucun revenu d’activité (au 31/08/2008).
-
un vieillissement sensible de la population occupante du parc social : 1 locataire de l’OPHLM
sur 3 est âgé de plus de 60 ans (cf. étude sur le vieillissement des locataires réalisée en partenariat
avec le CCAS).
L’OPHLM alerte sur la fragilisation économique des ménages qui entrent dans son parc : ainsi, à titre
indicatif, environ 1/3 des attributaires récents sont bénéficiaires des minima-sociaux. Cette situation est
inquiétante en termes de mixité sociale dans le parc, d’autant plus que les populations les plus
précaires se concentrent dans les mêmes grands quartiers proposant l’offre la plus accessible sur le
plan économique, en termes de gestion sachant qu’elle se traduit par une augmentation des impayés,
des problèmes sociaux, etc.
8
Equivalence du revenu fiscal de référence 2007
52
Ü Des indicateurs qui interrogent
Sources : EPLS 2009 ; enquête flash auprès des organismes (via AROLIM) et PSP 2008 de l’OPHLM
-
En Haute-Vienne, le taux de vacance global est 4,1% et le taux de vacance structurelle (>3 mois)
de 1,9%, soit des taux inférieurs à ceux de la région. Mais ces derniers varient d’un organisme à un
autre avec une vacance supérieure à 3 mois relativement importante dans le parc des deux Offices
et de Domocentre (de 3% à 7%). Cela s’explique en partie par des problèmes liés à la gestion des
relogements dans les opérations de renouvellement urbain et localisée (OPHLM) et une difficulté à
louer certains logements peu attractifs. Le constat est partagé : les logements collectifs (même hors
ZUS et même les petits collectifs) font l’objet de nombreux refus.
-
Dans le département, le taux de mobilité 2009 est de 12%, soit inférieur à la région. Celui enregistré
par les organismes détenant un patrimoine dans l’agglomération est compris entre 12% et 13%,
avec toutefois des taux plus élevés dans les parcs de la SA Nouveau Logis et ICF Atlantique (18%
et 16%).
Ü Une baisse de la demande et une fragilisation des demandeurs
Sources : Enquête flash auprès des organismes (via AROLIM) et synthèse du Bilan social 2008 de l’OPH de Limoges Métropole.
A noter :
- une faible connaissance partagée de la demande de logement social
- attente des informations du numéro unique départemental.
Les demandeurs
La demande
Les chiffres clés des organismes Hlm au 31/12/2009
-
19 700 logements locatifs sociaux
8 536 demandes en stock9, avec double-comptes
dont 1 668 demandes de mutation (soit 20% des
demandes)
Estimation du taux de pression : 2,4 demandes
pour 1 attribution10
Les chiffres clés 2008 de l’OPHLM
-
13 029 logements familiaux
4 462 demandes en stock
dont 28% demandes de mutation
Un taux de pression modéré : 3,3 demandes pour 1
attribution
47% des demandes pour des log. de 1 et 2 pièces
82% des demandeurs avec des ressources inférieures
au PLAI
46% de personnes isolées et 31% de familles
monoparentales (44,5% et 20% des occupants)
30% des demandeurs sans emploi stable (43,6% des
occupants)
pour un logement situé à Limoges ou autre commune de la CALM.
Bases de calcul :
- demandes sans double-comptes estimées à 6 500 demandes (4 372 demandes de l’OPHLM + 1/2 des demandes enregistrées dans les autres
organismes)
- taux de mobilité moyen 2009 estimé à 13%, soit 2 560 logements libérés chaque année + une centaine de livraisons annuelles : 2660 attributions
annuelles.
9
10
53
Ü Des constats partagés par les organismes Hlm, concernant :
-
-
-
un fléchissement global de la demande (ex : - 200 demandes pour l’OPHLM entre 2008 et 2009)
avec une difficulté à évaluer la demande externe (ménages non déjà logés dans le parc social),
une faible demande hors agglomération de Limoges,
une part de demandes de « confort » avec attente d’un logement individuel,
un développement sensible de la vacance et une difficulté à louer certains logements avec un
phénomène de rejet du parc social en collectif, y compris de petits collectifs (taux de refus
importants),
des demandes de ménages de plus en plus fragiles sur le plan économique et social qui interrogent
d’une part sur la fragilisation globale de l’occupation du parc social et d’autre part sur l’offre à
proposer : « une population qui ne peut trouver satisfaction que dans le parc en ZUS avec de
faibles loyers et la proximité des services », alors que ces secteurs sont déjà très marqués par la
précarité des ménages,
des demandes majoritaires de logements de type 3 voire 4, en individuel et peu chers,
L’activité des organismes sociaux pour l’habitat
Ü Une moyenne de 165 logements PLUS/PLAI financés par an de 2005-2009
Source : Bilan PCS Etat
-
-
826 financements PLUS/PLAI ont été délivrés sur la période du Plan de Cohésion Sociale 20052009 pour des constructions sur le territoire Limoges Métropole, dont 172 au cours l’année 2009.
Cela représente 165 financements PLUS/PLAI par an sur la période du PCS. Les PLAI
représentent 15% de ces financements. Les logements financés sont situés à 63% sur la
commune de Limoges.
252 PLS financés par ailleurs sur la période du PCS, dont près de 1 sur 2 à Limoges, une centaine
à Panazol et 23 à Rilhac-Rancon.
A l’échelle du Pays, 956 logements PLUS/PLAI et 318 PLS ont été financés de 2005 à 2009, en
intégrant les 130 financements PLUS/PLAI et 66 PLS des communes de la CC l’Aurence et GlaneDéveloppement.
54
Ü Des activités encore peu voire non développées : la vente Hlm et l’accession sociale
Les organismes n’ont pas de pratique de ventes de logements sur le territoire. Face aux attentes des
pouvoirs publics, des mises en vente seront réalisées dans les prochaines années mais resteront très
mesurées en volume (à préciser au regard des CUS des organismes).
A ce jour, l’accession sociale à la propriété n’est pas développée par les organismes. L’OPHLM conduit
actuellement une réflexion pour la réalisation de prochaines opérations dans une logique de facilitation
des parcours résidentiels, mais quel potentiel ? A titre indicatif, une étude interne réalisée récemment
par Nouveau Logis (suite au constat d’une mobilité importante) a révélé que 21% des ménages sortants
partaient vers l’accession.
5.2. L’offre de logements pour les publics spécifiques
Les jeunes et les étudiants
Des constats partagés sur la situation du logement des jeunes, à savoir :
Ü Un marché du logement plutôt favorable au logement des étudiants (nombreux petits logements
dans le parc privé) et un bon niveau d’équipement en logements étudiants 11 mais un problème de
qualité des logements. Une aide est apportée par la ville pour la réhabilitation de ces logements.
Ü Des difficultés identifiées pour les jeunes en situation d’insertion professionnelle, notamment
en alternance (quid de l’impact de la fermeture des Foyers Jeunes Travailleurs ?), et pour les jeunes en
difficultés,
Ü Une absence de solution pour les moins de 25 ans sans ressources, marginaux et ayant des
troubles psychologiques.
Pour ces deux derniers publics, le constat d’une faible connaissance des besoins est établi par les
acteurs locaux. Des pistes de solutions telles que le développement de la sous-location et la création
d’une structure spécifique d’accueil pour les jeunes marginaux sont proposées dans le PDALPD.
Les personnes âgées
Ü Une politique de coordination qui a permis une bonne couverture territoriale des CLIC (Comités
locaux d’Information et de Coordination) et un maillage fin des services à domicile.
Ü Une offre en hébergement sans doute encore insuffisante - le ratio des lits en Haute-Vienne est
inférieur à la moyenne régionale et nationale - particulièrement à Limoges.
11
Plus de 2000 logements gérés par le CROUS.
55
Ü Mais :
- Des projets d’EHPAD sur le territoire, dont 2 à court terme (2x80 lits) à Limoges,
- Des besoins à suivre et à évaluer en fonction du développement de l’offre régionale et des
évolutions sociales. Des phénomènes difficiles à évaluer quantitativement sont à l’œuvre dans les
choix opérés par les personnes entrant en établissement : elles peuvent choisir l’établissement le
plus près possible de leur ancien domicile, ou désirer s’installer à proximité de leurs enfants.
- Enfin, les établissements notent une baisse actuelle de leurs listes d’attente et des entrées
repoussées en raison du coût.
- Une augmentation généralisée des plus de 60 ans à l’horizon 2030, un phénomène que peuvent
accélérer les migrations résidentielles
Les personnes adultes handicapées
La région présente la caractéristique d’être sur-équipée en établissements pour handicapés,
particulièrement la Corrèze et la Creuse qui ont développé une capacité d’accueil externe au territoire.
56
En tout état de cause, le Schéma Départemental en faveur des personnes adultes handicapées
souligne la difficulté à estimer le besoin, compte tenu de la diversité des handicaps et de l’évolution de
la notion même de handicap.
Mais l’offre spécialisée ne peut pas se substituer au logement banal adapté, représentant le produit
adéquat pour les handicapés autonomes. Les besoins seront à affiner avec les associations de
handicapés, les opérateurs du logement et les communes, pour prendre en compte localement des
besoins forcément très individualisés.
Les ménages défavorisés
Ü Un parc d’hébergement conséquent mais des réponses à des besoins spécifiques à
développer
Le parc d’hébergement s’est développé au cours des dernières années et compte aujourd’hui près de
540 places et logements temporaires.
Types d’offres
Héb. Urgence (permanent)
Dispositif hivernal
Places supp.« grands froids »
Hôtel social
Héb. Stabilisation
Héb. Insertion
Maison-relais
Résidences sociales
Total
Capacités 01/01/2009
40
68 à 72
6
16
8
124
64
210
536 à 540
Le parc existant répond aux obligations légales. Toutefois, des besoins spécifiques sont identifiés dans
le PDALPD concernant :
les jeunes et plus spécifiquement des jeunes sans ressources,
-
les publics « marginaux » ne pouvant intégrer de logements autonomes (familles gouvernantes ?)
-
les personnes ayant des troubles psychologiques (au sens large)
Ces axes d’intervention ne se sont pas traduits à ce jour en termes de programmation ou de projet
(attente PDAHI). Le développement de ces offres spécifiques pourrait représenter une opportunité pour
requalifier une partie du parc Hlm en collectif, notamment pour l’Office de Limoges.
Ü Un bon niveau d’accès au logement social des publics en difficulté...
Cet état de fait s’explique :
par la baisse de la demande et l’augmentation de la mobilité dans le parc social qui se sont
traduites par une diminution du délai moyen d’attribution qui est passé de 6 mois à 4 mois entre
2007 et 2008,
-
par le bon fonctionnement des dispositifs d’accès au logement des personnes défavorisées,
notamment : l’accord collectif départemental (99 ménages relogés en 2008 pour un objectif de 69,
la mobilisation du contingent prioritaire (450 familles relogées par an). Ainsi, du 1er janvier 2008 au
31 décembre 2009, seuls 24 dossiers DALO (recours « logement ») ont été enregistrés.
-
57
Ü… mais des difficultés relevées par les organismes en termes de gestion économique et
sociale. Les organismes Hlm partagent les constats d’une augmentation des difficultés liées à l’accueil
de populations fragiles :
problèmes économiques avec une augmentation des impayés de loyers. Le PDALPD prévoyait des
actions en faveur de la prévention des expulsions qui restent à mettre en œuvre ;
-
mais aussi problématiques sociales avec l’accueil de ménages en incapacité de vivre en logement
autonome, notamment des publics avec problèmes psychologiques (quid du développement d’une
offre de logements intermédiaires ou de transition ?) ou demandant un accompagnement/suivi
social dans la durée qui n’est actuellement pas satisfaisant du point de vue des bailleurs.
Les gens du voyage
Un schéma d’hébergement et d’accueil des gens du voyage est en cours pour la période 2009-2014. Au
cours du dernier schéma, trois aires d’accueil ont été ouvertes (en 2006) et la communauté
d’agglomération a ainsi augmenté sa capacité d’accueil de 72 places. Elle compte désormais 148
places (y compris les places de Couzeix) réparties en cinq aires d’accueil.
L’enjeu du nouveau schéma sur le volet habitat porte sur la sédentarisation de groupes familiaux déjà
installés sur des terrains privés mais sans conformité avec les documents d’urbanisme. Les opérateurs
sont prêts mais les projets n’ont pu se concrétiser à ce jour, principalement faute d’accès à un foncier
correspondant aux besoins. Le schéma fixe un objectif de « relogement » de trois groupes familiaux,
repris dans le PDALPD avec un objectif de réalisation pour 2010-2012. La constitution d’un groupe de
travail a été validée en juin 2010 et des propositions sont attendues en 2011.
58
Partie 6. Les politiques de l’habitat
SYNTHESE
Concernant la production de logement social, les objectifs fixés dans le cadre du précédent PLH
et par les obligations légales n’ont pas été atteints. Plusieurs éléments cadrent la
programmation de logement social de demain :
un objectif partagé de production de logements sociaux (PLUS/PLAI) de l’ordre de 200 logements
par an pour le Bassin de Limoges, correspondant globalement à un prolongement de tendance,
sachant que la production récente sur le territoire de. Limoges Métropole était de 165 PLUS/PLAI
par an ;
de nouvelles conditions de financement qui orientent la production sur le « très social »
(financements PLAI),
les obligations légales SRU fixant des seuils de production par commune.
Mais ces objectifs posent plusieurs questions : celle des moyens de production, au regard des coûts et
des exigences de qualité (etc.), et celle des besoins de logements sociaux dans les communes ciblées
SRU (à la hauteur des objectifs fixés).
Des dispositifs en faveur de l’amélioration du parc public et privé qui ont produit des résultats
mais un « potentiel » encore important à traiter.
Le parc locatif social a fait l’objet d’importantes réhabilitations et l’opération de rénovation urbaine
est très engagée. Toutefois, les « grands » quartiers d’habitat social méritent une attention et des
interventions en continu et certains ensembles immobiliers restent à traiter ;
La politique d’amélioration du parc privé a porté ses fruits et des dispositifs sont encore en cours.
Des politiques et outils dédiés aux problèmes de logements des publics spécifiques identifiant
des besoins en matière d’offre de logements et d’accompagnement des ménages mais des
objectifs et des projets restant pour la plupart à concrétiser.
ENJEUX
Dans une situation de marché du logement détendu, il ne s’agit pas de bouleverser les équilibres mais
bien de conforter et d’ajuster les politiques locales et leurs outils pour une meilleure réponse aux
besoins.
-
-
Des enjeux forts pour conforter le positionnement du parc social dans l’agglomération :
En matière de développement de l’offre de logement social, des objectifs de développement de
logements sociaux par commune doivent être définis, en prenant en compte les enjeux de
répartition territoriale de l’offre locative à bas loyers et les objectifs SRU. Ces objectifs doivent être
adossés à des moyens permettant effectivement de produire les logements : définition des besoins,
foncier disponible, financement des opérations.
Plus globalement, la question des moyens au service du positionnement du parc social dans
l’agglomération doit être traitée pour :
o renforcer les modalités de financements des opérations de manière à garantir la
réalisation des programmes, en intégrant les enjeux environnementaux et développant
une offre adaptée à des besoins spécifiques (notamment populations vieillissantes),
o traiter l’offre de logements existants déqualifiés,
59
-
-
La clarification de l’organisation du réseau des opérateurs Hlm doit être assurée dans le nouveau
contexte de développement de l’offre.
Une politique d’intervention en direction du parc privé, concernant principalement la ville centre,
à poursuivre via :
l’optimisation des moyens pour l’amélioration du parc privé : ciblage des opérations sur les
problématiques de vacance et insalubrité, lutte contre la précarité énergétique.
Des politiques spécifiques à mettre en œuvre. Seule une partie des programmes d’actions définis
dans le cadre des politiques spécifiques a été mise en œuvre. Les actions à concrétiser portent
principalement sur :
la réalisation de produits logements adaptés aux différents publics,
le suivi de l’offre proposée sur le territoire (produits et accompagnement)
la coordination des acteurs impliqués.
60
BILAN PLH 2005-2010 (extraits12)
1. Remettre des logements sur le marché
Objectif : 1000 logements en 6 ans, principalement sur Limoges, et éviter que la vacance ne se
développe dans les communes de 1ère et 2ème couronne
Bilan : Une évolution positive, mais seulement 200 vacants en moins au total
1999
2006
Solde
Limoges
5 333
4 959
-374
Hors Limoges
768
919
+151
Limoges Métropole
6 101
5 879
-222
Source INSEE RGP 1999 – 2006
On note une baisse du nombre de logements vacants liée à l’attractivité de l’agglomération et à la mise
en œuvre de programmes incitatifs qui ont surtout profité à Limoges : OPAH-RU « Cœur de Limoges »
et Programme Régional d’Intérêt Général (PRIG). Malgré les bons résultats constatés sur Limoges, la
reconquête de logements est insuffisante, notamment en 1 ère et 2ème couronne où la vacance évolue
(même si son poids reste très relatif).
2. Relancer la dynamique de logement social et équilibrer la répartition
Objectif : L’objectif global du PLH au niveau de la Communauté d’agglomération était de prévoir au
minimum 25% de la production neuve de résidences principales en logements locatifs sociaux. L’autre
objectif majeur tient dans la répartition de l’offre de logements sociaux sur tous les secteurs du territoire
communautaire.
Pour la 2ème couronne : objectif global fixé à environ 10 % de la production sans obligation légale.
Pour la 1ère couronne : objectif de 20% de logements sociaux en application de la loi SRU. Par souci
d’anticipation de la contrainte réglementaire, l’objectif pour Rilhac-Rancon fixé à 15% de la production
neuve.
Pour Limoges : objectif de maintien au niveau de 2003, soit 28,9%.
Bilan : Un taux global de logements sociaux toujours très élevé (25.6%)… mais un rattrapage difficile à
amorcer dans les communes déficitaires.
Condat-sur-Vienne
Feytiat
Le Palais-sur-Vienne
Isle
Limoges
Panazol
Rilhac-Rancon
Total
des
communes
soumises à la loi SRU
Nombre de logements à
construire pour atteindre 20 %
au 01/01/2003
120
117
59
8
0
297
construire pour atteindre 20 %
au 01/01/2007
143
126
83
0
0
316
601
668
construire pour atteindre 20%
au 01/01/2009
147
134
78
0
0
292
279
651
Le bon niveau de la construction, notamment individuelle privée, n’a pas permis aux communes
soumises à la loi SRU de combler leur retard.
12
61
6.1 Le développement de l’offre de logement social et la
programmation
Les objectifs et enjeux de la programmation de demain
Ü Des objectifs de production revus à la baisse et correspondant à environ 200 logements pour
le Bassin de Limoges
L’étude réalisée par les partenaires locaux en 2010 sur les besoins limousins en logements locatifs
sociaux13 propose différents scénarios d’évolution du territoire du Bassin de Limoges qui convergent sur
une « estimation des besoins » de logements sociaux, publics et privés, autour de 200 unités. Les
objectifs de production pour le Bassin de Limoges correspondent à ce besoin : 199 PLUS/PLAI (259
pour le département auxquels s’ajoute une enveloppe de 100 PLS).
Cet objectif quantitatif, couplé à un objectif global de recentrage du développement de l’offre de
logement social dans les agglomérations interroge très directement les politiques des organismes Hlm
et leurs territoires d’intervention.
Ü Des obligations légales et objectifs à prendre en compte
-
Les obligations légales SRU… mais quels types et qualités de l’offre développer ?
Attention : le nombre de logements sociaux correspond au décompte SRU, donc intégrant le parc social privé conventionné.
Les objectifs SRU représentent une production annuelle de près de 70 logements / an, soit plus du 1/3
de l’objectif annuel de production PLUS/PLAI (cf. supra). Au-delà du quantitatif, ces objectifs interrogent
sur le plan qualitatif en considérant la situation de certaines communes par rapport à Limoges
(éloignement, manque de desserte en transports) et de leurs équipements. Au regard de la situation du
marché local, de l’offre relativement abondante de logements sociaux dans l’agglomération et du
fléchissement de la demande, il semble pertinent d’avoir une approche globale de ces objectifs à
l’échelle de l’agglomération (objectifs revus à la baisse dans certaines communes ?) et une approche
des réponses à développer en terme de publics visés (logements spécifiques pour les jeunes familles,
pour les personnes âgées etc.) et d’habitat (desserte en transports, développement des services et
équipements…).
-
13
Les objectifs du PDALPD : 30% de PLAI dans les opérations et réalisations de programmes
spécifiques (cf. PDALPD).
« Les besoins limousins en logements locatifs sociaux », DREAL-ANAH-AROLIM, 2010 (document provisoire du 02032010)
62
Ü Des conditions de développement de l’offre à conforter
Une forte diminution de la dotation Etat pour les aides à la pierre :
les subventions pour les PLUS seront de 1000€ / logement jusqu’au 30 juin puis 100€,
les subventions pour les PLAI seront de 9 500€ / logement jusqu’au 30 juin puis 8 000€.
Des financements complémentaires aujourd’hui limités (à préciser au regard des dernières évolutions et
prises de position des partenaires) :
contribution de la ville de Limoges pour les PLAI (3 000€ / logement) et, ponctuellement, pour des
opérations répondant à des critères environnementaux,
contribution de la région sur des opérations certifiées CERQUAL, majorées pour les opérations en
bois
contribution au financement et garanties d’emprunts du Conseil général pour les opérations
réalisées par les organismes Hlm14 dans les communes de Limoges Métropole :
garanties d’emprunts pour les PLAI neuf dans les communes dont le potentiel fiscal est inférieur à
2 M€ (50% CG/50% commune)
contribution au PLAI neuf dont le montant varie selon le potentiel fiscal des communes (2 000 € ou
4 000 €), majorée de 25% pour les programmes certifiés HQE
contributions des collecteurs du 1% (Action logement), très limitées au niveau local.
Le dispositif de financement actuel interroge donc très directement la capacité des organismes Hlm à
développer de nouveaux programmes répondant à des critères de qualité environnementale (BBC
obligatoire en 2011 par exemple) générant de fait des surcoûts.
Ü Une programmation de logements à suivre
Les organismes Hlm ont des stratégies d’entreprise et de développement se traduisant par des objectifs
de production pour les années à venir. A ce jour, Limoges Métropole ne dispose pas d’une vision
globale sur la politique des organismes présents sur le territoire et la programmation de logements
sociaux. Une enquête auprès des opérateurs a permis d’identifier 11 projets d’opérations de l’OPHLM
et Domocentre sur les 3 ans à venir, représentant 257 logements PLUS/PLAI15, sachant toutefois
qu’une partie correspond à la reconstitution de l’offre du projet de rénovation urbaine.
La connaissance des projets des organismes Hlm et du développement de l’offre de logement social est
essentielle pour la conduite de la politique de l’habitat. Les conventions d’utilité sociale devraient
apporter de premiers éléments de réponse.
14
Organismes ayant leur siège social dans le département ou sous conditions (cf. dispositif d’intervention)
15
Résultats d’une enquête réalisée auprès des organismes Hlm via l’AROLIM
63
6.2. L’impact des politiques d’amélioration de l’habitat
En direction du parc locatif social
Ü Un projet de rénovation urbaine très engagé
Les 3 ZUS de Limoges Métropole (La Bastide, Val de l’Aurence et Beaubreuil, toutes situées à
Limoges) font l’objet d’un projet de rénovation urbaine qui se traduit par d’importantes interventions et
notamment sur le volet habitat.
La convention pluri-annuelle a été signée en juin 2008. Les quartiers concernés rassemblent 19 000
habitants, soit 14% de la population de la ville, et comptent 8 568 logements au total et dont 76% sont
des logements sociaux (soit près de la moitié des logements sociaux de la commune).
Le coût global du projet est estimé à 100 M€ avec une participation de Limoges Métropole de 5,2 M€
Point sur le volet habitat du programme de rénovation urbaine 16
Démolition de 2 barres, soit 322 logements : programmée 2010
Relogement des familles achevé depuis fin 2009
Reconstitution de l’offre hors site : 120 déjà livrés
Réhabilitations de 1 976 logements : aujourd’hui terminées
Résidentialisations de certains immeubles
Diversification de l’offre sur les sites : environ 300 logements identifiés.
Le projet est aujourd’hui bien avancé, notamment sur le volet habitat. Les opérations de reconstitution
de l’offre sont bien identifiées et plus d’1/3 des logements sont déjà livrés. Elles représentent une part
conséquente des nouvelles opérations de logement social réalisées dans l’agglomération et devront
être identifiées dans la programmation des années à venir (2010 à 2013) :
Opérations
Roussillon 3
Résistance
limousine
Sainte Claire
Ventadour
Saint Gence neuf
Landouge
Montevert
Landouge Suffren
Horace Vernet
Projet de localisation de la reconstitution de l’offre (proposition d’avenant à la convention)
Nb de logements Planning initial
14 +7 +14
2010
24 + 6
2009
Santos Dumont
Théodore Bac
Le Cluzeau
Rue Lesage
Saint Gence AA
Feytiat
« papyloft »
Panazol rue des
Vignes
16
34 +9
20+6
4
36
2008
2009
2008
2011
7 +3
0
(supprimée
maquette)
18
23
46
0
(supprimée
maquette)
7
10
2009
34
?
2010
2011
2011
2008
?
Sources : revue de projet du 9 octobre 2009 et compte-rendu, entretiens auprès des services de la ville.
64
Des évolutions et ajustements nécessaires, identifiés dans le cadre de la revue de projet sont à prendre
en compte. Sur le volet habitat, ils concernent :
- la reconstitution de l’offre avec la requalification de PLUS-CD en PLAI, étant donné le faible nombre
de relogements réalisés en logement neuf et les faibles ressources des ménages demandeurs de
logement social,
- la résidentialisation d’une résidence à Beaubreuil (Rhin-Danube).
Ü Un parc social ayant fait l’objet de réhabilitation mais des besoins identifiés par les
organismes
Les programmes de logements anciens ont globalement fait l’objet de programmes de réhabilitation : de
2005 à 2009, près de 2 900 logements locatifs sociaux ont ainsi été réhabilités avec l’aide d’un
financement PALULOS. Mais des besoins d’interventions sont relevés par les organismes par rapport à
deux principaux enjeux :
les performances énergétiques du patrimoine (mise en œuvre du Grenelle). Cette politique est
suivie au niveau régional pour la réalisation de diagnostics sur le patrimoine et la mobilisation de
financements. L’enjeu porte en effet principalement sur les financements qui permettent de
réaliser effectivement ces travaux d’amélioration concernant de gros volumes de logements 17.
les besoins de requalification de certains patrimoines.
Deux niveaux de requalification sont à distinguer :
les patrimoines en mauvais état ou de faible qualité nécessitant des travaux d’amélioration (à titre
illustratif18 : 4 immeubles ou résidences identifiés par l’OPHLM et 1 immeuble par Domocentre,
pour lesquels se pose la question du financement des travaux (pas de financements PALULOS) ;
les patrimoines méritant une intervention de type rénovation urbaine : le Vigenal ;
les patrimoines déqualifiés de par les caractéristiques des logements (grands collectifs) ayant déjà
fait l’objet de travaux de réhabilitation et pour lesquels les organismes n’ont plus de marges de
manœuvre en termes de loyer… Quelles interventions possibles ?
17
Le parc Hlm local ayant déjà été réhabilité est majoritairement classé en D, soit une catégorie n’ouvrant pas droit à certains
financements.
18 faute d’exhaustivité des informations.
65
En direction du parc privé
Ü Des enjeux d’amélioration du parc privé
Outre la vacance de logements (cf. infra), l’agglomération est confrontée à un parc de logements
inconfortables voire insalubres.
Une étude statistique réalisée en 2005 estimait le parc potentiellement indigne à 3 852 logements sur le
territoire de l’agglomération (en baisse régulière). En 2008, l’étude de repérage conduite à l’initiative de
l’agglomération identifiait 948 parcelles susceptibles d’être indignes, soit 1% du parc de résidences
principales du parc privé.
Ü Une politique en faveur de l’amélioration du parc privé et de développement d’une offre
conventionnée
La politique en direction du parc privé est portée par différents outils :
- L’activité de l’ANAH « classique » à travers les aides à la réhabilitation de logements ;
- Des OPAH RU à Limoges : une première OPAH RU a été menée de 2003 à 2008. Une nouvelle
convention a été signée en 2009 pour 5 ans.
- Un PRIG mis en place en 2007 à l’échelle du Pays de Limoges
- Un PST départemental qui s’est terminé en 2008.
Sur la période 2006-2009, ces programmes ont permis de traiter près de 600 logements dans le
périmètre de l’agglomération dont une part de logements insalubres, des logements indignes et
dégradés (132 logements au total).
Bilan par dispositifs
Etat des dossiers agréés 2006-2009
La politique d’amélioration du parc privé concerne essentiellement la ville de Limoges tant au regard
des caractéristiques du patrimoine (les autres communes ayant un patrimoine ancien limité et souvent
réhabilité, sauf exceptions telles que des bâtis très dégradés, des logements non disponibles (en
succession, blocage des propriétaires…) et quelques commerces désaffectés) que des résultats des
programmes : traitement de l’insalubrité, conventionnement etc.
Bilan par secteurs
Etat des dossiers agréés 2006-2009
66
Ü Zoom sur la politique de revitalisation du centre ancien de Limoges
Afin de reconquérir son centre ville, la ville de Limoges a décidé d’une politique globale en conjuguant
plusieurs dispositifs permettant la prise en compte de l’ensemble des problématiques touchant le parc
privé.
- une OPAH-RU, à destination principale des propriétaires bailleurs (peu de propriétaires occupants
sont sous les plafonds de ressources de l’ANAH), intègre à la réhabilitation et mise au confort des
logements des objectifs d’amélioration de la performance énergétique,
- un PRI – Périmètre de Restauration Immobilière - permet aux propriétaires souhaitant investir dans
un patrimoine locatif de bénéficier d’un régime fiscal privilégié,
- une CARPP – Campagne d’Aide à la Réhabilitation et à la Protection du Patrimoine, facilite la
restauration des parties extérieures des bâtiments à valeur patrimoniale,
- la lutte contre l’insalubrité, menée par le service Environnement-santé de la ville, vient compléter
ces actions.
Cœur de Limoges 1
Objectifs : 560 logements locatifs
- 440 logements libres, y compris les PRI
- 42 loyers intermédiaires
- 78 loyers conventionnés
Cœur de Limoges 2
Objectifs :
470 locatifs privés dont :
- 170 loyers conventionnés,
- 40 très sociaux,
- 140 en loyers libres,
150 sorties d’insalubrité
45 logements améliorés de propriétaires
occupants.
Bilan 2003-2008 : 330 locatifs privés,
dont :
- 75 loyers conventionnés
- 205 loyers libres
+ 92 PRI
Premier bilan :
24 logements en cours de travaux,
dont 22 en loyers conventionnés (6
loyers conventionnés très sociaux)
Bilan qualitatif
Le PRI + la CARPP ont permis de transformer l’image du centre ville. Les immeubles les plus
remarquables ont été traités. Beaucoup d’investisseurs de la première OPAH-RU avaient une
envergure nationale.
La mise en location de ces logements réhabilités a connu un démarrage difficile, les investisseurs ayant
surestimé les loyers de marché à Limoges et se trouvant en concurrence avec les programmes « de
Robien » neufs. La régulation s’est opérée (baisse des loyers) au bénéfice des logements anciens dont
la centralité et la qualité patrimoniale sont attractives.
A contrario, la mise en location des logements à loyers maîtrisés se fait rapidement.
La deuxième OPAH-RU sera sans doute plus difficile à mettre en œuvre, les immeubles les plus
attractifs ayant été traités. Mais il y a encore « beaucoup » de vacance et d’insalubrité.
La MOUS insalubrité
Limoges Métropole a réalisé en 2007 et 2008 une étude de repérage et de diagnostic des logements
potentiellement indignes sur son territoire. Celle-ci a mis en évidence que la problématique concernait
avant tout la ville de Limoges : 75% des logements concernés.
Afin de traiter ces logements et d’apporter une réponse aux habitants de ces immeubles, la ville de
Limoges est en train de mettre en place une MOUS Insalubrité.
67
6.3. Les politiques en faveur des publics spécifiques
Le Plan gérontologique départemental
Le programme d’actions porte sur les problématiques suivantes :
-
-
-
l’organisation des services de maintien à domicile et la prévention de la dépendance ; dans ce
cadre, le Plan souligne l’importance de l’anticipation des travaux d’accessibilité et d’aménagement
adaptés à la perte de mobilité des personnes âgées, et la nécessité de l’organisation de
l’information en amont, et de l’accompagnement des personnes dans l’accès aux aides de droit
commun.
le renforcement des capacités d’accueil institutionnelles, la diversification des modes de prise en
charge et l’élargissement des missions des établissements. Les besoins de places nouvelles dans
le Pays de Limoges sont estimés à 1 000 places environ d’ici 2015 – dont 2/3 des places à
Limoges.
le fonctionnement des coordinations gérontologiques et leur articulation avec les réseaux de santé
gérontologique.
Le Schéma départemental en faveur des personnes adultes handicapées
Le schéma 2009-2013 est en voie de finalisation.
Le schéma 2004-2008 s’était fixé trois axes principaux :
- l’accompagnement de la personne handicapée
- le dispositif d’accueil et de suivi
- l’information des différents acteurs de ce dispositif, en visant prioritairement la personne
handicapée et son entourage
Avec un objectif central : favoriser l’insertion en milieu ordinaire dans toutes les composantes de la vie
sociale.
Le nouveau schéma approfondit les axes précédents, y intègre des actions pour promouvoir
l’intégration professionnelle et favoriser la mobilité des handicapés.
Par ailleurs, le Conseil Général a développé un programme de petites unités de 3 à 6 logements
adaptés dans les centres bourgs, les premiers seront livrés en 2010.
68
6.4. Les politiques en faveur de l’hébergement et du logement des
personnes défavorisées
Le PDLAPD - Plan départemental pour le logement des personnes défavorisées
Un nouveau PDALPD est en cours pour la période 2009-2013. Il affiche des objectifs concernant l’offre
de logements :
Ü En matière de développement d’offre de logements
- développement de l’offre en PLAI : objectif de 30% de PLAI dans chaque programme, et de l’offre
d’habitat privé conventionné
- développement de solutions de logements adaptés :
o une structure d’une vingtaine de places pour les personnes ayant des troubles
psychologiques,
o les familles gouvernantes (sur la base d’une expérience de l’UDAF),
o les solutions pour des publics marginalisés, notamment jeunes : PLAI avec
accompagnement renforcé.
Ü En matière d’amélioration de l’offre
- Lutte contre l’habitat indécent indigne en deux volets (repérage des situations et développement
des actions) : l’étude sur l’insalubrité a été conduite et une MOUS insalubrité est actuellement en
phase de démarrage.
Le PDAHI - Plan départemental d’action pour l’hébergement et l’insertion
Le Plan Départemental d’Accueil, d’Hébergement et d’Insertion est en cours. Il sera intégré au
PDALPD.
Selon les premières informations disponibles, les besoins identifiés portent sur :
- des points déjà identifiés dans le PDALPD, à savoir :
o la création d’une résidence accueil de 20 places,
o le développement d’une offre de logement adapté pour les publics marginaux avec
animaux,
o l’adaptation du fonctionnement du contingent préfectoral et une meilleure articulation des
dispositifs d'accompagnement social,
- un développement de l’offre de logements d’urgence et de logements adaptés :
o la pérennisation d’une partie des places d'hébergement d'urgence hivernales,
o la fluidification du dispositif via des offres de places de résidences sociales adaptées à la
composition des ménages sortant d'hébergement.
- l’accompagnement du CHRS dans un nouveau projet architectural adapté à l'accueil de ses publics.
69
Partie 7. Fonctionnement
politiques urbaines.
territorial
et
SYNTHESE
Fonctionnement territorial
- Une ville centre qui regroupe l’essentiel du tissu économique, dont une partie à proximité immédiate
des communes mitoyennes, mais qui, du fait de la forte spécificité de son parc de logements
(logements collectifs, parc locatif privé et social très important) ne satisfait pas l’ensemble des
besoins en logement
à Trouver la complémentarité de l’offre en logements (tailles, statuts, coûts) suppose de prendre
en compte Limoges et sa première couronne
- Des communes de première et deuxième couronne globalement bien équipées en commerces et
services, et qui portent des projets conjuguant le développement de l’habitat avec celui des
équipements et services de proximité.
- Une volonté de s’intégrer davantage à un fonctionnement intercommunal au travers de
l’amélioration de la desserte en transports en commun.
Développement spatial
- Une consommation foncière de 135 ha / an qui augmente plus vite que le nombre d’habitants
- Une évolution récente qui privilégie la densification - croissance de la population supérieure à la
croissance de la tâche urbaine - et la compacité – développement privilégié des bourgs.
- Un type quasi unique de développement – la vente de parcelles de lotissements – qui induit une
certaine monotonie des paysages.
- des disponibilités foncières aux PLU importantes pour la construction
ENJEUX
Équilibre territorial : une réflexion à deux niveaux
- à l’échelle de l’agglomération : améliorer la complémentarité de l’offre entre Limoges et les
communes péri-urbaines, et entre les communes péri-urbaines entre elles, à partir d’une réflexion
par grands secteurs autour des pôles d’emplois.
- à l’échelle de chaque commune : faire vivre la commune, conforter les centres bourgs, lieux de vie
et d’échanges, y localiser notamment des logements locatifs, les logements pour les personnes
âgées, des logements familiaux à proximité des équipements scolaires et de petite enfance.
Maîtrise de l’espace
- Diversifier le logement en fonction de sa localisation : petits collectifs, logements individuels
groupés, petites parcelles dans les secteurs centraux.
- Moduler la densité selon la position de la commune dans l’agglomération, et la localisation des
logements dans la commune
Qualité des logements
- un objectif central : la maîtrise des charges
- des logements capables de suivre les évolutions de la population : vieillissement, changement de
taille de la famille
70
7.1. Le développement territorial
Ü Si la plupart des fonctions administratives de la capitale départementale et régionale sont situées
dans le centre de Limoges, certaines zones d’activité et des pôles majeurs d’emplois sont en périphérie
de la ville, à proximité immédiate des communes de la première couronne.
71
Ü Des communes de première et deuxième couronne globalement bien équipées
Les communes de première et deuxième couronne mènent toutes une politique de développement
basée à la fois sur la croissance de l’habitat – à des rythmes très variables selon les communes – et sur
celle de l’offre de services, commerces de proximité, accueil petite enfance, professionnels de santé,
loisirs. Peu de secteurs de l’agglomération ne disposent pas de ces services de base, et toutes les
communes développent de nouveaux projets.
Aureil
Bonnac-la-Cote
Boisseuil
Commerces de
proximité
Professionnels
de santé
Accueil
petite
enfance
Équipements
culturels
et sportifs
Établissements
personnes
âgées
Zones d’activités
Fonctionnement
avec Limoges ou
St Léonard
x
x
X
x
Projet structure
intergénérationnelle
Projet EPHAD
xx
(1)
Condat
xx
xx
xx
xx
x
x
CLSH avec
Boisseuil
xx
x (2)
xx
xx
Eyjeaux
x
x
Feytiat
xx
xx
Crèche avec
Feytiat
xx
Isle
xx
xx
x
xx
Peyrilhac
x
x
Asso. sportives
sur les 3
communes
x
Le Palais
x
x
Syndicat
interco. avec
Veyrac et
Peyrilhac
x
x
x
Rilhac-Rancon
x
xx
xx
xx
Saint-Gence
x
x
En syndicat
interco.
Saint-Just-le
Martel
Solignac
xx
xx
x
Asso. sportives
sur les 3
communes
x
Veyrac
x
x
Le Vigen
xx
xx
Panazol
Avec Le Vigen,
Condat,
Boisseuil
En syndicat
interco
Avec Le Vigen
Asso. sportives
sur les 3
communes
Avec Solignac, Avec Solignac
Condat,
Boisseuil
Projet EPHAD
« Portes de
Limoges » à
proximité
Projet village sénior
xxx
(1) : grandes surfaces à proximité
(2) : résidence de 10 logements pour personnes âgées
72
7.2. Les politiques foncières au travers des documents d’urbanisme
Caractéristiques du développement depuis les années 1980
Ü La consommation foncière est plus forte dans les communes centrales qui jouent un rôle
prépondérant d’accueil de la population et des logements.
73
Ü Mais la croissance de la surface urbanisée devient plus forte en deuxième couronne depuis 1990
74
Ü Depuis 1999, la moitié des communes sont en situation de densification (croissance de la
population supérieure à la croissance de la tache urbaine).
75
L’analyse des documents d’urbanisme
La Communauté d’agglomération Limoges Métropole ne dispose pas d’un Plan Local d’Urbanisme à
l’échelle intercommunale. Cependant les 17 communes de la Communauté sont dotées de documents
d’urbanisme sur leur territoire : 14 PLU, approuvés, selon les communes, entre 2003 et 2010 ; 2 PLU en
cours d’élaboration (Isle, Rilhac-Rancon), une carte communale (Veyrac).
ÜDes orientations fédératrices en matière de développement de l’habitat
La majorité des communes fixent des orientations de développement urbain et de l’habitat qui
privilégient :
- une urbanisation resserrée autour des bourgs et des principaux hameaux, en extension et une
densification du bâti existant.
- une maîtrise de l’étalement urbain (communes de première couronne) ; un frein au mitage pour
préserver l’espace rural (2ème couronne).
- une offre d’habitat diversifiée (petit collectif, habitat groupé, maisons individuelles), en particulier en
1ère couronne.
- une plus grande mixité urbaine (logement locatif et locatif social).
- l’accueil de nouveaux habitants, afin d’assurer une bonne dynamique communale et le bon
fonctionnement des équipements (plus particulièrement communes de 2ème couronne).
La commune centre, Limoges, présente naturellement quelques orientations spécifiques : actions de
renouvellement urbain, de requalification du parc locatif social, d’évolution équilibrée des quartiers
(hypercentre, péricentraux, péri-urbains).
Ü Des capacités foncières pour l’habitat qui restent importantes au regard des prévisions du
développement
Les communes de la communauté d’agglomération ont établi des hypothèses de développement
démographiques sur la base d’une poursuite des tendances récentes (fil de l’eau) ou d’un
développement renforcé.
Le besoin en constructions nouvelles, sur la durée du PLU (horizon 10 ans) a permis de dégager un
besoin foncier, généralement exprimé sur la base d’une taille moyenne des parcelles de 1200 à 1500
m2 selon les cas.
La révision des POS en PLU s’est traduite par un encadrement des développements diffus (réduction
des zones naturelles « constructibles », zones urbaines et d’urbanisation diffuse moins lâches). Les
capacités foncières, ouvertes dans le cadre des PLU, restent néanmoins importantes : les capacités
théoriques sont multipliées par 2 ou 3, pour tenir compte du phénomène de rétention foncière.
En outre, elles recouvrent en général uniquement les zones AUct, sans tenir compte des capacités
résiduelles des zones urbaines.
A noter cependant des situations contrastées suivant les communes, celles de 1ère couronne
présentant des capacités foncières moins importantes (Feytiat, Panazol, ..).
A souligner par ailleurs la situation particulière de Limoges : hors les zones urbaines, les zones AUct
répondent aux besoins de construction sur 6 ans ; d’où une attention particulière à porter à la réalisation
d’opérations présentant une certaine compacité.
76
77
Ü Des outils au service de la mixité sociale insuffisamment mis en œuvre dans les PLU
D’une manière générale, les choix de localisation des zones à vocation d’habitat ont été établies dans
les PLU dans le respect des orientations du PADD : urbanisation centrée sur les bourgs et hameaux les
plus importants, à proximité des équipements et des réseaux.
Cependant diverses dispositions réglementaires retenues au PLU favorisent l’étalement urbain : ainsi
plusieurs règlements imposent une implantation des constructions en « discontinu », ce qui exclut les
maisons mitoyennes ou en bande ; ou imposent une taille minimale de parcelles.
De même, la volonté affichée d’une plus grande mixité sociale trouve peu de traduction opérationnelle
dans les PLU (comme la possibilité de délimiter au PLU des zones de mixité sociale : emplacements
réservés pour la réalisation de logements locatifs sociaux, secteurs fixant un pourcentage de logements
locatifs sociaux dans les opérations, généralisation d’orientations d’aménagement,..).
Les communes ont plus volontiers affirmé leur volonté d’utiliser leur droit de préemption urbain ou de
mettre en place la Participation pour voies et réseaux (PVR).
A noter la situation particulière de Limoges qui a fixé des servitudes de mixité sociale (9 emplacements
réservés délimités au plan, répartis notamment sur les secteurs de Beaune-les-Mines et Landouge),
des secteurs de diversité sociale (pourcentage de logements sociaux dans les programmes immobiliers
en zones UA, UB, UC, UF, 1AUf et1AUb3, pour toute opération de construction de plus de 20
logements), mis en place des ZAD.
7.3. Les projets des communes
Aureil
Bonnac-la-Cote
Boisseuil
Condat-sur-Vienne
Objectifs de développement
Projets identifiés
Enjeux identifiés
Objectif de 10 permis / an
Lotissements en cours
Zone importante de développement à moyen/long terme
à proximité du bourg : 15 ha
Objectif de 20 permis / an
Projet d’une structure intergénérationnelle : 10
logements sociaux+16 places petite enfance + 6
logements adaptés à échéance 2012/2014
Objectif +4 à 5% de population / an
Potentiel de 200 lots en lotissements dont 55 environ à
court/moyen terme
Opération de 6 logements sociaux en 2010-06-14 Projet
EPHAD de 80 lits environ mais pas de financements
Moyenne de 34 permis / an ces 3 dernières années
Programme de 20 logements en cours dans un
lotissement communal
Offrir des logements diversifiés et notamment accession pour
les jeunes
Développer une offre de logement social dans le bourg mais
problème du foncier à régler
Proposer une offre diversifiée pour les jeunes (locatif et
accession)
Poursuivre le recentrage des constructions dans le bourg et
« gros » villages
Poursuivre le développement
Eyjeaux
Moyenne de 6 permis / an ces 3 dernières années
Deux logements sociaux en projet
Feytiat
Objectif +3% habitants / an
Rachat récent de 80 log. en VEFA pour du locatif social
Projet de lotissement communal sur 6ha dont 50%
locatif social et avec accession sociale
2ème tranche d’un autre lotissement 2,5 ha.
Poursuivre le développement mais problème de l’équipement
des terrains (coût)
Des difficultés par rapport à l’objectif SRU même si objectif
récent de 25% de logements sociaux dans les programmes de
plus de 10 logements
Renforcer le bourg
Offrir des petits logements pour répondre à la demande de
jeunes, tant en locatif qu’en accession (mais problème du coût
de l’équipement des terrains)
Développement urbain maîtrisé : qualité de vie et
environnement
Construire en zone urbanisée et à proximité des services etc.
Répondre à la demande de locatif social et accession sociale
78
Isle
Limoges
Panazol
Peyrilhac
Le Palais sur Vienne
Rilhac-Rancon
Saint-Gence
Saint-Just-le-Martel
Solignac
Veyrac
Le Vigen
Objectif de 40 à 60 logements / an
Programme en cours de 100 logements dans le centre
Projet de lotissements en continuité du centre : 20 ha
dont 10 propriété de la commune
Projet de Rrésidence « séniors » de 33 logements
Objectif 800 logements / an
Objectif 12 000 habitants en 2020
A noter : d’importants programmes privés abandonnés
en raison de la crise immobilière
Projets habitat à venir :
66 logements sociaux en 2010 et 62 en 2012
118 log. résidence séniors 2011
66 lots + 10 Pass-Foncier
Objectif d’un développement raisonnable
Projet de lotissement de 26 parcelles à prix modéré
pour accession sociale de fait (35 à 40€/m2 pour
parcelle 1000 à 1500m2)
Pas d’objectif fixé
5 à 6 logements sociaux en collectif
Programme de 30 logements avec habitat mixte
(logement locatif social et accession sociale) +
commerce
Objectif : 25 à 35 permis / an
soit +1% à 2% de population / an
2 lotissements en démarrage : 81 lots au total
(parcelles de 850m2 environ à <50K€)
EPHAD de plus de 80 lits
Objectif de 23 logements / an
Suite lotissement communal : 15 lots en vente + 6
logements Hlm
20 à 25 lots à commercialiser après 2013
Objectif de +25 enfants / an
Développement mesuré et maîtrisé
Programme de 26 logements sociaux dans le bourg
dont 7 pour personnes âgées + commerce
Objectif : +1,4% population / an
Réhabilitation d’un logement vacant par la commune
Projet de 5 logements sociaux individuels 2011-12
Projet de village séniors : 12 pavillons en 2013
Objectif 15 à 20 logements / an
soit 150 à 200 logements en diffus d’ici 10 ans
7 parcelles en commercialisation dans lotissement
Projet de quelques pavillons pour séniors et quelques
pavillons de logements sociaux
Projet EPHAD de 84 lits
Objectif développement modéré
Projet de 7 à 8 logements sociaux dans le centre bourg
3ème tranche d’un lotissement privé : 20 lots
Favoriser l’amélioration de l’habitat ancien
Développer des programmes mixtes avec notamment
accession sociale à la propriété
Maintenir le taux de logements locatifs sociaux (en maisons
individuelles)
Maintenir le taux de logements sociaux (25% des opérations
neuves),
Réhabiliter, rénover les logements anciens,
Diversifier l’habitat dans les ZUS,
Développer l’accession sociale à la propriété.
Répondre aux nombreuses demandes, y compris personnes
âgées
Développer l’offre de logements sociaux (obligation SRU)
Densifier l’habitat à l’ouest (proximité Limoges)
Territoire très impacté par les futurs aménagements : LGV et
RN 147
Répondre à la diversité de la demande mais de l’individuel
Accompagner le vieillissement de la population
Développer l’habitat en locatif et locatif social
Difficultés par rapport à l’objectif SRU ; projet d’imposer un
pourcentage de logements sociaux dans les nouveaux
programmes.
Améliorer la desserte en transports
Améliorer l’habitat ancien dans les villages
Maintenir les effectifs des écoles
Densifier le centre bourg et construire là où l’urbanisation
existe
(limiter la consommation foncière)
Favoriser la qualité des constructions
Développer petits logements en locatif et en accession
Quid du devenir de l’abbaye ?
Résorber quelques situations d’habitat indigne
Développement contraint par la structure de la propriété
foncière
Offre diversifiée pour accueillir une population variée
Maintenir l’offre de services et commerces de proximité
79
Projets de construction des communes hors Limoges
80
7.4. Réserves foncières et projets à Limoges
81
7.5. Les orientations du SCOT / des enjeux pour Limoges Métropole
Trois axes de développement structurent le PADD, Projet d’aménagement et de développement
Durable du territoire du SCOT.
1. Affirmer la dimension métropolitaine de l’agglomération de Limoges
2. Soutenir la dynamique démographique
3. Organiser le développement du territoire
-
Le renforcement des pôles d’activité et de développement vient conforter la vocation régionale de
Limoges et son attractivité, et donc alimenter les besoins en logement liés à cette attractivité
- La proximité immédiate de communes de première couronne avec des pôles d’activité de Limoges,
le développement de zones d’activité dans l’agglo hors Limoges, font de certaines communes les
bassins d’habitat évidents des actifs de ces zones
à Le développement de l’habitat – construction, mais aussi rénovation – s’affirme ainsi comme un des
principaux piliers de la mise en œuvre des axes 2 et 3.
Au sein des orientations générales du SCOT, les prescriptions en matière d’habitat s’organisent en
deux thématiques, dans un objectif unique qui est de développer une offre qui permette le
développement démographie et réponde à la diversité des besoins actuels et futurs
1. Aménagement et développement du territoire
-
Préserver et valoriser les espaces naturels, éléments fondamentaux pour la qualité du cadre de vie,
et atout du territoire
Maintenir et développer l’ensemble des équipements et services : équipements culturels et sportifs,
commerces de proximité, accueil de la petite enfance et des personnes âgées
Favoriser la diversification des modes de transport, en particulier transports en commun et vélos
Promouvoir une gestion économe de l’espace, tendre à une réduction sensible de la consommation
foncière annuelle
2. Diversification de l’habitat et équilibre territorial
-
Prendre en compte, dans le développement de l’offre, le parc ancien vacant, et favoriser sa remise
sur le marché,
Maintenir la part de logements sociaux sur Limoges et restructurer les grands ensembles d’habitat
social,
Augmenter la part de logements locatifs, en particulier sociaux, dans les centres bourgs en dehors
de Limoges,
Développer la mixité sociale et générationnelle dans les opérations d’habitat,
Adapter l’offre au vieillissement de la population.
Ces directives seront précisées à l’échelle de Limoges Métropole (avec des objectifs chiffrés) et
intégrées aux orientations du PLH
82
Les besoins en logement : calcul du point
d’équilibre et prospective
Une production actuelle au service de la croissance…
1 400 logements de plus par an dans la période 2004-2008 :
Ø dont 190 logements sociaux
Ø dont 460 maisons individuelles
Rappel des objectifs du PLH en cours : 1 346 logements / an
Rappel :
Ø une accélération récente de la construction
Ø + 1 354 logements par an sur le territoire du SIEPAL de 1999 à 2006
Ü Des risques de déséquilibre à terme, compte tenu du développement récent des produits
défiscalisés
Le point d’équilibre : ce qu’il faut construire pour maintenir la population à son niveau actuel
Les données de départ
Année de départ du calcul (T) : RGP
Année d'arrivée (T+1) : fin du PCH
Durée
Total du parc de
logements en année de
départ
Hypothèses d’évolution
2006-2015
L’hypothèse
Nombre de logements
neufs nécessaires pour
compensation
2006
2016
10 ans
Les besoins liés à l’évolution
de la taille des ménages
Les besoins liés à l’évolution
de la vacance
98 755
98 755
- compte tenu du poids de
Limoges et de l’importance de
la population étudiante
- compte tenu du vieillissement
de la population
à la taille des ménages
continue à baisser
-
Baisse de la taille
ménages de 2,00 à 1,85
De 5,8% à 5,5%
7 383
des
la vacance continue à
baisser, notamment du
fait d’une politique active
sur le parc privé
- 303
Les besoins liés à
transformation du parc
la
98 755
-
le taux de renouvellement
du parc est constant
Taux de renouvellement stable,
soit - 0,07% par an
696
a+b+c = 7 775 logements, soit 780 logements par an
83
Hypothèse proposée : poursuivre la croissance
Ü Une prolongation des tendances
Ü un objectif quantitatif : 1 400 logements par an d’une offre renouvelée, dont 800 à Limoges
Avec une diversification de l’offre :
- Remise sur le marché de logements vacants,
- Opérations innovantes d’accession sociale, dans un objectif de maîtrise de l’espace - individuel
groupé à Limoges, éco-lotissement en périphérie etc.
- Suivi de l’évolution de l’offre locative privée des investisseurs et de son adaptation à la demande
(niveau des loyers).
Ü le parc social : environ 200 logements par an
Avec un objectif global de maintien de la part du parc social dans l’offre de l’agglomération et en
intégrant la diversité des besoins (logements spécifiques etc.) :
- 130 / an à Limoges,
- 40 à 50 logements par an en première couronne,
- 20 à 30 logements par an en deuxième couronne.
Et avec le maintien d’un niveau important de logements très sociaux (niveau de loyer PLAI)
Ü une offre diversifiée et de qualité : taille des logements, architecture et la forme urbaine
- Des logements de taille moyenne et petite (T2, T3) dans les centres bourgs, en petites unités,
adaptés au vieillissement et au handicap,
- Des maisons économes en espace etc.
Ü une préoccupation d’équilibre territorial : veiller au développement d’un habitat diversifié à
l’échelle des communes et des quartiers de Limoges.
84
ANNEXES
-
Annexe 1 : Les documents exploités
Les personnes rencontrées
-
Annexe 2 : Le bilan du PLH 2005-2010
85
ANNEXE 1
Liste des documents et informations disponibles :
-
Porter à connaissance de l’Etat
SIEPAL, projet SCOT
Observatoire Limoges Métropole
Pays de Limoges : Bilans 2008 et 2009 du PRIG
Observatoire des territoires prioritaires de la ville de Limoges
Limoges : Projet de rénovation urbaine, Revue de projet
Limoges : bilan OPAH-RU
Limoges Métropole : Etude de repérage et de diagnostic des logements potentiellement indignes
PDALPD (évaluation et nouveau Plan)
Plan gérontologique départemental 2007-2011
Schéma d’accueil et d’hébergement des gens du voyage
Rapport provisoire étude des besoins en logements dans le Limousin (AROLIM, DREAL, ANAH)
Convention de rénovation urbaine 2008 et Revue de projet ANRU du 9 octobre 2009
Présentation des données OPS 2009 réalisée par l’AROLIM
PSP 2008 – Bilan des actions sociale - Résultats de l’enquête OPS de l’OPHLM
Bilan PCS régional et départemental – DDT
Premiers résultats du PDAHI – DDCS
Dispositif d’intervention du Conseil général en faveur du logement social (délibération)
Etudes et analyses de l’observatoire immobilier de la CCI
Limoges Métropole : base SIG
Limoges Métropole : photos aériennes
Liste des personnes contactées
Limoges Métropole et Pays de Limoges
Limoges Métropole
Limoges Métropole
Limoges Métropole (Elu)
Limoges Métropole
AROLIM
OPHLM
ODHAC
NOUVEAU LOGIS
Ville de Limoges
Ville de Limoges
Ville de Limoges
Ville de Limoges
Ville de Limoges
Conseil Général
Conseil Général
Conseil Général
SELI
ADIL
DDT
DDT
DDCS
SIEPAL
M. Cédric Jalouneix
Mme Valérie Viguié
Mlle Stéphanie Frugier
M. Philippe Reilhac
M. Serge Fuentes
Mme Sandrine Rotzler
M. Christian Ceaux
Mme Elisabeth Jacquinet
Mme Valérie Boniface
M. Eric Martin
M. Cyril Brunie
M. Christophe Chuette
M. Pascal Pain
Mme Elisabeth Chazelas
Mme Dominique Lamaud
Mme Monique Delpi
M. Daniel Faucher
M. Guilhem Ubeda
M. Alain Dehaudt
Mme Nicole Haddad
Mme Dominique Genoudet
Mme Girard-Mehaddi
Mme Sylvie Moreau
86
ANNEXE 2
BILAN PLH
87
COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION LIMOGES METROPOLE
BILAN DU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
2005-2011
LA PROGRAMMATION
LES FICHES-ACTIONS
AOUT 2010
1
LA PROGRAMMATION
RAPPEL DES OBJECTIFS DE POPULATION………………………………………………………..p 3
1. DEVELOPPER LA CAPACITE DU PARC DE LOGEMENTS……………….…..p5
2. a.Logements neufs. ………………………………………………………………...……….…..p5
3. b.Logements à remettre sur le marché. ………………………………………………..…..p6
4. RELANCER LA DYNAMIQUE DU LOGEMENT SOCIAL…………………...…..p7
a.Des besoins différents sur chacun des secteurs. …………………………………...…..p7
b.Programmation des nouveaux logements sociaux. …………………….………...…..p8
c.Programmation des logements sociaux au titre du renouvellement urbain. …..p9
d.Logements conventionnés dans le parc privé. ………………………………………...p9
e.Principes d’action pour le logement des populations spécifiques. …………….....p9
LES FICHES-ACTIONS
AXE 1 : AMELIORER L’OFFRE D’HABITAT EXISTANTE
FICHE ACTION 1-1………………………………………………………………………………….p12
REQUALIFICATION DU PARC ANCIEN DANS LE CENTRE DE LIMOGES
FICHE ACTION 1-2…………………………………………………………………………….…....p13
REQUALIFICATION DU PARC ANCIEN DANS LES COMMUNES
DE PREMIERE ET DEUXIEME COURONNE
FICHE ACTION 1-3…………………………………………………………………………….…....p14
PROJET ANRU
FICHE ACTION 1-4…………………………………………………………………………….…....p15
POURSUITE DE LA REHABILITATION DU PARC PUBLIC DANS
L’AGGLOMERATION
AXE 2 : OFFRE NOUVELLE DE QUALITE ET DIVERSIFIEEE
FICHE ACTION 2-1…………………………………………………………………………….…....p16
PREVOIR DE LA MIXITE DANS LES OPERATIONS D’HABITAT
FICHE ACTION 2-2…………………………………………………………………………….…....p17
RENFORCER LA PROXIMITE DES SERVICES ET DES EQUIPEMENTS
AXE 3 : CE QUE POURRAIT ETRE LE ROLE DE LA COMMUNAUTE
D’AGGLOMERATION
FICHE ACTION 3-1…………………………………………………………………………….…....p18
OBSERVATOIRE DU MARCHE DE L’HABITAT
FICHE ACTION 3-2 ………………………………………………………………………………....p19
OBSERVATOIRE DU FONCIER ET ASSISTANCE AUX COMMUNES
FICHE ACTION 3-3…………………………………………………………………………….…....p20
COORDINATION DU PLH AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME
FICHE ACTION 3-4…………………………………………………………………………….…....p21
POSSIBILITE DE DELEGATION DES AIDES A LA PIERRE DE L’ETAT
VERS LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION
CONCLUSION………………………………..………………………………………………….…....p22
TABLEAU SYNTHETIQUE - BILAN DES ACTIONS DU PLH 2005-2011………….p23
2
LA PROGRAMMATION
RAPPEL DES OBJECTIFS DE POPULATION
DES OBJECTIFS DE CROISSANCE AMBITIEUX … QUI SE REALISENT
Les objectifs de population traduisent l’ambition d’un développement soutenu de la Communauté
d’agglomération Limoges Métropole. Il a été choisi un développement volontariste à un niveau
intermédiaire entre le scénario de prolongement de la tendance 1999-2003 et celui de fort développement.
L’objectif de croissance était fixé à 0,62 % par an sur la Communauté d’agglomération et de
0,35 % par an sur la Ville de Limoges.
A l’horizon 2020 l’objectif de population est de 21 500 habitants pour la 2ème couronne, 44 500
habitants pour la 1ère couronne et 140 000 habitants pour la Ville de Limoges soit au total une population
qui atteindrait 206 000 habitants sur la Communauté d’agglomération.
Les chiffres de population légale 2007 confortent la programmation du PLH.
2010
Insée RGP 2007
193 342 h
138 882 h
37 691 h
16 769 h
3
Limoges Métropole
aurait gagné plus de
6000 habitants entre
1999 et 2006.
Les évolutions les plus
significatives en valeur
relative portent sur les
communes de la 2nd
couronne (+15% en
moyenne entre les deux
recensements).
Mais Limoges et la 1ère
couronne progressent
également.
Les populations légales 2007 font même état d’un gain de 9 000 habitants entre 1999 et 2007. Même
si l’ampleur de l’augmentation entre 2006 et 2007 demande à être confirmée, on constate cependant que
l’accélération de la croissance annuelle est régulière : 0,27 % de 1990 à 1999, 0,48 % de 1999 à 2006, et
enfin 0,62 % entre 1999 et 2007.
L’objectif de population à l’horizon 2020 serait quasiment atteint pour la Ville de Limoges. Il
pourrait même être dépassé.
Les communes de la 1ère et 2ème couronne semblent être dans une dynamique qui leur permettra
d’atteindre les objectifs d’ici 2020.
4
1. DEVELOPPER LA CAPACITE DU PARC DE LOGEMENTS
a.Logements neufs.
Objectif PLH : CONSTRUIRE 1 346 LOGEMENTS NEUFS PAR AN.
Les objectifs de populations sont définis à long terme (2020) afin de prendre en compte en amont les
besoins de cette population future. Les objectifs de production de logements en résidence principale qui en
découlent sont lissés sur 16 ans (2005-2020).
Au total l’objectif de production est de 1 346 logements nouveaux par an sur la Communauté
d’agglomération Limoges Métropole, 833 logements sur la Ville de Limoges, 309 sur la 1ère couronne et
204 sur la 2ème couronne.
Source : PLH Limoges Métropole – Programme d’actions – Janvier 2005
Bilan : UNE PREMIERE PERIODE SATISFAISANTE, AVANT LA CRISE DE 2009.
Les réalisations de logements, lissées sur la période fin 2005/fin 2008, atteignent les objectifs
globaux de construction du PLH. Un coup d’arrêt de la construction, lié à la crise, se fait sentir brutalement
en 2009.
5
L’évolution de construction par secteur montre que la baisse concerne aussi bien la périphérie que la
ville centre.
Evolution de la construction neuve par secteurs.
Objectifs
annuels
du PLH
Limoges :
833 logements
1ère couronne :
309 logements
2ème couronne :
204 logements
Source DRE Sitadel.
b. Logements à remettre sur le marché.
Objectif PLH : 1 000 LOGEMENTS EN 6 ANS
Les logements vacants sont essentiellement concentrés dans les quartiers centraux de Limoges et ont
eu tendance à augmenter entre 1999 et 2003.
Face à ce constat la Ville de Limoges a souhaité mener une action ambitieuse afin de remettre sur le
marché 1 000 logements vacants.
Pour les communes de 1ère et 2ème couronnes, la vacance est globalement beaucoup moins importante.
L’objectif était d’éviter qu’elle ne se développe.
Bilan : UNE EVOLUTION GLOBALEMENT POSITIVE, MAIS SEULEMENT
200 LOGEMENTS VACANTS EN MOINS…(Cf. Fiche action 1-2)
Evolution du nombre de logements vacants sur la période 1999-2006 :
Limoges
Hors Limoges
Limoges Métropole
1999
5333
768
6101
2006
4959
919
5879
Solde
-374
+151
-222
Source Insée RGP 1999 – 2006
On note une baisse du nombre de logements vacants liée à l’attractivité de l’agglomération et à la
mise en œuvre de programmes incitatifs qui ont surtout profité à Limoges (Cf. action 1.2). Mais la
reconquête de logements reste limitée au regard des objectifs.
6
L’OPAH-RU « Cœur de Limoges » (Opération Programmée d’Amélioration de l’HabitatRenouvellement Urbain) en centre-ville a permis la réhabilitation de 422 logements et de 1000 façades, avec
un nombre de logements remis sur le marché évalué à 325 entre 2003 et 2008.
La poursuite du dispositif (Cœur de Limoges 2), et la mise en œuvre du Programme Régional
d’Intérêt Général (PRIG) à compter de fin 2007 devrait permettre de confirmer cette tendance ; 166
logements ont déjà bénéficié de financements dans le cadre du PRIG.
Malgré les bons résultats constatés sur Limoges, la reconquête de logements est insuffisante,
notamment en 1ère et 2ème couronnes où la vacance évolue (même si son poids reste très relatif).
2. RELANCER LA DYNAMIQUE DU LOGEMENT SOCIAL
a. Des besoins différents sur chacun des secteurs.
Objectif PLH : EQUILIBRER LA REPARTITION
L’objectif global du PLH au niveau de la Communauté d’agglomération était de prévoir au minimum
25 % de la production neuve de résidences principales en logements locatifs sociaux. L’autre objectif
majeur que la programmation du PLH a pris en compte tient dans la répartition de l’offre de logements
sociaux sur tous les secteurs du territoire communautaire.
Pour la 2ème couronne : L’objectif global sur le secteur a été fixé à environ 10 % de la production
sans qu’il y ait d’obligation légale.
Pour la 1ère couronne : L’objectif est de 20 % de logements sociaux en application de l’article 55 de
la loi SRU.
Par soucis d’anticipation de la contrainte réglementaire, l’objectif pour Rilhac-Rancon a été fixé à un niveau
intermédiaire entre la 1ère et la 2ème couronne, soit 15 % de la production neuve des résidences principales en
logements sociaux.
Pour Limoges : L’objectif était de maintenir la proportion de logements sociaux au niveau de 2003
soit 28,9 %.
Bilan : UN TAUX GLOBAL DE LOGEMENTS SOCIAUX TOUJOURS TRES
ELEVE… MAIS UN RATTRAPAGE DIFFICILE A AMORCER DANS LES
COMMUNES DEFICITAIRES.
Evolution du taux de logements sociaux dans les communes soumises aux « 20 % SRU » :
7
Hormis Limoges et Isle, les communes concernées par l’article 55 de la loi SRU sont déficitaires par
rapport à leur objectif de 20 % de logements sociaux. Malgré tout, le pourcentage de logements sociaux sur
le territoire de la Communauté d’agglomération est relativement important (25,62 %) et le déficit des
communes concernées se stabilise. C’est par conséquent la répartition géographique de ces logements qu’il
convient d’améliorer.
Condat-sur-Vienne
Feytiat
Le Palais-sur-Vienne
Isle
Limoges
Panazol
Rilhac-Rancon
Total des communes
soumises à la loi SRU
construire pour
atteindre 20 % au
01/01/2003
Nombre de logements
à construire pour
atteindre 20 % au
01/01/2007
Nombre de logements
à construire pour
atteindre 20 % au
01/01/2009
120
117
59
8
0
297
143
126
83
0
0
316
601
668
147
134
78
0
0
292
279
651
Le bon niveau de la construction, notamment individuelle privée, n’a pas permis aux communes
soumises à la loi SRU de combler leur retard malgré les dispositions prises dans de nombreux PLU pour
garantir un pourcentage minimum de logements sociaux par opération (20% à 25%).
b. Programmation des nouveaux logements sociaux.
Objectif PLH :
8
Bilan: EN MOYENNE 215 LOGEMENTS SOCIAUX FINANCES ANNUELLEMENT
ENTRE 2005 ET 2009, dont 165 PLUS/PLAI (source : bilan du Plan de Cohésion Sociale Etat)
70 % de l’objectif réalisé.
Seulement 16 % de la production annuelle de logements neufs est due au logement social (contre un
objectif de 22,89 %).
c. Programmation des logements sociaux au titre du renouvellement urbain.
Cf. Fiche action 1-3 Projet ANRU
d. Logements conventionnés dans le parc privé.
Cf. Fiche action 1-1 et 1.2 Requalification parc ancien.
e. Principes d’action pour le logement des populations spécifiques.
1. Personnes âgées,
Objectifs : Environ 10% de la population de Limoges Métropole a plus de 75 ans (20 000 personnes). Il
est donc nécessaire d’adapter le parc de logements aux personnes âgées et/ou des handicapées et de
développer des programmes de logements adaptés pour le maintien à domicile.
Bilan : 7 établissements (EHPAD, EHPA) présents sur le territoire de la Communauté d’agglomération qui
représentent 1 500 places, dont 1 200 à Limoges (+ 2 fois 80 lits en projet).
L’enjeu du maintient au domicile et de l’adaptation des logements est pris en compte au travers des
dispositifs de financements de l’ANAH (via le PRIG) et de l’accompagnement social classique. La
Communauté d’agglomération n’apporte toutefois pas de soutien spécifique dans ce domaine.
Les communes développent de nombreux projets de type résidences séniors, « papy loft », ou logements
intergénérationnels.
2. Logements des jeunes et des étudiants,
Objectifs : mise à niveau du parc des années 1960-70 du CROUS, création de logements CROUS dans le
centre ville et poursuite de l’effort de développement à caractère social.
Bilan : Le CROUS de Limoges gère 2 000 logements et dispose d’un fichier de logements offerts par les
bailleurs privés (200 références). De plus le marché privé est favorable en raison de l’abondance de petits
logements.
Le PDALPD 2009-2013 prévoit la mise en place d’un observatoire sur le logement des jeunes avec entre
autres le CROUS comme partenaire et le développement du logement partagé pour les jeunes.
3. L’hébergement d’urgence,
Objectifs : adaptation continue de l’hébergement d’urgence aux besoins constatés.
Bilan : 160 places de CHRS. Il existe 4 centres d’hébergement d’urgence sur le territoire de la
Communauté d’agglomération. A Limoges : CHRS l’Abri (24 places), structure d’hébergement hivernal de
la Passerelle (16 places), CHRS Augustins Gartempe (115 places) et CHRS Marianes (4 places). Au Palaissur-Vienne : EMMAUS (2 places).
9
4. L’hébergement temporaire et les maisons relais :
Objectifs : poursuite de la transformation des foyers des travailleurs migrants en résidences sociales,
création d’une maison relais sur le territoire.
Bilan :
-
2 maisons relais à Limoges offrent un logement aux personnes en situation de grande exclusion,
dans un cadre semi collectif : ADOMA Renoir (24 places) et les Clarisses (20 places).
3 résidences sociales à Limoges permettent d’apporter une solution d’attente à des personnes
engagées dans une démarche d’insertion et confrontées à des difficultés économiques et sociales : RS
industrie (89 places), RS les Sources (39 places) et RS Varlin Pont Neuf (82 places).
Le Comité départemental de la veille sociale du 4 décembre 2009 recensait plus de 540 places
d’hébergement et de logements temporaires en tout genre à l’échelle du Département dont une grande
partie se trouve sur la Communauté d’agglomération notamment à Limoges.
5. L’accueil et l’hébergement des gens du voyage :
Objectifs : construction ou aménagement de logements adaptés pour la sédentarisation des familles
Bilan : Sur la Communauté d’agglomération une aire de grand passage de 200 places a été mise en place
en 2005. 3 aires d’accueil supplémentaires ont été créées en 2006 : Le Palais-sur-Vienne (24 places),
Panazol (24 places), Isle (24 places). Limoges Métropole comptabilise ainsi au total 5 aires d’accueil :
Feytiat (20 places), Limoges (32 places) et les 3 nouvellement créées. . La Communauté d’agglomération est
en conformité avec le Schéma départemental d’accueil des gens du voyage.
De plus, la constitution d’un groupe de travail a été validée en juin 2010 afin que Limoges Métropole mène
une réflexion concernant le logement social adapté aux gens du voyage ; des propositions devraient être
faites en 2011.
10
PROGRAMME D’ACTIONS
AXE 2 : OFFRE NOUVELLE DE QUALITE ET DIVERSIFIEEE
AXE 3 : CE QUE POURRAIT ETRE LE ROLE
DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION
INDICATEURS de REALISATION des ACTIONS
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel à
améliorer
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
11
FICHE ACTION 1-1
REQUALIFICATION DU PARC ANCIEN DANS LE CENTRE DE LIMOGES
Objectif 1 : Mettre en place un dispositif de lutte contre l’habitat indigne et insalubre
avec un partenariat renforcé entre les différents acteurs intervenants sur ces questions : les services sociaux
(CCAS, travailleurs sociaux), le service environnement – santé de la Ville de Limoges et la SELI.
Bilan : Une MOUS Insalubrité est en cours de création sur le territoire de la Ville de Limoges.
Elle devrait permettre de traiter 20 dossiers annuels, soit 100 logements sur 5 ans.
Une étude relative au repérage et au diagnostic de l’habitat indigne a été lancée en 2007 sur le territoire
de la Communauté d’agglomération. Sur 2 000 parcelles repérées statistiquement, 860 sont réellement
suspectées après visite de terrain : soit 650 logements potentiellement concernés ; 500 à Limoges et 150 hors
Limoges.
Hors Limoges, les logements insalubres devraient pouvoir être traités dans le cadre du PRIG.
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel à
améliorer
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
Objectif 2 : Mettre en place des outils incitatifs et coercitifs de requalification avec un
objectif de 1 000 logements vacants remis sur le marché en 6 ans.
Bilan : L’OPAH-RU « Cœur de Limoges » a débuté en 2003 pour 5 ans avec un suivianimation d’opération effectué par la SELI. Elle a permis la réhabilitation de 422 logements dont 117 à
loyers maîtrisés sur la période 2003-2008.
Une opération « Cœur de Limoges 2 » est en cours sur la période 2009-2014 et prévoit la réhabilitation de
470 logements.
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel
mais à revoir
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
12
FICHE ACTION 1-2
REQUALIFICATION DU PARC ANCIEN DANS LES COMMUNES
DE PREMIERE ET DEUXIEME COURONNE
Objectifs :
Lutter contre l’habitat indigne,
Préserver le patrimoine traditionnel et l’identité des communes,
Préserver la vitalité des centres bourgs et hameaux grâce à la venue de nouveaux habitants,
Développer une offre sociale ponctuelle notamment par le biais de logements privés conventionnés.
Bilan : Mise en place du Programme Régional d’Intérêt Général (PRIG) sur la période 2007-2010 sur
le territoire du Pays de Limoges (hors OPAH-RU centre ville de Limoges) avec un objectif de 190
logements réhabilités. Le volet suivi-animation a été confié à la SELI.
Un PTH -Programme Territorial de l’Habitat du Conseil Général- offre également des possibilités d’aides
complémentaires.
Le PRIG/PTH vise principalement la remise sur le marché de logements vacants inconfortables avec loyers
conventionnés, et s’adresse donc en priorité aux propriétaires bailleurs.
Pour ces derniers, les communes ont la possibilité d’abonder les aides de l’ANAH, de la Région, et du
Département, à hauteur de 5% d’un montant de travaux plafonné à 40 000 € HT. Dans ce cas, Limoges
Métropole participe également à hauteur de 5 %.
Malheureusement, ces opérations sont minoritaires : une quarantaine de logements ont été concernés, sur les
166 logements ayant bénéficiés de financement dans le cadre du PRIG Pays de Limoges. Enfin, plus de
80 % des opérations se réalisent à Limoges (hors centre-ville).
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel à
améliorer
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
13
FICHE ACTION 1-3
PROJET ANRU
La Bastide, Beaubreuil et le Val de l’Aurence sont les 3 ZUS de Limoges Métropole ; elles se trouvent
toutes à Limoges et rassemblent 19 000 habitants soit plus de 14% de la population globale de Limoges.
8 568 logements sont sur ces territoires, dont 76% sont des logements sociaux (près de la moitié des
logements sociaux de la commune de Limoges).
Les diagnostics de situation des trois ZUS montrent une paupérisation progressive des populations et une
nette dégradation de l’image de ces territoires (particulièrement les sous ensembles retenus au titre de la
réflexion sur le renouvellement urbain). En complément de « l’action sociale » classique, une démarche de
rénovation urbaine devait être rapidement entreprise, avec une action forte portant sur l’habitat et sur la
qualification des espaces extérieurs.
Objectifs : Requalifier l’offre sociale sur ces quartiers en y développant une offre non sociale, et en
reconstituant une partie des logements sur d’autres secteurs de la commune, voire d’autres communes.
Bilan : Le PRU a été signé le 6 juin 2008 pour une durée de 5 ans avec un coût global estimé à 100 M d’€.
La participation de la Communauté d’agglomération Limoges Métropole s’élève à 5.2 M d’€.
322 logements sociaux vont être démolis fin 2010 à La Bastide (tours Gaugin).
Le relogement des familles est achevé depuis fin 2009.
La reconstitution de l’offre (1 pour 1) est programmée sur 21 opérations différentes, allant de 3 à 34
logements. 3 opérations, concernant 55 logements, ne sont pas réalisées à Limoges (Saint-Gence, Feytiat,
Panazol).
120 logements neufs sont terminés et loués.
Au titre de la diversification de l’habitat, le quartier de la Bastide accueillera un nombre de logements
privés identique au nombre de logements sociaux démolis.
Réhabilitation : 1 976 logements sociaux réhabilités dans le cadre de l’ANRU.
La réhabilitation des logements s’accompagne d’une résidentialisation des pieds d’immeubles, d’une
requalification des accès, et d’un réaménagement des espaces publics de proximité.
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel
mais à revoir
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
14
FICHE ACTION 1-4
POURSUITE DE LA REHABILITATION DU PARC PUBLIC
DANS L’AGGLOMERATION
Objectifs :
- Remettre aux normes de confort les logements locatifs sociaux dans la Communauté
d’agglomération.
- Economiser l’énergie et réduire les charges locatives.
Bilan : En ce qui concerne l’OPHLM, qui gère environ 13 000 logements sur les 20 000 que compte
Limoges Métropole, plus de 10 000 logements ont été réhabilités. Au cours des 15 dernières
années, plus de 630 logements ont été rénovés annuellement. Et le projet de convention d’utilité sociale de
l’OPHLM prévoit 2 000 nouvelles réhabilitations au cours de la convention (6 ans).
Tous bailleurs confondus, de 2005 à 2009, près de 2 900 logements ont été réhabilités dans le cadre
de la PALULOS, et en application du Plan de Cohésion Sociale.
L’examen des projets de Convention d’Utilité Sociale des bailleurs montre un parc dans un état de confort
satisfaisant.
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel
mais à revoir
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
15
AXE 2 : OFFRE NOUVELLE DE QUALITE ET DIVERSIFIEE
FICHE ACTION 2-1
PREVOIR DE LA MIXITE DANS LES OPERATIONS D’HABITAT
Objectifs :
Répondre aux objectifs quantitatifs de programmation tout en assurant la mixité
sociale et générationnelle sur l’ensemble du territoire grâce à la maitrise de son projet
d’aménagement (ZAC, PAE, lotissements communaux, négociations, constitution de réserves foncières,
DPU, emplacements réservés dans les PLU).
Bilan : Pas d’information systématique recueillie sur les outils d’aménagement
concertés qui sont utilisés par les communes.
Toutefois, les communes de 1ère couronne ont intégré dans leur PLU des quotas de logements sociaux par
opération (20 à 25 %) afin de souscrire aux objectifs de mixité.
La quasi totalité des communes réalisent des opérations mixtes privé/locatif social en habitat intermédiaire
(collectif avec accès privatif). De plus, une dizaine de communes (hors Limoges) ont des projets de
résidences séniors et/ou établissements personnes âgées.
Limoges Métropole a participé financièrement à des opérations de création d’une
vingtaine de logements sociaux en 2nd couronne.
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel à
améliorer
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
16
AXE 2 : OFFRE NOUVELLE DE QUALITE ET DIVERSIFIEE
FICHE ACTION 2-2
RENFORCER LA PROXIMITE DES SERVICES ET DES EQUIPEMENTS
Objectifs :
Répondre à la demande actuelle de proximité des services, anticiper le vieillissement de la population
et prévenir une trop forte dispersion de l’urbanisation.
Bilan : Une dispersion réelle de l’urbanisation, mais une
tendance récente à la densification dans plusieurs
communes.
L’urbanisation consomme chaque année
135 ha, principalement en raison de la
construction individuelle en diffus.
L’analyse de l’évolution de la tache urbaine
réalisée par les services de l’Etat montre
une extension forte de l’urbanisation en
première et seconde couronne sur la période
1986-2008.
Toutefois, depuis 1999, les communes
de seconde couronne sont en
situation de densification (croissance
de la population supérieure à la croissance
de la tache urbaine).
Même si les PLU prennent en compte les recommandations faites
dans le cadre du SCOT et du PLH, la réalité du contexte local, où
beaucoup de foncier reste disponible, où les déplacements en
voiture sont simples, rend les tentatives de contrainte difficiles à
mettre en pratique face à une demande qui reste forte.
Toutefois, la totalité des communes ont des objectifs de
redensification et de revitalisation des centre-bourgs mais qui
ne contrebalancent pas encore l’extension pavillonnaire diffuse.
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel à
améliorer
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
17
D’AGGLOMERATION.
FICHE ACTION 3-1
OBSERVATOIRE DU MARCHE DE L’HABITAT
Objectifs :
Adapter la politique de l’habitat en fonction de l’évolution du marché.
Bilan :
Mise en place d’une démarche d’observation de l’habitat.
Le recours à un prestataire a été choisi pour intégrer les données dans un système d’analyse cartographique
et statistique mutualisé avec la Ville de Limoges. Les services de Limoges Métropole ont assurés la collecte
des données relatives à l’habitat et l’analyse des résultats.
Un premier tableau de bord a été présenté en juin 2009 en Comité de pilotage du PLH.
Les thématiques abordées sont :
L’équilibre social de l’habitat (revenus des ménages et nature du parc),
La dynamique du marché (ventes, construction, prix),
L’habitat et l’environnement (étalement urbain, amélioration de l’habitat),
L’investissement public pour l’habitat.
Cette première étape a fournis des résultats intéressants. Il conviendra de poursuivre et d’améliorer cette
expérience. L’entrée en vigueur du nouveau Recensement Général de la Population, désormais actualisé
annuellement et beaucoup plus détaillé, devrait simplifier la collecte de données. De plus, une sélection des
indicateurs les plus pertinents sur le territoire est nécessaire.
Les modalités de mise en œuvre d’un observatoire efficace et durable sont désormais mieux connues :
- un investissement humain important,
- une collecte des données efficace, (assurer la compatibilité des échelles géographiques et des mises
à jour régulières),
- faire une analyse utile à l’adaptation des politiques de l’habitat,
- organiser les partenariats et la diffusion des informations.
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel à
améliorer
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
18
D’AGGLOMERATION.
FICHE ACTION 3-2
OBSERVATOIRE DU FONCIER ET ASSISTANCE AUX COMMUNES
Objectifs :
Répertorier les opportunités foncières sur l’agglomération,
Coordonner de façon optimale les documents d’urbanisme et la politique de l’habitat.
Bilan :
Observatoire du foncier non mis en place. Pas de repérage des entités foncières disponibles
et des opportunités d’acquisition.
Pas d’intervention spécifique de Limoges Métropole aux côtés des communes pour
l’aménagement de zones habitat ou pour les négociations avec des lotisseurs aménageurs.
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel à
améliorer
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
19
D’AGGLOMERATION.
FICHE ACTION 3-3
COORDINATION DU PLH AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME
Objectif : Le PLH doit constituer le volet habitat de la planification territoriale et veiller à la limitation de
l’étalement urbain, c’est à dire veiller à ce que les capacités des zones constructibles des PLU soient
adaptées aux objectifs du PLH.
Bilan : Pas d’intervention de la Communauté d’agglomération autre que l’avis rendu lors des révisions
des PLU des communes.
La coordination PLU/PLH nécessite la mise en ouvre d’un observatoire du foncier (cf. fiche 3.2).
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel à
améliorer
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
20
D’AGGLOMERATION.
FICHE ACTION 3-4
POSSIBILITE DE DELEGATION DES AIDES A LA PIERRE DE L’ETAT
VERS LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION
Objectif : Déterminer l’intérêt pour Limoges Métropole de se doter de cette attribution
afin de gérer directement les aides à la construction, réhabilitation…
Bilan : La décision de cette délégation des aides à la pierre n’a pas encore été tranchée
par la Communauté d’agglomération.
Une délibération en date du 30 juin 2005 avait permis d’inscrire le principe d’un positionnement de Limoges
Métropole sur cette question avant le 1er janvier 2009. Ce positionnement n’a pas été confirmé à ce jour.
∅
-
+
++
+++
Pas d’évaluation
de l’action.
Peu de suivi et
pas
d’intervention
opérationnelle
Phase d’étude
ou opération
engagée
récemment
Dispositif
opérationnel à
améliorer
Dispositif
opérationnel
avec impact
positif
21
CONCLUSION :
Un bilan contrasté, mais encourageant sur un territoire où la problématique habitat
n’est pas centrale.
La réalisation du premier PLH de Limoges Métrople a été engagée en 2004, soit deux ans
seulement après la création de la Communauté d’agglomération, sur un territoire non tendu,
disposant d’un foncier abondant et d’un marché immobilier relativement accessible.
Ainsi, malgré des fiches-actions à la portée limitée, car sans description de mise en œuvre
opérationnelle et sans moyens financiers dédiés, le bilan de ce premier PLH est
encourageant sur plusieurs points :
- Les éléments de programmation se sont révélés réalistes,
- Si l’habitat n’est pas au premier rang des préoccupations sur le territoire, le PLH et la
crise économique et immobilière auront toutefois permis une prise de conscience des
enjeux : la nécessaire maîtrise de la consommation foncière et l’amélioration de l’accès au
logement pour tous.
- La structuration progressive des services de Limoges Métropole pour répondre aux
nécessités de mise œuvre d’une politique de l’habitat communautaire a été engagée.
Au-delà des orientations choisies dans le second PLH en cours de réalisation pour la période
2011-2017, celui-ci devra nécessairement, comme la loi de Mobilisation pour le Logement et
la Lutte contre les Exclusions l’y oblige, être plus opérationnel dans la définition des
objectifs et des rôles de chacun ; il devra surtout préciser les moyens à mettre en œuvre pour
atteindre les objectifs qu’il fixera.
22
TABLEAU SYNTHETIQUE - BILAN DES ACTIONS DU PLH 2005-2011
ACTIONS
OBJECTIFS
AVANCEMENT
Evaluation
AXES
1.1
Requalification
du parc ancien
dans le centre
de Limoges
1.2
Requalification
du parc ancien
dans les
communes de
première et
deuxième
couronne
1
Améliorer l'offre
d'habitat
existante
1.3
Projet ANRU
1.4
Poursuite de la
réhabilitation du
parc public
dans
l'agglomération
2.1
Prévoir de la
mixité dans les
opérations
d'habitat
2
3
Développer une
offre nouvelle de
qualité et
diversifiée
Le rôle de la
Communauté
d’agglomération
dans la mise en
œuvre de la
politique de
l'habitat
2.2
Renforcer la
proximité des
services et des
équipements
Lutter contre l'habitat indigne et
insalubre.
Remettre sur le marché 1 000
logements vacants en 6 ans.
Revitalisation globale du centre
ville.
Renforcement de la mixité
sociale.
MOUS insalubrité en cours
Cœur de Limoges 1
Cœur de Limoges 2 (en
cours)
+
+++
Lutte contre l'habitat indigne
Préservation du patrimoine
traditionnel et de la vitalité des
centres bourgs et hameaux
Développement d'une offre
sociale ponctuelle par le biais de
logements privés conventionnés
Restructuration complète du
quartier de la Bastide
Poursuite de la requalification du
parc social de Beaubreuil et Val
de l'Aurence
Lancement d'études pour la
restructuration de Beaubreuil et
Val de l'Aurence
Remise aux normes actuelles de
confort des logements locatifs
sociaux de l'agglomération
Economie d'énergie et réduction
des charges locatives
Répondre aux objectifs
quantitatifs de la programmation
Répartition équilibrée de l'habitat
social sur le territoire
communautaire
Mixité sociale et générationnelle
sur l'ensemble des quartiers
Répondre à la demande actuelle
de proximité de services
Anticiper l'évolution
démographique et sociale de
l'agglomération, en particulier le
vieillissement de la population
Prévenir une trop forte dispersion
de l'urbanisation dans une
logique de développement
durable
PRIG 1 (2007-2010)
PRIG 2 (à partir de 2011)
PRU 2008-2013
Parc en bon état
Régulièrement réhabilité.
A suivre dans les CUS
Participation financièrement
limitée à la réalisation de
quelques logements sociaux
sur la deuxième couronne.
Pas de suivi des projets
d’aménagement.
Dispersion réelle de
l’urbanisation, mais efforts de
densification des bourgs.
Pas d’intervention dans
l'élaboration des documents
d'urbanisme locaux
++
+++
+++
∅
-
3 .1
Observatoire
du marché de
l'habitat
Coordination des sources
d'information existantes et
analyse.
Mise en place d’une
démarche à confirmer
+
3.2
Observation du
foncier et
assistance aux
communes
Répertorier les opportunités
foncières sur l'agglomération
Assistance et conseils de la CA
pour la négociation avec les
lotisseurs aménageurs
Pas de suivi
Aucune intervention
-
Pas de suivi
Aucune intervention
-
3.3
Assistance à l'élaboration ou la
Coordination du
révision de documents
PLH avec les
d'urbanisme et sur des
documents
problématiques foncières et
d'urbanisme
d'aménagement
locaux
3.4
Possibilité de
délégation des
Déterminer l'intérêt pour la
aides à la
Communauté d'Agglomération de
pierre vers la
se doter de cette délégation
CA de Limoges
Métropole.
Prise de délégation non
confirmée
∅
23

Programme Local de l`Habitat DIAGNOSTIC

Transcription

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