Onpartijdig, onafhankelijk en deskundig

Revue trimestrielle de l’UBG ET DE l’ANGE SOUS l’ÉGIDE DE l’OBGE asbl
Driemaandelijks tijdschrift van BUL EN NVLE, ONDER VOOGDIJ VAN BOLE vzw
Editeur responsable • Verantwoordelijke uitgever : Jean-Yves Pirlot - Rue du Nord 76 Noordstraat - 1000 Bruxelles - Brussel
Nationaal Colloquium, Gent, 29 oktober 2015
Onpartijdig, onafhankelijk en deskundig
2015/1 - Jaargang - Année 57 - N. 368
Revue trimestrielle de l’Union Belge des Géomètres-experts et l’Association Nationale des Géomètres-Experts
Driemaandelijks tijdschrift van de Belgische Unie van Landmeters-experten en de Nationale Vereniging van Landmeters-Experten
Lid van de Unie van de Uitgevers van de Periodieke Pers
Membre de l’Union des Editeurs de Presse Périodique
Editoriaal
Aankondiging Colloquium
De landmeter-expert als
beëdigde schatter van onroerende goederen
Onder voogdij en voor rekening van
BOLE vzw organiseren NVLE Oost- en
West-Vlaanderen dit jaar samen het jaarlijks colloquium in de Ghelamco Arena te
Gent met als thema “De landmeter-expert
als beëdigde schatter van onroerende
goederen”.
De Agiv-trefdag wordt dit jaar niet georganiseerd. De provinciehoofdstad Gent
leek ons aldus de ideale gelegenheid en
plaats om daar het colloquium te organiseren en tevens kennis te maken met het
unieke nieuwe voetbalstadion [n.v.d.r.
heel actueel].
Het onroerend goed identificeren,
opmeten, afpalen, in kaart brengen maar
evenzeer en in niet mindere mate de
gefundeerde en onafhankelijke waardebepaling ervan behoren sinds mensenheugenis tot de core-business van de
landmeter-expert.
Schattingen hebben steeds tot het
werkdomein van de landmeter-expert
behoord.
Driekwart van ons landmeterskorps
behaalde het diploma “MeetkundigenSchatter van Onroerende Goederen”. Kan
de titel van een diploma duidelijker zijn
dan dit?
Le logiciel de topographie
et d’infrastructure
DU GÉOMÈTRE-EXPERT
Immeuble “La Vigie“ - 20 quai Malbert - CS 42905 29229 BREST Cedex 2 - France
Tél. 02 98 46 38 39 - Fax 02 98 46 46 64
E-mail : [email protected] - Site Web : www.geo-media.com
© 1993-2014 GEOMEDIA S.A.S. : COVADIS est une marque déposée de GEOMEDIA S.A.S.
Tous les autres noms de produits cités sont des marques déposées de leurs propriétaires respectifs.
- RCS NANTES B 339 786 493
17 917 licences installées,
1 317 cabinets équipés !
Precies op het vlak van de schattingen
durft de situatie echter de laatste jaren
mank te lopen. Gerelateerde beroepsgroepen, allemaal ontstaan na ons eeuwenoude beroep, eigenen zich eveneens
deze schattingen toe en doen gretig aan
opbod tot verdere uitholling van ons
beroep.
De oprichting van BOLE vzw eind 2010
Architecture, Engineering & Construction
LANDMETER 3 EXPERT No 368 • 2015/1
door BUL & NVLE dient dan ook onder
andere gezien te worden als een
bescherm- en werkingsorgaan t.v.v. van
ons beroep. Na de beschermwet van 2003
en het KB over de deontologie in 2005
leek dat althans voor velen onder ons de
enige juiste keuze: samen werken maakt
sterk!
Het was en is nog steeds de enige
bedoeling via BOLE vzw, dank zij een zo
groot mogelijk ledenaantal en samenwerking waar het kan tussen alle landmeters-experten, ons beroep up te graden,
aan het publiek kenbaar te maken en het
te beschermen tegen verdere uitholling
van onze rechten en prioriteiten.
De Vlaamse regering heeft in haar
decreet van 10 december 2010 de erkende landmeter-expert aangesteld als de
vakman voor het opstellen van schattingsverslagen in het kader van onroerende verrichtingen die worden gesteld door
provincies, gemeenten en OCMW.
Na een beroepsprocedure, ingesteld
door de vastgoedmakelaars en architecten, heeft het Grondwettelijk Hof in zijn
arrest nr. 64/2012 van 10 mei 2012 de
landmeter-expert, ingeschreven op de
Federale Lijst van de landmeters-experten, erkend als de enige vakman tot het
uitvoeren van deze schattingen, dit op
basis van zijn beëdiging, zijn onafhankelijkheid, zijn onpartijdigheid, zijn gedane
studies en vakbekwaamheid. Meester Van
De Casteele legde in zijn verweer voor de
BOLE vzw in dit arrest de grondslag voor
het VLABEL-charter.
Na een open en gedreven samenwerking van de BOLE vzw en NKKCLE heeft
----→
Uitgever
BUL en NVLE
Verantwoordelijke uitgever
Jean-Yves Pirlot
Manager
Wim Broes
Onder voogdij van
BOLE vzw
Telefoon
02 219 62 81
Fax
02 219 31 47
E-mail
[email protected]
Website
www.bole-obge.be
Adres
Noordstraat 76
1000 Brussel
Lay-out
www.vbkcontent.com
Technische Informatie
- - -- → VLABEL, de Vlaamse Belastingdienst, op basis van de voornoemde doorslaggevende argumenten, een kwaliteitscharter
opgesteld tot het opmaken van schattingsverslagen. De Vlaamse
regering erkend in deze nogmaals de landmeter-expert als bevoegd schatter, ditmaal
inzake de erfbelasting.
Samenwerking tussen de althans Vlaamse
overheid en onze beroepsgroep lijkt dus bijzonder goed te verlopen. Of tot wat een
onvoorwaardelijke samenwerking binnen
onze beroepsgroep kan leiden. Het is niet
met verdeeldheid te zaaien, maar met
ontegensprekelijk als één spreekbuis naar
buiten te treden naar de overheid toe, één
van onze noodzakelijke partners, dat resultaten kunnen bereikt worden.
belastingplichtige een win-win situatie opleveren: o.a. geen of
weinig procedures en tijdsbesparing voor de overheid; rechtszekerheid en geruststelling voor de burger gebaseerd op concrete
gegevens.
Colloquium BOLE vzw op
donderdag
29 oktober 2015
In de
GHELAMCO ARENA GENT
De aan de landmeter-expert toegekende
bevoegdheden zouden er primordiaal moeten toe leiden dat hij kan beschikken over
adequate vergelijkingspunten. Vergelijkingspunten die hem in de
eerste plaats kunnen aangeleverd worden door de overheid zelf
en hem in de mogelijkheid moeten stellen zijn schattingsopdrachten onafhankelijk en op een doeltreffende manier uit te voeren.
Deze werkwijze zal zowel voor de overheid als de betrokken
Technische Informatie
Voorvermelde positieve en resultaatgevende samenwerking tussen de landmetersverenigingen mag dus slechts een begin
betekenen.
Een laatste bedenking. Alle voorgaande
beschouwingen wekken bij mij een essentiële vraag op: Welke waarde kan men hechten aan de lokroep van bepaalde
beroepsgroepen “Gratis schatting van uw
eigendom”, niet gebaseerd op een diepgaand schattingsverslag? Welke waarde kan
men hechten aan het systeem van schatting
en het schattingscijfer zelf waarbij men
tezelfdertijd “rechter” en “partij” speelt?
Kris Taelman
Landmeter-expert
Nederlandstalig secretaris. BOLE vzw
Voorzitter NVLE
Évolution du marché immobilier résidentiel en 2014
par la
Commission du Marché Immobilier de l’Union des Géomètres-Experts
de Bruxelles
« Nul bien bâti ne peut être valablement
estimé s’il n’a été visité par un professionnel
dignement rémunéré »
La Commission du Marché Immobilier de
Bruxelles s’est donnée pour mission de
suivre l’évolution des valeurs des immeubles
formant la majeure partie du parc immobilier
de la région bruxelloise, à savoir, les maisons
unifamiliales, les immeubles de rapport et
les appartements.
Cette évolution est constatée par une méthode basée sur la comparaison des résultats
de ventes d’immeubles visités et analysés par
les membres de la commission. Un système de points permet de
« quantifier » chaque bien, en fonction de sa surface mais également de ses équipements.
Au lieu de comparer les biens en se basant uniquement sur leur
surface (éventuellement pondérée), cette méthode permet
d’attribuer à chaque bien un nombre de points : un certain nom-
NGI vernieuwt dienstverlening ‘Geodetische documentatie’
Er is een nieuwe versie van de webtoepassing G-Doc (voor het raadplegen van
alle geodetische punten in België) beschikbaar.
Een ‘snapshot’ van de nieuwe G-Doc op smartphone ...
De versie die nu online staat, is opgefrist en gebruiksvriendelijker, zeker bij gebruik in het terrein. Als nieuwigheden vermelden we onder andere het gebruik van
Cartoweb.be als achtergrond, een gemoderniseerde lay-out, de aanpassing aan het
gebruik op mobiele toestellen (smartphones, tablets) en een zoekfunctie (zoeken op
gemeente, straatnaam, gehucht of coördinaten).
Dit is een basisversie waaraan nog een aantal functionaliteiten zullen worden
toegevoegd, zoals
het selecteren van
meerdere geodetische punten tegelijkertijd.
Ga zeker eens een
kijkje nemen op
http://www.ngi.be/
gdoc (ook toegankelijk via de startpagina van de NGI
website).
...en op PC.
No 368 • 2015/1 LANDMETER 4 EXPERT
Bijgaand vindt u de tekst
van de commissie voor de
vastgoedmarkt in Brussel.
Deze is momenteel enkel
in het Frans beschikbaar.
Op eenvoudig verzoek kan
hij ook in het Nederlands
worden geleverd. Die Nederlandse versie zal hoe dan
ook in een volgend nummer
verschijnen.
Voorbeeld van een CMI-fiche.
LANDMETER 5 EXPERT No 368 • 2015/1
bre de points est donné à chaque m2 de surface (ce nombre varie
en fonction de la qualité des finitions, de la hauteur sous plafond,
etc .) mais également à chacun des équipements dont dispose le
bien (chauffage, équipements sanitaires, cuisine, …).
En multipliant ce nombre de points par l’indice ABEX, on obtient
la valeur de reconstruction (qui peut être vérifiée par d’autres
méthodes, comme le calcul par m3 généralement utilisé pour
l’évaluation des valeurs assurables).
Ce nombre de points est donc une expression de la valeur intrinsèque de la construction.
Un certain nombre de points est également attribué au terrain, en
fonction de sa surface.
Le nombre de points total (construction + terrain) permet de
quantifier le bien de manière précise.
En divisant le prix de vente des points de comparaison par le
nombre de points, on obtient un coefficient (appelé coefficient
CMI dans notre jargon d’Expert) qui va dépendre principalement
du type de bien, de sa situation et de son état d’entretien.
Les membres de la Commission du Marché Immobilier établissent
une fiche détaillée pour chaque point de comparaison qui reprend tous les éléments nécessaires au calcul des points permettant de déterminer le coefficient mais également de nombreux
Technische Informatie
autres renseignements permettant à l’Expert de tenir compte de
tous les paramètres : type de vente, revenu cadastral, situation,
qualité de construction et d’entretien, performances énergétiques, année de construction, rapport, …
Ces fiches détaillées conduisent à une analyse fine des points de
comparaison qui sont quantifiés de manière précise et permettent de déterminer un coefficient CMI pour chaque bien.
L’analyse de ces coefficients permet de suivre l’évolution des
valeurs du marché immobilier de manière qualitative.
L’indice UGEB n’est pas une simple moyenne arithmétique ou
une valeur médiane des prix de vente observés sur une année : il
détermine année après année le rapport qualité/prix des immeubles observés et permet donc d’en déduire la réelle évolution du
marché.
Notre analyse du marché immobilier ne reprend pas les biens
commerciaux ni les biens neufs (ou, à l’opposé, en ruine).
Facteurs macroéconomiques
L’indice santé (base 2013) est resté stable : 100,60 en janvier
2014 et 100,61 en janvier 2015, avec un minimum de 100,06 en
septembre 2014.
Durant la même période, l’indice des prix à la consommation
(base 2013) est passé de 100,50 à 99,85, soit une baisse de 1 %.
L’inflation a continué à diminuer, avec une moyenne annuelle de
0,5 % en 2014, contre 1,2 % en 2013 et 2,6 % en 2012.
L’indice ABEX est passé de 739 en novembre 2013 à 745 en
novembre 2014 soit 1 % d’augmentation, ce qui est très peu par
rapport aux années précédentes.
Les taux d’intérêts hypothécaires ont continué à descendre tout
au long de l’année 2014, avec un taux fixe sur 10 ans de 2,91 % en
novembre.
Le nombre de crédits accordés (pour tout le pays) a diminué en
début d’année (comme en 2013), s’est stabilisé en cours d’année
et a fortement augmenté en fin d’année. Les notaires constatent
que les jeunes empruntent bien souvent sur des périodes de 25 à
30 ans.
Du 02/01/2014 au 02/01/2015, l’indice boursier BEL-20 est passé
de 2880 points à 3282 points, soit une augmentation de 14 %,
poursuivant une hausse équivalente en 2013.
Le taux OLO (Obligation Linéaire, indicateur du niveau des taux
obligataires) a diminué tout au long de l’année 2014 : de 2,6 %
début janvier à 0,8 % en fin d’année.
La croissance économique devrait s’établir à 1,4 % en 2014 après
avoir été quasi nulle les années précédentes.
Le chômage en Belgique s’est stabilisé en 2014, après
l’augmentation de 2013, avec une moyenne de 8,5 %. Avec 21,1 %
au 3ème trimestre 2014, le taux de chômage en région bruxelloise
reste plus de deux fois supérieur à celui du reste du pays.
La maison unifamiliale
En vente publique, l’indice moyen augmente de 8,5 % par rapport
à 2013 et dépasse légèrement celui de 2012. Il reste néanmoins
Technische Informatie
6 % en dessous de celui de 2011. En réalité, on observe des oscillations d’une amplitude de 14 % maximum depuis 2006, avec un
pic en 2011.
En vente de gré à gré, l’indice moyen baisse de 4 % par rapport à
2012 et 2013 mais reste près de 12 % au-dessus de celui de 2011
qui était relativement stable depuis la fin de la hausse générale
en 2007.
On peut donc considérer que le marché est resté assez stable
dans son ensemble et que l’écart entre les ventes de gré à gré et
les ventes publiques s’est réduit.
Les indices moyens sont respectivement de 708 en vente publique et 782 en gré à gré, soit une différence de moins de 10 %
entre les deux types de vente.
La disparité des valeurs est toujours importante, avec des différences bien marquées entre les bonnes et les mauvaises situations.
Le fossé entre le sud-est et le nord-ouest est à nouveau bien
marqué et on observe moins de différences au sein d’une même
commune que l’année passée.
A titre d’exemple, les indices moyens oscillent entre 400 et 500 à
Anderlecht et Molenbeek, alors qu’ils dépassent 800 (et parfois
1000) sur les deux Woluwés, Auderghem et Watermael-Boitsfort.
La maison moyenne bien située, surtout avec garage et jardin,
reste toujours très demandée et se vend cher. Les petites maisons
se vendent toujours proportionnellement plus cher (coefficient
plus élevé).
Les grandes villas anciennes et énergivores n’ont plus la cote en
raison des frais importants qui sont nécessaires pour améliorer
leur performance énergétique.
Le rapport
annuel des Notaires annonce
une augmentation de 40 % du
prix des villas
à Bruxelles par
rapport à 2013 !
Cela signifie sans
doute que les
villas vendues en
2014 étaient en
moyenne plus
grandes et/ou
construites sur
de plus grands
terrains que
celles vendues
en 2013. En
effet, même si le
nombre de villas
est fort limité
dans nos points
de comparai-
No 368 • 2015/1 LANDMETER 6 EXPERT
son, nous ne notons pas une telle évolution de nos indices. Mais,
rappellons-le, nous ne comparons pas les prix de vente mais bien
des indices qui permettent de quantifier chaque bien et de suivre
l’évolution réelle du marché.
En bref, on retiendra que, pour les maisons d’habitation, il y a une
légère hausse en vente publique et une légère baisse en gré à
gré : les valeurs moyennes oscillent depuis 2007.
nettes différences dans les résultats entre les communes du Sud
et de l’Est de l’agglomération, dans lesquelles les valeurs restent
élevés et les communes du Nord et de l’Ouest où ils sont généralement bas. Néanmoins, il y a plus de variations au sein même
d’une commune que pour les unifamiliales, en fontion des caractéristiques propres à chaque bien.
l’Immeuble de rapport
En vente publique, le prix au m2 moyen des appartements est de
1626 €/m2. Il a diminué d’un peu plus de 3 % par rapport à 2013.
Depuis 2006, le prix moyens présentent des oscillations d’une
amplitude maximale de 14 %, avec un pic en 2011.
En vente de gré à gré le prix moyen au m² diminue 0,7 % par rapport à 2013 avec une valeur de 1919 €/m2. Comme en vente publique, on observe des oscillations depuis 2007, d’une amplitude
maximale de 12 %.
Il y a toujours un fossé bien marqué entre les moins bonnes et les
meilleures situations avec des prix parfois inférieurs à 1000 €/m2
dans certains quartiers de Molenbeek ou d’Anderlecht par exemple et qui peuvent dépasser 2500 € dans les deux Woluwés.
Comme pour
les maisons, les
valeurs sont
fort variables en
fonction de la
situation et de
la qualité mais
également en
fonction du type
d’appartement,
avec toujours
une désafection
pour les appartements situés
dans de grands
immeubles
(« barres »).
D’autre part, la
certification PEB
commence à inflencer les acheteurs potentiels
qui s’intéressent
de plus en plus au coût réel de l’appartement : remboursement
du prêt, charges et consommations.
Les ventes d’appartements deux chambres sont largement majoritaires en 2014.
Les appartements neufs ne sont pas repris dans les statistiques
ci-dessus. Si on ignore les biens exceptionnels, les valeurs hors
frais (dont la TVA) oscillent entre 2500 /m2 dans les moins bonnes
situations et 5000 /m2 dans les meilleures (avec des finitions haut
de gamme).
En vente publique, l’indice moyen a baissé de 3 % par rapport à
l’année précédente et revient au niveau de l’année 2006.
En vente de gré à gré, l’indice moyen a, au contraire, augmenté de
10 % par rapport à 2013 et approche l’indice le plus élevé de 2011.
Pour les deux types de vente, on observe, comme pour la maison
unifamiliale, une fluctuation des indices depuis 2006 avec une
amplitude de 15 % en vente publique et de 16 % en gré à gré.
Contrairement à l’année passée, la différence entre les valeurs en
vente publique et en vente de gré à gré est particulièrement bien
marquée cette année, avec des indices moyens respectivement
de 551 et 652, soit une différence de 18 %.
Cette différence ne reflète pas celle que l’on pourrait attendre en
vendant le même bien en vente publique ou en gré à gré : elle
indique plutôt qu’en vente publique les biens sont en majorité en
mauvais état. De plus, de nombreux immeubles de rapport vendu
publiquement présentent des infractions urbanistiques, notamment au niveau de l’affectation (nombres de logements autorisés)
ou comportent des appartements non conformes au Code du
Logement.
Ici aussi la situation est prépondérante et on peut observer de
LANDMETER 7 EXPERT No 368 • 2015/1
Les appartements
Technische Informatie
Conclusions
Après une augmentation continue jusqu’en 2006-2007, les valeurs
des trois types de bien présentent depuis lors des variations à la
hausse ou à la baisse d’une amplitude de 10 à 15 %, avec un pic
en 2011 (sauf pour les appartements et les maisons d’habitation
en gré à gré où les valeurs maximales ont été atteintes en 2013).
Les valeurs de chaque type de bien varient non seulement en
fonction de la situation, la qualité et l’état du bien mais également
selon le mode de mise en vente (gré à gré ou vente publique) et
pour les appartements, suivant le type d’immeuble dans lequel ils
se trouvent.
Objectifs de la commission
L’objectif principal de la commission est la mise en commun d’un
fichier de points de comparaison étoffé et structuré, couvrant
tous les types de biens immobiliers, principalement sur Bruxelles
mais également en dehors et ce afin de répondre aux missions les
plus complexes et les plus délicates.
L’établissement des statistiques présentées par la commission,
véritable aboutissement d’une année de travail des membres, en
est la manifestation la plus concrète.
Grâce à la méthode analytique qu’elle a mise au point il y a quarante ans, mais toujours mise à jour, les membres de la commission trempent dans un recyclage permanent.
A côté des résultats statistiques annuels, les fiches constituent
surtout un fichier commun de points de comparaison.
Technische Informatie
Sur nos fiches, outre l’analyse chiffrée, nous renseignons :
• l’époque de construction de l’immeuble et éventuellement de
ses rénovations ;
• la superficie du terrain ;
• la largeur de façade ;
• les conditions d’occupation ;
• le revenu cadastral ;
• la qualité de la situation ;
• la qualité de la construction, de l’achèvement et de
l’équipement ;
• l’état d’entretien de l’immeuble ;
• les surfaces bâties par niveau pondérées en fonction de leur
qualité de finition ;
• tous les équipements (chauffage, sanitaires, cuisine, …) valorisés
suivant leur importance et leur qualité ;
• les consommations reprises sur les certificats PEB.
Quand nous avons une de ces fiches en main, généralement
complétée par des photos et/ou un plan, nous nous trouvons
pratiquement dans l’immeuble qui nous servira de point de
comparaison.
Cette richesse d’informations permet à l’évaluateur professionnel
d’aboutir à un résultat nettement plus probant et fiable que toute
autre méthode utilisée.
Comme dit en introduction, la spécificité de nos statistiques est
qu’elles donnent un reflet qualitatif du marché : nous mesurons ce
que les acquéreurs reçoivent en échange de l’argent qu’ils donnent.
Pourquoi faire appel à un Géomètre-Expert pour l’estimation de la valeur d’un bien immobilier ?
• L’acquisition d’un logement est l’un des actes les plus importants d’une vie : il est particulièrement judicieux de
s’entourer de conseils professionnels.
• Le Géomètre-Expert a une formation théorique et pratique qui garantit des résultats précis et fiables.
• Le Géomètre-Expert est totalement indépendant de la transaction. Sa rémunération lui garantit l’objectivité dans la
rédaction de son rapport d’évaluation.
• Un rapport d’évaluation payant n’a rien à voir avec une estimation gratuite émanant d’un agent immobilier. Le rôle de
celui-ci est effectivement de déterminer un prix de vente annoncé et non une valeur. Ce prix sera fonction de la valeur
du bien mais influencé par le souci de rencontrer le souhait du client afin d’obtenir le mandat de vente.
• Le Géomètre-Expert ne fixe jamais une valeur sans avoir visité le bien ou pris un minimum d’informations à son sujet.
• Il trouve à la Commission du Marché Immobilier, le suivi au jour le jour de l’évolution du marché immobilier et de l’offre
et de la demande.
• De par ses contacts réguliers avec les propriétaires et les locataires, de par sa formation continuée, de par ses connaissances en matière de dégâts locatifs, de pathologie du bâtiment et de droit immobilier, il offre un large panel de
compétences souvent indispensables à l’analyse de la valeur d’un bien.
• Le Géomètre-Expert est attentif aux achèvements, aux équipements et aux caractéristiques d’une construction et à
leur état de conservation.
• Il s’informe régulièrement de l’évolution de leur coût au travers de commissions telles que celles étudiant l’évolution
des prix unitaires.
• Le Géomètre-Expert est généralement plus apte à résoudre les problèmes d’ordre constructif rencontrés habituellement dans les bâtiments et le cas échéant de s’appuyer sur la Commission de la Pathologie de la Construction pour
No 368 • 2015/1 LANDMETER 8 EXPERT
D’autres méthodes statistiques basées sur des moyennes des prix
de vente observés au cours d’une période déterminée, peuvent
aboutir à des erreurs voire des aberrations. En effet, imaginons
une baisse générale des prix des maisons mais une augmentation
du nombre de gros immeubles vendus d’une année sur l’autre, on
aboutirait à la conclusion que les prix moyens des immeubles ont
augmenté alors que par hypothèse ils ont diminué !
L’expert immobilier digne de ce nom et le géomètre-expert en
particulier se doit de baser son évaluation sur des informations
avérées sans perdre de vue l’évolution du marché. Il ne se base
pas sur des prix de vente annoncés ou sur des résultats ne donnant aucune information sur l’immeuble concerné.
Sans doute plus lent, plus laborieux et plus onéreux que certaines
estimations offertes gratuitement aux propriétaires. Mais s’est le
prix à payer pour obtenir une expertise fiable et indépendante.
En 2014, une nouvelle fiche universelle a été utilisée pour les
types de biens. Elle est plus complète, avec, notamment un calcul
automatique de la surface pondérée.
Pour les appartements, cette nouvelle fiche permet un calcul de
coefficient, comme pour les maisons, en fonction de la surface
mais aussi des équipements pour lesquels des points seront
attribués. Cela permettra une analyse plus fine du marché des
appartements.
De plus, nous avons décidé d’unifier la valeur attribuée aux terrains pour le calcul du coefficient afin d’éviter toute subjectivité
dans la valorisation du terrain.
Le prix au m2 de terrain utilisé pour le calcul est le même pour
toute la région bruxelloise, alors qu’auparavant ce prix était fixé
en fonction de la situation par l’encodeur.
Durant l’année 2014, l’ancienne et la nouvelle méthode ont été
utilisées pour chaque fiche, ce qui a permis d’ajuster la valeur
terrain unique à utiliser pour garder une stabilité des valeurs moyennes et pouvoir continuer la comparaison des indices moyens
d’année en année.
Le deuxième avantage de cette valeur de terrain unifiée est que la
différence de situation se marque entièrement dans le coefficient
(une seule variable). En d’autres termes, avec ce nouveau système,
si les coefficients moyens restent stables, ils diminuent dans les
mauvaises situations et augmentent dans les meilleures : les différences d’indice sont plus marquées en fonction de la situation.
Le rapporteur
Eric De Keghel
Remerciements
Un remerciement est adressé à tous les membres actifs de la commission du marché
immobilier:
Marc DEKEULENEER, Alain BELLAY, Daniel DE GRAEUWE, Gérard SCHMIT, Michael ZAPATERO, Serge MERCKX, Christian KAPRIELIAN, Guy VAN HAELEWIJN, Sophie BEINE,
André GOMREE, Patrick BLADT, Laurent SLOSSE, , Eric de PATOUL, Denis PIERLOT,
Berrnard DERU , Stephane PIRARD, Jordan CORNET, Nicolas GHORAIN et Jean-Paul
BOUNAMEAUX.
répondre aux cas les moins courants.
• Le Géomètre-Expert prend en compte les problèmes écologiques, et tient compte de la Performance Energétique du
Bâtiment (PEB).
• De par sa formation juridique et son introduction au sein du notariat, il est le plus compétent à déterminer les servitudes et régler les problèmes de voisinage.
• Il examine les conditions d’occupation et les incidences fiscales.
• Il apprécie la situation du bien, son accessibilité par le réseau de communications et les transports en commun, les
possibilités de parkings, des commerces et des écoles environnants ainsi que son statut urbanistique.
• Il envisage, à la demande du client, les possibilités d’affectations et d’utilisations alternatives, les travaux de rénovation
nécessaires et la rentabilité en général prenant en considération l’évolution de la conjoncture économique.
• Il se tient informé de l’actualité juridique et pratique en matière immobilière, notamment par le biais de ses formations
continuées obligatoires.
• Il examine l’impact de projets immobiliers, d’expropriations ou de classements par les Monuments et Sites.
• Il veille à fixer le plus juste prix indépendamment de toute valeur de convenance.
UGEB-ULEB, Société Royale de Géomètres-Experts A.S.B.L.
Compétence territoriale : Région de Bruxelles Capitale, Province du Brabant Wallon et Provincie Vlaams Brabant.
La Maison du Géomètre est située rue du Nord 76 à 1000 Bruxelles
Tél : 02.217.39.72
Fax : 02. 219.31.47
E-Mail : [email protected]
Web : http://www.ugeb-uleb.be
LANDMETER 9 EXPERT No 368 • 2015/1
Technische Informatie
Technische Informatie
Wat is er nieuw?
PRECAD II loopt van stapel
→ De noodzaak om dezelfde normen te doen naleven voor de
Wat wijzigt er in vergelijking met het koninklijk en ministerieel besluit van 18 november 2013?
→ De toelating om op het exemplaar van het afbakeningsplan
de referte toe te voegen die daaraan door de administratie in het
kader van onderhavig besluit werd gegeven. Dit gegeven wijzigt
niets aan de inhoud van het plan maar vergemakkelijkt de communicatie ervan tussen de landmeter-expert en de notaris.
→ De opheffing van de uitzondering bepaald in artikel 2, § 2
oud, voor de nog op te richten gebouwen die nutteloos werd
door de wijziging van artikel 26 van het Wetboek der registratie-,
hypotheek- en griffierechten en artikel 1 van de Hypotheekwet.
Deze voorschriften stimuleren de voorafgaande neerlegging van
het plan voor alle akten, met inbegrip van de basisakten met
betrekking tot nog op te richten gebouwen. Deze wijziging treedt
in werking vanaf 1 juli 2015.
plannen die niet bij toepassing van dit besluit (artikel 3, derde
lid) worden neergelegd, maar in het kader van artikel 26 van het
Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten en artikel 1
van de Hypotheekwet.
• Vermelding netto-oppervlakte bij afbakeningsplan betreffende
de creatie van privatieve loten (Art 577-2 en 577-3 Burgerlijk
Wetboek).
• Vanaf heden kunnen de digitale plannen enkel nog in pdf-for-
→ Diverse wijzigingen die betrekking hebben op technische
maat worden ingediend; de aanbieding van plannen in papieren
formaat is steeds mogelijk.
• Indien de opmeting werd uitgevoerd in het door de AAPD ge-
→ Het ministerieel besluit regelt ook de inwerkingtreding van
het luik “prekadastratie” van het project.
normen, zoals onder meer:
bruikte coördinatensysteem is er geen verplichte opzoeking van
de hoekpunten meer nodig als de aanpalende eigendomsgrens
zich op meer dan 50 meter bevindt.
• Geen onderscheid meer tussen het grafisch gedeelte en het
gedeelte proces-verbaal.
Hoe maak jij je plaatsbeschrijvingen?
met formulieren ?
met word-documenten ?
met dictafoon ?
Vanaf nu kan het ook
→ De voorafgaande identificatie kan worden aangevraagd sinds
19 mei 2015 door gebruik te maken van het hiervoor bestemd
formulier. De drie modelformulieren zijn beschikbaar op
http://financien.belgium.be/nl/experten_partners/landmeters/
voorafgaande_identificatie_van_percelen/
NOW
Y IT
TR
E
FRE
→ Vanaf 1 juli 2015 moet in de authentieke akte betreffende een
deel van een kadastraal perceel, naast de planreferentie ook de
gereserveerde perceelsidentificatie worden vermeld.
Deze perceelsidentificatie is als volgt samengesteld:
21806_F_125_D5_P0056, waarbij:
21806: Kadastrale afdeling
F: Sectie
125: Grondnummer
2: Bisnummer
D: Letter-exponent
5: Cijfer-exponent (3 posities voorzien)
P0056: Partitie-nummer; letter P gevolgd door 4 posities Cijfers
(NIEUWIGHEID!)
Er zijn nog een officiële communicaties voorzien naar de landmeters-experten toe.
Probeer nu gratis uit !
Download de app, maak een
account en ontvang 1 gratis credit !
inspector
Verbluf je klanten met schitterende
rapporten
Met de Chapps Inspector app voor tablet
regel je je plaatsbeschrijvingen van a tot z:
slim
snel
én accuraat
met Chapps Inspector, dé oplossing
voor plaatsbeschrijvingen op tablet
www.chapps.com
No 368 • 2015/1 LANDMETER 10 EXPERT
•
•
•
•
beschrijving tot in de kleinste details
tot 9 foto’s per element
schetsen op foto’s
handige vergelijkingen bij in- en uittrede
met volledige schadehistoriek
• gedetailleerde schadenotatie
• automatische rapportage
(plaatsbeschrijving, aandachtslijst en
afrekeningsstaat)
• online back-up en backoffice
LANDMETER 11 EXPERT No 368 • 2015/1
www.chapps.com
Het beroep
Verenigingsleven
Schatting door landmeter vermijdt discussie over geërfd vastgoed
Via de site is het charter te vinden, alsook een lijst van erkende
landmeters - voorlopig staan daar nog maar twee landmeters op
(271 op 22/05/2015, n.v.d.r.).
een voorkooprecht is of het eigendom voorkomt op de lijst van het
onroerend erfgoed.
Van het gebouw zelf wordt de indeling beschreven en summier de
afwerking van vloeren, muren en plafonds weergegeven. Voorts beoordeelt de expert onder meer de kwaliteit van de constructie, het comfort
(met name sanitair en verwarming) en de staat van het onderhoud.
Uiteindelijk plakt de landmeter een cijfer op de waarde op basis
van vergelijkingspunten in de omgeving, die eveneens beschreven
staan. De waarde komt overeen met wat men vermoedelijk kan bekomen bij een normale verkoop onder normale omstandigheden,
vrij van handelen, met voldoende publiciteit en een voldoende
aantal liefhebbers.
Schattingsverslag
Boete voor te lage schatting
Het charter geeft u een beeld van wat er allemaal in het schattingsverslag moet komen. De landmeter moet onder meer de omgeving van het goed beschrijven, en er bijvoorbeeld handelszaken,
banken, een school, ziekenhuis, ontspanningsmogelijkheden en
andere voorzieningen in de buurt zijn. Vorm, hoogte, oriëntatie en
dergelijke van het terrein worden beschreven, en hoe het gebouw
erop ingeplant is. Zo nodig worden foto’s toegevoegd. Het verslag
vermeldt ook de openbare nutsvoorzieningen en de landmeter
moet de ligging onderzoeken in functie van de watertoets.
De geldende bouwvoorschriften worden nagegaan, alsook of er
De belastinggids heeft twee jaar de tijd om te reageren als hij vindt
dat de aangegeven waarde van een onroerend goed te laag is.
Hij baseert zich op vergelijkingspunten: hij vergelijkt met prijzen
van gelijkaardige goederen in eenzelfde omgeving en in normale
omstandigheden verkocht.
Wanneer de belastingdienst oordeelt dat het goed uit een nalatenschap meer waard is dan de erfgenaam zelf aangeeft, dan is op het
verschil erfbelasting verschuldigd.
Wijkt de schatting van de fiscus meer dan 1/8 af van die van de belastingplichtige (vb. 452.000 euro waar belastingplichtige 400.000
euro aangaf), dan is bovendien een boete verschuldigd. In principe
is die boete gelijk aan de bijkomende successierechten. De boete
wordt echter verminderd, tenzij er inbreuken zijn gepleegd met de
bedoeling de belasting te ontduiken.
Is de tekortschatting groter dan 1/8 maar niet hoger dan 1/4 van
de aangegeven waarde, dan is de verminderde boete 1/20 van de
bijkomende rechten.
Is de tekortschatting groter dan 1/4 maar niet hoger dan 1/2 van
de aangegeven waarde, dan is de verminderde boete 1/10 van de
bijkomende rechten.
Is de tekortschatting groter dan 1/2 maar niet hoger dan het geheel
van de aangegeven waarde, dan is de verminderde boete 1/6 van
de bijkomende rechten.
Is de tekortschatting groter dan de aangegeven waarde, dan is de
verminderde boete 1/4 van de bijkomende rechten.
Erika Racquet
Om discussies over de verschuldigde erfbelasting te vermijden, kan u een onroerend goed in een nalatenschap laten schatten
door een landmeter-expert. © ANP XTRA
Sinds begin dit jaar zijn de gewesten bevoegd voor de erfbelastingen. Vlaanderen besliste de waardering van onroerend goed in
nalatenschappen anders aan te pakken.
Een eerste optie blijft om zelf de waarde in te schatten, eventueel
bijgestaan door bijvoorbeeld uw notaris of een vastgoedmakelaar.
Een goede schatting maken, is echter niet vanzelfsprekend. Schat
u de waarde te hoog in, dan zal de erfgenaam te veel erfbelasting
betalen. Maar schat u te laag, dan loopt de erfgenaam het risico
van discussies met de belastingdienst, en van een boete wegens
zogeheten tekortschatting (zie onderaan).
Vroeger kon u als aangever van een nalatenschap een beroep doen
op een onafhankelijke expert, wiens verslag u en de fiscus geacht
werden te aanvaarden. Vlaanderen schafte die volledige vrijheid
van keuze voor een expert af, en werkte een kwaliteitscharter uit
voor schattingen door landmeter-experts. ‘Burgers die een beroep
doen op een landmeter-expert die het kwaliteitscharter heeft
ondertekend, mogen er van uitgaan dat de geschatte waarde van
het goed in principe niet in twijfel zal worden getrokken door de
Vlaamse Belastingdienst’, zo luidt het op de website van de dienst.
Bron: Netto, 31-03-2015. Dit artikel werd gereproduceerd met toestemming van de uitgever, alle rechten voorbehouden. Elke reproductie
dient het voorwerp uit te maken van een specifieke toestemming van
de beheersvennootschap License2Publish: [email protected]
De DuoBloc-afbakening
Als officiële partner van OBGE/BOLE willen wij ons graag aan u voorstellen. Wij zijn een Duitse fabrikant van aakeningsmateriaal, gevesgd in de buurt van
Lüdenscheid (Noordrijn-Wesalen). Al meer dan 40 jaar zijn wij o.a. acef in de produce en verkoop van kunststof aakeningen.
Sinds ongeveer 5 jaar bieden wij een innovaef type aakening aan, de DuoBloc-aakening. Dit is een voordelig, licht en eenvoudig te plaatsen alternaef voor tradionele slagmerken.
De aakening bestaat uit een met kunststof ommantelde stalen doorn en een kunststof kop met een middengat, waardoor de doorn met een hamer in de grond wordt geslagen.
Een extra inslagwerktuig is niet benodigd!
Aan de bovenzijde van de doorn
bevindt zich het massieve, licht
convexe slagvlak met
centreerholte.
Standaard is dit neutraal, maar tegen een
meerprijs kan het ook van een opschri
worden voorzien, bijv. voor het gebruik van
de doorn zonder kop.
De vuurverzinkte stalen doorn is met kunststof
ommanteld en volledig met weerhaken bezet.
Deze garanderen een goede stabiliteit van de
aakening in de grond. De doornen zijn
verkrijgbaar in 4 verschillende lengten met vast
aangebrachte stalen punten.
Vraag uw testpakket aan:
20 DuoBloc-afbakeningen, bestaande uit:
20 met kunststof ommantelde stalen doornen +
20 kunststof koppen, (lengte van de doornen en kleur
van de koppen naar keuze)
met 10% korting op de catalogusprijs,
franco thuis + 1 duimstok gratis
Bezwaar van vastgoedexperten
AK 4
(8,5 x 8,5 x 5 cm)
Als merkteken voor overdag dienen kunststof
koppen. Deze worden van slagvast, uv- en
vorstbestendig polyethyleen gemaakt. Aan de
onderzijde bevinden zich holle ruimten,
waarin grond kan binnendringen bij plaatsing
tegen de bodem. Hierdoor wordt de stabiliteit
van de gehele afbakening verhoogd.
De kop AK 4 is verkrijgbaar in de kleuren wit, rood, geel
en graniet-grijs met verschillende opschrien.
Individuele opschrien zijn mogelijk.
AK 7
(10 x 10 x 6 cm)
Onderzijde AK 4 Onderzijde AK 7
INTERMAK W.W. Haase KG · Im Eichholz 23 · D-58579 Schalksmühle · Tel.: 0049-2351-50362 · Fax: 0049-2351-5805 · Email: [email protected] · www.intermak.de
No 368 • 2015/1 LANDMETER 12 EXPERT
Association royale des Géomètres-Experts
de Liège
viert 125-jarig bestaan
Zoals u waarschijnlijk wel weet, hebben onze Luikse confraters
vorig jaar het 125-jarig bestaan van hun vereniging gevierd en ze
zijn er stevig ingevlogen want ze organiseerden maar liefst drie
ceremonies voor dit evenement.
De eerste vond plaats op 7 februari in de “Fabrik” in Herstal. Het
was een feestavond die werd aangeboden aan de leden van de
vereniging en hun partner. Na een heerlijk actief bracht “Théâtre
attrape” een voorstelling van zijn show “Maîtres des ruses” waarin
goocheltechnieken worden gebruikt om het thema van de
leugen op een nieuwe, grappige en intrigerende manier onder de
aandacht te brengen.
Daarna kregen de leden de kans om samen gezellig te genieten
van een overheerlijke maaltijd.
Een week na de bekendmaking van de nieuwe regeling meldt de Kamer van Vastgoedexperten bezwaar aan te tekenen tegen de invoering van
het kwaliteitscharter dat enkel door erkende landmeter-experts kan worden ondertekend. Hierdoor vallen vastgoedexperten voortaan uit de boot
voor deze categorie van schattingen, en dit zonder dat er volgens de beroepsvereniging overleg is geweest met de Vlaamse Belastingdienst.
Tot eind vorig jaar was het wel mogelijk om een onafhankelijke schatting te vragen door een vastgoedexpert. In principe moest zowel de belastingplichtige als de fiscus zich daaraan houden.
De beroepsvereniging bepleit dat slechts wie met succes een professionele opleiding volgt, zich gekwalificeerd vastgoedexpert kan noemen en
dat de aangeslotenen onderworpen zijn aan een strenge beroepsdeontologie. Vastgoedtaxateurs verlenen onder meer hun diensten aan bedrijven, financiële instellingen, particulieren en als deskundige voor rechtbanken.
Het bezwaarschrift werd verzonden naar de Vlaamse ministers Annemie Turtelboom (Financiën) en Philippe Muyters (Economie) en federaal minister Willy Borsus (Economie).
N.v.d.r. : Uiteraard volgt BOLE vzw deze regelgeving evenals de bezwaren die zouden komen van dicht bij op.
LANDMETER 13 EXPERT No 368 • 2015/1
Verenigingsleven
Overhandiging Kristallen Eregrenspaal.
Het tweede was een gala-avond op
28 maart in het prestigieuze kader
van de “Abbaye du Val Saint-Lambert” in Seraing.
Heel wat prominenten uit de politieke en gerechtelijke wereld waren
er aanwezig, meer bepaald de gouverneur van de provincie Luik, Michel
Forêt, de minister van Middenstand,
KMO’s, Zelfstandigen en Landbouw,
mevrouw Laruelle, mevrouw MarieDominique Simonet en andere ver- Mevr. Yerna.
tegenwoordigers van organisaties
die een nauwe band ebben met ons beroep, zoals het Kadaster, de
Service des Travaux Publics, enz.
Na de verwelkoming door de voorzitter heeft de
ARGELg de gelegenheid te baat genomen om in
een ontspannen sfeer de Kristallen Eregrenspaal
te overhandigen aan onze gouverneur voor zijn
functie als vertegenwoordiger bij de Koning van
de beroepsvereniging die in 1899 gesticht wed
en sinds 2011 de titel “koninklijk” mag dragen.
Daarna schetste Fabio Salvador de geschiedenis van de
vereniging en had mevrouw Yerna, vertegenwoordigster van minister Marcourt, het over de opleiding van de
landmeters. Mevrouw Laruelle gaf daarna toelichting bij
de voortgang van het wetgevend werk met betrekking
tot het beroep.
Vervolgens namen de 160 genodigden deel aan een
perfect georganiseerd “walking dinner”, een gelegenheid voor alle organisaties die in contact staan met
ons beroep om hun visie op het vak uit te wisselen. De
avond werd om middernacht afgesloten, in de warme
sfeer die zo typerend is voor de Luikenaars.
Het nationaal colloquium is het derde deel van dit opmerkelijke drieluik. Het vond plaats op 23 oktober in hetzelfde
prestigieuze kader van Val Saint-Lambert,
onder de auspiciën van de VZW BOLE.
Het thema was: “De technieken evolueren,
de opleiding wordt voortgezet”.
Na het openingswoord door de voorzitter
van de ARGELg, Yves Sacré, toonde een
analyse van de resultaten van de enquête
bij de deelnemers aan wat de noden van
het beroep zijn op het gebied van opleiding en nascholing van de Landmeters-Experten. Daarna gaf de heer Pirlot, Voorzitter
van de VZW BOLE, een overzicht van wat
de opleidingen zijn in de verschillende
Europese landen.
Na een uitstekende maaltijd was de namiddag dan het moment voor enkele exposanten om technologische vernieuwingen
voor te stellen die nuttig zijn voor de uitoefening van ons mooie
beroep.
Om de festiviteiten af te
ronden werd een kristallen grenspaal overhandigd aan de heer Philippe
Herman, Administrateur
Opmetingen en Waarderingen, voor zijn deelname aan de invoering
van de Prekadastrering.
BRUTE KRACHT,
GROTE VEELZIJDIGHEID
ENORME PUISSANCE,
GRANDE POLYVALENCE
Building Construction (BIM)
TU
C
RU
L
VI
CI
Een succes.
IN
RE
ST
FA
Topcon’s compacte high-speed GLS-2000 laserscanner
biedt tijdsbesparing zonder aan nauwkeurigheid in te
boeten. Met een scanstraal van meer dan 350 m, een
gezichtsveld van 360° x 270° en uiterst eenvoudige bediening, is de GLS-2000 een robuust en veelzijdig instrument waarmee je nauwkeurig 3D data kan vastleggen
voor toepassingen in uitdagende werkomgevingen. De
GLS-2000 is onmisbaar voor elke professional.
No 368 • 2015/1 LANDMETER 14 EXPERT
Tel.: +32 2 466 82 30
&
ES
AT
EG
R
G
AG
M
IN
G
IN
ER
S,
ES
OC
&
PL
T
AN
W
PO
PR
Le scanner laser GLS-2000 compacte et de haute vitesse,
réduit vos heures de travail sans en sacrifier la précision.
Avec une portée de scan de plus de 350 m, un champ de
vision de 360 ° x 270 ° et une opération simple, le GLS2000 est un instrument robuste et polyvalent avec lequel
vous pouvez capturer des données 3D précises dans
votre domaine de travail pour toutes vos applications.
Le GLS-2000 est indispensable pour tout professionnel.
topcon-positioning.eu