loi du 6 juillet 1989 - sociaux de Marseille

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Sommaire
LOI DU 6 JUILLET 1989
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
La recherche du logement et le contrat de location . . . . . . . . .8
L'entrée dans les lieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
La vie du contrat de location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13
La fin du contrat de location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
Les impayés et les expulsions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
AUTRES RÉGIMES LOCATIFS
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29
Les meublés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
Les locations saisonnières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31
Les garages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32
QUESTIONS DIVERSES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33
Les sinistres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34
Les troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
Modèles de lettres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36
Recours devant le Tribunal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40
Décrets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42
Lexique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48
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Éditorial
Le logement tient une place importante
dans notre vie quotidienne, mais être
locataire ou propriétaire n'est pas
toujours facile : les lois sur les rapports
locatifs sont nombreuses, complexes,
les secteurs locatifs divers.
Le but de ce guide est de donner
des informations précises, des conseils
juridiques simples, et d'apporter
des réponses pratiques à toutes
les questions qui peuvent jalonner
la vie du contrat de location.
Ainsi, connaissant leurs droits
et obligations, propriétaires et locataires
pourront avoir des relations équilibrées
et vivre en bonne intelligence.
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Loi du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989 s'applique :
- aux locations d'habitation principale.
- aux locations à usage mixte professionnel
et habitation principale.
- aux garages, places de stationnement,
jardins loués accessoirement
à l'habitation principale par
le même propriétaire.
Elle ne s'applique pas :
- aux locations meublées.
- aux logements-foyers.
- aux logements de fonctions.
- aux locations saisonnières.
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LA RECHERCHE DU LOGEMENT
ET LE CONTRAT DE LOCATION
LES MARCHANDS DE LISTES
Le locataire s'adresse à un marchand de listes dont l'activité consiste à vendre à des
candidats locataires des listes de logements à louer; le locataire doit contacter luimême le propriétaire.
Le marchand de liste doit lui faire signer et lui remettre obligatoirement un contrat
précisant:
- les caractéristiques du bien immobilier recherché par le client (ex : type 2 dans
le 3e arrondissement)
- le montant de la rémunération
- les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération quand
la prestation n'est pas fournie dans le délai prévu.
- Aucune somme d'argent ne peut être demandée à la signature du contrat.
LE CONTENU DU BAIL
Art. 3 Loi du 6 juillet 1989
La signature d'un bail est obligatoire. Il doit préciser :
- le nom du propriétaire, son domicile, même si le contrat est signé par l'intermédiaire d'une agence.
- En cas de changement de propriétaire en cours de bail le nouveau propriétaire
ou son agence doit communiquer ses nom et adresse au locataire.
- La date de prise d'effet et sa durée :
Le contrat est d'une durée au minimum de 3 ans quand le propriétaire est un
particulier et au minimum de 6 ans quand le propriétaire est une personne
morale (société, association).
Quand le propriétaire est un particulier, il peut conclure un bail inférieur à 3 ans
mais au moins d'un an s'il justifie de raisons précises professionnelles ou familiales. Le contrat doit indiquer la date de la reprise et l'événement invoqué (ex. :
retour de l'étranger d'un enfant au bout de 18 mois).
Deux mois avant la réalisation de l'événement, le propriétaire doit :
soit prévenir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception qu'il
doit partir à la date prévue.
soit lui préciser par lettre que la réalisation de l'événement est reportée à une date
ultérieure à laquelle il devra partir. Ce report ne peut avoir lieu qu'une seule fois.
Si l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé officiellement par
le propriétaire, la durée du bail est automatiquement de 3 ans.
- la désignation des locaux et des équipements à usage privatif dont le locataire
a la jouissance exclusive (cave, garage, jardin) et le cas échéant l'énumération
des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un
usage commun.
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En cours de location, le propriétaire ne peut pas supprimer, sauf diminution du
loyer avec accord du locataire, une prestation mentionnée au contrat de location
telle qu'une cave, un jardin, une cour.
- la superficie du logement
- Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision.
LES DOCUMENTS ANNEXÉS AU BAIL
Avec le bail, le propriétaire ou l'agence doit remettre au locataire :
- Un état des lieux (voir p.11)
- Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble,
la jouissance et l'usage des parties communes si l'appartement est en copropriété.
Le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété.
- Le diagnostic de performance énergétique
- L’état des risques naturels et technologiques
- Le constat de risque d’exposition au plomb pour les constructions d’avant le 1/1/1949
- Information sur les modalités de réception des services de télévision
SI VOUS N'AVEZ PAS DE BAIL ÉCRIT, QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES ?
LA
LOI DU
6
JUILLET
1989
ÉTANT D'ORDRE PUBLIC, LES DROITS ET OBLIGATIONS DE CETTE LOI
S'APPLIQUENT AU LOCATAIRE COMME AU PROPRIÉTAIRE MÊME S'IL N'Y A PAS DE CONTRAT ÉCRIT.
LA SIGNATURE DU BAIL
Si le locataire est marié, le bail peut être signé par un seul des conjoints, l'autre
conjoint est automatiquement cotitulaire du bail.
Si le locataire vit en concubinage ou est lié par un pacs, seul celui qui a signé est
locataire (voir p.19)
Si le propriétaire demande une caution, celle-ci devra signer le bail. La caution
est une personne qui s'engage en cas de défaillance du locataire à payer à la
place de ce dernier les sommes dûes.
La caution doit obligatoirement écrire de sa main :
- Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au
contrat de location
- La connaissance qu'elle a de l'étendue et de la nature de son engagement.
- La mention suivante :
"lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu
en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou
lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut
le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de
location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé,
au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation". En clair, la caution ne peut résilier son engagement qu'à la fin du bail c'est-à-dire qu'au bout de 3 ou
6 ans.
Attention : si la caution ne résilie pas, son engagement se renouvelle pour la
même durée de 3 ou 6 ans.
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LES SOMMES VERSÉES À LA SIGNATURE DU BAIL
L'agence immobilière ne peut demander aucune somme d'argent, quelle qu'elle
soit, au locataire avant la signature du bail (art. 6L2.1.70). A la signature du bail,
le locataire payera :
- Un mois de loyer
- Un dépôt de garantie d'un montant maximal de 1 mois de loyer (art. 22 l 6.7.89).
Il garantit le propriétaire pour le paiement des sommes qui seraient dues par
le locataire en fin de location (voir p.24)
Si le paiement du loyer est trimestriel, aucun dépôt de garantie ne peut être
demandé. En cours de bail, le locataire a le droit de demander le paiement
mensuel. Un dépôt de garantie pourra alors être exigé.
Le propriétaire peut l'encaisser, il n'a pas à le consigner sur un compte spécial.
Le dépôt de garantie ne peut pas être réévalué durant toute la location.
Quand le bail est signé par l'intermédiaire d'une agence :
- la commission d'agence dont le montant est libre
- les honoraires de rédaction du bail
Le tarif de ces prestations est libre mais doit être affiché dans les locaux
de l'agence. Ces frais sont à partager par moitié entre propriétaire et locataire
(art. 5 l 6.7.89).
L'agence ne peut pas facturer au locataire des frais d'état des lieux sauf dans les
cas où il doit être établi par un huissier (voir p.11).
J'AI SIGNÉ UN BAIL, PUIS-JE CHANGER D'AVIS ?
NON, LA SIGNATURE VOUS ENGAGE. IL N'Y A PAS DE DÉLAI DE RÉFLEXION.
SI VOUS ANNULEZ, L'AGENCE OU LE PROPRIÉTAIRE A LE DROIT DE GARDER LES SOMMES VERSÉES
D'AVANCE SOIT :
- LE DÉPÔT DE GARANTIE ET LE MOIS DE LOYER D'AVANCE CORRESPONDANT AU PRÉAVIS DE 3 MOIS
DÛ PAR LE LOCATAIRE.
- LES FRAIS D'AGENCE
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L'ENTRÉE DANS LES LIEUX
LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE
Le propriétaire est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage
et de réparations ainsi que les équipements mentionnés dans le bail en bon état
de fonctionnement.
Le bon état concerne notamment l'installation électrique, le bon fonctionnement
du chauffage et des appareils sanitaires, l'étanchéité des murs et l'hygiène.
Toutefois le locataire et le propriétaire peuvent convenir, par une clause expresse,
des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie du non
paiement des loyers pendant un certain temps : cette clause doit être mentionnée
par écrit dans le bail.
Le propriétaire n'est pas obligé de mettre des verrous, si la porte n'en possède
pas (comme l'exigent les assurances).
En cas de refus du propriétaire de mettre le logement aux normes, (voir p.52) ou
à défaut de réponse dans un délai de 2 mois le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (7, avenue Général Leclerc 13003 Marseille
Tél. 04 91 28 40 40)
A L'ENTRÉE DANS MON NOUVEAU LOGEMENT, L'ANCIEN LOCATAIRE ME DEMANDE
UNE SOMME FORFAITAIRE POUR LES EMBELLISSEMENTS QU'IL A RÉALISÉS. DOISJE PAYER ?
L'ANCIEN LOCATAIRE NE PEUT PAS EXIGER UNE PARTICIPATION. IL POURRA PAR CONTRE ENLEVER
LES ÉLÉMENTS D'ÉQUIPEMENTS DONT IL EST PROPRIÉTAIRE.
L'ÉTABLISSEMENT DE L'ÉTAT DES LIEUX
La loi exige l'établissement de l'état des lieux en présence des deux parties: locataire
et propriétaire ou son agence.
Il doit être fait en double exemplaire et obligatoirement joint au contrat de bail.
L'état des lieux a pour but de constater dans quel état se trouve le logement au
moment de l'entrée dans les lieux.
Il constitue la preuve que certaines dégradations existaient avant l'entrée dans les
lieux du locataire. En effet, si aucun état des lieux n'a été établi soit par les parties,
soit par huissier, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (voir p.24)
Il est donc conseillé de prendre son temps pour l'établissement, de passer de
pièce en pièce et de noter pour chacune d'elles la liste des dégradations.
Exemple :
chambre à coucher :
- papier peint : état usagé – 3 trous dans le mur
-moquette : nombreuses tâches
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Salle de bains :
- lavabo ébréché
- chauffe-eau : non révisé
Il convient de relever les compteurs d'eau chaude et d'eau froide et de le mentionner
sur l'état des lieux.
Si le locataire prend l'appartement en dehors de la période de chauffe, il peut
demander pendant le premier mois de la période de chauffe que l'état des lieux
soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Si le locataire conteste le contenu de l'état des lieux, il ne le signe pas et doit faire
appel à un huissier. Les frais d'huissier sont à sa charge.
En cas de refus par le propriétaire (ou son représentant) ou le locataire, d'établir
un état des lieux, la partie la plus diligente est obligée de faire appel à un
huissier. Dans ce cas, les frais d'huissier sont à partager par moitié. L'huissier
doit convoquer les deux parties par lettre recommandée avec A.R. au moins
7 jours à l'avance.
LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Lors de la remise des clés, le locataire doit justifier avoir pris une assurance
(responsabilité civile, dégâts des eaux, incendie) pour le logement par la remise
d'une attestation de l'assureur, et ceci chaque année.
Le défaut d'assurance peut entraîner la résiliation du bail.
Dans ce cas, le propriétaire doit obligatoirement faire délivrer au locataire un
commandement par huissier. Un mois après ce commandement resté sans effet,
le propriétaire peut engager une procédure de résiliation de bail. (Art. 7 Loi du
6 juillet 1989).
A MON ENTRÉE DANS L'APPARTEMENT LES LIEUX ÉTAIENT INFESTÉS DE BLATTES.
QUI DOIT PAYER LA DÉSINFECTION ?
LE PROPRIÉTAIRE EST TENU DE PRENDRE EN CHARGE LA DÉSINFECTION DU LOGEMENT À L'ENTRÉE
DANS LES LIEUX, LE LOCATAIRE DEVANT ENTRETENIR LE LOGEMENT PAR LA SUITE, DURANT LA
DURÉE DE LA LOCATION.
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LA VIE DU CONTRAT DE LOCATION
LE LOYER
Le paiement du loyer
Le bail prévoit les modalités de paiement du loyer: la date, la périodicité (mensuelle
ou trimestrielle).
Le paiement mensuel est de droit si le locataire en fait la demande même en
cours de bail (art. 7 Loi du 6 juillet 1989).
Le propriétaire ne peut pas imposer un paiement par prélèvement automatique
sur le compte du locataire. L'avis d'échéance et de quittance (non obligatoire)
envoyé au locataire si l'appartement est géré par une agence ne peut être facturé
au locataire.
En cas de litige, c'est au locataire à prouver le paiement.
Si le locataire paie en espèces, il doit exiger du propriétaire la remise immédiate
d'un reçu.
Dans tous les cas, le propriétaire est tenu de remettre gratuitement une quittance
au locataire qui en fait la demande. Cette quittance doit porter le détail des
sommes versées en distinguant le loyer, et les charges.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu
correspondant à la somme payée.
En cas de litige avec le propriétaire, le locataire ne peut pas suspendre les loyers
de sa propre initiative : il devra saisir le tribunal. Dans le cas contraire il encourt
la résiliation du bail.
MON PROPRIÉTAIRE REFUSE DE ME DÉLIVRER MES QUITTANCES DE LOYERS.
QUE DOIS-JE FAIRE ?
VOUS DEVEZ LUI ENVOYER UNE LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION POUR LE METTRE EN DEMEURE (VOIR P.42). S'IL PERSISTE DANS SON REFUS, VOUS DEVEZ LUI FAIRE DÉLIVRER
UNE INJONCTION DE FAIRE PAR LE TRIBUNAL D'INSTANCE (VOIR P.46).
MON AGENT IMMOBILIER ME FACTURE UNE SOMME
D'ÉCHÉANCE ET DE LA QUITTANCE. EST-CE LÉGAL ?
À CHAQUE ENVOI DE L'AVIS
CES FRAIS NE PEUVENT ÊTRE RÉCLAMÉS AU LOCATAIRE EN SUS DU LOYER
(LOI DU 13 JUILLET 2006.)
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La révision du loyer
◆ En cours de bail
La révision du loyer intervient chaque année soit à la date convenue dans le bail
entre les parties soit au terme de chaque année du contrat, en fonction de la
variation de l'indice de révision des loyers (IRL) mentionné au contrat ou à défaut
du dernier trimestre connu au moment de la révision.
Les indices sont publiés au Journal Officiel.
Pour connaître le taux d'augmentation, renseignez-vous à l'INSEE (Institut de la
Statistique et des Etudes Economiques) Tél. : 0825 889 452
Pour calculer soi-même l'augmentation, il faut appliquer la formule suivante :
Exemple :
L'indice de référence est celui du 2e trimestre de l'année
indice
indice
2eT.2010 - 2eT.2009
________________ x 100 = le pourcentage d'augmentation
2e trimestre 2009
Si le propriétaire oublie de faire les augmentations annuelles, il peut faire un
rappel sur 5 ans. Dans ce cas le locataire peut demander, si nécessaire, à payer
en plusieurs fois ce rappel.
Si le garage est loué avec l'habitation principale par le même propriétaire, le loyer
du garage est aussi révisé en fonction de l'IRL.
◆ Au renouvellement du bail :
Le propriétaire peut réévaluer le loyer de son locataire s'il est manifestement
sous évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage.
Dans ce cas le propriétaire doit proposer au locataire 6 mois au moins avant la fin
du bail, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier,
un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le
voisinage pour des logements comparables. Il doit obligatoirement joindre à sa
proposition une liste de références : ces références concernent des logements
comparables situés soit dans le même groupe d'immeuble soit dans tout autre
groupe d'immeubles, comportant des caractéristiques similaires et situé dans la
même zone géographique.
Le nombre minimal de références à fournir est de 3 et pour les agglomérations
de Marseille, Lyon, Paris de 6. La liste des références doit comporter, au moins
pour les 2/3, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de
changement de locataires depuis 3 ans.
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S'il y a désaccord ou si le locataire ne répond pas, le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation dans les 4 mois précédents la fin du bail à
Direction Départementale de la Cohésion Sociale
66 A, rue Saint Sébastien
13281 MARSEILLE CEDEX 06
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le
terme du contrat ; c'est lui qui fixera le nouveau loyer.
La hausse convenue entre le propriétaire et le locataire ou fixée par le juge s'étale
sur 3 ans ou sur 6 ans, si elle est supérieure à 10 %.
Exemple :
Loyer mensuel : 380 €
Loyer réévalué : 500 €
Hausse : 120 €
Première année :
Loyer mensuel : 380 € + 20 € + IRL
Deuxième année :
Loyer mensuel de l'année précédente + 20 € + IRL; Et ceci, jusqu'à la sixième année.
Si le juge n'est pas saisi, le contrat de location continue avec l'ancien loyer révisé
par l'indice de référence des loyers.
SI
JE NE RÉPONDS PAS À LA PROPOSITION D'AUGMENTATION, EST-CE QUE LE
SILENCE VAUT ACCEPTATION ?
NON, AU CONTRAIRE, VOTRE SILENCE VAUT REFUS. LE PROPRIÉTAIRE DOIT SAISIR LA COMMISSION DE CONCILIATION DES LOYERS.
LES CHARGES
Art. 23 Loi du 6 juillet 1989 :
Quand le logement est en copropriété, le propriétaire reçoit du syndic sa quote
part de charges à payer pour le fonctionnement de l'immeuble.
Parmi ces charges, le propriétaire ne peut récupérer sur le locataire que les charges
fixées par le décret du 26 août 1987 (voir p.48). Il peut également récupérer la taxe
d’enlèvement des ordures ménagères qui figure sur son impôt foncier.
Les charges donnent lieu chaque mois au versement par le locataire d'une provision
fixe sur charges ; chaque année elles doivent faire l'objet d'une régularisation : en
aucun cas, le propriétaire ne peut demander un montant forfaitaire de charges.
Le propriétaire doit adresser au locataire 1 mois avant cette régularisation, le
décompte par nature des charges : chauffage, espaces verts, ascenseur,
concierge, réparations etc…, en précisant la quote part applicable au lot du
locataire pour chacune des catégories de charges.
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A noter : à défaut de compteur d'eau individuel (dont la pose par le propriétaire
n'est pas obligatoire) la répartition de la facture d'eau peut se faire soit en
divisant par le nombre de locataires, soit sur la base des millièmes du règlement
de copropriété.
A réception du décompte, le locataire a 1 mois pour demander à consulter les
justificatifs. Si les provisions sur charges ne couvrent pas le montant annuel des
charges, le locataire doit payer le solde. Dans le cas contraire, le propriétaire doit
rembourser le surplus.
L'augmentation annuelle des provisions sur charges se fait par comparaison des
charges payées par le locataire l'année précédente et du budget prévisionnel de
l'immeuble pour l'année suivante.
Le propriétaire peut faire un rappel de charges sur 5 ans.
Dans ce cas, si nécessaire, le locataire peut faire une demande de délais de paiement.
Restent à la charge du propriétaire :
◆ Les frais d'honoraires et de gestion du syndic
◆ l'assurance de l'immeuble
◆ Les grosses réparations de l'immeuble et les nouveaux équipements
(exp : ravalement, installation d'un ascenseur, changement du chauffage…)
LA
COPROPRIÉTÉ VIENT D'INSTALLER DES INTERPHONES.
MON
PROPRIÉTAIRE
PEUT-IL ME DEMANDER LE REMBOURSEMENT ?
NON TOUT NOUVEL ÉQUIPEMENT DOIT ÊTRE PAYÉ PAR LE PROPRIÉTAIRE. QUANT À VOUS, VOUS
NE PAIEREZ QUE SA RÉPARATION ÉVENTUELLE.
LA VIE QUOTIDIENNE DU LOCATAIRE
L'utilisation du logement
Le locataire doit user paisiblement du logement loué.
Si le logement est destiné à l'habitation, le locataire ne peut pas exercer une
profession dans le logement.
Par contre, le propriétaire ne peut pas interdire au locataire l'exercice d'une
activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans la mesure où elle
ne trouble pas l'ordre public (art. 4 Loi du 6 juillet 1989).
Le propriétaire ne peut pas interdire au locataire d'avoir un animal familier dans
la mesure où il ne crée aucun trouble de jouissance (bruit – odeur) aux voisins et
qu'il ne commet aucune dégradation. (art. 10 Loi du 9 juillet 1970).
L'entretien et les réparation du logement
Le locataire est tenu de prendre en charge :
- L'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail
- Les menues réparations fixées par le décret du 26 août 1987. (voir p.50)
- Les réparations rendues nécessaires par ses dégradations.
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Restent à la charge du propriétaire
◆ les réparations occasionnées :
par la vétusté (c'est-à-dire l'usure dûe au vieillissement de l'appartement et de
ses équipements).
par les vices de construction (ex : infiltrations dûes à un toit mal construit)
par un cas forfuit ou la force majeure (tempête)
◆ Les grosses réparations (murs de l'immeuble, toit, façade etc…)
◆ Les réparations de gros entretien (ravalement de façade, réfection des escaliers,
changement de la chaudière…)
Comment obliger le propriétaire à effectuer les travaux qui lui incombent ?
Le locataire doit toujours formuler sa demande par courrier recommandé avec
AR. Un simple appel téléphonique n'apporte pas la preuve de la demande.
EST-IL NORMAL QUE LE PROPRIÉTAIRE EXIGE QUE JE PRENNE UN CONTRAT D'ENTRETIEN DE MA CHAUDIÈRE ?
VOTRE PROPRIÉTAIRE PEUT EXIGER CE CONTRAT D'ENTRETIEN SI LE BAIL LE PRÉVOIT.
DANS TOUS LES CAS, VOUS DEVEZ LA FAIRE VÉRIFIER CHAQUE ANNÉE. DE PLUS, EN
SINISTRE VOTRE ASSUREUR POURRA DEMANDER LE JUSTIFICATIF DE L'ENTRETIEN.
CAS DE
En cas de doute sur la nature de la réparation, le locataire peut faire établir un
devis pour préciser l'origine de la panne afin de déterminer qui doit la payer.
Si l'agence immobilière ne réagit pas, il est conseillé au locataire d'envoyer une
copie du courrier au propriétaire.
Si le propriétaire ou l'agence ne s'exécute toujours pas, le locataire doit saisir le
tribunal d'instance.
Le locataire ne peut pas faire effectuer la réparation puis en retenir le montant
sur les loyers sans autorisation écrite du propriétaire sauf extrême urgence
Exemple : rupture de canalisation.
Si le locataire a des problèmes d'insalubrité (ex : humidité grave…) il peut saisir
le bureau municipal d'hygiène par courrier simple ou sur place. Le bureau municipal fait une enquête et, si la demande est fondée, adresse une mise en demeure
au propriétaire pour mise en conformité.
SI LE PROPRIÉTAIRE N'EXÉCUTE PAS LES RÉPARATIONS À SA CHARGE,
PUIS-JE CESSER DE PAYER MON LOYER ?
NON, LE LOCATAIRE NE PEUT PAS SUSPENDRE LE PAIEMENT DE SES LOYERS MAIS DOIT SAISIR LE
TRIBUNAL POUR OBTENIR SATISFACTION ET DEMANDER LA CONSIGNATION DES LOYERS.
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Les travaux d'aménagement et transformation par le locataire
Le locataire est libre de faire des aménagements dans le logement s'il ne transforme pas les lieux loués.
Pour faire des transformations (ex : cloison abattue, enlèvement de la
moquette…), il doit avoir l'autorisation écrite du propriétaire. A défaut, le propriétaire pourra exiger la remise en état des lieux au départ du locataire.
Le locataire ne peut pas demander d'indemnité au propriétaire, ou au locataire
suivant pour les aménagements qu'il a réalisés.
Les travaux réalisés par le propriétaire
Le locataire est obligé de laisser exécuter les travaux d'amélioration des parties
communes ou des parties privatives ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux.
Mais, si ces réparations durent plus de 40 jours, le prix du loyer devra être diminué en proportion du temps et de la partie du bien dont le locataire aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable le logement, le
locataire pourra résilier le bail.
Les antennes de télévision et le câble
Le propriétaire ne peut pas s'opposer, sauf motif légitime et sérieux, à l'installation,
aux frais du locataire, d'une antenne de télévision ni au raccordement au réseau
câblé.
Par contre, le propriétaire peut s'opposer à ce que le locataire installe une
antenne individuelle si l'immeuble est équipé d'une antenne collective ou d'un
réseau câblé.
Si le propriétaire installe une antenne collective ou fait raccorder l'immeuble au
câble, il peut demander au locataire, qui se relie au raccordement, une quote part
des frais d'installation.
PUIS-JE OBLIGER MON PROPRIÉTAIRE À INSTALLER UNE ANTENNE DE
TÉLÉVISION SUR LE TOIT ?
NON, SI ELLE N'EXISTAIT PAS À L'ENTRÉE DANS LES LIEUX.
La sous-location
- Si le locataire veut sous louer son logement il doit avoir un accord écrit du propriétaire, y compris sur le prix du loyer. Le locataire ne peut pas demander au
sous-locataire un loyer plus élevé.
Durant le temps de la sous-location le locataire reste responsable du paiement
des loyers et charges et de l'état du logement.
Le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du propriétaire
ni d'aucun titre d'occupation.
Le sous-locataire doit souscrire une assurance multi-risques-habitation.
- Le propriétaire ne peut pas interdire au locataire d'héberger un membre de sa
famille ou un ami.
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LE SORT DU LOGEMENT EN CAS DE CHANGEMENT DE LA SITUATION FAMILIALE
Le concubinage
Si le bail est au nom du concubin qui quitte le logement ou qui décède, l'autre
concubin n'a droit au maintien dans les lieux que sous certaines conditions :
- Si le concubinage était officiel et durait depuis au moins 1 an à la date du départ
ou du décès.
- Si le concubinage s'est terminé de façon brutale et imprévisible.
Si le concubin titulaire du bail résilie ce dernier, il s'agira d'un abandon de domicile qui ouvre droit au maintien dans les lieux de son concubin dans les mêmes
conditions que ci-dessus.
- Si le bail est au nom des deux concubins, en cas de départ de l'un, le bail se
poursuit pour l'autre aux mêmes conditions.
- Le concubin qui part, même s'il a résilié personnellement le bail, reste solidaire
du paiement des loyers pendant la durée de ce bail.
Le mariage
En cas d'abandon le bail continue au profit du conjoint.
En cas de divorce ou de séparation de corps, c'est le juge aux affaires familiales
qui décide de l'attribution du logement en considération des intérêts sociaux ou
familiaux.
Durant toute la procédure de divorce les époux sont solidaires en cas de loyers
impayés.
En cas de décès, le contrat de location est transféré au conjoint.
Le pacs
- En cas d'abandon ou de décès : voir mariage
- En cas de séparation, seul celui qui a signé le bail a le droit de rester dans le
logement.
Si le bail a été signé par les deux, les pacsés doivent se référer à la convention de
pacs ou se mettre d'accord entre eux.
La transmission du bail aux ascendants, descendants et personnes à charge
Au décès du locataire ou à l'abandon du logement par lui, le bail continue au profit :
- Des ascendants et descendants qui vivaient depuis au moins 1 an avec le locataire.
- Des personnes à charge. Ce sont les personnes vivant avec le locataire depuis
au moins 1 an et dont les ressources sont insuffisantes pour se suffire à ellesmêmes.
S'il y a plusieurs bénéficiaires du droit au maintien dans le logement, c'est le juge
qui tranche en fonction des intérêts de chacun.
19
LE RENOUVELLEMENT DU BAIL
A défaut de congé, il y a deux possibilités :
- Le propriétaire ne se manifeste pas : le bail recommence pour 3 ans (ou 6 ans)
aux mêmes conditions : c'est ce qu'on appelle la tacite reconduction.
- Le propriétaire ne donne pas congé mais veut modifier certaines conditions du
bail (exp : réajuster le loyer) : il doit faire signer un nouveau bail. C'est ce qu'on
appelle le renouvellement du bail.
Si c'est une agence qui gère l'appartement du locataire, l'agence ne peut faire
signer un nouveau bail et ne peut faire payer des frais de rédaction au propriétaire
et au locataire s'il n'y a pas de modification du bail.
20
LA FIN DU CONTRAT DE LOCATION
LE CONGÉ PAR LE LOCATAIRE
Le locataire peut donner congé à tout moment. Il doit obligatoirement donner un
préavis de 3 mois c'est-à-dire prévenir le propriétaire 3 mois à l'avance.
Ce délai de préavis est réduit à un mois en cas de :
- Mutation : il y a mutation lorsque l'employeur du locataire l'envoie sur un autre
lieu de travail.
- Perte d'emploi : la démission n'est pas une perte d'emploi.
- Un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
- Un premier emploi.
Le préavis est également réduit à un mois pour :
- Les personnes âgées de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement
de domicile.
- Les bénéficiaires du RSA.
Le locataire doit donner congé par courrier recommandé avec accusé de réception.
Il doit, s'il bénéficie du préavis d'un mois, indiquer le motif du congé et joindre le
justificatif.
Le délai de préavis part à compter du jour de la réception de la lettre recommandée
par le propriétaire.
Si le préavis prend fin au cours du mois, le propriétaire ne peut pas demander le
règlement du loyer pour le mois entier.
Si le locataire quitte le logement avant la fin du préavis, il doit les loyers et charges
concernant tout le délai de préavis sauf, si le logement se trouve occupé avant la
fin du préavis par un autre locataire accepté par le propriétaire.
La libération de la location est effective le jour de la remise des clés.
Tant que le locataire n'a pas restitué les clés, le loyer est dû.
- Le décès du locataire.
Il met fin automatiquement au contrat de location sauf, si un bénéficiaire a le droit
de rester dans les lieux.
Le propriétaire ne peut pas demander de préavis aux héritiers pour libérer les
lieux. Les héritiers doivent les loyers jusqu'à la remise des clefs.
Le congé par un colocataire
Le bail est au nom des 2 colocataires :
Un des 2 colocataires donne congé: il demeure responsable des loyers et obligations
locatives durant la durée du bail. Le colocataire qui reste dans le logement ne
peut exiger que le bail soit mis à son seul nom.
21
MON LOCATAIRE DOIT QUITTER LE LOGEMENT DANS 3 MOIS. IL ME SIGNALE QU'IL
NE PAIERA PAS LES DEUX DERNIERS MOIS DE LOYERS CAR JE POSSÈDE UN DÉPÔT
DE GARANTIE.
EST-CE NORMAL ?
NON SAUF AVEC VOTRE ACCORD ; LE DÉPÔT DE GARANTIE NE SERT PAS À RÉGLER LES DEUX DERNIERS MOIS DE LOYER ; IL DOIT VOUS SERVIR À COUVRIR LES RÉPARATIONS ÉVENTUELLES AUXQUELLES LE LOCATAIRE EST TENU AVANT SON DÉPART, OU LES LOYERS ET CHARGES RESTÉS
IMPAYÉS.
LE CONGÉ PAR LE PROPRIÉTAIRE
Le propriétaire ne peut donner congé que pour la fin du bail, et uniquement dans
3 cas précis :
- pour vendre le logement,
- pour habiter le logement ou y faire habiter son conjoint, le partenaire auquel il
est lié par un pacs, son concubin notoire depuis au moins 1 an à la date du congé,
ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin ou pacsé.
- pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire d'une
obligation lui incombant. (ex : retard systématique de paiement du loyer)
Il doit donner au locataire un préavis de 6 mois c'est-à-dire prévenir le locataire
au moins 6 mois avant la fin du bail.
Quand le locataire reçoit un congé du propriétaire, le locataire peut quitter le
logement à tout moment pendant le préavis et il ne doit alors payer les loyers et
charges que pour le temps où il a occupé le logement.
Le propriétaire doit donner congé par courrier recommandé avec accusé de
réception en indiquant le motif allégué.
Le propriétaire doit notifier le congé à chacun des époux, des concubins ou des
pacsés. Le congé au seul titulaire du bail est cependant valable si le locataire n'a
pas indiqué au propriétaire l'existence de son conjoint.
En cas de congé pour reprise, le propriétaire doit indiquer dans la lettre de congé
le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.
En cas de congé pour vente, le propriétaire doit indiquer dans sa lettre de congé
le prix et les conditions de la vente.
Le locataire a un droit de préemption qu'il doit exercer dans les deux premiers
mois du préavis.
Le locataire qui accepte l'offre doit le faire par courrier recommandé avec accusé
de réception et doit préciser s'il a recours à un prêt.
Le locataire qui n'a pas opté pour l'offre de vente doit quitter le logement à la fin
du bail.
Si par la suite le logement est vendu à un prix inférieur, le notaire doit notifier au
locataire le nouveau prix ; le locataire a 1 mois à compter de la réception de cette
notification pour se porter acquéreur.
Le propriétaire doit reproduire dans sa lettre de congé les cinq premiers alinéas
de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989* (voir p.44)
22
En cas de motif légitime et sérieux : le propriétaire doit indiquer dans sa lettre de
congé le motif légitime et sérieux. Il doit pouvoir en justifier.
Les personnes âgées sont-elles protégées ?
Quand le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures
à une fois et demie le montant brut annuel du SMIC, le propriétaire est tenu de lui
proposer un logement dans le même secteur géographique et correspondant à
ses besoins et ses possibilités.
Cependant cette protection ne s'applique pas quand le propriétaire est déjà âgé
de plus de 60 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et
demie le montant brut annuel du SMIC.
L'âge du locataire et du propriétaire sont appréciés à la date d'échéance du
contrat. Le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du
congé.
JE VIENS DE CHANGER DE PROPRIÉTAIRE EN COURS DE LOCATION, PEUT-ON ME
DONNER CONGÉ OU AUGMENTER MON LOYER ?
NON,
LE BAIL CONTINUE AUX MÊMES CONDITIONS DE LOYER.
LE
NOUVEAU PROPRIÉTAIRE DOIT
ATTENDRE LA FIN DU BAIL POUR DONNER CONGÉ POUR HABITER.
LES VISITES EN VUE DE LA VENTE OU DE LA RELOCATION DU LOGEMENT
Le propriétaire peut faire visiter le logement deux heures les jours ouvrables (ni
jour férié ou chômé, ni dimanche).
En pratique, le propriétaire et le locataire doivent se mettre d'accord sur les jours
et heures de visite en fonction de leurs activités familiales et professionnelles.
L'ÉTAT DU LOGEMENT EN FIN DE LOCATION
L'état du logement est constaté par un état des lieux de sortie. Cette formalité est
très importante car c'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie
qui permet de déterminer les travaux de remise en état à la charge du locataire.
Il est établi entre le propriétaire ou son mandataire et le locataire, soit sur papier
libre soit sur des formulaires pré-imprimés.
En cas de refus par le propriétaire ou le locataire d'établir un état des lieux la partie
la plus diligente est obligée de faire appel à un huissier. Dans ce cas, les frais sont
à partager par moitié. L'huissier doit convoquer les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l'avance.
Le propriétaire ne peut pas faire supporter au locataire tous les travaux de remise
en état. Sont à la charge du locataire à son départ :
- Les dégâts causés par le locataire en cours de location :
(ex. : vitres, lavabo cassés, moquette déchirée, etc…).
- L'entretien courant défini dans le décret du 26 août 1987 (voir p.50) : le locataire
23
doit notamment avoir maintenu le logement en état de propreté, fait les menus
raccords de peinture et tapisseries, rebouché les trous, fait des raccords de
moquettes en cas notamment de taches et de trous.
- Le propriétaire ne peut pas lui faire payer les frais dûs à l'usure normale et à la
vétusté (ex : robinets).
En l'absence d'état des lieux d'entrée le locataire est présumé (art 1 731 code
civil) avoir pris le logement en bon état.
Il doit le rendre dans le même état; si le logement était en mauvais état, le locataire
devra en apporter la preuve contraire (témoignages, photos…).
J'AI ENLEVÉ EN COURS DE LOCATION LA MOQUETTE DE MA CHAMBRE POUR
METTRE DU LINO. A MON DÉPART, MON PROPRIÉTAIRE EXIGE QUE JE REMETTE
UNE MOQUETTE : EST-IL DANS SON DROIT ?
OUI,
VOUS DEVEZ RENDRE L'APPARTEMENT DANS L'ÉTAT DANS LEQUEL VOUS L'AVEZ TROUVÉ
SAUF À AVOIR OBTENU L'AUTORISATION DE VOTRE PROPRIÉTAIRE.
LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE ET L'ARRÊTÉ DES COMPTES
Le propriétaire doit restituer au locataire le dépôt de garantie dans un délai de 2
mois à compter de la restitution des clefs ; passé ce délai, le dépôt de garantie
porte intérêt au taux légal. Les tribunaux admettent que le propriétaire peut retenir une provision sur charges s'il n'a pas reçu au moment du départ du locataire
le décompte des charges de copropriété.
Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie :
- Les loyers et charges restés impayés par le locataire
- Les sommes dont le propriétaire pourrait être tenu au lieu et place du locataire :
les sommes réclamées devront être dûment justifiées.
- Les frais de remise en état du logement pour les dégradations mentionnées sur
l'état des lieux.
Si le propriétaire ne rend pas la caution sans motif légitime le locataire doit lui adresser, passé le délai des 2 mois, un courrier recommandé avec accusé de réception.
Si le propriétaire ne se manifeste pas, le locataire doit faire une saisine simplifiée
du tribunal d'instance.
En cas de changement de propriétaire en cours de location c'est le nouveau
propriétaire qui doit rembourser le dépôt de garantie bien qu'il ne soit plus
propriétaire.
En application de l'article 686 du code général des impôts, le propriétaire peut
être responsable du paiement de la taxe d'habitation de son locataire. Pour éviter
cela, le propriétaire doit :
- Donner avis du déménagement de son locataire au comptable du Trésor dans le
délai d'1 mois avant le jour du déménagement.
- En cas de départ furtif du locataire donner avis immédiatement du déménagement
au comptable du trésor.
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LES IMPAYÉS ET LES EXPULSIONS
LA PHASE AMIABLE
Le locataire est tenu de payer le loyer à la date indiquée dans le bail. C'est au
locataire à apporter la preuve que le loyer a été payé. Les loyers impayés peuvent
être récupérés sur 5 ans.
En cas de dette de loyer, le locataire doit se renseigner auprès d'un travailleur
social pour constituer éventuellement un dossier FSL pour avoir une aide.
Art. 24 Loi du 6 juillet 1989 : A défaut de paiement, la loi prévoit que le propriétaire
doit obligatoirement envoyer au locataire et éventuellement à la caution un
commandement de payer par huissier; c'est le propriétaire qui paie les frais
d'huissier récupérables sur le locataire.
Le commandement indique au locataire qu'il doit régulariser la totalité de la dette
dans les 2 mois.
Le locataire peut dans les 2 mois trouver un arrangement amiable mais par écrit
avec le propriétaire.
Le juge d'instance, à défaut d'accord amiable, peut lui accorder des délais de
paiement au maximum de 24 mois en fonction de sa bonne foi, de sa situation
dont il doit justifier (ex : maladie, divorce, chômage) et aussi en fonction de la
situation du propriétaire. Ces délais ne concernent que la dette passée et le locataire
doit continuer à payer le loyer en cours.
Pour saisir le juge d'instance, le locataire peut s'adresser directement à un huissier
ou passer par un avocat ; si ses ressources ne le lui permettent pas, il peut faire
une demande d'aide juridictionnelle.
Si le locataire régularise ou respecte les délais accordés par le juge, la location
continue.
Suite au commandement de payer, si le locataire ne se manifeste pas, ou ne
respecte pas les délais, le propriétaire doit l'assigner devant le tribunal
d'instance ; Il doit prendre un huissier et peut se faire représenter par un avocat.
LE PROCÈS
La convocation par huissier
Le locataire reçoit une assignation c'est-à-dire une convocation devant le tribunal.
Si le locataire est absent de son domicile, un avis de passage est laissé pour aller
chercher l'acte chez l'huissier.
Si le locataire ne va pas chercher l'acte, la procédure continue quand même.
La citation comporte la date et le jour auxquels le locataire et éventuellement
la caution doivent se présenter au tribunal.
25
L'audience et le jugement
Le locataire se présente (l'avocat n'est pas obligatoire) : il peut demander des
délais de paiement pour la dette de loyer. Le juge tranchera en fonction de sa
situation économique et familiale et de celle du propriétaire :
- il accorde des délais et ne résilie pas le bail. Pendant le cours des délais accordés, le locataire doit continuer à payer les loyers et les charges.
- il accorde des délais pour la dette mais résilie le bail.
- il rejette la demande de délais du locataire et résilie le bail du locataire.
Le locataire ne se présente pas : le juge rend un jugement sur les seuls éléments
fournis par le propriétaire.
EN PLUS DE MES LOYERS IMPAYÉS, JE SUIS CONDAMNÉ À PAYER LES DÉPENS
ET UNE SOMME EN APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE
CIVILE. A QUOI CELA CORRESPOND-IL ?
LES DÉPENS SONT LES FRAIS DE JUSTICE (EX : FRAIS D'HUISSIER). LA CONDAMNATION À
L'ARTICLE 700 COMPENSE LES SOMMES EXPOSÉES PAR LE PROPRIÉTAIRE, SOMMES NON
COMPRISES DANS LES DÉPENS ET FIXÉES PAR LE JUGE (EX : SOMMES POUR COMPENSER
UNE PARTIE DES HONORAIRES D'AVOCAT).
L'EXPULSION
Commandement de quitter les lieux
Suite au jugement résiliant le bail, le propriétaire doit faire délivrer par huissier
un commandement de quitter les lieux au locataire.
Suite à ce commandement, le locataire a 2 mois pour quitter le logement de son
plein gré.
Le locataire, pendant ces 2 mois, peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un
délai supplémentaire pour partir, si le relogement ne peut être assuré dans de
bonnes conditions.
L'expulsion
Après ce délai de 2 mois, si le locataire refuse de partir, l'huissier doit demander
au préfet l'autorisation d'expulser le locataire avec le concours de la force publique.
Le locataire est averti par le commissariat de police du jour de l'intervention.
L'expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 15 mars.
En cas de refus d'autorisation d'expulsion, le propriétaire peut obtenir de l'Etat
une indemnisation. Le propriétaire doit adresser au préfet une requête gracieuse.
Si le préfet refuse ou ne répond pas, il doit saisir le tribunal administratif.
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LE SORT DES MEUBLES AU MOMENT DE L'EXPULSION
Le jour de l'expulsion, le locataire peut indiquer à l'huissier un lieu où seront
transportés à ses frais ses meubles. A défaut, les meubles sont laissés dans le
logement ou dans un lieu approprié.
Le locataire a un mois pour les retirer. Dans le cas contraire, ils sont soit vendus
aux enchères, soit déclarés abandonnés sur autorisation du juge après convocation
du locataire.
Le produit de la vente est remis au locataire expulsé, après déduction des frais et
des loyers dûs.
LA POURSUITE DE LA CAUTION
En cas d'impayé de loyer, le commandement de payer est adressé à la caution
dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au
locataire.
A défaut, la caution pourrait être condamnée au paiement de pénalités ou intérêts
de retard.
Si la caution a signé un engagement pour être caution simple, le propriétaire doit
d'abord se retourner contre le locataire pour se faire payer les loyers. Ce n'est
qu'en cas d'insuccès que le propriétaire se retournera contre la caution.
S'il s'agit d'une caution solidaire le propriétaire a le choix des poursuites et peut
attaquer la caution en priorité.
Suivant l'engagement signé par la caution, elle peut être poursuivie pour le paiement
des loyers mais aussi pour les charges et les réparations locatives.
Si la caution est citée devant le tribunal, elle doit se présenter devant le juge
et elle peut obtenir des délais de paiement dans les mêmes conditions que le
locataire (voir p.25)
L'ALLOCATION LOGEMENT
Première hypothèse :
Au bout de deux mois d'impayés, le bailleur signale à la CAF le non paiement et
demande le versement direct de l'allocation logement.
La CAF informe l'allocataire de son intention de verser l'allocation logement au
bailleur.
Le locataire a un mois pour prouver à la CAF le paiement du loyer.
Durant ce mois, le locataire continue à percevoir l'allocation logement.
Si l'allocataire ne produit pas les justificatifs dans le mois, le versement de l'allocation
logement est fait au propriétaire.
En même temps la CAF envoie un dossier au propriétaire pour qu'il mette en
place un plan contractuel d'apurement. Il a six mois pour le faire, six mois
pendant lesquels le propriétaire perçoit l'allocation logement.
Si le propriétaire refuse, l'allocation est interrompue.
Si le locataire respecte le plan, la CAF continue à verser l'allocation logement au
propriétaire jusqu'à apurement de la dette.
27
Deuxième hypothèse :
Le propriétaire signale à la CAF le non paiement des loyers mais ne demande pas
le versement direct de l'allocation logement. La CAF écrit au propriétaire pour
lui dire qu'il a un mois pour faire la demande et la procédure continue comme
ci-dessus.
S'il ne fait pas cette demande, l'allocation logement est suspendue (ni le propriétaire,
ni le locataire ne la perçoivent).
Caisse d'Allocations Familiales :
215, Chemin de Gibbes – 13014 MARSEILLE
Tél. : 0820 25 13 10
28
Autres régimes locatifs
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LES MEUBLÉS
DÉFINITION
On appelle un meublé un logement qui dispose de mobilier et d'équipement suffisant pour vivre normalement sans que le locataire soit obligé d'apporter lui
même des meubles.
Si le meublé ne présente pas ces caractéristiques, le locataire peut demander à
tout moment l'application de la loi du 6 juillet 1989.
LA RÉDACTION D'UN CONTRAT DE LOCATION MEUBLÉ
- Si le meublé est une résidence principale, le propriétaire doit faire un contrat
d'1 an. Si le contrat prévoit la révision du loyer, elle ne peut dépasser l'indice
de référence des loyers.
A l'expiration du bail, le propriétaire peut avec un préavis de 3 mois :
- soit donner congé pour reprendre, vendre le logement, ou pour un motif
légitime et sérieux.
- soit modifier les conditions du contrat. Si le locataire les accepte, le contrat est
renouvelé pour 1 an.
Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis d'un mois.
En dehors de ces obligations, le contenu du contrat est libre.
Il convient de joindre au bail un état des lieux et un inventaire des meubles.
A savoir :
Le propriétaire peut faire un bail de 9 mois non renouvelable si le locataire est
étudiant ; le locataire peut résilier à tout moment en donnant un préavis d'un mois.
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LES LOCATIONS SAISONNIÈRES
LA RÉSERVATION
Le propriétaire ou l'agence immobilière est obligée de remettre au locataire un
état descriptif du logement avant la conclusion du contrat.
Cet état descriptif doit comporter :
- Les caractéristiques du logement, ses équipements
- La situation de la location dans la localité
- Les modalités et le prix de la location.
Le contrat dont le contenu n'est pas réglementé devra indiquer pour éviter tout
problème :
- La durée
- Le prix, le montant des charges comprises ou non dans le prix
- Le montant de la caution
- Le montant de la commission de l'agence, s'il y a agence. Ce montant est libre.
Son paiement se fait selon les modalités prévues au contrat.
- La somme versée au moment de la réservation si la location est faite par
agence, cette somme ne peut excéder 25 % du montant du loyer et ne peut être
versée plus de 6 mois avant la remise des clefs. Le solde ne peut être exigé
qu'un mois avant la remise des clés.
Le chèque de caution peut être encaissé immédiatement par le propriétaire.
L'ANNULATION
Si la somme de réservation est versée à titre d'arrhes ou sans précision, le locataire
peut se dédire en perdant les arrhes.
Si la somme est versée à titre d'acompte, le locataire est engagé ; le propriétaire
pourra lui demander le paiement intégral à moins qu'il ne reloue le logement.
Si la location se fait par l'intermédiaire d'une agence, le locataire doit vérifier s'il
bénéficie d'une assurance annulation ; mais cette assurance est limitée quant au
montant remboursé et aux conditions d'application.
LE SÉJOUR
A l'arrivée du locataire sur les lieux, un inventaire et un état des lieux doivent être
faits en présence des deux parties qui doivent conserver un exemplaire.
A défaut d'état des lieux le locataire est présumé avoir pris le logement en bon état.
En fin de séjour, un état des lieux de sortie doit être fait entre locataire et propriétaire
pour constater les dégradations éventuelles commises par le locataire.
31
LES ASSURANCES
Le locataire doit être assuré. Il doit vérifier dans son contrat multirisques habitation
s'il bénéficie de la garantie villégiature. A défaut il doit demander une extension
de son contrat.
TAXE DE SÉJOUR
Dans certaines communes, les locations saisonnières sont soumises à la taxe de
séjour qui est payée par jour et par personne. Cette somme est réglée par le
locataire au propriétaire qui la reversera à la commune.
LES LITIGES
En arrivant sur les lieux le locataire constate que l'état descriptif du logement ou
de l'environnement ne correspond pas à la réalité. Le locataire doit réunir les
preuves: constat d'huissier, photos, attestations qu'il communiquera immédiatement
en courrier recommandé avec accusé de réception au loueur.
Le locataire peut demander à l'amiable une diminution du prix de la location.
A défaut, il devra saisir le tribunal d'instance.
LES GARAGES
◆ Si le garage est loué avec l'habitation, c'est le contrat de bail de l'habitation qui
s'applique (voir p.7 et suivantes)
◆ Si le garage est loué indépendamment de l'habitation, le contrat est établi
librement.
Le bail écrit n'est pas obligatoire mais il est conseillé d'en faire un.
Il devra préciser :
- La durée de la location,
- Les modalités de renouvellement
- Le prix et la révision du prix
Le locataire devra s'assurer contre les risques locatifs : incendie et vol.
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Les Sinistres
Les Troubles de Voisinage
Modèles de lettres
Recours devant le Tribunal
Décrets
Lexique
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LES SINISTRES :
DÉGATS DES EAUX ET INCENDIES
Un dégât des eaux a son origine dans le logement du locataire
- Seul l'appartement du voisin a subi les dégâts : le locataire doit déclarer le sinistre à son
assurance dans les 5 jours par lettre recommandée avec accusé de réception, qui fournit un
constat amiable à remplir avec le voisin.
Si le locataire n'est pas assuré, il devra indemniser personnellement le voisin pour les
dégâts occasionnés.
- Seul l'appartement du locataire est endommagé.
La déclaration de sinistre doit se faire dans les 5 jours par lettre recommandée avec
accusé de réception.
L'assurance va éventuellement envoyer un expert pour déterminer l'origine du sinistre et
évaluer le montant de l'indemnité pour les dommages subis.
Si le locataire n'est pas assuré, il est responsable vis à vis de son propriétaire et doit
remettre l'appartement en état, sauf si le sinistre est dû à la vétusté (ex : canalisation).
Un dégât des eaux a son origine dans l'appartement du voisin
- Si le locataire et le voisin sont assurés, ils remplissent un constat amiable fourni par
l'assurance que le locataire devra adresser à l'assurance dans les 5 jours en recommandé avec accusé de réception.
- Si le locataire n'est pas assuré, il sera quand même indemnisé par l'assurance du voisin. Mais il doit se charger lui-même des formalités pour obtenir un dédommagement
soit à l'amiable soit devant le tribunal.
- Si le voisin n'est pas assuré.
Le locataire doit se faire indemniser par sa propre assurance dans les limites de son
contrat, pour les dommages mobiliers ; pour les dommages non indemnisés, il doit agir
directement contre le voisin et éventuellement s'adresser à son propriétaire pour la
remise en état de l'appartement.
Un incendie se déclare dans le logement du locataire
- Il est responsable de l'incendie et doit remettre l'appartement en état à moins qu'il ne
prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure (ex : foudre), par un vice
de construction par le fait d'un tiers, ou qu'il ait été communiqué par une maison voisine.
- Le locataire doit faire une déclaration à son assurance dans les 5 jours par lettre recommandée avec accusé de réception.
- L'assureur indemnise le propriétaire à la place du locataire ; si la garantie est insuffisante le locataire devra prendre en charge la différence.
- Le locataire ne doit pas jeter les objets endommagés qui seront expertisés par l'assurance pour chiffrer l'indemnisation et pour déterminer l'origine du sinistre.
Si l'incendie se propage chez les voisins, le locataire est responsable et doit l'indemniser
à condition que le voisin prouve que le locataire a commis une faute.
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LES TROUBLES DE VOISINAGE
L'occupant d'un logement peut être victime de nuisances (bruit, odeur, fumée…) ou en créer.
Quels sont ses droits et obligations ?
L'occupant ne doit pas causer de troubles qui portent atteinte à la tranquillité du voisinage
ou à la santé du fait de sa durée, de sa répétition ou de son intensité.
Exemples : Une fête un soir n'est pas un trouble de voisinage.
Le son trop élevé de la télévision du voisin qui marche toutes les nuits est un trouble de
voisinage.
Le fonctionnement d'une perceuse à une heure tardive ou les aboiements intempestifs et
répétés d'un chien pourront être considérés comme fautifs.
Quels sont les recours de la victime de troubles de voisinage ?
La première démarche est d'envoyer à l'auteur du trouble un courrier recommandé avec
accusé de réception pour tenter de résoudre le problème à l'amiable.
Si la victime habite dans une copropriété, le syndic peut intervenir à la demande du propriétaire.
Dans certains quartiers existent des antennes de médiation pour résoudre ces conflits,
renseignez-vous auprès de votre mairie de secteur.
Si ces démarches amiables n'aboutissent pas, une plainte peut être déposée au commissariat
du quartier, qui convoquera les deux parties.
Dans les cas graves, la victime peut saisir le tribunal, à condition d'avoir des preuves, (pétition,
constat d'huissier, attestation…) qui peut condamner l'auteur du trouble à des dommages
intérêts ou à faire cesser le trouble.
Le locataire qui crée le trouble peut avoir son bail résilié pour motif légitime et sérieux
(voir p.22).
35
MODÈLES DE LETTRES
Pour toutes les démarches relatives à la location, propriétaire et locataire doivent écrire en
lettre recommandée avec accusé de réception :
- Seule une lettre recommandée avec accusé de réception fait preuve de la date d'envoi.
- Seule une lettre recommandée avec accusé de réception apporte la preuve que son destinataire l'a reçue grâce à l'accusé de réception.
De plus, la loi rend obligatoire l'envoi en recommandé avec accusé de réception pour certaines formalités : congé par le propriétaire, préavis par le locataire.
Il convient de toujours garder une copie de la lettre et l'accusé de réception qui revient
signé par le destinataire.
Joindre au courrier les documents justificatifs, les envoyer en photocopie.
Mieux vaut une lettre précise et bien argumentée qu'un long développement :
- Faire une synthèse des faits et les présenter de manière chronologique.
- Faire référence, si besoin est, au contrat et à la loi selon les modèles ci-après.
- Menacer selon le type de litige, de saisir une association de consommateurs ou les tribunaux.
CONTESTATION D'AUGMENTATION DE LOYER
Monsieur, (Madame),
Je reçois ce jour l'augmentation de mon loyer à compter du…
Je tiens à vous faire remarquer que vous n'avez pas respecté le taux d'augmentation prévu par la loi, à savoir…
Vous trouverez ci-joint mon nouveau loyer auquel j'ai appliqué l'augmentation
légale.
Veuillez agréer, Monsieur, (Madame), l'expression de mes salutations distinguées.
DEMANDE DE QUITTANCE
Monsieur, (Madame),
Je vous rappelle que la loi fait obligation au propriétaire de remettre gratuitement
une quittance au locataire qui en fait la demande (art. 21 Loi du 6 juillet 1989).
En conséquence, je vous demanderai de bien vouloir m'adresser ou de tenir à ma
disposition les quittances des mois de…
A défaut je vous ferai délivrer une injonction de faire par le Tribunal d'Instance.
CONTESTATIONDE CHARGES LOCATIVES
Monsieur, (Madame),
Suite au décompte de charges que vous m'adressez, je constate que certaines
charges ne sont pas récupérables sur le locataire en application du décret du
26.8.1987.
J'ai donc recalculé le solde de charges que je vous dois et dont je joins le règlement.
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DEMANDE DE DÉCOMPTE DÉTAILLÉ DE CHARGES LOCATIVES
Monsieur, (Madame),
Par courrier en date du… vous me demandez de payer un solde de charges.
Je vous rappelle qu'en application de la loi vous devez m'adresser le décompte
annuel détaillé de ces charges.
Veuillez donc me le faire parvenir par retour de courrier. A réception je régulariserai
les sommes dues, si nécessaire.
Sans réponse de votre part, je me verrai dans l'obligation de vous faire délivrer
une injonction de faire par le Tribunal d'Instance.
DEMANDE DE RÉPARATION
Monsieur, (Madame),
Je vous rappelle que (ex : mon chauffe-eau) ne fonctionne plus.
Aux dires du réparateur, il ne peut être remis en état, en raison de sa vétusté.
Malgré diverses relances, je n'ai pas obtenu à ce jour satisfaction.
Si vous n'avez pas fait le nécessaire sous quinzaine, je me verrai dans l'obligation
de saisir éventuellement le tribunal.
CONGÉ PAR LE LOCATAIRE
Monsieur, (Madame),
Par la présente, je résilie le bail en date du… qui nous lie.
Conformément à la loi je vous donne un préavis de trois mois et quitterai donc les
lieux le… (date).
A cette date, pourrions nous procéder à l'établissement de l'état des lieux et à la
remise des clés ?
Monsieur, (Madame),
Venant d'être licencié de mon emploi (ou muté par mon employeur…) je me vois
dans l'obligation de résilier mon bail.
Conformément à la loi en vigueur je ne vous donne qu'un préavis d'un mois et
quitterai donc les lieux le… (date).
A cette date, pourrions nous procéder à l'établissement de l'état des lieux et à la
remise des clés ?
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de mes salutations distinguées.
P.J. : Copie de la lettre de licenciement ou de la lettre de mutation.
CONGÉ PAR LE PROPRIÉTAIRE
Congé pour habiter (voir p.22)
Monsieur,
Le bail que nous avons signé vient à expiration le… (date)
Désirant loger mon fils, Monsieur… demeurant à…*,
je souhaite reprendre mon logement.
Je respecte le préavis de 6 mois prévu par la loi, et vous donne congé pour le… (date).
37
A cette date, nous procèderons à l'état des lieux et à la remise des clés.
*Ces mentions sont obligatoires
Congé pour vente (voir p.22)
Monsieur,
Le bail que nous avons signé vient à expiration le… (date).
Désirant vendre cet appartement je vous notifie un congé pour cette date, respectant
ainsi le délai de préavis de 6 mois prévu par la loi.
Conformément à la loi en vigueur, vous trouverez ci-joint reproduction de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989*.
Je vous propose d'acheter mon appartement au prix de...
Sans réponse de votre part, je considérerai que cette offre ne vous intéresse pas
et vous demanderai de quitter les lieux à la date convenue.
* (article à joindre obligatoirement à la lettre)
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine
de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut
offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers
mois du délai de préavis. Les dispositions de l’Art. 46 de la Loi n°65-557 du
10/7/1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas
applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente
est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa
réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente.
Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par
le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de
réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente
est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus
avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de
la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le
locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été
consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable
pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été
acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi
de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à
un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à
l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de
vente est nulle de plein droit.
38
REMBOURSEMENT DU DÉPÔT DE GARANTIE
Monsieur, (Madame),
En date du… Je vous ai restitué les clefs de l'appartement que vous m'avez loué,
soit depuis plus de 2 mois.
Les états des lieux d'entrée et de sortie faisant apparaître aucune dégradation, je
vous demanderais de bien vouloir me restituer ma caution par retour de courrier.
A défaut, je ferai une saisine simplifiée du Tribunal d'Instance.
DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT PAR LE LOCATAIRE
Monsieur, (Madame),
Suite à la réception d'un commandement de payer qui m'a été adressé le…
(date) afin d'obtenir le paiement des loyers des mois de… J'ai le regret de vous
informer que je suis dans l'impossibilité de m'acquitter de cette somme dans
le délai que vous m'avez imparti, en raison de mon licenciement (ou maladie ou
problèmes familiaux)
En conséquence, je souhaite que vous acceptiez un paiement échelonné de ma dette.
Pour prouver ma bonne foi, je vous prie de trouver ci-joint un premier versement de…
En vous remerciant par avance de votre compréhension, je vous prie de recevoir,
Monsieur, (Madame), l'expression de mes salutations distinguées.
P.J. un chèque – justificatif du licenciement (maladie…)
MISE EN DEMEURE DE PAYER PAR LE PROPRIÉTAIRE
Monsieur, (Madame),
Je vous rappelle que vous n'avez pas payé le loyer depuis le… (date). Si vous ne
régularisez pas votre situation dans le mois je me verrai malheureusement dans
l'obligation de vous faire délivrer un commandement de payer par huissier dont
le coût sera à votre charge.
RELATIONS DE VOISINAGE
Monsieur, (Madame),
Je vous ai signalé à plusieurs reprises que votre chien aboie sans interruption
durant votre absence (ou le niveau sonore de votre chaîne HI-FI dépasse les normes
autorisées…).
Si vous ne tenez pas compte de cette ultime lettre recommandée, je me verrai
dans l'obligation de porter plainte pour trouble anormal de voisinage.
39
LES RECOURS
Avant de vous engager dans une procédure, renseignez-vous bien sur vos droits et obligations.
Une procédure n'est pas sans conséquence.
DÉCLARATION AU GREFFE
Pour tous les litiges dont le montant n'excède pas 4 000 €, il est possible d'avoir
recours à la saisine simplifiée du tribunal. Il n'est pas nécessaire de faire appel à
un huissier ou à un avocat.
Exemple: demande de remboursement du dépôt de garantie, de charges locatives
dans la mesure où les sommes ne dépassent pas 4 000 €.
Vous devez aller au tribunal d'instance dont dépend votre domicile. Il vous remettra
un imprimé de déclaration à remplir et à retourner au greffe avec copies de vos
justificatifs.
La déclaration enregistrée, le greffe convoque les parties qui doivent se présenter à
l'audience le jour indiqué avec les justificatifs (bail, lettre de mise en demeure,
décompte de charges etc…)
Si l'adversaire ne se présente pas à l'audience, un jugement sera rendu sur les
seuls éléments fournis par l'autre partie. Le jugement ne peut pas faire l'objet
d'un appel.
L'INJONCTION DE FAIRE
L'injonction de faire est une procédure simplifiée qui permet de saisir le Tribunal
d'Instance sans avoir besoin de recourir à un huissier ou un avocat.
Elle permet d'obtenir l'exécution d'une obligation en nature. Ex: remise de quittance,
de décompte de charges par le propriétaire.
Cette procédure ne permet pas de demander condamnation au remboursement
d'une somme ou au paiement de dommages intérêts.
Le montant du litige ne doit pas dépasser 10 000 €.
Il faut aller au greffe du tribunal d'instance qui fera remplir une requête.
Il convient d'y joindre copie des pièces justificatives de la demande (bail, mise en
demeure, devis)
- Le juge peut rejeter la requête s'il ne l'estime pas fondée ; s'il l'estime fondée,
il rend une injonction de faire par laquelle il ordonne à l'adversaire d'exécuter
telle ou telle obligation dans un délai déterminé ; le demandeur reçoit une copie
de cette injonction.
- Le greffe adresse par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adversaire
cette décision.
40
- Si l'adversaire s'exécute, le demandeur doit avertir le greffe qui classe le dossier.
Dans le cas contraire, le demandeur doit se présenter au tribunal aux jours et
heures indiqués dans l'injonction.
L'adversaire est également convoqué. Après avoir essayé de concilier ou si
l'adversaire ne se présente pas, le juge rend sa décision.
LA CONCILIATION
Le locataire ou le propriétaire peut tenter une conciliation auprès du conciliateur
de justice.
Si les deux parties sont présentes et arrivent à un arrangement, un procès-verbal
de conciliation est dressé et a valeur de jugement.
Si les deux parties ne se concilient pas ou si l'une des deux ne se présente pas,
il faudra saisir le tribunal d'instance pour une procédure.
LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION
La commission départementale de conciliation est compétente pour connaître des
différends entre propriétaire et locataire :
- augmentation de loyers (secteur privé)
- état des lieux
- dépôt de garantie
- charges et réparations locatives.
Elle ne peut être saisie que si les démarches amiables n'ont pas abouti.
Il convient d'écrire en lettre recommandée avec accusé de réception.
Direction Départementale de la Cohésion Sociale
66 A, rue Saint Sébastien
13281 MARSEILLE CEDEX 06
Il faut indiquer l'objet du litige et les nom et adresse de l'autre partie.
Si la demande est introduite par plusieurs locataires ayant le même litige, avec le
même bailleur la lettre de saisine doit préciser le nom d'un ou de deux représentants
communs à tous.
Les deux parties convoquées doivent obligatoirement se présenter en personne.
Elles peuvent se faire représenter par une personne mandatée ou se faire assister
d'une personne de leur choix.
La commission entend les parties, s'efforce de les concilier et rend un avis.
La conciliation totale ou partielle ou la non conciliation sera constatée dans un
document.
41
DÉCRETS - Décret du 26 août 1987
LISTE DES CHARGES RÉCUPÉRABLES
I – ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE
1. DÉPENSES D'ÉLECTRICITÉ
2. DÉPENSES D'EXPLOITATION,
D'ENTRETIEN COURANT,
DE MENUES RÉPARATIONS:
a – Exploitation:
- visite périodique, nettoyage et graissage des
organes mécaniques;
- examen semestriel des câbles et vérification
annuelle des parachutes;
- nettoyage annuel de la cuvette, au dessus de
la cabine et de la machinerie;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures pièces;
- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b – Fournitures relatives à des produits ou à
du petit matériel d'entretien (chiffons,
graisses et huiles nécessaires) et aux
lampes d'éclairage de la cabine.
c – Menues réparations:
- de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de
portes, contacts de porte, ferme portes
automatiques, coulisseaux de cabine,
dispositif de sécurité de seuil et cellule
photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons
d'appel);
- des balais du moteur et fusibles.
II – EAU FROIDE, EAU CHAUDE
ET CHAUFFAGE COLLECTIF
DES LOCAUX PRIVATIFS
ET DES PARTIES COMMUNES
1. DÉPENSES RELATIVES:
A l'eau froide et chaude des locataires ou
occupants du bâtiment ou à l'ensemble des
bâtiments d'habitation concernés;
A l'eau nécessaire à l'entretien courant des
42
parties communes du ou desdits bâtiments,
y compris la station d'épuration;
A l'eau nécessaire à l'entretien courant des
espaces extérieurs;
Les dépenses relatives à la consommation
d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de
la redevance d'assainissement, à l'exclusion
de celles auxquelles le propriétaire est
astreint en application de l'article L. 35.5 du
Code de la Santé publique:
Aux produits nécessaires à l'exploitation, à
l'entretien et au traitement de l'eau;
A l'électricité;
Au combustible ou à la fourniture d'énergie,
quelle que soit sa nature.
2. DÉPENSES D'EXPLOITATION,
D'ENTRETIEN COURANT,
DE MENUES RÉPARATIONS:
a – Exploitation et entretien courant:
- nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et
clapets des brûleurs;
- entretien courant et graissage des pompes
de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi
que des groupes moto-pompe et pompes de
puisards;
- graissage de vannes et robinets et réfection
des presse-étoupes;
- remplacement des ampoules et des voyants
lumineux et ampoules de chaufferie;
- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes;
- vérification et entretien des régulateurs de
tirage;
- réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage;
- purge des points de chauffage;
- frais de contrôles de combustion;
- entretien des épurateurs de fumée;
- opérations de mise en repos en fin de saison
de chauffage, rinçage des corps de chauffe et
tuyauteries, nettoyage de chaufferie, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des
chaudières, carneaux et cheminées;
- conduite de chauffage;
- frais de location d'entretien et de relevé des
compteurs généraux et individuels;
- entretien de l'adoucisseur, du détartreur
d'eau, du suppresseur et du détendeur,
- contrôles périodiques visant à éviter les fuites
de fluide frigorigène des pompes à chaleur,
- vérification, nettoyage et graissage des
organes de pompes à chaleur;
- nettoyage périodique de la face extérieure
des capteurs solaires;
- vérification, nettoyage et graissage des
organes des capteurs solaires;
b- Menues réparations dans les parties
communes ou sur des éléments d'usage
commun:
- réparation de fuites sur raccords et joints;
- remplacement des joints, clapets et presseétoupes;
- rodage des sièges de clapets;
- menues réparations visant à remédier aux
fuites de fluide frigorigène des pompes à
chaleur;
- recharge en fluide frigorigène des pompes
à chaleur.
III – INSTALLATIONS INDIVIDUELLES
Chauffage et production d'eau chaude,
distribution d'eau dans les parties privatives:
1. DÉPENSES D'ALIMENTATION COMMUNE
DE COMBUSTIBLE
2. EXPLOITATION ET ENTRETIEN COURANT,
MENUES RÉPARATIONS
a – Exploitation et entretien courant:
- réglage de débit et température de l'eau
chaude sanitaire;
- vérification et réglage des appareils de
commande, d'asservissement, de sécurité
d'aquastat et de pompe;
- dépannage;
- contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle
de l'intensité absorbée; vérification de l'état
des résistances, des thermostats, nettoyage,
- réglage des thermostats et contrôle de la
température d'eau,
- contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude;
- contrôle des groupes de sécurité;
- rodage des sièges de clapets des robinets;
- réglage des mécanismes de chasses d'eau.
b – Menues réparations
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et
tuyauteries;
- remplacement des joints, clapets et presseétoupes des robinets;
- remplacement des joints, flotteurs et joints
cloches des chasse-d'eau.
IV – PARTIES COMMUNES
INTÉRIEURES AU BÂTIMENT
OU À L'ENSEMBLE DES BÂTIMENTS
D'HABITATION
1. DÉPENSES RELATIVES
A l'électricité;
Aux fournitures consommables, notamment
produits d'entretien, balais et petit matériel
assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.
2. EXPLOITATION, ET ENTRETIEN COURANT,
MENUES RÉPARATIONS
a -Entretien de la minuterie, pose, dépose et
entretien des tapis;
b - Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.
3. ENTRETIEN DE PROPRETÉ
(FRAIS DE PERSONNEL)
V – ESPACES EXTÉRIEURS AU
BÂTIMENT OU À L'ENSEMBLE
DE BÂTIMENTS D'HABITATION
(VOIES DE CIRCULATION,
AIRES DE STATIONNEMENT,
ABORDS ET ESPACES VERTS,
AIRES ET ÉQUIPEMENTS DE JEUX)
1. DÉPENSES RELATIVES:
A l'électricité;
A l'essence et huile;
Aux fournitures consommables utilisées dans
l'entretien courant : ampoules ou tubes
d'éclairage, engrais, produits bactéricides et
insecticides, produits tels que graines, fleurs,
plants, plantes de remplacement, à l'exclusion
de celles utilisées pour la réfection de massifs,
plates-bandes ou haies.
43
2. EXPLOITATION ET ENTRETIEN COURANT:
a) – Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage
concernant:
- les allées, aires de stationnement et abords;
- les espaces verts (pelouses, massifs,
arbustes, haies vives, plates-bandes);
- les aires de jeux;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales;
- entretien du matériel horticole;
- remplacement du sable des bacs et du petit
matériel de jeux.
b – Peinture et menues réparations des bancs
de jardins et des équipements de jeux et grillages.
VI – HYGIÈNE
1. DÉPENSES DE FOURNITURES CONSOMMABLES :
Sacs en plastique et en papier nécessaires à
l'élimination des rejets;
Produits relatifs à la désinsectisation et à la
désinfection, y compris des colonnes sèches
de vide-ordures.;
Entretien et vidange des fosses d'aisances;
Entretien des appareils de conditionnement
des ordures.
3. ELIMINATION DES REJETS
(FRAIS DE PERSONNEL).
VII – EQUIPEMENTS DIVERS DU
BÂTIMENT OU DE L'ENSEMBLE
DES BÂTIMENTS D'HABITATION
1. FOURNITURE D'ÉNERGIE NÉCESSAIRE
À LA VENTILATION MÉCANIQUE.:
ramonage des conduits de ventilation;
Entretien de la ventilation mécanique;
Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones;
Visites périodiques à l'exception des contrôles
réglementaires de sécurité, nettoyage et
graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades
vitrées.
3. DIVERS:
Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires
VIII – IMPOSITION ET REDEVANCES
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures
ménagères.
Taxe de balayage.
LORSQUE L'ENTRETIEN DES PARTIES COMMUNES ET
L'ÉLIMINATION DES REJETS SONT ASSURÉS PAR UN
GARDIEN OU UN CONCIERGE, LES DÉPENSES CORRESPONDANT À SA RÉMUNÉRATION, À L'EXCLUSION DU
SALAIRE EN NATURE, SONT EXIGIBLES AU TITRE DES
CHARGES RÉCUPÉRABLES À CONCURRENCE DE 75%.
SI LE GARDIEN OU CONCIERGE N'ASSURE QU'UNE
DE CES DEUX TÂCHES, ELLES SONT RÉCUPÉRABLES
À 40%.
LORSQUE L'ENTRETIEN DES PARTIES COMMUNES OU
L'ÉLIMINATION DES REJETS SONT ASSURÉS PAR UN
EMPLOYÉ D'IMMEUBLE, LES DÉPENSES CORRESPONDANT À SA RÉMUNÉRATION ET AUX CHARGES
SOCIALES ET FISCALES Y AFFÉRENTES SONT EXIGIBLES, EN TOTALITÉ, AU TITRE DES CHARGES RÉCUPÉRABLES.
44
DÉCRETS - Décret du 26 août 1987
LISTE DES RÉPARATIONS À CARACTÈRE LOCATIF
I – PARTIES EXTÉRIEURES DONT
LE LOCATAIRE A L'USAGE EXCLUSIF
a - Jardins privatifs : entretien courant,
notamment des allées, pelouses, massifs,
bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes,
Remplacement des arbustes ; réparation et
remplacement des installations mobiles
d'arrosage.
b - auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres
végétaux.
c – Descentes d'eau pluviales, chéneaux et
gouttières : dégorgement des conduits.
II – OUVERTURES INTÉRIEURES
ET EXTÉRIEURES.
a - Sections ouvrantes telles que portes et
fenêtres : Graissage des gonds, paumelles
et charnières.
Menues réparations des boutons et poignées
de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ;
Remplacement notamment de boulons,
clavettes et targettes.
b - Vitrages :
Réfection des mastics
Remplacement des vitres détériorées.
Graissage
c - Dispositifs d'occultation de la lumière
tels que stores et jalousies :
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d – Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que
des clés égarées ou détériorées.
e – Grilles :
Nettoyage et graissage ; remplacement
notamment de boulons, clavettes, targettes.
III – PARTIES INTÉRIEURES
a – Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries;
Remise en place ou remplacement de
quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière
plastique ; rebouchage des trous rendu
assimilable à une réparation par le nombre,
la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b – Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la
vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords
de moquettes et autres revêtements de sol,
notamment en cas de taches et de trous.
c – Placards et menuiseries telles que
plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de
placard et réparation de leur dispositif de
fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV – INSTALLATIONS DE PLOMBERIE
a – Canalisation d'eau :
Dégorgement ; Remplacement notamment
de joints et de colliers.
b – canalisation de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et
ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement
c – Fosses septiques, puisards et fosses
d'aisance : Vidange.
d – Chauffage, production d'eau chaude et
robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons,
membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe
45
et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et
presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et
joints cloches des chasses d'eau.
e – Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de
douches.
V – EQUIPEMENT
D'INSTALLATIONS D'ÉLECTRICITÉ
Remplacement des interrupteurs,
prises de courant, coupe-circuits et
fusibles, des ampoules, tubes lumineux, réparation ou remplacement des
baguettes ou gaines de protection
VI – AUTRES ÉQUIPEMENTS
MENTIONNÉS AU CONTRAT
DE LOCATION
a – Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machine à laver le linge et la
vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes,
adoucisseurs,
capteurs
solaires, pompes à chaleur, appareils
de conditionnement d'air, antennes
individuelles de radio-diffusion et de
télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.
b – Menues réparations nécessitées
par la dépose des bourrelets ;
c – Graissage et emplacement des
joints des vidoirs ;
d – Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits
de ventilation.
DÉCRET N° 2002-120 - Du 30 janvier 2002
relatifs au caractéristiques du logement décent
Art. 1. Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques
définies par le présent décret.
Art. 2. Le logement doit satisfaire aux
conditions suivantes, au regard de la
sécurité physique et de la santé des
locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros
œuvre du logement et de ses accès est
en bon état d’entretien et de solidité et
protège les locaux contre les eaux de
ruissellement et les remontées d’eau.
Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires
assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les
46
logements situés dans les départements
d’outre-mer, il peut être tenu compte,
pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques
spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès,
tels que garde-corps des fenêtres,
escaliers, loggias et balcons, sont dans
un état conforme à leur usage ;
3. La nature de l’état de conservation et
d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas
de risques manifestes pour la santé et
la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont
conformes aux normes de sécurité définies
par les lois et règlements et sont en bon état
d’usage et de fonctionnement;
5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une
occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1 du code de
la construction et de l’habitation, bénéficient
d’un éclairement naturel suffisant et d’un
ouvrant donnant à l’air libre ou sur un
volume vitré donnant à l’air libre.
Art. 3. Le logement comporte les éléments
d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage
normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits
de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements
situés dans les départements d’outre-mer, il
peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques
le justifient ;
2. Une installation d’alimentation en eau
potable assurant à l’intérieur du logement la
distribution avec une pression et un débit
suffisants pour l’utilisation normale de ses
locataires ;
3. Des installations d’évacuation des eaux
ménagères et des eaux-vannes empêchant le
refoulement des odeurs et des effluents et
munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé
de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une
installation d’alimentation en eau chaude et
froide et à une installation d’évacuation des
eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au
logement comprenant un W.C., séparé de la
cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et
un équipement pour la toilette corporelle,
comportant une baignoire ou une douche,
aménagé de manière à garantir l’intimité
personnelle, alimenté en eau chaude et
froide et muni d’une évacuation des eaux
usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à
un W.C. extérieur au logement à condition
que ce W.C. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des
accès ainsi que le fonctionnement des
appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Art. 4. Le logement dispose au moins d’une
pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et
une hauteur sous plafond au moins égale à
2,20 mètres, soit un volume habitable au
moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable
sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas
de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation.
Art. 5. Le logement qui fait l’objet d’un
arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être
considéré comme un logement décent.
47
LEXIQUE
A
Abandon du domicile . . . . . . . . . . .p19
Agent immobilier . . . . . . . . . . . . . .p10
Antenne T.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p18
Assurances . . . . . . . . . . . . . . . . .p12/40
Avis d’échéance . . . . . . . . . . . . . . . .p13
B
Bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p8
Bruit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p41
C
Caution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p9
Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p15
Commission . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p10
Commission de conciliation . . .p15/47
Concubin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p19
Congé par le locataire . . . . . . . . . .p21
Congé par le propriétaire . . . . . . . .p22
Conjoint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p19
D
Décès . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p19
Dégât des eaux . . . . . . . . . . . . . . . .p40
Dépôt de garantie . . . . . . . . . . . . . .p10
Droit de préemption . . . . . . . . . . . .p22
Droit de reprise . . . . . . . . . . . . .p22/30
E
Etat des lieux . . . . . . . . . . . . . . .p11/23
Expulsion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p25
F
Frais de location . . . . . . . . . . . . . . .p10
G
Garage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p38
I
Impayés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p25
Incendie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p40
Indice de révision des loyers . . . . .p14
Insalubrité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p17
48
L
Location saisonnière . . . . . . . . . . . .p37
Loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p13
M
Maintien dans les lieux . . . . . . . . . .p30
Marchand de listes . . . . . . . . . . . . . .p8
Meublés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p36
N
Normes minimales d’habitabilité . . .p52
P
Partenaires d'un Pacs . . . . . . . . . .p19
Personnes âgées . . . . . . . . . . . .p23/31
Préavis . . . . . . . . . . . . . . . . . .p21/22/30
Procédures . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p46
Q
Quittance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p13
R
Renouvellement de bail . . . . . . . . .p20
Réparations . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p17
Résiliation de bail . . . . . . . . . . . . . .p21
S
Sous-location . . . . . . . . . . . . . . . . .p19
T
Tacite reconduction . . . . . . . . . . . . .p20
Transmission du bail . . . . . . . . .p20/30
Travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p18
V
Vente du logement . . . . . . . . . . . . .p22
Vétusté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p17
Le propriétaire ne peut pas demander
au locataire les documents suivants :
Art 22-2 Loi du 6 juillet 1989
- photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité;
- carte d'assuré social,
- copie de relevé de compte bancaire ou postal,
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal,
- attestation d'absence de crédit en cours,
- autorisation de prélèvement automatique,
- jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé :
“Par ces motifs”
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses
loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs,
- attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et
les derniers bulletins de salaire,
- contrat de mariage,
- certificat de concubinage,
- chèque de réservation de logement,
- dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou
spécifique,
- extrait de casier judiciaire,
- remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme
d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence
du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à
l'article 2321 du code civil,
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.
49
NOTES
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