l`évolution sur longue période du prix des logements

LOGEMENT
L’ÉVOLUTION SUR LONGUE PÉRIODE
DU PRIX DES LOGEMENTS
Jacques FRIGGIT1
Depuis le travail de pionnier réalisé par Gaston Duon dans les années
quarante sur le prix des logements à Paris de 1840 à 1944, la statistique
publique, concentrant son effort presque exclusivement sur l’étude du
nombre et du prix des logements neufs, avait négligé l’étude du prix des
logements anciens, jusqu’à la publication des premiers indices « Notaires-INSEE » dans les années quatre-vingt. L’approche décrite ici contribue à combler cette lacune. En exploitant les informations sur l’origine de
propriété figurant dans les actes de vente numérisés depuis plusieurs
années dans les bases de données notariales, elle permet de remonter
plusieurs décennies dans le temps sans pour autant nécessiter un retour
toujours fastidieux aux archives administratives, notariales ou bancaires. La comparaison des séries de prix des logements ainsi reconstituées jusqu’au milieu du dix-neuvième siècle avec des séries macroéconomiques, financières, démographiques et autres2 permet ensuite de
caractériser les évolutions du prix des logements.
Une méthodologie
basée sur
l’observation des
prix de mutation
successifs
des mêmes biens
L’analyse de l’évolution des prix des logements nécessite de disposer de séries
sur une période très longue. La reconstitution de ces évolutions a été menée en
deux temps.
En un premier temps, on a reconstitué le prix des logements en France depuis les
années 1930 à partir des bases de données notariales. Fin 2000, ces bases,
gérées par le Conseil supérieur du notariat et par la Chambre des notaires de
Paris, contiennent environ cinq millions d’enregistrements, dont trois millions et
demi concernent l’immobilier d’habitation. Elles comprennent des informations
sur la date, le prix et le type (acquisition, succession, donation, etc.) de la dernière
mutation précédant celle qui fait l’objet de l’acte notarié, ce qui permet de
reconstituer des indices de prix des logements jusqu’aux années trente. Les
enregistrements utilisés pour cette reconstitution sont au nombre de 563 000.
Les indices reconstitués sont calculés par agrégation des ratios obtenus en
divisant, pour chaque enregistrement, le prix de la mutation précédente par le prix
de la mutation qui fait l’objet de l’acte notarié. La précision des indices reconstitués est évidemment moindre que celle d’indices obtenus sur le passé récent
par des méthodes plus élaborées tels que les indices « Notaires - INSEE ». Leur
principal intérêt est qu’ils permettent de remonter loin dans le temps.
En un second temps, à Paris uniquement, en raccordant la série ainsi obtenue
à celle établie par Gaston Duon3 sur les années 1840-1944, on a reconstitué une
série sur l’ensemble de la période 1840-1999.
L’évolution du prix
des logements à
Paris depuis 1840
Sur le plan du prix des logements comme sur celui des grands indicateurs
économiques (inflation, taux d’intérêt), les années 1840-2000 peuvent être
subdivisées en deux périodes d’évolutions relativement calmes (1840-1914 et
1965-1999) encadrant une période de troubles profonds (1914-1965) qui coïncide avec les deux guerres mondiales et leurs conséquences (graphique 1).
1
Jacques Friggit est chargé de mission au Conseil Général des Ponts et Chaussées.
2
NOTES
DE SYNTHÈSE
DU SES
©
2001
MARS
AVRIL
Ces séries et la documentation associée peuvent être téléchargées sur le site Internet du Ministère de
l’Equipement à l’adresse www.equipement.gouv.fr. Elles seront commentées en détail dans un livre à
paraître courant 2001 (Produits financiers immobiliers et gestion des risques, éditions Economica).
3
Gaston Duon. Documents sur le problème du logement. Etudes Economiques, 1946, n°1.
1
LOGEMENT
Graphique 1 : Prix des logements à Paris, base 1999 = 1
220%
10,00000
210%
200%
190%
1,00000
1840
180%
1860
1880
1900
1920
1940
1960
1980
170%
2000
160%
150%
0,10000
0,01000
140%
En francs courants
En francs constants
En unités de PIB par ménage
Taux courts (échelle de droite)
Taux longs (échelle de droite)
Inflation (échelle de droite)
130%
120%
110%
100%
90%
80%
70%
0,00100
60%
50%
40%
30%
0,00010
20%
10%
0%
-10%
0,00001
1840-1914
Pendant la période 1840-1914, il ne se vend pas d’appartements à l’unité à
Paris : le prix des logements tel qu’on l’a reconstitué est celui d’immeubles de
rapport.
La révolution de 1848 est à l’origine d’une hausse des taux d’intérêt. Les
immeubles locatifs pouvant être assimilés à des obligations indexées sur les
loyers (qui sont relativement inertes), leur prix baisse. La guerre de 1870-1871 et
la Commune se traduisent par des effets analogues. Néanmoins, l’effet de la
hausse des taux d’intérêt sur le prix des immeubles est plus marqué en 1870
qu’en 1848 (peut-être parce que l’économie en général et l’immobilier en
particulier étaient plus « financiarisés » en 1870 qu’en 1848).
Le prix des immeubles à Paris a évolué un peu plus rapidement que le produit
intérieur brut par ménage4 (de l’ensemble des ménages français) de 1840 à 1880
et un peu moins rapidement de 1880 à 1914. Néanmoins, cette tendance n’est
peut-être pas significative : d’une part, la reconstitution d’indices macro-économiques (prix à la consommation, produit intérieur brut) fiables se heurte à des
difficultés considérables ; d’autre part, Paris étant, au dix-neuvième siècle,
moins inséré qu’aujourd’hui dans l’économie nationale (la majorité de la population vivant alors de la terre, en autarcie plus ou moins partielle), la comparaison
du prix des immeubles à Paris avec des indices en principe représentatifs de
l’ensemble de la France peut induire un biais sur une période longue de
soixante-dix ans. Par ailleurs, la période haussmannienne correspond à un
profond renouvellement du parc de logements parisien qui a certainement eu un
impact sur les prix des logements.
1814-1965
NOTES
DE SYNTHÈSE
DU SES
Pendant la période 1914-1965, les ventes d’appartements à l’unité demeurent
peu nombreuses jusqu’aux années cinquante. Le prix des logements, tel qu’on
le mesure, est jusqu’en 1944 celui d’immeubles de rapport, puis celui d’appartements, vendus libres ou vacants (tableau 1).
©
2001
MARS
AVRIL
4
On ne dispose pas d’une série du revenu disponible brut par ménage pour les années postérieures à
1920. Dans les analyses portant sur la période 1840-1999, on lui a substitué le produit intérieur brut par
ménage, qui lui est approximativement proportionnel.
2
LOGEMENT
Tableau 1 : Nombre de logements vendus à Paris (*)
Année
Immeubles locatifs
1939
Actuellement
environ 1 100
environ 400
Hôtels particuliers
maisons de ville
environ 180
environ 200
/ Appartements
environ 400
environ 40 000
(*) mutations soumises aux droits de mutation exclusivement, biens à usage d’habitation ou mixte.
Les deux guerres mondiales affectent profondément le prix des logements, par
la conjonction de blocages des loyers et d’une très forte inflation.
Le blocage des loyers de 1914, associé à une forte inflation, divise par trois en
six ans le prix des logements en francs constants. A la fin des hostilités, il n’est
pas levé mais des lois de « respiration » en atténuent les effets dans les années
vingt.
Le blocage des loyers de 1939 a un effet encore plus marqué que celui de 1914,
l’inflation ayant été beaucoup plus forte pendant la durée de son application. A
la Libération, il n’est pas levé. Loyers et prix de cession des logements sont
réduits à un niveau extraordinairement bas. Le dérèglement du marché du
logement atteint son paroxysme et débouche sur le vote de la loi de 1948, loi de
« respiration » qui permet aux prix de cession et aux loyers de croître très
rapidement pendant les quinze années qui suivent.
A partir de la fin des années 1930, on peut mesurer l’évolution du prix des
logements non seulement à Paris mais aussi sur l’ensemble de la France
(graphique 2).
Graphique 2 : Prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage : France et Paris, base 1999 = 1
10
Paris
France
1
1920
1930
1940
1950
1960
1970
1980
1990
2000
0,1
1965-1999
NOTES
DE SYNTHÈSE
DU SES
©
2001
MARS
AVRIL
La très forte croissance du prix des logements consécutive à l’application de la
loi de 1948 fait brusquement place, à partir de 1965, à une croissance
tendancielle voisine de celle du revenu disponible par ménage qui perdure
jusqu’à 1999. Sur l’ensemble de la période 1965-1999, le prix des logements en
France a évolué à l’intérieur d’un « tunnel » d’amplitude ±10 % autour du revenu
disponible par ménage (graphique 3).
3
LOGEMENT
Graphique 3 : Prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage : France, Ile-de-France et
province, base 1965 = 1
1,5
1,4
1,3
1,2
1,1
1
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
France
0,4
Ile-de-France
0,3
Province
0,2
0,1
0
1950
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
L’indicateur de taux d’effort5, qui prend en compte le coût du crédit, atteint un
niveau élevé en 1981 du fait de taux d’intérêt élevés, mais la hausse de l’inflation
et l’anticipation de la poursuite d’une inflation élevée compensent l’effet sur la
demande de cette hausse du taux d’effort (graphique 4).
Graphique 4 : Indicateur de taux d’effort, base 1965 = 1
100%
2
1,5
France
Province
Ile-de-France
Inflation (échelle de droite)
Taux d'intérêt longs (échelle de droite)
95%
90%
85%
80%
75%
70%
65%
60%
55%
50%
1
45%
40%
35%
30%
25%
0,5
20%
15%
10%
5%
0
1950
0%
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
La crise des années 1987-1995 apparaît comme une exception limitée dans le
temps et dans l’espace qui confirme la règle. Elle touche principalement Paris et,
à un moindre degré, le reste de l’Ile-de-France et quelques zones de province
(graphique 5). Le différentiel élevé entre les taux d’intérêt et le taux d’inflation
constaté pendant cette période a contribué à son déclenchement.
5
NOTES
DE SYNTHÈSE
DU SES
©
2001
MARS
AVRIL
L’indicateur de taux d’effort est égal au prix d’un logement multiplié par le coût du crédit (mensualité pour
1 franc de capital emprunté sur 15 ans au taux long de marché) et divisé par le revenu disponible par
ménage. Il est exprimé en base 1965 = 1. Il ne prend pas en compte les fluctuations des financements
réglementés et des taux d’apport personnel.
4
LOGEMENT
Graphique 5 : Prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage, base 1985 = 1
1,9
1,8
Département 75
Département 77
Département 78
Département 91
Département 92
1,7
1,6
Département 93
Département 94
Département 95
France
Ile-de-France
1,5
1,4
Province
1,3
1,2
1,1
1
0,9
1980
Principales
propriétés du prix
des logements
NOTES
DE SYNTHÈSE
DU SES
©
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
Les principales propriétés du prix des logements que l’on a identifiées sont les
suivantes.
• Son évolution ne présente pas de périodicité significative. Elle présente en
revanche une certaine cyclicité : pendant plusieurs années consécutives, le
prix des logements croît plus rapidement que la moyenne, puis, à nouveau
pendant plusieurs années consécutives, il croît plus lentement que la
moyenne. Cette cyclicité est cependant moindre que celle des grands indicateurs économiques tels que l’indice des prix à la consommation ou le produit
intérieur brut, et elle n’est pas périodique.
• Le prix des logements est étroitement lié au revenu par ménage dans le temps
(graphique 3) : depuis 1965, le prix des logements anciens est en moyenne
égal à 2,5 années de revenu disponible par ménage6. Il lui est également
étroitement lié dans l’espace, que l’on considère par exemple les différents
départements (graphique 6), les différentes communes ou les différents
arrondissements parisiens. Cette propriété reflète une puissante ségrégation
socio-spatiale par le logement. Elle apparaît naturelle si l’on considère que les
achats de résidences principales sont financés pour 53 % par l’emprunt (dont
le montant est fonction du revenu de l’acquéreur), pour 26 % par la réalisation
d’une épargne financière (qui est fonction de son revenu passé) et pour 21 %
par la revente d’un autre logement7.
• La différenciation de l’évolution tendancielle sur longue période du prix des
logements est faible si l’on considère les différentes subdivisions administratives. Elle est faible à modérée si l’on considère les différents types urbains et
significative si l’on distingue les appartements des maisons.
• La différenciation de ses fluctuations autour de sa tendance longue est peu
marquée. Par exception, la crise de 1988-1995, qui a touché inégalement les
différentes régions, a fortement différencié les fluctuations des prix en Ile-deFrance et en province.
• Les fluctuations du produit intérieur brut sont mieux corrélées avec celles du
prix des logements qu’avec celles des principaux actifs financiers.
• La hiérarchie des rendements du placement locatif et des placements financiers a été extrêmement mouvante sur l’ensemble de la période étudiée
(graphique 7 et graphique 8). Ainsi, par rapport à la valeur d’un placement
locatif en logement à Paris, la valeur d’un placement en actions - dividendes
réinvestis - a été multipliée par 3,7 entre 1901 et 1948, divisée par 18,4 entre
1948 et 1977, puis multipliée par 5,2 entre 1977 et 1999.
2001
6
MARS
AVRIL
De l’ensemble des ménages français, qu’ils achètent un logement ou non.
7
Source : à partir de l’enquête logement 1996 de l’INSEE.
5
LOGEMENT
Graphique 6 : Prix moyen des logements en fonction du revenu imposable par ménage, par département,
année 1996
1 000 000
Prix moyen des logements
(francs)
9 27 5
78
800 000
94
91
95
77
600 000
06
93
74
3 58 3
01
6 43 1
3 85 1 4 5
43471 3
567
34
7
2 72 8
3
3
7
3
85
046
5 1544
2950
4
9
533
5
48
107
29 40
8560 8 7 7
2
6
4
1
89
0 7064578182
369
4
9830 1 0
2
1 2 8 2169
87219 8
15
6
1 5 1 104934467
2 460187 05 5 1
08
2
52
305233
66
86
400 000
67
68
6 96 0
23
Revenu imposable par ménage (francs)
200 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
Graphique 7 : Diverses séries en francs constants, base 1999 = 1
100,000
10,000
1,000
1840
1860
1880
1900
1920
1940
1960
1980
2000
0,100
0,010
0,001
0,000
Prix des logements à Paris
Actions, dividendes réinvestis
Obligations à 10 ans, coupons réinvestis
Produit intérieur brut par ménage
Valeur d'un placement locatif à Paris
Placement sur le marché monétaire
Cours de l'or
Graphique 8 : Valeur de divers placements financiers rapportée à celle du placement locatif en logement
à Paris, base 1999 = 1, hors fiscalité sur le revenu et les plus-values
10000,0
1000,0
100,0
10,0
1,0
1840
NOTES
DE SYNTHÈSE
DU SES
©
2001
MARS
AVRIL
0,1
1860
1880
1900
1920
Actions avec dividendes
Obligations à 10 ans avec coupons
Placement au marché monétaire
Cours de l'or
6
1940
1960
1980
2000