Loire-Atlantique - Notaire de l`ouest

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®
D E S N O T A I R E S D E L’ O U E S T
>> Le magazine qui va vous faire changer d’habitat
EDITO
JOURNÉE DE L’IMMOBILIER BRETON
DOSSIER
N°48
AIDER SON ENFANT
DÉC.
2015
À ACHETER SON LOGEMENT
INFO DU MOIS
SE PACSER
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édito
notaires-ouest.com
LES NOTAIRES VOUS INFORMENT
14 janvier :
Journée de
l’immobilier breton
La tendance du marché de l’immobilier
traduit la santé économique d’un
territoire. C’est pourquoi les notaires
analysent régulièrement son évolution :
prix, profil des acquéreurs,...
Les notaires sont depuis toujours les professionnels incontournables de la transaction
immobilière.
En effet, nous occupons une place prépondérante en accompagnant nos clients, de
l’initiation du projet jusqu’à la signature
de l’acte définitif d’achat (acte authentique
électronique).
Notre position nous vaut d’être légitimement reconnus comme les « Experts de
l’immobilier ».
C’est pourquoi, avec mes homologues bretons et le Président du Conseil régional des
notaires nous avons décidé d’organiser, le
14 janvier prochain : La Journée de l’immobilier breton.
MENSUEL N°48 - DÉC. 2015
Editeur : Association Notaires de l’ouest.com
14, rue de Paris - CS 16436
35064 RENNES Cedex - Tél. 02 99 27 54 45
www.notaires-ouest.com
Représentant légal : Loïc LECUYER
nous mettrons en lumière secteur par secteur les dernières tendances.
Nous tenterons de dégager une perspective
pour le premier semestre de l’année 2016.
Pour que l’information profite au plus grand
nombre, nous publierons notre baromètre
de l’immobilier sous la forme d’un supplément de 16 pages qui sera distribué avec les
TV Magazine des quotidiens Ouest-France
(le 15 janvier) et Presse Océan (le 16 janvier).
LE CHIFFRE DU MOIS
13 %
C’est le pourcentage d’habitants
qui ont emménagé dans un nouveau
logement dans le département*.
*Source : INSEE 2012
Cet événement nous permettra de partager,
avec tous, professionnels, élus mais aussi
particuliers, une analyse approfondie du
marché.
Nous mettons tout en œuvre pour vous offrir une information de qualité. Vous pouvez d’ores et déjà rejoindre l’événement sur
notre page Facebook : Journée de l’immobilier breton, et obtenir toutes les informations sur l’organisation de cet évènement.
En Loire-Atlantique, nous vous proposerons une présentation du marché immobilier du département au cours de laquelle
Damien RUAUD
Président
Rédacteur en chef : Philippe Gautier
Comité de rédaction : Florence AILLET,
Damien RUAUD, Marc DUPUY,
Jeanne COULOUARN, Jérôme DAVOST,
Nolwenn HENAFF, Anne-Sophie JEGOUREL,
Sylvain HELLIVAN, Catherine PAILLEY,
Clémence DONNIO.
Photos (sauf mention contraire) : iStock.
Landeau Création.
Impression : IMAYE GRAPHIC - Laval (53)
Dépôt légal : nov. 2010
Régie publicitaire : Precom,
SARL au capital de 1032580 e, RCS Rennes
338883315
16 av. Henri- Fréville, 35200 Rennes.
Contact : Thierry Bachelier
Precom - 35, avenue des Peupliers
B.P. 31577 - 35515 Cesson-Sévigné cedex
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Conception : Dumas Associés
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DOSSIER
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Aider son enfant
à acheter son logement
Pour les jeunes ménages,
il devient difficile
de se constituer
un apport financier
préalable à l’obtention
d’un prêt immobilier.
Ainsi, de nombreux
parents souhaitent aider
leurs enfants.
Prenons l’exemple de Claire, professeure des écoles, qui a un emploi stable mais un budget
« un peu juste ». Elle souhaite acheter une maison. La banque est d’accord de lui prêter, à
condition qu’elle ait un apport personnel. Sa mère, Odile, demande à son notaire comment
faire pour lui donner «un coup de pouce» : donation, prêt, acquisition en commun ? Voici
quelques pistes de réflexion.
dossier
LES SOLUTIONS JURIDIQUES DE L’AIDE FAMILIALE
Donation d’une somme d’argent
Cette donation doit être constatée par acte
notarié ou déclarée par le bénéficiaire à l’administration fiscale.
Fiscalement, chaque parent peut transmettre à chaque enfant, tous les 15 ans,
31 865 € (sous conditions) et 100 000 €
sans condition. Au-delà de ces abattements,
les sommes transmises à chaque enfant font
l’objet d’une taxation de 5 % à 45 %.
Par défaut, cette donation est considérée
comme une avance d’héritage et sera prise
en compte dans le partage de la succession
d’Odile. Dans cette hypothèse : si Claire
reçoit 50 000 € de sa mère en décembre
2015 pour financer l’achat de sa maison,
dont le coût s’élève à 200 000 €, et qu’au
« Le Code CiviL impose de faire
Les Comptes au jour du déCès
(rapport suCCessoraL) »
jour du décès de
sa mère, cette
maison est estimée à 400 000 €,
l’avance d’héritage
faite
à
Claire sera de
100 000 € et non
de 50 000 €.
Afin d’éviter ces
comptes, il est
conseillé d’établir
une donationpartage par acte
notarié. Celle-ci
permet de figer
les valeurs données au jour de
la signature de
l’acte et sécurise
le règlement de la
succession. Cette
donation-partage permettra d’éviter d’éventuels conflits entre les enfants.
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DOSSIER
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Prêt
Le coup de pouce peut également prendre
la forme d’un prêt familial. Il est important de prévoir un taux d’intérêt ou l’indexation de la somme à rembourser.
à défaut, l’administration fiscale pourrait
requalifier ce « prêt » en donation déguisée, taxable en conséquence.
Ce taux d’intérêt permet également de ne
pas désavantager les enfants qui n’ont pas
profité du prêt.
Attention : les intérêts perçus par le parent
prêteur doivent être déclarés dans ses revenus.
Il est conseillé d’établir un acte notarié conférant à la famille toute la protection ainsi que
les garanties nécessaires et adaptées.
Caution
Société civile familiale
Odile peut également proposer de se porter
caution personnelle du prêt que la banque
consent à Claire. Mais, en cas de défaillance
de sa fille, Odile devrait payer les échéances.
Cet engagement de caution peut s’avérer
dangereux car il peut concerné l’ensemble
du patrimoine d’Odile.
Odile et Claire peuvent aussi envisager
d’acheter ensemble, par exemple sous la
forme d’une société civile immobilière
(SCI) constituée entre elles. Cette solution
peut présenter divers avantages juridiques,
comptables et fiscaux, qu’il convient d’évaluer avec un notaire.
SécURISER L’OpéRATION DU côTé DU BéNéfIcIAIRE
Dans l’hypothèse où l’enfant réalise son acquisition en couple, il importe de s’assurer
que ce dernier récupère son « apport familial », en cas de séparation ou de décès.
Il faudra rappeler dans l’acte d’achat l’origine des fonds afin de constituer la preuve
de l’aide familiale.
Pour conclure, en toute hypothèse, il
convient d’être prudent dans l’opération
d’achat et d’anticiper les conséquences de
son choix avec son notaire.
Plus d’informations sur notre site,
dans la rubrique Informations Juridiques :
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BIEN À SAVOIR
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qu’est la garantie décennale, la quotité disponible ou ce que signifie
FCDDV ? Si ce n’est pas le cas, alors
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connecté et son associée Charlotte,
y prodiguent des conseils, relatent
des faits juridiques insolites ou
expliquent des notions complexes.
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pAYER LES fRAIS
D’OBSÈQUES
Le coût des funérailles varie selon
les prestations choisies.
Les frais sont imputés sur l’actif
de la succession, si celui-ci est
suffisant.
La personne qui s’occupe des
obsèques peut obtenir le prélèvement des sommes nécessaires sur
les comptes bancaires du défunt.
Une participation financière peut
également être accordée, dans
certains cas, par l’employeur du
défunt, sa mutuelle ou sa caisse
de retraite.
LA DONATION NOTARIéE, pLUS
SÛRE QUE LE DON mANUEL
Le don manuel est très facile à réaliser, puisqu’il suffit par exemple
de remettre un chèque ou un
objet à une personne. Cependant,
au moment du décès du donateur,
il pourra être difficile de prouver
l’existence de ce don. Souvent, le
bénéficiaire n’aura pas intérêt à
le révéler aux autres héritiers, car
tout ou partie de ce don pourra
leur profiter. La meilleure solution
consiste à recourir à une donation
par acte notarié qui servira de
preuve.
DEVENIR mécÈNE : UNE
fIScALITé AVANTAGEUSE
79 % des entreprises mécènes
comptent moins de 10 salariés.
Souvent associé aux entreprises,
le mécénat est aussi accessible aux
particuliers. Du don d’une modique somme d’argent à un legs
portant sur un patrimoine conséquent, il offre dans tous les cas une
fiscalité attractive. Mais attention,
la définition du mécénat précise très clairement que celui qui
donne ne doit bénéficier d’aucune
contrepartie directe de la part du
bénéficiaire.
pARUTION DU GUIDE
DE L’ENTRAIDE fAmILIALE
Découvrez le nouveau hors-série
de la revue Conseils des Notaires.
Dans un contexte économique
difficile, le magazine Conseils des
Notaires publie le Guide de l’entraide familiale.
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140 pages aborde les droits et
précautions à prendre en matière
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INDIcATEURS AVANcéS
DU mARcHé ImmOBILIER
Les notaires publient chaque
mois des statistiques réalisées à
partir des avant-contrats du trimestre précédent. Ces indicateurs
permettent d’appréhender les
dernières tendances du marché
immobilier.
Ainsi, d’août à octobre 2015, le
prix médian des maisons s’est
légèrement érodé en Loire-Atlantique : - 1,9 % (soit 193 250 €),
tandis que le prix médian des appartements anciens a progressé de
+ 2,0 % (soit 2 455 €/m2).
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notaires-ouest.com
L’INFO DU MOIS
SE pAcSER, cOmmENT fAIRE ?
Deux options s’offrent aux futurs partenaires :
1 / Le Tribunal d’instance
Les futurs partenaires doivent prendre rendez-vous au greffe du Tribunal
d’instance de leur résidence commune afin d’enregistrer la convention de
Pacs qu’ils auront eux-même rédigée. Cet enregistrement est une affaire
purement administrative et ne donne lieu à aucune analyse de la situation
particulière des pacsés.
L E R E G A R D D U N O TA I R E
2 / Le notaire
Les futurs partenaires peuvent également se rendre chez leur notaire qui
rédigera avec eux la convention de Pacs. Le notaire rédacteur procédera
aux formalités d’enregistrement et à sa publicité par l’officier d’état civil.
L’intérêt de passer par un notaire
L’intervention du notaire est recommandée pour rédiger la convention de Pacs.
Il s’agit pour les futurs partenaires de faire du « sur-mesure ».
Jérôme DAVOST,
Notaire
Attention aux conventions toutes faites sur Internet.
En fonction de leur situation familiale, de leur activité professionnelle et de leur
désir de protéger le survivant, le notaire saura parfaitement conseiller les futurs
partenaires sur le régime des biens :
- l’indivision : les partenaires peuvent décider que les biens acquis seront indivis,
quelle que soit la contribution financière de chacun.
- la séparation : c’est le régime qui s’applique automatiquement si rien n’est précisé. Il est analogue à celui de la séparation de biens des époux.
Le notaire saura également les conseiller sur la façon de protéger le partenaire
survivant en cas de décès, en rédigeant un testament adapté.
Il s’occupe de tout, de la rédaction de la convention aux formalités d’enregistrement. Il conservera également le contrat. Le coût d’établissement de l’acte est d’environ 400 € TTC.
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notaires-ouest.com
CÔTÉ FAMILLE
Décès au sein d’un couple :
que prévoit la loi ?
Il arrive régulièrement qu’aucune disposition ne soit prise par le couple en cas de
décès, ce sont alors les dispositions légales
qui s’appliquent. Mais, que prévoient-elles ?
1.
Quels sont les droits du survivant ?
Le couple marié est protégé car la
loi prévoit que l’époux survivant dispose
automatiquement de droits dans la succession de son conjoint. Par exemple, lorsque
le couple n’a que des enfants communs, le
survivant peut choisir entre ¼ en pleine
propriété des biens composant la succession ou l’usufruit de ces mêmes biens. En
présence d’enfants non communs au couple,
la loi prévoit que le survivant hérite d’un ¼
en pleine propriété des biens composant la
succession. Si le défunt n’a pas d’enfant, le
conjoint hérite de la moitié de la succession
si les parents du défunt sont vivants, les ¾ si
un seul des parents est en vie, et de la totalité si les deux parents sont décédés.
La situation est nettement différente pour
les partenaires d’un Pacs ou les concubins
car, à défaut de testament, le survivant
n’hérite de rien. La rédaction d’un testament pour un couple non marié est donc
indispensable pour protéger le survivant.
« eN Cas de déCès,
Les CoupLes mariés resteNt
Les mieuX protéGés. »
2.
Quel est le sort du logement commun ?
La situation diffère là encore selon que le
couple est marié, pacsé, ou en concubinage.
Le conjoint survivant (marié) peut rester
gratuitement une année entière après le
décès dans le logement du couple. Passé ce
délai, le conjoint peut également demander
à bénéficier d’un droit d’habitation jusqu’à
la fin de sa vie. Dans le cadre du partage, il
peut revendiquer l’attribution préférentielle
du logement.
Le partenaire d’un Pacs bénéficie également
d’un droit temporaire au logement pendant
une année. Passé ce délai, il n’est plus protégé. Le partenaire survivant ne peut bénéficier de l’attribution préférentielle que si le
défunt l’a précisé dans son testament.
Le concubin, quant à lui, ne bénéficie d’aucun de ces droits. Si le défunt était seul propriétaire du logement, le concubin survivant devra quitter les lieux, sauf si le défunt
lui a concédé un droit d’usage et d’habitation par testament.
3.
Quelles sont les dispositions
sociales ?
Seules les personnes mariées peuvent prétendre à la pension de réversion (partie
de la retraite dont bénéficiait le défunt), les
partenaires du Pacs et les concubins n’ont
droit à aucune pension de réversion.
4.
Quelle est la fiscalité applicable ?
Le conjoint survivant et le partenaire
d’un Pacs bénéficient d’une exonération
de droits de succession. Quant au concubin, s’il hérite du défunt, il devra s’acquitter
de droits de succession au taux non négligeable de 60%.
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• La performance énergétique est exprimée en
kWh/m2.an. L’échelle est cotée de A, pour les logements les plus sobres, à G, pour les plus énergivores.
La moyenne du parc immobilier français se situe autour de 240 kWh/m2.an (classe E).
< 50 A
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d'Ancenis
51 à 90 B
91 à 150
151 à 230
Le
Vignoble
nantais
C
D
231 à 330
331 à 450
> 450
E
F
G
Logement énergivore
Consommation énergétique en kWh/m2.an en énergie primaire
Les bâtiments concernés par le
DPE sont les maisons et les appartements, mais aussi tous les
locaux tertiaires (bureaux, commerces, établissements scolaires,
etc.).
Quelques exceptions existent
néanmoins : certaines constructions provisoires, les bâtiments indépendants de moins de 50 m2,
les monuments historiques, certains bâtiments industriels, artisanaux ou agricoles, etc.
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02 40 04 54 04
02 40 26 37 37
02 28 00 95 95
02 40 77 00 03
02 40 78 57 44
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27, AVENUE OLIVIER-GUICHARD
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pLACE DE LA GARE
zONE DE LA SEIGLERIE – 1, RUE CLéMENT-ADER
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3, RUE pIRON
176, ROUTE DE SAINT-JOSEpH
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2, RUE VOLTAIRE
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9, RUE DU CHApEAU-ROUGE
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TOUR BRETAGNE - pLACE BRETAGNE
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3, RUE DUGOMMIER
6, RUE VOLTAIRE
12, RUE DU CHApEAU-ROUGE
IMMEUBLE EUREKA –
1 MAIL DU FRONT-pOpULAIRE
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37, RUE DU GéNéRAL-DE GAULLE
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30, ROUTE DE VANNES
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28, RUE DE VERDUN
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02 40 28 85 01
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02 40 25 89 60
02 40 40 52 52
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02 40 33 92 18
02 40 98 33 07
02 40 80 08 08
6, RUE DES CHêNES – zA LES FUzEAUX
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