diagnostic - Communauté d`Agglomération du Pays Ajaccien

Transcription

DIAGNOSTIC
Version provisoire du 22 novembre 2011
Introduction
Le Programme Local de l’Habitat (PLH) est un document stratégique de programmation d’une durée de
six ans élaborée par la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien pour définir et mettre en œuvre
une politique de l’habitat sur l’ensemble de son territoire.
Le PLH vise trois objectifs :
- Définir des objectifs et des moyens visant au développement de l’offre résidentielle et
l’amélioration du parc existant. Ces objectifs et ces moyens doivent assurer une mixité de l’offre au
regard des besoins identifiés.
- Proposer des articulations par rapport aux politiques sectorielles existantes (le plan départemental
d’action pour le logement des personnes défavorisées, la réhabilitation des centres anciens, la
rénovation urbaine, l’hébergement temporaire, etc.).
- Mettre en cohérence la stratégie de développement habitat avec les documents d’urbanisme
(PLU), les documents de planification tels que SCOT dont une démarche de lancement est en cours
ou le futur PADDUC.
Le premier PLH arrive à terme à la fin de l’année 2012. Sa révision passe par une nouvelle démarche
d’élaboration d’un diagnostic dont le lancement a été initié en juin 2011. Ce nouveau PLH couvrira la
période 2013-2018. Suivant les obligations légales inscrites dans la Loi Molle, les objectifs définies
dans le cadre de la phase de définition des orientations seront territorialisés à l’échelle communale et
déclinées une fois le PLH approuvé dans les documents d’urbanisme de chacune des communes.
L’élaboration d’un PLH repose sur un processus d’échanges, fondé sur une forte implication
partenariale : des élus, des acteurs institutionnels, des professionnels de l’habitat (public et privé) des
acteurs intervenant dans le domaine social en accompagnement des personnes défavorisées, etc.
Dans cette perspective, la CAPA a organisé au cours de la phase d’élaboration du présent diagnostic
un forum de l’habitat et une concertation avec l’ensemble des maires des 10 communes au travers
d’une enquête communale.
L’analyse produite repose sur :
- La réalisation d’entretiens auprès d’acteurs de l’habitat du territoire.
- Le traitement de nombreuses données issues de la Direction Régionale de l’Equipement (Filocom,
ECLN, EPLS, A.N.A.H, etc.).
- Une enquête communale réalisée auprès de chacune des services urbanisme ou habitat des
communes.
Les prochaines étapes de l’élaboration du PLH seront les suivantes :
- Elaboration du document d’orientations, à l’occasion duquel des ateliers de travail en commun
seront réunis.
- Elaboration du programme d’actions.
2 – Document provisoire du 16 novembre 2011
Chapitre I - données de cadrage territorial
1-1. le périmètre d’analyse du diagnostic
En cohérence avec le fonctionnement domicile travail du
territoire, le périmètre d’élaboration du diagnostic du PLH a
été élargi à six territoires limitrophes comprenant un total de
58 communes :
- La Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien
composée de 10 communes,
- Le SIVOM de la Rive Sud du Golfe d’Ajaccio composé de
4 communes,
- La Communauté de Communes de la Vallée du Prunelli
composée de 6 communes,
- La Communauté de Communes de la Haute Vallée de la
Gravona composée de 5 communes,
- Le Canton des Deux Sorru composé de 11 communes,
- Le canton du Cruzzini-Cinarca composé de 13
communes,
- Le canton des Deux Sevi composé de 9 communes.
L’ensemble
des
57
communes
compose la vaste couronne périurbaine
de la ville centre d’Ajaccio, pôle urbain
du département de la Corse du Sud
(carte des territoires vécus INSEE
2002).
Document provisoire du 22 novembre 2011 - 3
Ainsi près de 4700 personnes résidant dans une des communes périphériques de la CAPA entrent
quotidiennement dans le territoire communautaire pour travailler à Ajaccio.
Cette polarisation de l’emploi sur Ajaccio et de manière secondaire sur Sarrola-Carcopino et Afa
constitue une caractéristique de la région ajaccienne disposant d’un vaste hinterland résidentiel.
Dans ce contexte la question des déplacements domicile travail devient un enjeu majeur du bon
développement du territoire.
1-2. Les axes de planification territoriale et les grands projets d’investissements

Un schéma de cohérence territoriale de la région ajaccienne en cours de lancement
Une démarche d’élaboration du SCOT est en cours avec la réalisation de six pré-diagnostics
thématiques afin d’identifier différentes options de périmètres en vue de permettre le choix du
périmètre le plus pertinent. Au cours de l’année 2012, après la prise de l’arrêté préfectoral arrêtant le
périmètre, une consultation d’un prestataire sera effectuée en vue d’une élaboration sur les années
2013 à 2014, et une approbation définitive du SCOT prévue en 2015.

Un plan de déplacements urbains approuvé
Le Plan de Déplacements urbains (PDU) approuvé en 2006 fait le diagnostic d’un système de
déplacements très contraint par la topographie qui a imposé la création d’un réseau de voirie
principalement en fond de vallée :
- la RN 193 dans la vallée de la Gravona
- la RN 194 dans la vallée de Mezzavia
- la RN 196 vers Propriano
- la RD 3 dans la vallée du Prunelli
- la RD 51 et 61 qui relient Ajaccio et
Appietto via Alata
- la RD 11 dans la vallée St Antoine
- la RD 81 dans la vallée de la Lava
- la RD 111 et 55 situées à l’Ouest et au
sud d’Ajaccio,
Enfin nombre de ces infrastructures routières cumulent une fonction de transit régional avec une
fonction de transit local voire de desserte résidentielle, générant des conflits d’usages et de fortes
difficultés de déplacements. Ainsi en est-il de la RN 194 qui longe la vallée de Mezzavia et qui constitue
comme le note le PDU un « axe interurbain et dessert les zones commerciales situées à l’Est
d’Ajaccio ».
Le PDU vise à :
- développer et crédibiliser le transport public en traversée du centre-ville d’Ajaccio,
- renforcer l’attractivité touristique du centre-ville et trouver des solutions de gestion de la voiture en
cœur de ville (création de parcs de stationnement),
- organiser le développement urbain en s’appuyant sur les centralités existantes en évitant un
mitage des espaces,
- s’appuyer sur toutes les solutions alternatives en vue de limiter l’usage de la voiture.
Le PDU propose différentes actions comme le développement du réseau de bus, la création de parcs de
stationnement sur la ville centre et de parcs de dissuasion en entrée d’agglomération, la piétonisation
de la ville génoise, la création d’un quartier de gare sur Ajaccio ou d’un parc d’échange à l’entrée Est de
la ville.
Deux projets de transports publics à moyen terme
intéressent directement la programmation habitat du PLH
par leurs impacts sur les déplacements à l’échelle
communautaire voire au-delà.
La création d’un transport en commun en site propre
structurant (bus à haut niveau de fréquence ou tram-train)
qui longerait la façade littorale sur une grande partie de son
parcours est proposée avec une réalisation à moyen terme.
Ce transport public desservirait l’ensemble de la zone dense
de l’agglomération et sa fréquence permettrait des
correspondances faciles avec l’ensemble du réseau de bus restructuré. Il serait complété par la
réalisation d’un réseau de parkings relais
Enfin en lien avec les projets de la CTC, le PDU inscrit le développement du train péri-urbain (avec un
objectif de cadencement horaire à moyen terme) entre la Gare de Mezzana et le centre de
l’agglomération en prévoyant à terme un aménagement des voies permettant la suppression des
passages à niveau.
Ces deux projets constituent des éléments stratégiques et structurants du développement urbain et
résidentiel du territoire ajaccien, dans un contexte d’important phénomène d’étalement urbain. Comme
le rappelle le PDU, ces ouvrages d’infrastructures et ces équipements roulants induisent un
réaménagement des espaces publics et la réalisation d’éléments de nouveaux pôles de centralité
comme le projet de quartier de gare à Ajaccio ou la future ZAC de Mezzana à Sarrola-Carcopino.

Un schéma directeur d’assainissement ouvrant de nouvelles opportunités de densification
Dans le cadre du schéma directeur d’assainissement communautaire, la CAPA a réalisé une nouvelle
station d’épuration à Campo
Dell’Oro, à l’Est d’Ajaccio, et va
réhabiliter l’ancienne station des
Sanguinaires permettant d’accroître
sa capacité épurative. Outre les
quartiers Est de la ville-centre, la
nouvelle station permettra à terme
la récupération des réseaux des
communes limitrophes sur la station
d’épuration. Rappelons que les cinq
communes périurbaines contiguës
disposent au mieux de petites
stations d’épuration ou privilégient
l’assainissement
autonome
contraignant une surface minimale
de 1 500 m² par parcelle
constructible (voire 3000 à 4000 m² dans la plaine de Cuttoli du fait du sous-sol argileux).
Un montant prévisionnel de près de 22 millions d’Euros est identifié, auquel il faut ajouter à l’horizon
2015 la réalisation de différents équipements et réseaux de raccordements au réseau principal sur
Alata, Appietto, Afa, Sarrola-Carcopino et Ajaccio d’un montant prévisionnel de 10 millions d’euros.
Ainsi, les secteurs raccordés au nouveau réseau principal d’assainissement collectif sur les communes
d’Alata (pour partie), Appietto (pour partie), Afa et Sarrola-Carcopino (pour partie) devraient pouvoir
s’affranchir du seuil des 1500 m² pour gagner en constructibilité.
Ce projet impacte ainsi directement à court terme (2015-2016) la programmation habitat du PLH sur
l’ensemble des secteurs desservis.
1-2. l’évolution de l’emploi
Selon les données de l’INSEE, la CAPA regroupait 36 114 emplois en 2008 représentant 88 % des
emplois du périmètre d’étude élargi qui en compte 41 092.
L’évolution de l’emploi est forte, et représente pour la CAPA près de 1 180 emplois supplémentaires
par an soit un taux de croissance annuel de 3,9 %.
La forte polarisation de l’emploi sur Ajaccio tend à légèrement se tasser au profit des communes
périurbaines passant de 93 % en 1999 à 91 % en 2010, avec une forte progression de l’emploi sur la
commune de Sarrola-Carcopino.
L’analyse des données relatives à l’emploi salarié privé pour l’année 2010 permet d’observer la vitalité
du développement des communes périurbaines situées le long de la RN 193 et 194, portée par le
secteur privé.
nombre
d'emplois
en 2008
répartition du
nombre
d'emplois
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
CuttoliCorticchiato
Peri
SarrolaCarcopino
Tavaco
Valle-diMezzana
Villanova
total CAPA
396
32884
358
125
1%
91%
1%
0%
136
9151
160
33
15
1017
18
4
4,8%
3,7%
6,8%
3,5%
191
1%
74
8
5,6%
189
1%
78
9
6,1%
1840
5%
896
100
7,7%
73
0%
61
7
22,2%
36
0%
8
1
2,8%
22
36114
0%
-3
10594
0
1177
-1,3%
3,9%
total périmètre
d'étude élargi
41092
12007
1334
3,9%
source: RGP INSEE
1999 et 2008
évolution évolution emplois
1999 à
1999 2008 en
2008
rythme annuel
taux de croissance
annuelle de l'emploi
Les données UNISTATIS de Pôle Emploi permettent d’observer une progression quasi-continue de
l’emploi salarié privé sur la zone d’emploi d’Ajaccio. Un recul de la polarisation de l’emploi salarié
s’effectue au profit des communes périurbaines. Ajaccio ne représente plus que 81,6 % des emplois
salariés privés en 2010 contre 91 % en 1999. Le territoire semble jusqu’en 2010 absorber la crise
économique avec moins de difficultés que d’autres territoires et seulement deux années de baisse du
nombre d’emplois salariés privés : en 2007 (avec la perte de 975 emplois) et en 2009 (– 146 emplois).
Evolution de l’emploi salarié privé sur la zone d’emploi d’Ajaccio
entre 1999 et 2010 (données unistatis)
140
120
100
80
60
40
nombre d'emplois
20
nombre d'établissements
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Selon les données Unistatis de Pôle emploi, la CAPA constitue le premier pôle d’emploi du département
avec 63 % de l’emploi salarié privé en 20101. Sa part relative tend cependant à baisser devant la forte
progression de l’emploi salarié sur le reste des autres secteurs du département. Ainsi, rappelons que la
CAPA représentait 70 % de l’emploi salarié privé en 1999.
1
Les données UNISTATIS comprennent les salariés de tous les établissements du secteur privé industriel et commercial
employant au moins une personne sous contrat de travail. Sont exclus de ce champ: les salariés de l’État et des
collectivités locales, les salariés des établissements publics à caractère administratif, le personnel des ambassades,
consulats étrangers et organismes internationaux, les salariés des secteurs agricoles et para-agricoles (champ CCMSA),
les employés de maison, le personnel des entreprises publiques à caractère industriel et commercial, des régies
départementales ou communales, de certaines sociétés d’économie mixte, et les intermittents du spectacle.
Répartition de l'évolution de l'emploi salarié privé entre 1999 et 2010 sur la zone d'emploi d'Ajaccio
nombre
nombre
nombre
d'emplois
nombre
d'emplois
d'établiss
salariés
d'établiss
salariés
source: UNISTATIS ements en privés en ements en privés en
1999
1999
2010
2010
34
242
55
332
Afa
2306
14703
2440
15963
Ajaccio
Alata
24
96
57
323
17
120
19
133
Appietto
13
50
22
118
Cuttoli
25
88
44
236
Peri
103
819
213
2347
sarrola
3
9
7
82
tavaco
val di mezzana
villanova
capa
1
1
4
8
2
1
5
2
2527
16139
2860
zone d'emploi
Ajaccio (hors CAPA)
total zone d'emploi
d'Ajaccio
Département de la
Corse du Sud
1752
2977
17891
3551
23244
évolution du
évolution du
nombre
taux de
nombre
d'emplois
croissance
d'établisseme
salariés
annuel des
nts entre 1999 privés entre emplois salariés
et 2010
1999 et 2010 privés 1999-2010
21
90
2,9%
134
1260
0,8%
2
13
0,9%
2
13
0,9%
9
68
8,1%
19
148
9,4%
110
1528
10,0%
4
73
22,2%
19541
1
0
333
1
-6
3402
2,0%
-11,8%
1,8%
2800
1048
1048
4,4%
22341
574
4450
2,0%
7779
2,7%
31023
A l’échelle de la zone d’emplois d’Ajaccio, la croissance de l’emploi salarié privé reste porté en volume
par la CAPA (+3 402) mais avec un taux de croissance de 1,8 % par an contre 4,4 % sur les autres
communes de la zone d’emplois.
Au sein même de la CAPA si la croissance est modeste sur Ajaccio qui reste en volume le deuxième
contributeur à l’échelle communautaire avec 1 260 emplois, c’est la commune de Sarrola-Carcopino
qui voit son nombre d’emplois salariés privés quadrupler en onze ans avec 1 528 emplois soit + 138
emplois par an.
D’autres communes périurbaines voient leur nombre d’emplois salariés privés fortement progresser
comme Peri (+ 148 emplois), Afa (+ 90 emplois), Tavaco (+ 73 emplois) ou Cuttoli-Corticchiato (+ 68
emplois).
L’économie du secteur relève essentiellement de la sphère résidentielle (construction, services à la
population non rendus par des établissements publics) qui résiste mieux à la crise que des économies
relevant de la sphère productive (industrie, logistique, services aux entreprises et plus globalement les
établissements dont l’activité est orientée vers les marchés extérieurs.)
Le commerce, les services et dans une moindre mesure la construction constituent l’essentiel de
l’emploi. Les secteurs les plus contributeurs à la création d’emplois salariés privés sur la zone d’emploi
sont :
- la construction : + 1 414 emplois (+ 4,8 %)
- les activités spécialisés, sciences et techniques, services administratifs et statistiques : + 1 244
emplois (+ 4,8 %)
- le commerce, la réparation automobile et motocycle : + 961 emplois (+ 1,9 %)
- l’administration publiques, enseignement, santé et activités sociales : + 805 emplois (+2,8 %).
- l’hébergement et restauration : + 667 emplois (+ 4,3 %)
Répartition de l’emploi salarié (privé et public) sur la zone d’emploi d’Ajaccio
en 1999 et 2007 (source : INSEE)
42%
45%
39%
35%
40%
38%
35%
30%
25%
1999
20%
2007
15%
10%
5%
5% 5%
6%
7%
1% 1%
0%
agriculture
industrie
construction
tertiaire
marchand
tertiaire non
marchand
Ainsi ce sont les secteurs du tertiaire marchand et dans une moindre mesure de la construction qui
progressent le plus fortement.
1-3. l’offre foncière et les choix d’urbanisation

De fortes contraintes environnementales
La carte des niveaux de contraintes à la parcelle permet d’observer le fort niveau de contraintes
environnementales auquel est soumis le territoire et par là son urbanisation. Dans un tel contexte, il
apparait d’autant plus important de densifier les zones urbaines des PLU2 ou des cartes communales
2
La carte des niveaux de contraintes à la parcelle propose une gradation de la contrainte la plus contraignante à la
moins contraignante (de 1 à 4) :
-
Contrainte niveau 1: inconstructible comprenant l’aléa inondation très fort, "Arrêtés Préfectoraux de Protection
de Biotope";"1", "terrains du Conservatoire des Espaces Littoraux et Rivages Lacustres";"1","Réserves
Naturelles Nationales"; "Parcs Nationaux –cœur", présence d'un cimetière, pente >40 %, Espace Boisé Classé,
parcelle dans le plan d'exposition au bruit de l'aéroport
-
Contrainte niveau 2: constructibilité très limitée comprenant l’aléa inondation fort, "Réserves de Biosphère zone centrale"; "Zone Humides d'Importance Internationale - Convention de RAMSAR"; "Réserves Naturelles
de Corse"; "Réserves Naturelles Volontaires"; pente >30 %,
-
Contrainte niveau 3: constructibilité limitée comprenant l’aléa inondation modéré, Parcs Nationaux - aire
d'adhésion"; "Réserves de Biosphère - zone tampon"; "Réserves Biologiques"; "Réserves Naturelles de Chasse
et de Faune Sauvage"; "Sites d'Intérêt Communautaire"; "Zones d'Importance pour la Conservation des
Oiseaux"; "Zones de Protection Spéciale";
en vue de préserver la ressource foncière et limiter les conflits d’usage avec l’activité agricole. Le
développement résidentiel entre en effet en concurrence avec celle-ci sur les zones de plaine des
communes périurbaines.
-
Contrainte d'urbanisation faible niveau 4 : "Réserves de Biosphère - aire de coopération"; "ZNIEFF de type1 »,
"Parcs Naturels Marins"; "Parcs Naturels Régionaux"; "ZNIEFF de type 2".

Un territoire caractérisé par une très faible densité bâtie
Le Centre des Etudes Techniques de l’Equipement (CETE) Méditerranée réalise dans le cadre de
l’élaboration du PLH une approche des gisements fonciers bruts et des ressources foncières
potentiellement disponibles pour développer l’offre résidentielle.
L’analyse du CETE Méditerranée de la densité bâtie sur
le territoire du pays ajaccien permet d’observer des
niveaux de densité bâtie très faible en lien avec un
peuplement peu dense (288 habitants par hectare
contre 818 habitants par hectare sur la Communauté
d’Agglomération de Bastia).
Ainsi, en 2009 plus de 90 % des espaces urbains de la
CAPA disposent d’une densité inférieure à 10 logements
à l’hectare (soit 1 logement pour 1 000 m² de terrain) et
plus de 70 % ont une densité inférieure à 2 logements à
l’hectare (soit 1 logement pour 5 000 m² de terrain).
Rappelons qu’une densité intermédiaire composée de
logements individuels en bande et de petits collectifs (R+2) est équivalent à 50 à 60 logements à
l’hectare.
Ainsi, cette sous densité apparait dans les zones déjà urbanisées (zone urbaine située à moins de 300
mètres d’un bâti existant) qui pourraient disposer de gisements fonciers pouvant être dédiés à un
développement résidentiel ultérieur. L’analyse du CETE identifie sur 4 communes tests (Ajaccio, Cuttoli-
Corticchiato, Afa et Valle-di-Mezzana) plus de 350 hectares non bâtis sur un total de près de 1 500
hectares en zone déjà urbanisée, soit plus de 20 %.
Dans le même temps, on note une absence de maîtrise des zones AU déjà construites à près de 50 %.
Cette faible densité pourrait être pour partie liée à la nécessité de respecter un seuil minimum estimé à
1 500 m² pour construire sur les parcelles situées en secteur d’assainissement autonome. L’arrivée à
l’horizon 2015-2016 du raccordement au réseau d’assainissement collectif pourrait permettre une
densification de ces zones déjà urbanisées mais sous exploitées en termes de constructibilité.
Graphique de répartition des parcelles bâties et non bâties sur les communes test
L’encadrement règlementaire du développement par densification des zones U pourrait être un des
enjeux du PLH 2013-2018 au travers des PLU des communes. Une grande partie de la production
attendue pourrait y être localisée en vue de préserver la ressource foncière et recomposer le paysage
pavillonnaire très lâche en zone périurbaine.

Des documents d’urbanisme en cours d’élaboration
Cinq
PLU
sont
en
cours
d’élaboration
ou
en
voie
d’approbation sur les communes
d’Ajaccio (déjà couverte par un
POS), Appietto, Afa, Peri et SarrolaCarcopino (qui dispose d’une carte
communale).
L’attente de leur finalisation et
approbation étant parfois longue,
l’application des règles antérieures
peuvent apparaître inadaptée au
fort développement urbain pour les
communes limitrophes de la RN
193 et 194. Un sursis à statuer sur
les zones à enjeux pourrait permettre d’éviter les coups partis.
A l’horizon 2012, l’essentiel des règlements d’urbanisme devrait être stabilisé.
Dans un contexte de fort développement périurbain, le maintien des communes de Valle-di-Mezzana et
de Tavaco en carte communale semble inadapté pour répondre à la nécessité d’encadrer et de
maîtriser l’urbanisation d’un territoire qui devrait dépasser les 80 000 habitants à moyen terme. Enfin,
rappelons qu’à l’issue de l’approbation du PLH et dans un délai de 18 mois, une mise en conformité
des documents d’urbanisme devra être réalisée.
Cette traduction des orientations et des actions du PLH dans les documents d’urbanisme pourrait se
traduire par la mise en place d’emplacements réservés pour la réalisation de logements sociaux,
l’instauration de servitudes de mixité sociale, une majoration de la constructibilité ou une incitation à
développer une densité intermédiaire, par exemple.

Les actions foncières développées par les communes
De manière globale, les collectivités semblent disposer de peu de foncier public susceptible d’être
dédié à des projets de développement urbain et résidentiel.
Cette caractéristique pourrait être nuancée et questionnée. En effet sur la base des éléments collectés
par le CETE Méditerranée, on note des volumes importants de foncier public non bâti potentiellement
constructible située en zone urbaine (à moins de 300 mètre d’une zone bâtie) propriété de communes
ou d’organismes para-publics.
Par ailleurs, une action volontariste des collectivités permet d’encadrer et d’accroître l’offre de
logements. Ainsi, deux opérations relevant de l’action foncière initiée et portée par la CAPA ont été
développées dans le cadre de la mise en œuvre du programme d’actions du PLH 2007-2012.
Il s’agit tout d’abord de l’opération mixte de construction de logements locatifs sociaux et de logements
libres située sur l’ancien terrain Gaz de France à Ajaccio. Préempté par la CAPA au prix fixé par le juge
de l'expropriation, la parcelle a été achetée en mobilisant le Fond d’Intervention Foncière Habitat (FIFH)
et revendue sous condition de reprogrammation (30 % de logements locatifs sociaux et une part de
locaux commerces en pieds d’immeuble) à un promoteur privé.
La deuxième opération porte sur le secteur de la gare de Mezzana située sur la commune de SarrolaCarcopino sur du foncier acquis pour majorité par la CAPA. Après avoir été identifié dans le premier PLH
comme un secteur à enjeu susceptible d’accueillir un « Hameau de l’Avenir », une étude urbaine
préalable a été lancée en vue de réaliser un projet qui combine un programme d’équipements, de
logements et de commerce en lien avec la gare de chemin de fer. Sa mise en œuvre opérationnelle
devrait s’effectuer dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté.
Toujours relevant de l’action foncière, la veille foncière est réalisée de manière isolée par certains
maires ayant institué le Droit de Préemption Urbain (DPU) dans le cadre de leur PLU ou sur la Zone
d’Aménagement Différée (ZAD) de la plaine de Sarrola-Carcopino. Toutefois, cette veille n’est pas
formalisée au travers d’un observatoire ou d’une cellule de veille notamment sur Ajaccio. Rappelons
qu’elle constitue le préalable de toute action en matière de politique ou d’action foncière mais aussi de
politique de l’habitat. En effet, le DPU constitue comme l’illustre le Maire de la commune de Cuttoli-
Corticchiato l’ayant instauré dans le cadre de l’adoption de son PLU : « une tour de contrôle » pour
comprendre le développement de la commune.
Rappelons que la mise en œuvre du Droit de Préemption Urbain est liée à la présence d’un PLU et ne
peut être mis en place dans le cadre d’une carte communale. A sa fonction d’observation, le DPU peut
être utilisé comme outil de régulation des marchés fonciers et d’anticipation des phénomènes de
spéculation liés à un changement d’usage des sols ou une majoration attendue de leur constructibilité.
De ce point de vue la réalisation d’un réseau d’assainissement collectif en lien avec la nouvelle station
d’épuration et son impact sur les valeurs foncières des parcelles raccordées pourrait donner lieu à une
action de veille foncière. Il faut rappeler que la valeur donnée au terrain du fait du passage des réseaux
par le gain en droits à construire est susceptible d’augmenter le prix des terrains.
Ce type d’action d’observation et de régulation par une préemption des terrains cédés à un prix
supérieur à une valeur de référence prédéfinie pourrait être mise en œuvre par l’établissement public
foncier projeté à l’échelle régionale.

Les interventions règlementaires développées par les communes
L’intervention règlementaire au travers du recours au règlement d’urbanisme constitue un deuxième
levier d’action pour les collectivités en vue d’encadrer le développement urbain et d’infléchir la
production de logements en vue d’une plus grande mixité sociale.
Les actions en cours ont été initiées par la Ville d’Ajaccio (majoration du COS pour les opérations HLM
et projet de servitude de mixité sociale) d’une part, et par la CAPA d’autre part dans le cadre de la mise
en œuvre du programme d’actions du premier PLH.
Il s’agit tout d’abord de l’instauration d’une servitude de mixité sociale sur la commune d’Ajaccio
contraignant tout pétitionnaire d’un permis de construire de plus de 35 logements à intégrer 25 % de
logements locatifs sociaux. Rappelons que cette mesure a comme fonction de développer l’offre
locative sociale mais aussi indirectement de réguler les prix du foncier dans le cadre des négociations
foncières entre les promoteurs immobiliers et les propriétaires.
Autre type d’action indirecte au travers du PLU, le projet des hameaux de l’avenir piloté par la CAPA
dans le cadre du programme d’actions du PLH 2007-2012, qui a permis de proposer sur les communes
d’Appietto et d’Alata sur deux secteurs d’entrée de village à enjeux urbains et résidentiels la création de
deux secteurs d’aménagement inscrits au PLU en zone AU.
Ces secteurs à plan masse permettent de définir une nouvelle trame viaire et le contenu du programme
de logements au travers d’une servitude de mixité sociale. Ils peuvent être doublés d’une taxe
d’aménagement majorée en lien avec les équipements induits notamment en matière scolaire ou les
éléments d’infrastructures d’accompagnement créées par les collectivités.
Les modes opératoires proposés sur Appietto et Alata et pilotés par la CAPA devraient être
reproductibles sur l’ensemble des secteurs à enjeux des communes périurbaines dans le cadre du PLH
2013-2018. La faible capacité financière, le nombre réduit des agents cadres de la collectivité ainsi
que l’absence d’outil d’aménagement de type Société d’Economie Mixte (SEM) ou Société Publique
Locale d’Aménagement (SPLA) sur le territoire réduisent les possibilités de réalisation d’opérations
d’aménagement et tendent à orienter l’action publique en matière d’urbanisme et d’habitat vers l’outil
règlementaire.

L’intervention économique et financière développée par les collectivités
L’intervention économique et financière développée par les collectivités peuvent être de deux ordres :
- Des interventions directes au travers de régime de subventions (d’équilibre ou pour compenser la
surcharge foncière) pour les opérations de logements locatifs sociaux ou sous forme de subvention
d’équilibre aux opérations d’aménagement.
- Des interventions indirectes qui visent à faire participer ou à exempter les pétitionnaires de permis
de construire ou d’aménager de logements au financement des équipements publics au travers de
la fiscalité de l’urbanisme.
Concernant le premier point, à ce jour c’est essentiellement la CAPA via le Fonds d’Intervention
Foncière Habitat ou les subventions communautaires dédiées au logement social qui permettent une
intervention économique sur l’équilibre et la faisabilité des opérations comprenant du logement social.
En matière d’action indirecte relative aux taxes d’urbanisme, les pratiques restent limitées. La mise en
place de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme est l’occasion de réajuster les niveaux de participation
des opérateurs aux financements des équipements publics, avec notamment une révision des taux par
rapport à l’ancienne Taxe Locale d’Equipement (TLE).
Ancien taux de
TLE
Afa
5%
Futur Taux de Taxe
d’Aménagement
5%
Alata
5%
5%*
Ajaccio
4%
5%*
Appietto
2%
5%*
Cuttoli-Corticchiato
3%
5%
Peri
3,5 %
5%
Sarrola-Carcopino
3%
5%
Tavaco
3%
5%*
Valle-di-Mezzana
4%
4%
Villanova
4%
5%*
* sous réserve de la délibération du Conseil Municipal
Toutefois, il apparaît que la seule application de la Taxe d’Aménagement avec un taux de 5 % peut
rester souvent inadaptée en zone périurbaine car en décalage avec les coûts induits par l’urbanisation.
Il s’agit de redéfinir de manière plus équitable les niveaux de répartition de la plus-value liée à
l’urbanisation entre le propriétaire foncier, le promoteur-lotisseur ou le particulier, et la collectivité.
Près de 20 Millions d’investissements publics ont été engagés pour la réalisation de la nouvelle station
d’épuration et des réseaux de raccordements qui participent de ces équipements publics. Une
participation pourrait être envisagée dans le cadre de la fiscalité de l’urbanisme (par exemple, via le
versement pour sous densité) pour les parcelles raccordées au nouveau réseau qui du fait de ce
raccordement seront susceptibles de bénéficier de droits à construire majorés.
Par ailleurs l’exemption de la taxe d’urbanisme pour les logements locatifs sociaux et/ou les logements
en accession sociale constitue un outil pour favoriser la mixité sociale et permettre une meilleure
adéquation entre l’offre et la demande en matière de logement.
1-4. l’articulation avec les politiques de l’habitat des autres collectivités

La politique de l’habitat du Conseil Général de la Corse-du-Sud
Le plan Départemental d’Accueil de l’Hébergement et de l’Insertion de Corse du Sud (PDAHI) a été
intégré au Plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) au
cours de l’année 2011. Il propose sur le territoire de la CAPA différentes d’actions qui sont présentées
dans le cadre du chapitre VI.
Le Schéma Départemental en faveur de l’habitat et du logement intégrant les éléments du PDALPD
propose un projet plus large en matière d’habitat.
Ses objectifs portent sur l’amélioration de la situation du logement en faveur des publics spécifiques, le
rééquilibrage territorial de l’offre de logement notamment social, la production et la réhabilitation des
logements locatifs sociaux en zone urbaine et en fin le maintien des populations en milieu rural en
confortant l’attractivité de l’offre existante.
Le conseil général de Corse du Sud intervient également comme financeur au travers son règlement
des aides adopté par délibération d’avril 2011 en soutien des opérations portées par les communes,
en amélioration de l’habitat et en accompagnement des projets portés par l’Office Public de l’Habitat. Il
peut aussi garantir les emprunts des organismes de logement social.

La politique de l’habitat de la Collectivité Territoriale de Corse
La Collectivité Territoriale de Corse a initiée en septembre 2008 des « Assises du Logement et du
Foncier » qui ont permis de construire dans le cadre d’une très large concertation les fondements de sa
nouvelle politique, telle que développée dans la délibération de l’Assemblée de Corse du 30 juin 2011
portant « Engagement territorial pour une politique foncière et du logement ».
Son programme d’actions se décline en 8 orientations. L’objectif vise, au travers d’une maîtrise
publique et de la définition d’une stratégie publique de planification, le développement d’une offre
résidentielle adaptée aux besoins des ménages résidents, dans un contexte de forte concurrence avec
le marché de la résidence secondaire.
Liant politiques foncières et politiques de l’habitat, la feuille de route retenue dispose d’un caractère
directement opérationnel susceptible dans ses objectifs comme ses pistes d’actions d’être déclinées
dans le cadre des orientations et du programme du PLH du Pays Ajaccien.
Parallèlement aux dotations financières identifiées en matière d’aides à la production de logements
locatifs sociaux et d’actions foncières, le rapport rappelle la nécessité pour les principales collectivités
de définir des projets de développement donnant une visibilité à 20 ou 30 ans du devenir des
territoires. Sur la base de ces projets structurants qui induisent d’importants investissements planifiés
et appellent une intervention publique forte et volontaire, il apparait nécessaire de se doter des outils
d’aménagement adéquats (SEM, SPLA,…) qui font défaut aujourd’hui pour ce type d’opérations
complexes.
Chapitre II- évolution démographique et revenus des ménages
2-1. une répartition polarisée de la population
En 2008, l’ensemble des six territoires du périmètre d’étude élargi représentait 100 700 habitants
(RGP INSEE) représentant un tiers de la population régionale fixée à 303 966 habitants.
Le territoire de la CAPA représente la même année 78 % du périmètre élargi avec 78 533 habitants.
Comme on l’observe en matière d’emplois et notamment d’emplois publics, l’organisation du territoire
apparait fortement polarisée autour de la ville centre d’Ajaccio.
source: RGP INSEE 1999 et 2008
Population
en 1999
Population
en 2008
taux de croissance taux de croissance taux de croissance
démographique
démographique
démographique
annuel 1982-1990 annuel 1990-1999
annuel 1999-2008
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle-di-Mezzana
Villanova
2054
52851
2462
1147
1473
1142
1778
226
217
306
2718
65153
2958
1355
1861
1635
1927
270
303
353
5,8%
1,1%
7,9%
4,1%
6,8%
5,0%
7,3%
6,4%
2,3%
4,3%
2,0%
-1,2%
1,9%
3,3%
3,5%
2,4%
2,5%
3,1%
-0,8%
2,7%
3,2%
2,4%
2,1%
1,9%
2,6%
4,1%
0,9%
2,0%
3,8%
1,6%
CA du Pays Ajaccien
9 communes périurbaines de la CAPA
CC de la vallée du Prunelli
63656
10805
5463
78533
13380
6604
1,6%
6,2%
1,7%
-0,7%
2,4%
2,7%
2,4%
2,4%
2,1%
Canton de Cruzini-Cinarca
1557
1877
-0,4%
0,3%
2,1%
CC de la haute Vallée de la Gravona
Sivom de la rive sud du golfe d'Ajaccio
Canton des Deux-Sevi
Canton des deux sorru
1674
4540
2497
2107
6028
2807
0,5%
2,7%
0,2%
2,6%
2,0%
-0,5%
2,6%
3,2%
1,3%
2495
2748
-3,0%
0,5%
1,1%
81882
100704
1,4%
-0,2%
2,3%
total périmètre d'étude
Avec 65 153 habitants, le poids démographique d’Ajaccio représente 83 %de la CAPA et 65 % du
périmètre élargi. C’est une situation originale au regard des EPCI de taille démographique équivalente
dont la Ville centre excède rarement 60 % du total de la population communautaire.
Ainsi le phénomène de polarisation est proche
de la répartition observée sur des EPCI comme
la communauté urbaine de Marseille Provence
Métropole (avec un poids démographique de
82 % pour la ville centre) ou de la
Communauté d’agglomération du Grand
Toulouse (avec un poids démographique de 67
% pour la ville centre).
L’évolution démographique récente permet un
maintien de cette répartition. Cependant le
manque de fiabilité du recensement de
l’INSEE en 1999 souligné par le premier PLH
de la CAPA pourrait permettre de nuancer ce
maintien voire d’identifier une inflexion.
Sur la base d’une prise en compte de la période longue duo-décennale 1990-2008, la croissance
apparaît continue, lissant la baisse identifiée par l’INSEE en 1999 sur Ajaccio.
Des niveaux de croissance différents entre les territoires illustrent le phénomène de périurbanisation à
l’œuvre sur le temps long :
- + 0,5 % par an sur la ville centre (contre 2,4 % an entre 1999 et 2008),
- + 2,4 % par an sur les communes périurbaines de la CAPA,
- + 1,2 % à 2,6 % par an sur les territoires du Sud et de l’Est,
- + 0,4 % à 0,8 % sur les territoires du Nord.
Population
en 1990
Population
en 2008
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle-di-Mezzana
Villanova
1726
58949
2077
857
1085
924
1424
171
233
240
2718
65153
2958
1355
1861
1635
1927
270
303
353
CA du Pays Ajaccien
67686
8737
4308
1512
1327
3815
2623
78533
13380
6604
1877
2107
6028
2807
2376
83647
taux de
croissance
taux de croissance
croissance
démographiq
démographique
démographique ue annuelle
annuel 1982-1990
annuel 1990-2008 1990-2008
5,8%
2,6%
52
1,1%
0,6%
327
7,9%
2,0%
46
4,1%
2,6%
26
6,8%
3,0%
41
5,0%
3,2%
37
7,3%
1,7%
26
6,4%
2,6%
5
2,3%
1,5%
4
4,3%
2,2%
6
571
1,6%
0,8%
6,2%
1,7%
-0,4%
0,5%
2,7%
0,2%
2,4%
2,4%
1,2%
2,6%
2,6%
0,4%
2748
-3,0%
0,8%
244
121
19
41
116
10
20
100704
1,4%
1,0%
898
La périurbanisation et le report du développement résidentiel s’effectue sur les territoires du Sud et de
l’Est qui disposent de niveaux de croissance équivalents voire supérieurs aux communes périurbaines
de la CAPA. Plus globalement, à la différence de la période 1982-1990, la croissance démographique
est plus forte sur les territoires périphériques que sur le territoire de la CAPA.
2-2. une forte croissance démographique
Sur la dernière période intercensitaire (1999-2008), la croissance démographique du périmètre élargi
et du territoire de la CAPA est plus de 3 fois supérieures au taux moyen de croissance annuelle observé
pour la France Métropolitaine (0,7 % par an). Avec respectivement 2,3 % par an et 2,4 % par an, le
bassin d’étude élargi et le territoire de CAPA enregistrent des taux supérieurs à la moyenne régionale et
départementale (1,9 % par an en Corse du Sud),
Cette croissance s’effectue après une période de ralentissement, notamment pour Ajaccio et les deux
cantons du Nord ; le Canton de Cruzzini-Cinarca (+ 2,1 % par an) et dans une moindre mesure le
Canton des Deux Sevi (+ 1,3 % par an).
Elle est portée essentiellement par un solde migratoire très largement positif en lien avec la région.
Ainsi à l’échelle des 7 territoires de la région ajaccienne, 6,5 % des habitants résidaient dans une autre
région 5 ans avant 2008. Sur la CAPA, cette part est de 6 %. Trois territoires se distinguent avec une
part d’habitants issus d’une autre région allant de 8 % à11 % de la population : le Canton de CruziniCinarca, le Canton des Deux-Sevi et le SIVOM de la Rive Sud du Golfe d‘Ajaccio.
Ce dernier territoire enregistre des taux d’arrivées de ménages continentaux importants représentant
de 10 % à 18 % de la population totale. Le taux de croissance démographique est le plus important du
périmètre d’étude (4,5 % par an pour Coti-Chiavari et 5,9 % par an pour Albitreccia). On assisterait à un
phénomène de spécialisation sociale de la composition de sa population en lien avec son profil
touristique et des niveaux de prix immobiliers élevés.
Les développements démographiques des communes périurbaines du Pays Ajaccien apparaissent
différentiés avec une forte croissance démographique des communes d’Afa, Alata, Peri et de Valle-diMezzana.
Population
en 2008
croissance
démographique
annuelle 1982-1990
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle-di-Mezzana
Villanova
2718
65153
2958
1355
1861
1635
1927
270
303
353
78
608
118
29
55
37
77
8
5
9
CA du Pays Ajaccien
78533
13380
6604
1877
2107
6028
2807
-
1 024
416
68
6
7
92
6
2748
-
83
100704
1 108
croissance
démographique
annuelle 1990- 1999
croissance
démographique
annuelle 1999-2008
36
678
43
32
43
24
39
6
2
7
74
1 367
55
23
43
55
17
5
10
5
-
448
230
128
5
39
81
14
1 653
286
127
36
48
165
34
13
28
-
196
2 091
-
-
La population des 7 territoires du périmètre augmente ainsi de 2 100 habitants après en avoir perdu 196 habitants par an entre 1990 à 1999.C’est le territoire de la CAPA qui est le principal contributeur
avec + 1653 habitants par an se répartissant entre Ajaccio (avec + 1 367 habitants par an) et les neufs
communes périurbaines (+286 habitants par an).
2-3. évolution des ménages
En 2008, selon les données INSEE, le territoire de la CAPA disposait de 31 920 ménages représentant
72 % des 44 328 ménages de l’ensemble du périmètre d’étude élargi.
La ville centre, du fait d’une part importante de petits ménages, représente 61 % du total des ménages
du périmètre d’étude.
source: INSEE RGP 1999 et 2008
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle-di-Mezzana
Villanova
total capa
Canton des Deux-Sorru
canton des deux sevi
total périmètre
taux d'évolution annuel
taux d'évolution
nbre de
Ménages Ménages
du nombre de ménages annuelle du nombre de ménages/an
en 1999
en 2008
1990-1999
ménages 1999-2008
1999-2008
715
22333
813
410
512
456
573
84
96
116
26108
2042
1159
3 381
718
705
1071
27004
1085
483
658
626
625
105
123
142
31920
2577
1300
4094
885
922
2,8%
0,0%
2,6%
4,7%
4,3%
3,9%
3,6%
3,4%
2,3%
3,9%
0,40%
3,32%
1,28%
2,41%
0,39%
2,43%
4,6%
2,1%
3,3%
1,8%
2,8%
3,6%
1,0%
2,5%
2,8%
2,2%
2,26%
2,62%
1,28%
2,15%
2,35%
3,02%
40
519
30
8
16
19
6
2
3
3
646
59
16
79
19
24
1841
35954
2630
44328
2,71%
0,89%
4,04%
2,35%
88
930
Le taux de croissance des ménages à l’échelle du périmètre élargi (+ 2,35 % par an) est légèrement
supérieur à celui observé en matière d’évolution démographique (+ 2,33 % par an), en lien avec un
faible desserrement de la taille des ménages.
La croissance du nombre des ménages qui nourrit la demande en logements est ainsi de 930 ménages
par an à l’échelle du périmètre élargi dont 69 % est porté par la CAPA et dans une moindre mesure la
Ville-centre à 56 %.
Les évolutions apparaissent différenciées suivant les territoires avec une forte croissance des
communes périurbaines qui captent une part de ménages ajacciens, et plus largement un part de
ménages du pays ajaccien accédant à la propriété.
Ainsi les communes résidentielles d’Albitreccia, Coti-Chiavari, Afa, Eccica-Suarella, Peri, GrossetoPrugna et Alata enregistrent les taux de croissance les plus élevés allant de 3 % à 6,7 % par an.
Il en va de même des territoires du SIVOM de la Rive Sud du Golfe d‘Ajaccio (+ 4 % par an soit + 87
ménages par an), de la Communauté de Communes de la Haute Vallée de la Gravona (+ 3,2 % par an
soit + 24 ménages par an) et dans une moindre mesure la Communauté de Communes de la Vallée du
Prunelli (+ 2,62 % par an soit + 59 ménages par an).
Si Ajaccio renoue avec une croissance soutenue du nombre de ménages, les communes périurbaines
de la CAPA voient leur croissance se tasser fortement (à l’exception d’Afa, d’Alata et de Valle-diMezzana).
Sur les territoires hors CAPA, la forte croissance résidentielle se double d’un phénomène accrue de
vieillissement de la population locale.
Rappel évolution France métropolitaine 1999-2008 :
- Taux de croissance annuel de 1,25 % par an,
- Taux de croissance annuel
- Taille des ménages: - 0,62 % par an
- Taille des ménages: 2,27
2-4. évolution de la taille des ménages
La période récente permet d’observer une stabilisation voire une inflexion sur certaines communes
d’un phénomène de diminution de la taille des ménages et avec eux de leur desserrement. La taille des
ménages diminue avec un rythme moins soutenu sous l’effet des phénomènes de vieillissement
(veuvage), de décohabitation (jeunes quittant le domicile familial), ou de séparations.
Le taux d’évolution annuelle de la taille des ménages passe de – 0,61 % par an sur la période 1982 à
1990, à – 0,87 % entre 1990 à 1999, puis à – 0,11 % par an sur la dernière période intercensitaire
Ce phénomène de tassement du desserrement est porté principalement par Ajaccio (+ 0,17 % par an),
et dans une moindre mesure pour les communes périurbaines de la CAPA comme Peri (+ 0,47 % par
an), et Valle-di-Mezzana (+ 0,96 % par an) qui voient la taille des ménages légèrement augmenter en
lien avec l’arrivée de ménages avec enfants.
source: INSEE RGP 1999 et 2008
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle-di-Mezzana
Villanova
total capa
canton des deux sevi
total périmètre
taille des taille des évolution taille évolution taille
Ménages
ménages ménages des ménages des ménages
en 2008
en 1999
en 2008
1999-2008
1990-1999
1071
27004
1085
483
658
626
625
105
123
142
31920
2577
1300
4094
885
922
2,9
2,3
3,0
2,8
2,8
2,5
3,0
2,7
2,3
2,6
2,40
2,7
2,1
2,5
2,2
2,4
2,5
2,4
2,7
2,8
2,8
2,6
2,8
2,6
2,5
2,5
2,4
2,5
2,1
2,4
2,1
2,3
-1,4%
0,2%
-1,2%
0,0%
-0,2%
0,5%
-0,6%
-0,5%
1,0%
-0,6%
0,1%
-0,6%
-0,2%
-0,4%
-0,2%
-0,4%
-0,8%
-1,1%
-0,7%
-1,2%
-1,0%
-1,5%
-0,8%
-0,2%
-3,1%
-1,1%
-1,0%
-0,4%
-0,7%
-0,4%
0,0%
0,2%
2630
44328
2,4
2,4
2,2
2,4
-0,9%
-0,1%
-0,7%
-0,9%
Ce sont sur les communes d’Afa et d’Alata sur le territoire de la CAPA disposant d’une taille de
ménages importante en 1999 (respectivement 2,9 et 3 personnes par ménage) que l’on observe la
plus forte augmentation du desserrement des ménages (respectivement – 1,37 % par an et – 1,16 %
par an)en lien avec un phénomène de vieillissement de la population (doublement des plus de 75 ans)
et de décohabitation de jeunes ménages.
Ajaccio compte des ménages de petites tailles dont la part progresse fortement sur la dernière période
intercensitaire en décalage avec l’offre de logements du parc existant. A la différence des autres
communes et territoires, les jeunes représentent une part importante de la population. Mais on assiste
à une diminution depuis 1999 faute d’une offre adaptée avec un départ dans les communes
périurbaines.
2-5. les revenus des ménages

Des revenus supérieurs à la moyenne régionale mais inférieure à la moyenne nationale
Les revenus des ménages du pays ajaccien se situent dans une situation intermédiaire entre la
médiane régionale et la médiane métropolitaine. Plus riches de 10 % par rapport à la médiane des
ménages corses, ils se situent à 14 points en-deçà de la médiane métropolitaine soit :
- 1 570 € par mois pour un adulte,
- 2 825 € par mois pour un couple avec un enfant.
Une répartition géographique différenciée des revenus des ménages peut s’observer avec :
- une première couronne résidentielle disposant de ménages plus aisés allant de 1 830 € par mois
pour un adulte sur Bastelicaccia à 2 060 € par mois sur Villanova (soit respectivement + 30 % à
+ 40 % par rapport à la médiane régionale),
- une deuxième couronne résidentielle disposant de ménages aux revenus allant de 1460 € par
mois pour un adulte à 1760 € par mois et se situant de 0 % à 20 % au-dessus dans la médiane
régionale,
- une troisième couronne disposant des ménages aux revenus les plus modestes notamment sur les
communes du Nord et du Sud-Ouest, allant de 1 130 € par mois sur Balogna (– 20 % par rapport à
la médiane régionale) à 1 400 € par mois sur Ucciani ou Tavaco (CAPA).
On assiste ainsi à un phénomène de spécialisation sociale du peuplement de certaines communes et
avec elle du marché immobilier dont les niveaux des prix sont inversement proportionnels à la distance
qui les sépare de la ville centre, avec bien sûr des exceptions.
100%
90%
80%
31% 32% 35% 37% 38%
41% 43%
43% 45%
70%
18%
60%
50%
25%
13%
40%
30%
14%
13%
11%
20%
10%
16%
0%
0%
20% 20%
21%
14% 13%
14%
23% 20%
10%
10%
10%
9%
9%
9%
7%
8%
9%
revenu net : 1666 € à 2449 €
20%
18%
8%
8%
9%
51% 55%
58%
revenu net : 2449€ et plus
12% 11%
12% 11%
12% 10%
51%
14%
12%
14%
12%
0%
9%
11%
0%
6%
8%
15%
18%
10%
7%
6%
7%
19% 16%
revenu net : 1250 €à 1666 €
revenu net : 833€ à 1250 €
10%
9%
revenu net : 416€ à 833€
8%
4%
5%
7%
5%
6%
revenu net : 0 à 416€
A l’échelle de la CAPA, une spécialisation se dessine entre des communes aux ménages avec des
revenus plus élevés comme Afa, Alata, Appietto, Sarrola-Carcopino ou Villanova et des communes
disposant d’une plus grande mixité de niveaux de revenus comme Cuttoli-Corticchiato et Peri. La part
des ménages disposant de bas revenus (inférieurs à 1250 euros par mois) représente 30 % des
ménages de la CAPA contre 36 % à l’échelle régionale. C’est au sein du parc HLM que la part des
ménages à bas revenus est la plus importante (47 %). Suivent les ménages du parc locatif avec 41 %
(contre 49 % à l’échelle régionale) et ceux du parc des propriétaires occupants avec 19 % (contre 27 %
à l’échelle régionale).
Rappel : La Corse 2ème région de France après Nord Pas de Calais (1ère) et avant le Languedoc
Roussillon (3ème position) disposant des revenus médians les plus faibles. Le département de la Corse
du Sud se situe en 40ème position.

Des inégalités infra communales importantes
La CAPA – avec des écarts de revenus allant de 1 à 5,9 – se situe parmi les EPCI les plus inégalitaires
de France métropolitaine (en 120ème position sur 2 400). Cette forte amplitude reste cependant
modérée du fait de la présence d’une part moins importante de ménages pauvres que sur le reste du
département (rapport inter décile de 1 à 6,4) et loin derrière la Communauté d’Agglomération de Bastia
(rapport inter décile de 1 à 8,5 - 20ème position).
La présence d’une part importante de ménages pauvres et modestes sur la ville centre en lien avec un
parc locatif important donnent ainsi un écart entre les plus bas et les plus hauts revenus importants sur
Ajaccio (1 à 6,4). Cet écart se creuse sur le centre ancien allant de 1 à 11. Plus globalement on note
une forte ségrégation entre la partie Ouest (2050 € par mois) et la partie Est la ville (990 € à 1640 €).
Rappel : la Corse est la deuxième région de
France métropolitaine après l’Ile de France (1ère)
et avant le Languedoc Roussillon (3ème position)
disposant des écarts les plus importants entre
les plus petits revenus (1er décile: 430 € par
mois) et les plus haut revenus (9ème décile :
3000 € par mois). Le département de la Corse du
Sud se situe en onzième position.
La Corse est la première région de France
métropolitaine avant le Nord pas de Calais et le
Languedoc Roussillon disposant des revenus les
plus faibles pour un quart de sa population
(860 € par mois pour un adulte).
A l’échelle du périmètre élargi, les territoires se situant sur la troisième couronne d’Ajaccio enregistrent
une amplitude importante des profils de ménages du fait de la présence de familles à bas revenus. En
effet 25 % des ménages disposent de revenus inférieurs à 690 € à 770 € par mois pour un adulte.
Ainsi, le Canton des Deux Sevi et le canton des Deux Sorru enregistrent des écarts allant de 1 à 7,7
voire 8,3.
A l’inverse, les communes de la première couronne – et plus globalement le canton d’Ajaccio hors ville
centre – disposent de profils de ménages plus homogènes avec des écarts des revenus allant de 1 à 5.
Le développement résidentiel récent (depuis une vingtaine d’années) et une spécialisation du marché
immobilier peuvent expliquer ce phénomène (1 à 4,5 sur Alata, 1 à 4,2 sur Afa, 1 à 4,9 sur
Bastelicaccia).

Des revenus qui conditionnent des budgets logement contraints
Si des écarts de revenus peuvent être importants entre les ménages et les communes de la CAPA, les
médianes observées induisent des taux d’effort en matière locative et d’accession contraints mais
surtout en décalage avec les niveaux de prix immobiliers pratiqués.
En effet les niveaux de revenus médians des ménages du pays Ajaccien relève de la zone C, zone la
plus détendue du zonage Scellier, alors que les prix de vente pratiqués dans le neuf sont bien
supérieurs à ceux pratiqués habituellement dans le zonage B1 et se rapproche de la zone A. A titre de
comparaison les ménages ajacciens disposent de revenus
de régions détendues comme le Limousin tout en vivant sur
un marché du logement dont les prix sont proches des
secteurs les plus tendus de la métropole (Côte d’Azur, Haute
Savoie ou Ile-de-France).
Ainsi sur la base d’une simulation intégrant un prêt à taux
zéro (PTZ) majoré en vue de l’acquisition d’un logement BBC
et d’un apport personnel de 25 000€ (taux moyen pratiqué
sur la CAPA par les primo-accédant), le budget logement
médian des ménages de la CAPA serait de :
- 105 000 € pour une personne seule,
- 171 000 € pour un couple avec un enfant.
Rappelons qu’en 2010, le montant d’opération moyen de
primo-accession bénéficiant du dispositif PTZ était de
176 000 €. Les mensualités étaient de 750 € à 890 € par
mois. Ce budget doit être révisé à la baisse car 82 % des ménages accédant ayant bénéficié du PTZ
cette année-là disposait de revenus élevés. Selon nos calculs le budget logement diminuerait de 10 %
pour les ménages primo-accédant passant ainsi à 160 000€ pour un couple avec enfant.
Si on exclut toute majoration de l’apport personnel (au-delà des 25 000€) en lien avec d’éventuelles
solidarités familiales, les budgets logements des ménages du Pays Ajaccien apparaissent
incompatibles avec les prix à l’accession pratiqués dans le neuf et une grande partie du parc à la
revente ciblant uniquement 10 % à 20 % de la demande.
Part des ménages disposant de revenus compatibles avec un
achat immobilier BBC sur la CAPA (tx de 4% sur 20 ans apport
personnel de 25 K€ et PTZ +)
Personne
seule- T2
couple avec 1 enfantT4
Revente appartement
T4 2725 €/m2 T2 3500 €
10%
10%
Neuf appartement
T4 3575 €/m2 à 3550 €/m2 T2
20%
10%
< à 10%
< à 10%
30%
30%
50%
50%
DGI INSEE 2007
marché libre (MI) -425 K €
Neuf accession sociale zonage B1
(collectif ou MI) - 2637 €/m2
Neuf accession sociale zonage C
(collectif ou MI) -2040 €/m2
Le caractère contraint des budgets logements des ménages du territoire de la CAPA s’applique d’autant
plus aux locataires. En effet 50 % des ménages disposent de revenus ne leur permettant pas
d’envisager un projet d’accession (y compris en accession sociale) car se situant sous le seuil des
2 600 € pour un couple avec un enfant.
En matière locative, Le taux d’effort maximum médian des ménages du Pays Ajaccien en matière de
loyer (non compris allocations logement de la CAF) serait de :
- 10,5 € par mètre carré pour une personne seule (sur la base d’un T2),
- 13 € par mètre carré pour un couple avec un enfant (sur la base d’un T3).
Il faut rappeler qu’en lien avec le faible volume d’offre de logements locatifs, le loyer moyen observé est
de 15 euros par mètre carré sur le marché du locatif privé. De ce point de vue le loyer règlementé en
zone B1 pour du Scellier libre se situe en dessous des prix du marché et en adéquation avec le plafond
des budgets des ménages (13 euros par mètre carré).
L’analyse des budgets logements médians des ménages rappellent la forte inadéquation entre l’offre et
la demande sur le territoire du Pays Ajaccien. Elle se traduit par un blocage du parcours résidentiel et
des situations de sur occupation lourde des logements (9 m² par personne) notamment sur le parc
locatif privé avec un taux de 2,8 % sur la CAPA contre 1,9 % à l’échelle métropolitaine. Au total ce sont
plus de 1 500 ménages du Pays ajaccien qui vivent en situation de sur-occupation.
Les revenus des ménages ajacciens sont pour leur grande majorité des revenus modestes. Les prix de
l’offre existante les excluent d’un projet d’accession. Ils sont pour une partie d’entre eux captifs d’un
logement locatif privé, ou s’engagent dans un projet d’accession au cours duquel des travaux non
prévus initialement mettent en péril leur « reste à vivre ».
Chapitre III- Habitat et marché du logement
3-1. l’évolution récente du parc de logements

Un développement différencié
Selon les données Fichier Logement des Communes (Filocom), le parc de logements est estimé en
2010 à 61 748 logements à l’échelle du périmètre élargi dont 64 % (soit 39 550 logements) se situent
sur le territoire de la CAPA.
Sur la période récente, la croissance du parc reste faible au regard des besoins qui progressent de 1 %
par an ; elle se situe à 589 logements par an à l’échelle du périmètre élargi dont 379 logements par an
sur la CAPA.
Ce sont les deux territoires périphériques de l’Ouest et du Sud (Communauté de Communes de la
Vallée du Prunelli et SIVOM de la Rive Sud du Golfe d'Ajaccio) qui enregistrent les taux de croissance les
plus importants (1,7 % par an). Avec 153 logements supplémentaires par an, ils portent 24 % de la
production totale du périmètre élargi.
source: filocom 1999 et 2010
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle di Mezzana
Villanova
CAPA
canton de Cruzini-Cinarca
canton des Deux-sevi
canton des Deux-Sorru
nombre de
logements
en 2010
part du
collectif
en 1999
Part du
collectif
en 2010
évolution de la
part du collectif
entre 1999 et 2010
3,3%
0,7%
2,9%
2,2%
1,7%
2,7%
2,5%
2,2%
1,7%
1,8%
1,0%
0,6%
0,4%
0,3%
1,7%
32
234
32
18
14
21
19
3
3
4
379
17
15
12
60
20%
92%
17%
17%
31%
24%
23%
21%
32%
24%
82%
53%
54%
50%
35%
20%
91%
17%
20%
29%
27%
24%
21%
34%
18%
80%
51%
53%
48%
33%
0%
-1%
0%
3%
-2%
3%
1%
0%
2%
-6%
-2%
-2%
-1%
-2%
-2%
1 854
6 074
61 748
0,7%
12
43%
41%
-2%
1,7%
1,0%
93
589
33%
68%
34%
66%
1%
-2%
Corse
100 373
213 642
1,2%
1,4%
1143
2786
61%
62%
59%
61%
-2%
-1%
France métropolitaine
33 226 147
1,0%
326635
47%
46%
-1%
CC de la haute vallée de la Gravona
SIVOM de la rive sud du golfe d'Ajaccio
total périmètre
département de corse du Sud
1 155
32 869
1 298
927
904
911
907
141
187
251
39 550
taux de croissance annuel
nombre de
du parc de logements
logements/an entre
entre 1999 et 2010
1999 et 2010
2 995
3 603
3 748
3 924
A l’échelle de la CAPA, les communes périurbaines connaissent un régime de croissance qui se renforce
avec un taux supérieur (1,7 % à 3,3 % par an) à la moyenne régionale (1,4 % par an) leur permettant
d’atteindre une croissance de 145 logements an. Si la ville-centre voit, depuis 2001, le volume du parc
de logements progresser de manière plus forte que durant la période précédente, cette croissance
reste encore insuffisante avec un taux 2 fois inférieur à la moyenne régionale.
Le développement résidentiel de la
CAPA est lié à un phénomène classique
de périurbanisation amorcé au début du
milieu des années soixante-dix qui voit
un basculement de l’activité de
construction de logements au profit des
communes périphériques.
25%
20%
Ajaccio
communes périurbaines de la CAPA
CA du Pays Ajaccien
15%
10%
5%
Après la crise du début des années
0%
avant 1915 1949 1968 1975 1982 1990 1996 2001 2006
quatre-vingt-dix qui voit une chute de la
1915
à
à
à
à
à
à
à
à
ou
production de logements (moins un
1948 1967 1974 1981 1989 1995 2000 2005 plus
tiers) sur le territoire, on assiste au
cours de la première partie des années
2000 à une reprise de l’activité sur Ajaccio passant de 200 (1995-2000), à 260 (2001 et 2005), puis à
289 logements par an depuis 2006
A l’échelle de l’ensemble du territoire de la CAPA,
la moyenne de la croissance annuelle du nombre
de logements est de près de 380 logements par
an entre 1999 et 2010.
Lorsque l’on prend en compte uniquement la
construction sans intégrer le renouvellement
urbain (démolition pour obsolescence), le volume
de logements produits est de 397 logements par
an sur la première partie des années 2000 pour
une légère progression dans la deuxième partie
avec 422 logements par an (+ 6,3 %).
Ajaccio représente près de 70 % de la production
neuve de la CAPA.
Ce nombre de logements reste cependant
inférieur aux besoins liés à la croissance
démographique (+ 1 770 habitants par an) et à la
croissance des emplois (+ 1 177 par an). Il relève
d’une production à minima (420 logements par
an) voire d’une sous production pour la première
partie des années 2000 (378 logements).
Le PLH 2007-2012 proposait un objectif de production de 700 logements par an représentant un
niveau de croissance raisonné. Si les communes périurbaines s’inscrivent dans ce niveau de
production, la ville centre reste en situation de sous production. L’objectif du PLH n’est atteint qu’à
50 % renforçant une pénurie de logements et avec elle une augmentation des prix et un phénomène de
report de la construction sur les communes périurbaines de la CAPA, de la Communauté de Communes
de la Vallée du Prunelli et du SIVOM de la Rive Sud du Golfe d'Ajaccio qui enregistrent un total de plus
de 300 logements par an (dont 47 résidences secondaires).
Cette pénurie de logements est d’autant plus forte lorsqu’on analyse l’évolution par catégorie. En effet
l’évolution du parc de logements du territoire du Pays Ajaccien s’effectue au travers d’une forte baisse
du parc des logements vacants qui alimente les deux autres parcs : le parc des résidences principales
et le parc des résidences secondaires. Ce dernier capte plus de 40 % de la croissance et plus
largement de l’évolution du parc de logements.
Cette croissance du parc des résidences secondaires qui s’effectuent principalement sur Ajaccio vient
renforcer la pénurie de logements pour les ménages résidents.

Evolution du parc des logements vacants
Dans un contexte de forte tension du marché du logement, le parc de logements vacants enregistre
une baisse importante supérieure à celle observée à l’échelle régionale et nationale soit : – 2 % par an
sur le périmètre d’étude, et – 1,8 % par an sur le territoire du pays ajaccien.
Ce sont ainsi 111 logements par an sur l’ensemble du périmètre dont 58 logements sur le territoire de
la CAPA qui viennent pour partie alimenter le parc de résidences principales et de résidences
secondaires.
Part des logements
vacants en 1999
Part des logements
vacants en 2010
évolution de la part des logements vacants
entre 1999-2010
6%
10%
6%
8%
13%
10%
13%
12%
10%
7%
9,8%
13%
16%
17%
13%
5%
7%
4%
7%
8%
7%
7%
13%
7%
7%
7,2%
10%
9%
12%
10%
-1%
-3%
-2%
-1%
-5%
-2%
-6%
2%
-2%
-0,1%
-3%
-4%
-7%
-4%
-3%
16%
11%
-4%
7%
11%
6%
8%
-2%
-3%
Corse
13%
13%
10%
10%
-3%
-3%
9%
9%
-0,1%
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle di Mezzana
Villanova
CAPA
total périmètre
Le taux de vacance passe ainsi de 10 % en 1999 à 7 % en 20103. Sur certaines communes comme Afa
(3,8 %) et Alata (4,5 %) ou des territoires comme le SIVOM de la Rive Sud du Golfe d‘Ajaccio (5,6 %), la
vacance se situe en dessous du seuil de 6 à 7 %, en-deçà duquel le bon fonctionnement du marché en
matière de rotation est remis en cause. Comme l’illustrent les cartes suivantes, le taux de vacance peut
constituer un indice du niveau de tension du marché immobilier.
Il est à noter que les données INSEE donne un taux de vacance plus faible en 2008 et une baisse plus
importante avec -3,8 % sur la CAPA et -3,9 % sur le périmètre d’étude.
3

Evolution du parc de résidences secondaires
De manière globale à l’exception de la ville centre, le périmètre d’étude enregistre une baisse de la part
du parc de résidences secondaires. Ces logements sont reconvertis pour partie en résidences
principales.
Part des résidences
secondairesen 1999
Part des résidences secondaires
en 2010
évolution de la part des résidences
secondaires entre 1999-2010
8%
9%
12%
32%
18%
23%
18%
19%
31%
32%
10%
57%
48%
47%
26%
9%
13%
8%
28%
16%
19%
16%
13%
25%
32%
14%
57%
55%
54%
23%
1%
5%
-3%
-4%
-1%
-5%
-2%
-6%
-6%
0,4%
4%
-0,4%
7%
7%
-3%
41%
39%
-2%
55%
23%
51%
26%
-4%
2%
Corse
30%
27%
32%
31%
2%
4%
9%
9%
-0,3%
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle di Mezzana
Villanova
CAPA
total périmètre
Ainsi, les trois territoires de l’Est et du Sud touchés par le phénomène de périurbanisation lié au
développement des pôles d’emplois d’Ajaccio et de Sarrola-Afa (la Communauté de Communes de la
Vallée du Prunelli, le SIVOM de la Rive Sud du Golfe d‘Ajaccio et la Communauté de Communes de la
Haute Vallée de la Gravona) voit la part des résidences secondaires baisser de 2 à 4 points entre 1999
et 2010.
Les deux territoires du Nord (canton des Deux Sevi et canton des Deux Sorru) poursuivent un
développement en direction des deux parcs avec cependant une progression forte du parc de
résidences secondaires (+ 7 points).
Sur la CAPA, si les communes périurbaines à l’exception de Villanova voient la part du parc de
résidences secondaires poursuivre sa décrue passant sous le seuil des 10 % pour Alata, la ville centre
enregistre un changement de tendance avec une croissance de 5 % par an. Le parc de résidences
secondaires passe ainsi de 9 % en 1999 à 13 % du parc total de logements en 2010.
Ainsi pour la période 1999 à 2010, leur nombre progressent sur Ajaccio de 150 logements
représentant ainsi plus des deux tiers de l’évolution totale du parc de logements (234 logements par
an). Près de 20 %sont composés sur la ville centre de logements récents livrés entre 2001 et 2010,
contre 9 % sur les communes périurbaines.
L’activité immobilière liée au marché de la résidence secondaire sur Ajaccio connait un essor important
à partir de l’année 2005. Son développement apparait à contre cycle au moment où le marché de la
résidence principale connait une forte baisse. Représentant 15 % des transactions du marché du
logement en 2005, sa part passe à 27 % en 2009 avec 334 mutations contre 35 sur les communes
périurbaines.
Le marché de la résidence secondaire cible des ménages extérieurs à la région. Les prix élevés
pratiqués alimentent l’inflation des prix de l’immobilier local et proposent des niveaux de marge
attractive pour les opérateurs immobiliers négligeant ainsi les produits relevant de la primo-accession
ou de la vente à des investisseurs locaux moins rémunérateurs.
Evolution des mutations de résidences principales et de résidences secondaires sur Ajaccio
entre 2000 et 2009 sur la CAPA (filocom 2010)
1200
1000
800
600
mutations résidences principales
mutations résidences secondaires
400
200
0
2000

2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Evolution de la conjoncture immobilière
En lien avec la conjoncture nationale et internationale, le marché de la vente de logements est rentré
dans un cycle baissier en 2007de manière progressive sur les communes périphériques (baisses
annuelles de 4 points) et de manière plus brutale sur Ajaccio à partir de 2008. Il convient de relever
que cette baisse du nombre des transactions ne semble pas s’être traduite par une baisse des prix, du
fait de la pénurie de l’offre existante. La ville centre retrouve un niveau de transactions inférieur à la fin
des années 90. La baisse observée sur Ajaccio est atténué par le développement du marché de la
résidence secondaire à partir de 2005.
Le choc est particulièrement fort pour les résidences principales qui amorcent une baisse dès 2006
indépendamment de la crise immobilière de 2007-2008. Le nombre de transactions liées à une
résidence principale baisse de 40 % entre 2005 et 2009. Mais c’est sur les communes périurbaines,
secteur caractérisé par de la primo-accession que la baisse est la plus forte (– 60 % en trois ans) pour
le marché de la résidence principale entamée en 2007 concomitamment avec la crise immobilière
internationale. Ce fonctionnement cyclique du marché immobilier avec des tendances fortes à la
hausse comme à la baisse comme on l’observe au début des années 90 est susceptible de fragiliser
durablement le tissu d’entreprises liées à la construction de logements du promoteur à l’entrepreneur.
Le milieu professionnel de la construction tendrait à limiter son développement pour être en capacité
d’absorber les changements de conjoncture.
Evolution de l’indice
des mutations de
logements entre 2000
et 2009 sur la CAPA
(Filocom 2010)
140
120
100
80
communes
périurbaines de
la CAPA
Ajaccio
60
40
20
CA du Pays
Ajaccien
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
3-2. l’évolution récente du parc des résidences principales

Un développement différencié
Si à l’échelle du périmètre d’étude la part du parc de résidences principales progresse de manière
modeste (+ 0,7 % entre 1999 et 20910 contre + 1,2 % à l’échelle départementale), sur le territoire de
la CAPA cette part régresse de près de 1 % en lien avec l’essor du parc des résidences secondaires sur
Ajaccio.
C’est la forte baisse de la part du parc de résidences principales sur Ajaccio (– 1,9 %) qui gomme à
l’échelle du périmètre la très forte progression du parc sur les communes périurbaines (+ 4 % à 8 %) à
l’exception des cantons des Deux Sorru et des Deux Sevi.
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle di Mezzana
Villanova
CAPA
Part des
résidences
principales
en 1999
Part des
Part des
résidences
logements
secondaires
vacants en 1999
en 1999
Part des
résidences
principales
en 2010
évolution de évolution de
évolution de
Part des
Part des
la part des
la part des
la part des
résidences logements résidences résidences
logements
secondaires vacants en principales secondaires
vacants entre
en 2010
2010
entre entre entre 19991999-2010
1999-2010
2010
9%
5%
0,0%
1,5%
-1,5%
13%
7%
-1,9%
4,5%
-2,6%
8%
4%
5,3%
-3,5%
-1,8%
28%
7%
4,6%
-3,6%
-1,0%
16%
8%
6,2%
-1,4%
-4,9%
19%
7%
7,2%
-4,7%
-2,4%
16%
7%
7,6%
-1,9%
-5,7%
13%
13%
4,4%
-6,2%
1,8%
25%
7%
7,8%
-5,6%
-2,1%
32%
7%
-0,3%
0,4%
-0,1%
14%
7,2%
-0,9%
3,6%
-2,7%
57%
10%
4,0%
-0,4%
-3,6%
55%
9%
-0,6%
7,3%
-6,8%
54%
12%
-2,8%
7,3%
-4,5%
23%
10%
6,0%
-2,6%
-3,4%
86%
81%
83%
61%
69%
67%
70%
69%
60%
61%
80%
29%
37%
36%
61%
8%
9%
12%
32%
18%
23%
18%
19%
31%
32%
10%
57%
48%
47%
26%
6%
10%
6%
8%
13%
10%
13%
12%
10%
7%
9,8%
13%
16%
17%
13%
86%
80%
88%
65%
75%
74%
77%
74%
67%
61%
79%
33%
36%
34%
67%
43%
41%
16%
50%
39%
11%
6,3%
-2,2%
-4,1%
38%
66%
55%
23%
7%
11%
44%
67%
51%
26%
6%
8%
5,7%
0,7%
-4,0%
2,5%
-1,8%
-3,1%
Corse
58%
60%
30%
27%
13%
13%
59%
59%
32%
31%
10%
10%
1,2%
-0,6%
2,1%
4,0%
-3,4%
-3,4%
82%
9%
9%
82%
9%
9%
0,4%
-0,3%
-0,1%
total périmètre
Ainsi sur la CAPA, le parc progresse de 271 résidences principales par an entre 1999 et 2010 dont
seulement 50 % sont porté par la ville centre (134 résidences principales par an). Les taux de
croissance élevés sur les communes périurbaines (+ 1,7 % à 3,7 % par an) et une croissance de 12 %
de la construction neuve de résidences principales depuis 2005 ne permettent pas de compenser la
pénurie de résidences principales liée au faible développement de cette offre de logements sur la ville
centre. A l’échelle de la CAPA, près de 80 % du parc de logements récents (livrés après 2000) sont
dédié aux ménages résidents (15 % aux ménages extérieurs comme résidences secondaires).
Le parc de résidences principales est dominé par les logements de taille moyenne (T3 et T4)
représentant 65 % de l’offre et de manière moindre de petits logements (T1 et T2) représentant 23 %
de l’offre. Leur part respective reste stable entre 1999 et 2008, avec une progression similaire de
chacune des typologies (+ 1 % par an). Ce sont sur les communes d’Ajaccio mais surtout d’Alata, de
Peri et le territoire du Sivom de la Rive Sud du Golfe d’Ajaccio, que la progression des petits logements
est supérieure à celle des logements de taille moyenne ou des grands logements.
La part des résidences principales de taille moyenne continue à progresser sur les communes
périurbaines mais enregistrent une baisse sur la commune d’Ajaccio (– 0,4 %). De manière générale
les grands logements (14% à l’échelle du périmètre élargi) voient leur part se stabiliser voire
légèrement progresser (+ 0,3 % à l’échelle du périmètre d’étude et + 0,2 % à l’échelle de la CAPA).
En matière de morphologie, la part du collectif baisse de 3 % entre 1999 et 2010 sur le territoire de la
CAPA représentant 79 % du parc en 2010. Cette baisse est de 1 % sur la ville centre alors que la part
du collectif progresse sur les communes périurbaines et plus globalement sur l’ensemble du périmètre
d’étude (+3 %).

Evolution du parc des propriétaires occupants
Sur le territoire de la CAPA, c’est la part du parc des propriétaires occupants qui progresse le plus
fortement entre 1999 et 2010 au détriment du parc locatif qui voit sa part baisser de 1,7 %. Cette
évolution moyenne se décline de manière différenciée entre la ville centre qui gagne une part
importante de propriétaires occupants avec un taux de croissance annuel qui reste faible (0,8 % par an)
et des communes périurbaines qui conservent des taux de croissance annuelle importants (1,4 % à 3,3
% par an) tout en diversifiant leur parc au profit du logement locatif privé.
nombre de
résidences
principales en 2010
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle di Mezzana
Villanova
CAPA
total périmètre
Corse
998
26133
1144
605
680
677
700
104
126
152
31319
1002
1299
1262
2617
923
2660
41082
125 855
Part Propriétaires
occupants en 1999
Part Propriétaires
occupants en 2010
évolution de la part
des Propriétaires
occupants entre
1999 et 2010
82%
45%
84%
83%
84%
83%
75%
84%
86%
74%
50%
77%
67%
71%
72%
71%
79%
55%
55%
81%
47%
82%
80%
82%
76%
70%
78%
74%
74%
52%
73%
67%
67%
70%
70%
75%
56%
56%
-1,5%
1,3%
-1,2%
-3,6%
-1,7%
-7,0%
-5,2%
-6,5%
-12%
0,5%
1,8%
-4,1%
-0,3%
-3,8%
-2,8%
-1,0%
-3,8%
1,2%
0,2%
Près de 70 % de la croissance du parc de logements s’effectue sous la forme de résidences principales
sur le territoire de la CAPA.
La part des jeunes propriétaires baisse. Les propriétaires de moins de 39 ans susceptibles de relever
de la primo-accession représentent 9 % des propriétaires occupants en 2010 contre 11 % en 1999.
C’est sur les communes périurbaines que la part des jeunes propriétaires est la plus importante. En
2010, on comptait plus de 450 ménages ayant bénéficié du dispositif du Prêt à Taux Zéro (PTZ). 70 %
effectuaient leur achat dans l’ancien.Par ailleurs, 80 % d’entre eux disposaient de revenus aisés.
Cette année, seulement 10 % des transactions observées étaient dédiés à de la primo-accession avec
32 ménages primo-accédants aux revenus modestes ou moyens.
La part des ménages de petites tailles progresse. Ainsi entre 1999 et 2010, les ménages de une à deux
personnes passent de 58 % à 63 % (+ 5 %). C’est sur Ajaccio que l’évolution est la plus marquée avec
une part de 68 % de petits ménages progressant de + 7 %. A l’échelle de la CAPAl’offre réduite en
matière de petits logements (23 % de T1 et T2 en 2010 contre 65 % de logements de taille moyenne
T3 et T4) apparait en décalage avec une demande de petites surfaces.

Evolution du parc locatif
Sur la CAPA, la part du parc locatif baisse entre 1999 et 2010. Ce recul relatif est lié à un taux de
croissance faible de 0,6 % par an (contre + 1,9 % par an pour la Corse). Comme sur les autres statuts
et segments, cette évolution se décline de manière différenciée entre la ville centre qui voit la part de
son parc locatif baisser et les communes périurbaines qui enregistrent une progression de la part du
parc allant de +1,5 % à +5,5 % suivant les territoires.
Les volumes de progression du parc locatif restent faibles sur la CAPA avec 71 logements locatifs par
an (contre 180 par an pour les propriétaires occupants) se répartissant entre :
- 58 % sur Ajaccio (39 logements par an), qui concentre 94 % du parc locatif de la CAPA,
- 34 % sur Alata, Afa, Peri et Sarrola-Carcopino (soit une moyenne de 5 à 7 logements par an et par
commune).
De manière récente, la vente à investisseur de type locatif défiscalisé Scellier se développe au sein des
programmes importants de promotion sur Ajaccio. Initié en 2009, elle ne représente que 8 % de la
commercialisation en 2010 des programmes de plus de 5 logements (données ECLN) contre près d’un
quart à l’échelle régionale. Sa part aurait progressé sur les programmes commercialisés au cours de
l’année 2011.
Part
Part
Part
Part
évolution de évolution de la évolution de la
Part des locataires locataires Part des locataires locataires la part des
part des
part des
du parc locataires du parc
du parc
locataires
locataires du
locataires du
source: filocom 1999 et 2010 locataires du parc
en 1999
privé en
HLM en
en 2010
privé en
HLM en
entre 1999 parc privé entre parc HLM entre
1999
1999
2010
2010
et 2010
1999 et 2010
1999 et 2010
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle di Mezzana
Villanova
CAPA
CC de la haute vallée de la
SIVOM de la rive sud du
golfepérimètre
d'Ajaccio
total
Corse
12%
49%
11%
10%
ND
13%
18%
ND
ND
13%
44%
11%
ND
17%
ND
15%
16%
38%
37%
12%
36%
11%
10%
7%
13%
12%
ND
ND
13%
33%
11%
19%
15%
18%
15%
16%
29%
28%
0%
12%
0%
0%
ND
0%
6%
0%
0%
0%
11%
0%
ND
2%
ND
0%
0%
9%
8%
15%
48%
13%
14%
ND
18%
24%
19%
15%
16%
42%
16%
ND
22%
22%
18%
18%
37%
37%
15%
35%
13%
14%
8%
18%
19%
19%
15%
16%
32%
16%
21%
20%
21%
18%
18%
29%
29%
0%
13%
0%
0%
ND
0%
5%
0%
0%
0%
11%
0%
ND
2%
1%
0%
0%
8%
8%
2,9%
-1,1%
1,6%
3,3%
ND
5,5%
5,3%
ND
ND
2,3%
-1,7%
5,2%
ND
5,2%
ND
2,9%
2,4%
-1,3%
0,6%
3%
-1%
2%
3%
1%
6%
7%
ND
ND
2%
-1,4%
5%
3%
4%
3%
3%
2%
-1%
1%
0%
0%
0%
0%
ND
0%
-2%
0%
0%
0%
-0,2%
0%
ND
1%
ND
0%
0%
-1%
0%
A cette faible production globale, il faut ajouter le phénomène de location à l’année scolaire ou pendant
les périodes de vacances sur les communes côtières qui réduit l’offre dédiée aux ménages résidents et
renforce la situation de pénurie de l’offre.
Dans le même temps on assiste à une paupérisation d’une partie des occupants du parc privé qui
relèvent d’un parc social de fait. Ainsi, la part des locataires du parc privé disposant de revenus
inférieurs au seuil de pauvreté passent de 14 % en 1999 à 29 % en 2010.
Un parc potentiellement indigne de près de 1130 logements locatifs privés est identifiée sur la CAPA en
2010 conjuguant une offre de mauvaise qualité et une occupation par des ménages modestes voire
pauvres. Rappelons que 6 % des ménages ayant effectués une demande de logement locatif en 2010
auprès de l’Office Public de l’Habitat de la Corse-du-Sud indiquent une motivation liée à l’indignité ou
l’insalubrité du logement occupé
Les difficultés les plus importantes concernent les jeunes ménages qui voient leur part baisser au sein
du parc locatif, au profit des tranches d’âges intermédiaires. La décohabitation et l’initiation du
parcours résidentiel semble fortement contraint, d’autant plus que l’offre HLM ne progresse que très
peu et dispose d’un faible taux de rotation.
Les logements locatifs sociaux voient eux aussi leur part reculer dans les communes qui disposent d’un
parc HLM. La faiblesse de la production neuve hors Ajaccio ne permet pas de favoriser la fluidité du
parc. Ainsi les locataires du parc sont majoritairement des plus de 60 ans en lien avec les grandes
périodes de livraison de ce parc entre 1949 et 1980.
3-3. une inflation des prix de l’immobilier en inadéquation avec les budgets logements des
ménages
Dans un contexte de pénurie d’offre, l’ensemble du marché immobilier est tendu à des niveaux plus ou
moins importants. Seuls les ménages extérieurs à la région peuvent être en capacité d’acquérir les
biens à la vente, alimentant l’inflation des prix immobiliers.
Demandes en
accession
Budget des
ménages
Type d’offre
recherchée
Offre disponible
Niveau de tension
du marché
Appartement à la
revente : 100 à
250 000 euros
Célibataires et
jeunes couples
primo-accédants
120 à 160 000
euros
Appartement
T2 à T3
Appartement neuf :
160 à 180 000
euros pour un T2 et
240 000 euros pour
un T3
Très forte
Appartement à la
revente : 180 à
260 000 euros
Couples 30-39 ans
avec jeunes enfants
140 à 170 000
euros
Appartement ou
Maison individuelle
T3 à T4
Appartement neuf :
240 000 euros pour
un T3 et 290 000
euros pour un T4
Très forte
Maison individuelle :
+ de 400 000 euros
Ménages seniors
extérieurs à la
région
Investisseurs
Plus de 250 000
euros
140 à 160 000
euros
Appartement (T3 ou
T4) ou Maison
Individuelle (T4)
Idem.
A l’équilibre
T2 en collectif
160 à 180 000
euros sur les
programmes de
promotion à Ajaccio
A l’équilibre
Demandes en
locatif
Budget des
ménages
Type d’offre
recherchée
Offre disponible
Niveau de tension
du marché
Faible :
550 à 830 euros
pour un T2, soit 13
à 34 euros par
mètre carré (avec
un niveau moyen de
15 €/m²)
Jeunes
décohabitants
250 à 400 euros
T1 à T2
Jeunes actifs et
personnes séparées
400 à 600 euros
T2 à T3
Idem
Très forte
Personnes âgées
isolées
350 à 550 euros
T2
Idem
Très forte
T3 à T4
750 à 1100 euros,
soit 12 €/m² pour
un appartement et
11 €/m² pour une
maison individuelle
(avec une offre
faible
Forte
Actifs extérieurs à la
région
700 à 850 euros
Très forte
La question des prix de revient d’opération et des surcoûts des travaux de construction sur la région
mérite d’être développée. L’observation des prix de construction dans les opérations portées par la
promotion privé permet d’identifier des coûts travaux allant de 1 250 € HT par mètre carré de SHON
(surface hors œuvre nette) à 1 500 € par mètre carré de SHON. Ces prix se situent dans les fourchettes
pratiquées en région Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Néanmoins, dans l’étude menées annuellement par la DREAL sur les ventes de logement neuf, on peut
relever que le prix moyen par mètre carré pour les logements neufs en collectif était de 3 894 euros en
2010 sur le « Grand Ajaccio », pour une moyenne régionale de 3 189 euros. L’évolution de ce prix – et
particulièrement le différentiel avec le « Grand Bastia » - mérite une attention particulière, puisque
l’écart entre Ajaccio et Bastia s’est accru entre 2005 et 2010, et est passé de 998 euros à 1 395 euros
par mètre carré, soit une progression de 39,8 %.
Prix au m²
Grand Ajaccio
Grand Bastia
Corse
2005
2 992,00 €
1 994,00 €
2 376,00 €
2006
3 154,00 €
2 158,00 €
2 648,00 €
2007
3 554,00 €
2 294,00 €
3 042,00 €
2008
3 582,00 €
2 430,00 €
2 934,00 €
2009
3 809,00 €
2 445,00 €
3 105,00 €
2010
3 894,00 €
2 499,00 €
3 189,00 €
Plusieurs pistes d’explication peuvent être avancées :
- des niveaux de marge pratiqués par les opérateurs supérieurs au seuil habituellement observé de
8 % à 9 %, et qui dépassent les 20% en lien avec les produits hauts de gammes proposés,
- des niveaux de prix de charges foncières admissibles plus importants sur les produits de standing,
- des négociations moins importantes avec les entreprises de travaux dans un contexte où nombre
de promoteurs sont eux-mêmes entrepreneurs.
Ainsi le type de produits envisagés induits des marges et des niveaux de prix inflationnistes.
Chapitre IV- Le parc de logements à loyers modérés
4-1. Situation générale et mise en contexte
Le périmètre d’étude élargi comprend 4 004 logements locatifs sociaux en 2010 dont l’essentiel est
localisé sur la CAPA (3 920 logements) et qui représentent 78 % du parc départemental. Cette
répartition de l’offre est ainsi fortement polarisée sur la ville centre disposant de 92 % du parc HLM
(98 % si l’on ne considère que le seul territoire communautaire) et de manière marginale sur les
communes de Sarrola-Carcopino et de Cuttoli-Corticchiato.
source: EPLS 2010
Ajaccio
Cuttoli
Sarrola
total CAPA
Répartition total
CAPA
total périmètre
d'étude élargie
nombre de
nombre de
nombre de
total du
nombre de logements
logements mis
logements mis en logements mis en nombre de
mis en location entre
en location
location entre 1990 location entre 2000 logements
1970 et 1989
avant 1969
et 1999
et 2010
1 124
1 727
606
409
3 866
0
0
9
10
19
0
28
7
0
35
1 124
1 755
622
419
3 920
29%
45%
16%
11%
1 124
1 777
652
425
3 978
Le déficit du parc locatif social est important puisqu’il ne représente que 9,6 % du parc de résidences
principales à l’échelle du périmètre d’étude élargi et 12,3 % sur la CAPA en 2010.
Les territoires périphériques en sont quasiment dépourvus puisqu’il représente respectivement 2 % du
parc des résidences principales sur la Communauté de Communes de la Vallée du Prunelli et 2,5 % sur
le canton des Deux Sorru.
Le parc HLM est ancien, et a été construit au trois quarts avant 1989. L’essentiel du patrimoine a en
effet été livré au cours des deux décennies soixante-dix et quatre-vingt. La production récente est
faible, représentant 11 % du parc avec 431 logements neufs mis en location depuis 2000.
Cette ancienneté du parc peut expliquer le caractère peu adapté des typologies avec la demande en
logements. En effet seulement 12 % du parc est composé de petits logements (T1 et T2) sur lesquels
se porte la demande locative.
Le loyer moyen pratiqué dans le parc existant est de 5,8 m² de surface utile (SU) soit 375 € pour un T3.
Il est supérieur de 10 % par rapport au parc équivalent sur la moyenne de la France métropolitaine,
mais est deux à trois fois inférieur aux niveaux de loyers pratiqués dans le parc existant. Dans un
contexte de forte inadéquation entre l’offre et la demande, les niveaux de loyers du parc HLM
notamment dans le neuf (4,65 € en PLAI, 5,24 € en PLUS et 8,20 € en PLS) ont une forte attractivité.
Les indicateurs de gestion locative sur l’année 2010 sont particulièrement éloquents pour illustrer le
caractère très tendu du marché du logement. Le taux de vacance est quasi nul avec 1,4 % à l’échelle
du périmètre élargi et 1,3 % sur la CAPA soit 52 logements vacants en 2010 (en attente d’une remise
en location). Le taux de rotation est lui aussi très faible avec 4,8 % soit 191 logements remis en
location en 2010 contre 226 en 2006. Rappelons qu’un taux de rotation satisfaisant doit se situer
entre 6 et 8 %. Il est ainsi de 9,5 % sur l’ensemble de la France métropolitaine.
Aussi dans ce contexte, le parc locatif social tend à se calcifier et ne permet plus d’être une étape dans
le parcours résidentiel des habitants du pays Ajaccien.
4-2. une forte demande locative sociale
A l’échelle du périmètre d’étude élargi, on compte 1 349 demandes de logements HLM en attente en
2011 enregistrée par les services de l’Office Public de l’Habitat de la Corse du Sud.
Il faut distinguer 80 demandes de mutations internes de ménages déjà locataires de l’Office Public de
l’Habitat souhaitant changer de logements tout en restant dans le parc public et 1 279 demandes
nouvelles. Ces 1 279 demandes sont à mettre en perspective avec les 191 remises en location en
2010 sur l’ensemble du parc HLM du périmètre d’étude élargi.
A l’échelle du territoire de la CAPA, la demande en logements HLM (hors mutations) est de 1189 contre
186 remises en location en 2010. Ce sont ainsi 3 demandes qui sont susceptibles d’être satisfaites sur
20 demandes effectuées.
L’analyse de l’origine géographique des demandeurs permet d’identifier une répartition homogène sur
l’ensemble du périmètre de la demande, qui est proportionnelle au poids démographique de chacune
des communes, avec une prépondérance de la Ville centre. Rappelons que la demande de logements
sociaux s’effectue le plus souvent en lien avec l’existence ou non d’un parc HLM sur la commune. Dans
le cas présent, la demande est effective sur de nombreuses communes malgré l’absence de logement
HLM.
Si 1 103 demandeurs sont originaires d’Ajaccio (86 %), 176 demandes ont été effectuées par des
ménages des communes périurbaines dont 86 issus des 9 communes CAPA et 90 issus des EPCI et
des cantons limitrophes.
Ainsi sur les communes d’Afa, Cuttoli-Corticchiato, Peri, Alata, Sarrola-Carcopino et Bastelicaccia, les
demandes vont de 10 à 20 ménages par commune.
97 % de la demande vise un logement sur Ajaccio et de manière périphérique (18 demandes) les 2
communes de la CAPA disposant d’un parc locatif social modeste (Sarrola-Carcopino et CuttoliCorticchiato). Elle porte à près de 50 % sur des logements de petites surfaces (T1 et T2) et dans une
moindre mesure sur des logements de taille moyenne (43 % de T3 et 10 % de T4) et des grands
logements (8 % de T5), ceci en décalage avec la structure du parc existant.
4-3. évolution récente et perspectives pour le logement social

Rappel des objectifs du PLH 2007-2012
Les objectifs inscrits dans la programmation du PLH 2007-2012 étaient de 980 logements sur la
période 2005-2014 (soit 588 logements locatifs sociaux sur six ans), se répartissant annuellement
comme suit :
- 63 logements locatifs sociaux par an sur Ajaccio (soit 378 logements),
- 35 logements locatifs sociaux par an répartis sur les communes périurbaines de la CAPA (soit 210
logements).
Basée sur une production totale de 700 logements par an, la part de la programmation locative sociale
devait ainsi représenter 14 % de la production totale.
La production globale sur la CAPA (entendue en termes de logements financés et non livrés) au cours
des six dernières années permet d’atteindre la cible inscrite dans le PLH avec 554 logements financés
par l’Etat entre 2006 et 2011 (y compris la prise en compte du projet de 40 logements sous maîtrise
d’ouvrage Erilia pour 2011 à Ajaccio).
C’est ainsi une moyenne de 92 logements par an qui ont été financés sur six ans, voire 114 logements
par an (sur les cinq dernières années) contre 98 logements par an inscrites au PLH.
Evolution du nombre de logements locatifs sociaux financés depuis 2006
(Source: DDTM 2A)
Cette production se localise presque exclusivement sur Ajaccio (à 98 %) et à l’exception de l’opération
des terrains Gaz de France sur la partie Est de la ville centre. Hors l’opération de 10 logements locatifs
sociaux sur la commune de Cuttoli-Corticchiato réalisée par l’Office Public de l’Habitat de la Corse du
Sud en 2006, aucune opération de logements sociaux n’est identifiée sur les 8 autres communes
périurbaines. Ainsi seul 5 % des 210 logements sociaux attendus sur ces communes auront été
réalisés.
Le rythme de production sur les communes périurbaines est équivalent au rythme identifié sur les 5
territoires limitrophe (ne disposant d’ailleurs pas de PLH) soit une moyenne de 1,6 logement par an.

Les perspectives de développement de l’offre neuve dans le cadre du deuxième PLH
La production de logements locatifs sociaux sur les communes périurbaines et notamment les trois
communes les plus importantes d’un point de vue démographique est, dans le cadre de l’obligation de
territorialiser les objectifs de programmation, susceptible de constituer un des axes prioritaires de la
programmation du nouveau PLH pour les six prochaines années.
Rappelons que des communes comme Afa (2718 habitants en 2008) et Alata (2958 habitants en
2008) sont susceptibles d’atteindre à moyen terme le seuil légal des 3500 habitants et à ce titre d’être
soumises à l’obligation de rattrapage de la production de logements locatifs sociaux. Ainsi le déficit
global en logements locatifs sociaux serait de :
- 199 logements locatifs sociaux pour Afa,
- 228 logements locatifs sociaux pour Alata.
Sur cette base, l’objectif triennal de rattrapage serait ainsi de :
- 30 logements locatifs sociaux pour Afa soit 10 logements par an,
- 34 logements locatifs sociaux pour Alata soit 12 logements par an.
Ces communes disposent d’ores et déjà d’un patrimoine locatif social de fait et envisagent pour
certaines d’entre elles de développer cette production en régie au travers d’opération de recyclage
immobilier ou foncier de ruines ou de bâtiments dégradés dans le centre des villages.
Un conventionnement APL de ces logements pourrait être envisagé voire
une mise en gestion auprès d’un bailleur social mais aussi un recours à
une maîtrise d’ouvrage d’un bailleur sur les nouvelles opérations.
Rappelons que l’éventuelle crainte d’une perte de la maitrise de
l’attribution de ces logements n’est pas justifiée. Ainsi sur l’opération de
10 logements sociaux à Cuttoli-Corticchiato réalisée par l’Office Public de
l’Habitat de la Corse du Sud, les logements relevant du contingent DALO
ne peuvent être pourvus dans ce cadre faute de candidat, du fait de
l’éloignement de la commune et de la nécessité de disposer d’un véhicule.
L’ensemble des maires rencontrés dans le cadre de l’enquête communale
confirme leur volonté de développer l’offre locative sociale sur leur
commune. Au-delà de l’opération de Cuttoli-Corticchiato avec l’Office
Public de l’Habitat ou de réalisation de logements communaux en régie,
plusieurs possibilités sont offertes.
source:
enquête
communale
Afa
Ajaccio
Nombre de
logements
communaux
5
ND
Alata
3
Appietto
1
CuttoliCorticchiato
6
Peri
0
SarrolaCarcopino
7
Tavaco
1
Valle di
Mezzana
Villanova
total
7
0
30
Le partenariat entre la commune et un bailleur social sur des projets de développement de logements
communaux pourrait constituer une piste d’actions au même titre que la mise en place de servitudes
de mixité sociale ou d’emplacements réservés pour des logements sociaux sur des secteurs à plan
masse des PLU. A ce titre, les études menées en lien avec les communes d’Appietto et d’Alata sur les
secteurs concernés par les projets de hameaux de l’avenir mis en œuvre avec la CAPA dans le cadre du
premier PLH, devraient permettre de mettre en place ces dispositifs).
A ce jour, seule la commune d’Ajaccio est soumise à l’article 55 de la Loi SRU (et compte 15,3 % de
logements HLM en 2010 selon le décompte de la Préfecture de la Corse-du-Sud) et a l’obligation
d’effectuer un rattrapage de la production de logements locatifs sociaux en vue d’atteindre le seuil de
20 % de logements HLM par rapport au parc de résidences principales. Pour la période 2008-2010,
443 logements (147 logements par an) ont été réalisés ou financés (y compris avec un
conventionnement ANAH) pour un objectif triennal de rattrapage de 189 logements.
Pour la nouvelle période triennale 2011 à 2013, l’objectif a été fixé par le Préfet à 189 logements soit
63 logements par an en vue de combler progressivement un déficit évalué à 1217 logements locatifs
sociaux.
Le choix de la Ville de mettre en place dans le cadre de son futur PLU une servitude de mixité sociale
(25 % de logements locatifs sociaux sur les permis de construire de plus de 35 logements) devrait
permettre de garantir la mise en œuvre de cet objectif triennal voire d’aller au-delà.

Un contexte de baisse des objectifs et des aides de l’Etat en contradiction avec les besoins
objectifs du territoire
L’équilibre des opérations de logements locatifs sociaux et avec elle leur faisabilité financière
pourraient être compromise par la baisse des aides publiques à destination du logement social.
15
10
Enveloppe
5
Consommé
Graphique d’évolution des finances
Etat dédiées à la production de
logements locatifs sociaux en Corse
(Source : direction de l’habitat de la
CAPA)
0
Après un objectif de 286 logements locatifs sociaux par an (96 % de PLUS et PLAI) inscrit au plan de
cohésion sociale (2005-2009) et une augmentation de 36 % de la production, l’Etat réévalue à la
baisse sa programmation avec un objectif régional pour 2011 de 250 logements par an. Ce chiffre est
très en deçà des 316 ou 324 logements financés respectivement en 2007 et 2009 à l’échelle de la
Corse. Il constitue une baisse importante par rapport à la programmation 2010.
Le budget consacré au parc public diminue de 30 % par rapport à l’année 2010. Ainsi les niveaux de
subventions fonds délégués Etat passe d’un système d’assiette à un système forfaitaire ne permettant
pas une majoration locale importante de la subvention. Les niveaux de subventions au logement sont
de 7 000 € par logement pour du PLUS et 17 000 € par logement pour du PLAI. S’ajoute le projet de
suppression de l’abondement Etat à l’aide à la surcharge foncière.
PLUS
PLAI
Coût moyen 2010
moins la surcharge
foncière
Proposition pour 2011
10 679 €
33 081 €
7 000 €
17 600 €
Evol.
-34,5%
-46,8%
Ces choix de programmation sont effectués à contre cycle dans un contexte de reprise de la production
de logements sociaux notamment sur du rachat en VEFA auprès de promoteurs (Ajaccio ou Sarrola-
Carcopino), de hausse attendue des coûts travaux en lien avec la RT 2012 et ainsi des prix de revient
d’opération.
La justification de ces choix résiderait dans l’absence de forte tension du marché du logement sur la
Corse. L’argument résiste difficilement à l’analyse rapide des 4 paramètres retenus pour définir une
zone tendue appliquée au territoire. Le marché ajaccien peut être caractérisé comme un marché tendu
voire très tendu. Les niveaux des prix de vente du marché privé, le taux de mobilité dans le parc social,
la sur-occupation et le taux d’effort dans le parc privé le situent dans une situation intermédiaire entre
la zone B1 et la zone A du classement Scellier. Le marché du logement apparait bien plus tendu que les
agglomérations de Montpellier ou Marseille mais légèrement moins tendu que Nice ou Cannes.
Afin de rendre viables les futures opérations de logements sociaux, cette baisse de 3 500 € sur du
PLUS et 16 000 € sur du PLAI devra nécessairement être compensée :
- par les collectivités (CTC, CG, CAPA, communes) sous forme d’une majoration des subventions ou
de cession à prix décoté du foncier constructible d’une part et d’autre part par une majoration des
niveaux de fonds propres des bailleurs, aujourd’hui se situant actuellement à 8 % en moyenne des
prix de revient d’opérations ;
- par une plus grande mobilisation du « 1 % logement » sur le territoire communautaire, étant précisé
que les crédits d’action logement sont peu mobilisés dans les opérations de logements sociaux sur
la Corse (2 à 3 % du plan de financement) en lien avec la structure du tissu économique local ;
Cette situation de tension dans les équilibres d’opération rend d’ores et déjà difficile la capacité des
financeurs à absorber le surinvestissement attendu liée à la mise en place de la RT 2012.

Un enjeu de diversification des opérateurs HLM pour mettre en œuvre la production 2012-2018
dans le cadre du deuxième PLH de la CAPA
La production s’effectue à ce jour essentiellement au travers de l’ESH Erilia, bailleur social basé à
Marseille disposant d’un patrimoine de près de 50 000 logements et une production annuelle en 2010
de 2 400 logements livrés sur 8 régions situés au sud d’une ligne Bordeaux, Clermont Ferrand et
Grenoble. Premier bailleur de la CAPA, son développement s’effectue en lien avec son actionnariat sur
les secteurs les plus attractifs en termes d’emplois et de desserte en transports. Ses choix de
développement sont un atout pour le territoire.
L’Office Public de l’Habitat de la Corse-du-Sud avec un patrimoine de 1 700 logements à l’échelle du
département, dont 993 logements sur le territoire de la CAPA constitue le deuxième contributeur en
matière de production de logements HLM sur la période récente. Ainsi depuis 2008, ce sont 3
opérations qui ont été lancées représentant 178 logements pour l’Office Public de l’Habitat de la Corse
du Sud, se répartissant de la manière suivante :
- 126 logements sur l’opération Alzo di Leva 1èretranche (2008),
- 32 logements sur l’opération Alzo di Leva 2èmetranche (2011),
- 20 logements sur l’opération Perrino sur les terrains Gaz de France.
La production récente ou potentielle notamment sur le secteur de Sarrola-Carcopino (avec un possible
rachat de logements en VEFA auprès d’un promoteur) pourrait lui permettre d’atteindre de manière
anticipé les objectifs inscrits dans son projet de convention d’utilité sociale (CUS) et de son Plan
stratégique de Patrimoine, concernant le territoire de la CAPA. Par ailleurs de par sa taille, sa capacité
d’autofinancement et avec elle les volumes de fonds propres qu’il est susceptible d’engager sur des
opérations neuves effectués en VEFA auprès d’Erilia ou de promoteur privé, sont réduites. Enfin sa
compétence départementale appelle une intervention sur d’autres territoires du département.
Aussi, dans un contexte de baisse des aides à la pierre de l’Etat et de renchérissement attendu des
coûts des travaux en lien avec la mise en œuvre de la RT 2012, la réalisation des volumes de
logements locatifs sociaux à définir par le futur PLH en cours d’élaboration passe par une nécessaire
diversification des opérateurs sociaux.
Cet enjeu de diversification répond :
- aux besoins de capacité financière des bailleurs sociaux à faire et à mobiliser des fonds propres
qui avec les aides des collectivités devraient compenser la baisse des financements de l’Etat,
- aux spécificités des opérations à développer sur les communes périurbaines.
- La diversification pourrait s’effectuer auprès de bailleurs sociaux déjà présents sur le territoire de
la CAPA ou de la région comme l’ESH Logirem ou le groupe Arcade-SFHE. Ces deux opérateurs
sociaux ont pour caractéristiques communes d’être en capacité de :
- Développer des programmes mixtes intégrant du logement locatif social et de l’accession sociale
notamment pour le groupe Arcade-SFHE via la société coopérative d’HLM Le Logis Corse,
- Développer des programmes de taille moyenne voire de petites tailles sur des communes
périurbaines.
Mais la diversification pourrait également s’opérer dans le cadre de la création d’un outil
d’aménagement et de construction tel qu’envisagé par la Collectivité Territoriale de Corse suite aux
Assises du Logement et du Foncier.
Chapitre V- Le parc ancien
5-1. La situation du parc ancien

Des caractéristiques du parc de logements vacants confirmant une forte tension du marché du
logement
Une faible part des 2 839 logements vacants situés sur les 10 communes de la CAPA en 2010 relève
d’une vacance structurelle liée à une situation d’obsolescence de l’offre. Ainsi seulement 18 % des
logements vacants sont de qualité médiocre ou très médiocre, soit 512 logements, contre 37 % à
l’échelle du département de la Corse du Sud et 29 % à l’échelle du périmètre d’étude élargi. De même
les logements sans confort représentent 16 % des logements vacants situés sur le territoire de la CAPA,
soit462 logements, se rapprochant de la moyenne nationale (15 %).
Seules les communes de Cuttoli-Corticchiato et dans une moindre mesure d’Appietto enregistrent une
part importante de logements vacants de mauvaise qualité, susceptible d’alimenter une vacance
structurelle.
Ainsi seulement 15 % des logements vacants de la CAPA sont vides depuis plus de 3 ans contre près de
30 % à l’échelle du périmètre d’étude élargi et 40 % à l’échelle de la Corse, représentant un volume de
431 logements.
Caractéristiques du parc de logements vacants en 2010
rappel nombre de
confort :
logements
sans confort
vacants
Source: Filocom 2010
Afa
Ajaccio
logements de qualité médiocre
et très médiocre (classement
cadastrale : 7 ou 8)
durée de vacance :
moins d'1 an
durée de vacance :
supérieure à 3 ans
53
ND
ND
66%
ND
2419
13%
15%
52%
13%
Alata
49
24%
29%
51%
ND
Appietto
62
37%
44%
34%
ND
75
53%
56%
36%
ND
Peri
65
29%
35%
45%
ND
Sarrola-Carcopino
65
32%
35%
37%
ND
Tavaco
19
ND
ND
ND
ND
Valle di Mezzana
14
ND
ND
ND
ND
Villanova
18
ND
ND
ND
ND
2839
295
16%
18%
50%
15%
37%
63%
Canton des Deux-sevi
324
50%
55%
15%
26%
17%
28%
64%
47%
60%
49%
CAPA
464
45%
53%
391
53%
38%
CC de la haute vallée de la
Gravona
SIVOM de la rive sud du golfe
d'AJACCIO
Total périmètre d'étude
213
49%
58%
23%
52%
58%
22%
27%
29%
46%
41%
31%
29%
339
4849
Corse
20 503
32%
34%
35%
40%
France
2 949 425
15%
13%
46%
28%
Une problématique de qualité des logements est présente sur les territoires limitrophes de la CAPA où
plus de 50 % des logements vacants sont évalués sans confort sur le Sivom de la Rive Sud du Golfe
d’Ajaccio, le Canton des Deux Sevi ou la Communauté de Communes de la Vallée du Prunelli.

Un parc de résidences principales de relative bonne qualité à l’échelle de la CAPA mais de moindre
qualité sur certains communes périurbaines
La part des résidences principales sans confort ou de qualité médiocre apparait sous représentée au
regard de la moyenne nationale ou régionale selon les données Filocom 2010.
Si des problématiques importantes de mal logement et/ou sans doute d’indignité sont présentes sur
les territoires limitrophes, la forte tension du marché et la présence d’un parc de logements plus
récents peuvent expliquer la relative qualité du parc de résidences principales sur la CAPA et dans une
moindre mesure sur le SIVOM de la Rive Sud du Golfe d'Ajaccio.
Source: Filocom 2010
Afa
% de
rappel
% de résidences
% du parc
% de
% du parc
% de
propriétaires
nombre de
principales de
locatif privé de
résidences
locatif
propriétaires occupants de
résidences
qualité
qualité
principales
privé sans
occupants
qualité
principales
médiocre et
médiocre et
sans confort
confort
sans confort médiocre et
sans confort
très médiocre
très médiocre
très médiocre
43
4%
4%
7%
7%
3%
325
1%
4%
2%
6%
1%
3%
Alata
31
3%
3%
ND
ND
2%
2%
Ajaccio
3%
Appietto
42
7%
9%
14%
17%
5%
7%
75
11%
14%
29%
32%
8%
11%
Peri
29
4%
3%
ND
ND
2%
ND
Sarrola-Carcopino
53
8%
8%
16%
18%
6%
6%
Tavaco
14
13%
13%
ND
ND
ND
ND
Valle di Mezzana
17
13%
12%
ND
ND
ND
ND
Villanova
7
5%
5%
0%
0%
ND
ND
CAPA
636
2%
4%
3%
7%
2%
3%
Total périmètre d'étude
1505
4%
6%
4%
8%
4%
5%
7%
9%
6%
6%
Corse
8 024
6%
7%
France
1 048 905
4%
4%
Si près de 500 logements vacants relèvent d’une vacance structurelle en lien avec des caractéristiques
relevant du mal logement, le volume de résidences principales sans confort est estimé selon les
données Filocom en 2010 à plus de 600 logements.
Ce sont sur les communes périurbaines que la problématique de faible qualité des résidences
principales est la plus importante représentant la moitié du volume total, alors qu’elles ne représentent
que 20 % de la population totale. Si en volume ce sont les communes de Cuttoli-Corticchiato, de
Sarrola-Carcopino, ou d’Afa qui représentent les plus gros contingents, ce sont les communes de Valledi-Mezzana et de Tavaco qui disposent des taux de résidences principales sans confort les plus
importants (13 % contre 6 % à l’échelle de la Corse).
Enfin ce sont les logements du parc locatif qui souffrent le plus d’inconfort ou d’une qualité médiocre
ou très médiocre. Un taux de rentabilité important (loyer de 10 €à 15€ par m² et forte demande
locative) est susceptible de réduire toute velléité de réalisation de travaux d’amélioration ou de mise
aux normes des logements locatifs.
Ainsi, sur la CAPA, ce sont plus de 1 000 logements (462 logements vacants et 636 résidences
principales) qui pourraient être la cible d’actions incitatives ou coercitives d’amélioration ou de
recyclage immobilier et foncier. Plus de 40 % se situent sur les communes périurbaines (144 logements
vacants et 311 résidences principales).
5-2. Les politiques publiques d’amélioration de l’habitat

Les aides de l’ANAH mobilisées par les propriétaires occupants de la CAPA
L’analyse de l’évolution des aides de l’ANAH en secteur diffus permet d’observer une montée en
puissance du nombre de logements aidés et avec lui, du montant des subventions. Après le pic atteint
en 2009 en termes de volume de dossiers avec 113 logements, on assiste à une forte baisse de plus
de 20 % en 2010 (83 dossiers) voire une chute en 2011 (3 dossiers en septembre 2011) en lien avec
le caractère plus sélectif du nouveau règlement de l’ANAH applicable depuis le 1erjanvier 2011, mais
également du fait de la forte diminution
450
419 €
de l’enveloppe de l’ANAH qui est 400
nombre de
logements
consommée en priorité dans le cadre 350
363 €
358 €
bénéficiant
des OPAH.
des aides de
300
La baisse du montant des aides
consommées s’observe de manière
plus marquée et en deux temps :
- Entre 2008 (419 000 euros) et
2009 (358 000 euros) avec –15 %,
250
200
l'ANAH en
diffus sur la
CAPA
230 € 239 €
200 €
172 €
150
117
100
50
74
70
109
113
77
0
2004
2005
2006
2007
- Entre 2009 (358 000 euros) et
2010 (172 000 euros) avec –45 %.
2008
2009
83
8€
3
2010 2011
(janv à
sept)
montant des
aides
annuelles de
l'ANAH (en
milliers
d'euros)
Les aides concernent de manière prépondérantes les propriétaires occupants et notamment les plus
modestes d’entre eux.
Leur répartition s’effectue de manière homogène sur le territoire avec une prépondérance des
communes de Cuttoli-Corticchiato et
Tableau des aides de l'ANAH en diffus sur le territoire de la CAPA pour la
d’Afa.
période 2004 à 2011 (septembre)
Les objectifs de l’ANAH pour l’année
2011 pour l’ensemble de la Corse-duSud confirment cette baisse avec une
cible de 115 logements (soit – 22 %
par rapport aux objectifs de 2010) se
répartissant comme suit :
- 40 Propriétaires bailleurs,
- 65 Propriétaires occupants,
- 10 Copropriétés.
total des dossiers déposés
PO
dont PO TS
PB
répartition géographique
afa
ajaccio
alata
appietto
cuttoli
peri
sarrola
tavaco
valle di mezzana
Diffus
646
565
417
77
Diffus
28
530
15
11
31
7
16
6
2
4%
82%
2%
2%
5%
1%
2%
1%
0%
1 935 €
Médiane des subventions ANAH engagées
Montant total des aides de l'ANAH engagées 1 990 548 €
5 329 €
Médiane du montant des travaux
Montant total des couts travaux 5 532 977 €
87%
74%
12%
Le montant des aides prévues est de 1 178 000 € dont 1 098 000 € pour :
- Les propriétaires bailleurs : 402 000 €,
- Les propriétaires occupants (hors PO énergies – 80 000 €) : 531 000€,
- L’ingénierie : 165 000 €.
Il est rappelé que la dotation pour la Corse du Sud en 2011 était initialement de 1559 500 € (y compris
l’ingénierie) enregistrant une baisse de près de 30 % par rapport à l’exercice 2010.
Ces volumes restent en décalage voire à contre cycle des besoins des propriétaires de la CAPA
(moyenne de 100 logements par an sur la période récente) et au-delà de la Corse, dans un contexte
d’élaboration et de lancement de plusieurs OPAH.
OPAH actuelles ou projetées sur le département de la Corse-du-Sud

L’OPAH-RU du centre-ville d’Ajaccio 2006-2011
Sur la base de l’analyse de 504 immeubles
couvrant un périmètre de 29,5 hectares, les
objectifs de l’OPAH-RU en 2006, sur le volet
logement, étaient de 540 logements se
répartissant entre :
- 205 logements améliorés par
propriétaires occupants soit38 %,
les
- 335 logements locatifs privés améliorés
relevant de propriétaires bailleurs (62 %)
dont 68 vacants et remis sur le marché.
Parallèlement aux engagements financiers en matière de réhabilitation (hors ingénierie) sur les six ans
de la Ville d’Ajaccio ( 845 810 €), de la CAPA (845 810 €) et du conseil général (845 810 €), l’’ANAH a
réservé dans le cadre de la convention un crédit global de 10 525 000 € pour 5 ans (2006-2011).Le
total des aides publiques (y compris l’animation de l’OPAH) était de 13 205 935 euros.
Tableau des aides de l'ANAH relatives à l'OPAH RU
d'Ajaccio pour la période 2006 à 2011 (septembre)
source: OPAL
OPAHRU (Ajaccio)
PO
dont PO TS
PB
total des dossiers
Médiane du montant des
travaux
Montant total des couts
travaux
Médiane des subventions
ANAH engagées
Montant total des aides de
l'ANAH engagées entre 2006 et
septembre 2011
150
75
44
191
10 647 €
3 839 345 €
4 550 €
1 537 548 €
Les données de suivi des aides de l’ANAH concernant le
périmètre de l’OPAH RU permettent d’identifier 191
logements financés sur la période 2006 à 2011 dont près
de 80 % de propriétaires occupants. 50 % des
propriétaires concernés relèvent par leur situation socioéconomique de la catégorie « très sociaux ».
Si en septembre 2011, les résultats de l’OPAH RU restent
en deçà des objectifs inscrits à la convention en 2006 en
lien avec des difficultés organisationnelles et des aléas de
renouvellement de l’équipe d’animation, la part importante
des propriétaires occupants est susceptible de s’expliquer
par le fort niveau de subventions consenties permettant de
solvabiliser des ménages modestes.
La faible part des propriétaires bailleurs (23 %) au regard de objectifs initiaux de 62 %, illustre les
limites des actions incitatives en matière de politique d’amélioration de l’habitat.

Un projet d’OPAH Copropriétés dégradées sur le secteur des Cannes
Le Programme de Renouvellement Urbain (PRU) Cannes-Salines à Ajaccio comprend sur le secteur des
Cannes un parc social de fait (privé) important. Une partie des copropriétés est identifiée comme
dégradée mais surtout socialement fragile au travers
de ménages modestes ne disposant des moyens
financiers pour réaliser les travaux d’entretien et de
maintenance. Ce sont 710 logements sur les quartiers
des Cannes et des Salines répartis en 19 immeubles
qui sont concernés.
Un observatoire des copropriétés dégradées a été mis
en place en 2002 dans le cadre de l’Opération de
renouvellement urbain (ORU). Il a notamment permis
de hiérarchiser les problèmes identifiés et de prioriser
les actions sur les copropriétés les plus en difficultés. A
cette occasion, un appui juridique et de formation de l’équipe du PRU a été développé auprès des
différents syndics.
Un projet d’OPAH Copropriétés Dégradées a été prévu dans la convention PRU signée en mars 2009
sur les 9 copropriétés du secteur des Cannes représentant 544 logements.
Les études pré-opérationnelles attendues fin 2011 devaient permettre la signature d’une convention
entre la Ville d’Ajaccio, l’ANAH et différents autres partenaires. Le nouveau règlement de l’ANAH et
l’adéquation des travaux nécessaires tendent à complexifier la finalisation de la convention de cette
OPAH-CD.

Un projet d’OPAH multi sites « cœurs de village »
Dans le cadre de la mise en œuvre du PLH 2007-2012, une étude de diagnostic pré-opérationnel
portant sur les centres anciens des 9 communes périurbaines de la CAPA a permis de proposer un
périmètre de 9 noyaux villageois et 17 hameaux.
Les principaux enjeux identifiés par l’étude réalisée par Habitat et Développement (ADRIM) et validés
par le Comité de Pilotage en 2009 sont :
- la lutte contre l’indécence et/ou l’insalubrité qui concernent plus de 34 % des logements,
- la sortie de vacance de logements restés depuis plusieurs années inoccupés représentant plus de
10 % du parc (indivision, abandon manifeste…),
- la reconversion des résidences secondaires (maisons de vacances et maisons de village occupées
le week-end) partiellement ou totalement en résidences principales,
- enfin, il ne faut pas oublier l’enjeu défini par la CAPA dans le cadre de son PLH de valoriser le
patrimoine bâti ».
Un volume de 1082 logements a été identifié, avec un objectif de 154 (112 propriétaires occupants et
42 propriétaires bailleurs).
Suite à la réforme du régime des aides de l’ANAH et à l’arrêt des nouvelles modalités d’intervention du
Département et de la Collectivité Territoriale, l’étude a été relancée en vue d’une mise en adéquation
des objectifs avec les nouveaux critères d’éligibilité de l’ANAH.
Chapitre VI - L’hébergement et le logement des populations spécifiques
6-1. Le logement des plus démunis

Eléments de cadrage
Les plus démunis peuvent être définis comme toute personne ne disposant pas de ressources
matérielles suffisantes pour vivre décemment. Rappelons qu’une des fonctions du Programme local de
l’habitat est de s’assurer des conditions d’accès et de maintien dans le logement des plus démunis par
une programmation si nécessaire de solutions de logements d’urgences et temporaires en proportion
suffisante.
En France, l’indicateur fréquemment utilisé pour appréhender la population des plus démunis est celui
du nombre de personnes vivant sous le seuil de pauvreté4.
ménages dont les revenus
Part des ménages dont les
se situent en dessous du
revenus se situent en dessous du
seuil de pauvreté en 2010 :
seuil de pauvreté en 2010 :
(656€/mois)
(656€/mois)
Afa
Ajaccio
137
14%
5464
21%
Alata
130
11%
Appietto
94
16%
132
20%
Peri
131
20%
Sarrola-Carcopino
129
19%
Tavaco
17
17%
Valle di Mezzana
26
21%
CAPA
31
6291
21%
20%
281
28%
Canton des Deux-sevi
365
29%
369
30%
481
19%
249
28%
393
15%
8429
31718
4585128
26%
17%
Villanova
SIVOM de la rive sud du golfe d'AJACCIO
Corse
21%
4
Chaque source statistique (CAF, INSEE, Filocom) ayant une base de calcul différente du seuil de pauvreté, il est délicat
de les comparer. Ainsi le fichier des logements par communes calcule le seuil de pauvreté sur la base de 50 % du
revenu médian par unité de consommation. A la différence des données CAF, le fichier Filocom fait intervenir des
revenus imposables et non des ressources.
Les données Filocom permettent d’identifier une part importante de ménages dont les revenus sont
inférieurs au seuil de pauvreté (656 euros par mois). La CAPA avec 20 % de ménages concernés reste
cependant dans une position intermédiaire entre les 26 % à l’échelle de la région et 17 % à l’échelle
métropolitaine.
Cette part des ménages pauvres progressent au sein des territoires de l’arrière-pays avec des taux
supérieurs à la moyenne régionale comme les trois cantons du Nord du périmètre d’étude (28 % à
30 %).
A l’échelle de la CAPA, ce sont les communes d’Ajaccio, de Valle di Mezzana, de Villanova et dans une
moindre mesure de Peri et de Cuttoli-Corticchiato qui enregistrent les taux de ménages pauvres les plus
importants.
La présence de ménages pauvres se situe
principalement en volume au sein des
propriétaires occupants.
Rappelons qu’à l’échelle de la région, la part des
propriétaires occupants pauvres est deux fois
supérieure à la moyenne du reste de la
métropole. De ce point de vue la CAPA (11 %)
reste proche de la moyenne nationale (9 %). Les
communes de Sarrola-Carcopino, Tavaco,
Villanova mais surtout Cuttoli-Corticchiato et Peri
disposent d’une part de propriétaires occupants
pauvres proche de la moyenne régionale.
Répartition par statuts d'occupation des ménages dont les revenus se
situent en dessous du seuil de pauvreté en 2010
Filocom 2010
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle di Mezzana
Villanova
CAPA
Corse
Propriétaires
occupants
11%
11%
10%
12%
16%
17%
14%
14%
ND
16%
11%
18%
9%
Locataires
du Parc Locataires du parc
privé
public
27%
ND
29%
40%
18%
ND
28%
ND
35%
ND
33%
ND
31%
34%
ND
ND
ND
ND
ND
ND
29%
36%
23%
40%
Mais c’est au sein du parc locatif privé ou public
que l’on enregistre la part la plus importante de
ménages pauvres (30 % à 40 %) avec un écart de 6 points par rapport à la moyenne nationale.
44%
34%
Selon les Données Générales des Finances publiques (DGFIP 2008), près de 14 000 personnes
domiciliées à Ajaccio percevaient des revenus inférieurs au seuil de 1 200 euros par mois. C’est ainsi
près d’un quart de la population d’Ajaccio qui disposerait de ressources inférieures au seuil de bas
revenus.
Le premier quartile par Unité de Consommation à Ajaccio percevait moins de 883 € par mois en 2008,
revenu supérieur à celui de la Corse du Sud (875€ par mois) mais inférieur de plus de 10 points à celui
de la moyenne métropolitaine (994€ par mois).
Les données CAF 2010 indiquent que 2 829 familles allocataires ajacciennes et plus de 300 sur les
neuf autres communes de la CAPA vivent sous le seuil de Pauvreté (60 % du revenu médian soit 950 €
par mois.) représentant au total 5250 personnes.
collectivités
com ptant au
m oins 100
allocataires
% allocataires
% personnes
% personnes
faibles
pop hab 2008 % allocataire
allocataires
couvertes revenus/total
logem ent
allocataires
% allocataires
aides aux
logem ents /total
allocataires
Afa
2 816
10%
32%
17,4%
6,7%
26,3%
Ajaccio
65 883
15,8%
37%
27,1%
18,7%
59,4%
Alata
3 062
11%
35%
18,4%
7,3%
25,8%
Appietto
1 378
11%
34%
22,7%
6,5%
22,7%
Cuttoli
1 901
11%
32%
27,1%
9,6%
32,4%
Peri
1 659
11%
32%
24,5%
7,1%
31,0%
Sarrola
1 957
14%
40%
22,6%
13,2%
41,5%
total CAPA
78 656
15,1%
36,6%
26,4%
17,0%
55,8%
départem ent
de la Corse
du Sud
140 953
14,7%
37,3%
26,0%
16,4%
52,4%
La part des allocataires aux faibles revenus est plus importante sur les communes d’Ajaccio et de
Cuttoli-Corticchiato (27,1 % contre 26,4 % à l’échelle de la CAPA).
Ces proportions sont légèrement supérieures par rapport à celle du département de Corse du Sud
(26 %), et cependant bien en deçà des proportions nationales ou de villes centre d’intercommunalités
comparables. De ce point de vue, il y aurait un décalage entre la situation économique objective des
ménages pauvres (20 % selon les données Filocom 2010) et leur sous-représentation dans les
statistiques de la CAF (15 %). Ce décalage pourrait pour partie s’expliquer par une méconnaissance ou
le refus de mobiliser des dispositifs règlementaires de solidarité.

Les caractéristiques de la demande en hébergement
La demande en hébergement tend à s’orienter exclusivement sur la Ville centre. Différentes sources
d’informations permettent d’identifier son profil5.
Ainsi le PDAHI (Plan Départemental d’Accueil de l’Hébergement et de l’Insertion de Corse du Sud 20102012) estime à 600, le nombre des personnes en situation d’urgence face au logement, soit 4,5
personnes pour 1000 habitants. 90 % d’entre-elles ont fait une demande d’hébergement à Ajaccio.
De même la demande locative sociale enregistrée par l’Office Public de l’Habitat de la Corse-du-Sud
identifiant312 demandeurs « sans logement ou hébergés de manière temporaire » (soit 17 % de la
demande totale à l’échelle départementale) s’oriente exclusivement sur Ajaccio. Elle est originaire pour
près de 70 % (214 demandes) des communes de la CAPA (Ajaccio, Afa, Sarrola, Alata, CuttoliCorticchiato et Peri) et de manière mineure (6 demandes) des EPCI limitrophes.
Suivant les données transmises par la FALEP concernant le Centre d’Hébergement et de Réinsertion
Sociale (CHRS) d’Ajaccio, 291 demandes ont été déposées en 2010 et représentent 440 personnes.
70 % des demandeurs sont des personnes isolées et un tiers sont âgés de 18 à 25 ans.
Rappelons que le nombre de personnes hébergées au sein du CHRS d’Ajaccio augmente régulièrement
de 10 % par an depuis ces trois dernières années (66 en 2007, 76 en 2008 et en 2009, 88 en 2010).

L’offre en hébergement
Sur la base des obligations règlementaires relevant de la Loi dite DALO de 2007 6, le volume d’offre en
hébergement répond aux exigences légales notamment sur Ajaccio. Un déficit reste à rattraper sur les
communes périurbaines d’Afa, Alata, Cuttoli-Corticchiato, Peri et Sarrola-Carcopino :
5
La gestion de la demande en hébergement s’effectue par le biais des dispositifs du 115 et de la SIAO. Le dispositif
n°115est faiblement mobilisé sur la CAPA (85 demandes en 2010 dont 42 % concernent une demande d’hébergement).
Une gestion centralisée a été mise en place en 2010.Gérée par la FALEP, elle permet une meilleure coordination des
acteurs de l’insertion via le Service intégré de l’accueil et de l’orientation (SIAO).
6
loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 dite DALO : « La capacité à atteindre (en terme d’hébergement d’urgence) est au
minimum d’une place par tranche de 2000 habitants pour les communes membres d’un EPCI dont la population est
supérieure à 50 000 habitants […] Cette capacité est portée à une place par tranche de 1000 habitants dans toutes les
communes qui sont comprises dans une agglomération de 100 000 habitants. »
Communes
Population légale
(recensement INSEE
2008) par commune
AJACCIO
AFA
ALATA
APPIETTO
CUTTOLI-CORTICCHIATO
PERI
SARROLA-CARCOPINO
TAVACO
VALLE-DI-MEZZANA
VILLANOVA
CAPA
Nbr de places
réglementaires
Recensement des places
en hébergement + ALT
Places
manquantes
33
1
1
0
1
1
1
0
0
0
39
146
0
0
0
0
0
0
0
0
0
146
0
1
1
0
1
1
1
0
0
0
5
65 153
2 718
2 958
1 355
1 861
1 635
1 927
270
303
353
78 533
Les principales structures collectives
Type d'hébergement
Localisation
Offre CAPA
Hébergement d'urgence (pérenne)
Ajaccio
2
Hébergement d'urgence (d'hiver)
Ajaccio
30
Gestionnaire
FALEP
Association Collectif Lutte
contre l'Exclusion
23 places association
Fraternité du Partage et
53 FALEP
CHRS
Ajaccio
76
Foyer Travailleur Migrant
Conventionnement Allocation
Logement Temporaire
Ajaccio
117
Ajaccio
38
Total
263
dont hébergement
146
ADOMA
FALEP, 5 places du
CCAS en suspens
Le CHRS d’Ajaccio de la FALEP :
L’offre d’hébergement du CHRS comptabilise 53 places comprenant une partie sur un immeuble
collectif de 15 chambres et une autre partie avec8 appartements en diffus.
Le CHRS propose une offre permettant d’accueillir, orienter, loger, nourrir, vêtir les personnes
demandeuses. L’action de la FALEP gérant le CHRS vise un accompagnement social permettant de
construire un parcours vers l’autonomie.
Les 95 ménages accueillis se répartissent de la manière suivante :
- 44 % des personnes isolées sans enfants,
- 29 % des familles monoparentales,
- 7 % de couples avec enfants,
- 19 % de jeunes entre 18 et 25 ans.
Les Foyers de travailleurs migrants d’ADOMA :
Comprenant respectivement 117 et 116 logements, les foyers du Finosello et celui de Mezzavia sont
composés quasi-exclusivement de retraités d’origine maghrébine. Leur composition sociale en termes
de tranches d’âges en font des foyers logements de personnes âgées de fait. Dans ce contexte les
demandes sont faibles en lien avec un très faible taux de rotation (<1 %).
Les difficultés rencontrées
Dans un contexte tendu de forte demande d’hébergement d’urgence, l’offre offerte par les différentes
structures sur la commune d’Ajaccio tend à se réduire, notamment avec le projet de « relocalisation »
des 5 places relevant du dispositif ALT (Allocation Logement Temporaire) du CCAS d’Ajaccio suite à une
indisponibilité temporaire des logements,
Les évolutions et projets en cours
- Différents projets sont en cours de réalisation pour partie inscrits au programme d’actions du PLH
de la CAPA :
- Il s’agit tout d’abord d’un centre d’hébergement d’urgence qui devrait être réalisé sur un terrain
cédé par ADOMA au bailleur social Erilia. D’une capacité de 30 places, ce projet, financé dans le
cadre du Fond Ministériel pour le Droit au Logement, est pilotée par la DDCSPP et la mairie
d’Ajaccio.
- L’offre d’hébergement est complétée par une maison relais de 10 places dont la livraison est
prévue pour la fin de l’année 2011. Hébergée dans une résidence de particuliers (famille Bruel),
elle sera gérée par la FALEP.
- L’actuel CHRS a été relocalisé dans l’hôtel Saint Charles sous maîtrise d’ouvrage de l’Office Public
de l’Habitat de la Corse-du-Sud, avec la participation financière de l’Etat, du Conseil Général, de la
CAPA et de la CTC.
- Enfin dans le cadre du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées
(PDALPD), une agence immobilière à vocation sociale devrait être mise en place. Le dossier est en
cours d’instruction auprès de la Fédération des Associations pour la Promotion et l'Insertion par le
Logement (FAPIL) qui devrait donner son premier accord de principe sur le dossier au 1er janvier
2012. Celle-ci aura pour objectif d’effectuer une action de d’intermédiation immobilière entre
propriétaires (une centaine) et des candidats à la location, dans un rayon de 20 kilomètres autour
d’Ajaccio sur le secteur de la CAPA. Une action dans le cadre d’une convention ANAH sera menée
en milieu rural.
6-2.

Le logement des personnes âgées
Caractéristiques de la demande
L’accroissement attendu du nombre de personnes âgées de plus de 75 ans constitue une des
caractéristiques du profil sociodémographique de la population régionale.
A l’échelle régionale, la part des personnes âgées de plus de 75 ans est plus importante (9,4 %) qu’à
l’échelle métropolitaine (8,2 %). Le poids de cette tranche d’âge pourrait atteindre 14 % en 2030 selon
les projections de l’INSEE.
L’indice de vieillissement (nombre de personnes de plus65 ans pour 100 personnes âgées de moins de
20 ans) de la région Corse (121) est le deuxième après le Limousin (140), pour une moyenne
nationalede 86.
A l’échelle de la CAPA, la part des personnes de plus de 60 ans atteint 24 % avec des pics à 28 % sur la
commune de Tavaco.
Afa
Ajaccio
Alata
Appietto
Peri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle-di-Mezzana
Villanova
CAPA
France Métropolitaine
Habitants de plus
de 75 ans en 2007
157
6 454
120
73
130
113
140
20
20
22
7 248
5 389 099
Part des plus de 75
ans en 2007
5,9 %
10,0 %
4,0 %
5,5 %
7,2 %
7,5 %
7,5 %
7,6 %
6,9 %
6,1 %
9,4 %
8,7 %
Sur la ville centre d’Ajaccio, on
compte 25 % d’habitants de
plus de 60 ans et 10 % de plus
de 75 ans. Des disparités
importantes apparaissent avec
une sur-représentation des
personnes âgées de plus de 75
ans sur les quartiers du
Casone, la Citadelle, La Viletta
et les Cannes.
Cette population âgée importante dispose pour sa grande majorité de revenus modestes. Ainsi comme
le rappelle le Schéma départemental d’accompagnement de la perte d’autonomie et du Handicap de la
Corse du Sud (2011-2015), 18 % des personnes âgées de plus de 65 ans résidant en Corse perçoivent
l’Allocation Supplémentaire Vieillesse (ASV : les plafonds ne doivent pas dépasser 742,25 € par mois
pour une personne seule et 1182 € par mois pour un ménage). Ce taux est 3,5 fois supérieur à la
moyenne nationale. L’écart reste stable depuis une dizaine d’années. Les deux départements de Corse
sont de très loin les plus concernés de France. L’allocation Supplémentaire Vieillesse concerne ainsi
17,3 % des personnes de plus de 65 ans en Corse du Sud en 2008 contre seulement 5 % en France
Métropolitaine.
Plus de 25 % des ménages de plus de 75 ans de la CAPA disposent en 2007 de revenus inférieurs au
seuil de pauvreté (935 € par mois pour une personne seule en 2007) contre 23,5 % sur la Corse et
13,2 % pour la France métropolitaine.
Dans ce contexte de difficultés physique et financière à faire face à la perte d’autonomie notamment
sur les communes périurbaines, une part des ménages âgés se tournent vers l’offre locative sociale.
Ainsi compte-on plus de 200 demandes émanant de retraités représentant 16 % de la demande en
logements locatifs sociaux enregistrée par l’Office Public de l’Habitat sur le périmètre d’étude élargi.
L’aide à la perte d’autonomie (APA) distribuée par le Conseil Général est fortement mobilisée avec des
taux importants sur les communes périurbaines représentant une moyenne de 40 % des habitants de
plus de 75 ans voire plus de 50 % sur les communes d’Appietto et de Valle di Mezzana. En lien avec
une très faible offre en établissement, cette aide s’effectue à domicile.
Bénéficiaires de l'APA
Au 31/12/2009
Afa
Alata
Appietto
Péri
Sarrola-Carcopino
Tavaco
Valle di Mezzana
Villanova
Ajaccio
CAPA hors Ajaccio
CAPA

TOTAL
Part
bénéficiaires
APA parmi la
pop des + de 75
ans
71
55
38
65
44
56
9
11
secret stat NC
2203
353
2556
48%
39%
51%
49%
36%
35%
44%
52%
APA à
domicile
APA en
établissement
Nb
Nb
63
50
37
62
39
48
6
11
secret stat secret stat
33%
1897
42%
320
34%
2217
8
5
1
3
5
8
3
306
33
339
L’offre en structures adaptées
Les données 2008 du Fichier National des Etablissements Sanitaires et Sociaux (FINES) font état d’un
taux d’équipement pour les personnes de plus de 75 ans largement déficitaire. On compte ainsi pour la
CAPA 71 lits pour 1000 habitants de plus de 75 ans (données 2008, DSS –FINESS) contre une
moyenne métropolitaine de 121 lits pour 1000. Il faut rappeler par ailleurs que l’offre ajaccienne de 71
lits pour 1000 habitants répond à une demande plus large que les 10 communes de la CAPA. En effet à
l’échelle de la Corse, l’offre serait de 36 lits pour 1000 habitants de plus de 75 ans.
Le schéma départemental d’accompagnement de la perte d’autonomie et du handicap 2011-2015
permet de faire un bilan des évolutions sur ces cinq dernières années.
A l’échelle départementale l’offre de lits est de 842 en 2010 après un effort de construction important
depuis 2005 (+257 lits). Si on ajoute les 177 places en cours de construction pour la période 2011-
2012, le département devrait disposer de 1019 chambres en début 2013, se localisant principalement
sur la région d’Ajaccio.
Détail de l’offre de structures d’hébergement personnes âgées localisée sur le territoire de la CAPA
Nom de l’établissement
Commune
Nombre de places
d’accueil
permanent
EHPAD Centre hospitalier– USLD
Ajaccio
140
EHPAD Le Ciste
Ajaccio
80
EHPA Notre Dame
Ajaccio
24
EHPAD Villa Verde
Sarrola-Carcopino
92
Maison de retraite privée Sainte-Marie
CuttoliCorticchiato
24
EHPAD Agosta
Ajaccio
71
EHPAD Sainte Cécile
Ajaccio
101
ADMR : accueil de jour
Ajaccio
TOTAL
Nombre de places
d’accueil
temporaire ou de
jour
12
13
12
532
37
L’ensemble de ces établissements sont « pleins » à l’exception de l’Etablissement d’Hébergement pour
Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) Villa Verde à Sarrola-Carcopino, qui comptait 22 places
disponibles en 2008. Seules les listes d’attentes de l’EHPAD Sainte Cécile et de l’Unité de Soins de
Longue Durée (USLD) Eugénie ont pu être recensées dans le cadre du schéma départemental, soit
respectivement 30 et 19 demandes.
Pour s’inscrire dans la moyenne nationale de 121 lits pour 1000 habitants de plus de 75 ans, le
rattrapage nécessaire s’élèverait à plus de 300 places supplémentaires. Cet effort de production
équivaudrait au doublement de l’effort d’investissement consenti à l’échelle départementale au cours
des deux dernières années. Il nécessiterait par ailleurs une prise en charge de la gestion ultérieure et
du conventionnement des établissements.

L’adaptation des logements et la prise en compte des besoins à domicile
Plusieurs dispositifs d’aide et d’accompagnement à domicile sont identifiés sur le territoire et
permettent un accompagnement des ménages les plus âgées.
Les services prestataires d’aide et d’accompagnement à domicile agréés par le département
permettant le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées sont tous situés à Ajaccio7.Leur
7
L’association du service à Domicile et du Service à la Personne-ADMR (garde à domicile, accueil de jour,
accompagnement transport. téléassistance, service de soins à domicile), l’association A MOSSA : préparation de repas,
aide à domicile (repassage, courses, entretien du logement), l’association l'AGE DE DIAMANT (service d’aide à domicile
et d’aide à la personne), l’association Corse pour les Personnes Agées – ACPA (Service d’aide à domicile, service de
soins infirmiers à domicile, de garde itinérante jour et nuit, de téléalarmes).
intervention sur les communes périurbaines constitue un enjeu important dans un contexte d’absence
de CCAS à vocation communautaire.
En matière de coordination des services d’aide et de suivi de la perte d’autonomie ou du handicap,
plusieurs dispositifs sont en place au travers du Centre Local d’Information et de Communication
(CLIC), de la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH), et de la Maison pour
l’Autonomie et l’intégration des malades d’Alzheimer (MAIA).
Face aux défis du vieillissement, plusieurs pistes peuvent être d’ores et déjà évoquées :
- Développer une politique incitative d’amélioration de l’habitat en vue de la réalisation de travaux
d’adaptation à la dépendance du logement au travers de la future OPAH Cœur de Village ou dans
le cadre d’un dispositif complémentaire,
- Développer et amplifier les actions d’accompagnement par les associations existantes auprès des
ménages âgées sur les communes périurbaines notamment les plus enclavées,
- Développer une offre banalisée de logements locatifs sociaux adaptés aux personnes âgées au
travers de petits programmes de logements ou de logements foyers sur les communes
périurbaines.
6-3.

Le logement des non permanents
Analyse des besoins en logements saisonniers
Selon l’enquête nationale des
besoins en main d’œuvre 2011
réalisée par le Pôle Emploi et le
Crédoc, les
intentions
de
recrutements liées à une activité
saisonnière sur le département
de Corse du Sud se situaient
dans une proportion estimée
entre 55 % et 65 % contre 38,9
% à l’échelle métropolitaine.
Proportion de projets de recrutement princi palement
liés à une activité saisonnière
par bassin d’emploi
> 65%
Les
données
issues
des
Déclarations
Annuelles
de
Données Sociales (DADS) de
2006-2007
indiquent
que
l’emploi
saisonnier
estival
représente un quart des postes
rémunérés
de
l’hôtellerie
restauration pour le secteur
PACA-Corse, arrivant ainsi en
cinquième position à l’échelle
nationale.
55% à
65%
45% à
55%
35% à
45%
< 35%
L’étude menée par la Maison de l’Emploi, l’ACSE et l’INSEE datée de décembre 2007 sur le territoire
Ajaccien fait état de 2700 saisonniers recrutés en 2005 dont un tiers sur la commune d’Ajaccio, le
reste se regroupant sur les communes littorales (Cargèse, Grosseto-Prugna et Ota-Porto). Parmi ces
saisonniers les deux tiers résident sur l’arrondissement d’Ajaccio. Parmi eux, 900 saisonniers viennent
du continent et ont pour l’essentiel une destination de commune littorale.
D’après l’enquête besoin en main d’œuvre 2011 réalisé par le Crédoc et le Pôle Emploi, l’activité
principale pourvoyeuse d’emplois saisonniers sur le secteur d’Ajaccio est le commerce représentant
27 % des embauches, ainsi que les activités de transport, de nettoyage et de sécurité représentant
30 % des embauches de saisonniers. Seules 16 % des embauches sur Ajaccio seraient liées à une
activité d’hébergement, celles-ci représentant 55 % sur le littoral
Cette activité enregistre les temps de contrat les plus courts (31 % moins de 2 mois, 65 % moins de
trois mois). Par ailleurs, le revenu moyen sur une base de 150 heures mensuels est faible avec 1 140€
net mensuel (rappel revenu net moyen de la CAPA : 1 800 € par mois) soit un taux d’effort en matière
de loyer logement de 340 € par mois. Enfin les besoins en hébergement se situent principalement sur
les mois de juin, juillet et Août.
900 saisonniers sont issus d’une commune extérieure à l’arrondissement d’Ajaccio et donc susceptible
d’être à la recherche d’un hébergement.
Dans un contexte où il n’existe pas d’offre adaptée pour ce type de publics saisonniers, au-delà de celle
mise en place de manière plus ou moins précaire par l’employeur lui-même, il pourrait être envisagée la
mise en place d’une offre d’hébergement de type résidence sociale ou résidence hôtelière à vocation
sociale (RHVS). Les niveaux de loyer proposés correspondent aux capacités modestes de ce type de
salariés. Enfin une mutualisation avec d’autres publics spécifiques (ménages démunis, étudiants,
lycéens) est susceptible de permettre une viabilité économique de ce type de structure d’hébergement.

Les apprentis et étudiants
La chambre des métiers recense à ce jour, près de 500 apprentis venant suivre régulièrement une
partie de leur formation sur le secteur de la CAPA à raison de 2 jours par semaine, le reste de la
formation étant suivi soit à Propriano, soit à Porto-Vecchio.
Parmi eux, 250 apprentis résideraient sur la microrégion dont 100 à Propriano et 150 à Porto-Vecchio
(2 heures de route en moyenne).
La plupart de ces jeunes professionnels se logent au sein de l’offre hôtelière disponible dont les places
arrivent rapidement à saturation durant les 6 mois de la saison estivale (avril-septembre) et les coûts
restent relativement élevés (70 € par nuit hors saison estivale).
Les difficultés rencontrées par le CRIJ (Centre Régional d’Information Jeunesse) en matière de
mobilisation de l’offre auprès de propriétaires bailleurs préférant louer de manière saisonnière
rappellent la situation difficile des jeunes demandeurs de logements. Ainsi sur 88 demandes seules 20
ont abouti en 2010.
A ces 500 apprentis, il faut ajouter les 900 salariés en alternance attendus annuellement au sein du
futur pôle méditerranéen de formation et d’hébergement.
Ce pôle méditerranéen devrait ouvrir en 2014 en centre-ville d’Ajaccio. Financé via les fonds du Grand
Emprunt, avec la participation de l’Etat, la CTC, le Département et la CAPA, il disposera d’une offre de
formation orientée sur les énergies renouvelables, allant du CAP au Bac professionnel.
Le projet comprend parallèlement la réalisation de 40 logements permettant d’accueillir 60 étudiants.
Parmi ces logements, 16 studios pourraient être mis en itinérance et offrir ainsi une offre de logements
aux travailleurs saisonniers.
Dans tous les cas, une tension accrue sur l’offre d’hébergement hôtelier banalisé et sur des logements
de petites surfaces est à prévoir à la rentrée 2014. Dans ce contexte une offre d’hébergement de type
résidence sociale ou RHVS mutualisés avec d’autres publics pourrait permettre de répondre aux
besoins.
6-4.
Les aires des gens du voyage
Le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage de la Corse du Sud réalisé par l’Association
Régionale d’Etudes et d’Actions auprès des Tsiganes a été adopté en 2002.
Il indiquait la présence sur les territoires d’Ajaccio et de Sarrola-Carcopino de trois statuts de Tsiganes :
sédentaires, semi-sédentaires et nomades.
A l’échelle du département près de 680 familles étaient identifiées se répartissant de la manière
suivante :
- 100 et 120 familles sédentarisées dont 80 en caravane,
- 60 familles semi-sédentaires effectuant l’aller-retour entre la Corse et le Continent.
- 500 caravanes venant du continent transitant annuellement sur le territoire de la Corse du Sud.
Sur Ajaccio, trois sites étaient identifiés :
- Saint-Antoine : 6 caravanes et 3 cabanons, installés de façon sommaire avec un bloc sanitaire
Algéco bénéficiant d’une installation d’électricité et d’eau.
- Aspretto : 3 caravanes étaient installées sur la route d’accès à la zone industrielle disposant de
l’eau et de l’électricité. Une personne est également installée de façon sédentaire dans une
construction en dur.
- Sur la Rocade : 4 caravanes étaient installées avec divers abris quittant la zone de Saint-Antoine
jugée insalubre.
Sur Sarrola-Carcopino il était fait mention d’un propriétaire louant des emplacements aux familles de
passage, ainsi que 5 à 6 caravanes installées de façon sédentaire.
Ainsi, les besoins identifiés pour le territoire de la CAPA étaient les suivants :
Nombre de places
aménagées et
gérées
Emplacements
réservés aux
nomades
Emplacements
réservés aux semisédentaires
Ajaccio
60 à 70
40
20 à 30
Sarrola-Carcopino
40 à 50
30 à 40
10 à 20
Ainsi les objectifs fixés par le PLH visaient la création d’une cinquantaine d’emplacements. (Obligation
réglementaire s’appliquant pour les communes de plus de 5000 logements).
A ce jour, une aire de stationnement a été aménagée sur la ville de Propriano, aucune sur le territoire
de la CAPA.
Le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage devra être actualisé, notamment parce que le
nombre et la localisation des familles concernées à évolué. Une procédure de révision est en cours
pour désigner un bureau d’études chargé de la mise à jour.
Chapitre VII : Evaluation du PLH 2007-2012
Le programme d’actions du premier Programme Local de l’Habitat adopté le 16 novembre 2006 pour
couvrir la période 2007-2012 décline sept grands axes d’orientations en 34 actions.
Nombre d’orientations et d’actions ont d’ores et déjà été mis en œuvre ou ont connu un
commencement d’exécution. Certaines d’entre elles portant sur des phases d’études devraient rentrer
en phase opérationnelle au cours du PLH 2013-2018.
Les orientations proposées en termes de foncier, de diversification de l’offre, de promotion de la
densité ou d’amélioration du bâti seront naturellement reprises dans le cadre du nouveau PLH. Elles
seront réinterrogés à l’aune des obligations de la Loi Molle de mise en œuvre des objectifs du PLH dans
les PLU. Ainsi à l’aspect pédagogique et incitatif qui caractérisait le premier PLH, il sera proposé ajouter
une dimension plus prescriptive voire coercitive via les règlements d’urbanisme, les régimes de
financements des équipements publics ou d’éventuelles actions d’aménagement public.
7.1. Nécessité d’une action foncière

1-1 Documents d’urbanisme
Toutes les communes de la CAPA se sont soit dotées d’un document d’urbanisme, soit sont en cours de
sa finalisation. Ainsi, l’ensemble du territoire communautaire sera - à l’horizon 2012 - couvert par des
Plan locaux d’urbanisme (PLU) ou des cartes communales.
Commune
Afa
Document opposable
Règlement National
d’Urbanisme
Document en cours d’élaboration
Plan Local d’Urbanisme
procédure lancée le 6 octobre 2000
procédure lancée le 23 juillet 2003, projet arrêté le
10 novembre 2011
Ajaccio
Plan d’Occupation des Sols
depuis le 28 octobre 1999
Alata
depuis le 11 juillet 2006
Appietto
Règlement National
d’Urbanisme
depuis le 13 octobre 2006
Peri
Règlement National
d’Urbanisme
procédure lancée le 18 septembre 2006
Sarrola-Carcopino
Carte Communale
depuis le 10 janvier 2005
procédure lancée le 3 octobre 2005 et relancée
suite au changement de municipalité en 2008
Tavaco
Carte Communale
depuis le 14 septembre 2007
Valle-di-Mezzana
Carte Communale
depuis le 27 août 2005
Villanova
depuis le 26 décembre 2006
procédure lancée le 17 octobre 2003 et relancée
suite au changement de municipalité en 2008

1-2 Mission de prospection foncière
A la demande des maires du territoire, plusieurs terrains ont fait l’objet d’une prospection suivie d’une
étude de faisabilité pour une surface totale de 40 350 m² et une capacité potentielle de 187
logements.
Après identification d’un foncier, les services communautaires mènent une première étude pour vérifier
notamment : le contexte d’urbanisme (règlement d’urbanisme, emplacement réservé, servitudes
particulières, proximité des différents réseaux, desserte en transports, …), le prix (tel que demandé par
le propriétaire et évalué par les Domaines, puis confronté aux références connues à proximité), les
conditions de montage d’une opération dans le cadre du règlement du Fonds d’Intervention Foncière
Habitat (densification, calcul de la charge foncière et des droits à revendre potentiels, équilibre
financier,…), avant de conclure sur des préconisations. A partir de ces éléments, l’exécutif
communautaire décide des suites à donner en vue d’une acquisition du foncier, après avoir demandé –
le cas échéant – une étude complémentaire sur la faisabilité technique et financière de l’opération
envisagée.
A partir de l’expérience acquise, il apparaît que le montage d’opération dans les communes du rural
nécessite le plus souvent une densification suffisante pour favoriser un équilibre financier d’un projet
qui allie accession et locatif social. Par ailleurs, la question de la desserte des terrains identifiés
constitue un facteur important pour les opérateurs.
Dans ce cadre, la Communauté d’Agglomération s’est ainsi intéressée à un terrain en liquidation
judiciaire de 17 730 m² situé sur la commune d’Alata en limite du hameau villanovais de Scaglioli.
Après avoir réalisé une pré-étude, et en accord avec les maires des communes concernées, une étude
de faisabilité a été confiée à la société coopérative d’HLM Le Logis Corse en vue d’y réaliser une
opération de 10 à 20 logements en accession sociale à la propriété. Toutefois, ce projet n’a pu être
développé, le juge ayant décidé d’attribuer ledit terrain à un promoteur ayant fait une offre de prix jugé
recevable ; les collectivités ne pouvant en la matière faire jouer un quelconque droit de priorité.

1-3 Achat et portage foncier
Créé par délibération communautaire du 28 novembre 2005 et doté d’un règlement le 20 avril 2006, le
Fonds d’Intervention Foncière Habitat (FIFH) a été initialement doté d’une enveloppe de 3 millions
d’euros.
Ce dispositif a été mobilisé pour la première fois dans le cadre de la préemption de la vente d’un terrain
de 6 615 m² situé boulevard Albert 1er à Ajaccio et appartenant à Gaz de France. Suite à la délégation
du droit de préemption urbain de la commune sur cette parcelle et à la réception d’une déclaration
d’intention d’aliéner (DIA) d’un montant de 2 millions d’euros, le Conseil Communautaire a décidé de
préempter le bien pour 1,2 millions (montant qui a été estimé plus en adéquation avec la réalité du
marché local, tandis que la valeur vénale du bien était estimée par France Domaine à hauteur de 4,2
millions d’euros).
Pour justifier sa proposition, la CAPA s’appuyait sur des comparaisons avec d’autres ventes connues
sur le territoire, et par sa volonté de permettre la réalisation d’une offre locative sociale laquelle
suppose de ne pas faire peser sur l’opération une charge foncière trop importante.
Conformément au règlement du FIFH, la commune d’Ajaccio a délibéré avant la décision de préempter
pour préciser le type d’aménagement qu’elle souhaitait voir réaliser sur le site : à savoir une opération
comportant un tiers de logements locatifs sociaux, la moitié au moins en accession sociale ou non, une
articulation avec l’espace vert adjacent, la réalisation de places de parking en nombre suffisant,
l’installation de commerces en pied d’immeuble et le traitement de la problématique d’écoulement des
eaux pluviales.
Le propriétaire ayant maintenu sa proposition initiale, la CAPA a saisi le Juge de l’expropriation, qui au
terme d’une procédure de plusieurs mois a retenu la somme de 2 millions d’euros pour fixer la valeur
du terrain.
Suite à cette décision, et afin de vérifier la faisabilité d’une opération qui comprenne un tiers de
logements locatifs sociaux et la moitié au moins en accession, et compte tenu des contraintes
particulières qui grèvent le terrain, la CAPA a lancé un appel à projet par voie de presse spécialisée le
31 octobre 2008. Un jury chargé d’examiner et de classer les candidatures a été constitué par
délibération du 13 novembre 2008.
Cet appel à projet s’est déroulé en deux phases :
- Le 14 novembre 2008, le jury a vérifié la capacité à faire des candidats ayant fait part de leur
intérêt pour l’appel à projet et ayant répondu avant le 13 novembre. Deux candidatures ont ainsi
été retenues.
- Le 19 décembre, un seul candidat a rendu un projet. Celui-ci a été étudié par les membres du
groupe technique chargés d’assister le jury, et le candidat a été auditionné le 5 janvier 2009 par le
jury.
Au vu du projet présenté qui a démontré la faisabilité d’une opération répondant aux attentes de la
CAPA et de la Ville d’Ajaccio, le Conseil Communautaire du 8 janvier 2009 a donné son accord pour une
acquisition du terrain au prix fixé par le juge, et a constitué un groupe de travail pour affiner et
améliorer le projet avant de décider de la revente du foncier au promoteur. Après avis de ce groupe de
travail, le conseil communautaire a autorisé la revente du foncier au prix d’acquisition augmenté des
frais de portage le 15 octobre 2009 et le compromis a été signé le 21 décembre 2009. La vente a été
réalisée le 10 novembre 2011 après que le permis ait été définitivement purgé du recours des tiers.
L’opération comptera 104 logements, dont 40 (soit 38,5 %) seront acquis en VEFA par des opérateurs
de logements locatifs sociaux.
L’on peut constater que le dispositif prévu dans le règlement du FIFH a pu être mis en œuvre, même s’il
n’est pas toujours possible de suivre les différentes phases dans un ordre chronologique et linéaire ; le
prochain règlement devra sans doute intégrer cette dimension et imposer le respect de certaines
étapes plutôt que leur succession.
L’expérience a également démontré que la délégation du droit de préemption urbain (DPU) par la
commune et son acceptation par la CAPA constitue une procédure lourde, juridiquement encadrée, et
dont les délais peuvent être incompatibles avec la nécessaire réactivité en matière foncière. Il semble
donc nécessaire de mener une réflexion avec les communes pour que celles qui sont dotées d’un Plan
Local d’Urbanisme instaurent le DPU sur leur territoire, et qu’elles puissent le déléguer à
l’intercommunalité pour la mise en œuvre de ses compétences (notamment en matière d’habitat).
Enfin, la question de l’articulation du FIFH avec le futur Etablissement Public Foncier se pose et
nécessite un travail particulier de définition du Programme Pluri-annuel d’investissement sur le
territoire communautaire.

1-4 Aménagement du foncier
A ce jour, aucune opération n’a nécessité un aménagement préalable du foncier ; mais doit être posée
la question de la création d’un outil public ou semi-public susceptible de jouer ce rôle.

1-5 Zone d’Aménagement Différé
La commune de Sarrola-Carcopino est actuellement la seule à avoir eu recours à la procédure de mise
en œuvre d’une Zone d’Aménagement Différé, et ce sur l’ensemble du territoire situé en plaine afin
d’en maîtriser le développement dans l’attente de l’adoption du PLU en cours d’élaboration.
En effet, la commune a identifié des enjeux importants sur ce secteur : aménagement des abords de la
voie ferrée à hauteur des gares de Caldaniccia et de Mezzana, projets de nouveaux quartiers d’habitat
mixtes et développement de zones économiques, protection de l’environnement, aménagement des
plans d’eau et de leurs abords, … La ZAD a été approuvée le 6 janvier 2006.

1-6 Droit de Préemption Urbain
Le DPU a été institué sur les communes d’Ajaccio et de Cuttoli-Corticchiato. La commune de SarrolaCarcopino dispose d’un droit de préemption dans le cadre de la Zone d’Aménagement Différé.
Mis en œuvre dans le cadre d’une délégation du droit de préemption urbain de la commune d’Ajaccio
sur le terrain de Gaz de France, le DPU nécessite une procédure complexe pour être délégué et accepté
par la CAPA.
Pour mémoire, suite à la délibération communale déléguant ce droit à l’agglomération, le Conseil
communautaire doit à son tour délibérer pour accepter cette délégation. Conformément au Code de
l’Urbanisme, la délibération est ensuite notifiée au Préfet du département, au Maire de la commune, au
directeur départemental des services fiscaux, au Conseil supérieur du notariat, à la chambre
départementale des notaires, au barreau constitué près le tribunal de grande instance d’Ajaccio et au
greffe de ce même tribunal. La délibération doit également être affichée durant un mois en mairie et au
siège de la CAPA, et mention doit en être insérée dans deux journaux diffusés dans le département.
Ainsi, pour que la CAPA puisse préempter une vente en lieu et place de la commune, il est nécessaire
que les deux collectivités soient d’une part très réactives, et d’autre part que le calendrier de réunion
de leur organe délibérant respectif soit compatible avec le délai de réponse imparti par les textes pour
préempter, soit deux mois.
Il semble donc nécessaire de lancer une réflexion avec les communes pour que d’une part celles qui
sont dotées d’un Plan Local d’Urbanisme l’instaurent sur leur territoire, et d’autre part pour qu’elles
puissent le déléguer à l’intercommunalité pour la mise en œuvre de ses compétences en matière
d’habitat. Pour que les communes puissent conserver la maîtrise de leur développement, un système
de validation préalable par leur organe délibérant pourrait être envisagé à l’image du règlement du
Fonds d’Intervention Foncière.
7.2. Production et meilleure répartition des logements sociaux publics et des modes
d’hébergement spécifiques
Par délibération du 22 février 2007, la CAPA a mis en place son règlement des aides en faveur du
logement et de l’hébergement social.
Le dispositif initialement prévu par le PLH était de consacrer sur la période 2007-2012 une enveloppe
de 3 540 000 euros (340 000 euros par an pour le logement social, 300 000 euros par an à partir de
2008 pour l’hébergement) avec un report sur toute la durée du PLH des sommes non attribuées à une
opération.
Les projets ayant reçu un accord de financement financés font l’objet d’un échéancier de versement de
la participation communautaire qui tient compte de l’état d’avancement prévisionnel des travaux. Les
sommes nécessaires pour honorer ces engagements sont inscrites aux BP respectifs.
Par ailleurs, par délibération n°2009-156 du 15 octobre 2009 modifiée par la délibération n°2011-49
du 28 avril 2011, le Conseil Communautaire a ouvert la possibilité pour la Communauté
d’Agglomération de garantir tout ou partie des emprunts contractés par les organismes de logement
social pour financer des opérations de construction neuve.
A ce jour, la CAPA garantie un volume total d’emprunt de 24 666 230 euros, soit un montant d’annuités
de 945 830 euros.

2-1. les logements sociaux publics
Depuis l’adoption du règlement des aides, la Communauté d’Agglomération a ainsi accordé 1 870 000
euros de subventions pour la réalisation de 493 logements (soit 156 PLAI et 335 PLUS) ; soit une
participation moyenne de 3 793 euros par logement (5 038 euros en PLAI et 3 050 euros en PLUS).
Année
2007
2007
2008
2009
2010
2010
2010
2011
2011
Opération
Alzo di Leva - tranche 1
Cuttoli
Hôtel Saint Charles
Salines 3
3, montée St Jean
FJT CMA
Rue de la Porta
Organisme
SA d'HLM Erilia
Office HLM 2A
Office HLM 2A
Office HLM 2A
SA d'HLM Erilia
SA d'HLM Erilia
CCAS
CMA 2A
SA d'HLM Erilia
PLUS
126
10
94
0
40
59
0
0
6
335
PLAI
42
0
32
15
16
25
0
24
2
156
Autres
0
0
0
0
0
0
2
0
0
2
Total
168
10
126
15
56
84
2
24
8
493
Participation
496 000 €
40 000 €
412 000 €
120 000 €
264 000 €
328 000 €
50 000 €
120 000 €
40 000 €
1 870 000 €
Par rapport aux enveloppes initialement prévues dans le PLH :
- 1 580 000 euros ont été attribués pour des logements sur une prévision de 2 040 000 euros (soit
une consommation de 77,45 %) ;
- 290 000 euros l’ont été pour des hébergements sur une prévision de 1 500 000 euros (soit une
consommation de 19%). Il convient toutefois de relever que les dispositifs de financement des
hébergements autrefois en vigueur lors de l’adoption du PLH ont été modifiés au niveau de l’Etat
qui finance désormais ces opérations en PLAI. Ainsi, il apparaît nécessaire de revoir la participation
communautaire en matière d’hébergements pour qu’elle corresponde au dispositif prévu en
matière de logements ; ce qui pourrait avoir pour incidence de regrouper les deux enveloppes en
une seule.
Si l’objectif fixé par le PLH de produire 98 logements locatifs sociaux nouveaux par an a été atteint
quantitativement, il faut néanmoins relever le décalage entre la décision de financement et la
réalisation effective des travaux qui suppose en général un délai de trois ans.
La CAPA – dans le cadre de ses compétences – est en mesure de contribuer à la valorisation des
projets, notamment dans l’appréhension en amont des problématiques d’assainissement, de collecte
des déchets, de transports, d’accessibilité, de développement social, dans le cadre d’une démarche
assise sur les trois piliers du développement durable. Mais, force est de constater que si la
Communauté d’Agglomération participe effectivement au financement de ces projets, à un niveau non
négligeable par rapport aux autres intervenants, elle n’est toujours pas suffisamment associée à la
définition des programmes.
Il importe donc de renforcer l’intelligence de l’acte de construction le plus en amont possible, ce qui
suppose sans doute un renforcement de l’action foncière, pour permettre une localisation des projets
en fonction des enjeux de développement territorial, plutôt qu’en fonction des opportunités foncières.
Par ailleurs, à la lumière des premiers dossiers déposés par les opérateurs pour obtenir des aides
communautaires, il apparaît nécessaire d’adapter le règlement des aides communautaires en faveur
du logement et de l’hébergement social afin de moduler le niveau d’intervention en fonction du niveau
d’association de la CAPA, de la localisation du projet, de la typologie des logements et de son
inscription dans une démarche de développement durable. Dans ce cadre, une procédure spécifique de
demande de subvention s’appuyant sur un dossier-type gagnerait à être mise en place pour faciliter
notamment les éléments de comparaison entre les différents projets.
Enfin, une attention particulière doit être portée à un rééquilibrage entre la Ville-centre et les autres
communes de l’agglomération, puisqu’hormis les 10 logements à Cuttoli-Corticchiato, l’essentiel de la
production se réalise à Ajaccio.

2-2. logements sociaux publics communaux
Dans le cadre des préconisations du PLH, la CAPA soutient la réalisation de logements sociaux
communaux dans les communes hors Ajaccio, et notamment dans les coeurs de village afin de
contribuer au maintien de populations aux revenus modestes (jeunes, personnes âgées, ...) dans des
secteurs d’habitat dense.
Dans ce cadre, elle a accompagné la démarche qui avait été initiée par la commune de Peri visant à
réaliser 9 logements à vocation sociale en cœur de village sur une parcelle communale de 1 830 m².
Après une étude préalable qui a conclu à la faisabilité technique d’une opération de 6 à 9 logements,
un marché de définition a été lancé (avec un financement de l’Etat et de la CAPA) au cours duquel trois
équipes d’architectes ont proposé chacune un projet. A l’issue de cette mise en concurrence, qui avait
conduit la commune à privilégier l’un des projets, celle-ci s’est attachée à solliciter les financements
nécessaires à la réalisation du projet.
Malgré un contexte institutionnel favorable qui permet à une commune de moins de 5000 habitants en
Corse de bénéficier à la fois des financements de l’Etat (subventions et prêts bonifiés PLUS et PLAI), et
d’une aide de la Collectivité Territoriale à hauteur de 25 % du coût des travaux, et malgré une
participation communautaire de 28 000 € dans le cadre du règlement des aides de la CAPA, le projet a
dû être abandonné. En effet, le niveau d’investissement requis pour répondre au dimensionnement du
projet (avec un coût prévisionnel de 1 752 846 euros, soit 194 760 euros par logement) n’a pas permis
de mobiliser suffisamment de financements pour équilibrer l’opération.
D’autres projets sont actuellement envisagés par les communes, mais ne sont pas suffisamment
avancé pour qu’il puisse en être fait état.

2-3. production de logements sociaux dans les programmes privés
Seule la commune d’Alata a délibéré (le 26 septembre 2006) pour imposer que dans chaque
programme immobilier de plus de 4 logements, 20 % soient réservés à du logement à caractère social
en locatif conventionné ou en en accession à la propriété. Ce contingent sera constitué de logements
locatifs bénéficiant d’un financement aidé par l’Etat ou, dans le cas d’accession à la propriété, de
logements acquis par des emprunteurs remplissant les conditions d’octroi de prêts tels que : prêt à
taux zéro, prêt social, location-accession, …
La Commune d’Ajaccio, dans le cadre de l’élaboration de son Plan Local d’Urbanisme s’inscrit dans une
démarche similaire, et la mise en œuvre du servitude de mixité sociale devrait se traduire au travers de
l’obligation d’une production de 25% de logements locatifs sociaux dans le cadre des permis de
construire de plus de 35 logements.
La commune a d’ores et déjà délibéré (le 16 avril 2007) pour autoriser une majoration du coefficient
d’occupation des sols plafonnées à 50% en faveur de la réalisation de logements sociaux. Ainsi, les
opérations ne comportant que de la construction de logements sociaux pourront bénéficier d’une
majoration de densité de 20 % (article L.127-1 du Code de l’Urbanisme), tandis que les opérations
mixtes – comportant à la fois du logement et du logement social – pourront bénéficier d’une majoration
de densité de 50 % sous réserve de comporter au moins la moitié de logements sociaux.
Enfin l’opération Gaz de France à Ajaccio dont le foncier a été acheté par la collectivité et revendu à un
promoteur sous condition de mise en œuvre d’une programme de 30% de logements sociaux s’inscrit
dans l’esprit de cette action.
Il importe d’aider les communes à généraliser ce type d’initiative, ce qui suppose un travail spécifique
de pédagogie et d’information sur les différents dispositifs législatifs et réglementaires mobilisables. Il
est toutefois nécessaire de veiller à la faisabilité technique des solutions envisagées, en vérifiant
notamment la capacité des opérateurs sociaux à réaliser ou acquérir (par exemple, par le biais de
ventes en l’état futur d’achèvement) les logements qui devront ainsi être réalisés.
Par ailleurs, il est nécessaire de préciser ce que l’on entend par logement social, certains opérateurs
ayant une perception très large de ce concept. Les communes devraient donc préciser quels types de
financement elles associent au logement social PLAI, PLUS, PLS ?).
Les actions 2.1., 2.2. et 2.3. devraient être développées dans le cadre du PLH 2013 2018 avec
l’obligation de territorialiser les objectifs de production de logements locatifs sociaux et de les traduire
dans les PLU via des emplacements réservés ou des servitudes de mixité sociale.

2.4. opérations pilotes
Le Programme Local de l’Habitat a relevé la mauvaise image du logement social sur le territoire, qui
reste trop souvent assimilé aux grands ensembles et à un sentiment d’insécurité. Pour répondre à cette
perception, il était prévu de promouvoir des opérations particulièrement novatrices (aspect technique,
mixité de production, …). Au regard du faible nombre de projets de logements sociaux, de leur
localisation et de leurs caractéristiques, cette action n’a pu être mise en œuvre.

2.5. résorption de l’habitat indigne
Cette action d’identification des logements indignes – en vue de la mise en œuvre des procédures
réglementaires et financières nécessaires à leur résorption – n’a pas été mobilisée dans les communes
du rural, elle le sera dans les hameaux et villages anciens dans le cadre de de l’opération programmée
d’amélioration de l’habitat.
Sur Ajaccio, plusieurs bâtiments et logements ont ainsi été identifiés et fait l’objet de mesures
administratives spécifiques pilotés par les services municipaux. Dans le cadre de l’OPAH-RU, des
financements sont mobilisés pour aider les propriétaires à remettre en état d’habitabilité des
logements auparavant insalubres ou indignes.
Plus généralement, la question de l’insalubrité est prise en charge à Ajaccio par les services municipaux
(service hygiène santé et services techniques) et dans les autres communes par les services de l’Etat.

2.6. création d’hébergements
Un partenariat initié avec la société ADOMA pour la réalisation d’une résidence sociale de 50 places
destinée à accueillir un public de jeunes travailleurs, se heurte actuellement à la difficulté d’identifier et
d’acquérir du foncier qui réponde aux exigences spécifiques de ce type d’opération ; à savoir une
localisation sur la ville-centre ou sur un secteur bien desservi en transports pour limiter le recours à un
véhicule personnel par un public qui dispose de moyens limités. Un premier terrain identifié par les
services communautaires a ainsi été écarté au regard des nombreuses contraintes qui le caractérisent
et qui impactent directement sur le coût de l’opération.
Toutefois, plusieurs réalisations ou projets s’inscrivent dans le cadre de cette action :
Enfin, la Chambre de Métiers de la Corse du Sud projette également de réaliser une structure pour
l’accueil des apprentis et des saisonniers. Les caractéristiques techniques de l’opération et du
bâtiment supposent toutefois une intervention conjointe de l’ensemble des financeurs pour la rendre
réalisable.
-

l’acquisition de l’Hôtel St Charles par l’Office de l’Habitat au profit de la FALEP pour y accueillir
un Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale,
la participation à la réfection du bâtiment sis 3 montée St Jean qui accueillait 2 appartements
d’urgence pour mère isolées.
la création d'un abri pérenne de nuit sur le terrain d'ADOMA,
la création d’une maison-relais de 10 places (livraison fin 2011),
la rénovation et la restructuration de l'accueil de jour Stella Maris (120-150 personnes/ jour),
le projet en cours de création d’une Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS),
le projet porté par la ville de création d’appartements d’urgence pour mère isolées.
2.7. Aires des gens du voyage
A ce jour, aucun terrain n’a été identifié pour accueillir les gens du voyage sur le territoire
communautaire conformément aux dispositions du Schéma Départemental. Cette problématique ne
relevant pas des compétences transférées à l’agglomération, l’élaboration actuelle des PLU des
communes concernées par cette question doit être l’occasion de répondre à cette problématique.
7.3. Densification de l’habitat
Le développement de la densité et son encadrement par les collectivités constitue un chantier
prioritaire du PLH 2013-2018. Le raccordement à court terme de différents secteurs pavillonnaires à
faible densité aux réseaux collectifs d’assainissement de la nouvelle station d’épuration pourrait être
une opportunité pour réinterroger les règlements de zone des PLU en vue d’encadrer les opportunités
de densification.
L’expérience « hameau de l’avenir » dont la réalisation physique devrait s’effectuer au cours du
prochain PLH pourrait être dupliquée sur les secteurs à enjeux de développement des autres
communes dans le cadre de leur PLU.

3-1. la production de logements sur de petites parcelles
La mise en œuvre de cette action qui consistait à mettre en place un système de prime pour les
lotisseurs faisant un effort de densification a été abandonnée, car elle suppose une capacité
d’expertise technique des projets des aménageurs et lotisseurs qui ne peut actuellement être exercée
par les services communautaires.

3-2. l’assainissement pour petites unités
Depuis 2007, deux opérateurs privés ont déposé des permis incluant des équipements semi-collectifs
qui demeurent privés, et qui concernent : une quinzaine de lots sur Alata, et 900 logements sur SarrolaCarcopino.
A ce jour, l’agglomération n’a pas mis en œuvre ce type de solution, hormis sur la commune d’Afa avec
l’installation d’un système de biodisques, privilégiant l’amélioration des équipements existants (en
attendant la réalisation d’une nouvelle station d’épuration intercommunale).

3-3. Hameaux de l’avenir
Dans le cadre de l’élaboration du PLH, le bureau d’études a travaillé à la modélisation d’une nouvelle
forme d’habitat sur le territoire qui se situe entre le village dense et l’étalement urbain sous forme de
mitage. Cette forme d’urbanisation baptisée « les hameaux de l’avenir » se caractérise notamment par
une optimisation des voiries, des dessertes et des réseaux ; des fonctions urbaines imbriqués ; une
mixité urbaine et sociale ; une inscription dans une logique de développement durable ; …
Pour cela, trois sites avaient été retenus à titre illustratifs sur les communes d’Alata, d’Appietto et de
Sarrola-Carcopino. Sur ces sites, une réflexion plus approfondie a été engagée par la Communauté
d’Agglomération en relation étroite avec les communes concernées :
- A Sarrola-Carcopino, la Communauté d’Agglomération a acquis un foncier de 12 hectares au
niveau de la Gare de Mezzana pour y réaliser dans un premier temps un parc relai en lien avec une
offre de transports en commun (navette bus, puis train) afin de limiter le nombre de véhicules à
Ajaccio. Elle a lancé une étude préalable à la création d’une zone d’aménagement concerté sur ce
secteur, actuellement en cours qui doit permettre de fixer le programme détaillé de l’opération et
le projet d’aménagement d’ensemble, mais également de réaliser une étude d’impact pour évaluer
les incidences prévisibles du projet sur l’environnement et définir les mesures compensatoires
envisagées pour les limiter. La procédure de création d’une Zone d’Aménagement Concerté a été
initiée par délibération du 21 juillet 2011, et la concertation a été lancée dans les communes du
territoire auprès des habitants.
- A Alata, au niveau du Col du Pruno, un groupement de commande entre la commune et la CAPA a
été constitué en vue de mettre en œuvre un Programme d’Aménagement d’Ensemble afin
d’organiser sur le long terme l’urbanisation de ce secteur qui a pour caractéristique de se situer
sur un axe routier qui draîne un nombre important de véhicules chaque jour, tout en constituant à
la fois le seuil d’entrée au village d’Alata mais aussi l’une des entrées sur Ajaccio. Ce dispositif
permet d’encadrer les futures réalisations par des acteurs privés dans le respect des règles et
perspectives de développement fixées par les collectivités publiques.
- A Appietto, sur le secteur du Col du Listincone, un groupement de commande a également été
constitué avec la commune pour mener les études pré-opérationnelles nécessaires pour
développer une urbanisation conforme aux attentes des collectivités.
7.4. Valorisation du patrimoine existant

4-1a. Renouvellement urbain Cannes Salines
Le projet de renouvellement urbain des quartiers Cannes-Salines a été validé par le Comité
d’engagement de l’Agence Nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) le 31 janvier 2008, qui en a
salué « la qualité et la spécificité ». La convention a été signée en 2009.
Ce programme, initié et piloté par la Ville d’Ajaccio, mobilise près de 120 millions d’euros de travaux, et
concerne 15% de la population du territoire communautaire. Il poursuit plusieurs objectifs :
- offrir une qualité de vie qui réponde aux besoins des habitants : par le renforcement des services
de proximité, le rattrapage des retards et carences en termes d’équipements (scolaires, culturels
et sportifs), le renforcement du tissu économique ;
- renouveler l’offre urbaine : par la réhabilitation du patrimoine bâti (HLM et copropriétés), la
requalification des espaces urbains, la requalification et mise à niveau des réseaux et voiries,
l’acquisition de foncier, l’aménagement et la création d’espaces conviviaux, la préservation et la
valorisation du patrimoine historique ;
- ouvrir les quartiers sur le front de mer et la ville : par la création de voiries de désenclavement, le
traitement du maillage entre le front de mer et le boulevard extérieur.
Outre une participation communautaire à hauteur de 159 640 euros aux études, la Communauté
d’Agglomération est partie prenante de ce projet qui offre l’opportunité de profiter de la restructuration
urbaine pour améliorer les conditions de vie des habitants par un ensemble d’actes qui contribuent au
bon fonctionnement des quartiers.
Ainsi, dans le cadre de ses compétences, en matière notamment de transports, d’environnement, de
prévention de la délinquance, de développement social local, et de développement économique, la
CAPA doit adapter son offre de service dans le cadre de la future convention de Gestion Urbaine de
Proximité (GUP).

4-1b. OPAH RU
Signée le 23 mai 2006 avec la Ville d’Ajaccio, l’Etat, l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), la Caisse
des Dépôts et Consignations et le Centre Communal d’Action Sociale, la convention prévoyait une
intervention publique à hauteur de 12 359 751 euros sur cinq ans pour aider les propriétaires
occupants et bailleurs – sous conditions – à améliorer leur logement et faciliter la remise sur le marché
de biens vacants ou dégradés.
Dans ce cadre, la CAPA s’est engagée à participer à l’opération sur cinq ans à hauteur de 845 810
euros en aides et à hauteur de 125 000 euros pour le financement de l’animation du dispositif.
Plusieurs avenant ont complété la convention initiale :
- Par un premier avenant, la participation du Conseil Général de la Corse du Sud est venue
compléter les aides de la ville et de la CAPA, portant ainsi le total des aides publiques à 13 205
935 euros.
- Un second avenant a autorisé que dans certains cas dérogatoires le total des aides publiques
puisse atteindre 100% du coût total de l’opération. Cet avenant a également étendu le champ
d’intervention de la Collectivité Territoriale et a étendu le champ d’intervention en matière de
copropriétés dégradées.
- Un troisième avenant a complété le dispositif qui a été étendu aux locataires pour des travaux de
mises aux normes de décence ou d’adaptation au handicap, à la lutte contre le saturnisme, et à la
réduction de la consommation énergétique des logements. Cet avenant a également permis de
corriger le taux d’intervention de l’ANAH pour les propriétaires bailleurs et de mettre en place un
barème plafond de prix qui serve de référence pour la définition du montant des travaux
subventionnables.
- Un quatrième avenant a permis de modifier les modalités de financement des états descriptifs de
division pour organiser les copropriétés qui ne le sont pas, et permis la distribution de détecteurs
de fumée et de monoxyde de carbone aux bénéficiaires de subventions.
- Enfin un cinquième avenant prolonge la convention au 31 décembre 2011.
La réduction par l’ANAH des crédits alloués à la Corse du sud en 2010 et en 2011, s'est traduite par
une baisse de ses taux de subventions à compter des commissions d’amélioration de l’habitat (CAH)
des 18 novembre et 31 décembre 2010. La délégation locale de l’Agence a ainsi mis en œuvre par
anticipation le nouveau règlement national (sans attendre le 1er janvier 2011) avec l’application de
taux plus restrictifs de subvention. Ces diminutions vont jusqu'à 100 % des aides initialement
conventionnées, selon la qualité des propriétaires et la nature des travaux.
Pour compenser ce désengagement sans pénaliser les personnes éligibles au dispositif, il a été
proposé lors du comité de pilotage du 11 février 2011 que les collectivités locales signataires de la
convention (Ville d’Ajaccio, CAPA et conseil Général) mettent en place un financement complémentaire
afin de maintenir les taux de subventions prévus à la convention OPAH-RU.
Au 1er novembre 2011, l’état d’avancement est le suivant :

4-2a. Etude « Atout cœur de village »
La CAPA finalise et actualise l’étude pré-opérationnelle d’OPAH portant sur les cœurs de village et
hameaux anciens (hors Ajaccio) suite à la mise en place du nouveau règlement des aides.
Sur les autres communes du territoire, la CAPA a lancé un diagnostic et une étude préalable à une
Opération programmée d’amélioration de l’habitat dans les villages et hameaux anciens.
L’objectif poursuivi est d’aider les propriétaires à réhabiliter les logements afin de les mettre aux
normes, améliorer leur confort, mais aussi remettre sur le marché des logements aujourd’hui vacants
ou peu adaptés. L’OPAH doit permettre aux habitants de vivre et rester au village, mais également de
redynamiser un tissu économique et une activité sociale au niveau local.
Suite à l’arrêt en 2009 des périmètres d’intervention de la future opération dans 9 villages et 17
hameaux anciens du territoire, une étude pré-opérationnelle a été menée en 2010 avec la diffusion
d’un questionnaire auprès des 1000 propriétaires concernés pour affiner le niveau d’intervention des
collectivités et de l’Etat. La réforme du règlement d’intervention de l’Agence Nationale de l’Habitat
intervenue en septembre 2010 et son désengagement financier en matière de lutte contre la vacance
et d’aides aux propriétaires bailleurs ont retardé la mise en œuvre de cette action.
Suite à l’adoption du nouveau règlement d’intervention du Conseil Général en avril 2011 et de la
Collectivité Territoriale en octobre 2011, le choix d’un scénario d’intervention a été validé par les élus
du territoire le 10 novembre 2011 et sera soumis pour approbation au Comité de Pilotage du 20
décembre.
L’opération intègrera un volet patrimonial qui viendra compléter les objectifs poursuivis en matière de :
mobilisation du parc vacant, lutte contre les situations d’indécence, adaptation des logements au
vieillissement et au handicap, amélioration énergétique des logements pour les ménages les plus
modestes.
Elle devrait concerner 154 propriétaires (112 occupants et 42 bailleurs), dans le cadre d’une
convention à signer début 2012.

4-2b.ZPPAUP Multisites
L’étude en cours pour la mise en œuvre de l’OPAH dans les villages comporte un volet patrimonial
important. Il s’agit de recenser les éléments architecturaux et paysagers remarquables dans les
villages, et de collecter la documentation disponible auprès des différentes institutions (service en
charge de l’inventaire de la CTC, archives départementales, …), afin de préparer un éventuel document
de protection et de mise en valeur tel que prévu dans le PLH.
La commune de Peri a initié une Charte Paysagère sur son territoire et fait appel pour l’aider à l’Ecole
du Paysage de Versailles.
Au niveau communautaire, il était initialement prévu de copier le dispositif ZPPAUP mis en œuvre sur
Ajaccio, toutefois la lourdeur de ce dispositif et les évolutions de la législation le rendent peu adapté
pour les villages. Sur la base des éléments collectés à l’occasion du diagnostic préalable à l’OPAH dans
les villages et hameaux anciens, il est proposé de rédiger un document de protection et de valorisation
du patrimoine architectural, urbain et paysager qui pourrait constituer un volet du futur SCOT (à l’image
de la démarche similaire menée sur le Pays de Balagne) et/ou être intégrée aux futurs PLU des
communes.

4-2c. Débloquer le bâti en indivis
Cette action qui constitue l’un des volets de l’étude OPAH, sera mise en œuvre dans ce cadre. A ce titre,
il importe de préciser que le Groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété
en Corse (GIRTEC) est membre du Comité de Pilotage de l’OPAH.

4-2d. Traitement des espaces publics en cœur de village
Le traitement des espaces publics pourra être pris en compte dans le cadre de l’OPAH, et fera l’objet
d’un éclairage particulier dans ce cadre. Même si les financements mobilisés ne relèvent pas
directement de ce dispositif, il s’agira néanmoins de focaliser un certain nombre d’interventions
publiques dans le cadre d’un projet d’ensemble.
7.5. Amélioration de la qualité patrimoniale de la production neuve

5-1. Qualité du bâti en lotissement (cahier des charges « mieux lotir »)
A partir d’un diagnostic général de lotissements représentatifs identifiés sur le territoire d’établir un
document de préconisations générales en vue d’améliorer les futurs lotissements qui seront réalisés.
Pour mener à bien cette étude et dans la continuité de la démarche partenariale initiée avec le PLH, il
est nécessaire qu’un travail préalable puisse être mené avec l’ensemble des partenaires intéressés à la
problématique des lotissements sur le territoire. Il s’agit en effet, de pouvoir prendre en considération
l’ensemble des questions auxquels se trouvent confrontés les lotisseurs pour les intégrer dans la
réflexion.

5-1. concours d’architecture contemporaine
Le projet initial envisagé dans le cadre du Programme Local de l’Habitat partait du constat d’une
banalisation de la qualité architecturale sur le territoire du fait de la domination quasi-exclusive du
modèle dit « néo-provençal ». Il avait donc été proposé de lancer un concours d’architecture pour
dessiner « la maison corse contemporaine », modèle qui s’inspirerait des formes bâties traditionnelles
mais qui intègrerait les matériaux, modes de vie et problématiques contemporains.
Lors des premiers contacts avec les partenaires intéressés au projet, s’est exprimée la crainte de voir
remplacer un modèle par un autre, alors que l’une des raisons de l’appauvrissement de la qualité
architecturale sur le territoire résulte fortement de l’adaptation du terrain à la construction, alors que
l’inverse devrait se faire.
Il est donc proposé de réorienter la réflexion initiale en concertation avec l’ensemble des partenaires.
A partir d’une parcelle bien identifiée qui serait suffisamment représentative des principales
caractéristiques rencontrées sur des parcelles constructibles sur le territoire (pente modérée, mode
d’assainissement individuel, prix, …), un concours pourrait être lancé pour y modéliser une construction
type avec un cahier des charges qui imposerait un coût de sortie maximum, une surface susceptible
d’accueillir une famille de quatre personnes, mais également des contraintes en terme d’utilisation de
techniques visant à limiter la consommation énergétique et les coûts de fonctionnement de
l’habitation.
L’ensemble des projets seraient ensuite exposés au public avec l’objectif de démontrer que pour un
coût similaire il est possible de réaliser une multitude de projets sans être limité au seul « modèle néoprovençal ». Les habitants pourraient également être appelés à se prononcer sur le projet qui leur
convient le plus, ce qui pourrait avoir pour effet secondaire de les sensibiliser à la « culture »
architecturale, mais aussi d’inciter les professionnels à élaborer des projets différents à ce qu’ils
proposent aujourd’hui.

5-3. l’Espace Habitat
Pour aider les particuliers qui souhaitent construire sur le territoire, tout en menant une action en
faveur de l’utilisation des énergies renouvelables et de la qualité architecturale, la CAPA a ouvert au
public un service spécifique : la Maison de l’Habitat Durable, qui a été inaugurée le 21 juin 2010 avec
la signature de sa Charte de Fonctionnement par l’ensemble des partenaires.
La Maison de l’Habitat Durable accueille les particuliers porteurs d’un projet de construction
individuelle sur le territoire. Ses conseillers offrent un service généraliste pour aborder tous les aspects
d’un projet, depuis sa conception jusqu’à la remise des clés. Ils accompagnent les usagers pour faciliter
leurs démarches et leur faire bénéficier de l’expérience acquise par d’autres, et les incitent à rencontrer
les différents organismes de conseil gratuits susceptibles de leur apporter une expertise
complémentaire (ADIL, CAUE, Espace Info Energie, CCI, ...).
7.6. Mobilisation d’outils d’aménagement

6-1. Zone d’Aménagement Concerté
Le recours à des procédures d’aménagement de type ZAC qui était exceptionnel sur le territoire lors de
l’élaboration du premier PLH est de nouveau envisagé pour la réalisation d’opération d’urbanisme
d’envergure. A ce jour, deux ZAC sont en cours de mise en oeuvre :
- la ZAC des Salines sous maîtrise d’ouvrage de la commune d’Ajaccio est prévue dans le cadre du
programme de renouvellement urbain des quartiers des Cannes et des Salines. Du fait de la
typologie des logements sur ces secteurs, et dans un souci d’y développer la mixité sociale, cette
ZAC essentiellement dédiée à l’habitat ne comptera pas de logements sociaux.
- La ZAC de Mezzana, qui fait actuellement l’objet d’une concertation suite au lancement de la
procédure de création en juillet 2011. Ce secteur, situé à proximité de la gare du même nom sur la
commune de Sarrola-Carcopino cumule un certain nombre de caractéristiques qui peuvent être
exploitées dans le cadre d’un développement durable du territoire. La future ZAC, qui sera réalisée
en coopération étroite entre la CAPA et la commune pourra bénéficier de l’intermodalité entre le
chemin de fer et la route, et accueillir des logements (en location et en accession, sociale ou non),
des commerces, des équipements publics, culturels et/ou sportifs, … dans le cadre d’un « hameau
de l’avenir ».

6-2. création de lotissements (connexe avec action 5.1.)
En l’absence de cahier de prescription en matière de lotissement (action 5-2 - Cahiers du mieux lotir)
cette action n’a pas encore débutée.
7.7. Régulation des prix de la production de l’habitat

7-1. Observatoire des prix
L’observatoire des prix initié il y a quelques années par la Direction Régionale de l’Equipement, et
auquel la CAPA avait demandé à participer, n’a jamais été réellement mis en œuvre ; ce qui prive les
acteurs d’un outil de connaissance indispensable pour identifier les freins à la production d’une offre
nouvelle. Pour pallier ce manque, il est nécessaire de s’appuyer sur les données disponibles auprès des
principaux donneurs d’ordres (communes, opérateurs sociaux, …) et des représentants des filières
professionnelles, afin d’appréhender le mieux possible la réalité des prix du secteur de la construction.
Ainsi, dans le cadre de la mise en œuvre de l’Opération programmée d’amélioration de l’habitat de
renouvellement urbain (OPAH-RU) d’Ajaccio, le service municipal en charge de l’animation du dispositif
a mené une étude en 2007 et a pointé un certain nombre de distorsions entre le coût prévisionnel des
travaux et les devis proposés par les professionnels. A partir du référentiel « Batiprix » le coût
prévisionnel d’un certain nombre de travaux a été estimé par l’application d’une majoration de 10%
pour tenir compte des spécificités du marché insulaire. Cette prévision a ensuite été comparée aux trois
devis sollicités auprès de professionnels pour la réalisation de ces travaux. Il est apparu des
dépassements parfois très importants, qui ont conduit à instituer un barème au-delà duquel les travaux
ne seraient pas financés.
La CAPA a par ailleurs récolté différentes analyses ou données produites par l’Etat (ECLN, ŒIL,
SITADEL) ou les collectivités (DIA) mais ne les a pas consolidé sous la forme d’une base de données
exploitable susceptible d’observer leur évolution.

7-2. Charte de la commande publique
L’élaboration d’une charte, qui pourrait s’inspirer d’exemples mis en place sur d’autres territoires,
suppose d’une part de bien connaître les contraintes de donneurs d’ordre et des professionnels. Cette
action n’a pu être initiée à ce jour.

7-3. Négociation « volume/prix »
Cette action n’a pas fait l’objet d’un commencement, faute d’un recul suffisant sur le niveau des prix
pratiqués. Il est proposé que la Conférence Intercommunale du Logement puisse être saisie de cette
question dans le cadre d’un groupe de travail.
Conclusion
Le territoire de la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien et plus largement les 7 territoires du
périmètre d’étude élargi se caractérisent sur la période récente par un développement démographique
et économique soutenue après une période de tassement, voire de déclin démographique pour la ville
centre.
Le déficit de production de logements, surtout de résidences principales en général, et de locatif
notamment social en particulier, s’est accru depuis 1999 dans un contexte de forte progression du
nombre d’habitants alimentée par un solde migratoire important. Fondé essentiellement sur une
économie résidentielle liée au tourisme, l’appareil de production du logement privé est capté pour une
grande partie de son activité par les marchés de la résidence secondaire ou de la résidence principale
haut de gamme dont les produits ne concernent que 10 à 20 % des ménages résidents, excluant ainsi
les 80 % restant du marché du neuf. La crise immobilière de 2007-2008 a renforcé ce phénomène
réduisant le niveau des transactions de résidences principales au profit des résidences secondaires sur
Ajaccio.
De ce fait, les difficultés du territoire en matière d’accès au logement peuvent s’assimiler à une crise de
croissance, qui prend une dimension sociale vive du fait de la très forte inadéquation entre les budgets
logements des ménages et les prix du marché. La part importante de logements potentiellement
indignes, croisant une mauvaise qualité du bâti et des revenus faibles, sur le parc locatif rappelle le
niveau des difficultés des ménages du pays Ajaccien exclus d’un parc locatif social saturé (1,5 offres
pour 10 demandes) et d’une offre en accession « inaccessible » (3 600 € par mètre carré de surface
habitable dans le neuf, alors que les budgets médians en primo-accession plafonnent à 2 100 € par
mètre carré de surface habitable).
Le phénomène de périurbanisation initiée dans la deuxième moitié des années soixante-dix s’est
poursuivi pour toucher des communes désormais situées à 50 km et près d’une heure de route des
deux principaux pôles d’emplois du territoire (Ajaccio et Afa-Sarrola). La faiblesse du volume d’offre de
logements sur Ajaccio et les niveaux de prix pratiqués tendent à provoquer le départ des jeunes
ménages de la ville centre pour se reporter sur l’offre de la deuxième couronne périurbaine. Une sousdensité forte et un gaspillage du foncier, des besoins en équipements induits pour les communes
rurales devenues périurbaines, des phénomènes d’inflation des prix du foncier et de conflits d’usages
avec l’activité agricole ou les difficultés de déplacements sur les principaux axes routiers obèrent le
développement du territoire. Ce développement « libéral » au fil de l’eau, dans un contexte où la
maîtrise publique demeure encore faible avec des démarches d’élaboration des PLU initiés au cours de
la décennie et devant se finaliser au début de l’année 2012, arrive aujourd’hui à ses limites avec
l’attribution sur le territoire périurbain d’un permis de construire de plus 900 logements sans qu’aucun
équipement induit par l’arrivée de 2 500 habitants ne soit pris en charge par l’opérateur hormis une
Taxe Locale d’Equipement symbolique de 3 %.
Dans ce contexte, la politique de l’habitat du PLH 2007-2012 qui s’inscrivait dans une démarche
incitative et pédagogique a permis d’amorcer les évolutions nécessaires (Fonds d’Intervention Foncière
Habitat, soutien à la production de logements locatifs sociaux, hameaux de l’avenir, opérations
programmées d’amélioration de l’habitat, …) mais elle n’a pas réussie (malgré des études de faisabilité
sur certaines communes) à atteindre l’objectif de rééquilibrage de l’offre locative sociale sur les
communes périurbaines, ni à peser sur la consommation foncière.
Il convient également de rappeler le déficit d’équipements structurants du territoire, qui a conduit
l’action publique à mettre en œuvre le rattrapage nécessaire et préalable à des actions
d’aménagement ; notamment dans le domaine de l’eau et de l’assainissement.
Nombre des résultats des actions mis en œuvre par le PLH notamment sur les communes périurbaines
devraient être atteints au cours du deuxième PLH 2013-2018, par l’entrée en phase opérationnelle des
actions voire par des livraisons d’opérations de logements. Par ailleurs des expériences pilotes mises
en place (secteurs à plan masse dans les PLU par exemple) devraient être reproduites et généralisées
dans le cadre du PLH 2013-2018.
Il reste que pour rendre cette politique de l’habitat communautaire pleinement effective, il est impératif
de l’appuyer par une politique de planification urbaine capable d’infléchir et de réguler le phénomène
de périurbanisation. Cette politique urbaine, dont le Programme Local de l’Habitat constitue un des
volets, et qui devrait être portée par le futur Schéma de Cohérence Territoriale, passe par la
planification à court et moyen terme des travaux de réalisation et d’amélioration des grandes
infrastructures et notamment du réseau ferroviaire (en lien avec le PDU), la densification des zones U
des PLU caractérisée par une sous densité, mais surtout l’identification d’opérations d’aménagement
urbain d’envergure – notamment sur la ville centre - susceptibles de développer une offre résidentielle
adaptée au profil social et économique des ménages résidents et de développer ses fonctions
métropolitaines.
Ainsi les constats établis à l’occasion des Assises du Logement et du Foncier de la CTC s’appliquent
pleinement au diagnostic habitat du territoire de la CAPA, concernant le besoin de planification
publique et de constitution de maitrise d’ouvrage urbaine sur de grands projets d’aménagement
publics. Dans un fonctionnement exceptionnellement polarisé où Ajaccio dispose d’un poids
démographique supérieur à 80% et de 90% des emplois du périmètre d’étude élargi, une évolution
même minime sur la ville centre impacte directement l’ensemble de son hinterland de 56 communes.
L’approbation du PLU, la mise en place d’une servitude de mixité sociale ou le développement de
projets de logements sociaux participent d’éléments d’une politique volontariste en matière d’habitat,
dont le territoire Ajaccien a besoin pour réguler une crise de croissance, et qu’il s’agirait d’amplifier.
Enfin, le prochain PLH ne pourra être effectif dans ses actions sans l’appui financier et technique de
l’Etat. La baisse de la participation financière observée sur la période récente concernant le parc privé
comme le parc public risque de mettre à mal l’atteinte des objectifs en matière de production de
logements locatifs sociaux et d’amélioration du parc privé. L’action de la CTC visant à contractualiser
avec l’Etat une enveloppe financière pluriannuelle pour le financement du logement social pourrait
permettre de résoudre cette question préalable des moyens financiers.
Synthèse et enjeux
Chapitre 1. Données de cadrage territorial
Constats
- Un phénomène de périurbanisation à l’œuvre depuis la deuxième moitié des années soixante-dix
et qui s’étend aux territoires limitrophes notamment situés à l’Est et au Sud de la CAPA,
- Des projets liés au plan de déplacements urbains et du schéma directeur d’assainissement
communautaire qui devraient impacter le développement de la production de logements au cours
du deuxième PLH
- Un fort développement de l’emploi, en lien avec une économie résidentielle dynamique, polarisée
sur Ajaccio et dans une moindre mesure sur le secteur Afa-Sarrola générant des besoins en
logements,
- Des contraintes environnementales fortes mais des zones déjà urbanisées caractérisées par une
faible densité (inférieure à 20 logements à l’hectare) susceptible de constituer des gisements de
fonciers constructibles à moyen terme,
- Des interventions règlementaires développées par la Ville d’Ajaccio et par la CAPA sur deux
communes périurbaines au travers de servitudes de mixité sociale ou de secteurs à plan masse
permettant d’encadrer le développement urbain et d’orienter la programmation,
- Des taxes d’urbanisme en décalage avec les coûts induits par l’urbanisation.
Enjeux
- Permettre une meilleure répartition de la plus-value liée à l’urbanisation entre le propriétaire,
l’opérateur immobilier et la collectivité au travers d’une participation plus soutenue aux
financements des équipements publics,
- Réguler les prix du foncier brut ou constructible susceptible d’être dédié au développement
résidentiel et anticiper les phénomènes de spéculation, par un développement de la connaissance
du marché foncier et des outils d’intervention foncière en lien avec la perspective de création d’un
Etablissement Public Foncier,
- Répondre aux défis de l’augmentation de la production en logements en privilégiant une démarche
de renouvellement urbain et de densification des zones U peu denses,
- Poursuivre et amplifier les interventions règlementaires d’encadrement du développement
résidentiel mis en place durant la période récente et faire des PLU généralisés à l’ensemble des
communes un des principaux outils de mise en œuvre du deuxième PLH.
Chapitre 2. Evolution démographique et revenus des ménages
Constats
- Une répartition polarisée de la population qui reste forte malgré un développement démographique
soutenue des communes périphériques,
- Une croissance démographique forte (trois fois supérieure à la croissance annuelle moyenne
métropolitaine) porté par un solde migratoire important et qui succède à une période de
ralentissement (voire de déclin) démographique,
- Un phénomène de tassement de la croissance des ménages en lien avec une inflexion du
phénomène de desserrement des ménages sur certaines communes périurbaines,
- Une augmentation des besoins en résidences principales de petites tailles qui nécessite souvent
un départ des ménages de la ville centre voire de la CAPA au profit des communes périphériques,
faute d’une offre disponible et adaptée.
- Des revenus des ménages se situant dans une situation intermédiaire entre des niveaux de
revenus bas à l’échelle régionale et des revenus métropolitains plus élevés, et se déclinant de
manière différenciée entre première, deuxième et troisième couronnes,
- Des revenus des ménages faibles relevant de la zone C, zone la plus détendu du zonage Scellier,
alors que les prix de vente pratiqués dans le neuf sont proches de la zone A, zone la plus tendue
du zonage du logement locatif défiscalisé.
Enjeux
- Répondre aux besoins en logements liés au fort développement démographique et de l’emploi
enregistré sur la période récente,
- Prendre en compte les fondamentaux en termes de revenus des ménages du territoire en vue de
proposer une programmation en logements adaptés.
Chapitre 3. Habitat et marché du logement
Constats
- Une croissance insuffisante du parc de logements (50 % des objectifs du PLH) pour répondre aux
besoins (évolution démographique et emplois) malgré une reprise de la production sur la ville
centre,
- Un marché de la résidence secondaire qui progresse sur Ajaccio dont la cible extérieure à la région
alimente l’inflation des prix de l’immobilier et capte les opérateurs immobiliers locaux,
- Des communes périurbaines de la CAPA qui poursuivent une diversification de l’offre au profit du
parc locatif privé mais qui voit leur croissance se tasser au profit des autres territoires limitrophes,
- Une baisse de la part des logements vacants (passant sur certaines communes sous le seuil des 7
%) et qui est un révélateur d’une forte tension du marché du logement,
- Des mobilités résidentielles qui baissent (recul de la primo-accession sociale), dans un contexte de
recul du volume des transactions, et un phénomène de paupérisation des locataires du parc privé
captif d’un parc social de fait,
- Des marges de manœuvre réduites dans un contexte de faible part des logements vacants, de
suppression du dispositif Scellier à la fin 2012 ou de la réorientation du dispositif PTZ uniquement
sur le neuf.
Enjeux
- Développer la production de logements nécessitant à minima un doublement de la production en
particulier sur la ville centre (recyclage foncier ?),
- Poursuivre la diversification du parc des résidences principales au profit de l’offre locative privée
mais surtout HLM sur les communes périurbaines (servitudes de mixité sociale ?),
- Réorienter la production du marché du neuf vers la clientèle locale primo-accédante au travers de
produits relevant de la primo-accession sociale ou de l’accession à prix maîtrisé (servitude de
mixité sociale ? partenariat avec de nouveaux opérateurs ?),
Chapitre 4. Le parc de logements à loyers modérés
Constats
- Un parc de logements HLM dont la part régresse hors Ajaccio qui enregistre sur la période très
récente une forte reprise de l’activité permettant de remplir les objectifs de programmation du 1 er
PLH (98 logements par an),
- Un objectif du premier PLH de rééquilibrage de l’offre locative sociale sur les communes
périphériques non atteint (5 % des35 logements par an programmés),
- Des indicateurs de gestion locative (1,5 offres pour 10 demandes) qui signalent un phénomène de
calcification du parc dont les locataires de plus de 60 ans sont majoritaires au détriment des plus
jeunes,
- Un contexte de baisse des aides de l’Etat mettant en péril l’équilibre économique des opérations et
leur faisabilité financière.
Enjeux
- Accroître l’offre de logements locatifs sociaux sur Ajaccio,
- Rééquilibrer l’offre HLM au profit des communes périurbaines et anticiper les obligations liées à
l’article 55 de la Loi SRU pour les communes d’Afa et d’Alata en mettant en œuvre une
programmation locative sociale,
- Développer les partenariats sur les centres villages dans le cadre des projets des collectivités de la
construction de logements communaux,
- Améliorer la capacité économique et financière des bailleurs sociaux à construire dans un contexte
de baisse des aides de l’Etat et de renchérissement attendu des coûts,
- Diversifier les partenariats avec les bailleurs sociaux dans la production actuelle et à venir de
logements HLM,
- Infléchir la tendance à la baisse des aides financières de l’Etat en matière d’aides à la pierre
destinées au parc public dans un contexte de forte tension du marché immobilier.
Chapitre 5. Le parc ancien
Constats
- Un parc de logements vacants ne relevant que très partiellement d’un problème d’obsolescence de
l’offre à la différence des territoires périphériques,
- Un parc locatif privé disposant de caractéristiques techniques et sociales relevant d’un parc social
de fait appelant des actions spécifiques,
- Sur la période récente, un rythme de 100 logements traités par des aides de l’ANAH en diffus
relevant essentiellement du parc de propriétaires occupants, avec une forte baisse depuis 2009
en terme de volume comme d’enveloppes financières,
- Une OPAH-RU sur Ajaccio qui a permis de traiter 184 logements mais qui restent en-deçà de ses
objectifs initiaux notamment sur la cible de 335 propriétaires bailleurs,
- Un projet d’OPAH copropriétés dégradées sur le secteur des Cannes en cours de finalisation,
- Un projet d’OPAH multi sites « cœur de village » élaboré dans le cadre du premier PLH identifiant
une cible de 1 082 logements dégradés.
Enjeux
- Développer et amplifier la politique d’aides à destination du parc locatif dégradé voire
potentiellement indigne,
- Anticiper les limites des actions incitatives vis-à-vis des propriétaires bailleurs par des actions
coercitives de recyclage immobilier et foncier d’ilots ou de bâtiments dégradés,
- Infléchir la tendance à la baisse des aides financières de l’Etat en matière de politique
d’amélioration du parc privé dans un contexte de paupérisation des occupants du parc locatif
privé.
Chapitre 6. L’hébergement et le logement des populations spécifiques
Constats
- Un développement important de l’offre d’hébergement d’urgence sur la période récente (maison
relais, relocalisation du CHRS, création d’un centre d’hébergement d’urgence et d’une agence
immobilière à vocation sociale) animée par un réseau d’acteurs sociaux structuré,
- Un fort développement d’équipement en EHPAD sur la période récente (+257 lits depuis 2005)
mais qui ne permet pas de rattraper l’important déficit d’offre et de réduire la tension observée
(listes d’attente),
- Des besoins identifiés en hébergement, liés aux près de 900 saisonniers extérieurs à
l’arrondissement d’Ajaccio travaillant sur le secteur durant la saison touristique,
- Des besoins identifiés liés aux 250 apprentis présents sur Ajaccio mais aussi aux 900 salariés en
alternance attendus en 2014 au sein du futur pôle méditerranéen,
- Un premier schéma départemental d’accueil des gens du voyage n’ayant pas pu être mis en œuvre
sur le territoire communautaire.
Enjeux
- Répondre au phénomène engagé de vieillissement de la population en termes d’adaptation et
d’accessibilité des logements par des actions incitatives (PIG ?),
- Développer une offre de logements locatifs sociaux banalisés mais adaptés aux personnes âgées
(PMR)et équipés avec des services communs,
- Développer une offre mutualisée d’hébergement susceptible de répondre aux besoins diversifiés
des apprentis, des étudiants, des saisonniers et des ménages en difficulté,
- Mettre en œuvre les objectifs du futur schéma départemental d’accueil des gens du voyage
réactualisés.
Actes du Forum de l’Habitat
Monsieur Simon RENUCCI (Député-Maire d’Ajaccio,
réalisation de cent cinquante nouveaux logements
Président de la Communauté d’Agglomération du
sociaux par an pour la période 2007-2012 et l’achat de
Pays Ajaccien : Monsieur le Préfet, Monsieur le
terrains pour construire des logements sociaux. Quel
Président, Mesdames et Messieurs les élus, Mesdames
est notre bilan ? À ce jour, quatre cent soixante-sept
et Messieurs les Directrices, Directeurs, chers amis, je
logements ont d’ores et déjà été cofinancés par la
suis particulièrement heureux de me retrouver parmi
CAPA depuis 2007 ; trente-trois ont déjà été livrés ;
vous
lancer
quatre-vingt-quatre vont l’être avant la fin de l’année
deuxième
et le reste dans les deux années à venir. Nous avons
Programme Local de l’Habitat. Nous devenons
également acquis pour deux millions d’euros en 2008
presque habitués à ces rendez-vous d’échanges
la parcelle Gaz de France située boulevard Albert I à
d’idées et de points de vue. En effet, nous avons déjà
Ajaccio pour réaliser une opération qui combinera des
eu l’occasion de nous retrouver pour les ateliers de
logements en accession libre et 38 % de logements
l’Agenda 21, les 26 et 28 septembre dernier ; où nous
locatifs sociaux. Cette opération a été rendue possible
avons compté près de cent cinquante participants. Je
par la mise en cohérence de la compétence
reviens au PLH, en vous rappelant que le premier PLH
"urbanisme" de la ville d’AJACCIO, qui a défini les
adopté en novembre 2006, après plus de deux cent
modalités d’organisation spatiale, autrement dit
cinquante réunions, avait ouvert la voie. En janvier
urbanistique, de cet ensemble avec la compétence
2005, les premières Assises de l’habitat, ont permis
"logement" de la CAPA. Ça marche ensemble, et il est
d’enrichir la réflexion et ont constitué un socle de
important que l’on ait eu les deux.
en
ce
officiellement
début
de
l’élaboration
matinée
de
pour
notre
notre action pour la période 2007-2012. Je vous
rappelle qu’il y a eu un Livre Blanc : c’était le premier,
qui s’est décliné en orientations, puis ensuite en
actions.
er
Nous avons créé un Fonds d’Intervention Foncière
Habitat, un FIFH, qui permet à la CAPA d’acheter des
terrains en vue de la construction de logements
sociaux. C’est une action très importante dans sa
Le Programme Local de l’Habitat est un document
réflexion. En effet, ce fonds d’intervention foncière
majeur, qui fixe pour six ans les orientations de la
préfigure d’ailleurs les modalités de fonctionnement
politique de la Communauté d’agglomération en
du futur établissement public foncier.
matière d’habitat, et les décline en programmes
d’actions. C’était une première. Est-ce que c’était un
succès ? C’est à vous de juger. Ainsi, le premier PLH a
embrassé l’ensemble de la thématique en fixant dans
ses orientations le développement de l’action
foncière, le développement de l’offre locative à loyer
modéré, la densification de l’habitat, la valorisation du
parc ancien et l’amélioration de la production neuve.
Cet acte fondateur fixait notamment pour objectif la
La
CAPA
participe
également
à
l’amélioration
programmée de l’habitat en centre ancien d’Ajaccio,
qui a permis d’accompagner la réhabilitation de près
de deux cents logements. Nous allons prochainement
mettre en œuvre un dispositif similaire dans les
villages et hameaux anciens du territoire. Suite à des
échanges que nous avons régulièrement avec les
commune et particulièrement à Cuttoli, on nous a fait
observer que c’était bien de réhabiliter l’ancien mais
que c’était bien aussi de réhabiliter ce qui était moins
à la fois en termes d’objectifs mais aussi en termes de
ancien et situé dans la plaine et qui permettait de
participation et en termes d’intelligence collective.
libérer des logements une fois rénovés plus facilement
que dans le centre ancien.
Alors, ce matin, quelle est notre ambition pour notre
deuxième PLH ? Rassurez-vous ! Notre ambition est
Par ailleurs, le premier PLH avait pointé les risques liés
intacte. Elle pourrait se résumer en trois formules
à l’étalement urbain pour le développement du
déclinées dans le logo PLH et qui recouvre le triptyque
territoire. C’est pourquoi, anticipant la notion d’éco-
du développement durable : permettre à chacun de
quartier, la CAPA a préconisé dès 2006 la création
vivre dans un logement accessible et de qualité ;
d’hameaux de l’avenir. Il s’agit de développer des
protéger le patrimoine et l’environnement pour
formes nouvelles d’habitation caractérisées par une
préserver l’avenir ; accompagner le développement
urbanisation groupée et densifiée, optimisant les
économique au service des habitants et du territoire.
voieries, dessertes et réseaux et proposant une mixité
urbaine et sociale. On s’inscrit donc dans une logique
du développement durable. Les premiers projets sont
sur le point d’aboutir au col du Pruno à Alata, dans le
cadre de la zone d’aménagement concertée de
Mezzana à Sarrola-Carcopino à l’entrée d’Ajaccio.
D’autres opérations sont en projet dans les communes
d’Appietto, de Cuttoli-Corticchiato.
Le PLH intervient dans un contexte particulièrement
difficile : la crise financière, qui touche les plus
modestes en particulier et a pour conséquence de
réduire les commandes des entreprises. De plus, la
forte diminution des aides de l’État complexifie le
montage des opérations et nous impose de trouver
avec l’État, la Collectivité Territoriale de Corse, le
Conseil général, des voies et moyens permettant de
Au-delà de la construction d’une offre nouvelle de
répondre à la satisfaction des besoins en logements de
logements, nous avons souhaité mettre à disposition
nos administrés dans le cadre d’une gouvernance
gratuitement et de façon désintéressée les conseils
rénovée. Et c’est ça le plus difficile. C’est la
financiers et techniques à ceux qui veulent construire
gouvernance rénovée. Comment chacun, sans se
leur maison. C’est un acte fort de la communauté, qui,
départir de ses compétences, de son esprit d’initiative
dans l’intérêt communautaire, privilégie de façon
ou tout simplement du pouvoir entre guillemets qu’il
essentielle, l’égalité d’accès. C’est un acte fort qui va
pense avoir, comment chacun met en commun pour
dans ce sens même si ce n’est pas écrit dans le texte
un objectif qui est quand même majeur. C’est aussi
de façon anticipée. Pour cela, nous avons ouvert la
pour nous une petite transformation sociale dans
Maison de l’Habitat Durable le 21 juin 2010. La Maison
cette gouvernance rénovée. Au-delà, nous voulons
agit en réseau et en complémentarité avec les
mobiliser l’intelligence collective territoriale pour
structures déjà existantes : l’ADIL, le CAUE, le Point
construire ensemble des solutions nouvelles. En effet,
Info
des Architectes,
la dimension participative respire au cœur de notre
l’ADEME, la délégation à l’énergie de la CTC.
projet politique pour que le vivre ensemble en pays
Autrement dit, nous avons dans la Maison Durable
ajaccien prenne tout son sens et un sens durable.
regroupé tout ce qui pouvait avec nous en partenariat,
Répondre aux problèmes d’aujourd’hui nécessite de
à égalité d’ailleurs, apporter sa part. C’est pour nous
croiser de multiples compétences et notamment celles
un vrai succès, parce qu’il y a une vraie confrontation
des habitants. Le simple fait de vivre dans son quartier
Énergie,
l’Ordre
régional
vous confère une expertise du quotidien dans tous les
domaines de la vie de la cité. Cette compétence
du logement, les problèmes, les tenants, les
reconnue est pour nous une vraie richesse, dont on ne
aboutissants. Le droit au logement pour tous est une
peut plus faire l’économie.
priorité pour les élus. Cette priorité nécessite
Pour renouveler des pratiques, faire naître de
nouvelles coopérations et mieux décider. En tout cas
de décider ce que chacun peut accepter et ce que
chacun rêve pour soi comme pour les autres. L’enjeu
est fort car associer les habitants aide à réhabiliter
l’action publique. Je nous souhaite de riches débats. Je
vous remercie encore de votre engagement et
simplement, pour vous dire que présenter un bilan,
aussi riche soit-il, quel qu’il soit, en engager ensuite un
autre à venir mais avant réfléchir ensemble en
apportant chacun simplement dans la courtoisie, dans
la bienveillance et dans le respect des opinions des
uns et des autres, c’est quand même l’enjeu majeur
du PLH. Je vous remercie.
d’entraîner
de
nombreux
partenaires,
lesquels
engendrent de multiples interventions. Le deuxième
problème évoque celui du logement, qui n’est
vraiment pas que le problème du logement. C’est aussi
faciliter l’accès à l’habitat et le maintien dans leur
domicile des personnes en difficulté, des séniors, sans
oublier les jeunes. C’est également prévenir les
expulsions. On n’imagine pas à quel point le prix des
logements peut avoir un impact sur la santé des
enfants. Le logement représente 40 % voire 50 % du
budget des ménages, ce qui pousse les familles à
réduire les dépenses alimentaires et donc la qualité de
leurs repas. On imagine encore moins à quel point le
coût du logement peut avoir des incidences sur la
réussite des jeunes dans leurs études. Un étudiant sur
cinq travaille durant ses études pour pouvoir se loger.
Madame Natacha PIMENOFF, Vice-présidente à la
Pour ceux qui travaillent plus de deux jours par
CAPA, déléguée aux déplacements, l’urbanisme et
semaine, le taux de réussite aux examens plafonne à
l’habitat : Bonjour et bienvenue à toutes et à tous.
38 %, alors que la normale est de 66 % pour ceux qui
Avant tout, comme l’a déjà fait Monsieur le Président
ne travaillent pas. Ces quelques exemples pour vous
de la CAPA, je vous remercie de votre présence. Votre
dire que le budget 2012 consacré au logement se
présence est révélatrice de votre volonté à contribuer
révèle bien trompeur. La politique gouvernementale
au débat de cette journée de l’habitat. En effet, ce
n’est pas ambitieuse face à une paupérisation des
forum a pour fil d’Ariane la démarche de décider
Français de plus en plus grande. L’État, vous le savez,
aujourd’hui et construire ensemble demain le paysage
se désengage de plus en plus et nous devons, en tant
ajaccien, comme le titre la lettre du PLH².
que politiques, réfléchir sur le réajustement des
Rien n’aurait été possible sans l’implication profonde,
mesurée et spécialisée de Monsieur Franck BARTOLI,
Directeur de l’Habitat et de la Politique de la Ville qui,
tout au long de la journée, animera les débats. Je salue
donc son travail, ainsi que ceux de Mesdames et
Monsieur Janine GRIMIGNI, Sylvie PELLEGRINI, Camille
CANDILLIER et Denis LLORCA.
opérations concernant le domaine du logement et du
foncier. L’APL vient gonfler artificiellement l’enveloppe
globale du gouvernement, qui poursuit toujours et
encore son objectif prioritaire : la maîtrise des déficits
publics. Évidemment, pour première victime, tant
idéologique que budgétaire, c’est le logement social.
La ligne budgétaire se dévitalise. Les aides à la
construction chutent de manière vertigineuse au point
Deux ateliers spécifiques vont se dérouler au cours de
ces deux demi-journées. Le premier autour du thème
d’atteindre les 13,2 % pour s’établir aux alentours de
cinq cents millions d’euros. La réalité est là, aussi dure
que pénalisante et austère mais les élus sont là aussi
Le message que j’ai essayé de vous faire passer,
déterminés que volontaires et motivés pour trouver
j’espère que vous l’avez compris. C’est celui de penser
des solutions.
que le développement urbain et rural doit être
Chaque niveau de collectivité peut agir. Je citerai trois
exemples : Le premier, le PLU élaboré par la
commune, ave pour Ajaccio le PADD, présenté au
Conseil municipal en janvier 2011 avec, pour cheville
ouvrière, Monsieur Paul-Antoine LUCIANI, le prouve.
Le deuxième, les Assises du logement et du foncier
organisées par la CTC en apporte également la preuve.
Enfin, la volonté de la CAPA d’élaborer sa propre
maîtrisé et non subi. Pour pouvoir mobiliser toutes les
ressources dynamiques et créatrices, il faut avoir un
vrai projet, ce que nous avons ; une vraie vision de
chaque territoire ; savoir maîtriser ses propres choix
en n’oubliant surtout pas la participation des habitants
au centre des décisions ; savoir s’entourer d’un
partenariat afin d’avoir la diversité des forces locales
pour développer des actions innovantes basées sur
une développement équilibré. Je terminerai donc par
politique locale en est encore une autre.
une note réjouissante et positive, en ce qui me
Comme l’a souligné Monsieur le Président, la CAPA
vient de mettre en œuvre une concertation préalable
et des études en cours pour la création de la zone
d’aménagement concertée de Mezzana sur la
commune de Sarrola-Carcopino. Les modalités de
cette concertation des communes seront complétées
par des réunions publiques, restreintes, des réunions
d’informations et des parutions dans la presse comme
concerne, je suis satisfaite d’évoluer en tant qu’élue
dans un espace communautaire travaillant au
quotidien pour l’amélioration de l’habitat et qui a
quatre objectifs : la politique du patrimoine, la
politique de la gestion sociale, la qualité du service et
l’innovation sociale avec le développement durable.
Voilà l’essentiel que je voulais vous dire. Je vous
remercie et bon forum !
encore ce matin. La CAPA participe également à la
création de logements locatifs sociaux sur son
territoire.
Elle
présente
des
dispositifs
pour
er
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI, 1 adjoint au Maire
développer l’offre des logements des communes et
d’Ajaccio, conseiller communautaire délégué
elle axe des interventions pour la future OPAH dans
l’aménagement
les villages et hameaux anciens. Les élus que nous
l’habitat : Après les propos introductifs du Président
sommes avons essayé de ne rien laisser de côté,
et de la Vice-présidente, je ne vais pas alourdir la
d’utiliser toutes les opportunités pour la création de
séance. Simplement, du point de vue ajaccien, donner
logements à prix modérés dans les villages, que ce soit
quelques indications. Je crois que le PLH est un
des logements sociaux, des logements communaux,
document très important. La CAPA a démontré entre
que ce soit la question financière, l’OPAH, les
2003 et 2006 qu’elle s’emparait de sa compétence,
conventions et les aides pour les occupants et celles
qu’elle était capable de proposer un plan d’action
liées au patrimoine, que ce soit le maintien de la
après une réflexion stratégique très importante et une
diversité de loyers modérés, la mise en place
réflexion dans un séminaire qui a duré deux jours.
d’équipes d’animation pour conduire l’OPAH et les
Monsieur le Président l’a rappelé tout à l’heure : plus
démarches pour accompagner les propriétaires.
de deux cent cinquante réunions ; beaucoup de travail
D’autres démarches sont là, sont plus lentes mais le
pour s’emparer vraiment d’un problème qui est crucial
président en a brossé l’essentiel.
et qui est au centre de la vie quotidienne de tout le
du
territoire,
l’urbanisme
à
et
monde. Donc, la CAPA a réussi à faire son Programme
Je prends juste des exemples. Un premier qui est plus
Local de l’Habitat, qui arrive à échéance aujourd’hui,
à mettre au crédit de la ville d’AJACCIO : on a
puisqu’il a été voté en 2006, et qui donne des
inauguré, il n’y a pas longtemps, rue de la Porta, huit
orientations et des lignes d’actions pour trouver enfin
logements sociaux. On a mis huit ans pour réaliser ces
des solutions à la question cruciale du logement.
huit logements sociaux. Ça venait des décisions prises
Ce document – vous l’avez – il est très important, il a
permis de donner des résultats. Mais il ne faut pas
oublier – et c’est un point essentiel – que l’habitat
comme l’urbanisme, sont des affaires de temps longs.
Quand on prend une décision, d’abord on la mûrit
largement, mais une fois qu’elle est prise avant de
produire ses effets, il va se passer beaucoup de temps.
Je vais prendre seulement un exemple : on avait prévu
de produire cent cinquante logements sociaux par an
à partir de l’adoption du PLH. On en a produit
cinquante par an pendant dix ans. Quand je dis "on",
c’est la Société Erilia parce qu’il ne s’est pas construit
sur Ajaccio ville entre 2000 et 2010 plus de cinquante
logements par an. Ça fait peut-être cinq cents
logements mais par rapport aux besoins considérables
qu’il y a, on est très loin de satisfaire les besoins.
Grâce
aux
décisions
antérieures
et
avec
le
développement des décisions qui ont été prises avant,
et elles sont nombreuses dans différents domaines, on
va produire entre 2011 et 2014 cent cinquante
logements par an. Avec les chantiers en cours, les
décisions qui sont prises, on est quasiment sûrs qu’à la
fin 2014, on va livrer cinq cents logements de plus :
par la commune de préempter un petit bâtiment en
déserrance en 2003, en faisant un appel à projet pour
faire en sorte que quelqu’un, un bailleur social bien
sûr, s’empare de ce projet et produise sur place, c’està-dire dans une zone protégée puisqu’on est en zone
de protection du patrimoine, avec des conditions
techniques complexes : c’est une rue très étroite, on
ne peut pas réaliser comme on veut, on ne peut pas
rentrer de grands engins ; avec des conditions
sanitaires aussi pas si simples parce qu’il fallait refaire
un réseau d’assainissement. On a fait un appel à
projet. On a mis huit ans. On a sorti huit très beaux
logements. Avec mille difficultés, parce qu’il y a eu des
obstacles aussi politiques, des pétitions, des recours
au tribunal, quatre procès. Mais on en est sorti. Huit
ans pour produire huit logements en centre ancien.
C’est un petit exploit. Si on avait été capable d’avoir
une quinzaine d’opérations comme ça en centre
ancien, on aurait fait baisser les prix. On aurait permis
de retrouver un habitat social, une mixité sociale en
centre ancien avec des prix abordables. Mais bon, on a
un exemple qui est quand même très important, qui
vient des décisions politiques.
c’est-à-dire dans les trois ans qui viennent autant que
À la CAPA, on a pris d’autres décisions plus
les dix ans passés. Mais ça, ce n’est pas le fruit du
importantes. On a décidé de financer le logement. On
hasard. C’est le fruit de travaux considérables, de
a créé un fonds d’intervention foncière habitat, qui a
décisions d’urbanisme de la ville d’AJACCIO, de
permis d’intervenir, notamment sur le terrain GDF-
décisions très importantes de la CAPA de cofinancer le
Suez. Après là aussi beaucoup de procédures, de
logement social malgré les difficultés nationales. Ce
difficultés, le juge de l’expropriation, de discussions
sont les décisions aussi de prospection foncière de la
sur les prix, la CAPA a préempté un terrain pour deux
part de certains bailleurs sociaux, de décisions très
millions d’euros et un projet va sortir après un appel à
importantes de la CAPA avec la création du fonds
projet. Après discussion et des concertations très
d’intervention foncière habitat.
larges avec le quartier, on va sortir un bâtiment de
cent-quatre logements dont quarante logements
sociaux. Un exemple à la fois de mixité sociale et de
fondamental. C’est l’affaire de tous et ça me paraît la
décisions politiques prises par la CAPA et de moyens
chose la plus importante. Aujourd’hui, nous nous
qu’on s’est donné aussi.
sommes lancés - Natacha et le Président l’ont rappelé
Mais il y a un autre exemple à AJACCIO, c’est celui
d’Alzo di Leva dont on va parler certainement, où vont
sortir d’ici 2014 quatre cent quinze logements sociaux.
Bien sûr, il y a la politique générale de la CAPA, mais
une décision de déclassement de ce terrain en centre
ville ; parce qu’Alzo di Leva c’est encore le centre
ville… maintenant, c’est devenu le centre ville, pas le
cœur de ville historique mais le centre ville quand
même. Ce qui était encore un terrain agricole a été
déclassé avec une décision unanime de tous les
– dans une réactualisation de ce Programme Local de
l’Habitat puisqu’à partir du moment où on a un cadre
d’orientation et des lignes d’action, ils sont valables six
ans, on est en train de réviser ce programme pour le
mettre à jour et faire en sorte qu’il soit encore plus
dynamique que ce qu’il a produit jusqu’à présent.
C’est
la
raison
pour
laquelle
la
concertation
d’aujourd’hui doit déboucher sur une précision, sur
des orientations et des lignes d’action encore plus
dynamiques et positives pour l’avenir.
partenaires, les personnes publiques associées y
compris la chambre d’agriculture. On a été d’accord
pour déclasser ces terrains pour y faire un ensemble
résidentiel de qualité de logement social avec aussi
une petite implantation d’activité pour les personnes
âgées. On va commencer à livrer les premiers
programmes au mois de décembre. C’est un bailleur
social qui le fait, la société Erilia, avec l’Office d’HLM.
Mais ça vient d’une décision politique de la ville qui a
déclassé ce terrain avec une révision simplifiée du
poste en vigueur.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT, Directeur de
l’Habitat et de la Politique de la Ville à la CAPA : Juste
un point de méthodologie : ce qui vous est proposé au
cours de ce forum, c’est de débattre au cours de deux
ateliers. Le premier atelier, ce matin, consacré à
« quels logements nouveaux pour quels besoins ? »,
avec toutes les problématiques qui tournent autour de
la mixité sociale et qu’est-ce qu’il faut produire pour
répondre aux besoins des habitants du territoire, avec
deux sous parties : « l’évolution des marchés de
Donc voilà des exemples de ce qu’on peut faire s’il y a
l’habitat », puis « l’offre et les besoins des publics les
une volonté politique collective, parce que le
plus fragiles ». À chaque fois, après une présentation
logement social, ça doit être l’affaire de tous et pas
rapide du bureau d’études qui nous accompagne dans
l’affaire de la politique politicienne. Le logement
cette démarche, il y aura un débat avec la salle. Les
social, ça doit être quelque chose qui est transversal,
débats sont enregistrés puisque les actes de ce forum
sur laquelle tout le monde doit se mettre d’accord.
constitueront le prochain livre blanc de l’habitat à côté
Bien sûr, ça n’est pas si simple parce qu’il y a un
du diagnostic comme le premier livre blanc avait
contexte national qui est dangereux, difficile. On
utilisé l’ensemble des débats qui s’étaient déroulés au
réduit les financements mais il y a un besoin objectif
cours des ateliers de 2005. Cet après-midi, un
que tout le monde connaît, que tout le monde doit
deuxième atelier portera sur « les conditions à réunir
partager et donc il faut des solutions collectives. À la
pour développer l’offre de logement » avec, là aussi,
CAPA, c’est ce qu’on a fait. C’est la ligne qui a été
deux séquences : la première sur « les pratiques
suivie. Il n’y a pas de clivage politicien sur la question
d’action et de régulation foncière développées par les
du logement social à la CAPA. C’est un point
collectivités » et deuxièmement « le financement et la
structure des opérations ». Donc à chaque fois, nous
interrogations, de vos propositions en renvoyant soit
aurons le même dispositif : une présentation, un débat
par courrier, soit en utilisant le site internet de la
avec la salle, une rapide synthèse avant de passer à
communauté d’agglomération ou par mail. Je vais
l’atelier suivant. Vous avez dans la pochette qui vous a
donc passer la parole à Monsieur Jean-Charles
été remise à l’entrée un document, un formulaire de
FREDENUCCI, Chef de Projet du Cabinet Habitat et
contribution. Vous pouvez à tout moment, y compris
Territoire Conseil, qui nous accompagne.
après ce forum, faire part de vos réflexions, de vos
ATELIER 1 – QUELS LOGEMENTS NOUVEAUX POUR QUELS BESOINS
1 –L’évolution des marchés de l’habitat
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Merci. Je vous
périmètre de cinquante-huit communes et six entités
propose une première présentation sur des éléments
territoriales, cantons ou EPCI.
d’observation sur la période récente en matière
d’évolution de cette adéquation entre l’offre et la
demande. C’est vrai que beaucoup de choses ont été
faites sur le premier PLH, ces six dernières années,
mais beaucoup reste à faire et les fondamentaux sont
complexes voire lourds. On va le voir.
En termes d’évolution démographique, on constate
une évolution démographique très positive. On est
quasiment sur le triple par rapport aux taux de
croissances par an, qui est de 2,4 % sur la CAPA ou 2,3
sur notre périmètre. Une croissance très importante,
surtout après une période de déclin ou en tout cas de
On peut s’interroger sur la résilience, à savoir la
stagnation, notamment sur AJACCIO. Alors il y a des
capacité des Ajacciens à supporter les difficultés en
questions qui portent sur la réalité des chiffres de 99,
matière de logement, parce que, on va le voir
mais en tout cas, on sent bien qu’il y a une très forte
ensemble, la situation est très tendue sur cette
reprise en matière d’habitants. Une forte croissance et
question malgré tous les efforts et notamment de la
notamment sur la partie sud, avec les quatre
ville d’AJACCIO en matière de production de
communes du SIVOM qui enregistrent des niveaux de
logements. Par ailleurs, on va le voir aussi, on a des
croissance qui sont extrêmement importants :
tendances qui sont positives, des éléments positifs,
quasiment 4 % à 6 % par an, soit six fois voire sept fois
notamment sur le locatif et le locatif privé, qui vont
supérieurs à la moyenne nationale.
dans le bon sens et sur lesquels il faut s’appuyer pour
améliorer la situation. Ce pré-diagnostic que l’on va
voir ensemble, et que l’on terminera mi-novembre,
porte sur un périmètre beaucoup plus large puisqu’on
est sur un territoire qui fonctionne avec des
complémentarités et des ménages qui travaillent sur
AJACCIO ou SARROLA, mais qui peuvent vivre à
CARGESE ou ailleurs. On a donc travaillé sur un
Des habitants en plus, ce sont des besoins en plus.
Alors, en termes d’habitants, sur notre secteur, on
compte deux mille cent habitants supplémentaires par
an, dont mille six cents sur la CAPA, cent sur les trois
cantons du nord, cent quatre-vingt sur les deux
communautés de communes à l’est, et cent trente
quand même sur les quatre communes du SIVOM de
la Rive-Sud.
En termes d’évolution, et là, c’est vraiment une
Sur l’évolution de la taille des ménages, et c’est
spécificité de l’agglomération d’AJACCIO, qui a un
intéressant, l’augmentation des besoins en logement
périmètre de dix communes, 83 % de la population se
est liée à l’arrivée d’habitants. On ne l’a pas dit tout à
situe sur AJACCIO. C’est une très, très forte polarité
l’heure mais cette forte progression de la population
qu’on ne retrouve pas ailleurs sur des territoires
sur le territoire (le périmètre élargi et la CAPA) est liée
communautaires (des EPCI) de taille équivalente. Vous
à l’arrivée de ménages, qui viennent du continent mais
avez ce petit graphique que vous avez à côté. Vous
qui viennent aussi du reste de la Corse. Il y a aussi un
voyez Hérault-Méditerranée avec AGDE, MENTON
phénomène, ce qu’on appelle un peu pompeusement
pour la Riviera Française. On est sur une moyenne… en
le desserrement des ménages, c’est-à-dire une
tout cas, ça n’excède jamais 60 % de la population.
évolution sociale, sociologique, sociétale, je ne sais pas
Donc, on voit bien que beaucoup de choses se jouent
comment on pourra l’appeler, qui fait que l’on a des
sur AJACCIO et ça déforme énormément nos chiffres :
ménages qui diminuent en termes de taille ; du fait du
polarité et donc aussi spécialisation entre la ville
vieillissement, de séparations, de divorces. En tout cas,
centre et ses communes périphériques. Et là, il y a un
des phénomènes qui font que l’on baisse la taille des
enjeu d’équilibre de population et de cohésion sociale
ménages et donc on augmente le nombre de
à l’échelle de ce vaste territoire. Pour information, on
ménages. Sur la période passée, c’est-à-dire les
est quasiment sur la même répartition que la
années 90, on avait des ménages qui diminuaient très
communauté urbaine de MARSEILLE qui pèse pour
fortement et donc qui alimentaient la demande en
90%. C’est un élément à avoir en tête et on va le voir,
logement. Aujourd’hui, cela s’inverse un peu, en tout
c’est important.
cas, il y a une inflexion. Une inflexion qui est liée
Il y a les habitants, puis les ménages. On peut avoir un
ménage de deux habitants, de trois habitants, de
quatre habitants. Sur les ménages, bien sûr, on note
une évolution positive, avec huit cent quatre-vingt
ménages supplémentaires par an sur notre périmètre
élargi et six cent cinquante sur la CAPA. On notera un
rattrapage important sur la partie sud, qui est le
SIVOM. On revient sur ce SIVOM, qui a une production
importante en logements, qui est plutôt destinée à la
résidence secondaire mais on voit des résidences
secondaires qui passent en résidence principale et des
ménages qui s’installent, des ménages qui s’installent
et qui forcément travaillent sur la CAPA, donc des
ménages qui s’installent et qui vont chercher un
logement ailleurs faute d’en trouver, en termes de
également à l’arrivée d’habitants et de populations :,
de couples avec enfants notamment et qui fait que
nos tailles de ménages ont tendance quand même à
progresser légèrement. On a une stagnation voire une
légère progression. Par contre, on peut observer que
quelques communes, notamment celles qui ont eu un
fort développement sur la période passée, sur la
première
couronne
(ALATA,
AFA)
voient
un
vieillissement de la population, des questions de
décohabitation de jeunes adultes, et des tailles de
ménages qui diminuent qui alimentent sur ces
communes la demande en logement. Et ces ménages
quittent en général ces communes faute de trouver
une offre adaptée en petits logements et en locatif et
peuvent partir sur AJACCIO.
gamme, sur le secteur. Sur la partie sud, il y a un
Autre élément, on a aussi la question des budgets et
rattrapage et des taux de croissance sur les ménages
des revenus des ménages. La Corse a des revenus –
qui sont très importants.
vous le savez – plus faibles que sur le continent si l’on
parle de la moyenne des revenus. Mais si on parle de
revenus médians, on est au-dessus. C’est-à-dire que
d’Erilia
l’on a des ménages qui sont 10 % plus riches que la
départemental – ou mis en location… aujourd’hui, ce
médiane métropolitaine. Ce qu’on appelle la médiane,
qui est commercialisé ne touche que 10 à 20 % des
c’est 50 % au-dessus, 50 % en-dessous. C’est plus
ménages de la population de la CAPA, pour ne parler
intéressant de travailler en termes de médiane qu’en
que de la CAPA. C’est-à-dire que 80 % sont exclus, ne
termes de moyenne. Ça dit plus de choses. Ça fait un
peuvent pas avoir accès ou alors un accès dans le parc
peu moins de mille six cents euros pour un adulte et
ancien, avec l’achat de logements à prix élevés avec
deux mille huit cents euros pour un couple avec un
des travaux à faire dedans et des difficultés pour s’en
enfant. Ce que l’on voit, c’est que les ménages les plus
sortir
solvables se situent sur la première couronne, où on a
des ménages qui ont des revenus 30 % ou 40 %
supérieurs à la médiane régionale. Par contre dès que
l’on s’éloigne, on bascule et on retombe sur des
revenus qui sont faibles, parfois très faibles : 20 % en
dessous par rapport à la médiane régionale. On a des
mondes, en termes de budget, qui sont très différents,
très, très différents. On voit bien que ces revenus
élevés, cette demande solvable qui s’installe en
ou
de
l’Office
Public
de
l’Habitat
Cette question de tension du logement a un effet très
important sur l’action de la mobilité. C’est-à-dire que
lorsqu’on s’endette sur trois cent cinquante mille
euros ou quatre cent mille euros sur vingt-cinq à
trente ans, on est un peu captif de son logement et
captif d’un territoire dans un monde où on change
quatre à cinq fois de métier, où on change quatre à
cinq fois d’employeur et de territoire, ça pose
question.
première couronne, peut aussi avoir pour effet
d’augmenter les prix et pour ces ménages qui ont des
revenus plus faibles, il y a une vraie difficulté. C’est
pour cela que je parlais de résilience et de capacité à
vivre cette difficulté, à trouver un logement.
On a donc des écarts de revenus importants et puis,
on a des communes, notamment la première
couronne, qui sont très homogènes en termes de
revenus. Quand on parle de VILLANOVA pour
descendre
En fait, on a des revenus au-delà du haut du panier,
des revenus importants. Au-delà de ça, on a des
revenus qui sont faibles. Sur la carte du zonage
Robien-Scellier, qui définit les zones plus ou moins
tendues en termes du marché du logement,
notamment privé, à l’échelle nationale, vous êtes
classé en zone B1, c’est-à-dire en zone plutôt tendue,
jusqu’à
PIETROSELLA,
on
a
une
homogénéité ; sinon on est dans des écarts de revenus
très importants. On est quand même sur la Corse, la
deuxième région de France où on a des écarts entre
les revenus les plus faibles et les revenus les plus hauts
qui sont les plus forts. C’est moins le cas sur le pays
ajaccien que sur BASTIA mais c’est quand même
important.
sauf qu’en termes de revenus, on a des revenus qui
relèvent de la zone C. On a des niveaux de prix très,
très tendus. On est en région Provence-Alpes-Côte
d’Azur en termes de prix, voire NICE mais en même
temps, on a des revenus comme dans le Limousin,
comme au PUY-EN-VELAY. Des revenus très faibles. Et
ça, c’est un élément fondamental à avoir en tête.
Aujourd’hui, ce qui est vendu, par exemple, en
matière de construction neuve - au-delà des projets
Sur de l’acquisition, on est sur une médiane de cent
mille euros de budget pour une personne seule et un
maximum de cent soixante-dix mille euros pour un
couple avec enfant. Si on regarde les primo-accédants,
ils ont normalement entre 25 et 35 ans, mais vu les
difficultés aujourd’hui, on est plus sur les 30 à 40 ans.
On a des budgets qui sont légèrement inférieurs,
autour de cent mille à cent soixante-mille euros pour
le logement. Il y a un gros delta, puisque sur la maison
gros manque de petits logements en locatif social,
individuelle, par exemple, on est à quatre cents mille
mais également en locatif privé sur notre secteur.
euros ; sur un appartement neuf, on est à trois mille
cinq cents euros au mètre carré. En tous les cas, on
voit bien que ce sont 10 à 20 % des ménages qui
peuvent acquérir… avec des simulations classiques,
c’est-à-dire un taux d’emprunt de 4 % sur vingt ans. Si
vous passez à un taux d’emprunt sur trente ans, si
vous avez un apport personnel qui est triplé par les
parents qui aident, forcément, vous y arrivez. Sauf que
ça, ça fonctionne un temps…
Regardons un peu la question du parc et la question
de l’offre : on a une évolution positive de cette offre et
notamment une reprise sur AJACCIO. On voit bien la
polarisation de notre territoire autour d’AJACCIO, il
suffit qu’on ait une augmentation de 2 % sur AJACCIO
de l’offre pour que ça donne un peu d’oxygène. Par
contre la progression est moindre sur la CAPA en
termes de taux par an. C’est lié aussi au fait qu’on
produit plus sur AJACCIO que ce qu’on a fait avant,
Forcément dans ces conditions, la demande locative
mais on ne produit quand même pas assez. Comme on
sociale, ce que disait Monsieur Paul-Antoine LUCIANI
ne produit pas assez, une grande partie de la
tout à l’heure à propos du logement social, explose. Je
production se fait sur les communes périphériques en
n’ai pas les évolutions mais on peut imaginer qu’elle
logements et en résidences principales qui répondent
explose, c’est donc une hypothèse. Aujourd’hui, on a
à des besoins qui sont liés à AJACCIO. Aujourd’hui sur
mille trois cent cinquante demandes de logement
la CAPA, on tourne autour de trois cent quatre-vingt
enregistrées par l’Office public départemental et là-
logements par an. On le verra peut-être dans les
dedans, lorsqu’on écrème, on est à mille cent quatre-
débats, on note un fort décalage entre les sources
vingt sur la CAPA. Retenons le chiffre de mille trois
statistiques. Si l’on considère ce qui est autorisé par
cents demandes nouvelles de logement sur le
les collectivités et l’État, on tourne autour de six cents
périmètre élargi, soit une demande locative sociale
logements ; mais dans les faits, en termes d’évolution
importante. On a trois demandes satisfaites sur vingt
du parc, il faut diviser quasiment par deux. Donc là,
demandes – ce sont des chiffres très faibles – ça fait
c’est une interrogation que l’on peut avoir, mais en
1,5 pour 10. Ce qu’il faut avoir en tête, et c’est
tout cas, lorsqu’on croise différentes données
intéressant, c’est que très clairement cette demande
statistiques sur l’évolution du parc et notamment les
se localise sur AJACCIO, parce qu’il y a un poids
données
démographique d’AJACCIO et parce que le parc locatif
(FILOCOM), qui est une base basée sur les données
social est sur AJACCIO. Mais cette demande existe
DGI et la taxe d’habitation, on voit bien qu’on tourne
aussi sur les communes périphériques. On a une
plutôt autour de trois cent quatre-vingt à quatre cents
demande importante proportionnellement au poids
logements par an. C’est un chiffre qui est, en termes
démographique sur les communes périphériques, qui
de volume, inférieur aux besoins nécessaires et donc
forcément se reportent sur AJACCIO, parce que c’est là
débouche
où il y a le parc, à part SARROLA et CUTTOLI.
augmentation des prix. Autre élément à noter : on l’a
Autre élément à avoir en tête : sur ces communes
périphériques, c’est dix à vingt ménages par commune
qui ont fait une demande en 2011. 50 % de cette
demande se porte sur du petit logement, or on a un
fichées
sur
pour
une
le
logement
pénurie
d’offres
communal
et
une
vu, 80 % de la population se situe sur AJACCIO et donc
20 % sur le reste de la CAPA ; mais à l’inverse, la
production de logements se réalise à 40 % sur ces 20
%.
C’est-à-dire
que
ce
sont
les
communes
périphériques qui produisent 40 % de l’offre nouvelle.
Le parc de logements, c’est quoi ? Quand on produit
agences immobilières, ce sont des logements vacants -
trois cent quatre-vingt logements, ce n’est pas
de la vacance temporaire mais de la vacance – et ça
forcément trois cent quatre-vingt logements pour les
permet d’avoir de la rotation. On est en-dessous du
Ajacciens. Ça peut être de la résidence secondaire, de
seuil des 6 à 7 % et là, c’est problématique. On le voit
la résidence principale ou des logements vacants. Il
bien lorsqu’on interroge les agences immobilières,
faut noter un élément important sur la résidence
notamment sur le parc locatif : on a très, très, très peu
secondaire : selon les données de l’INSEE, il y a une
d’offres et donc des prix forcément très élevés.
baisse sur le territoire de la CAPA, mais avec une
ambiguïté sur AJACCIO selon les données FILOCOM,
car elle progresserait sur AJACCIO. On sent bien qu’il y
a deux mondes différents : le monde des résidences
secondaires et le monde des résidences principales. Si
on élargit au territoire élargi, les taux de résidences
secondaires montent à 80 % sur les cantons du nord et
à 40 % sur les EPCI du sud et de l’ouest. Les résidences
secondaires sont à des prix qui ne sont pas les mêmes
que ceux qu’on peut attendre sur des résidences
principales. Pour résumer, on constater un net recul
de l’évolution du résidentiel secondaire sur la CAPA
(en tout cas selon l’INSEE) par rapport à la dernière
période, mais une augmentation sur les territoires
périphériques. On a des mondes différents et des
concurrences entre des marchés différents.
Sur la question des résidences principales, on ne va
peut-être pas forcément y revenir. Les résidences
principales, ce sont nos ménages en fait. Juste un
élément sur la question densité :, en termes de
production, en tout cas si on regarde les données
INSEE, 48 % de ce qui est produit l’est en collectif.
Mais lorsqu’on regarde plus finement, 75 % de la
production se fait en collectif sur AJACCIO. Très vite,
on tombe sur des densités très faibles et on va le voir
cet après-midi sur un travail qu’a fait le CETE
Méditerranée, on a des niveaux de densité qui sont
très faibles et trop faibles, et donc un foncier qui est
perdu. Sur cette question, dans le cadre des PLU, il
faut bien les calibrer pour pouvoir retravailler sur des
territoires en sous-densité. Sur les communes
périphériques, la production en collectif est de 20 à 30
Autre élément : la question des logements vacants. On
%, ce qui est, sur des communes périurbaines de
a une forte tension du marché, donc, forcément, des
première couronne, très faible par rapport à ce que
sorties de vacances, qui donneront lieu à un
l’on peut observer sur d’autres territoires.
approfondissement de notre diagnostic pour savoir
où vont ces logements vacants ? Cent soixante-dix
logements sortent de la vacance par an et devraient
alimenter (sauf s’ils sont détruits) les résidences
principales ou le parc de résidences secondaires. Sur la
CAPA, on a un taux de -7 % par an qui est très
important, avec cent soixante et un logements par an
qui sortent de la vacance. Il en résulte des taux de
vacance qui sont très faibles (en tout cas pour l’INSEE)
avec 4 % sur la CAPA. Or, il faut de la vacance, cela
permet d’avoir de la rotation lorsque l’on cherche un
logement. C’est toujours important qu’il y ait de la
Sur
les
occupants
statuts
sont,
d’occupation,
vous
le
les
savez,
propriétaires
un
objectif
gouvernemental important, en lien avec le PTZ+. On
constate une progression qui est relativement faible
du parc de propriétaires occupants : on est à 1,2 % par
an, et l’on passe à un taux de 50 à 52 % de
propriétaires. On est, historiquement, je pense, sur
des territoires attachés à la propriété. Sur certains
autres territoires communautaires, le taux monte à 62
%, 73 % de propriétaires occupants. En termes de
budget, on voit bien que, même si on fait tous les
efforts du monde pour améliorer les prix de vente
vacance. Les logements qui sont inscrits dans les
notamment
en
développant
ce
qu’on
appelle
niveaux
de
logements
sans
confort
qui
sont
l’accession à prix maîtrisés ou l’accession sociale ou
relativement importants dans le parc locatif privé,
l’accession aidée, qui permet d’avoir une TVA à 5,5 % ;
parce que ce sont des taux de rentabilité tellement
malgré cela, même si on produit des logements qui
intéressants, bien supérieurs à 5 %, que le propriétaire
sont à deux mille cents euros ou deux mille euros du
bailleur, même avec toute l’aide du monde que peut
mètre carré à la vente, on ne touchera que 50 % de
lui donner la collectivité, la CAPA, le Conseil général ou
nos ménages. C’est-à-dire que 50 % des ménages, en
éventuellement pour ce qui reste de l’ANAH, ne fera
tout cas si on parle de la CAPA, ne sont pas en capacité
pas de travaux parce qu’il a une rentabilité assez
de passer à l’accession et donc relèvent du locatif.
importante. Ça n’empêche pas qu’il faille développer
En matière locative, on a un taux de croissance
annuelle qui est positif, avec 2,1 % de logements
locatifs en plus par an, soit trois cents logements
locatifs par an. Sauf que la part relative, c’est-à-dire la
part dans le parc de résidences principales a tendance
à baisser – certes légèrement mais c’est un signe. On
et ça, et je pense qu’il y a un enjeu par rapport au PLH²
à traiter cette question de l’amélioration de l’habitat
privé avec toutes les limites liées à la question de la
rentabilité. En tout cas, on a quand même des taux qui
sont importants sur ces questions d’inconfort dans le
parc privé.
passe de 39,3 % en 1999 à 38 % : soit une baisse
Concernant le parc locatif social, il se situe à 92 % sur
légère ou une stagnation. Ça constituera de notre
AJACCIO ; autant dire que tout est sur AJACCIO en
point de vue un enjeu, dont on va discuter dans le
termes de logements HLM. Ça représente 9 % du parc
cadre du deuxième PLH.
de résidences principales à l’échelle de notre
Le locatif, c’est le locatif social comme le disait
Monsieur
Paul-Antoine
LUCIANI,
mais
pas
uniquement ; c’est aussi du locatif privé, notamment
ce qu’on appelle le logement défiscalisé qui a
mauvaise presse aujourd’hui. Il a mauvaise presse
mais de notre point de vue, vous en avez besoin en
termes de prix. La faible progression de 2,1% par an du
parc locatif sur la CAPA est portée par le parc locatif
privé, mais elle est aussi sans doute portée par le
périmètre élargi, mais surtout 12 % du parc de
résidences principales sur la CAPA. Il faut se souvenir
de ce chiffre, sachant que la Loi SRU parle de 20 % de
logements locatifs sociaux par rapport au parc de
résidences principales. Donc, on est à 12 %, avec un
parc qui est ancien. Sur quatre mille logements, les
trois quarts ont été construits avant 1989, et on a
quatre cent trente logements qui ont été mis en
location – selon les données PLS – depuis 2000.
défiscalisé privé qui est peut être en adéquation avec
On retrouve cette question d’un parc peu adapté en
une demande. Donc on observe des nouvelles
termes de typologie, puisque 50 % de la demande de
tendances, qui permettraient éventuellement un
logements locatifs sociaux porte sur des petits
rééquilibrage de l’offre au profit du locatif.
logements, et en même temps, seuls 12 % de ces
Un autre élément à avoir en tête et que l’on
approfondira, c’est la question des conditions de
logement dans le parc locatif. Lorsqu’on a un parc avec
une tension aussi forte, on a des propriétaires
bailleurs qui ne font pas forcément les travaux
nécessaires. On le retrouve dans les chiffres avec des
quatre mille logements sociaux sont des petits
logements… Il y a une inéquation. Dans ces
circonstances,
on
s’aperçoit
que
les
parcours
résidentiels sont bloqués voire calcifiés puisqu’on a
des taux de vacance et des taux de rotation
extrêmement faibles. Les voyants sont au rouge là-
dessus, non pas pour les bailleurs parce que le parc est
quelle place on donne et quel acte on donne aussi en
plein, mais pour les administrés, pour les demandeurs
termes de production de logements HLM ?
de logements et pour les collectivités. Les éléments de
financement sur la période récente vont permettre de
remettre de l’offre sur le marché et donc de réduire
Monsieur Simon RENUCCI : Je voulais vous féliciter
pour la richesse de la présentation, compte tenu de la
cette tension.
difficulté d’une présentation qui était un petit peu
Autre élément à avoir en tête : des communes comme
AFA, comme ALATA, vont être à la fin de notre
deuxième PLH, c’est-à-dire dans six ans, soumises à
l’article 55 de la loi SRU, qui contraint les communes
de plus de 3500 habitants à un rattrapage pour aller
vers les 20 % de logement locatif social par rapport au
parc de résidences principales. AJACCIO a rempli ses
objectifs triennaux et s’engage sur cent quatre-vingt
neuf logements par an sur la période future. AFA et
ALATA pourraient être soumises à cet objectif triennal
et il est donc important qu’elles préparent cette
production en vue de l’avenir.
longue mais qui a fait apparaître plusieurs choses,
avec des comparaisons qui sont un peu contrastées.
Alors je reprends les derniers chiffres par rapport aux
communes du milieu rural : il n’y a pas eu de
construction d’HLM pour des raisons simples : les
communes qui se sont engagées à le faire ont pu le
faire. En tout cas, on a pu voir qu’il y a des
opportunités. Pour l’essentiel, ces chiffres présentés
nous ont amenés à réagir, bien sûr, et à échanger,
mais surtout à nous conforter dans l’idée que la
présentation et la projection de ce diagnostic décide
pour nous à la fois, bien sûr, d’échanger mais de voir
L’enjeu, finalement, c’est de diversifier cette offre, on
qu’il y a des obstacles majeurs qui font qu’on ne peut
le voit bien : diversifier cette offre au profit du
pas forcément aller plus loin que ce que l’on avait
logement locatif, locatif social mais pas uniquement,
prévu. Ces obstacles majeurs ne tiennent pas
également avec du locatif privé. Il y a aussi des enjeux
forcément à la fois aux habitants, ils ne tiennent pas
de production : il s’agit de produire plus. On voit bien
forcément bien sûr aux élus ; ça tient aussi à la
qu’il y a un déficit de production, ce qui fait qu’il y a
structure de la société et de l’économie et ça, c’est
une rareté ; un déficit de production de logements et
d’autant plus important que ça peut expliquer le prix
de résidences principales. Autre élément à prendre en
de la construction. On aura l’occasion d’échanger.
compte : quelle offre abordable on a en termes de
prix ? On voit bien qu’aujourd’hui, ce qui sort sur le
marché, ce sont des prix qui touchent 10 à 20 % de
notre demande en accession. Quelle place on donne à
l’offre HLM, qui était une priorité du premier PLH, qui
ventilait
entre
AJACCIO
et
les
communes
périphériques. On a ce chiffre d’un logement et demi
par an sur les communes périphériques. Il s’est produit
un logement et demi de logement HLM sur les
Donc vu ces éléments, moi, je crois que ce travail fin
que vous avez fait doit nous amener à réagir, à
confronter aussi nos points de vue et ensuite, à l’issue
de ce débat, faire une synthèse qui permettra de se
projeter et à terme de dégager des orientations
nouvelles. Pas forcément aujourd’hui, mais qui
laissent beaucoup de place à la réflexion et aux
participations des différents partenaires ici présents,
que je remercie une nouvelle fois de leur présence.
communes périphériques de la CAPA, mais plus
globalement des communes du périmètre. Là-dessus,
Monsieur Hugues ROLLAND, Architecte : Je voudrais
Monsieur Simon RENUCCI : Je vous remercie parce
d’abord saluer l’action communale effectivement au
que c’est exactement le débat que nous avons eu
centre. Ce qui me trouble dans les actions
quand on a fait le premier PLH. On était pour la
communales ou politiques, ici ou ailleurs d’ailleurs,
densification. Le PADD traduit exactement ce que vous
puisque c’est un phénomène général, c’est qu’il n’y a
dénoncez donc c’est bien ce que nous ne voulons pas
pas
vision
faire. Vous venez de le dire et je vous remercie parce
gestionnaire. On gère ce qu’on subit en essayant de
qu’il n’y a pas de meilleure publicité pour ce que nous
pallier. On fait beaucoup de chiffres. C’est très bien.
avons fait jusqu’à présent et pour ce que nous allons
On observe un peu les mouvements sociologiques.
faire que ce que vous dénoncez et sur lequel, bien sûr,
Mais on n’a pas de vision politique, au sens politique :
nous sommes d’accord. Donc, ce n’est pas ce que nous
celle de la ville, la police. Et ce qui manque dans
faisons et je regrette qu’on ne connaisse pas
l’avenir, ce qui va manquer de plus en plus, c’est une
l’ensemble de notre action parce qu’elle est
définition de la ville. On n’a plus de ville. On n’a plus
exactement dans ce sens : c’est-à-dire l’homme au
de village. On n’a plus que de l’agglomération. Ce que
centre de nos préoccupations. Le fait qu’il s’agit avant
moi j’appelle la « suburbia » et qu’est-ce qu’on va faire
tout de densifier, de ne pas permettre des
contre cette « suburbia » ? Où est-ce qu’on l’accepte,
constructions à distance où des personnes s’engagent
on la perpétue ? On va pouvoir mettre des logements,
sur trente ans – c’était la base du premier PLH –
améliorer le logement… d’ailleurs, il faudrait aussi
construisent cher, loin et en même temps s’isolent. Ce
parler du logement qui va répondre aux normes de la
qui fait que lorsqu’elles sont divorcées ou âgées, elles
RT 2012, qui va être donc un logement de plus en plus
n’ont plus accès aux transports, vous venez de le dire.
cher. Ça aussi, il faut le dire. Quand va-t-on arrêter de
C’est pour ça que je réagis positivement en disant
faire des lotissements ? Ça, c’est une mesure forte et
effectivement, c’est ce que nous ne faisons pas. C’est
écologique beaucoup plus que d’améliorer la qualité
la base du Livre Blanc et des différentes orientations
des logements individuels. Et ainsi aussi de réfléchir
et je réagis positivement en disant que c’est
aux transports parce que les transports, ça fait partie
exactement ce que nous, on ne veut pas. C’est dans ce
du coût de l’habitat et du coût de la vie pour chacun.
sens qu’il y a une vision… je m’excuse, des fois on peut
Donc les mettre loin, ghettoïser les pauvres dans la
être intelligent… ce n’est pas forcément notre faute
plaine, ghettoïser les riches face à la mer, ça crée aussi
mais on peut aussi être intelligent. Deuxièmement, on
des coûts de transports qui sont à mettre en
peut aussi prévoir avec tous les services la réponse et
perspective par rapport aussi au coût du logement.
c’est la raison pour laquelle nous sommes contre le
Donc de construire en ville, ça sera toujours plus
mitage, c’est le PLH. Nous sommes aussi pour une
écologique et plus durable que de construire loin de la
densification. C’est le PADD. C’est-à-dire pour la ville
ville, puisque c’est celle qui a une attraction politique,
d’AJACCIO puisqu’on parlait de la commune, on peut
enfin des emplois, … et de la consommation. Bon, ce
parler de la CAPA après. La ville d’AJACCIO, c’est bien
n’est pas vraiment une question mais c’était pour
sûr protéger et aménager mais protéger, c’est
lancer le débat.
l’opération Grand Site pour une partie de la ville. Au
vraiment
de
vision
autre
qu’une
centre, c’est densifié. Ça va faire des économies. On
n’a pas besoin de dépenser plus si on est près du cœur
de la ville. Et puis il faut aménager à l’est de la ville,
c’est ce que prévoit le PADD. Pour la CAPA, c’est
l’opération qui consistait à préempter dans le quartier
exactement le contraire : l’intérêt communautaire,
ancien d’AJACCIO un immeuble en déserrance. Ce sont
c’est le traitement à égalité de tous. Donc on se
ses propres termes. Ça a été un parcours du
préoccupe d’être dans le sens que vous défendez et
combattant, très compliqué. Sur le plan juridique, sur
qui est aussi le sens de l’homme. Comme je dois vous
le plan technique également avec des procès à la clé
quitter, j’ai pris la parole en premier mais d’autres
mais vous avez abouti et ma question est la suivante :
répondront. Merci.
il y a dans la plupart – sinon la quasi-totalité – de nos
villages, c’est-à-dire dans les neuf communes rurales
de la CAPA, un certain nombre de bâtiments en
Madame
Marie-Laurence
SOTTY,
conseillère
municipale de Sarrola-Carcopino, Vice-présidente de
la CAPA : Juste pour répondre aussi à votre question
et dans le sens des actions qui sont menées, aussi bien
au niveau d’une commune qu’au niveau de la CAPA.
On a, par exemple, le projet de la ZAC de MEZZANA
avec un nombre de logements dont une partie des
logements seront des logements sociaux. Et nous
sommes à cet endroit au niveau d’un aménagement
d’une gare multimodale avec le transport urbain qui a
été organisé pour MEZZANA-ABATUCCI et
qui
déserrance,
qui
peut-être
mériteraient
d’être
préemptés et après loués après réhabilitation. Puisque
c’est ce que vous avez fait à AJACCIO, on ne voit pas
pourquoi ça ne pourrait pas se faire ailleurs et ça
intéresse la CAPA dans son ensemble, avec autant de
logements qui pourraient être remis sur le marché.
Est-ce que sur ce plan-là, on dispose d’un recensement
relativement précis des potentialités qui existent et
est-ce que, encore une fois, la voie que vous avez
suivie à AJACCIO ne pourrait pas être empruntée
ailleurs ?
permettra donc aux populations de se transporter par
voie ferrée avec un système train-tram, ce qui offrira
également la possibilité de lier les cœurs de villages
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Noël PINZUTI nous
alentours à cette gare de MEZZANA et en lien direct
pose un problème un peu compliqué. C’est vrai que
avec la ville. Donc là, je pense que c’est vraiment un
l’exemple de la rue de la Porta est intéressant. Est-ce
exemple d’une intégration, d’une densification, d’une
qu’il est transposable comme ça dans les communes
organisation qui est faite pour améliorer la vie des
rurales ? Je ne suis pas certain. Il s’est trouvé qu’il y
administrés.
avait une opportunité : on a surveillé les DIA (les
déclarations d’intention d’aliéner), on s’est aperçu
qu’il y avait une transaction, qu’elle pouvait dégénérer
Monsieur Noël PINZUTI : Je ne suis pas maire, je ne
suis plus élu mais j’ai été Conseiller communautaire à
la CAPA de 2001 à 2008 et à ce titre, j’avais suivi de
près l’élaboration du premier PLH. Alors, je voudrais à
la fois rebondir sur l’un des points abordés par PaulAntoine LUCIANI dans son intervention préliminaire et
sur la première piste du débat qui nous est proposée :
le rééquilibrage de l’offre en logements entre la ville
vers une opération spéculative et qu’en même temps,
elle était dans les possibilités financières de la
commune. Donc comme il y avait un moyen
d’intervenir, on l’a fait. On l’a fait parce que ça n’était
pas très cher et que c’était faisable. Maintenant, je ne
suis pas certain que les communes aient les moyens
de faire ça partout où des problèmes de ce type-là
peuvent se poser.
centre et les communes périurbaines. Paul-Antoine
LUCIANI, je cite ses propres termes, nous a parlé de
Par contre, la CAPA a créé un fonds d’intervention
C’est vrai pour toute la Corse, pas seulement pour
foncière habitat, qui a fonctionné d’ailleurs pour
AJACCIO. C’est vrai qu’il y a des lotissements autour
l’opération GDF-Suez et puis actuellement, la région
d’AJACCIO, consommateurs d’espaces, de réseaux, de
prépare un établissement public foncier qui va
moyens de transports. Tout ça est indiscutable. Ce
permettre de réaliser des opérations de ce type-là.
sont des évolutions qu’il faut essayer de contenir et
Alors, je ne connais pas encore les compétences
c’est là que la responsabilité des communes est très
exactes de l’EPF mais c’est en cours ; il y a un décret
importante dans l’élaboration du Plan Local de
qui va venir et il y aura donc des moyens mis à
l’Urbanisme. Celui d’AJACCIO, par exemple, essaie de
disposition de la région, en liaison avec ce que fait
lutter contre ça.
d’ailleurs la CAPA… La CAPA était la première – et un
petit peu précurseur – puisqu’elle a créé son fonds
d’intervention foncière en 2005. En même temps que
l’on travaillait sur le PLH, et avant qu’il ne soit
approuvé, on a créé ce fonds parce qu’on négociait
aussi à PARIS avec le ministère de la Défense pour des
terrains à SAINT-JOSEPH, que l’on n’a pas encore
récupéré. Mais disons que l’idée, c’est bien d’utiliser
du foncier disponible pour réaliser des opérations
d’habitat dans le sens de l’intérêt public, bien
entendu. Il ne s’agit pas de faire de la spéculation. Ce
n’est ni la CAPA ni la ville ni les communes qui
s’engagent là-dedans. Elles veulent à la fois essayer de
maîtriser quelque chose et répondre à des besoins.
Le Maire a commencé à répondre sur la densification.
L’objectif principal de notre PLU, c’est de densifier.
Densifier, c’est-à-dire construire là où c’est possible à
l’intérieur de la ville pour éviter de se déplacer trop,
parce qu’il faut faire des économies de transports,
c’est indispensable. Les embouteillages viennent en
particulier du fait qu’on réside à l’extérieur mais on
travaille à AJACCIO. La majorité des emplois est à
AJACCIO, alors qu’on habite PORTICCIO, ALATA, AFA,
…. et qu’on rentre en ville tous les jours. En rentrant
en ville tous les jours, on augmente les flux de
circulation, on augmente les embouteillages, on
augmente les difficultés de stationnement. C’est un
problème
majeur
que
toutes
les
communes
Je réponds à la question de Monsieur ROLAND tout à
connaissent. À AJACCIO, c’est devenu une quasi
l’heure, c’est que bien sûr il y a du mitage, bien sûr il y
thrombose tous les jours ; et encore, il y a des flux et
a des évolutions qui ne sont pas conformes à l’intérêt
selon les horaires, on s’en sort un petit peu mais il y a
public, bien sûr on consomme beaucoup d’espaces et
une demande de parking qui n’est pas satisfaisable.
beaucoup de territoires, mais toute la problématique
On ne peut pas réaliser le nombre de parking
consiste pour les décideurs à être capable de mettre
suffisants par rapport au nombre de voitures qui sont
en place des politiques et des outils pour maîtriser ces
produites tous les ans. C’est extrêmement difficile de
évolutions qui échappent. Parce que l’urbanisation,
lutter contre le Salon de l’Automobile. Tous les ans, on
c’est un phénomène galopant qui est mondial. Il y a un
vous dit il faut acheter nouveau, il y a de la prime à la
habitant sur deux de la planète – et même plus
casse et le reste. Il faut toujours plus de voitures. Et ça
bientôt – qui habite en ville. Sur le continent, c’est
correspond à des besoins certainement, mais aussi à
pareil. C’est partout comme ça. Il y a une attirance
des besoins qu’on nous pousse à développer. La
vers la ville qui est considérable. Donc les fonctions
maîtrise publique dans ces conditions-là, ce n’est
urbaines deviennent importantes et en même temps,
quand même pas si simple.
les campagnes se vident. Et en même temps, on a des
phénomènes de super-urbanisation, de suburbia…
Alors le Programme Local de l’Habitat, c’est un outil
Ce sont des défis très importants. Alors pour répondre
communautaire. Les plans locaux de l’urbanisme sont
un peu plus précisément à Noël PINZUTI, je ne suis pas
des outils communaux. Il faut qu’ils soient articulés à
certain qu’on aura les moyens de tout faire mais avec
la fois pour la production de logements, pour
les outils qui sont actuellement en préparation à la
l’aménagement du territoire. La vision que l’on a eue
collectivité territoriale, qui vont relayer à un échelon
dans le plan de déplacement urbain, je crois que c’est
plus grand ce que nous avons fait à la CAPA, je pense
quand même important. Vous avez dit, il y a une vision
qu’on s’oriente dans la bonne direction. Moi, je
gestionnaire, pas de vision de l’avenir. Je pense
préfère rester positif et général, plutôt que trop précis
qu’avec la réflexion qui a lieu ici, on commence à avoir
sans avoir la capacité de répondre précisément à votre
une vision de l’avenir. On commence à l’avoir. En tout
question.
cas, on essaie de se donner des moyens de maîtriser
des évolutions qui, pour l’instant, sont contraires à
l’intérêt public. Les évolutions qui échappent aux
décideurs, qui sont des évolutions un peu universelles
et qu’il faut essayer de contenir et de réorienter.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : En précision à ce
qui vient d’être dit sur les capacités d’intervention
dans les communes, et en réponse à la question posée
par Monsieur PINZUTI : on a un exemple dans le rural
Aujourd’hui, ce n’est pas si simple.
qui est l’immeuble Tavera sur la commune de
Et en plus, on est dans des affaires de temps longs,
parce que les décisions que l’on prend aujourd’hui
vont produire des effets dans cinq ou six ans ou dix
ans même. Ce n’est pas toujours simple. Il ne suffit pas
de le dire. Encore faut-il se mettre en situation de
CUTTOLI-CORTICCHIATO. C’est un immeuble qui
pendant plusieurs années est resté inachevé et qui a
été acquis avec l’aide de la municipalité par l’Office
Public de l’Habitat, qui l’a réhabilité et on a
aujourd’hui dix logements locatifs sociaux.
répondre aux défis de l’avenir. Se mettre en situation,
c’est d’abord réfléchir sur ça, bien sûr, mais aussi
prendre des décisions. Il n’est pas si simple de
Monsieur Hugues ROLLAND : Dans les chiffres qui
déclasser un terrain agricole en ville, parce qu’on a
nous sont donnés, est-ce que la location au noir, qui
déclassé un terrain de trois hectares et demi pour faire
est très importante, quand même… est prise en
des logements sociaux. Il n’est pas si simple de lutter
compte ?
contre les inondations parce que le risque inondations,
on l’a gérée. Donc il y a tout ça en même temps à la
fois. On a construit dans des zones humides, qui sont
devenues aujourd’hui des zones inondables. Mais ce
n’est pas qu’à AJACCIO. C’est partout ! On a construit
dans des marécages. On a remblayé. Aujourd’hui, on a
des problèmes. Donc ces questions-là, il faut
absolument
les
envisager,
les
appréhender
collectivement et il faut sortir aussi, bien sûr, de la
politique politicienne et de la spéculation.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : C’est une bonne
question que vous posez, mais qui échappe à la
statistique, puisque l’on travaille sur des données de
l’INSEE et FILOCOM essentiellement. On se l’est posée.
Ça n’apparaît pas : dans le cas du propriétaire
occupant qui met en location son rez-de-chaussée, s’il
n’y a pas de bail, ça peut ne pas apparaître.
Logiquement, ça devrait apparaître sur FILOCOM,
puisque FILOCOM est basée sur les données de votre
feuille d’imposition ; mais si c’est très temporaire, si
on a un logement sur un an et si on reste déclaré dans
maisons de berger. Il y a vraiment un souci par rapport
une autre commune, en effet, ça n’apparaîtra pas.
à ça.
Une dame dans la salle : Si les revenus ne sont pas
déclarés sur l’avis d’imposition, il n’y aura rien.
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : En fait, la question
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : C’est possible,
que vous posez, c’est la question du décalage qu’il y a
tout à fait.
entre les innovateurs et ceux qui sont sur des
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Effectivement, il y
a aussi une problématique qui est rencontrée dans de
nombreuses communes : celle du logement à l’année
scolaire. Il y a le locatif, mais dans le locatif, il y a aussi
une partie de logements qui n’est pas pérenne pour
habitudes anciennes. Je simplifie mais j’essaie de
résumer. Autrement dit entre par exemple, un permis
qui porte sur une maison à basse consommation
d’énergie voire à énergie positive et puis un permis
classique même néo-provençal, c’est-à-dire importé
par rapport au style des maisons individuelles corses. Il
les occupants.
y a toujours un décalage, c’est vrai. Mais en même
temps, on ne peut pas dire que – en tout cas pour la
Monsieur Hugues ROLLAND : Je voudrais aborder le
ville d’AJACCIO – on soit hostile aux innovations et aux
sujet, le hiatus scientifique entre notre société dans
technologies nouvelles. Je pense à deux exemples : la
ses
justement,
rue de la Porta , où on est accompagné par un
technologiques et les modalités d’aspect, d’obligation
programme européen. Il y a de l’eau chaude solaire, il
dans les PLU par exemple. Je crois que notre société
y a des panneaux photovoltaïques, il y a une technique
souffre
progressions
vraiment
scientifiques
l’excès
de
de construction en SIPOREX qui est un très bon isolant
sorte
de
et c’est même un cas unique en Corse. La maison de
fétichisation d’un aspect visuel qui d’ailleurs n’est pas
quartier des Cannes, elle sera à énergie positive. On
vraiment probant puisque nos villages, nos hameaux,
est dans ce domaine-là. Je crois même que vous avez
nos villes sont de plus en plus laids. Disons-le ! Or, il y
construit une maison sur la route des Sanguinaires,
a une prétention des élus à vouloir faire en sorte de
pour laquelle j’ai même dû intervenir pour défendre
garantir un aspect visuel et du coup, d’aller à
votre innovation. Donc, on n’est quand même pas
l’encontre de tout ce qui est technique, qui pourrait
bouché à tout ce qui bouge et tout ce qui est
améliorer le bâti. Donc, des architectes dont je suis
prometteur d’avenir. Mais en même temps, il faut
essaient de faire des bâtiments plus intelligents, moins
tenir aussi compte de ce que disent les autres. C’est
énergivores, … et ont plus de problèmes à faire passer
extrêmement difficile d’imposer des normes du point
leurs permis que ceux qui font des projets où ils se
de vue municipal : on peut donner des règles
moquent de tout ça mais où ils vont faire le toit quatre
générales mais ensuite, après, il y a une question
pans avec la tuile et le pseudo crépi néo-provençal.
d’habitudes, de sensibilité à certains aspects qui ne
Quand est-ce qu’il y aura vraiment un travail de mise à
sont pas encore mûrs partout et donc on tient une
jour, pour accepter que nous avons développé des
espèce d’équilibre entre l’innovation et… une certaine
sciences, développé des technologies. Nous vivons
réticence à innover.
patrimonialisation,
peut-être
c’est-à-dire
avec
une
avec le Bouquet Canal+, le téléphone, … mais nos
maisons, il faudrait qu’elles soient des pseudo-
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je vous propose
Aujourd’hui, nous vendons 70 % de notre production à
d’aborder ces questions-là plutôt cet après-midi dans
cette catégorie de ménages. Donc si on le fait en
le cadre de la structure des opérations, puisque il y a
Haute-Corse, il n’y a pas de raison qu’on ne puisse pas
des propositions et des éléments de débats qui seront
le faire sur la Corse-du-Sud. Bien évidemment,
lancés. Sur le développement de l’offre et sur les
l’accession sociale à la propriété doit être aidée.
problématiques que peuvent rencontrer les habitants
Aujourd’hui, les dispositifs nationaux qui sont en
du territoire et notamment les plus jeunes à se loger,
place, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et autres, ne profitent
est-ce qu’il y a des interventions ou des retours
pas qu’aux seuls ménages à revenus modestes
d’expérience ?
puisqu’aujourd’hui, le PTZ n’est plus soumis à plafond
de ressources donc d’autres aides doivent être mises
en place. Pour nous, c’est essentiellement le
Monsieur Jacques FIESCHI, Directeur Général du Logis
Corse : Le Logis Corse est une société coopérative
d’HLM qui est basée en Haute-Corse à BASTIA, qui est
spécialisé aujourd’hui dans l’accession sociale à la
propriété. L’accession sociale, je pense qu’aujourd’hui,
c’est un segment essentiel du logement social. On a
beaucoup parlé du locatif social mais l’accession
sociale devait permettre justement un parcours
résidentiel et donc libérer un peu le parc HLM. Vous
disiez tout à l’heure que le taux de rotation était très
faible et je pense que l’accession sociale doit
permettre justement de libérer des logements et
permettre à d’autres personnes de trouver un
logement pour pouvoir se loger. Là-dessus, je voudrais
revenir sur l’exposé de Monsieur FREDENUCCI tout à
partenariat avec les communes qui est très important,
puisque nous avons des cessions de foncier à des prix
qui sont minorés voire cédés gratuitement ou une
prise en charge par exemple des travaux de VRD dans
la limite des subventions que les communes peuvent
obtenir. Ceci nous permet donc de réduire le coût du
foncier et par conséquent, les prix de vente. Je pense
que l’accession sociale à la propriété est une chose qui
est très importante. En Corse-du-Sud, jusqu’à présent,
nous avons actuellement, une étude sur la commune
d’APPIETTO
et
on
a
démarré
une
opération
d’accession – mais malheureusement pas sur la CAPA
– sur BONIFACIO. Je pense que l’accession sociale
aujourd’hui est un segment important du logement
social.
l’heure : vous disiez qu’aujourd’hui l’accession sociale
en Corse-du-Sud était très difficile. Je n’ai pas
d’expérience sur la Corse-du-Sud puisque nous n’y
avons pas encore fait d’opérations mais nous avons
fait plusieurs opérations sur la Haute-Corse. On est à
peu près, aujourd’hui, sur un développement de cent
à cent cinquante logements par an ; ce qui est quand
même relativement important. En fonction du
protocole qui a été signé par la Fédération avec les
pouvoirs publics, vous savez que les coopératives HLM
doivent vendre 10 % de la production à des ménages
les plus modestes, c’est-à-dire des ménages qui sont
sur des plafonds PAS (prêt à l’accession sociale).
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je me suis peutêtre mal fait comprendre tout à l’heure. Il ne s’agissait
pas de dire que l’accession sociale n’était pas une
cible ; bien au contraire. Ce que je voulais dire, c’est
que tout ne se résoudra pas dans l’accession. Je dis ça
à l’attention des élus lorsqu’on a pu les rencontrer. Je
crois qu’il y a un attachement à la question de
l’accession par rapport au locatif et notamment au
locatif social. Je parle des communes périphériques,
pour dire que même si on arrive à sortir des
opérations en accession sociale, il restera 40 à 50 %
des ménages demandeurs de logements qui n’auront
jamais le budget, même pour aller sur du PAS. Ce qui
est intéressant dans ce que vous dites sur la HauteCorse, c’est que justement, on a des revenus très
faibles et donc des ménages qui sont en capacité à
être éligibles au PAS. C’est-à-dire qu’on est bien sur
des revenus faibles, alors que vous êtes en zone B1
avec comme prix de sortie deux mille neuf cents par
mètre carré.
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Juste un petit mot
sur l’accession sociale. Ce n’est pas la ville d’AJACCIO
qui va vous empêcher de venir à AJACCIO, au contraire
! Nous étions très demandeurs d’ailleurs, vous le savez
très bien. S’il y a des possibilités d’intervention du
Logis Corse en Corse-du-Sud, et à AJACCIO en
Monsieur Jacques FIESCHI : Avec du PSLA (Prêt Social
particulier, il n’y a aucun problème pour ce qui nous
Location Accession), le taux de TVA est à 5,5 donc le
concerne ; parce qu’il y a des besoins urgents et très
prix est à deux mille six cent quatre-vingt-neuf
importants et très lourds en matière de logements
aujourd’hui.
locatifs sociaux mais aussi une demande aussi pour
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Donc, deux
mille six cents si on part sur du PSLA, mais en fait, nos
ménages ont des budgets pour acquérir à deux mille
l’accession sociale. Mais c’est vrai que la priorité des
priorités, c’est de construire du locatif social. C’est une
priorité absolue. Parce qu’il y a trop de demandes et il
y a en même temps beaucoup de gens qui sont
euros.
expulsés. Encore hier, nous avons reçu deux lettres.
Monsieur Jacques FIESCHI : Effectivement tout à
l’heure vous faisiez de l’antagonisme entre le zonage
de la Corse et puis des revenus des ménages sur la
Corse. C’est vrai. Aujourd’hui, j’entendais derrière moi
quelqu’un qui disait « deux mille six cent quatre-vingtneuf euros, c’est très cher ». Si demain, en accession
sociale, je vends à deux mille six cent quatre-vingtneuf euros le mètre carré, je suis effectivement très
cher. Il y a des promoteurs aujourd’hui, des
promoteurs privés en accession classique qui vendent
– du moins dans la région bastiaise et périphérique –
moins cher que ça. Nous, nos prix de vente
aujourd’hui, tournent autour de deux mille deux cents,
deux mille trois cents euros. Donc aujourd’hui, vendre
à deux mille euros, c’est très difficile et ça va le
devenir
de
plus
en
plus
avec
la
nouvelle
règlementation qui va arriver maintenant avec le BBC
et la RT 2012. C’est une évidence.
Des lettres horribles de mise à la porte violentes :
« Vous ne pouvez pas payer. Ce n’est pas mon
problème. À vous de vous débrouiller. Vous allez
dégager ». Et ça, c’est quotidien. La demande, elle
continue de croître. Pourtant, on a quelques petites
perspectives, petites, pour la période à venir mais il
faut savoir que c’est extrêmement difficile, d’autant
qu’aujourd’hui, les financements d’État régressent et
les décisions qui sont prises aujourd’hui produiront
leurs effets dans environ trois ans. C’est-à-dire qu’en
2014, on ne sait pas comment ça va se passer.
Jusqu’en 2014, on va livrer quelques logements mais
après, on ne sait pas. Or, les décisions, elles ont des
effets encore une fois sur le temps long ; ce n’est
jamais d’une année sur l’autre, mais c’est toujours à
trois, quatre ans ou cinq ans de distance… voire plus.
Actuellement, on a de graves inquiétudes, notamment
sur la question du financement.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Ce qui est
intéressant, c’est que vos ménages, en termes de
plafond, ils sont éligibles au PAS et donc ce sont des
ménages qui ont de tous petits revenus.
Monsieur Hugues ROLLAND : Vous demandiez des
retours d’expérience. Il y a une quinzaine d’années,
quand j’ai travaillé dans les pays scandinaves, les villes
principales comme BERGHEM ou OSLO, faisaient des
qu’ailleurs, on nous dit autre chose, en disant oui, à
audits sur non seulement les bâtiments en déserrance
BONIFACIO, ce n’est pas comme ça, à BASTIA, ce n’est
mais aussi sur tout le potentiel des dents creuses. Je
pas la même chose, à CORTE, etc. Aujourd’hui, il y a
connais assez bien AJACCIO et des dents creuses, il y
lieu de penser qui si on tient tous le même discours,
en a beaucoup. La ville est très cariée. Moi, je pense
du Cap Corse à BONIFACIO, il y aura quand même un
qu’on pourrait se pencher sur ces éléments, et aussi
certain nombre d’idées qui vont être incontournables
peut-être travailler sur un rehaussement de bâti plus
dans les mois qui viennent et ça va favoriser un certain
faible par rapport à ce qui s’est fait après. Maintenant,
nombre de prise de conscience. Pourquoi ? Parce que
je ne veux pas stigmatiser la ville d’AJACCIO. Je réagis
c’est bien un problème de prise de conscience.
sur AJACCIO, car je n’habite plus STRASBOURG ou
OSLO donc il ne faut pas le prendre mal. Donc je vois
toutes ces dents creuses et je me demande… c’est
sûrement très difficile d’y avoir accès. Il y a sûrement
des problèmes d’indivision mais quand le monde est
de plus en plus complexe, il faut de plus en plus
d’ordre. Et moi, je suis pour la préemption. Puisque le
monde est violent, il faudrait que les politiques
redeviennent un petit peu plus autoritaires au sens
noble, pas de violence physique ou autre, mais quand
les gens ne font rien d’un lieu, il faudrait un peu les
presser et en faire quelque chose ou alors à
préempter.
La ville d’AJACCIO pour le département de la Corse du
Sud, c’est elle qui supporte 76 % de tous les logements
sociaux. Pourquoi dans le rural nous n’avons pas ce
nombre de logements sociaux nécessaires ? Alors, je
me pose la question mais nous avions le problème du
foncier. Le foncier, c’est un problème important.
comment est-ce que les communes doivent l’aborder
dans leur PLU parce que s’il n’y a pas de mise à
disposition du foncier, s’il n’y a pas de décisions prises
par les communes de bloquer certaines zones pour
avoir du logement locatif à caractère social, communal
ou autre, il y aurait des difficultés pour les bailleurs à
prendre des décisions parce que les permis sortent.
Donc ça, c’est véritablement une problématique. Il
Monsieur Etienne FERRANDI, Maire d’Alata, Viceprésident de la CAPA : Je voudrais quand même
saluer, dans un premier temps, le PLH numéro deux,
puisque quand on a fait le PLH numéro un, nous étions
un peu des francs-tireurs sur ces questions-là au
niveau de la Corse. Et on a bien vu avec les débats
récents et les orientations de la Collectivité Territoriale
de Corse, que maintenant ça devient une grande
question régionale. Tout le monde en parle. La
nécessité de développer du logement social, de
maîtriser le foncier, de lutter contre la spéculation, ça
concerne un petit peu tous les partis politiques. Donc,
il y a un contexte beaucoup plus favorable pour faire
avancer certaines idées, parce que le pire, c’est quand
on veut faire avancer une idée sur un territoire et
faut qu’il y ait quand même une cohérence. On voit
bien qu’au niveau de la CAPA, il y a dix communes :
trois communes ont un PLU, trois communes ont une
carte communale, trois communes ont le règlement
national d’urbanisme et avec des différences ne seraitce qu’à une toute petite échelle comme la CAPA, on
voit bien qu’il y a des difficultés à avoir une démarche
qui soit cohérente. Donc il faut qu’il y ait un peu plus
de lisibilité sur les obligations que doivent avoir les
maires. Il y a des maires qui sont volontaires. Il faut les
aider à prendre des décisions dans ce sens-là. Donc il
doit y avoir un conseil aussi de ce point de vue-là.
Ensuite, il faut une plus grande lisibilité sur les aides,
parce que c’est vrai qu’on n’y comprend pas grandchose. C’est un chemin du combattant. C’est très
compliqué. Un des objectifs du PLH², c’est de donner
peut-être un document beaucoup plus lisible au
mille euros sur trente ans, etc. Ils relèvent des minima
niveau des décideurs, en disant s’il y a cette opération,
sociaux. Mais surtout ils ne veulent pas qu’on leur
il y a une attractivité, il y a une aide à la décision pour
mette un logement social à côté alors qu’eux-mêmes,
que les choses puissent aller dans le bon sens. Ça me
ils en auraient peut-être besoin. Ça, il faut quand
semble quand même important.
même poser le problème. Il faut avoir ce débat-là avec
Ensuite, il faut qu’il y ait une pédagogie sur ce que
sont les logements sociaux. Parce que souvent, on
nous renvoie – je vais être basique – « on ne va pas
nous mettre des étrangers chez nous, parce que
voilà ». Mais ça, ce sont des problèmes réels qui sont
des problèmes de blocage. Le parc locatif, il a été
tellement dévalorisé, que les gens ne se rendent pas
compte à un moment donné que quand ils montent
l’Avenue Maréchal Juin, les logements sociaux sont
plus beaux que les logements faits par le privé. Donc, il
faut qu’il y ait véritablement une pédagogie pour dire
aujourd’hui, on est capable de faire du logement social
de qualité qui va correspondre à des normes de
qualité, à des prix qui sont attractifs, pour des loyers
qui soient modérés. Et ça, il faut que tout le monde
soit bien imprégné de ces choses-là. Parce qu’il y a une
réticence… je me rappelle, quand on a fait la
Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien, il y a
certaines communes qui ne sont pas rentrées dans la
CAPA parce qu’elles ne voulaient pas qu’AJACCIO leur
impose des logements sociaux. C’était il y a dix ans. Ce
sont des blocages. Il faut faire un examen critique sur
ces questions-là, parce que si on réussit à le faire, on
va réussir à débloquer des terrains, on va aller dans
la population, parce que quand Paul-Antoine parle des
huit logements Rue de la Porta… il pourrait nous dire
pourquoi il y a eu autant de lenteur. Quand la CAPA
er
achète le terrain de Gaz de France, route Albert I ,
Route des Sanguinaires, est-ce que tous les habitants
dans le coin sont d’accord pour avoir des logements
sociaux à côté ? Est-ce que ce n’est pas des éléments
qui font blocage aux permis ? À la mise en œuvre des
solutions ? Donc ça, ce sont des questions sur
lesquelles il faut qu’on s’interroge. Il n’y a pas que les
aspects financiers des choses ; ce sont des réactions
de société et, je pense que ce qui va aider fortement,
c’est que la démarche audacieuse de la CAPA de faire
un PLH en 2006, d’en faire un deuxième maintenant,
trouve un écho au niveau régional et quand on va
parler tous, on va essayer de parler tous de la même
voix - j’espère – sur le territoire mais aussi avec des
partis politiques différents, des groupes différents… il
y en a qui peuvent peut-être rentrer à reculons dans la
démarche parce qu’il y a quand même des porteurs
historiques de logement social avec des élus qui sont
des élus de progrès. Mais quand tout le monde rentre
un petit peu dans cette démarche-là, ça aide à avoir
une cohérence au niveau du discours.
une dynamique. Si on fait l’impasse sur ces questions
et on jette un voile pudique sur ces questions-là, on
risque de se retrouver dans deux ou trois ans avec les
mêmes constats. Il faut se poser y compris ces
questions-là.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je voulais
rebondir sur ce que vous disiez sur le volontaire et le
coercitif. C’est un élément très important, c’est-à-dire
que dans le cadre du PLH², on voit bien que la
Sur ma commune, il y a des gens … je les connais, on
pédagogie, l’incitatif a des limites ; il y a des maires qui
les voit arriver. Ils achètent un terrain de mille cinq
se sont engagés dans une action coercitive. Le maire
cents mètres carrés, ils construisent cent mètres
d’ALATA intervenait tout à l’heure, on ne l’a pas
carrés. Ils se sont endetté à hauteur de quatre cent
évoqué mais il y a cette question du logement
communal. Le logement locatif, c’est aussi du
logement communal, qui est produit à petite échelle
par les communes, par les maires et souvent sur des
bâtiments qui menacent ruines. Il y a là une action en
cours, du maire d’ALATA, qui peut aller jusqu’au Juge
des Expropriations, ou en tout cas aller jusqu’à une
action coercitive vis-à-vis des propriétaires. Cela
permet aussi de gérer cette question de la sous-
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Suite aux
questions posées par le maire d’ALATA sauf s’il y avait
d’autres interventions, cela nous permet de faire la
transition : aborder la question du logement social,
c’est se demander à quel public il s’adresse, et donc
d’aborder aussi la question des publics démunis ou qui
rencontrent le plus de difficultés.
densité. Je voulais terminer là-dessus. Ce que vous
remarquiez en vous promenant à AJACCIO, sur les
problèmes « dentaires » de la ville, c’est visiblement
un problème global à l’échelle du territoire. On va le
voir
cet
après-midi.
extrêmement
On
importante ;
a
une
vous
sous-densité
parliez
des
lotissements tout à l’heure, mais on a aussi des zones
classées U au PLU, qui sont à 50 % bâties. C’est-à-dire
qu’on a 50 % de parcelles non bâties. Ce sont des
éléments à affiner mais si on est sur de la ville durable,
nous travaillons sur ces dents creuses et travaillons sur
le compliqué. Travaillons sur du compliqué avec du
coercitif, parce que sinon, on continue de travailler sur
Madame
Gisèle
THIERRY,
Centre
Régional
d’Information Jeunesse : On a énormément de
demandes
de
la
part
des
jeunes,
parce
qu’effectivement, ils ont des emplois en dents de scie,
ils n’ont pas une forcément une solvabilité avec
quelqu’un derrière qui cautionne un montant…. Donc,
nous avons un parc locatif en gros de trente
logements mais sachant aussi que les jeunes gens ou
jeunes filles doivent quitter le logement pendant la
saison estivale. Ça pose quand même un souci, je
voulais donc savoir s’il y avait des orientations à
destination de ces populations.
des champs de betteraves où on tartine du
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Vous nous offrez
lotissement qui est moins compliqué mais qui, du
une
coup, va coûter pour la collectivité, c’est-à-dire pour
présentation qui va être faite, on aborde notamment
nous tous, beaucoup plus cher que de travailler sur
la question des jeunes.
très
bonne
transition,
puisque
dans
la
une dent creuse.
ATELIER 1 – QUELS LOGEMENTS NOUVEAUX POUR QUELS BESOINS
2 -L’offre et les besoins des publics les plus fragiles
Monsieur
Jean-Charles
FREDENUCCI
:
Marie
DEMANESSE va faire cette intervention sur ce qu’on
appelle pudiquement, dans le langage du PLH, les
publics spécifiques ; c’est-à-dire les publics les plus
fragiles, qui subissent pour le coup le plus fortement
les difficultés en matière de logement, et qui paient le
plus gros prix.
Madame Marie DEMANESSE, consultante Habitat et
Territoires Conseil : On va aborder la question des
publics fragiles – c’est une question assez vaste – on
va parler de l’hébergement des publics des personnes
les plus démunies. On l’a vu, il y a une demande forte
sur la question du logement locatif social. Quand on
regarde les chiffres dans le cadre du PDALPD, on
identifie quand même six cents personnes en situation
cours d’installation. Le 115 également, mais il y a peu
d’urgence sur le département, et que cette demande
de demandes qui émergent par ce biais.
se concentre à 90 % sur AJACCIO. L’Office Public dit
que, aujourd’hui, nous avons trois cent douze
demandeurs sans logement ou hébergés de manière
temporaire, donc des personnes qui sont dans des
conditions précaires soit dans des foyers, soit qui
peuvent être hébergés par leur famille ou un logement
temporaire. Ce peut être effectivement un logement
non déclaré et là, on n’a effectivement pas de visibilité
Quand on regarde les dispositions règlementaires
strictes, même si elles sont un peu tirées vers le haut,
on serait à trente-cinq places d’hébergement au sens
de la loi DALO, à savoir hébergements d’urgence, ALT
et centres de réinsertion sociale. Sur les places
manquantes,
on
serait
entre
deux
et
plus
vraisemblablement plutôt cinq. Ces chiffres sont à
prendre avec des pincettes.
à ce jour. Cela représente 17 % de la demande totale à
l’échelle départementale et les données issue
notamment de la FALEP rejoignent à peu près ces
chiffres : on est sur trois cents demandes soit quatre
cent quarante personnes. Ce sont essentiellement des
personnes isolées et également des jeunes puisqu’un
tiers a entre 18 et 25 ans. Le nombre de personnes
hébergées évolue depuis ces dernières années. Dans
le cadre du Centre d’Hébergement et de Réinsertion
Sociale, on constate une augmentation de 10 % par an
sur ces trois dernières années.
Aujourd’hui, en termes d’offre, on recense deux cent
soixante-trois places mais dont cent quarante-six
places d’hébergement identifiés au sens du DALO. La
demande se concentre sur la ville d’AJACCIO avec
entre deux cents et trois cents personnes qui ne sont
pas
couvertes
actuellement
par
une
offre
d’hébergement. On a un foyer de travailleurs migrants
qui est saturé à ce jour et qui, en fait accueille un
public vieillissant puisque qui se sont installés depuis
des années et qui vieillissent au fur et à mesure dans
ce foyer de travailleurs migrants. À ce jour, il n’est pas
En termes de revenus des ménages, un quart des
ménages d’AJACCIO dispose de revenus inférieurs au
seuil de pauvreté, à savoir neuf cent trente-cinq euros
par mois ; ce qui pose la question de quelle offre pour
ces publics ? Plus de 30 % des ménages sur les cantons
prévu qu’il y ait une transformation… même s’ils
souhaitent une transformation en résidence sociale, le
passage n’est pas encore effectué. Le précédent PLH
prévoyait
une
programmation
de
cent
places
d’hébergement sur dix ans.
des Deux-Sevi et cantons des Deux-Sorru sont
également dans cette situation. À l’échelle de la CAPA,
un quart des ménages perçoit moins de neuf cent
quatre-vingt euros par mois pour un adulte et presque
mille huit cents euros pour un couple avec enfant. On
a une part d’allocataires aux faibles revenus qui est
assez importante notamment sur AJACCIO et CUTTOLICORTICCHIATO, puisqu’on est à presque 30 %
d’allocataires à faibles revenus selon les données CAF.
Quelques dispositifs ont été mis en place assez
récemment pour gérer la demande, dont le SIAO,
Service Intégré de l’Accueil et de l’Orientation mis en
place fin 2010, et qui pour l’instant est encore en
Aujourd’hui, il y a un projet de relocalisation des cinq
places ALT du CCAS d’AJACCIO, suite des problèmes de
sécurité. L’offre mobilisée par la FALEP qui pouvait
ponctuellement mobiliser un des hôtels d’AJACCIO
dans le cadre de l’hébergement d’urgence, ne peut
plus le mobiliser. Sinon, on voit quand même des
projets qui se mettent en place : la relocalisation
d’abord du CHRS de la FALEP dans l’hôtel Saint-Charles
– opération soutenue financièrement par la CAPA - ;
un remplacement et surtout une pérennisation de
l’abri de nuit par la mise en place d’un centre
d’hébergement d’urgence de trente places ; la
livraison d’une maison-relais d’ici la fin de l’année ; et
internat, mais la plupart concentrent aussi des lycéens
la mise en place d’une AIVS (Agence Immobilière à
qui viennent du département entier. Donc est-ce que
Vocation Sociale) pour l’accompagnement et la
l’offre aujourd’hui est suffisante pour ces lycéens ? Il y
recherche d’une offre de logement adaptée dans le
a un projet de pôle méditerranéen de formation et
cadre du parc privé notamment. Se pose donc la
d’hébergement qui va être mis en place, soutenu par
question de quelle offre supplémentaire proposer
la CAPA et financé dans le cadre du grand emprunt,
pour ces publics et comment faire face à une telle
avec neuf cents personnes attendues. Quarante
demande ? Puisque deux cents à trois cents
logements sont prévus pouvant accueillir soixante
demandeurs, c’est tout autant de places à mettre en
jeunes, dont seize studios en itinérant qui pourraient
place.
potentiellement être également utilisés pour l’accueil
Concernant
l’hébergement
des
saisonniers,
le
territoire est marqué par une forte part de l’emploi
saisonnier. Ainsi, ce sont deux mille sept cents
saisonniers qui sont recrutés sur le territoire de
de saisonniers l’été. Donc, on le voit bien, il y a une
tension accrue sur l’offre d’hébergement hôtelier et
puis, effectivement, des besoins en logements de plus
petite taille.
l’arrondissement d’AJACCIO, dont neuf cents sur la
Enfin, une des questions importantes concerne les
commune d’AJACCIO qui sont susceptibles d’avoir
personnes âgées. En effet, on constate un fort
besoin effectivement d’une offre en hébergement. Ce
accroissement de la part de la population des plus de
sont essentiellement des contrats courts, entre deux
75 ans de 9,4 % contre 8,2 à l’échelle métropolitaine,
et trois mois, avec un revenu moyen d’à peu près de
avec des évolutions fortes avec des ataux attendus de
mille cent quarante euros, soit un niveau de loyer
14 % en 2030 et de 20 % en 2040. De plus, l’indice de
acceptable d’environ trois cents euros par mois.
vieillissement place la Corse au deuxième rang de
Quelles conditions d’hébergement proposer pour ces
l’ensemble des régions françaises. Sur le territoire de
publics et est-ce que ce manque d’offres est une
la CAPA, un quart de la population a plus de 60 ans,
difficulté au recrutement de ces saisonniers sur le
avec notamment sur la commune de TAVACO et la
secteur ?
ville d’AJACCIO, une concentration de plus d’un quart
Si l’on observe les chiffres en matière d’offre de
de la population sur les plus de 60 ans.
formation : l’université est située à CORTE, et il n’y a
Quand on regarde les différents secteurs d’AJACCIO, à
pas de pôle universitaire, en tout cas identifié.
partir de l’Analyse des Besoins Sociaux réalisées pour
Concernant l’apprentissage, cinq cents apprentis
le CCAS, on constate une concentration sur la ville
suivent régulièrement un parcours de formation sur la
centre, qui est sans doute due à la présence de
CAPA dont deux cent cinquante résideraient hors le
services publics proches.
territoire de la CAPA. Aujourd’hui, ils pourraient venir
régulièrement, de l’ordre de deux jours par semaine,
avec un hébergement effectué en hôtel pour la
plupart. Mais peut-être qu’il y a d’autres situations qui
ne sont pas connues à ce jour. Concernant les lycéens,
il y a quatre lycées dont deux professionnels, soit trois
mille deux cents élèves. Certains bénéficient d’un
Ce sont des publics, dont une part important a des
revenus faibles, notamment dus au passage à la
retraite et à la baisse des revenus. Ainsi, 18 % des
personnes âgées de plus de 65 ans perçoivent l’ASV
(l’Allocation Supplémentaire Vieillesse). Pour une
personne seule, c’est sept cent quarante euros par
mois et pour un couple, c’est mille deux cents euros
par mois, en termes de plafond de revenus, pour
cents places, et donc augmenter largement la
pouvoir bénéficier de l’ASV. On a donc un taux 3,5 fois
production.
supérieur à la moyenne nationale. Plus de 25 % des
ménages de 75 ans disposent de revenus inférieurs au
seuil de pauvreté sur la CAPA, soit neuf cent trentecinq euros en 2007 contre 23,5 % en Corse et moitié
moins
en
France
Si l’on
regarde le détail en
matière d’offre
d’hébergement, elle est essentiellement concentrée
sur AJACCIO mais avec une part également sur
SARROLA-CARCOPINO et sur CUTTOLI-CORTICCHIATO.
métropolitaine. Les retraités
représentent 16 % de la demande en logements
locatifs sociaux sur le département. 10 % des ménages
de plus de 75 ans de la CAPA disposent de revenus
inférieurs à cinq cent cinquante-deux euros par mois.
Des dispositifs d’aide et d’accompagnement sont
disponibles à ce jour, avec plusieurs associations qui
existent. Il y a également les centres communaux
d’action sociale, qui sont présents dans certaines
communes. Cependant, il nous semble important
Au-delà de la paupérisation, c’est également la
question de la perte de l’autonomie qui est posée.
Quand on regarde les bénéficiaires de l’allocation
personnalisée d’autonomie, on constate que ce sont
essentiellement des personnes qui sont à domicile qui
en bénéficient. Quand on regarde la part de ces
bénéficiaires sur la population des plus de 75 ans, on
remarque que ce sont notamment les communes
périurbaines qui sont les plus impactées : AFA, ALATA,
APPIETTO, CUTTOLI, VALLE DI MEZZANA et TAVACO.
En termes d’équipement, on constate un déficit en
matière d’hébergement, avec un taux d’équipement
pour la CAPA de soixante-et-onze lits pour mille
personnes. Ce taux est certes nettement plus élevé
que sur le département, puisqu’AJACCIO concentre
l’essentiel des équipements pour le département, cela
reste bien en-deçà de la moyenne constatée pour la
France métropolitaine (de 121 lits pour 1 000). A
l’échelle départementale, on compte huit cent
quarante-deux lits, avec un effort ces dernières
années de construction et de rattrapage du déficit
qu’il y avait en matière d’offre d’hébergement pour
effectivement de développer cette offre de services
pour les communes périphériques. Il faut s’interroger
pour savoir qui en aurait besoin un peu plus ? Quels
régimes d’adaptation de logement et d’aides dans le
parc privé pour l’adaptation du logement aux
personnes âgées et pour les personnes à mobilité
réduite
doivent
être
mobilisés ?
Quelle
offre
d’hébergement banalisé pour ces personnes à
mobilité réduite est à prévoir, sachant qu’on peut
l’estimer à trois cents places ?
Concernant enfin les aires d’accueil des gens du
voyage, dans le précédent PLH, une cinquantaine
d’emplacements avaient été prévus sur AJACCIO. Estce que les besoins qui avaient été identifiés dans le
cadre du schéma départemental d’accueil des gens du
voyage sont toujours identiques, en tout cas sur les
quartiers qui avaient été identifiés dans le cadre de ce
schéma sur AJACCIO et sur SARROLA-CARCOPINO ?
Avec la fin du financement d’État sur les aires d’accueil
en 2007, ces financements ne sont plus mobilisables, il
s’agit donc de savoir vers quoi on s’orienterait en
termes de financement pour ces aires d’accueil.
personnes âgées et en prévision – en tout cas, pour
2011 et 2012 – avec des projets qui sortent
progressivement de terre. Mais pour s’inscrire dans la
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : On voit bien
moyenne nationale, il faudrait construire plus de trois
qu’il y a en tout cas une inadéquation colossale entre
l’offre et la demande et on voit bien qu’il y a un besoin
spécifique pour certains publics. On a des publics
dessous du seuil de pauvreté. Vous l’avez rappelé.
différents, notamment les saisonniers. Mais pour les
Pour les 18 %, je ne suis plus trop sûre du chiffre, qui
trois premiers cas, ces besoins pourraient relever de
sont en-dessous des cinq cent cinquante-deux euros
structures d’hébergement qui seraient mutualisées, de
par mois, il faut savoir que toute personne âgée a
type résidence sociale ou RHVS. Par ailleurs, il y a une
droit à l’ancien minimum vieillesse, qui est de sept
tension très importante aujourd’hui et c’est une
cent trente-sept euros par mois pour une personne
tension qui va être accrue du fait des projets en cours
seule. Si ces personnes sont en-dessous de ce seuil,
financés par le grand emprunt. Lorsqu’on voit neuf
c’est qu’elles refusent encore aujourd’hui, souvent par
cent étudiants attendus, cela va créer une tension
manque d’information, le complément qui est,
accrue. De notre point de vue, dans le cadre du PLH²,
effectivement, soumis lors de la succession à des
la question de cette offre d’hébergement mutualisé
reprises de la part de l’État. Or, quand on connaît un
sur différents publics apparaît comme une priorité.
peu plus dans le détail les seuils pour pouvoir être pris
sur les successions, on se rend compte que la plupart
des personnes pourraient avoir ce complément sans
Madame Patricia BOYER, Directrice du Centre
Communal d’Action Sociale de la Ville d’Ajaccio : Je
souhaite juste revenir sur des éléments que vous avez
donnés en termes de public ciblé, à savoir les plus
démunis. Vous avez beaucoup insisté sur les centres
d’hébergement. Il faut peut-être rappeler quand
même que les six cents demandes que vous ciblez
dans les publics les plus démunis sont quand même
des publics très spécifiques. Ça s’arrête beaucoup aux
SDF notamment, aux familles… enfin, aux personnes
dites dans l’errance et pas forcément aux plus
démunis, tels qu’on pourrait l’entendre dans le cadre
du PLH, à savoir les jeunes travailleurs pauvres ou les
familles monoparentales qui sont deux publics cibles
qui manquent dans votre panorama. Je voudrais aussi
rappeler que dans le cadre de l’ALT, il n’est pas prévu
de relocaliser les appartements du CCAS mais bien de
les réhabiliter au 3 Montée Saint-Jean, là où ils sont.
C’est juste un petit détail mais qui a son importance.
que leur patrimoine ne soit touché. Il y a beaucoup de
travail à faire encore sur ces personnes âgées,
notamment dans les villages, puisque peut-être on ne
va pas vers elles. Elles sont moins informées que dans
le grand AJACCIO, où le travail est peut-être un peu
plus facile. Pour ces personnes âgées, en tous les cas
sur la commune d’AJACCIO, qui sont touchées par le
seuil de pauvreté, la grosse difficulté aujourd’hui, c’est
que
la
plupart
sont
propriétaires.
Elles
sont
propriétaires, mais elles n’ont pas les moyens… alors
hors cadre, bien sûr, du renouvellement urbain sur
certaines zones, elles n’ont pas les moyens de
maintenir un habitat en bon état. Elles n’ont pas les
moyens… elles ont tout juste les moyens, quand elles
ont fini de payer leur taxe foncière, leur taxe
d’habitation, toutes les charges liées au logement,
elles ont à peine les moyens de survivre, puisqu’on est
plus dans la survie alimentaire que dans la précarité
aujourd’hui. Donc c’est vrai qu’il y aurait un travail
En projet, il y a la création d’un centre maternel, qui
aussi à faire pour ces personnes-là. On a mis en place
va s’adresser à des jeunes mères célibataires de 18 à
un certain nombre d’outils, comme le microcrédit
25 ans.
pour les aider justement à rénover et à vivre dans de
Autre chose, que je lance comme ça mais qui peut être
débattu bien entendu : en ce qui concerne les
personnes âgées, beaucoup sont effectivement en-
meilleures conditions. Au-delà de l’offre, il y a aussi la
question de maintenir les personnes dans leur
logement, dans de bonnes conditions.
Monsieur Stéphane SBRAGGIA, Directeur de l’EPAD
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je voulais juste
Le Ciste à Ajaccio : D’abord, je voudrais féliciter
rajouter, par rapport à ce que vous dites, que l’on voit
l’ensemble des intervenants et notamment les
bien sur la question du vieillissement, que l’on ne peut
supports informationnels qui sont vraiment de qualité.
pas répondre aux
J’espère que l’on pourra bénéficier des PowerPoint.
notamment l’hébergement médicalisé. Si l’on reprend
Je voulais intervenir sur le focus que vous avez fait sur
la catégorie "personnes âgées". Vous avez repris les
seuils classiques des plus de 75 ans. Concernant
l’hébergement institutionnel, la cause de placements,
c’est surtout la perte d’autonomie. Les populations qui
nous sont adressées aujourd’hui, ce sont des
personnes qui ont plus de 80 ans aujourd’hui. Et c’est
vrai que, par contre, il y a une situation sociale critique
besoins par
l’hébergement,
les chiffres que nous donnait Marine tout à l’heure, on
ne peut pas augmenter de 60 % la production. Il y a
l’investissement, mais surtout la gestion en prenant en
compte le schéma gérontologique… Donc les solutions
passent par l’adaptation du parc existant. On vieillit et
on meurt dans son logement, donc comment on vieillit
et
on
meurt
dans
son
logement
le
moins
douloureusement possible.
et les chiffres que vous avez exposés tout à long de
Et puis, il y a la question de l’hébergement et on voit
cette matinée sont ahurissants pour notre région,
bien aujourd’hui, sur des collectivités hors de l’île, qui
parce qu’on voit effectivement des écarts très
partent initialement sur un EPAD et en fait font du
importants avec des gens qui sont très pauvres et une
logement adapté : un programme de logement adapté
paupérisation
couches
aux personnes âgées, qui relèvent en fait de
aujourd’hui. Et il y a effectivement une tranche de la
l’hébergement ou du foyer-logement, qui est quelque
population, de 60 à 75 ans, qui parfois sont
chose né pendant les années 70, qui est extrêmement
propriétaires ou locataires mais qui vivent dans des
intéressant avec une association… C’est vers ce type
conditions
que,
de structure qu’il faut aller, qui est du logement
effectivement, elles manquent de ressources et il y a
banalisé, avec du financement logement social, un
effectivement peut-être un critère d’ordre social. Il
certain nombre de services mis à disposition et un
faudrait peut-être davantage insister et réfléchir
choix du locataire d’avoir ou pas recours à ça. Mais on
justement sur des offres de logements peut-être
voit bien que les besoins sont tels que, à la fois, il faut
collectifs, autour desquels on pourrait développer un
sans doute aller vers l’amélioration de l’habitat et ce
certain nombre de services, parce que à travers cette
type d’hébergement-là et qui répondent tout à fait
problématique de l’habitat, se pose la problématique
aux besoins.
qui
pas
touche
très
toutes
agréables,
les
parce
du bien vivre, du mieux vivre. Parce qu’aujourd’hui,
grâce à la science, on vit plus longtemps mais la
problématique de nos sociétés aujourd’hui, c’est de
bien vivre. Il faut effectivement peut-être réfléchir sur
une question d’offre d’hébergements collectifs. Alors,
ça, c’est un clin d’œil que j’adresse à Monsieur
LUCIANI, parce que l’association, notre association
réfléchit d’ailleurs sur cette question-là et on espère
pouvoir présenter rapidement un dossier qui irait dans
ce sens-là..
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Je crois que ce qu’il
faut bien mesurer, c’est ce qui est de la compétence
de la CAPA, de la ville, de la région et puis ce qui est de
la compétence nationale. Parce que la grande
pauvreté, ce sera quand même des mesures
nationales. On peut apporter des réponses ici, les plus
diversifiées, les plus adaptées possibles mais la
question des revenus, des minima sociaux,… ça ne
relève pas de la CAPA. Il vaut mieux le dire parce qu’on
la rue de la Porta. On a préempté Candia pour faire
est quand même dans un univers assez contraint et la
une école. Il n’y a pas beaucoup d’exemples de
pauvreté, c’est de même partout. Pas seulement à
préemption. À chaque fois, il y avait un large accord,
AJACCIO. Donc, on a vraiment à faire à une grande
pour ne pas dire l’unanimité. Sinon, ça serait
politique nationale différente. Il vaut mieux le dire
extrêmement difficile. Et même quand on a eu une
maintenant parce qu’après, on va croire qu’on a
décision unanime, on a eu des oppositions, qu’il a fallu
réponse à tout. Or, on n’a pas réponse à tout. Même
surmonter par le débat, par le dialogue. Bref, pour
s’il faut s’efforcer de connaître le mieux possible les
pouvoir acheter seulement des terrains pour des
difficultés et en particulier, la grande pauvreté ; de
bassins de rétention, ce n’est pas du logement cette
connaitre le mieux nos responsabilités et la nécessité
fois-ci, il faut aller à l’expropriation, parce que vous
de s’investir collectivement en dépolitisant, au
avez des demandes pour vendre un terrain qui est
mauvais sens du terme, certains enjeux, pour les re-
inondable – et qui ne pourrait servir à rien d’autre
politiser à notre niveau. Je suis peut-être un peu
qu’à un bassin de rétention – au prix du terrain
énigmatique mais tout le monde me comprend.
constructible. Et là, ça passera par l’expropriation.
Il y a des enjeux, ici par exemple, quand on parle de
contraintes, de coercition ou de stimulation, le
premier PLH, c’était un ensemble d’orientations avec
des incitations. Celui-là, aura peut-être vocation à être
un peu plus coercitif. Un peu plus. Mais ça ne peut
Mais ça, c’est très difficile aussi, parce qu’il faut des
mesures qui sont très encadrées par la loi. Donc la
moindre petite vétille, la moindre petite erreur et vous
êtes retoqués au tribunal administratif. Donc, ce n’est
pas toujours simple.
fonctionner que s’il y a un accord général, à la fois sur
Le plus important, c’est de savoir exactement ce que
les mesures, les actions qui sont proposées et les
l’on veut. Je prends juste un exemple sur les
méthodes pour les faire aboutir. On a parlé de la
hébergements spécifiques. On parle des gens du
préemption tout à l’heure pour certains terrains : s’il
voyage : c’est un de nos gros problèmes et c’est
n’y a pas unanimité dans les instances décisionnelles,
extrêmement difficile. Ce n’est pas que ça soit difficile
jamais ça ne se faisait. Parce que quand vous avez tous
à réaliser. C’est difficile de trouver un terrain accepté
les courants politiques qui sont d’accord dans une
par l’environnement, par le voisinage ; extrêmement
assemblée délibérante pour préempter un terrain, il
difficile. D’autant que les gens du voyage en question,
n’y aura personne de la population qui va dire que
ce ne sont pas des vrais gens du voyage. Ce sont des
c’est contraire à l’intérêt général. Mais si vous avez
gens du voyage sédentarisés pour l’essentiel. Quand
une majorité un peu juste pour prendre une décision,
on parle des gens du voyage, ce sont ceux qui sont
vous aurez après dans la société forcément des
vraiment nomades ; c’est-à-dire qu’ils se déplacent, ils
recours, des oppositions, … Et même quand c’est
ont un habitat mobile et qui se déplacent en
unanime, vous avez des recours. Donc on est obligé de
permanence. Ils restent trois mois à un endroit, trois
gérer les consensus. D’abord les construire et ensuite
mois ailleurs. Ici, nous avons des gens qui se réclament
les gérer. Ça veut dire débattre, discuter, convaincre
de la communauté du voyage mais qui sont quasiment
de la nécessité de faire telle ou telle chose. La
sédentaires. Et en fait, ce qu’ils souhaitent, c’est
préemption, c’est comme ça. On a préempté à
d’avoir à la fois un hébergement avec des mobile-
AJACCIO un terrain à GDF au-dessus d’un espace vert.
homes,
On a préempté le terrain de GDF-Suez. On a préempté
professionnelle sur le lieu. C’est le problème. On ne
mais
en
même
temps
une
activité
peut pas être à la fois locataire ou propriétaire d’un
important de conviction, de dialogue… La coercition
mobile-home et en même temps, faire ailleurs. C’est
dans ce domaine-là, ne va pas se décréter comme ça.
un peu compliqué du point de vue des grands
Ça, c’est une certitude qui résulte de l’expérience.
équilibres sociaux. Et c’est comme ça qu’on a des
petites
enclaves,
qui
ne
sont
pas
toujours
sympathiques ni à vivre, ni à regarder, et dont
personne ne veut dans son environnement. Dès qu’il
s’agit de récupérer un terrain, il y a immédiatement
des problèmes gigantesques liés à l’acceptabilité. Donc
il faudrait bien identifier les besoins, séparer les
activités pour qu’il puisse y avoir des aires d’accueil à
la fois pour les gens dits du voyage, même s’ils
habitent toujours ici et dont les enfants sont scolarisés
à AJACCIO et puis les activités professionnelles, qui
sont les leurs. Ce sont souvent des ferrailleurs et c’est
quand
même
assez
polluant
et
négatif
pour
l’environnement. Donc il faudrait pouvoir séparer les
deux, ce qui implique aussi débattre avec tout le
monde : notamment les propriétaires potentiels. C’est
assez complexe : chaque fois qu’on a eu ce problème à
régler, on a eu des tollés, des difficultés énormes, des
actes de violence. Il faut le savoir, il y a un rejet.
Après, bien entendu, on insiste surtout sur le fait que
tout le travail qui se fait en direction des plus pauvres,
pour l’hébergement mais aussi pour la santé et pour le
reste, exige des mesures nationales. Aujourd’hui,
l’ANAH a évolué. Elle ne va plus travailler que sur des
perspectives d’économie d’énergie. On a d’autres
besoins. Il faudra trouver d’autres outils. Pour la
réhabilitation des bâtiments anciens en centre ancien,
où il y a encore des gisements possibles de remise
dans le marché, dans le parc locatif social, des
logements privés, on a réussi quelques opérations
comme ça, mais ça n’est pas toujours simple et il y a
encore beaucoup de chemin à parcourir. On a rénové
en gros deux cents appartements dans la vieille ville,
dans le centre ancien, à des degrés différents.
Quelques uns ont donné lieu à des locations avec des
loyers maîtrisés. Mais on est encore très loin de
satisfaire les besoins. Mais il y a toute une série
d’outils publics sur lesquels il faudrait qu’on puisse
C’est la raison pour laquelle entre la proposition du
mobiliser toutes les énergies et tous les financements,
Premier PLH et celle-ci, on n’a pas avancé. On n’a fait
à condition aussi que les dispositifs nationaux le
que délocaliser certains points. On n’a pas avancé
permettent, ce qui n’est pas toujours le cas.
parce que ce n’est pas facile. On a eu un problème, il
n’y a pas tellement longtemps, à ALATA. On n’en a pas
trop parlé. Ce n’est pas la mairie d’ALATA ou la mairie
d’AJACCIO, le problème, c’est une partie de la
population qui n’accepte pas. Donc il vaut mieux le
dire clairement, on a un gros problème de société de
ce côté-là, mais il n’est pas insoluble. Il faut travailler
beaucoup et discuter beaucoup, parce que la
concertation
est
indispensable.
On
n’avancera
sûrement pas si on n’est pas capable d’entraîner au
moins, si ce n’est pas un consensus général, au moins
en tout cas une décision majoritaire. Ça se construit,
ça ne se décrète pas. Donc la coercition, oui, jusqu’à
un certain point et à partir d’un travail en amont
Monsieur Hugues ROLLAND : À propos des logements
spécifiques et notamment des personnes âgées, c’est
un phénomène qu’on rencontre dans tout l’Occident :
où est-ce qu’on parque nos anciens ? Quand je vois
une société qui construit des logements spécifiques
pour des personnes en difficulté de mouvements très
âgées, à côté des voies rapides, concentrées les unes
sur les autres, on n’a toujours pas évolué sur du
logement mixte, de petite taille, adapté à du
transgénérationnel. On est encore sur des bâtiments
staliniens – Sainte-Cécile, pour moi, c’est un bâtiment
stalinien. Qu’est-ce qu’on donne à nos anciens ? une
voie rapide, de plus en plus congestionnée. Ça, moi,
pauvres à côté du supermarché qui vient d’ouvrir mais
j’ai du mal à le comprendre. Quel respect on a pour
des fois, je me demande.
nos anciens ? Qu’est-ce qu’une société qui fait ça ?
Alors, on répond à du chiffre par du chiffre : on fait
des logements, on répond aux besoins. Mais dans quel
contexte ? Qu’est-ce qu’on fait comme nouvel espace
pour l’ensemble de nos concitoyens et pour les
anciens ? Ça, c’est une première chose.
Madame Marie DEMANNES : On n’a pas abordé non
plus toutes les possibilités qui pourraient aussi être de
l’ordre du logement intergénérationnel, avec des
difficultés connues à ce jour pour monter ce type de
projet, mais qui sont des expérimentations et qui
On le répète d’ailleurs sur la rocade pour le logement
HLM. En fait, la rocade, ça devient comme un grand
programme des années 30, c’est-à-dire on a une voie
rapide et puis on connecte tout dessus : on connecte
le supermarché, on connecte le HLM et on connecte
l’EPAD. C’est ça qui va faire notre espace de demain ?
Moi, je questionne ça.
peuvent aussi être peut-être des solutions. Ce qu’il est
assez important de noter, c’est que la plupart sont
quand même des personnes isolées. Je n’ai pas donné
le chiffre, mais vous avez une proportion de personnes
âgées isolées qui est nettement plus importante qu’à
l’échelle métropolitaine et je crois que la question
importante effectivement à garder, c’est aussi la
Ensuite, je questionne de nouveau les transports. Il y a
question de cette intégration. Je remercie le CCAS
des espaces à AJACCIO, immenses, mais juste pour la
d’être intervenu, parce qu’ils sont importants dans ce
voiture. C’est-à-dire que nous, piétons, on reste
lien avec les différents publics, et il faut prendre aussi
improbable partout. Un homme seul qui marche, c’est
en compte la question de l’accompagnement dans le
un être improbable à AJACCIO, comme dans la plupart
cadre du logement.
des villes d’Occident. Il n’y a que les anciens qui
marchent parce qu’ils ne peuvent plus conduire ou les
jeunes qui n’ont pas encore de véhicule. Tous les
autres, ils sont tous seuls dans leur bagnole. Et des
grands espaces qui pourraient être construits, qui
pourraient être des parcs, qui pourraient être des
places où les gens pourraient encore se rencontrer de
nouveau, c’est que pour la bagnole. Et on va encore
faire deux parkings en pleine ville, inviter les gens, les
conforter à revenir encore avec leur voiture tous seuls
dans la ville. Tout ça, c’est connecté. Il y a du chiffre
Madame Marc-Antonia DEFRANCHI, géomètre : Je
voudrais répondre à l’architecte en ce qui concerne le
développement de la rocade : je ne trouve pas que ce
soit une zone industrielle parce qu’il y a quand même
le projet VIVALDI qui va sortir, un immeuble avec des
appartements
à
côté
de
l’EPAD
qui
est
en
construction. Ensuite, pour les EPAD staliniens, je ne
trouve pas que Sainte-Lucie ressemble à un bâtiment
stalinien, ni l’EPAD de SARROLA.
pour répondre aux besoins de logement mais il y a
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Toujours le
l’espace, l’espace urbain. Tout ça, c’est un ensemble et
problème de l’esthétique. C’est un éternel débat.
je ne vois pas où est-ce qu’on prend cet ensemble
pour répondre à l’ensemble des questions et
globalement à la question. Donc je ne pense pas que
ça soit cynique de la part d’AJACCIO ou de la part des
autres villes de mettre les anciens et les jeunes
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Il y a l’esthétique
et il y a effectivement la question de la maîtrise
foncière – que l’on abordera cet après-midi – et de
l’organisation de secteurs par la puissance publique,
qui
permet
effectivement
d’avoir
une
vision
d’ensemble sur des secteurs et de décider comment
risques, en particulier, les risques naturels. On ne peut
les terrains partent à l’urbanisation.
pas imaginer qu’on puisse aménager le territoire,
construire, proposer des logements en ignorant qu’il y
a des risques d’inondations, qu’il y a des risques
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Puisqu’on a rebondi
sur le stalinisme en architecture, je voudrais juste
ajouter un petit mot. Quand on a dit « la société a
produit ça », ce n’est pas tout à fait exact. Ce n’est pas
la société qui a produit ça. C’est vrai que la société
produit des choses mais il y a quand même des
propriétaires, il y a des architectes. Ce sont vos
collèges qui ont fait ça ; des Ajacciens qui n’ont rien de
technologiques, qu’il y a des contraintes avec les
cercles SEVESO, et des risques d’éboulements ; on a
même le risque de submersion marine. Tout ça, ce
sont des contraintes légales, ce ne sont pas des
inventions d’urbaniste, ni des lubies de décideurs. Ce
sont des contraintes légales qui viennent d’une
législation, elle-même issue de désastres. Ce ne sont
pas des choses arbitraires.
rustres. Il y avait des propriétaires bastiais qui ont une
grande expérience en matière d’EPAD. Ils avaient une
maîtrise foncière. Ils ont déposé un permis qui était
dans les clous. Ils l’ont obtenu. Il y a un cadre légal.
Après, ça plaît ou ça ne plaît pas.
Bien sûr, c’est très complexe mais si on ne prend pas
en compte, on va à côté de la plaque. Je prends
seulement un exemple : si les Cannes étaient restées
une roselière comme il y a très longtemps, où les
Salines une espèce de marécage, on n’aurait pas eu
Ce qui est intéressant dans votre vision des choses,
c’est qu’elle dérange et comme elle dérange, elle fait
réfléchir ; après, il ne faut pas la prendre au premier
degré, mais comme une espèce de métaphore qui
vous fait réfléchir à autre chose, peut-être un autre
avenir à AJACCIO. Mais prenons en compte ce qui se
passe et voyons quelle est la marge de manœuvre
réelle de ceux qui ont des décisions à prendre en
tenant compte des intérêts des uns et des autres, des
droits des uns et des autres. Parce que sinon on va
stigmatiser tel ou tel sans se rendre compte de ce
qu’on pourrait faire pour faire changer les choses dans
une vision un peu plus positive de l’avenir. Si on ne
voit que les métaphores négatives, on n’y arrivera
jamais, même si quelquefois, elles nous aident à
réfléchir un peu plus loin.
J’ai l’impression que sur l’aménagement urbain, on a
beaucoup de retard à AJACCIO, c’est vrai ; mais il y a
une réflexion qui est engagée. Ce n’est pas pour
renvoyer à des travaux mais on a mis beaucoup de
temps pour faire le PADD et pour le refaire et le
représenter au conseil municipal. On a intégré tous les
d’inondation particulière. On aurait observé la crue. La
zone humide absorbait la crue et l’envoyait vers la
mer. Aujourd’hui, ce n’est plus comme ça. Il y a des
bâtiments. Ça a été remblayé. Au fur et à mesure des
siècles, ça s’est remblayé et aujourd’hui, nous avons
une
zone
inondable
avec
des
contraintes
extrêmement dures, où on ne peut pas construire. On
nous dit qu’il y une dent creuse à côté de la crèche des
Haras, mais on ne peut rien faire d’autre qu’un espace
vert. On ne peut même pas y faire un autre parking,
pourtant ça s’y prêterait bien d’avoir un parking
dissuasion pour empêcher les gens de rentrer en ville.
Mains, on ne peut pas car c’est interdit. Dans la
décision, il y a la contrainte. Si on ne prend pas en
compte la contrainte légale – et objective – on
n’avancera jamais, on ne prendra pas de décision
correcte.
On ne pourra pas changer les choses si on ne construit
pas beaucoup de logements sociaux. La seule façon de
régler le problème, c’est de construire toujours plus ;
mais pas n’importe comment, pas n’importe où, et pas
à n’importe quelles conditions. Il faut pouvoir habiter
n’empêche pas qu’on doive réfléchir à toutes nos
mieux aussi, car les modes d’habiter comptent aussi. Il
perspectives de développement,
faut prendre tout en compte. La nouveauté des PLH,
responsabilités et à tous les outils disponibles pour
c’est
mettre en œuvre quelques solutions.
précisément
que
l’on
a
une
démarche
à
toutes nos
absolument exhaustive, même si c’est complexe.
Je reconnais que c’est très compliqué. Il faut s’investir
et ça n’intéresse pas suffisamment de monde, même
s’il y a des élus qui s’y intéressent beaucoup plus qu’en
2000. En 2001, quand on a eu le débat pour étendre la
CAPA, Étienne le rappelait tout à l’heure, c’est la
question du logement qui a été discriminante. On a
pensé que la ville d’AJACCIO en particulier allait
exporter ses HLM dans le périurbain et à ce momentlà, c’est fini, on ne fait plus rien et on refuse d’entrer à
la CAPA parce qu’on ne veut pas de barres de SaintJean ailleurs qu’à Saint-Jean. Ça a changé. L’état
d’esprit a changé. Je pense que les constructions
nouvelles qui se sont faites ont démontré qu’il pouvait
y avoir une qualité du logement locatif social égal ou
même supérieur à certaines copropriétés privées. On a
vu dans le cadre de projet ANRU des gens du MEDEF
qui siègent au conseil d’administration de l’ANRU,
venir visiter notre projet. Ils ont pensé que les derniers
logements
construits
par
Erilia,
c’était
des
copropriétés privées de standing. Les gens du MEDEF,
ils habiteraient volontiers là, avec la vue qu’il y a et la
qualité du bâti. Cela veut dire que la qualité a changé ;
il y a quand même des choses qui ont changé. Le
climat n’a pas changé – la zone humide est devenue
inondable – mais il y a une évolution positive.
Monsieur Hugues ROLLAND : J’aimerais juste corriger
quelques éléments. Premièrement, Sainte-Cécile, je
dis que c’est stalinien pas seulement en esthétique
mais dans son mode de projection de fonctionnement
d’une maison de retraite. Ce n’est pas seulement de la
symétrie ou de la pauvreté architecturale dont je
parle. Pour ce qui est de la qualité des logements, je
n’en doute pas, et je suis tout à fait partisan de ce
développement et de la qualité des logements que
vous êtes en train d’élaborer. Ce que je reproche, c’est
que l’on n’est pas encore dans une élaboration du
périmètre constructible qui tienne compte de la
morphogénèse géographique. Je suis désolé, mais j’ai
encore des gens qui arrivent avec des terrains qu’ils
viennent
d’acheter,
qui
sont
en
périmètre
constructible, qui sont dans des zones humides, dans
des zones où un glissement de terrain peut être
escompté sans sortir de Polytechnique. Pour ma part,
les
Salines,
les
Padules
et
les
Cannes,
personnellement, je n’aurais jamais construit dessus.
Donc qui est-ce qui a construit ? C’est bien les
pouvoirs publics. Et les pouvoirs publics, maintenant,
au fur et à mesure, on leur dit ceci est inondable. Ça
l’a toujours été. À un moment donné, ils s’en
foutaient ; maintenant, ils s’en moquent moins. Mais
Le problème qui est énorme, c’est que les besoins ont
ils continuent à donner des gages de constructibilité
grandi plus vite que la satisfaction qu’on pouvait leur
dans des endroits qui ne devraient pas être
apporter. Les besoins ont grandi de plus en plus vite.
constructibles aussi. Ce matin, j’étais sur un chantier
Et la pauvreté s’étend dans tous les domaines et on a
où un permis a été accordé sur un terrain
une difficulté majeure parce que, en même temps que
complètement scabreux qui ne devrait pas être
cette pauvreté s’étend, il y a des décisions nationales
constructible.
qui ne permettent pas de la résoudre. Donc, nous
sommes face à un problème considérable, mais ça
Monsieur Simon RENUCCI : Je ne peux pas vous laisser
dire ça, parce que vous êtes en train de démolir tout le
travail qu’on a fait avec un super service, avec des
sur ce qu’a dit le maire d’ALATA tout à l’heure. Par
gens de l’urbanisme hyper compétents. Chacun a le
rapport
droit de dire ce qu’il veut mais je ne peux pas laisser
environnantes d’AJACCIO, je voudrais ajouter deux
démolir tant d’années d’efforts parce que ça vous fait
choses.
plaisir. (…) Je suis entouré de gens honnêtes, qui font
honnêtement leur boulot. (…) Je ne peux pas laisser
entendre
dire
sans
réagir,
sinon
ça
détruit
l’engagement citoyen au service du public de nos
services et vous savez, le service public c’est le service
des gens qui n’ont rien.
au
parc
social
sur
les
communes
J’estime que c’est bien d’avoir aussi du logement
social en zone un peu plus rurale que sur la ville
centre, notamment dans le cadre de constructions de
petites structures et de petits immeubles aménagés.
Je trouve ça très bien. Les plus démunis, encore une
fois, ce ne sont pas uniquement le public dont on a
Monsieur Hugues ROLLAND : On constate que sur
parlé dans le diaporama mais j’ai envie de dire, ce sont
AJACCIO et sur le Golfe d’Ajaccio, les talwegs
vos enfants, nos enfants. C’est-à-dire ces jeunes
continuent d’être construits et on devrait peut-être y
étudiants qui sortent avec des diplômes, qui prennent
faire un petit peu plus attention. Si on faisait un
des emplois payés à mille deux cents euros et qui
développement
la
n’ont malheureusement pas la possibilité d’être des
morphogénèse une fois pour toutes, on cadrerait
primo-accédants parce que, avec des prix à trois cents,
peut-être
plus
quatre cents mille euros, on n’est pas dans les
intelligente et plus compétente en tenant compte de
minimas sociaux. Donc, ce sont nos enfants à qui on
la nature physique du terrain. Excusez-moi, je ne
fait le studio en rez-de-villa, qui ne partent plus : ce
mettais pas en cause votre action générale, mais je
sont nos "Tanguy". Je pense qu’il y en a beaucoup ici
mettais un petit bémol.
qui peuvent le dire, parce que, malheureusement,
la
qui
tienne
constructibilité
compte
de
de
manière
l’accession à la propriété devient difficile. Donc,
pourquoi ne pas être sur de l’accession ou de la
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Sur la côte des
Sanguinaires, on ne construira plus en hauteur. Le
PADD l’a déjà clairement dit et ensuite, le PLU a pris
location avec option d’achat dans des appartements
qui sont effectivement construits aujourd’hui avec des
nouvelles technologies et qui sont plutôt beaux.
des dispositions pour qu’on s’arrête à une certaine
hauteur. Aujourd’hui, la route des Sanguinaires en
particulier où il y a des risques d’éboulements ne sera
plus construite en hauteur, même si pendant une
certaine période et notamment au parc de Santa Lina,
on est monté au-dessus des collines. Ce ne sera plus le
cas pour les autres. Ceci pour vous dire qu’on tient
compte des choses.
Par contre il faut faire attention : qui dit s’excentrer de
la ville, dit aussi qu’il faut mettre en place un certain
nombre d’actions et d’opérations pour permettre à
ces gens de ne pas dépenser plus. Construire… ça va
avec un potentiel d’accueil pour la petite enfance,
aussi bien des crèches, des écoles, des centres de
loisirs. Ça veut dire aussi qu’il faut un minimum pour
que ça ne devienne pas des ghettos, comme le disait
Monsieur ROLLAND. Il faut un minimum de vie sociale
Madame Patricia BOYER : Je voulais juste revenir sur
à côté. Pourquoi pas un cinéma ; on n’a pas besoin
le débat de la deuxième partie, un peu plus recentrée
d’avoir des cinémas de deux cents places, il y a des
sur les publics fragiles et notamment pour rebondir
cinémas d’art et d’essai sur le continent dans des
petites communes qui sont très bien, qui sont peut-
Un homme dans la salle : Quand vous demandez à un
être faciles à gérer. Tout ça pour ne pas obliger les
élu dans un village, s’il y a des personnes en grande
familles à dépenser plus dès qu’il faut faire une
difficulté pour différentes raisons type Restos du
activité pour les enfants, dès qu’elles veulent faire une
Cœur, la fraternité, etc., l’élu vous répond « chez moi,
activité, ou dès qu’il faut les inscrire ailleurs que sur
il n’y en a pas ».
leur commune. On ne peut pas non plus penser que
« logement » quand on est sur des communes rurales.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : On a pu le
constater notamment lors de la survenue de grands
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Effectivement,
événements ou de grandes catastrophes, lorsqu’un
vous posez la question de l’étalement urbain.
certain nombre d’élus ont découvert des situations
Aujourd’hui, avec l’urbanisation dans les plaines et
très précaires. Je ne jette pas la pierre, car il y a aussi
l’étalement, on va de plus en plus loin de la ville
sans doute – surtout pour des personnes âgées –une
centre, avec aussi des conséquences pour les
part de pudeur qui fait que l’on n’exprime pas ses
ménages : en termes de déplacement, de coûts
difficultés.
d’accès aux activités sportives et culturelles, …. Il suffit
de voir un certain nombre de ménages le mercredi
après-midi déplacer les enfants pour faire des
activités. Effectivement, ça a un coût.
Une dame dans la salle : Oui, mais toute la difficulté,
c’est le vivre ensemble, c’est de savoir comment on
réfléchit à des lieux qui concentrent effectivement des
La question qui se pose c’est de savoir comment, dans
le cadre d’opérations organisées – il y a le projet de
ZAC sur le secteur de MEZZANA et d’autres projets sur
les communes d’ALATA, APPIETTO qui visent à avoir
une organisation réfléchie – on permette d’avoir à la
fois des commerces, des logements, des équipements,
pour créer des centralités pour justement limiter ces
coûts. Aujourd’hui, cet étalement urbain pénalise
beaucoup les plus démunis et c’est sans doute l’un des
paradoxes : dans l’urbanisation de plaines, on a des
personnes qui sont en grande difficulté mais personne
ne le sait. On va effectivement regarder les opérations
de logements sociaux en les stigmatisant, alors que le
logement « social » il existe de fait dans les plaines
avec des personnes qui sont encore plus en difficulté
parce que justement personne ne les connaît et
personne ne peut les aider.
gens, des habitations, … mais également des activités
sociales, culturelles et économiques. Parce que ce
volet-là – même s’il y a la création d’une ZAC –
implique la nécessité de faire venir les entreprises, de
favoriser un développement économique dans des
zones périurbaines, de façon à ce que ces minicommunautés puissent devenir autonomes, y compris
financièrement
parlant.
Parce
que
toutes
ces
infrastructures-là génèrent un coût, il faut se
demander comment chaque individu à un moment
donné peut contribuer ou favoriser ce développement
et du coup peut-être avoir des taxes d’habitation
moins
chères.
J’imagine
que
les
politiques
réfléchissent, mais en même temps, comment on
arrive véritablement à avoir une approche un peu plus
aiguisée du système favorisant ce développement
social et économique. En préambule, quelqu’un disait
« on remet l’homme au cœur du système » ; la crise,
ou en tout cas la paupérisation nous amènent à une
réflexion de ce type.
être le bon outil à mobiliser et à appréhender pour
Monsieur François DIVAULT, habitant : Je suis un
homme improbable car je suis venu du Finosello à pied
et pas en voiture. Pour aller dans le même sens, il y a
actuellement une démarche à l’échelle du pays sur
l’Agenda 21 et je pense qu’effectivement au-delà des
cadres
règlementaires
qui
sont
rappelés
que la population d’une manière large puisse
participer, et soit porteuse de ses questions, de ses
controverses mais aussi peut-être d’éléments de
solution. Ça va complètement dans le sens de ce qui
est avancé, notamment dans les PowerPoint.
là,
aujourd’hui, c’est une démarche qui devrait permettre
d’aller beaucoup plus loin en prenant en compte un
certain nombre de solutions telles qu’elles sont
envisagées ici. Je souhaite simplement rappeler qu’il y
a cette démarche qui est en cours et que ça me paraît
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je vais vous
proposer, si vous en êtes d’accord, de lever cette
séance et vous inviter à vous restaurer à l’étage où un
cocktail vous attend. Je vous donne rendez-vous tout à
l’heure, à 14 heures, pour la suite de notre débat.
ATELIER 2 – QUELLES SONT LES CONDITIONS A REUNIR POUR DEVELOPPER L’OFFRE DE
LOGEMENTS ?
1 –Les pratiques d’action et de régulation foncière développées par les collectivités
à-dire
de
faire
part
des
de reprendre nos travaux. Pour ceux qui n’étaient pas
interrogations,
là ce matin, je vais rappeler le cadre de la démarche.
questions d’habitat sur le territoire.
propositions,
questionnements,
réflexions
sur
les
Aujourd’hui, la Communauté d’Agglomération du Pays
Ajaccien élabore son Programme Local de l’Habitat :
Ce matin, nous avons eu un premier atelier consacré
c’est-à-dire un document obligatoire pour toutes les
aux besoins en logements, c’est-à-dire finalement
communautés d’agglomération, qui fixe les objectifs,
« pour qui construire et réaliser des logements ? ». Cet
les orientations et les actions de la politique locale de
après-midi, nous allons nous intéresser aux conditions
l’habitat à mener sur le territoire. Un premier PLH
nécessaires à réunir pour développer l’offre de
couvre la période 2007-2012 après avoir été élaboré à
logement. Après le « pour qui », la question qui se
partir de 2004 dans une large concertation, qui avait
pose cet après-midi, c’est « comment ». Nous allons le
associé essentiellement les élus et les acteurs du
voir en deux parties : une première consacrée à la
territoire, les professionnels. Aujourd’hui, nous avons
question foncière, puis une seconde consacrée à la
lancé l’élaboration du deuxième PLH pour la période
structure et au financement des opérations. Le
2013-2018, et le conseil communautaire a souhaité
dispositif est le suivant pour chaque sous-partie : une
que, aux élus et aux professionnels, on puisse associer
présentation rapide puis un débat avec la salle. Les
les habitants du territoire. C’est l’objet de ce forum
débats sont enregistrés, ce qui permettra de publier
mais avec la possibilité également pour ceux qui le
les actes de ce forum et vous pouvez à tout moment,
souhaitent de contribuer via le site internet de la CAPA
lors du débat, intervenir quand vous le souhaitez. Je
ou par messagerie électronique ou par courrier. C’est-
laisse la parole donc à Monsieur FREDENUCCI du
Bureau Habitat et Territoire Conseil, qui nous
On va d’abord commencer sur l’action foncière.
accompagne dans cette démarche.
L’action foncière, c’est quoi ? La première chose que
l’on a en tête, c’est le fait d’acquérir, de porter un
terrain et puis de le céder après remembrement et de
le revendre à un opérateur dans le cadre d’un
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Sur cette
première séance, on va essayer de regarder les
questions de foncier nécessaire pour sortir des
concours. Ça peut parfois être coûteux, lorsqu’on ne
trouve pas preneur ou lorsqu’on a des difficultés sur
l’opération.
opérations de logements – privés ou publics –. On est
plus sur des questions d’urbanisme, d’aménagement :
Sur cette question de l’acquisition, du portage et de la
la partie "amont" des questions d’habitat. On va
cession, on a quelques opérations présentes sur la
regarder ce qui se passe puisque c’est souvent là où le
CAPA. C’est d’abord la belle opération du terrain Gaz
bât blesse, et il blesse à plusieurs endroits. Il blesse en
de France. Une opération où la CAPA se porte
matière foncière sur des questions du coût – le
acquéreur en concertation avec la ville d’AJACCIO d’un
fameux coût du foncier – qui est trop cher, trop élevé,
terrain détenu par Gaz de France et le cède à un
et qui ne permet pas de sortir des opérations avec des
opérateur privé sous conditions, à savoir une part de
prix de vente ou des prix de location adaptés. Il blesse
logement social (un tiers de locatif social) et un certain
aussi, on va le voir tout à l’heure, sur des questions de
nombre de locaux tertiaires en rez-de-chaussée. Cette
coût de construction avec des nuances ; puisque nous
opération qui est en cours, est portée par le
le verrons les coûts des constructions ne sont pas
promoteur
forcément si élevés que ça, ou du moins on a des
immobilière : avec un terrain qui est vendu à un
coûts de construction plus ou moins élevés selon les
promoteur. Autre opération, qui pour le coup est très
opérations.
en amont : l’opération de la ZAC de MEZZANA qui est
PERRINO.
Il
s’agit
d’une
opération
en phase de concertation préalable aujourd’hui et qui
Donc, en termes de politique foncière, il y a trois
grands axes : ce qu’on appelle l’action foncière. On va
regarder ce que c’est et comment ça se traduit en
termes d’actions sur la période récente sur la CAPA. Il
a pour but de sortir une opération publique de
logements avec des équipements en lien avec une
gare de chemin de fer. On pourrait rajouter
l’opération de la rue de la Porta sur de la préemption.
y a l’acquisition foncière, l’intervention règlementaire
(les
documents
d’urbanisme),
et
l’intervention
Alors, cette action foncière peut avoir comme objectif
économique et financière (celle que l’on connaît le
d’acheter pour revendre, mais elle peut aussi avoir
plus, c’est la subvention). En vérité, une bonne
pour objectif d’acheter parce que les prix sont trop
politique foncière, ce sont les trois à la fois. De ce
élevés. Elle a alors pour but d’acheter des parcelles qui
point de vue, il y a beaucoup de choses qui sont faites
sont vendues à des prix trop élevés par rapport à une
sur la CAPA, à l’initiative d’élus, mais aussi via les
valeur de référence qu’on a définie préalablement et
services de la CAPA. A ce propos, il faudra penser dans
notamment sur des secteurs où de la spéculation est
le cadre de ce deuxième PLH à formaliser un peu les
possible – par exemple parce que liée à l’arrivée d’une
choses, à les consolider et à faire des choix,
ligne de transport. Ce n’est peut-être pas le cas ici
notamment en termes de portage et d’organisme.
mais, en tout cas, ce dispositif existe et il est mis en
œuvre le plus souvent par des établissements publics
important pour la CAPA, va avoir pour effet de
fonciers. Il y a d’ailleurs un projet en cours de création
permettre une densification d’un certain nombre de
d’un EPF.
secteurs qui vont être raccordés au réseau collectif
d’assainissement. De ce point de vue, l’arrivée du
Outre l’acquisition, il y a la veille foncière. A ce jour, on
réseau permet de majorer le COS – le Coefficient
a un certain nombre de communes qui ont un droit de
d’Occupation des Sols –, et cette majoration c’est du
préemption urbain en lien avec leur PLU ou une zone
droit à construire supplémentaire. Il serait donc
d’aménagement différé sur la plaine de SARROLA. Le
intéressant
droit de préemption urbain, qu’est-ce que ça veut dire
spéculatif en lien avec l’arrivée de ces réseaux, à
? Ça veut dire que sur un secteur, la collectivité a le
travers
droit de savoir ce qui se vend : ça s’appelle les DIA –
d’urbanisme, de taxe d’aménagement mais aussi des
les Déclaration d’Intention d’Aliéner. Lorsqu’il y a
questions de règlement de PLU sur ces zones en
vente, la DIA arrive sur le bureau du maire qui a deux
termes de densification. Au-delà de la question de
mois pour se positionner sur l’achat ou non du terrain.
l’action foncière, aussi bien en acquisition et en veille
Aujourd’hui, il y a une veille mais elle n’est pas
foncière, il y a ce l’intervention règlementaire, qui se
formalisée. Elle est parfois faite par les services ou par
fait essentiellement via le règlement d’urbanisme.
d’anticiper
notamment
ce
des
possible
questions
phénomène
de
taxe
l’élu lui-même sur les petites communes, mais elle
n’est pas, à ce jour, formalisée. Et il n’y a pas – en tout
À ce jour, deux grands types d’actions sont identifiés. Il
cas – de mise en œuvre du droit de préemption urbain
y a d’abord la mise en place d’une servitude de mixité
dans une perspective de régulation des prix : ce que
sociale à AJACCIO sur tout permis de construire
j’évoquais sur la question des valeurs de référence et
supérieur à quarante logements avec un seuil de vingt-
d’anticipation
de
cinq pourcents de logements locatifs sociaux à
spéculation liés, par exemple, au changement d’usage
respecter pour obtenir son permis de construire. Cela
des sols dans le cadre de l’élaboration d’un PLU et de
permet de produire du logement en locatif social, mais
son approbation. Cet élément de veille, c’est en
pas uniquement. Ça a un vrai effet de régulation des
général
des
prix – si les promoteurs ne trouvent pas de tactique
établissements publics fonciers, et ce pourrait être
d’évitement de cette règle en déposant des permis de
une action du projet de création d’un établissement
trente-cinq logements –, puisque cela permet de sortir
public foncier sur l’île.
une partie du programme en logements locatifs et de
une
de
possibles
grande
partie
phénomènes
du
travail
mettre une offre en locatif à des prix inférieurs. Par
De ce point de vue, en matière de veille foncière, le
ailleurs, ça a un effet sur l’opération elle-même,
fait que l’on ait un réseau d’assainissement collectif
puisque le promoteur a l’obligation de vendre 25 % de
qui est en cours de planification voire de réalisation en
son programme à un bailleur social à un prix (autour
lien avec la nouvelle station d’épuration, peut avoir
de mille neuf cents euros au mètre carré SHON sur de
une influence, puisqu’aujourd’hui, sur un certain
la vente en VEFA) qui n’est pas le prix auquel il va
nombre de terrains, on est contraint par des questions
pouvoir vendre habituellement ; c’est-à-dire, trois
d’assainissement individuel et donc de seuil, en
mille cent euros ou trois mille cinq cents euros dans le
termes de taille de terrain (autour de 1500 m²).
meilleur des cas auprès d’un acquéreur. Donc ça a un
L’arrivée de ces réseaux, qui est un investissement très
effet de régulation à la fois des prix de l’immobilier
mais aussi des prix du foncier. C’est donc une action
disait ce matin et que l’on va voir sous forme de carte :
notable, vers laquelle il faut aussi aller, sans doute, sur
on a des zones U avec des niveaux de densité très
les communes périphériques.
faibles. C’est le résultat d’une contrainte parfois
puisqu’on
est
soumis
à
la
contrainte
de
Il y a aussi les projets en cours, à ALATA ou à
l’assainissement individuel, mais cette contrainte va
APPIETTO, dans le cadre des Hameaux de l’Avenir, qui
sauter. On est à la fois sur des densités faibles mais on
mobilisent le règlement d’urbanisme sous forme de
a aussi une part importante de parcelles vides sur ces
secteurs d’aménagement, où on formalise très
zone U. Il s’agit donc de travailler en priorité sur ces
finement ce que l’on souhaite en termes de
zones U avant d’ouvrir une nouvelle zone à urbaniser.
morphologie mais aussi d’équipement public. Il y a la
possibilité d’introduire sur ces secteurs une servitude
Le troisième élément de l’action foncière, c’est
de mixité sociale sur le même mode que le prévoit la
l’intervention économique et financière. C’est celle
ville d’AJACCIO, c’est-à-dire des parts de logement
que l’on a toujours en tête. C’est la question de la
locatif social à respecter.
subvention, notamment pour des bailleurs sociaux :
« mon foncier est cher, donnez-moi une subvention »,
Ces deux exemples préfigurent ce qui est une
ce qu’on appelle la subvention pour la surcharge
obligation légale dans le cadre de la loi Boutin, la loi
foncière. De ce point de vue, le régime de subvention
MOLLE, qui donne quelques nouveaux éléments en
sur la surcharge foncière évolue, avec la possibilité
matière de politique de l’habitat. Il y a désormais une
d’une suppression de l’abondement de l’État sur la
obligation lorsque ce nouveau PLH sera validé de
surcharge foncière sur les programmes de logements
mettre en œuvre les objectifs, notamment en termes
locatifs sociaux. Donc, ce régime évolue du point de
de seuil de logement locatif social voire au-delà, dans
vue de la subvention de l’État. Par contre, dans le
le cadre des PLU. Comme le disait Monsieur Franck
cadre du précédent PLH un fonds d’intervention
BARTOLI tout à l’heure, le PLH est un document de
foncière a été mis en place par la CAPA et a été
programmation : il n’est pas contraignant et n’est pas
mobilisé, par exemple sur le terrain de Gaz de France.
opposable aux tiers, contrairement à un PLU. Par
L’achat d’un terrain de deux millions d’euros, pour une
contre,
l’obligation
collectivité, en l’occurrence AJACCIO, mais en tout cas
territorialisée de traduire ces objectifs dans les PLU ;
l’achat d’un terrain de cinq cents mille euros ou d’un
c’est-à-dire de dire combien on aura de pourcentage
million d’euros pour une commune comme ALATA ou
de logements sociaux par communes, ce qui n’était
SARROLA ce n’est pas possible. De ce point de vue, ce
pas le cas jusqu’ici.
fonds d’intervention foncière est là pour venir en aide
la
loi
MOLLE
introduit,
aux collectivités et pour faire éventuellement de
Un autre élément en termes de piste d’action sur cette
question
de
l’intervention
règlementaire,
l’action foncière, comme on l’a vu précédemment.
c’est
actualiser les règles d’urbanisme sur des zones qui
Il y a la question de la subvention ou du prêt, et puis il
sont classées parfois en zones U, en tout ca pour les
y a la question du financement des équipements
PLU, et qui vont être desservies par ce nouveau réseau
publics. C’est une intervention qui relève de
collectif d’assainissement, en vue de réguler et
l’économie et de la finance. Sur le territoire, on
d’encadrer la densification attendue. C’est ce que l’on
fonctionne essentiellement avec la TLE – la Taxe
Locale d’Équipement – qui disparaît, et c’est peut-être
dans le cadre du deuxième PLH. Sur les questions de
l’occasion de retravailler sur ces questions de taxe
potentialité de foncier urbanisable, on aurait tendance
d’équipement. En tout cas, l’ex-TLE est une taxe qui
à dire : « le foncier est cher, le foncier est rare, on est
est totalement inadaptée lorsqu’on est sur un
sur un territoire très contraint ». C’est vrai que l’on est
développement résidentiel important, comme ça a pu
sur un territoire très contraint, mais on a quand même
être le cas sur le territoire périurbain des neuf
du foncier. Ce foncier n’est pas public, il peut être
communes de la CAPA. Elle s’élève autour de mille à
privé, notamment sur les zones U. On a des zones U
deux mille cinq cents euros maximum par logement,
qui, du fait de leur densification, relèvent d’une
lorsqu’on est sur les taux maximum. Or, ça ne permet
densité de zonage AU et de ce point de vue ne
pas de financer l’extension du groupe scolaire,
mettons pas plusieurs fers au feu et travaillons en
l’extension de la cantine ou un autre équipement.
priorité sur ces zones U qui restent à densifier,
Donc au-delà du projet sur ALATA d’un programme
d’autant plus que l’on a un réseau d’assainissement
d’aménagement d’ensemble – qui est un régime de
qui arrive. Sur la carte des densités, vous avez des
financement d’équipement public particulier qui
densités inférieures à un logement à l’hectare ; et plus
malheureusement disparaît dans le cadre de la
vous allez vers les couleurs chaudes, plus on approche
réforme de la fiscalité de l’urbanisme mais qui est
des vingt-cinq, quatre-vingt logements à l’hectare. Il
compensée par un autre dispositif – on est sur une TLE
faut avoir en tête que lorsque l’on est en-dessous de
qui, à ce jour, n’est pas adaptée pour financer les
cinq logements à l’hectare, on est sur une densité
équipements nécessaires. De ce fait, c’est la
extrêmement faible. On n’a pas fait le calcul mais on
collectivité qui doit faire ces investissements.
doit tourner autour de 60 à 70 % où la densité est
inférieure à cinq logements à l’hectare. Pour
Il y a un autre élément à préciser par rapport à la
information, une densité importante, c’est au-dessus
question des taxes d’urbanisme. Il y a des questions
de quatre-vingt à cent trente logements à l’hectare et,
d’équité par rapport à un projet de lotissement, par
on voit bien, c’est concentré essentiellement sur
exemple, qui va amener une vingtaine de ménages ou
AJACCIO et de manière très ponctuelle sur certains
une trentaine de ménages. Il s’agit de partager et de
cœurs de villages. Mais globalement on est quand
mutualiser l’investissement qu’il faudra faire, par
même sur des densités très faibles. Il faudra voir dans
exemple pour l’extension de l’école. Mais au-delà, il y
le cadre du PLH comment on se rapproche d’une
a aussi un effet sur les prix : lorsqu’on impose à un
densité qui tourne entre trente-cinq et soixante
opérateur – qu’il soit lotisseur ou promoteur – une
logements à l’hectare, c’est-à-dire une densité
participation
plus
intermédiaire qui est recherchée aussi par les
bilan
acquéreurs de logements qui partent dans le
importante,
aux
il
doit
équipements
l’intégrer
publics
dans
son
d’opérations et c’est autant de moins qu’il pourra
périurbain.
verser au propriétaire du foncier qu’il acquiert pour
son opération. C’est aussi un argument qu’il peut avoir
On a également regardé un peu le foncier public, hors
auprès du propriétaire dans sa négociation du foncier.
les contraintes spécifiques – donc tous les Plan de
Prévention des Risques - situés en zone urbaine à une
Alors, on l’a vu, différentes actions sont présentes sur
distance inférieure de deux cents mètres d’un bâti
chacune des thématiques qui restent à développer
existant. On a des volumes de foncier public qui ne
sont pas négligeables. Ce que l’on voit souvent
des
lorsqu’on travailler sur le foncier ce le nombre de
équipements publics.
délaisser de fonciers qui sont publics qui peuvent

propriétaires
au
financement
des
Lorsqu’on est sur l’action foncière, qui relève
appartenir à des collectivités ou à des établissements
uniquement d’un tènement et qui pourrait
publics. En l’occurrence, on a sur AJACCIO ou sur la
déboucher sur une opération immobilière,
plaine un certain nombre de foncier public qui serait
c’est compliqué mais ça ne nécessite pas
susceptible d’être identifié plus finement dans le cadre
d’organisme ad hoc. Par contre, si on travaille
d’une étude sur les gisements fonciers.
sur la ZAC de MEZZANA, qui est un vrai projet
d’aménagement public : que fait-on en
Alors pour terminer après ce petit zoom sur les
termes de mise en œuvre et d’outils de mise
questions de potentialités foncières, se pose la
en œuvre ? Ce sont des réflexions qui ont été
question des enjeux qui pourraient donner lieu à
lancées dans le cadre du précédent PLH : à un
débat.
moment donné, il faut se poser la question de

l’organisme (public ou pas) qui va mettre en
Il s’agit tout d’abord améliorer la veille
œuvre ces actions. Dans le cas précis de la
foncière ; c’est la première étape, et elle est
incontournable.
Avant
même
ZAC de MEZZANA, quel aménageur va
d’agir,
travailler à la réalisation, à la viabilisation, et
observons, essayons de comprendre ce qui se
passe. Certains éléments sont disponibles via
le travail de la SAFER, qui permet d’avoir des
informations là-dessus ; comme certaines
communes ne sont pas dotées de PLU, elles
ne peuvent pas disposer du droit de
préemption urbain et du coup avoir cette
source d’information que sont les DIA. Donc,
il faut améliorer la veille foncière et envisager
un droit de préemption urbain renforcé et

à la revente des terrains ?

Se pose également l’enjeu de la mobilisation
des PLU, notamment en vue d’encadrer la
densification attendue et aussi favoriser la
production de logements locatifs sociaux sur
le modèle envisagé par la ville d’AJACCIO avec
sa servitude de mixité sociale de 25 % de
logement locatif social sur les permis de
construire de plus de quarante logements.
plus élargi.
Plus globalement, et pour avoir un peu travaillé sur le
Il y a la question du recalibrage des taxes
PLH de la communauté d’agglomération de BASTIA, on
d’urbanisme : c’est une question de meilleure
est sur un profil très différent. J’ai l’impression que le
répartition
le
choix n’est pas fait entre ce qu’on pourrait appeler un
propriétaire, l’opérateur et la collectivité ;
urbanisme ou un aménagement « libéral » et un
c’est
urbanisme
de
aussi
la
plus-value
favoriser
entre
indirectement
la
ou
un
aménagement
plus
production de logements locatifs sociaux par
« interventionniste ». Je m’explique : soit on dit que les
une exemption partielle ou totale pour ces
logements à produire sur six ans sont produits
programmes ;
réguler
uniquement par le privé, par des promoteurs privés
indirectement, les prix du foncier. Se pose
qui vont revendre en VEFA une partie de leur
donc la question du niveau de participation
programme en logement social et auquel cas on
et
puis,
c’est
l’encadre via des taxes d’urbanisme et via les PLU. Et si
l’on ne l’encadre pas, on fonctionne au fil de l’eau. Soit
non) car il s’agit d’avoir une mixité dans l’opération ;
– ce peut-être les deux à la fois – on va sur un schéma
et elle doit être dense, car il ne s’agit pas de
plus interventionniste avec des opérations publiques
poursuivre des opérations de type cinq maisons à
d’aménagement de type la ZAC de MEZZANA et on se
l’hectare, mais effectivement de densifier le tissu.
structure pour y aller. Mais dans tous les cas, il y a
nécessité de faire des choix et d’établir une stratégie
Donc dans ce cadre, l’exemple qui est cité depuis ce
avec des dispositifs ad hoc.
matin à plusieurs reprises, c’est celui de la parcelle Gaz
de France boulevard Albert 1er qui a été préemptée
par la CAPA après délégation du droit de préemption
par la commune. La CAPA a acquis le terrain à deux
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : La question
millions d’euros, suite à une procédure longue – le
foncière
des
Président en a parlé – qui nous a amené devant le juge
problématiques : elle est abordée à chaque fois que
de l’expropriation, lequel a fixé le prix. La CAPA a
l’on parle de développement de l’habitat : elle l’a été
ensuite lancé un appel à projet qui a fixé un certain
fortement et largement dans le premier PLH ; elle l’a
nombre de contraintes : celles dont je viens de vous
été aussi dans les assises initiées par la collectivité
parler (33 % au moins de logements locatifs sociaux,
territoriale de Corse. Parce qu’aujourd’hui, cette
de l’accession à la propriété) mais également d’autres
question-là avec celle des financements dont on
contraintes propres à la parcelle et souhaitées par la
parlera tout à l’heure, est effectivement au centre de
commune support de l’opération : des commerces en
la problématique.
pied d’immeuble, des places de stationnement en
est
effectivement
au
cœur
nombre suffisant, le traitement de la problématique
Avant de lancer le débat et pour la compréhension de
chacun, je vais expliquer le fonctionnement du Fonds
d’Intervention Foncière dont on parle depuis ce matin.
Le FIFH – le Fonds d’Intervention Foncière Habitat – a
été créé par la CAPA en 2005 en pleine phase
d’élaboration du premier PLH. Il consiste en une
enveloppe financière qui est mobilisable pour acheter
du foncier, dès lors qu’il se libère ou par voie de
de l’écoulement des eaux et l’interface avec l’espace
vert adjacent. Dans le cadre de cet appel à projet,
plusieurs opérateurs ont répondu à la première phase,
et un opérateur a été retenu lors de la seconde phase
de sélection. Il va donc réaliser une opération de cent
quatre logements dont quarante logements locatifs
sociaux plus des commerces. Ainsi, le projet souhaité
par les collectivités va être réalisé.
préemption (c’est ce qui s’est passé pour le terrain de
Gaz de France) ; porter ce foncier et le revendre à un
Donc la CAPA a porté l’opération et va revendre le
opérateur sous certaines conditions. La collectivité n’a
foncier à l’opérateur au prix d’acquisition augmenté
pas vocation à faire du portage sans ambition ou sans
des coûts de portage. C’est-à-dire que pour la
projet
Fonds
collectivité, c’est une opération blanche. Par contre,
d’Intervention Foncière, la CAPA achète du foncier, le
une petite commune n’a pas les moyens de mener ce
porte et le revend à un opérateur, sous trois
type d’opération et donc ça sera aussi le rôle du futur
conditions : l’opération doit comporter au moins un
établissement public foncier de mener ce genre
tiers de logements locatifs sociaux, elle doit comporter
d’opération : c’est-à-dire de porter le foncier et de
particulier.
Dans
le
cadre
du
au moins 50 % de logements en accession (sociale ou
permettre la réalisation d’opérations qui répondront
trouver des modulations pour cet aspect des choses.
aux contraintes que les collectivités fixeront.
Pour avoir essayé de densifier un terrain en ville, j’ai
constaté que ce qui m’a empêché de densifier jusqu’à
Cette précision faite, je vous invite à lancer le débat
ce qui m’était permis, c’est le nombre de voitures ; ce
sur cette question foncière, sur la question de la
qui bloquait l’opération, c’est qu’il fallait avoir tant de
mobilisation des différents outils qui sont à la
stationnements.
Donc,
disposition des communes, mais également sur les
interventionnisme,
je
difficultés rencontrées par les opérateurs pour sortir
l’interventionnisme.
entre
penche
libéral
évidemment
et
sur
des opérations dans le contexte local que nous
connaissons.
Monsieur Paul CANET, Architecte : Vous parlez de
l’opération de Gaz de France et vous dites « c’est une
Monsieur Hugues ROLLAND : On a déjà beaucoup
opération
abordé le panaché des mesures à prendre pour
transaction, ce n’est pas d’en retirer des bénéfices. Or
maîtriser la veille foncière ; donc la préemption qui
là, vous vendez une opération, vous vendez un terrain,
semble être quelque chose de très difficile. Moi, je
il va se faire un projet ; et celui qui va supporter les
pense que l’habitat individuel, c’est un luxe. Ça va le
conséquences, c’est quand même la collectivité parce
devenir de plus en plus. Une proposition simple qui
que vous allez avoir un surcroît de nuisances – qui est
n’est pas antilibérale mais qui est interventionniste un
dû à la fois aux circulations automobiles, mais aussi
peu : c’est de taxer celui qui se permet de bouffer du
tout ce qui est traitement des eaux usées et
terrain, d’en manger trop. Donc il faut le taxer plus,
compagnie. Donc ça, ça va rester quand même à la
puisque pour lui, on va tirer les réseaux. Là où on tire
charge de la collectivité et pas à la charge du bailleur.
pour cent personnes, on va en tirer pour trois, donc il
Faire des opérations blanches, peut-être mais il y a
faut que ce différentiel se fasse ressentir dans la taxe
peut-être une piste à chercher justement pour
qui lui est attribuée. Ça, c’est une première chose.
s’autofinancer
blanche » :
dans
mais
ce
l’intérêt
cadre-là :
dans
une
c’est-à-dire
simplement donner une concession pour une durée
Après, je relance sur la voiture. Les nouveaux PLU ont
tendance
encore
à
augmenter
la
charge
stationnement dans un cadre de densification. On
nous demande trop de voitures alors qu’il y a des villes
congestionnées qui commencent à dire « plus de
voitures dans les opérations ». Ça nous permettrait en
plus de densifier des endroits enclavés. On devrait
revenir sur cette notion
d’obliger d’avoir du
stationnement. Il y a des gens qui sont prêts à ne plus
limitée d’utilisation et après, tout le bénéfice de
l’opération reviendrait à la collectivité, ce qui lui
permettrait
d’avoir
des
financements
qui
se
pérenniseraient dans l’avenir. On peut commencer
petit mais au fur et à mesure, en rajoutant des
opérations comme ça, ça peut être un palliatif au
recalibrage des taxes d’urbanisme ; ou comme disait
mon confrère « faire payer ceux qui sont sur des
terrains tous seuls ».
avoir de voiture, des gens qui sont prêts à faire du
covoiturage ; donc, pourquoi on les obligerait à avoir
trois stationnements sur leur parcelle, par exemple.
C’est quelque chose à réviser. Peut-être on peut
Monsieur Paul CASALONGA, Architecte : Avant d’être
En ce qui concerne le recalibrage des taxes
architecte, je suis d’abord un habitant. En tant
d’urbanisme, je suis tout à fait d’accord avec mes deux
qu’habitant, je pense qu’effectivement le problème
confrères : celui qui veut avoir sa maison au milieu de
des voitures qu’a soulevé Hugues ROLLAND est
ses dix hectares, il faut qu’il paie davantage.
important, mais c’est lié à un développement
considérable des transports collectifs, sinon on ne
Concernant les outils d’aménagement public pour
pourra pas diminuer le nombre de voitures et donc on
mettre en œuvre les projets d’aménagement, je n’ai
ne pourra pas diminuer le nombre de parkings.
pas d’observation précise.
Développer les transports collectifs, ça coûte aussi… il
faut des investissements importants, mais il faut y
penser. Il y a déjà eu des efforts dans ce sens-là, mais
il y a encore beaucoup à faire ; il y a aussi le
développement des pistes cyclables, bien que
certaines zones d’AJACCIO ne soient pas très
Pour ce qui est de la mobilisation des PLU, obligés
d’encadrer la densification, je voudrais simplement
dire qu’on parle de réseaux collectifs d’eaux usées. Or,
on a de plus en plus, tout un arsenal de solutions qui
permettent une autonomie : les mini-stations et les
micro-stations fonctionnent beaucoup mieux que les
favorables aux pistes cyclables.
gros éléphants… chacun sait que les merdes
Cette petite parenthèse terminée, je vais essayer de
d’éléphants sont plus grosses que les crottes de
répondre aux questions une par une. En ce qui
lapins ; ça s’intègre plus facilement. Tout compte fait,
concerne la veille foncière, j’ai assisté à pas mal
ces systèmes d’assainissement par micro-stations ne
d’enquêtes publiques concernant des documents
sont à la charge de la collectivité, mais à la charge du
d’urbanisme, cartes communales ou PLU, et j’ai
promoteur qui, bien entendu, va l’intégrer dans son
rarement vu une carte du type celle que vous avez
prix de revient. Si on va vers une autonomie, il y aura
présentée tout à l’heure, où on fait apparaître
moins de besoins en participation des propriétaires
effectivement les terrains qui appartiennent aux
aux financements des équipements publics.
collectivités,
qu’il
s’agisse
de
collectivités
des
communes, qu’il s’agisse des départements ou
d’autres organismes privés ; parce que c’est là, en
priorité, qu’il faut essayer de construire. Au niveau de
ces cartes foncières, pour pouvoir faire une veille
efficace, il faudrait aussi noter d’une autre couleur, en
rouge, les terrains qui sont dans une indivision telle
que ça peut être un très beau terrain, mais il y a cent
cinquante propriétaires et donc on ne peut pas
espérer rapidement mobiliser ces terrains ; de façon à
avoir
une
représentation
graphique
pour
véritablement voir quelle est la structure du foncier
sur l’ensemble du territoire.
Concernant le type de développement d’urbanisation,
je dirais que je suis interventionniste mais je pense
qu’il faut laisser quand même la place à des
interventions libérales à conditions qu’elles soient
encadrées et à partir du moment où, comme vous
l’avez dit tout à l’heure, il existe un certain nombre de
choses. C’est du libéral encadré et ça peut donner des
résultats positifs.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Sur la question
des micro-stations, il y a aussi la question de
l’entretien de ces équipements une fois réalisés ; peutêtre des maires de communes rurales pourront
témoigner.
voulait dire mettre de l’eau, donner le foncier
gratuitement pour faire des opérations immobilières,
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : On dit « quels
et déclasser les terrains : c’est une opération qui aurait
enjeux de mobilisation des PLU en vue d’encadrer la
été du pillage des fonds publics. Donc, on a refusé et
densification attendue par l’arrivée des réseaux », mais
on l’a laissé à des agriculteurs, avec un contrat pluri-
il y a un aspect que je n’ai pas entendu évoquer : c’est
exploitations pour un agriculteur. Ça ne rapporte pas
la possibilité pour une commune qui a du logement
grand-chose mais au moins, les terrains sont clôturés
social d’augmenter le coefficient d’occupation des sols
et ils servent à quelque chose. Je prends cet exemple,
de 50 % par rapport au coefficient existant et donc de
parce que c’est un peu caricatural mais c’est comme
densifier un peu plus le logement social. Par exemple à
ça : le débat a eu lieu pour l’agriculture ou contre le
AJACCIO, si vous avez un coefficient de 0,6 : vous
golf. Il est possible de faire un golf mais ailleurs, sur un
pouvez avoir 0,5 de plus, c’est-à-dire 0,9. C’est quand
terrain privé. On ne souhaitait pas que les terrains
même important, la loi permet d’augmenter la
publics puissent servir à un investissement de cette
densification du logement social et ça permet de
nature où les investisseurs seraient venus rentabiliser
mieux équilibrer certaines opérations. Ce n’est rien,
des efforts des contribuables.
mais c’est beaucoup pour une ville comme AJACCIO.
Ce coefficient, il est limité au logement social ; on peut
Maintenant, quand il s’agit d’aménager la commune, il
donc augmenter la part du logement social dans
faut du terrain public. On le voit dans le projet ANRU,
certaines communes qui ont la possibilité de le faire.
on n’a pas les moyens d’aménager comme ça, il faut
absolument acquérir du foncier. Quand on commence
La question foncière est assez complexe. J’entends
l’opération ANRU, il y a à peu près deux hectares et
dire qu’il faut d’abord repérer les espaces publics, les
demi de terrains publics, places publiques et autres. ; à
propriétés publiques, celles de la commune : AJACCIO
la sortie de l’opération, il y en aura seize parce qu’on
a beaucoup de terrains communaux mais c’est sur les
aura récupéré du foncier pour des bassins de
hauteurs de la Route de Sanguinaires, c’est-à-dire tout
rétention, pour des espaces publics, pour des
ce qui est aujourd’hui classé en espaces bois et
voieries… À AJACCIO, vous avez – mais c’est valable
classés, soit deux mille hectares. Ils sont inutilisables,
aussi ailleurs mais surtout chez nous – une incertitude
ce sont deux mille hectares à préserver. Sur la CAPA,
juridique sur la plupart des espaces collectifs qui est
c’est autre chose ; parce qu’il y a une différence de la
extraordinaire. Quand on commence par faire un
structure foncière entre AJACCIO ville et le périurbain.
diagnostic foncier, on s’aperçoit qu’on ne sait pas où
Mais dans une ville comme AJACCIO, où on a un grand
se trouve la propriété publique et où se trouve la
territoire communal qui fait 82 km², il faut quand
propriété privée : c’est un travail minutieux, détaillé,
même savoir que sur huit mille deux cents hectares, il
très ennuyeux, qu’il faut absolument faire sinon on ne
y en a au moins deux mille qui sont totalement gelés.
peut rien faire.
Ensuite, il y a notamment la Vallée de Saint-Antoine,
où il n’est pas question de faire autre chose que de
Bientôt, il va y avoir une place aux Salines, sur l’ancien
l’agriculture ou une zone naturelle. Il y a eu un débat
emplacement de l’école Mérimée, qui va être détruite
au conseil municipal pour savoir si on allait payer un
et où on fera une place centrale avec la place en face
golf là-bas sur des crédits publics ; mais un golf, ça
qui appartenait anciennement à Erilia. Pour aménager
cette place, il a fallu faire transférer la propriété de
absolument qu’il y ait une structure capable
l’espace d’Erilia à la commune à titre gracieux et
d’acquérir.
démolir une école qui était devenue dangereuse. Cela
pour dire que ça n’est pas si simple que ça. Si on veut
La question de la préemption est un peu plus
aménager le chemin de Candia comme on est en train
complexe. Pour le terrain de Gaz de France, c’est la
de le faire, il faut acquérir des parcelles pour élargir la
ville qui a décidé de préempter et qui a proposé de
voierie, parce qu’on n’y arrive pas autrement, et ces
déléguer son droit de préemption à la CAPA, parce
parcelles coûtent cher. Pour les bassins de rétention, il
que la CAPA avait les moyens financiers d’acheter. La
faut acheter des terrains, qui ne pourraient servir à
ville ne pouvait pas mettre deux millions d’euros sur
rien d’autre, mais quand on ne veut pas vous les
ce projet. Nous pensions que deux millions d’euros,
vendre, il faut exproprier. Il y a donc toute une série
c’était trop cher et on a donc délibéré, à la CAPA
de mesures à prendre pour acquérir de l’espace
comme à la ville, dans le même sens et à l’unanimité.
public, qui sont considérables.
C’est important : à l’époque, il y avait toutes les
tendances représentées à la ville et à la CAPA – droite,
Donc, la question foncière est stratégique pour le
gauche et nationaliste – et on a eu des décisions
logement mais aussi pour l’aménagement urbain et
unanimes. Si elles ne sont pas unanimes, les décisions
pour des équipements publics ; ça va ensemble. La
de cette nature sont fragiles ; unanimes, elles sont très
première chose à faire, c’est de connaître en détail la
fortes, elles sont presque irrésistibles. C’est aussi un
structure foncière de la commune. Il y a des
aspect important des choses : il faut un consensus sur
propriétaires privés : ils font un peu de rétention
ces objectifs-là. Il faut que la question du logement
foncière. Ils attendent que ça monte même s’ils sont
soit
classés en zone à urbaniser, NA ou zone AU… ils
traditionnels. Il faut qu’on arrive à dire que sur cette
attendent. Le terrain pour l’hôpital, c’est l’hôpital qui
question-là, tout le monde est d’accord. De manière à
l’a acheté ; on a déclassé cette parcelle, mais pour la
ce que, ensuite – parce qu’il y a toujours des
vendre, ça a été un débat et il a fallu menacer
problèmes qui surgissent
d’exproprier : même pour l’hôpital et tout est comme
effectivement débattre avec les quartiers et avec les
ça. Il y a donc une bataille foncière – on peut parler de
divers intervenants.
un
peu
extraite
des
débats
politiciens
ensuite – on puisse
bataille foncière – très complexe.
Pour Gaz de France, on a négocié chaque petit
Le grand mérite de la réflexion de la CAPA a été de
morceau de terrain avec les voisins avant de sortir le
poser cette question pour le logement à travers le
permis – il y a un permis modificatif qui est sorti
Fonds d’Intervention Foncière Habitat. Maintenant, le
maintenant pour améliorer le permis initial après
relais est pris avec l’établissement public foncier de la
négociations avec tous les riverains – ce qui n’est pas
région et je pense que là, on va vers une solution. On
évident. On avait des recours possibles, il y a même eu
aura une structure publique qui aura quelques moyens
quatre recours gracieux, mais ils sont devenus sans
– peut-être pas assez –pour acheter des terrains, faire
recours du tout parce qu’on a discuté et parce qu’on a
de la veille foncière avec les communes, acheter des
amélioré les choses. Cette question est fondamentale :
terrains et les mettre à disposition des opérateurs. Il
on ne fait rien sans l’accord des gens, l’accord en
n’y a pas d’autre façon de faire pour le foncier, il faut
amont et l’accord après, en aval. L’état d’esprit est
essentiel : est-ce qu’on veut obtenir satisfaction dans
PLU ni de POS valant PLU, et qu’elles ne peuvent donc
le sens de l’intérêt public, ou est-ce qu’on veut
pas créer le droit de préemption urbain, et encore
imposer de manière unilatérale quelque chose qui
moins créer le droit de préemption urbain renforcé.
pourrait ne pas réussir ? Il vaut mieux avoir l’adhésion
Donc ça vaut seulement pour certaines communes qui
des personnes concernées, plutôt que leur imposer
ont leur PLU, comme la commune de CUTTOLI, ou
quelque chose, parce que tôt ou tard, ça se retourne.
celle d’AJACCIO. Il y a donc une question en amont qui
Si je prends Gaz de France, ça aurait pu échouer si on
devrait être posée, c’est comment faire en sorte que
n’avait pas négocié avec les voisins, parce que plein de
l’ensemble des communes de la CAPA ait un PLU qui
monde se serait mis en travers d’une manière ou
leur permette ensuite de créer cette veille foncière ?
d’une autre. Une pétition au départ, ça n’a l’air de rien
Par ailleurs le DPU n’est pas le seul moyen de créer de
et puis, ça peut devenir un énorme problème de
la veille foncière : il y a par ailleurs la possibilité de
société ; donc il faut absolument négocier. Il faut
créer des zones d’aménagement différé comme sur la
convaincre. Je tiens absolument à cette notion-là,
commune de SARROLA où ça a été institué. Je pense
parce qu’il n’y a pas d’aménagement possible s’il n’y a
qu’on pourrait examiner la possibilité au travers du
pas la concertation ; c’est-à-dire, en fin de compte, la
nouveau PLH de créer sur l’ensemble du territoire de
participation des habitants à l’avenir de leur cadre de
la CAPA un certain nombre de nouvelles zones
vie, à la transformation de leur cadre de vie. Encore
d’aménagement
une fois, ce ne sont pas des tâches simples, ce sont
préemption serait peut-être délégué à la communauté
des tâches extrêmement lourdes, qui prennent
d’agglomération. Je ne sais pas dans quelle mesure
beaucoup de temps, mais si vous ne le faites pas, vous
ceci est possible mais je pense que c’est quelque
n’avancez pas.
chose à étudier sur les possibilités juridiques de faire,
différé,
dont
le
bénéfice
de
parce que les zones d’aménagement différé sont sur
Alors, il faut avoir des cadres, comme le fait le PLH :
des espaces très larges et souvent non bâti, souvent à
c’est un cadre général, un cadre de planification, de
l’extérieur des territoires déjà urbanisés. Donc ces ZAD
programmation. Il faut avoir ce cadre-là, parce que
s’appliquent souvent sur des territoires qui ne sont
sans ça, vous ne faites rien. Il faut une politique
pas encore dans des fonciers où le marché est très
concertée et après, dans la mise en œuvre, il faut qu’à
tendu, ce qui permet d’acquérir le foncier à un prix
chaque moment, il puisse y avoir un contrôle public de
assez faible et donc de se prémunir en amont des
cette mise en œuvre. S’il n’y a pas une forme de
dérapages que l’on constate depuis un certain nombre
contrôle public, tôt ou tard, ça se retourne contre
d’années, notamment la périurbanisation autour
vous.
d’AJACCIO,
dans
les
premières
couronnes
périurbaines.
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : En illustration du
Monsieur
Stéphane
LECOMTE,
responsable
de
l’aménagement à la CAPA : Concernant le droit de
préemption urbain, je crois que ça va être difficile à
mettre en œuvre tout de suite, pour au moins six des
dix communes de la CAPA, puisqu’elles n’ont pas de
propos, vous avez la carte de l’état d’avancement des
différents PLU et cartes communales. Sur la CAPA,
vous avez aujourd’hui trois communes qui ont une
carte communale approuvée (SARROLA-CARCOPINO,
TAVACO et VALLE-DI-MEZZANA), AJACCIO qui a un POS
valant PLU mais qui est en cours de révision, trois
taux de cette nouvelle taxe d’aménagement à un taux
communes hors AJACCIO qui ont un PLU approuvé –
extraordinaire du droit commun, lequel est toujours
VILLANOVA, ALATA et CUTTOLI-CORTICCHIATO. Vous
comme l’ancienne TLE entre 1 et 5 %. Pour ces
avez également un certain nombre de PLU en cours
secteurs
d’élaboration : la commune de SARROLA-CARCOPINO,
investissements publics surabondants – et c’est une
qui est aujourd’hui en carte communale, qui va passer
manière de faire participer les propriétaires – on peut
au PLU et trois communes qui sont aujourd’hui
faire passer le taux jusqu’à 20 % sur une base qui est
soumises au règlement national d’urbanisme et qui
changée et qui permet aux collectivités de gagner un
sont en cours d’élaboration d’un PLU, à savoir
peu plus au travers de la taxe d’aménagement que ce
APPIETTO, AFA et PERI.
qu’elles gagnaient précédemment au travers de la TLE.
Monsieur Stéphane LECOMTE : Il est vrai que cette
Concernant l’outil d’aménagement, public ou non, qui
veille foncière, c’est sans doute une démarche où nos
permettra
politiques
peu
d’aménagement public de la ZAC de MEZZANA : la
aujourd’hui, parce qu’effectivement, on n’a pas créé
question est encore un peu prématurée à mon sens,
d’observatoire du foncier et notamment du foncier
puisqu’une ZAC comporte deux parties : un dossier de
public actuellement en possession de diverses
création et un dossier de réalisation. C’est seulement
collectivités ou institutions publiques.
au moment de l’élaboration du dossier de réalisation
publiques
pêchent
encore
un
spécifiques,
de
mettre
qui
en
demandent
œuvre
les
des
projets
qu’on se pose la question de l’aménageur à venir ; qui
Sur les enjeux de recalibrage des taxes d’urbanisme,
peut être un aménageur privé, un aménageur semi-
on est en plein dedans, puisqu’on est en train de
public du type société d’économie mixte, un
travailler avec les neuf communes hors AJACCIO –
aménageur public, et pourquoi pas la CAPA qui
puisqu’AJACCIO traite son affaire elle-même parce
pourrait se poser la question de réaliser en régie – ce
qu’elle a des services structurés qui lui permettent de
qui est peu probable – les aménagements publics de la
le faire très bien – à la prise de nouvelles délibérations
ZAC de MEZZANA. Donc à mon avis, cette question-là
instituant la nouvelle taxe d’urbanisme qui s’intitule
est un peu prématurée, mais lorsqu’elle devra se
désormais Taxe d’Aménagement, qui vient effacer la
poser et qu’on devra y répondre, il y aura une
TLE qui a existé pendant plusieurs décennies et qui est
consultation qui se fera comme se font un peu les
plus lisible et plus facile d’utilisation, et qui permet
appels d’offres. Cette consultation permettra aux
comme auparavant d’identifier des secteurs à
différents aménageurs présents sur le territoire ou
potentiel d’aménagement d’ensembles particuliers.
désireux de venir travailler sur le territoire de se
Là, où précédemment il y avait des secteurs qui
mettre en concurrence et de proposer le meilleur
étaient portés par des programmes d’aménagement
projet, qui, de toute façon, sera un projet qui devra
d’ensemble ou en cours à l’étude pour devenir des
correspondre
programmes d’aménagement d’ensemble comme sur
préalablement par les collectivités au travers du
le Col du Pruno à ALATA, on va se poser la question
dossier de création de la ZAC. C’est ce qui est
avec les communes concernées dont ALATA mais
important dans l’outil ZAC : il permet de ficeler
également
totalement
SARROLA, CUTTOLI-CORTICCHIATO ou
APPIETTO. On va se poser la question de faire passer le
à
les
tous
les
orientations,
objectifs
les
prédéfinis
objectifs,
les
programmes précis d’un futur aménagement et
ensuite de le verrouiller dans le cadre de la signature
d’Aménagement Concerté (ZAC). Et puis, il y a un
d’un traité de concession avec un futur aménageur –
troisième système de participation qui est permis par
qui ne peut faire que ce qu’on lui a permis de faire au
le code de l’urbanisme, mais qui est très peu utilisé et
travers du traité de concession.
pas du tout ici, qui s’appelle le Programme Urbain
Partenariat (PUP), qui permet de faire une convention
Sur les enjeux de la mobilisation des PLU en vue
entre le public et un aménageur privé pour le faire
d’encadrer la densification, je rejoins tous les
participer à une partie des aménagements publics qu’il
architectes qui ont prôné le sur-paiement pour ceux
génère de fait. Je ne crois pas qu’il y ait d’autres
qui souhaitaient se faire construire de très grandes
systèmes de participation qui puissent exister.
villas sur de très beaux terrains à des sous-densités
manifestement honteuses compte tenu du grignotage
Alors quel type de développement de l’urbanisation :
foncier que l’on constate déjà aujourd’hui et que l’on
libérale ou interventionniste ? Je n’aime pas beaucoup
essaie de faire disparaître au fur et à mesure. La
cette question, parce que je pense qu’en fait, la
récente loi qui vient instituer la taxe d’aménagement
question, c’est plutôt de savoir quel dosage dans
institue également un versement pour sous-densité,
l’urbanisme et dans l’aménagement on met, quelles
qui permet de faire payer ceux qui ont les moyens de
proportions on met dans l’action publique ? Parce que
se payer une grande villa sur un énorme terrain. Ils
l’action publique est forcément volontariste. Quel
pourront continuer à le faire parce qu’on n’est pas
dosage on met entre l’urbanisme règlementaire et
dans un système totalement interventionniste ; on
l’urbanisme opérationnel ? C’est-à-dire qu’est-ce
n’est pas dans l’Union Soviétique des années 80. Donc,
qu’on laisse dans le champ des possibilités de faire au
on permet quand même que les gens continuent à
travers d’un PLU qui, malgré tout, encadre les choses
pouvoir se construire des belles villas s’ils le peuvent,
et les encadrera de plus en plus, puisque la loi
mais des dispositifs nouveaux permettent de faire
Grenelle 2 vient encore de créer un nouveau
payer à ces gens, qui ont les moyens de le faire, la
document, qui s’introduit entre le PADD et les
moitié du prix du terrain qu’ils ont « gâché ». Compte
documents règlementaires et qui s’intitule "les
tenu d’une densité minimum fixée préalablement, ils
orientations d’aménagement et de programmation" et
auraient pû construire sur tant de mètres carrés. Ils
qui rend encore plus opérationnels les PLU. En fait, il
ont voulu construire sur dix fois plus. Ils paient la
existait un grand écart il y a dix ans, au moment du
moitié du terrain qu’ils ont « gâché » à côté.
vote de la loi SRU, entre les anciens POS et les ZAC de
l’époque :
les
POS
étaient
totalement
non-
On a déjà parlé de la participation. Les participations
opérationnels
des propriétaires existent pour le financement des
opérationnelles et venaient se poser comme des ovnis
équipements publics et des aménagements publics ; il
sur des POS qui n’y pouvaient rien et qui n’avaient
faut les utiliser. Elles sont de trois grands types. Il y a la
aucun contrôle sur elles. Ce grand écart est en train de
nouvelle taxe d’aménagement. Il y a le système de
complètement se réduire aujourd’hui pour vraiment
participation dans les zones d’aménagement concerté,
faire de ces deux documents, PLU et ZAC, des
puisque les aménageurs et les constructeurs doivent
documents à portée opérationnelle. Mais, encore une
participer au prorata des besoins qu’ils génèrent dans
fois, je pense qu’il faut pouvoir préserver la liberté,
le cadre de leurs futures constructions dans la Zone
mais qu’il faut pouvoir la contrôler au maximum aussi
et
les
ZAC
étaient
totalement
bien au travers de l’urbanisme règlementaire que de
quand même des prises en compte fortes de la
l’urbanisme opérationnel. On a tous les moyens de le
nécessité d’avoir des terrains qui sont « bloqués »
faire.
pour avoir un certain nombre d’opérations. Je prends
l’exemple de ma commune, j’ai zéro mètre carré de
foncier public, à l’instar d’autres communes je n’ai que
du privé. A partir de là, dès que l’on veut négocier
Monsieur Dominique BOURDELON, Direction des
Territoires et de la Mer : Je ne reprends pas ce qu’a
dit Monsieur LECOMTE sur la réforme des taxes
d’aménagement, puisque c’était là-dessus que je
voulais intervenir. Pour répondre en complément aux
préoccupations de notre ami ROLLAND, architecte, sur
la consommation des terrains : la réforme des taxes
prévoit quand même de taxer les garages au même
titre que l’habitation, sauf s’ils sont en-dessous d’un
quelque chose, il faut aller voir le propriétaire – qui
par philosophie du porte-monnaie préfère vendre à
cent euros plutôt que de vendre à dix - et s’il n’y a pas
de démarches qui sont contraignantes vis-à-vis du
règlement du PLU, on n’arrive pas forcément à avoir
ce que nous voulons. C’est donc important qu’au
niveau d’un territoire pertinent, nous ayons les
mêmes visions au niveau de l’approche de la façon
dont on traite le foncier.
mètre quatre-vingt et les parkings aériens seront
également taxés de façon forfaitaire, comme les
Quand sur une commune, je prends la mienne, on
piscines. Donc, ça va dans le sens d’une taxation sur
bloque un terrain en zone 2AU, parce qu’il n’y a pas le
une « consommation » excessive du foncier.
tout-à-l’égout, en attendant le tout-à-l’égout et que
sur une commune limitrophe, on donne des permis de
construire dans le cadre du règlement d’urbanisme, on
Monsieur Etienne FERRANDI : Par rapport à ces
questions qui sont posées, il y en a une qui me semble
essentielle : c’est la nécessité de doter les communes
d’un territoire qui a des ambitions communes, d’un
PLU ; parce que l’organisation administrative des
communes, ce n’est pas forcément l’organisation des
territoires réels avec les bassins de vie. Il y a, bien sûr,
des interférences fortes entre la commune d’ALATA et
VILLANOVA. Les enfants de VILLANOVA viennent à
l’école d’ALATA. La vallée du Cavalu Mortu qui sépare
ALATA de VILLANOVA et d’AFA a les mêmes
problématiques. Donc il est important sur des
territoires pertinents d’avoir des réflexions sur les
PADD et ensuite, sur les déclinaisons des PLU, qui sont
les règlements et les zonages qui s’adaptent à ces
PADD, qui sont, eux, la volonté des politiques. Si on
veut aborder la question globale du logement et du
droit de préemption, il faut que dans les PLU, il y ait
n’a pas forcément la même vision des choses. Et donc,
au final on n’a pas la même latitude vis-à-vis des
promoteurs quand on est dans un PLU et quand on ne
l’est pas. Et ça, c’est extrêmement important. Quand
on a un PLU, on fait du libéral interventionniste. On
laisse la porte ouverte mais on essaie quand même de
défendre au maximum l’intérêt public et c’est quand
même une clé de voûte qui doit mobiliser les conseils
municipaux et les élus avec des outils que nous avons
déjà à notre disposition. Il est plus facile de faire une
ZAC, de discuter avec un propriétaire privé quand le
règlement du PLU met le bâton dans la main du maire.
Je suis un peu basique dans mon propos mais à un
moment, c’est comme ça que les choses se passent et
il ne faut pas le perdre de vue ; sinon, on va être
amené, en tant que communes, à acheter des terrains
à prix d’or parce qu’on ne les a pas préparés en amont
dans les PLU. Il y a véritablement quelque chose à voir
pour que nous soyons à peu près tous cohérents ;
Monsieur Paul CASALONGA : Sur l’ensemble du
même si les problématiques sont différentes sur les
territoire, est-il prévu de réaliser un SCOT, Schéma de
communes, même si la commune de la Haute Vallée
Cohérence
de la Gravona ou de la Basse Vallée de la Gravona
éventuellement les approches trop différentes entre
n’ont pas les mêmes problématiques que celles du
deux communes voisines ?
Territorial,
qui
pourrait
limiter
Listincone ou vice-versa ou de la Rive Sud, il y a quand
même une trame. Il y a quand même une ossature, un
Quand on parle de la participation des propriétaires au
squelette commun que l’on devrait avoir sur tout le
financement des équipements publics, je voudrais dire
grand AJACCIO avec la Rive Sud, la Vallée de la
que ce n’est pas seulement aux équipements. Il y a
Gravona, la Vallée du Prunelli : parce qu’ici le bassin
certains services, comme par exemple les transports,
de vie pertinent, c’est quand même le grand AJACCIO ;
qui ne sont pas des équipements. Dans les transports,
ça ne s’arrête pas aux frontières du Valle-di-Mezzana
les routes ce sont effectivement des équipements,
ou de la plaine de Campo dell’Oro, Je crois que c’est
mais est-ce qu’on peut considérer comme tel les bus
quand même quelque chose qu’il faut apprécier.
et les véhicules ? En général, ce n’est pas le cas. Si on
veut diminuer le nombre de véhicules donc diminuer
Ensuite,
en
ce
qui
concerne
les
systèmes
le nombre de places de parking nécessaires, encore
d’assainissement, je suis pour que les choses se
faut-il
que
les
propriétaires,
les
promoteurs
fassent de façon un peu plus fine. Si effectivement, on
participent au financement du réseau des moyens de
veut aller à quatre-vingt logements à l’hectare, je
transport, pas seulement de la voierie.
pense qu’il ne peut y avoir que des stations
d’épuration importantes et qui peuvent aller vers cet
objectif-là. Ensuite, il y a des stations d’épuration à
moindre coût, des petites stations d’épuration qu’il ne
faut pas opposer avec la grande : il y a des
complémentarités en fonction du territoire, en
fonction du projet d’aménagement durable que l’on
fait. Il est évident que tirer trois kilomètres de réseau
pour un abonné, c’est un non-sens. Mais avoir des
réseaux densifiés dans les zones que l’on a voulu et
que l’on veut densifier, il faut à tout prix le faire parce
que sinon on va avoir un territoire qui est, de façon
importante, souillé et l’on aura des taxes de
raccordement qui seront quand même très chères si
on ne va pas sur des stations plus importantes. Ce
n’est pas en contradiction, s’agit d’adapter le moyen à
l’objectif d’urbanisation que nous voulons.
Monsieur Stéphane LECOMTE : Je reprends la parole,
car je m’occupe également du pilotage du SCOT pour
la région ajaccienne. On est au tout début de la
démarche. Les élus du Conseil communautaire, ont
pris en 2010 la délibération qui lançait la démarche,
mais pas d’une manière normative ni véritablement
fixée par des textes ; c’était plus une délibération
d’intention. A partir de là, les premiers travaux ont été
menés et les pré-diagnostics ont été réalisés.
Maintenant, il s’agit de faire partager ces prédiagnostics, de les enrichir et les compléter avec tous
les acteurs institutionnels ou non du bassin de vie
ajaccien, parce qu’on est bien conscient que le
périmètre de la CAPA ne suffit pas à embrasser toute
la cohérence de la région ajaccienne. Donc, il y a un
séminaire qui doit se tenir début 2012, auquel on
travaille dès aujourd’hui, autour de ces pré-diagnostics
thématiques sur lesquels on a travaillé en matière de
projet, je ne crois pas qu’il est mort : il transparaît
logement,
encore au travers du PADD de la ville d’AJACCIO mais
de
développement
économique,
de
transport public, de social, d’environnement au sens
la route est longue.
large, et de documents d’urbanisme communaux. Sur
tous ces sujets, il faut désormais que l’on mène une
action de rapprochement et de concertation. Comme
a dit Monsieur LUCIANI, le maître mot de l’urbanisme,
c’est la concertation avec tous les territoires voisins
pour se forger ensemble une idée commune en dehors
de toute tendance politicienne, une idée commune du
projet à vingt ans que les habitants de la grande région
ajaccienne souhaitent donner pour leurs enfants et
leurs petits-enfants, pour que le territoire ajaccien soit
encore meilleur qu’il n’est aujourd’hui. Je n’ai pas la
vision pessimiste du territoire qui a été exprimée
parfois par certains ici. Je trouve que l’on vit dans un
très bel endroit avec énormément de potentialités et
qu’il y a quand même des choses à améliorer. Comme
le disait très bien Monsieur DOMINICI – l’ancien maire
d’ALATA – lors d’une présentation sur le SCOT : « la
seule question qu’on doit se poser quand on entame
un SCOT, c’est qu’est-ce qu’on va pouvoir améliorer
ensemble sur un territoire ? » ; ce qui rend la chose
beaucoup moins complexe et coercitive que structurer
ensemble des intercommunalités, parce que là, il faut
se poser d’autres questions : qu’est-ce que ça va me
coûter
et
qu’est-ce
que
je
vais
y
gagner
financièrement ? Pour le SCOT, on se projette
ensemble : la démarche a commencé.
L’autre question, portait sur les transports publics. Je
suis complètement d’accord sur le fait qu’il faille aller
beaucoup plus loin dans la réalisation de notre
transport public ajaccien. On n’est qu’au début d’une
aventure, et au début de travaux d’amélioration du
système de transports publics, mais il y a encore
beaucoup à faire. On avait étudié en son temps un
projet de transports en commun en site propre lourd,
de type tramway ou bus à haut niveau de service. Ce
Monsieur Hugues ROLLAND : Je suis tout à fait
d’accord pour dire que nous sommes dans un superbe
endroit ; c’est justement pourquoi je suis chagriné
quand on voit qu’on le massacre un petit peu. Pour les
eaux usées, on aurait pu aussi écorner un peu les
multinationales qui sont derrières cet immense
marché,
qui profitent
des mannes d’un
État
providence qui se retire, et qui finalement reprennent
leurs billes et après chacun est ponctionné comme
bon leur semble avec des systèmes souvent absurdes
où on va réunir des hameaux, des vallons… il y a des
pompes de relevage partout. J’ai vu ça dans ma
commune à Serra di Ferro, où je n’ai jamais vu une
épuration aussi absurde. Enfin… ça a été décidé il y a
longtemps donc on ne peut pas y revenir, paraît-il. Il
faudrait quand même cesser ces absurdités.
Pour ce qui est du paradigme libéral, je suis pour le
libéralisme mais il faut que les individus soient à la
hauteur de la liberté qu’on leur concède. Or, quand
j’ai regardé les audits sur l’Agenda 21, je vois les
questions auxquelles les gens répondent. Ils s’en
moquent du côté collectif : ils ne veulent que des
choses pour eux-mêmes. Donc, je veux bien un
urbanisme de participation, mais si on écoute et si on
va dans le sens des suffrages, on va droit dans le mur.
Il faudra quand même un peu de volontarisme. Il faut
bien écouter les gens, mais tout le monde ne peut pas
être expert. Je sais que grâce à internet, tout le monde
se croit expert, tout le monde peut exprimer ce qu’il
veut sur tout. On sape l’autorité à la fois des gens qui
sont sachant ; mais bon, nos politiques participent à ça
même au niveau national. Si on fait des études, qu’on
est surdiplômé et en même temps, on est à égalité de
extrêmement isolées ; il y a aussi – en tout cas chez
parole et de savoir avec le commun, je ne vois pas à
nous – la nécessité d’avoir des surfaces qui sont très
quoi ça sert qu’on ait autant de diplômes et qu’on
importantes pour pouvoir avoir un assainissement
nous demande autant de sésames pour finalement
correct, étant donné qu’on est sur un sous-sol
être complètement sapé dans notre autorité. C’est
argileux. Et encore, malgré les surfaces, on se retrouve
dans tous les domaines, et tous les professionnels le
avec pas mal de problèmes. Donc là aussi, il faudrait y
ressentent : on n’a plus de parole. Il ne s’agit pas
regarder de près si on veut rester au plus près du
d’être la république des experts, mais tout le monde
concret. Sinon, on peut avoir une discussion, bien
ne peut pas avoir la science infuse et fuser son opinion
entendu, sur le principe ; et sur le principe, on pourrait
ou son avis. Tout le monde en a un, mais à un moment
sans doute être d’accord.
donné, il faut raison garder et aller dans le sens des
choses qui ont été acquises depuis des générations et
Sur le problème des SCOT et des PLU, je crois qu’on a
des générations. C’est ça qui me trouble un peu. Là,
oublié peut-être de parler d’une notion qui est celle
j’espère que ce n’est pas purement électoraliste
d’un plan à l’échelle de la Corse, qui s’appelle le
d’aller dans ce sens très à la mode du participatif.
PADDUC ; qui est très largement en retard et qu’il
faudrait, à un moment donné ou à un autre, phaser
avec les SCOT parce qu’actuellement, il y a une
démarche de SCOT en Balagne et une démarche de
Monsieur Jean BIANCUCCI, maire de CUTTOLI-
SCOT dans le pays ajaccien. Bien entendu, il y aura des
CORTICCHIATO, Vice-président de la CAPA : Notre
débats à l’Assemblée de Corse. Donc, il faudrait que
commune est dotée d’un PLU et on a un droit de
tout cela fonctionne dans la plus grande cohérence
préemption renforcé ; par expérience, je peux vous
possible, sachant que par ailleurs, au niveau des
dire que c’est une espèce de tour de contrôle et on
territoires – des vallées, des villages –, il y a des
sait exactement ce qui se fait sur la commune, ce qui
disparités au niveau des schémas d’urbanisme entre
est quand même pas mal pour un conseil municipal.
deux communes qui sont limitrophes… Etienne en a
Ensuite, on peut agir, donc, je pense que c’est une
parlé tout à l’heure, ça pose énormément de
bonne chose.
problèmes et généralement, ça pénalise ceux qui
rendent des documents d’urbanisme plus élaborés,
Concernant le recalibrage des taxes de l’urbanisme,
Monsieur LECOMTE l’a dit, on est en plein dans le
sujet et le débat est ouvert. Nous aurons à délibérer
avant le 30 novembre, et bien entendu le débat
d’aujourd’hui peut nous instruire sur la manière de
délibérer. Je crois que c’est évident et qu’il faudra aller
dans le sens de la réforme.
Pour ce qui concerne les enjeux de mobilisation des
PLU, il y a quand même une problématique qui est
différente selon les communes. Il n’y a pas forcément
genre PLU. Si ça continue, ça ne va pas encourager les
choses dans le bon sens. Autrement dit, je pense qu’il
faut essayer que la réflexion qui se fait au niveau du
PADDUC, celle qui peut se faire au niveau des SCOT et
celle qui est engagée au niveau des PLU à travers au
moins les PADD, soient dans la plus grande cohérence
possible.
Maintenant,
est-ce
qu’il
faut
être
libéral
ou
interventionniste ? Moi aussi, je pense que la question
ne se pose pas comme ça. Il y a une situation
une volonté des particuliers d’avoir des maisons
spécifique aujourd’hui en Corse – particulière – où il y
travailler sur les ménages acquéreurs et sur la
a les Corses qui, très souvent, sont dans des situations
sélection de ces ménages en fonction de leurs revenus
– notamment dans les villages – où ils n’ont plus les
mais aussi une part de ménages qui sont déjà sur la
moyens de racheter leurs propres terres. Je le dis
commune. Je ne rentre pas dans le débat qui est
parce que ça n’a pas été dit et, il faut que nous –
propre à la Corse, mais on l’a sur des opérations, sur le
puissance publique, collectivités –, on trouve des
continent : lorsqu’on habite dans le Var ou dans les
mécanismes de régulation pour que dans des
Alpes-Maritimes, avec des prix de quatre mille cinq
communes où il y a des terres communales en
cents euros le mètre carré, on peut sortir une
surfaces importantes, les habitants, leurs enfants ou
opération avec un bailleur en accession sociale qui
petits-enfants puissent acheter des terres pour
permet aussi, en travaillant sur les dossiers, de
construire leur logement. Je pense que c’est un aspect
répondre aux besoins des enfants du pays. D’où
qu’il ne faut pas oublier.
l’importance, dans le cadre du PLH², de travailler cette
question de l’accession à prix maîtrisés et de
l’accession sociale.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je me permets
de rebondir sur ce que vous dites sur la question de la
terre et des Corses. Ça rebondit par rapport à ce que
l’on va voir tout à l’heure sur les opérations
de passer à la quatrième présentation sur le
immobilières. Les programmes d’accession sociale
financement et la structure des opérations.
permettent aussi – le Logis Corse est présent – de
LOGEMENTS ?
2 – Le financement et la structure des opérations
Monsieur J.-C. FREDENUCCI : Sur ce dernier
l’ordre de quatre mille cents à quatre mille cinq sur les
diaporama, on va regarder les questions de structure
Sanguinaires, et l’on peut tomber à trois mille cent sur
d’opérations
l’entrée Est de la ville.
en
promotion
privée,
plutôt
en
accession, puis en locatif social ; et les éventuelles
difficultés à sortir ces opérations.
Il y a tout d’abord la question des coûts de
construction. Lorsqu’on est arrivé, on nous a dit que
Un premier rappel sur les prix : il faut compter autour
les coûts de construction sont élevés, et c’est ce qui
de trois mille neuf cents euros sur un logement neuf
expliquerait des prix de vente élevés. Il y a sans doute
en collectif en 2010 sur le bassin de vie du Grand
la question de la structuration du BTP sur l’île avec des
Ajaccio, mais selon les opérations, on peut monter
effets de seuil : avec un certain nombre d’opérations
jusqu’à quatre mille cinq cent euros sur la ville
où on a une difficulté à trouver des entreprises de gros
d’AJACCIO ; avec des disparités avec des niveaux de
œuvre structurées et en capacité de faire et des
problèmes de goulet d’étranglement. Ça pourrait
Alors, de ce point de vue, je rebondis sur les servitudes
expliquer le surcoût. Il reste que sur les éléments
de mixité sociale. La servitude mise en place sur
qu’on a pu avoir par des promoteurs, on tourne
AJACCIO est susceptible de baisser – on peut l’espérer
aujourd’hui entre mille deux cent cinquante euros et
– la valeur de référence pour les propriétaires. En tout
mille cinq cents euros au mètre carré SHON hors
cas, dans la négociation avec le propriétaire, le
taxes. Notre idée, c’est qu’en fait ces prix élevés sont
promoteur ne pourra pas le négocier à quatre cent
aussi liés aux cibles que l’on peut avoir en termes de
cinquante euros, puisqu’il faudra qu’il en vende 25 % à
ménages : ces opérations de promotion répondent à
mille neuf cents euros TTC auprès du bailleur. On peut
une demande qui est très solvable, parfois extérieure
par contre avoir un effet cliquet, avec le risque que le
à l’île mais pas uniquement. Lorsqu’on vend trois mille
propriétaire refuse de vendre. Mais, vu que c’est
cent ou trois mille cinq cents euros, on est moins
inscrit dans le règlement d’urbanisme, ça ne devrait
attentif sur la question du coût de construction,
pas bouger.
puisque soi-même, on accepte des niveaux de marge
importants. On est sur des niveaux de marge sur le
Autre élément : on a une demande importante en
secteur qui sont bien supérieurs aux seuils pratiqués
locatif et une production relativement faible en
sur le continent lorsqu’on fait de la gamme moyenne
logements défiscalisés – selon les éléments que l’on a
ou de l’accession à prix maîtrisés – qui se situent
pu avoir à partir des données ECLN - sur la période
autour de 9 %, alors qu’ici on est au-dessus de 20 %. Il
récente. Il semble que la défiscalisation Scellier soit
est toujours difficile de parler des taux de marge, mais
arrivée un peu tard sur l’île, en tout cas dans la mise
à partir des éléments donnés on a des taux de marge
en œuvre sur les projets de promotion. Aujourd’hui,
importants, qui font qu’on accepte que l’entreprise de
on atteint des niveaux de croisière similaires à ceux
BTP ait elle-même son taux de marge important et on
observés sur le continent, c’est-à-dire si l’on se base
accepte aussi que le propriétaire ait aussi sa marge.
sur quelques programmes : 60 % en vente à la
défiscalisation Scellier. D’où la phrase sous forme de
Ça explique des niveaux de charges foncières qui sont
question : « une part croissante dans les programmes
tirés par ces prix de vente de sortie autour de trois
des majors ajacciens qui pourrait se développer en
cent cinquante euros et quatre cents euros du mètre
défiscalisation Scellier ».
carré SHON, en tout cas sur AJACCIO. Ce qu’il faut
avoir en tête, c’est que pour un propriétaire, ce prix
Après cette question de la promotion privée, à la fois
fait référence et il ne voit pas pourquoi il va le vendre
sur l’accession – plutôt haut de gamme et de manière
à cent cinquante euros, ou à cent euros, ou cinquante
très périphérique sur la gamme moyenne - et sur
euros si ce n’est pas du tout viabilisé. Ça fait
l’arrivée d’une commercialisation en défiscalisation
référence, mais ce sont des prix qui sont totalement
qui permet des temps de commercialisation plus
inadaptés si on veut avoir de l’accession à prix
rapides : la question du logement locatif social. On voit
maîtrisés ou de la gamme moyenne. Si on veut faire
que l’on a des niveaux de loyer qui sont des niveaux de
du deux mille deux cents euros, du deux mille quatre,
loyer de zone 2, sauf que les tensions en termes de
du deux mille sept, voire du deux mille huit, ça n’est
logement relèvent du zonage 1. Cette problématique
pas possible avec ces valeurs de référence de charges
va au-delà de la CAPA et relève de la carte du zonage
foncières.
du logement social. En tout cas, on a des niveaux de
loyer qui sont bas et qui sont en décalage avec des prix
bailleur la compense en fonds propres – les fonds
de construction qui sont autour de mille six cent
propres existent mais ils ont une limite –, soit
trente euros hors taxes au mètre carré SHON, soit
quelqu’un d’autre la compense et on pense forcément
environ cent cinq mille euros pour un logement sur la
aux collectivités.
base d’un T3, si l’on se réfère aux éléments transmis
par la DDTM sur les logements sociaux financés par
A cela s’ajoute la suppression de l’abondement de
l’État puis par la CAPA et les collectivités. Mille six cent
l’État à l’aide à la surcharge foncière. Vous étiez dans
trente euros hors taxes au mètre carré SHON, c’est
une région dans laquelle l’État subventionnait une
élevé mais pas si élevé que ça si on regarde les
opération lorsque le foncier était supérieur à une
opérations
les
valeur de référence, ce qui n’est pas le cas d’autres
opérations d’Erilia où on tourne autour de mille deux
régions : ainsi, en Région Languedoc-Roussillon qui est
cents à mille deux cent cinquante euros au mètre
un secteur tendu, on n’a pas de subvention à la
carré SHON de coût de construction – qui sont coûts
surcharge foncière. Ici, sous réserve qu’une collectivité
de constructions élevées mais pas forcément très
abonde, l’État abondait de son côté. Il ya aujourd’hui
élevées. Bien sûr, il y a des opérations qui sont
suppression de cette ligne. Ces éléments sont en lien
particulières, notamment en accession amélioration et
avec des choix de politique générale évoqués par
qui déforment ces niveaux de prix. A titre de
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI, que l’on connaît et
comparaison, mille deux cents euros, c’est ce qui est
l’on peut dire que le logement n’est pas la première
pratiqué autour du pays d’AIX-EN-PROVENCE ou dans
priorité du gouvernement. Peut-être que la situation
la Vallée de la Durance, à MANOSQUE, par exemple,
après mai-juin 2012 pourrait changer la donne sur
où on est entre mille deux cents euros et mille trois
cette question du logement et du financement du
cents euros.
logement locatif social.
Concernant les niveaux de subventions de l’État, on a
En matière de recettes, une opération de logement
un changement de dispositif : on avait un système par
social, c’est une part de prêt avec des taux bonifiés de
assiette ; on passe sur du forfaitaire, qui entraîne une
la Caisse des Dépôts, ce sont des subventions État,
baisse de la subvention État. Ce sont des niveaux de
mais aussi des subventions des collectivités. En
subventions qui sont bien supérieurs à ce qu’on
l’occurrence, ce sont les subventions forfaitaires de la
connaît sur le continent. Aujourd’hui, on a une baisse
CAPA, qui sont à des niveaux honorables : quatre mille
colossale des enveloppes avec une très faible visibilité
euros au logement pour du PLUS, huit mille euros sur
sur 2012 et 2013 ; mais on est à sept mille euros sur
du PLAI. On est actuellement sur une moyenne, sur
du PLUS et dix-sept mille euros sur du PLAI. Pour vous
des EPCI de taille importante, autour de dix mille
donner un exemple : sur GAP, on est à neuf cents
euros. Donc, vu le poids démographique de la CAPA,
euros au logement sur du PLUS.
ce sont aujourd’hui des niveaux de subventions
les
plus
récentes,
notamment
importants. A ce jour, ce sont un million sept cent
En tout cas, cette baisse va impacter directement
mille euros qui ont été engagés par la CAPA en
l’équilibre des opérations en termes de recettes pour
financement de logement locatif social depuis 2007.
le bailleur social et entraîner une vraie difficulté : il va
En termes de subventions, il y a également la
falloir la compenser pour sortir son opération. Soit, le
Collectivité Territoriale de Corse, qui redéfinit et qui
calibre aujourd’hui ses aides en faveur des logements
beaucoup entamé leurs fonds propres. L’enjeu est
sociaux, qui pouvaient avoir un effet levier pour
donc de savoir comment on peut mieux maîtriser les
équilibrer puis augmenter le volume de logement
recettes – ou en tout cas espérer avoir des recettes via
social sur notre secteur mais qui, peut-être, risque de
notamment la CTC qui viendrait compenser le départ
ne faire que compenser – en tout cas une grande
de l’État – et limiter les dépenses.
partie – le delta de ce que ne met plus l’État. Dans le
financement d’une opération, il y a aussi une part de
Ce qu’il faut avoir en tête, c’est que pour sortir une
fonds propres des opérateurs, qui restent à ce jour
opération de logement locatif social, le seuil sur notre
limités : sur des secteurs tendus, on est sur une
secteur (en zone 2) c’est deux cents euros hors taxes
moyenne de dix à quinze mille euros au logement de
au mètre carré SHON affectés au foncier. Lorsqu’on
fonds propres des bailleurs. Ici, on est sur des chiffres
est sur des valeurs de référence de trois cents ou trois
beaucoup plus faibles – malgré quelques opérations
cent
un peu exceptionnelles – avec des chiffres qui sont
exceptionnellement, l’opération ne peut pas sortir ;
bien en-dessous de ce seuil de dix mille euros. Il faut
d’où l’importance de réguler ces prix. Concernant la
savoir que, par exemple, sur la communauté urbaine
vente en VEFA, elle doit se faire des prix admissibles,
de NICE-Côte d’Azur, il est exigé plus de 10 % de fonds
c’est-à-dire mille neuf cents euros TTC au mètre carré
propres bailleurs. Dernier élément du financement, les
surface utile ; d’où l’intérêt de la servitude de mixité
organismes 1 %. C’est un élément important et c’est
sociale, parce que si l’opérateur ne trouve pas de
d’ailleurs une difficulté à l’échelle nationale où il y a
bailleur qui lui achète sa VEFA, il ne va pas pouvoir
une très grosse réorganisation des collecteurs 1 %. Il y
sortir son permis de construire ; il va donc intégrer
a sans doute une spécificité sur la Corse, mais en tout
directement cette question des mille neuf cents euros.
cinquante
voire
quatre
cents,
cas on a des niveaux de subventions qui sont de plus
en plus faibles. Le principal bailleur qui construit, c’est
Erilia qui est basé à MARSEILLE et qui dépend
beaucoup du 1 % en termes de subventions car il n’a
pas une collectivité de rattachement comme un office
public, et donc une subvention qui est relativement
faible.
Le dernier point par rapport au logement locatif social,
c’est la question du rapport au débat que nous avons
eu sur « libéral » ou « interventionniste ». L’avenir
sera essentiellement libéral, il est donc important
d’encadrer ce fonctionnement libéral. Il n’y a rien de
mal à avoir un urbanisme libéral ; par contre, il faut
l’encadrer et aussi encadrer ces pratiques entre
Alors, ce qui nous semble important sur cette question
promoteurs et bailleurs sociaux sur les niveaux de prix
de l’équilibre des opérations de logements locatifs
de référence sur de la vente en VEFA.
sociaux, d’autant plus dans un contexte où les
bailleurs ont produit beaucoup sur la période récente,
c’est la question de la planification financière et de
vision de ce que l’on peut affecter en termes de fonds
propres sur une durée donnée sur de la construction
neuve : ça s’appelle un PSP, un Plan Stratégique de
Patrimoine. Or, on voit bien que ces organismes ont
produit du logement et sont susceptibles d’avoir
Sur la question des opérateurs, on a vu que sur la
période récente, on a eu un fort développement en
termes d’engagement de financements : trois cent
seize logements financés depuis 2007 pour Erilia ; cent
quatre-vingt-trois pour l’Office de l’Habitat du
département. Il faut avoir en tête ces deux opérateurs.
C’est faible, deux opérateurs ; d’autant plus qu’un des
deux, qui est un tout petit bailleur avec mille sept
Par ailleurs, si l’Office Public remplit une partie de ses
cents logements – c’est un bailleur beaucoup moins
objectifs, est-ce qu’il ne faut pas envisager que
important que l’Office de Haute-Corse.
d’autres bailleurs interviennent sur le territoire ? Il y
en a-t-il la volonté de leur part ? Je pense à la
On a un projet sur SARROLA qui est en cours, qui n’est
LOGIREM, autre bailleur marseillais qui a racheté une
pas public, qui est celui d’un promoteur. On peut
partie du patrimoine de la SNI sur AJACCIO. Quel
imaginer qu’une partie du programme – en tout cas
partenariat peut être envisagé avec la LOGIREM ? Au-
selon les informations que l’on a des échanges entre
delà, si ni la LOGIREM ni Erilia ne vont sur les villages
ce promoteur, Erilia et l’Office de l’Habitat – fasse
périphériques, qu’en est-il d’un projet – un temps
l’objet d’une vente en VEFA. Si on intègre le fait que
évoqué – de création d’une SEM de logements,
l’Office acquiert une partie du programme – on va dire
comme
cent logements – il aura rempli une grande partie de
d’agglomération de BASTIA ?
on
peut
l’avoir
sur
la
communauté
ses objectifs sur le territoire ajaccien ; sachant qu’il a
une intervention à l’échelle départementale et donc
Pour terminer et lancer le débat, il y a les enjeux de
des
du
régulation des prix de l’immobilier dans le neuf – on l’a
département. C’est un élément à avoir en tête dans le
vu sur la promotion privée – qui est tirée aujourd’hui
cadre du PLH² : le logement social, c’est du
par des cibles, en termes de prix de vente, qui ne sont
financement à prévoir en termes de subventions, c’est
pas celles de 80 % des habitants du pays ajaccien.
éventuellement du foncier, ce sont des servitudes de
Donc, comment on régule les prix pour essayer de
mixité sociale imposées par les collectivités ; mais si de
répondre à un peu plus de 20 % de la cible ? Quelle
l’autre côté, on a des bailleurs qui sont en incapacité
mobilisation attendre des promoteurs privés dans la
financière de pouvoir développer ces programmes,
production de logements locatifs privés ? Peut-être
parce qu’ils ont déjà remplis leurs objectifs, c’est
des promoteurs ou des agents immobiliers pourront
problématique.
nous parler de cette production en défiscalisé Scellier :
engagements
sur
d’autres
territoires
on est sur une moyenne de quinze euros au mètre
Aujourd’hui, Erilia est un bailleur social en lien avec le
carré dans le parc locatif privé. C’est une moyenne, on
1 % qui a tendance à intervenir – c’est sa stratégie –
peut monter très haut sur des petites surfaces (sur du
sur des territoires attractifs, en lien avec des questions
T2) alors que le prix de référence Scellier, c’est treize
de transport, et qui a moins d’intérêt à aller travailler
euros. Se pose donc la question de la mobilisation des
sur ALATA ou à CUTTOLI-CORTICCHIATO sur des
promoteurs privés sur ce type de segment et des
opérations isolées de cinq ou six logements, et donc
enjeux de partenariat entre la promotion privée et les
qui restera sur une question de seuils de dix à vingt
bailleurs sociaux. Aujourd’hui, les choses se font
logements. Pourtant, il y a des opérations qui
autour d’une table. Est-ce que de ce point de vue, le
pourraient sortir sur les communes périphériques,
PLH n’a pas des choses à dire avec les promoteurs et
hors des zones les mieux desservies…et ça pose
les bailleurs sociaux sur des éléments partagés, sur des
question : Est-ce qu’Erilia serait susceptible de
niveaux de seuil de prix ? Quelle structuration de
développer des programmes dans les Hameaux de
l’appareil de production des entreprises de BTP ? C’est
l’Avenir ou
la grosse question sur le gros œuvre, en vue de réduire
dans des villages des communes
périphériques ?
les coûts de construction. Il y a aussi la question de la
diversification des bailleurs sociaux. On a quand même
L’année dernière, si l’on considère les aides directes et
un fonctionnement mono-bailleur au-delà de l’Office
indirectes de l’État, le financement pour un logement
de l’Habitat, qui ne fait que racheter du patrimoine
PLUS était en moyenne de dix-sept mille trois cent
auprès d’Erilia ou auprès de PERRINO sur le terrain
vingt-six euros en Corse contre vingt et un mille sur le
Gaz de France ; mais c’est Erilia comme maître
continent. Il s’agit donc de modérer quelque peu le
d’ouvrage qui construit aujourd’hui. Erilia, qui est une
propos : il est vrai que la seule lecture des chiffres et
machine qui fonctionne très bien – et c’est totalement
des taux peut laisser croire qu’on est un territoire bien
positif qu’on ait cet opérateur sur le territoire –, mais
doté, or il faut voir l’ensemble de la chaîne et ce sont
est-ce qu’il n’y a pas un besoin de diversification
les chiffres du Ministère qui nous l’indiquent.
notamment
lorsqu’on
veut
intervenir
sur
des
opérations de plus petite taille, peut-être plus
Par ailleurs, concernant l’intervention tout à l’heure
complexes et moins rentables. On pense à la
de Monsieur ROLLAND – je regrette qu’il soit parti –
LOGIREM, mais ça peut être un autre bailleur. Se pose
dans laquelle il disait de laisser parler les experts ; je
donc la diversification des partenariats. Enfin, il faut
dirai que dans toutes les démarches engagées par la
s’interroger sur le niveau de financement public des
CAPA, il y a ce que l’on peut appeler des experts au
opérations nécessaire pour maintenir et développer
quotidien – avec des BAC+5, 6, ou 7 – qui ont un
l’offre locative : c’est une question qui est également
savoir, une connaissance, qu’il ne s’agit pas de nier et
posée à la DDTM et à l’État. Il y a une baisse des
qui sont importants. Mais il y a aussi des experts du
crédits et une faible visibilité sur la stabilisation : c’est-
quotidien : c’est-à-dire des habitants qui, au quotidien,
à-dire qu’aujourd’hui, on a des chiffres mais on ne sait
vivent des situations, vivent des problématiques et
pas si en 2013, on aura les mêmes chiffres, en termes
peuvent apporter des éléments de connaissance et de
de subventions. Il faut se poser la question des seuils
compréhension. Il ne s’agit pas de se censurer ou de
minimaux à respecter, sans quoi l’opération ne sort
considérer que « effectivement, je n’ai pas peut-être
pas.
pas le BAC+x qui va bien donc je ne parle pas ». Au
contraire. Toute la démarche de forum et de
contributions est faite pour cela : n’importe qui, toute
personne qui le souhaite peut intervenir et pourra, via
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Avant de relancer
le site internet, contribuer et faire part de ses
le débat, je voudrais apporter quelques précisions.
propositions, réflexions et autres.
Tout d’abord, un petit bémol à l’intervention de
Monsieur FREDENUCCI, quand vous indiquez que le
taux de subvention en Corse est supérieur au
continent. Certes, on a des taux de subventions qui
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Pour aller dans le
sont plus importants sur le papier, mais il faut quand
même sens que Franck BARTOLI sur l’histoire des
même rappeler qu’il y a un différentiel de TVA qui est
experts et des autres, nous avons pris l’habitude de
moindre en Corse que sur le continent. Sur le
dire que « pour réussir une opération, il faut à la fois la
continent, par rapport à une opération privée qui est
science de l’ingénieur et le bon sens populaire ». Je
taxée à 19,6 %, on passe à 5,5 pour une opération de
crois que l’un sans l’autre, ça ne peut pas réussir. Il
logement social ; en Corse, on passe de 8 à 5,5.
faut absolument qu’on ait les deux aspects des choses.
Le bon sens populaire, c’est aussi celui qui permet de
également
relevé
qu’un
écart
considérable
constater sur le terrain et ailleurs, comment les choses
demeurerait entre ces résultats et les besoins à
fonctionnent.
satisfaire si des efforts supplémentaires, inscrits dans
la durée, n’étaient pas consentis par l’ensemble des
Concernant le financement du logement social, je ne
partenaires publics ou privés concernés par la
suis pas là pour faire le procès de l’État, mais quand
construction de logements neufs sociaux locatifs. D’où
même… Au mois de juin, nous avons délibéré au
les souhaits exprimés à l’unanimité par l’assemblée
conseil municipal d’AJACCIO, et je vais me permettre
délibérante. Je saisis l’occasion dans la présente
de lire le courrier que j’ai adressé au Préfet, à la suite
correspondance pour vous indiquer que la direction
des délibérations du conseil municipal. Juste une
municipale a pris bonne note de votre rencontre avec
précision : le seuil à partir duquel il y a une servitude
la presse (telle que rapportée par Corse Matin le 2 juin
de mixité sociale, c’est-à-dire un pourcentage de
dernier) et, en particulier, d’une confirmation qui ne
logements sociaux de 25 %, ce n’est pas quarante
laisse pas d’inquiéter les élus ajacciens et, au-delà,
logements, mais c’est trente logements. C’est-à-dire
tous les acteurs du logement social : avec une dotation
que, à partir de vingt-neuf logements, on doit avoir 25
de trois millions trois cent mille euros, soit un million
% de logements locatifs sociaux dans la promotion
sept cent mille de moins que l’année précédente
immobilière privée. C’est déjà plus important mais je
(compte non tenu du million d’euros du plan de
préfère le préciser, parce que j’ai vu plusieurs fois écrit
relance), la Corse va connaître une régression encore
quarante et comme j’avais un doute, j’ai récupéré des
plus forte que la moyenne nationale, alors même
délibérations.
qu’elle est victime de retards plus grands. Il est vrai
que la restitution de deux millions six cent mille euros
On a approuvé le bilan qui était proposé par le Préfet
nous concernant et je vous lis rapidement le courrier
adressé au Préfet qui accompagnait la délibération :
« Par courrier cité en référence, vous avez proposé au
conseil municipal de valider le bilan triennal de
réalisation de logements sociaux, ainsi que les objectifs
à atteindre pour la prochaine période triennale. Le
conseil municipal, réuni à cet effet, a adopté le 30 mai
2011 une délibération en ce sens. Il a bien noté que les
objectifs prévus au PLH s’agissant de la ville d’AJACCIO
pour la période 2008-2010 ont été réalisés à 234 %. »
Les chiffres sont effectivement réels mais ils sont
trompeurs, parce qu’on a l’impression qu’on a fait un
effort gigantesque alors que… « Quant à ceux de la
période à venir, cent quatre-vingt-neuf logements
entre 2011 et 2013, nous avons de bonnes raisons de
penser qu’ils seront atteints voire dépassés ». Ils seront
sûrement
dépassés.
« Le
conseil
municipal
a
sur une dotation de sept millions six cent mille en 2008
pose un grave problème. Mais encore faut-il examiner
tous les aspects de cette situation et ne pas en tirer la
conclusion (hâtive) que nous serions perpétuellement
voués à la sous-consommation des crédits mis à notre
disposition et que, par conséquent, la réduction, année
après année, des aides d’État à la construction de
logements sociaux serait inéluctable. Que constate-on
en effet ? De sept millions six cent mille euros en 2008,
notre dotation… » C’est de la dotation régionale. « …
notre dotation a connu un palier cinq millions, pour
chuter aujourd’hui à trois millions trois cent mille, ce
qui risque, de l’avis même des bailleurs sociaux, de ne
même pas permettre de financer les deux cent
cinquante logements annoncés pour toute la région !
La problématique du logement social en Corse ne se
résume certes pas aux conditions de son financement
par l’État, même si ces dernières sont « stratégiques ».
Il est essentiel, également, de prendre en considération
tous les éléments structurels qui sont partie intégrante
des opérations de construction : maîtrise foncière, taux
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Je voudrais
des emprunts, coûts des matériaux, techniques de
rajouter un point ; sur la question du financement, il y
construction,
entreprises,
a un autre élément qui arrive : c’est la RT 2012, qui fait
mobilisation de tous les acteurs concernés notamment
que l’on va avoir des prix de revient en opérations qui
les collectivités locales… Autant d’éléments que le PLH
vont augmenter, avec du coup des déséquilibres
en voie de révision va devoir mettre à jour ; dans le
d’autant plus importants si au même moment la
même esprit, d’ailleurs, que les Assises du Foncier et du
subvention disparaît. L’opération aura de plus en plus
Logement conduites par l’Exécutif Territorial. Il reste
de difficultés, en sachant que même s’il y a quelques
cependant que c’est l’État qui « donne le ton » :s’il
programmes en cours de promotion sur du Bâtiment
réduit son effort, il envoie un message négatif à tous
Basse Consommation (du BBC), on reste encore en
ses partenaires dans un secteur où, précisément, la
retard en termes de nouveaux programmes sur du
crise impose des mobilisations plus fortes. C’est le sens
BBC. Donc, il y aura un temps nécessaire de rodage
des observations et des souhaits que le conseil
avec des coûts de construction plus élevés que l’on
municipal d’AJACCIO a adoptés à l’unanimité, en
peut évaluer entre 10 et 20 %. Il y aura sur les
complément de la validation du bilan triennal et des
prochaines années, en tout cas en 2012-2013, des
objectifs à atteindre pour les trois prochaines
coûts et des prix de revient sur les opérations de
années ».
logements sociaux plus élevés.
qualification
des
Autrement dit, on se félicite, bien sûr, de notre bilan
triennal, puisqu’il correspond à des chiffres très
positifs. Mais en même temps, on mesure tout l’écart
qu’il y a par rapport aux besoins à satisfaire, parce que
c’est considérable. Et comme ces besoins à satisfaire
sont considérables et que les moyens régressent, on
peut s’inquiéter pour l’avenir. Alors, à la Collectivité
Territoriale, on a adopté un certain nombre de
mesures ; mais finalement, on va s’apercevoir que les
efforts financiers supplémentaires de la CTC et de la
CAPA ne vont aboutir qu’à une seule chose :
compenser la régression de l’État : et ça, ce n’est pas
non plus raisonnable ni acceptable. Je crois que sur
cette question-là, qui est une question stratégique, il
faut qu’il y ait une prise de conscience, une
mobilisation. Sinon, je pense qu’on aura du mal ; ce
qui n’empêche pas que l’on continue à réfléchir et à
travailler dans le cadre de la réalisation du PLH.
Monsieur Claude CENDRES, Directeur Général de
l’Office de l’Habitat de la Corse-du-Sud : Je voudrais
simplement préciser une petite chose, qui complète ce
que vous venez de dire. L’Office est un office public
départemental. Il intervient donc sur le territoire de la
CAPA, mais également sur l’ensemble du territoire et
en particulier dans les zones rurales. J’insiste là-dessus
parce que c’est une des spécificités : nous sommes
effectivement très présents dans les zones rurales ; sur
le territoire de la CAPA, mais aussi à l’extérieur du
territoire de la CAPA. Ceci pour vous dire que je
voudrais rectifier ce que vous venez de dire : l’Office
fait aussi de la maîtrise d’ouvrage, et c’est simplement
parce qu’il y a eu des opportunités de VEFA sur le
territoire – notamment de la CAPA – que l’Office a
saisi cette opportunité. Nous faisons de la maîtrise
d’ouvrage directe dans un certain nombre de
territoires, notamment en secteur rural. C’est une
maximum dans chaque opération. Qu’est-ce qu’il faut
précision que je voulais donner, parce que l’Office est
faire ? Il n’y a pas mille solutions : il faut que la quotité
aussi un maître d’ouvrage de construction sans faire
de subventions soit au moins de l’ordre de 20 %. Donc,
appel systématiquement à la VEFA. Mais, la VEFA est
si ça baisse d’un côté, il faut que ça soit compensé de
un outil qui nous permet effectivement de construire,
l’autre. On ne peut réaliser des opérations que
d’avoir un développement rapide ; puisque je rappelle
sachant que les fonds propres représentent dix mille
que l’Office va mettre en service dans les trois ans qui
euros en gros et
viennent trois cent cinquante logements, ce qui, par
équilibrés par les recettes, représentent environ 65 %
rapport à la taille, est assez important.
à 70 %. Il faut trouver le différentiel, il n’y a pas
que les prêts qui peuvent être
d’autres solutions ; ou alors, on met tous les fonds
Sur le coût des opérations et sur leur financement, je
propres d’un seul coup, dans une seule opération et
ne vois pas très bien comment leur prix pourrait
puis on arrête tout. La problématique est la même
baisser… d’autant plus avec les contraintes techniques
pour tous les organismes, qu’ils soient petits ou qu’ils
telles que la RT 2012. Donc, comment faire pour sortir
soient gros ; même si quand on est plus gros, on a
une opération sachant que dans un plan de
peut-être plus de moyens à mettre à un endroit mais
financement, globalement, la part des prêts est de
forcément on n’en mettra peut-être pas ailleurs. Il
65 % à 70 % - plutôt 65 % - et les remboursements
faut, bâtir un plan de financement qui permette
d’annuités sont équilibrés par les loyers. Pour tout le
d’équilibrer l’opération dans son exploitation : il ne
reste – c’est-à-dire les 30 % restants – il faut trouver
faut pas que l’on perde de l’argent sur une opération.
ou des subventions ou des fonds propres. Les fonds
En clair, il faut que les annuités d’emprunt que l’on
propres – que ce soit pour nous, pour les autres
doit rembourser puissent être équilibrées par les
opérateurs, c’est la même chose – sont limités
loyers qui représentent entre trois et cinq euros en
forcément, puisque les fonds propres sont produits
gros. Cinq euros de l’intérêt, cela veut dire qu’un F3 de
par l’autofinancement qui est dégagé chaque année.
soixante-dix mètres carrés, ça fait cent cinquante
Nécessairement, si on veut réaliser les programmes
euros. C’est ce que je voulais dire sur ce point pour
que l’on s’est fixé, il faut soit baisser le coût de la
confirmer un peu ce que vous venez de dire.
construction, soit augmenter les fonds propres ou la
part des subventions – il n’y a pas des milliers de
solutions –, ou alors réduire le programme que l’on
s’est fixé. Bien évidemment, on ne réduit pas le
Monsieur Paul CASALONGA : Avant de rentrer dans le
programme que l’on s’est fixé. Les fonds propres, on
vif du sujet, je vais me concentrer sur les modalités
sait, sont limités pour nous comme pour les autres :
pour permettre la baisse des coûts de construction
c’est une denrée qui doit être utilisée, de manière très
dans le cadre de l’accession à la propriété.
limitée dans chacune des opérations, si on veut un
développement pérenne parce qu’on ne peut pas tout
mettre dans une opération et tout arrêter après. Si on
veut un développement pérenne, il ne faut pas que la
quotité de « fonds propres » soit supérieure à environ
dix mille euros par logement ; c’est probablement le
Je vais d’abord faire une petite parenthèse. Je suis
d’accord avec vous et je regrette que mon confrère,
Hugues ROLLAND, soit parti, parce que je comptais lui
répondre. Je vais quand même faire la réponse et je lui
enverrai le texte de ma réponse par e-mail. Chaque
fois que j’ai eu à animer – je dis bien animer, je ne dis
prix non spéculatif – il ne faut pas que la collectivité
pas diriger – des équipes d’experts, qu’il s’agisse dans
locale perde de l’argent – et met également à la
le cadre du programme des Nations Unies, de l’Union
disposition de ces gens-là qui se groupent, une
Européenne, de la coopération française, qu’il s’agisse
assistance pour établir des plans et des brigades de
d’élaborer des documents d’urbanisme ou de faire des
constructeurs qui ne vont pas construire à leur place,
études d’impact dans l’environnement, la première
mais qui vont les guider, qui vont faire le tour des
chose que je dis chaque fois, c’est : « vous êtes expert,
opérations et les guider pour que ça soit réussi ; les
vous ouvrez vos oreilles, vous ouvrez les yeux et vous
gens peuvent faire appel à des artisans spécialisés ou
fermez votre bouche. Une fois que les gens ont dit ce
des entreprises spécialisées pour telle ou telle partie
qu’ils voulaient, votre rôle, c’est de mettre en forme ce
technique qu’ils ne peuvent pas réaliser eux-mêmes.
qu’ils veulent. Ce n’est pas de leur dicter ». Un exemple
Malheureusement, dans les années 50, même si le
d’experts qui ne sont pas arrivés à faire ça, ce sont
maire avait été séduit par la chose, il faisait partie d’un
ceux qui ont inventé la SHON – la Surface Hors Œuvre
organisme
Nette. Personne n’est capable de comprendre
bonapartiste, où il y avait beaucoup d’entrepreneurs
comment cette aberration a pu naître. Parce que je
du bâtiment, des travaux publics, qui non seulement
suis sûr que l’inventeur de la SHON – je ne sais pas si
avaient leur poids en tant que citoyens mais qui
c’est un énarque, un polytechnicien ou le balayeur du
participaient
Ministère –, le jour où il vend son appartement, dans
électorales, et évidemment, ça n’a pas marché.
la petite annonce qu’il fait, il n’indique pas « je vends
Évidemment, le prétexte invoqué pour refuser n’a pas
un F3 de tant de mètres carrés de SHON » ; il parle de
été de dire « ça va faire de la concurrence aux
surface utile. Ça montre que très souvent les experts
entreprises », parce qu’il y avait de toute façon du
sont incapables d’arriver à faire passer des choses
boulot pour tout le monde, mais de dire « oui, mais les
extrêmement simples et inventent des trucs que
Corses ne sont pas mûrs pour la coopérative, pour le
personne
système associatif, ce n’est pas dans nos traditions » ;
ne
peut
comprendre.
Je
ferme
la
parenthèse.
qui
au
s’appelait
le
financement
comité
des
central
campagnes
oubliant qu’il ne s’est pas construit une seule maison
en Corse - tout du moins dans le milieu rural – sans
En ce qui concerne l’accession à la propriété, les gens
que l’on fasse appel à l’Aiuta qu’on appelle aussi
peuvent acheter un appartement ou un logement s’ils
l’Opera, l’operata, l’opara, etc. où les gens se
ont de l’autofinancement ; or, on ne considère
groupaient pour construire. C’est à la fois quelque
toujours que l’autofinancement sous forme d’argent.
chose qui repose sur une identité, mais c’est aussi un
Je voudrais rappeler que dans les années 50, il y avait
moyen de mobiliser de la force de travail, parce que
un énorme effort à faire en matière de reconstruction
malheureusement, la moyenne d’âge en Corse est
de la France. Le directeur des services techniques de la
assez élevée d’une part et d’autre part, il y a beaucoup
ville d’AJACCIO – qui était architecte – a proposé au
de chômeurs. Ce qui veut dire que dans la plupart des
maire de l’époque – qui était également architecte –
familles, il y a au moins un retraité et au moins un
de monter une opération de type « Castors ». Les
chômeur : donc de la force conceptuelle – de la force
« Castors », ce sont des sociétés coopératives dans
de savoir – et de la force physique qui peut participer
lesquelles les gens se mobilisent eux-mêmes ; la
à construire des logements en favorisant l’utilisation
collectivité locale met à la disposition un terrain à un
des matériaux locaux, qui ne prennent pas le bateau ;
pas du bois qui vient du Brésil, ni du ciment qui vient
treize mille euros par logement ; elle était de vingt
de Dieu sait où, qui prend le bateau et qui contribue
mille euros l’année dernière, donc il y a une baisse
aux émissions de CO2. Je pense donc qu’il y a des
importante. Mais avec la compensation de la CTC, il y
solutions mais il faut un peu faire de rétro-innovation,
aura peut-être une augmentation des collectivités
c’est-à-dire regarder le passé ; non pas pour le copier
locales.
mais pour en tirer ce qu’il y avait de positif et le
subventions globales sur les années qui viennent en
remettre au goût du jour et prendre de l’avance, parce
attendant la montée en puissance des capacités de
qu’actuellement on est en retard. La seule solution
productions, puisqu’aujourd’hui, on s’aperçoit que sur
pour s’en tirer, ce n’est pas de rattraper le retard, c’est
les dix années passées, on a produit deux cent
de prendre de l’avance.
cinquante logements sociaux en moyenne par an alors
On
pourrait
maintenir
le
niveau
de
que les besoins sont de six cents logements par an.
Donc, manifestement ce n’est pas un problème
essentiellement d’argent, c’est un problème de
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : On n’a pas de
représentant de la FDBTP, parce que vous avez sans
doute suivi cette semaine dans la presse locale les
inquiétudes de la filière en termes de carnets de
commandes, avec
notamment un appel
à la
capacité
de
production.
Au
problème
d’autofinancement, rappelé par les organismes HLM,
on a surtout une difficulté en matière de capacité à
produire les logements nécessaires. C’est un point
important.
commande publique pour remplir les carnets de
commandes.
On espère que la convention sera signée par l’État, ce
n’est pas évident. Benoit APPARU devait venir – il a
reporté sa venue à plusieurs reprises – s’il vient,
Monsieur Jean-Pierre JOUFFE, DREAL : Par rapport au
désengagement de l’État que l’on regrette tous, je
voulais simplement préciser que dans le cadre des
Assises organisées par la Collectivité Territoriale, la
CTC a proposé une convention avec l’État sur trois ans
de façon à au moins sanctuariser la subvention de
cette année, sous réserve de participation plus
importante de la CTC. Le Secrétaire d’État au
Logement a lu avec attention ce qu’a écrit le Préfet
suite à l’intervention que vous avez lue ; la CTC a
également écrit. Donc globalement, les services de
l’État essaient de pérenniser le niveau de subventions
actuel. Le problème, c’est qu’il y a eu une baisse
importante et on n’a aucune visibilité sur l’avenir ; il
est possible que ça baisse encore, en tout cas par
rapport au continent. Donc il s’agit au moins de
maintenir la moyenne qui, aujourd’hui, doit être de
j’espère que ça sera avec une décision favorable au
moins de ce point de vue-là. Quant à revenir au niveau
de la subvention d’État des années précédentes : je ne
pense pas. Maintenant, il est possible qu’à partir de
2012, il y ait des changements ; sauf que sauf erreur je
n’ai pas entendu dans le débat des primaires une
volonté de revenir à un niveau de subventions au
logement des années précédentes.
Pour l’État, la priorité, c’est le logement social dans les
zones très tendues, donc essentiellement les zones
urbaines des grosses agglomérations. AJACCIO et la
Corse d’une manière générale sont en zone B1, donc
en zone moyennement tendue. Il faudrait peut-être –
il y a une enquête de la Cour des Comptes sur une
éventuelle remise à plat de l’ensemble des zones –
intervenir pour faire monter la Corse en zone A ? Ce
n’est pas évident que l’on obtienne satisfaction ; en
les demandes qu’il y a ; c’est quand même un
tout cas, ça n’a pas été demandé jusqu’à présent.
problème.
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Il faudrait en
La
tout cas passer en zone 1…
logements à Alzo di Leva, c’est une petite goutte
perspective
de
livraison
de
quarante-deux
d’oxygène qui va arriver. Il y a quatre cents logements
Monsieur
Jean-Pierre
JOUFFE
:
…en
zone
1
éventuellement.
qui vont sortir dans les trois ans. C’est très important,
mais après, qu’est-ce qui se passe ? Les financements
d’après-demain, c’est aujourd’hui qu’on les prévoit.
Parmi les pistes pour trouver des autofinancements,
l’idée de l’État, c’est que les organismes HLM vendent
une partie de leur patrimoine de façon à dégager des
recettes pour l’autofinancement. Une deuxième piste,
c’est qu’en Corse : on constate que les logements
sociaux sont relativement grands en surface par
rapport à la demande et on manque de petits
logements. Peut-être que – il serait intéressant d’avoir
l’avis des organismes - faire des plus petits logements
qui coûtent moins cher avec une subvention qui serait
la même en montant mais en proportion plus
importante, permettrait de faciliter les financements.
Avec l’argent qu’on a aujourd’hui, on est certain que
ça va décroître. Par conséquent, malgré la petite
embellie qu’on va connaître pendant trois ans
maintenant, on est en train déjà de préparer la
catastrophe pour dans trois ans. C’est comme ça que
se passe, c’est inévitable. Ou il y a des modifications
budgétaires très importantes, à partir de l’année
prochaine, ou bien il faut s’attendre à des difficultés
majeures, ou alors il faudra demander à la région mais
elle fait déjà des efforts supplémentaires ; parce que
ça été dit pendant la campagne électorale, ça a été
mis en œuvre et ça a été voté. C’est la première fois
qu’on vote un programme qui a été annoncé devant
les électeurs en matière de logement. Mais ce n’est
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Je ne doute pas de
pas parce que la collectivité territoriale a décidé
l’attention avec laquelle le Préfet – l’Etat local – suit
d’augmenter massivement sa contribution que l’État
ces questions puisqu’il nous a dit qu’il ferait le
va en tirer comme argument « puisque vous faites ça,
maximum au comité régional de l’habitat. On est
ça justifie le fait que je me retire », parce que
intervenu assez fortement, je crois, aussi bien
finalement on aboutit à faire supporter par les
l’exécutif que la CAPA ou la ville ; mais il y a une
collectivités locales ce que l’État ne fait plus. Or, s’il est
logique générale, une politique d’ensemble. C’est de
bien quelque chose qui est une priorité nationale, qui
cette
politique
est un élément essentiel de la cohésion sociale
d’ensemble dont nous sommes victimes. On ne peut
nationale, c’est bien le logement. Je n’en connais pas
pas dire à la fois que c’est une priorité, et en même
d’autres. Les minimas sociaux et le logement, ce sont
temps imaginer tout un tas de dispositif pour réduire
des grands axes sur lesquels doit se développer la
la voilure : parce que l’histoire des zones tendues, pas
solidarité nationale. Et là, on a un problème général.
tendues… C’est vrai qu’il y a des endroits où c’est
Ça, c’est un débat plutôt politique.
logique
générale
et
de
cette
moins tendu, mais à AJACCIO, c’est extrêmement
tendu. Il faut voir ce qui arrive tous les jours à la mairie
– les gens ne connaissent que le maire – et il faut voir
Ici, on prépare notre deuxième PLH. On ne peut pas
ignorer ce contexte général, parce que la question du
financement est une question stratégique. On ne peut
Collectivité
Territoriale
a
fait
une
espèce
pas ignorer non plus qu’il y a une mobilisation, une
d’observatoire des projets remarquables avec des
réflexion plus grande. Aujourd’hui, on connaît mieux
financements européens qui subventionnent 40 % des
les problèmes, parce qu’on y a travaillé tous ensemble
études et 20 % du surcoût de l’adaptation à la RT
et on a fait aussi un pas en avant dans la mesure où, à
2012, pour tout ce qui est bâtiment remarquable en
ma connaissance, il n’y pas trop d’enjeux politiciens
BBC. Il y a une subvention de la Collectivité Territoriale
sur la question du logement social ; très peu en tout
qui va un peu dans ce sens-là, qui est un petit plus,
cas. Tout le monde est convaincu qu’il s’agit d’une
mais qui représente epsilon. On ne peut pas se
question d’intérêt général absolue sur laquelle il faut
substituer, comme vous dites, au financement d’État.
arrêter de faire de la politique politicienne. Ce qui
n’est quand même pas mal, parce que ça permet de
discuter des vrais problèmes. Mais une fois qu’on a un
peu clarifié le panorama, le décor, ce n’est pas pour
autant que l’on a tous les outils en main pour avancer.
Les questions foncières, on va les régler. Même pour
l’EPF (l’établissement public foncier) l’État va réduire
ses contributions ; c’est la région qui va mettre au
moins autant. Donc, sur toutes ces questions-là, on
arrive toujours au bout du rouleau. Une fois qu’on a
bien travaillé, on arrive encore à la question des
moyens. Une année, malheureusement, on a renvoyé
de l’argent. Il ne fallait pas renvoyer l’argent, bien sûr,
mais
l’argent
qui
n’est
pas
dépensé
repart
immédiatement. Ça, ça a été terrible : on le reproche
encore aujourd’hui. Il faut qu’on se mette vraiment en
capacité d’abord de vraiment consommer le peu que
l’on a et puis, obtenir quelque chose qui soit à la
hauteur des besoins. Actuellement, à la Collectivité
Territoriale, on a fait des efforts gigantesques de
réflexion et de dégagement de moyens financiers :
Monsieur Jean-Charles FREDENUCCI : Vous évoquiez
la question de la subvention, mais il y a aussi la
question des loyers. Vous avez des « marges locales
loyers » qui peuvent être majorées, d’autant plus si on
passe sur du BBC. En passant sur du BBC, on peut
imaginer une baisse des charges et donc une limitation
de la quittance qui pourrait justifier une majoration –
à calculer – sur les loyers pour permettre de gommer
une partie du déficit d’opération. On a pas mal de
collectivités, notamment des collectivités délégataires
des aides à la pierre, qui retravaillent leur marge locale
puisqu’elles sont dans les mêmes situations que la
CAPA : une baisse des subventions de l’État et une
difficulté à équilibrer les opérations ; les bailleurs
augmentent leurs fonds propres, les collectivités
augmentent leurs subventions et on augmente
légèrement les loyers suivant le type d’opération ;
sachant que l’on part de loin en termes de loyer.
mais si ça va aboutir dans le gouffre de l’État, ce n’est
pas sûr que ça soit ni une bonne idée, ni une bonne
solution. Encore une fois, ce n’est pas une raison pour
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je pense que
diminuer nos efforts ici.
l’une des propriétés d’un bailleur – comme tout acteur
économique – c’est aussi la question de la lisibilité sur
le long terme. Une opération de logement social – on
Un homme dans la salle : Pour aller dans votre sens, à
la collectivité on parle aussi de la RT 2012. La
le voit au quotidien – met du temps à sortir.
L’opération Alzo di Leva, est passée en plan de
financement en 2007 pour des logements qui vont
commencer à être livrés en décembre prochain. Un
réhabilitation
est
importante
pour
avoir
des
opérateur a besoin de cette lisibilité pour pouvoir
logements convenables, et en même temps, si on veut
construire ses plans de financement. En l’absence de
acheter son logement, il faut avoir des moyens. Or,
visibilité, il existe – me semble-t-il – un risque de
c’est dans les offices HLM qu’on a le plus de pauvreté.
désengagement des opérateurs qui vont se mettre en
On a un rapport très explicite de Monsieur CENDRES,
position de réserve et d’attente.
là-dessus, qui est indiscutable. Cette question-là doit
donc être vraiment prise à bras le corps.
Concernant la vente de logements, c’est effectivement
quelque chose qui est préconisée. Aujourd’hui, en tant
Quel est le niveau de pouvoir d’achat des locataires
que technicien, je ne suis pas convaincu par le
d’HLM ? Quand on pense que 80 % à peu près de la
dispositif puisque les opérateurs HLM au niveau
population de la Corse est éligible au logement social,
national disent qu’il faut vendre deux à trois
et peuvent bénéficier de logements qui sont
logements pour en reconstruire un… et je rappelle
correctement entretenus. Les copropriétés sont bien
qu’à AJACCIO, on est seulement à 15 % de logements
plus dégradées que les logements HLM, parce que l’on
sociaux. On n’est pas au taux de 20% préconisé par la
n’a pas toujours les moyens de payer ses charges et
loi, et tout vente de logement social viendrait réduire
d’entretenir ses bâtiments comme il faut les
ce taux. Donc dans un territoire qui est tendu, sur
entretenir. Ça aussi, c’est une question qui est
lequel il y a des besoins en logements locatifs sociaux,
centrale. Ici, bizarrement – par rapport à ailleurs – ce
ce n’est peut-être pas le moment de préconiser de la
ne sont pas les ZUS avec logements sociaux qui sont
vente et donc de la disparition de parc.
les plus dégradées, mais celles où il y a des
copropriétés dégradées, parce qu’Erilia et l’Office,
quand même, entretiennent leur patrimoine ce qui
n’est pas toujours le cas des copropriétés à côté qui
Monsieur Paul-Antoine LUCIANI : Il y a quelque chose
sont plus pauvres.
d’encore plus dramatique. Je me souviens de
l’intervention de Monsieur CENDRES au cours des
Ces questions aussi touchent la qualité de la vie, et ce
Assises du Logement et du Foncier de la CTC, quand il
sont des questions qu’il faut traiter d’une manière ou
a parlé de la situation sociale des locataires de l’Office.
d’une autre. Elles sont un peu abordées dans notre
Je ne suis pas certain qu’ils aient la capacité
PLH, mais il faut surtout mettre en place des dispositifs
d’accepter, dans leur grande majorité, d’acheter leur
nouveaux de réhabilitation. Actuellement, on travaille
logement. On a des noyaux de pauvreté considérables.
à une opération programmée d’aménagement de
Si l’Office a pu réhabiliter les logements du quartier
l’habitat « copropriétés dégradées », dont on peut
des Cannes, là où on est en train de faire des jardins
aussi se poser des questions quant à son avenir, parce
familiaux d’ailleurs, c’est parce que le projet de l’Office
que l’ANAH a modifié ses règlements. Ce sont des
était dans le projet ANRU et bénéficiait donc d’un
choses complexes, mais il faut absolument les traiter.
concours supplémentaire de l’État à travers l’ANRU et
le PEI. Ça a été pareil pour les trois tours des Salines,
qui ont été entièrement rénovées parce qu’il y a eu le
projet ANRU ; sinon ça ne marchait pas. La
Monsieur Franck BARTOLI-MILLOT : Je vais vous
proposer de conclure cette journée en
vous
remerciant pour votre présence. C’est une journée qui
validation du processus : délibération du Conseil
est importante. Nous sommes au début d’un
communautaire, avis des communes – lequel est
processus de diagnostic de la situation, même si on ne
important puisque à la différence du premier PLH, la
part pas de rien : il y a le premier PLH, il y a le travail
règlementation impose désormais de fixer des
élaboré dans le cadre des Assises du Logement et du
objectifs de production par commune voire par
Foncier de la CTC, avec un certain nombre de
quartier pour les plus grandes –, nouvelle délibération
contributions que je vous invite à consulter sur le site
du Conseil communautaire pour intégrer ces avis, avis
de la Collectivité Territoriale. Pour ce qui concerne la
du Préfet après consultation du Comité Régional de
suite du dispositif : sur le site de la CAPA et sur le
l’Habitat, pour une adoption finale du PLH prévue en
document que vous trouverez dans la pochette qui
avril 2013.
vous a été remise à l’entrée, vous trouverez les
adresses mail pour pouvoir contribuer, poser vos
Je voulais également terminer en remerciant les
questions, ou faire part de vos réflexions. Vous
collègues qui ont aidé à la préparation de ce forum et
pourrez également suivre l’ensemble des travaux
plus particulièrement, Jeanine GRIMIGNI, assistante à
d’élaboration du PLH, puisque l’objectif est d’arrêter
la direction ; Sylvie PELLEGRINI à la direction de la
les enjeux au mois de novembre prochain, pouvoir
communication ; Camille CANDILLIER et Denis LLORCA
définir et arrêter les orientations avant la période de
à la direction de la Politique de la Ville ; ainsi pour leur
réserve électorale des services de l’État qui ne
présence précieuse aujourd’hui Valérie MINICONI,
pourront plus participer aux différentes réunions.
Laura PANIGHI et Marc-Antoine BERNARDI, ainsi que
Après l’arrêt des orientations au printemps, il y aura la
Stéphane LECOMTE pour sa contribution en tant que
définition d’un programme d’actions à l’été prochain.
participant. Je vous remercie.
On rentrera ensuite dans un cycle règlementaire de
Sommaire
Introduction....................................................................................................................................................... 2
Chapitre I - données de cadrage territorial ..................................................................................................... 3
1-1. le périmètre d’analyse du diagnostic .................................................................................................. 3
1-2. Les axes de planification territoriale et les grands projets d’investissements................................. 5

Un schéma de cohérence territoriale de la région ajaccienne en cours de lancement .............. 5

Un plan de déplacements urbains approuvé ................................................................................. 5

Un schéma directeur d’assainissement ouvrant de nouvelles opportunités de densification ... 6
1-2. l’évolution de l’emploi .......................................................................................................................... 7
1-3. l’offre foncière et les choix d’urbanisation ........................................................................................ 11

De fortes contraintes environnementales .................................................................................... 11

Un territoire caractérisé par une très faible densité bâtie........................................................... 13

Des documents d’urbanisme en cours d’élaboration .................................................................. 16

Les actions foncières développées par les communes ............................................................... 18

Les interventions règlementaires développées par les communes ........................................... 19

L’intervention économique et financière développée par les collectivités ................................ 20
1-4. l’articulation avec les politiques de l’habitat des autres collectivités ............................................. 21

La politique de l’habitat du Conseil Général de la Corse-du-Sud ................................................ 21

La politique de l’habitat de la Collectivité Territoriale de Corse .................................................. 21
Chapitre II- évolution démographique et revenus des ménages................................................................. 22
2-1. une répartition polarisée de la population ........................................................................................ 22
2-2. une forte croissance démographique ............................................................................................... 25
2-3. évolution des ménages ...................................................................................................................... 27
2-4. évolution de la taille des ménages .................................................................................................... 29
2-5. les revenus des ménages .................................................................................................................. 31

Des revenus supérieurs à la moyenne régionale mais inférieure à la moyenne nationale ...... 31

Des inégalités infra communales importantes............................................................................. 33

Des revenus qui conditionnent des budgets logement contraints ............................................. 34
Chapitre III- Habitat et marché du logement ................................................................................................ 37
3-1. l’évolution récente du parc de logements......................................................................................... 37

Un développement différencié ...................................................................................................... 37

Evolution du parc des logements vacants .................................................................................... 39

Evolution du parc de résidences secondaires .............................................................................. 40

Evolution de la conjoncture immobilière ...................................................................................... 42
3-2. l’évolution récente du parc des résidences principales ................................................................... 43

Un développement différencié ...................................................................................................... 43

Evolution du parc des propriétaires occupants ............................................................................ 44

Evolution du parc locatif ................................................................................................................ 46
3-3. une inflation des prix de l’immobilier en inadéquation avec les budgets logements des ménages
..................................................................................................................................................................... 47
Chapitre IV- Le parc de logements à loyers modérés .................................................................................. 49
4-1. Situation générale et mise en contexte ............................................................................................ 49
4-2. une forte demande locative sociale .................................................................................................. 51
4-3. évolution récente et perspectives pour le logement social ............................................................. 53

Rappel des objectifs du PLH 2007-2012 ..................................................................................... 53

Les perspectives de développement de l’offre neuve dans le cadre du deuxième PLH ........... 54

Un contexte de baisse des objectifs et des aides de l’Etat en contradiction avec les besoins
objectifs du territoire .............................................................................................................................. 55

Un enjeu de diversification des opérateurs HLM pour mettre en œuvre la production 20122018 dans le cadre du deuxième PLH de la CAPA .............................................................................. 56
Chapitre V- Le parc ancien ............................................................................................................................. 58
5-1. La situation du parc ancien ............................................................................................................... 58

Des caractéristiques du parc de logements vacants confirmant une forte tension du marché
du logement ............................................................................................................................................ 58

Un parc de résidences principales de relative bonne qualité à l’échelle de la CAPA mais de
moindre qualité sur certains communes périurbaines ........................................................................ 59
5-2. Les politiques publiques d’amélioration de l’habitat ....................................................................... 60

Les aides de l’ANAH mobilisées par les propriétaires occupants de la CAPA ............................ 60

L’OPAH-RU du centre-ville d’Ajaccio 2006-2011 ......................................................................... 62

Un projet d’OPAH Copropriétés dégradées sur le secteur des Cannes ...................................... 63

Un projet d’OPAH multi sites « cœurs de village » ........................................................................ 63
Chapitre VI - L’hébergement et le logement des populations spécifiques ................................................. 65
6-1. Le logement des plus démunis .......................................................................................................... 65

Eléments de cadrage ..................................................................................................................... 65

Les caractéristiques de la demande en hébergement ................................................................ 68

L’offre en hébergement ................................................................................................................. 68
6-2.
Le logement des personnes âgées ............................................................................................... 70

Caractéristiques de la demande ................................................................................................... 70

L’offre en structures adaptées ...................................................................................................... 72

L’adaptation des logements et la prise en compte des besoins à domicile .............................. 73
6-3.
Le logement des non permanents ................................................................................................ 74

Analyse des besoins en logements saisonniers ........................................................................... 74

Les apprentis et étudiants ............................................................................................................. 75
6-4.
Les aires des gens du voyage ........................................................................................................ 76
Chapitre VII : Evaluation du PLH 2007-2012 ............................................................................................... 78
7.1. Nécessité d’une action foncière ........................................................................................................ 78

1-1 Documents d’urbanisme ......................................................................................................... 78

1-2 Mission de prospection foncière............................................................................................. 79

1-3 Achat et portage foncier .......................................................................................................... 79

1-4 Aménagement du foncier ........................................................................................................ 81

1-5 Zone d’Aménagement Différé ................................................................................................. 81

1-6 Droit de Préemption Urbain .................................................................................................... 81
7.2. Production et meilleure répartition des logements sociaux publics et des modes d’hébergement
spécifiques .................................................................................................................................................. 82

2-1. les logements sociaux publics ............................................................................................... 83

2-2. logements sociaux publics communaux ............................................................................... 84

2-3. production de logements sociaux dans les programmes privés ......................................... 85

2.4. opérations pilotes ................................................................................................................... 85

2.5. résorption de l’habitat indigne ............................................................................................... 86

2.6. création d’hébergements ....................................................................................................... 86

2.7. Aires des gens du voyage ....................................................................................................... 86
7.3. Densification de l’habitat ................................................................................................................... 87

3-1. la production de logements sur de petites parcelles ........................................................... 87

3-2. l’assainissement pour petites unités .................................................................................... 87

3-3. Hameaux de l’avenir ............................................................................................................... 87
7.4. Valorisation du patrimoine existant ................................................................................................... 88

4-1a. Renouvellement urbain Cannes Salines ............................................................................. 88

4-1b. OPAH RU ................................................................................................................................ 89

4-2a. Etude « Atout cœur de village » ............................................................................................ 90

4-2b.ZPPAUP Multisites ................................................................................................................. 91

4-2c. Débloquer le bâti en indivis.................................................................................................. 91

4-2d. Traitement des espaces publics en cœur de village .......................................................... 91
7.5. Amélioration de la qualité patrimoniale de la production neuve..................................................... 92

5-1. Qualité du bâti en lotissement (cahier des charges « mieux lotir ») .................................... 92

5-1. concours d’architecture contemporaine ............................................................................... 92

5-3. l’Espace Habitat ...................................................................................................................... 92
7.6. Mobilisation d’outils d’aménagement ............................................................................................... 93

6-1. Zone d’Aménagement Concerté ............................................................................................ 93

6-2. création de lotissements (connexe avec action 5.1.).......................................................... 93
7.7. Régulation des prix de la production de l’habitat ............................................................................. 93

7-1. Observatoire des prix .............................................................................................................. 93

7-2. Charte de la commande publique ......................................................................................... 94

7-3. Négociation « volume/prix » ................................................................................................... 94
Conclusion ...................................................................................................................................................... 95
Synthèse et enjeux ......................................................................................................................................... 97
Chapitre 1. Données de cadrage territorial .............................................................................................. 97
Chapitre 2. Evolution démographique et revenus des ménages ............................................................ 98
Chapitre 3. Habitat et marché du logement ............................................................................................. 99
Chapitre 4. Le parc de logements à loyers modérés .............................................................................100
Chapitre 5. Le parc ancien.......................................................................................................................101
Chapitre 6. L’hébergement et le logement des populations spécifiques .............................................102
Actes du Forum de l’Habitat ........................................................................................................................103
ATELIER 1 – QUELS LOGEMENTS NOUVEAUX POUR QUELS BESOINS .................................................109
ATELIER 1 – QUELS LOGEMENTS NOUVEAUX POUR QUELS BESOINS .................................................125
LOGEMENTS ? ..........................................................................................................................................138
LOGEMENTS ? ..........................................................................................................................................156
Sommaire......................................................................................................................................................171

diagnostic - Communauté d`Agglomération du Pays Ajaccien

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