Domaine des Saules - BackOffice Mairie de Comines

« Domaine des Saules »
CREATION D’UN NOUVEAU QUARTIER
D’HABITAT
COMINES
Septembre 2012
Table des Matières
1. PREAMBULE
1. LOCALISATION DU PROJET
2. OBJECTIFS ET ENJEUX DU PROJET
D’AMENAGEMENT
2.1 Les enjeux du projet à l’échelle de la Métropole
2.2 Les enjeux du projet à l’échelle de la ville de Comines
3. PRESENTATION DES PREMIERES REFLEXIONS SUR
LE SITE
4. CALENDRIER PREVISIONNEL
5. POURSUITE DE L’ETUDE
Lille Métropole – Pôle Aménagement et Habitat – Direction Ressources et Expertises (03.59.00.64.26)
Préambule : contexte de l’opération
Le contexte général de l’opération
Face à l’augmentation constante de sa population (+ 0.2% par an), la municipalité de Comines a souhaité
engager les réflexions sur l’aménagement des zones réservées à l’urbanisation future de la commune
(terrains inscrits en zone à urbaniser dans le Plan Local d’Urbanisme de Lille Métropole).
Ainsi, une première étude de faisabilité intitulée « définition d’une stratégie pour l’urbanisation du sud
cominois » a été initiée dès 1996 et a identifié les grandes orientations d’aménagement de la zone.
En parallèle, et pour répondre à la demande croissante de production de logements tout en maîtrisant
l’étalement urbain, Lille Métropole a adopté dès 2007 une politique foncière en faveur de l’habitat, intégrant
des objectifs à la fois quantitatifs et qualitatifs.
C’est dans ce contexte qu’on été lancées les études portant sur l’aménagement du secteur dit « Domaine des
Saules » à Comines. Elles devront intégrer les enjeux dégagés sur ce secteur, à savoir :
•La création de logements pour répondre aux objectifs métropolitains en la matière (30 000 logements à
créer pendant le mandat) tout en s’inscrivant dans les délibérations communautaires cadres (Ville Intense,
charte éco-quartier..)
•Le respect des orientations d’aménagement issues de l’étude intitulée « définition d’une stratégie pour
l’urbanisation du sud cominois ».
Lille Métropole – Pôle Aménagement et Habitat – Direction Ressources et Expertises (03.59.00.64.26)
Préambule : la concertation préalable
L’objet de la concertation préalable
En application de l'article L 300-2 du code de l'urbanisme, une phase de concertation préalable
doit être menée, associant pendant toute la durée de l'élaboration du projet les habitants, les
associations locales et les autres personnes concernées dont les représentants de la profession
agricole.
Lille Métropole et la ville de Comines souhaitent associer la population avant de définir
précisément le schéma d'aménagement et l'ensemble des éléments permettant de mettre en
œuvre le projet.
L'objectif est de partager avec les habitants, les associations locales et toute autre personne
concernée, les grands enjeux liés à l'urbanisation de ce quartier, et de les associer au choix du
scénario d'aménagement qui sera retenu.
Lille Métropole – Pôle Aménagement et Habitat – Direction Ressources et Expertises (03.59.00.64.26)
Préambule : la concertation préalable
Les modalités de la concertation préalable
La concertation préalable se déroule selon les modalités suivantes :
1) Mise à disposition du public d'un dossier et d'un registre destiné à recueillir les observations
éventuelles, consultable en mairie de Comines ainsi qu'au siège de Lille Métropole, aux horaires
habituelles d'ouverture des bureaux, dossier qui sera éventuellement complété au gré des
réflexions et de l'avancement dans la définition du projet. L’ensemble de ces éléments sont
consultables sur les sites Internet de la ville de Comines et de Lille Métropole.
2) Tenue d'une ou plusieurs réunions publiques à Comines permettant le débat entre Lille
Métropole, la commune, les habitants, les associations locales et autres personnes concernées.
La présente concertation est portée à la connaissance du public par affiche en mairie de
Comines et au siège de Lille Métropole, ainsi que par avis dans un ou deux journaux locaux aux
pages des annonces légales précisant les dates et lieux de la concertation, de la ou des
réunion(s) publique(s) et de mise à disposition du dossier.
Lille Métropole – Pôle Aménagement et Habitat – Direction Ressources et Expertises (03.59.00.64.26)
Localisation du Projet
Comines est située à l’extrême Nord de la
Métropole Lilloise, à environ 15 kilomètres du
centre de Lille le long de la frontière belge. Elle
fait partie des 23 « centres ruraux » de la
métropole, qui font la transition entre les
communes urbaines et les communes rurales.
D’une superficie de 1.602 hectares, la partie
urbanisée se situe en limite de la Lys, le long
de RD 945, axe principal de la commune. Le
reste du territoire est essentiellement voué à
l’agriculture. L’urbanisation de la commune est
contrainte entre la Lys et le Boulevard de la Lys,
notamment pour l’habitat.
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Localisation du Projet
Le site « Domaine des saules » : une urbanisation dans le prolongement des zones
urbaines existantes
La zone d’étude s’inscrit dans la zone urbanisée située au sud de l’opération dite « quartier du vieil
Dieu », elle est délimitée par la rue de Linselles à l’Est, la rue du Vieil Dieu à l’Ouest et la rocade de la Lys
au Sud.
Le choix d’urbaniser ce site repose sur la volonté de développer l'offre en logement dans le
prolongement des zones d'habitat existantes, jusqu’au Boulevard de la Lys.
L’urbanisation de ces espaces permettra
également d’améliorer la lisibilité de la zone
existante, notamment en termes de circulation.
L’arrivée de nouvelles poches dédiées à l'habitat
doit être l’occasion d’offrir à ce quartier une
nouvelle hiérarchisation viaire et de prolonger les
voies en impasse vers la nouvelle zone d’habitat
(Rue Jean Jaurès, Rue des Campanules, Rue de la
Victoire…).
La nouvelle zone d'habitat devra s’insérer dans le
paysage mais également dans la trame urbaine et
viaire de la commune dans le territoire de la Lys.
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Objectifs et Enjeux du projet d’aménagement
Les enjeux du projet à l’échelle de la Métropole
Le constat d’une pénurie de logements à l’échelle de la Métropole
L'Agence de développement et d'urbanisme de Lille métropole (ADULM), dans une étude de décembre
2010, dresse un portrait alarmant de l'offre de logements sur le territoire métropolitain. Une situation
qui accentue les difficultés des habitants les plus fragiles.
L'accroissement du parc de construction neuve peine aujourd’hui à satisfaire la demande. La crise
immobilière de 2008 a encore aggravé ce constat.
La tension sur le marché de l'immobilier se traduit par une augmentation dramatique de la part du
logement dans le budget des ménages.
Le logement est donc devenu un facteur d'appauvrissement d'une large partie de la population dont les
revenus ont peu augmenté, notamment des catégories intermédiaires.
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Objectifs et Enjeux du projet d’aménagement
Les enjeux du projet à l’échelle de la Métropole
L’inscription du projet dans la politique foncière en matière d’habitat
Face à la demande croissante en logement, la Communauté urbaine de Lille poursuit depuis 2007 une
« politique foncière en faveur de l’habitat ». L’objectif est de relancer la construction en logement,
promouvoir la mixité des territoires, améliorer et développer une offre de logement diversifiée et de
qualité, qui réponde à l'ensemble des besoins et des moyens des ménages.
Les nouveaux objectifs de production de logement sont tant quantitatifs que qualitatifs : 30 000
logements à produire dans la Communauté entre 2008 et 2014. Chaque opération devra prévoir une
répartition équilibrée des produits et minimum 30% de logements locatifs sociaux.
Pour atteindre ces chiffres tout en maîtrisant l’étalement urbain, une délibération cadre « ville intense »
a été votée en 2009 fixant des objectifs de qualité et de densité urbaine applicable à tout projet
d’aménagement. La ville intense se définit comme « une ville qui maîtrise son étalement urbain, qui
valorise ses équipements, une ville qui par la mixité et la diversité de ses fonctions et de ses aménités
crée un cadre de vie de travail et de loisir plaisant, riche, et favorable à l’épanouissement humain ».
Ainsi, toute nouvelle opération doit atteindre une densité brute minimale de 35 logements à l’hectare
calculée sur l’emprise totale de l’opération et doit permettre de valoriser et d’optimiser les équipements,
les services et les transports tout en intégrant la dimension humaine et solidaire de la vie en ville.
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Objectifs et Enjeux du projet d’aménagement
Les enjeux du projet à l’échelle de la Métropole
Un projet d’urbanisme durable
Lille Métropole et la Ville de Comines souhaitent développer un quartier d’urbanisme durable. Le
projet devra offrir des formes d’habitat durable, répondant aux attentes des habitants, tout en
s’intégrant dans le tissu urbain existant.
Concernant les constructions, l’objectif dans le neuf est la basse consommation : 65 KWh/m²/an en
région Nord Pas de Calais. De même, une réflexion sur l’optimisation de l’éclairage urbain sera menée
(matériel utilisé, gestion des périodes d’éclairement, intensité de l’éclairement…).
Le tri et l’enlèvement des déchets seront facilités par des dispositions architecturales et par les
aménagements spécifiques des parcelles
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Objectifs et Enjeux du projet d’aménagement
Les enjeux du projet à l’échelle de la ville de Comines
Diagnostic des besoins de la Ville de Comines
La première phase de l’étude a permis d’obtenir un diagnostic de la population de Comines et de ses
besoins. Il ressort des conclusions de cette étude que la population de Comines est relativement plus
jeune que la moyenne de la Métropole, mais tend à vieillir par une augmentation des + de 60 ans. On
constate aujourd’hui une « fuite » des jeunes, et une faible croissance des familles, ce qui nécessitera
un travail sur l’attractivité du secteur.
La taille des ménages est en baisse. Elle s’explique par la décohabitation et le vieillissement de la
population. Enfin le niveau de vie des Cominois reste relativement faible par rapport au reste du
territoire.
Au regard du profil socio démographique et de la structure des revenus, se dégage un certain nombre
d’enjeux pour le développement des logements de la ZAC des Saules :
Produire du logement social pour répondre aux besoins des ménages locaux pouvant en
bénéficier (en dessous des plafonds « PLUS » - prêt locatif à usage social)
Proposer des logements à coût maîtrisé pour permettre aux ménages locaux de CSP
intermédiaires d’accéder à la propriété,
Attirer des ménages de LMCU sur le territoire pour diversifier les clientèles, renverser la
tendance migratoire et consolider l’attractivité résidentielle de la commune.
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Objectifs et Enjeux du projet d’aménagement
Les enjeux du projet à l’échelle de la ville de Comines
Les objectifs urbains dégagés sur ce secteur
L’agence Quatr’A et Atelier Nord ont mené en 1996 une réflexion sur les espaces situés sur
la zone d’étude, dénommée « définition d’une stratégie pour l’urbanisation du Sud
Cominois » Ces études préalables ont permis d’apprécier la faisabilité de l’opération et de
définir les orientations d’aménagement.
Il découle de cette étude, que le projet devra répondre à différents enjeux :
L’opportunité de relier les quartiers d’Ouest en Est, par la réalisation d’une contre
allée urbaine allant de la rue de Flandre à la rue de Wervicq, permettant le
passage d’un bus.
La réalisation de liaisons inter-quartiers afin d’éviter à ceux-ci de se replier sur
eux-mêmes
Le maintien et la protection d’un espace agricole entre la Rocade et les
extensions urbaines, appelé « plaine aménagée »,
Le traitement d’une lisière urbaine de qualité, celle-ci étant la première image de
la ville perçue depuis le contournement
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Présentation des premières réflexions sur le site
Les études pré-opérationnelles d’aménagement ont été confiées aux prestataires suivants :
Lot 1 : étude approfondie d’urbanisme, de paysage et de développement durable
→ Tandem / Paysage / Sémaphore
Lot 2 : étude de sol
→ Hydrogéotechnique
Lot 3 : étude voirie et réseaux divers
→ Profil Ingénierie
Lot 4 : étude d’impact
→Profil Ingénierie
Lot 5 : étude foncière
→ Cabinet A.C.F
Le diagnostic préliminaire de la zone a permis de dégager des thèmes de réflexion sur
lesquels portera l’étude notamment :
Lille Métropole – Pôle Aménagement et Habitat – Direction Ressources et Expertises (03.59.00.64.26)
Présentation des premières réflexions sur le site
Localisation, accessibilité
L’attractivité du site réside dans la proximité d’une zone rurale de grande qualité paysagère.
Il est important de conserver les traces de l’identité agricole du territoire et de réfléchir à la
possibilité de créer une « campagne habitée ».
Le site sera dans un premier temps essentiellement accessible par voiture. Il pourra
néanmoins prévoir de favoriser les cheminements doux (piétons, cyclistes) en les
connectant aux réseaux de transports collectifs, et de limiter les voies uniquement
destinées aux automobiles.
L’impact visuel des places de stationnement pourra être limité par des espaces mutables
(ex : parking pouvant muter en espace vert)
Lille Métropole – Pôle Aménagement et Habitat – Direction Ressources et Expertises (03.59.00.64.26)
Présentation des premières réflexions sur le site
Mixité des fonctions urbaines
Le site présente une double entité : urbaine et agricole.
Cette richesse peut être maintenue en préservant une production agricole sur le site, mais
sous une forme urbaine (maraichage, production de fruit, apiculture…).
Le territoire agricole peut apporter une valeur économique, sociale et paysagère au projet.
En termes de logements, l’offre est peu diversifiée. Elle doit être complétée et offrir un
environnement urbain très qualitatif (vivre à la campagne).
Le quartier devrait également intégrer des petits commerces et/ou service de proximité
(pharmacie, presse, alimentaire…) afin de créer une animation.
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Présentation des premières réflexions sur le site
Densité
Les objectifs communautaires en termes de densité imposent de proposer des formes
urbaines et des typologies innovantes pour permettre d’intégrer le bâti en maintenant un
environnement paysager de qualité. L’intimité sera travaillée avec soin.
Une densité croissante vers le boulevard permettrait de conserver le lien avec l’espace
agricole.
Premières réflexions sur le plan masse
Le plan du quartier s’appuiera au maximum sur le territoire existant. Le maillage pourra
s’inspirer du parcellaire existant, et proposer des connections avec les zones urbanisées
alentours.
Illustration d’une trame routière
Illustration d’une trame paysagère dense
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Présentation des premières réflexions sur le site
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Calendrier prévisionnel
2012
1
Concertation
Création de la ZAC
2
2013
3
4
X
X
1
2
3
2014
4
1
X
Désignation d’un aménageur et
Réalisation de la ZAC
Lancement de la procédure de
déclaration d’utilité publique
X
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X
2
3
4
Poursuites de l’étude
Chacun est invité à formuler ses remarques ou ses idées
dans le registre ouvert en Mairie, ou à Lille Métropole.
Ces idées accompagneront et nourriront la poursuite de
l’étude.
Le dossier de concertation sera complété d’un schéma
d’aménagement du quartier qui sera présenté lors d’une
réunion publique fin 2012 .
COMINES
Domaine des Saules
Registre communal
Ce dossier présentera alors de manière plus précise le plan
d’aménagement, le programme des logements, le
positionnement des voiries… etc.
Vous pouvez également adresse vos avis et/ou remarques à l’adresse suivante :
Madame la Présidente
LILLE METROPOLE
Direction de l’Espace Naturel et Urbain
Développement Urbain et Grands Projets
rue du Ballon BP 749
59 034 LILLE Cedex
Merci de préciser dans l’objet de votre courrier : « Concertation Comines Domaine des Saules »
Lille Métropole – Pôle Aménagement et Habitat – Direction Ressources et Expertises (03.59.00.64.26)
Lille Métropole – Pôle Aménagement et Habitat – Direction Ressources et Expertises (03.59.00.64.26)