2013 - Grand Lyon économie

Lettre immobilière
du GRAND
LYON
>
Note de conjoncture 8ème édition Année 2013
Marché Tertiaire
Dans un contexte de reprise lente de l’économie au niveau national, la région lyonnaise continue à maintenir et
renforcer son tissu économique avec des implantations tertiaires clés dans les domaines des sciences de la vie,
du transport et des services urbains. Cette dynamique se traduit par une hausse de la demande placée de l’immobilier
d’entreprise de 36,6 % par rapport à 2012. 2013 est une année record.
D emande placée, année record
portée par des transactions d’ampleur
Avec une demande placée de 251 967 m²
en 2013, le marché lyonnais affiche
une hausse de 36,6% par rapport à 2012.
Le nombre de transactions reste stable :
465 en 2013 contre 468 en 2012.
Le 1er semestre a été marqué par quelques
transactions supérieures à 20 000 m² qui
ont favorisé la dynamique du marché :
Alstom 36 600 m² dont 29 100 m² de
bureaux, SNCF 22 000 m² et Sanofi
18 500 m².
Année
+ 36,6 %
emande placée :
D
(par rapport à 2012)
Poids de la Part-Dieu :
21 %
Loyer prime à la Part-Dieu :
270 € HT HC/m²/an
(315 € HT HC en IGH)
Indice du coût
à la construction :
- 2,18 % sur un an
à 1 612 (3e trimestre 2013)
Évolution de la demande placée
tertiaire (en m2) Source : CECIM
1er semestre
2013
+ 7,9 %
2012
2013
+ 65,4 %
2012
2012
2013
+ 36,6 %
Ces grandes transactions qui deviennent
la règle témoignent autant de la force
des grands acteurs industriels sur le territoire
que de la maturité du marché de la métropole.
À noter un léger recul en termes de surface
pour le nombre de transactions de
taille moyenne, (de 2 000 à 5 000 m²) :
14 transactions en 2013 à 43 145 m² contre
18 en 2012 pour 49 953 m², alors que
la part des petites transactions (inférieures
à 1 000 m²) reste prépondérante : celle-ci
représente 38 % du volume placé.
Indicateurs clés
Variation de la demande placée :
neuf / ancien Source : CECIM
2 nd semestre
50 %
2013
■ Neuf
55 %
45 %
(Sanofi et Alstom) qu’à la disponibilité de
locaux neufs ou récents à la Part-Dieu.
Les acteurs sont de nouveau favorables
pour développer des opérations en blanc,
ce qui permet aux entreprises de disposer
d’une offre de qualité immédiatement
disponible.
39 %
Avec 154 669 m², la part du neuf
représente 61 % des transactions (45 %
en 2012 à 83 541 m²). Après des années
d’une faible mise sur le marché de
l’immobilier neuf, le sursaut des
transactions est dû tant aux opérations
de BEFA / VEFA de comptes propres
61 %
Des livraisons qui favorisent le neuf
2012
■ Ancien
Année 2013
1
L ocation stabilité
et fluidité
Ventilation de la demande placée location / vente
79 %
La part du marché locatif reste stable
avec 79 % des transactions, contre 82 %
en 2012. Il reste concentré sur la Part-Dieu
où 95 % des transactions concernent des
pris à bail, contrairement à des secteurs
à logique patrimoniale comme Techlid
où 60 % des transactions concernent des
ventes de bureaux. La Part-Dieu reste ainsi
le quartier d’affaires qui dispose du marché
locatif le plus fluide de l’agglomération.
82 %
21 %
■ Location
■ Vente
18 %
2013
Source : CECIM
2012
Répartition géographique : concentration sur le centre
 L’année 2013 marque l’attractivité de l’offre tertiaire dans
les quartiers centraux : 21 % de la demande placée totale
à la Part-Dieu avec 53 299 m² (18 % en 2012), 18 %
à Villeurbanne - Carré de Soie à 46 225 m² (11 % en 2012), 18 %
à Gerland à 45 283 m² (10 % en 2012).
 Aussi, la baisse de la demande placée se manifeste dans
les secteurs Grand Lyon Est, avec 8 % contre 12 % en 2012 et
Grand Lyon Nord-Ouest, avec 8 % en 2013 contre 11 % en 2012.
Ces sites en plein renouvellement de leur offre résistent en
volume : le Nord-Ouest qui a vu le volume des transactions
progresser de 8 % entre 2012 et 2013 atteint un volume de
demande placée de 21 000 m².
Répartition 2012 et 2013 de la demande placée par secteur
2012
1 %
5 %
6 % 3 %
18 %
12 %
3 % 5 %
5 %
8 %
8 %
11 %
17 %
11 %
21 %
8 %
18 %
18 %
12 %
10 %
2013
Source : CECIM
Presqu’île / Confluence
Vaise / Fourvière
Lyon 6e / Préfecture
Villeurbanne / Carré de soie
Lyon Part-Dieu
2
Année 2013
Lyon 7e / Gerland
Grand Lyon Est
Grand Lyon Nord-Ouest
Grand Lyon - autres secteurs
Hors Grand Lyon
Principales transactions
Preneur
Secteur
Surface en m²
ALSTOM
Villeurbanne / Carré de Soie
29 100
SNCF
Part-Dieu
22 000
SANOFI
Lyon 7e / Gerland
18 500
SANOFI PASTEUR MSD
Lyon 7e / Gerland
6 091
HANDICAP INTERNATIONAL
Hôpitaux / Lyon 8e
4 979
MMA VIE
Part-Dieu
4 968
VILLEURBANNE EST HABITAT
Villeurbanne / Carré de Soie
3 957
SETEC
Part-Dieu
3 798
DIMO GESTION
Grand Lyon Nord-Ouest
3 421
VINCI CONSTRUCTION France
Grand Lyon Est
3 363
Perspectives 2014
La perspective de plusieurs grandes transactions en attente de finalisation
(Adecco, Septen…), laisse supposer que l’année 2014 devrait atteindre un volume
au-dessus de 200 000 m².
Investissements : + 6,4%
le Grand Lyon s’affirme au niveau européen
 Avec
un investissement en hausse de + 6,4 % qui représente plus de 900 M€
sur l’année (845 M€ en 2012), le Grand Lyon s’affirme définitivement comme
une métropole européenne reconnue par les grands investisseurs internationaux.
Adia investit ainsi pour la deuxième fois dans l’agglomération. Après l’acquisition
d’un portefeuille rue de la République en 2012, le fonds souverain acquiert
le portefeuille dans la rue Grolée des Docks Lyonnais pour environ 89 M€.
La présence d’autres investisseurs étrangers tels que REAL I.S., Lasalle Investment
Management, AG Real Estate, porte la part des investissements étrangers à
un niveau proche du score parisien avec 35 %. Mais l’acquisition du nouveau site
d’Alstom par ANF pour environ 100 M€ est également une parfaite illustration
de la confiance des investisseurs français dans le marché lyonnais.
 Autre
point notable, la hausse de la part du tertiaire qui représente 75 %
des investissements en 2013 contre 60 % en 2012. Au niveau national, 50 %
des investissements tertiaires en région se fait à Lyon.
Année 2013
3
MARCHÉ Locaux d’activités
La hausse de + 4 % de la demande placée, confirme la qualité de l’offre et la confiance qu’ont les entreprises
dans le marché lyonnais pour développer leur activité dans une logique de rationalisation des coûts.
Évolution de la demande placée : STABILITÉ DU MARCHE
la part du neuf dans la demande
placée totale est en hausse : 15,6 %
des transactions dans le neuf à 50 379 m²,
contre 11 % en 2012 à 34 496 m².
Les valeurs locatives progressent
légèrement : 78 € / m² dans le neuf et
55 € / m² dans l’ancien.
Évolution de la demande placée
des locaux d’activités (en m2) Source : CECIM
Année
1er semestre
2013
- 2,5 %
2012
+ 11 %
2012
2013
2012
+ 4 %
reste difficile pour les entreprises, la part
des acquisitions représente 50 %
des transactions en 2013, contre 37,5 %
en 2012. Les utilisateurs s’orientent
majoritairement vers des locaux de
seconde main en se positionnant toujours
selon une logique de rationalisation
des coûts. Même si les locaux industriels
neufs font encore défaut sur la région,
2013
Avec 322 468 m², la demande placée
totale des locaux d’activité est en hausse
de + 4 %. Le 1er semestre a été marqué
par une hausse de + 11 % à 161 630 m² ;
le 2nd semestre par une baisse de - 2,5 %
à 160 838 m². Finalement sur l’année,
le marché est stable en volume et c’est
bien l’évolution du poids de la vente qui
est à noter : bien que l’accès au crédit
2 nd semestre
Répartition secteur géographique : une stabilité globale et une hausse du neuf
Avec 214 409 m², la part du Grand Lyon dans
la demande placée totale reste stable avec
66,5 % des transactions (67,7 % en 2012
à 209 982 m²). Même tendance pour celle
du secteur hors Grand Lyon : 33,5 %
(32,3 % en 2012).
À noter un recul de l’Est du Grand Lyon (Grand
Lyon Est + Nord-Est + Sud-Est) de 45,3 % à
145 963 m² de la demande placée totale en
2013, contre 50,3 % à 156 090 m² en 2012.
L’augmentation de la part du neuf sur
le territoire du Grand Lyon s’explique
par l’opération ALSTOM à Villeurbanne
Répartition de la demande placée par secteur
2012
7 %
32 %
2 %
2 %
18 %
20 %
3 %
3 %
4
Année 2013
13 %
8 % 5 % 2 %
34 %
4 %
2 %
14 %
19 %
12 %
(7 500 m²) ainsi que par la mise sur le marché
d’opérations immobilières de qualité sur
l’Est de l’agglomération telles qu’Aktiland
à la location (prise à bail de Vitalair sur
1536 m²), le Parc Origami à la vente (Technax
sur 2040 m²) et Urban’East (signature
d’Apave pour 5112 m²) à Saint-Priest.
2013
Lyon
Plateau Nord
Val de Saône
Grand Lyon Nord-Est
Grand Lyon Est
Grand Lyon Sud-Est
Grand Lyon Sud-Ouest
Grand Lyon Nord-Ouest
Hors Grand Lyon
Principales transactions des locaux d’activités
Preneur
Secteur
Surface en m²
CYBELE CONSTRUCTION
Extérieurs Nord
24 484
MATEL
Territoire Nord Isère
13 675
RIAL
Grand Lyon Est
10 450
6ème SENS
Grand Lyon Nord-Est
9 050
L2G
Grand Lyon Sud-Est
7 888
ALSTOM
Villeurbanne
7 500
MARCHÉ LOGISTIQUE
Avec 2,5 millions de m² de transactions à l’échelle nationale, le marché logistique affiche une croissance de + 12 % par rapport à 2012.
Dans un contexte économique morose, le marché est soutenu par des opérations en comptes propres et clés en mains (+ 48 % par
rapport à 2012) qui confirment la stratégie de rationalisation et d’optimisation de schémas logistiques des chargeurs.
En termes qualitatifs, les entrepôts neufs se raréfient et l’offre en blanc demeure absente. Les trois grands marchés régionaux de la
Dorsale (Lyon, Lille et Marseille) n’ont pas connu les mêmes dynamiques : le Sud a enregistré des transactions significatives et
Lille s’est bien maintenu. À Lyon, l’année 2013 reste une bonne année mais la pénurie de produits disponibles immédiatement pourrait
être pénalisante dès 2014. En région lyonnaise, les loyers restent stables à 42 € / m².
Évolution de la demande placée : un rebond au 2nd semestre
Évolution de la demande placée (en m2)
Source : CECIM
Année
+ 95 %
1er semestre
2012
2013
- 81 %
2013
2012
- 25,5 %
2013
2012
La demande placée affiche, avec 281 073 m²,
une performance inférieure à 2012 (-25,5 %)
mais dans la moyenne des dix dernières années,
grâce au rebond d’activité au second semestre
(+95 % par rapport à 2012).
2nd semestre
Répartition de la demande placée : 50 % en Nord Isère
Le secteur Nord Isère qui concentre
50 % de la demande placée totale
avec 141 450 m². Ce secteur a réalisé
dans l’ancien les quatre plus grandes
transactions de 2013 : 24 811 m² pour
Concorde Logistique, 21 802 m² pour
Rhénus, 20 934 m² pour Brossette,
20 787 m² pour SNC OIA.
La Côtière et le Parc Industriel de la Plaine
de l’Ain représentent 33 % à 92 346 m².
Grande transaction notable sur la Plaine
de l’Ain : NTN SNR avec 19 237 m².
La part du Grand Lyon recule à 13 %
de la demande placée totale en 2013
(à 35 874 m²) contre 16 % en 2012 à 61 896 m².
Sur ce secteur, les transactions faisant
entre 5 000 et 9 000 m² ont été réalisées sur
l’Est lyonnais, notamment sur les zones
d’activités Lyon Sud-Est et Mi-Plaine
(France Boissons et STEF TFE dans
le neuf ; Colis Privé et Durand Services
dans l’ancien).
Année 2013
5
Répartition de la demande placée logistique (en m2)
2013
2012
16 %
21 %
12 %
9 %
0%
13 %
42 %
4%
50 %
33 %
Grand Lyon
Côtière + PIPA
Est Lyonnais
Territoires extérieurs
Nord Isère
MARCHÉ HÔTELLERIE
P erformances 2013 :
plus d’offres dans un contexte morose
Dans une année atone, l’évolution
des performances de l’hôtellerie lyonnaise
reste dans la tendance française
sur cette année 2013. L’ensemble des
indicateurs restent stables en 2013 :
TO (Taux d’occupation) = 64,2 % (-0,1 %)
PM (Prix moyen) = 88,9 € (-0,2 %)
RevPAR = 56,9 € (-0,2 %)
Pour la deuxième année consécutive,
le développement de l’offre globale
est encore important : + 738 clés dont
une majorité de résidences. Mais
l’absorption des nouveaux entrants est
de plus en plus lente dans un contexte
de ralentissement et d’arrivée à maturité
de certains marchés.
Deux tendances de fond à noter : d’une part,
les résidences renforcent leur proportion
dans l’hébergement de l’agglomération
(20 % de l’offre hôtelière et para-hôtelière).
D’autre part, les nombreuses ouvertures
de l’année, créent de vraies disparités de
performances par gammes et territoires.
6
Année 2013
Hôtellerie
Offre disponible au 1er janvier 2014
Nombre d’hôtels :
211
13 231
Nombre de chambres :
Nombre de résidences :
40
Nombre d’appartements :
3 777
Tourisme
évolution des gammes
L’essor des résidences réinterroge
le positionnement de l’hôtellerie : en
concurrence avec le milieu de gamme,
les prix inférieurs pratiqués par les
résidences peuvent contraindre l’hôtellerie
traditionnelle à limiter l’augmentation de
la tarification et expliquer en partie une
stabilisation du PM entre 2012 et 2013.
Sur l’agglomération, le marché de
l’hôtellerie stabilise ses performances par
rapport à l’année précédente malgré une
programmation des évènements et salons
moins dense.
L’hôtellerie est de plus en plus contrainte
par des produits parallèles, les résidences
Indicateurs clés
notamment, qui jouent sur le même
segment concurrentiel.
Le marché des résidences enregistre
la plus forte baisse de TO cette année
(- 0,7 % par rapport à 2012), le RevPar
est en légère hausse (+ 1,5 %) lié
mécaniquement à la hausse du PM.
C’est bien l’arrivée encore massive de
ce type de produits sur le marché et
une absorption plus lente qui explique
ces chiffres. Par ailleurs, le PM augmente
de + 2,8 % en raison d’un positionnement en
gamme supérieur des nouveaux entrants.
8,5 millions
Trafic aérien : de passagers
(+ 1,3 % par rapport à 2012)
115 liaisons aériennes
dont 22 nouvelles depuis 2011
Nuitées en hôtellerie 2013 :
3,9 M
Dont pour tourisme d’affaires
64% en hôtels
(source INSEE avec estimation pour
déc. 2013, non dispo avant fév. 2014)
soit 2,5M de nuitées
Disparités sectorielles : positif au sud et au centre, recul à l’Est
Dans le centre, on constate une stabilisation
des performances dont celles du marché
mature. Ce secteur montre une résistance
à l’ouverture à de nouveaux entrants avec
une légère hausse de tous les indicateurs :
TO à +0,3 % PM à + 0,4 % et RevPAR à + 0,7 %
par rapport à 2012.
Le secteur Sud affiche les meilleures
performances de l’agglomération, notamment
en raison de la taille et de la structure
du parc et n’a pas fait l’objet de nouvelles
ouvertures cette année.
À l’inverse, le Nord-Ouest affiche un
TO impacté par l’ouverture d’un nouvel
établissement et le secteur Est subit
clairement l’impact des nouveaux entrants
sur les deux dernières années.
Les performances sont baissières :
TO à -3,6 % PM à - 0,7 %, RevPAR à - 4,2 %
par rapport à 2012.
Panorama du Parc de l’agglomération
Nombre
d’appellations
Capacité
15/01/2014
Nombre de chambres
15/01/2014
38
2570
1204
Classement 1*
16
2685
1088
Classement 2*
60
6798
2981
Classement 3*
58
8972
4217
Classement 4*
38
8857
3793
Classement 5*
5
769
343
Total général
211
29687
13231
Tous hébergements
dont aéroport
Somme du nombre
d’appellations
Somme du nombre
de chambres
15/01/2014
Somme de capacité
15/01/2014
Hotels
211
13231
29687
Résidences de tourisme
25
2622
6524
Résidences hôtelières
15
1155
3356
Hotels
Les ouvertures 2013
Nom
**
Nombre
de clés
Secteur
Ibis Budget / Aéroport Saint-Exupéry
0/1*
137
Aéroport
Kyriad / Jonage
2*
80
Jonage
Maison d'Anthouard -boutique hôtel
4*
18
Écully
Park and Suite / Caluire - Lyon Cité internationale
RT
158
Caluire et Cuire
Quality Suites Lodge / Lyon 7ème
RT
97
Lyon 7
Mama Shelter / Lyon 7 Jean Macé
RT
156
Lyon 7
Odalys Appart'hôtel Confluence
RT
88
Lyon 2
Année 2013
7
Perspectives 2014
À Lyon comme partout ailleurs, un cycle hôtelier s’achève : les pratiques changent
et l’offre évolue. L’essor croissant des résidences modifie peu à peu la structure du
marché, le parc lyonnais est en train de se restructurer. Les nouvelles ouvertures
tendent à faire monter le parc en gamme et certains marchés et territoires arrivent
aujourd’hui à maturité.
Le chantier de mise aux normes d’accessibilité qui doit être mené avant 2015 est,
pour la profession et particulièrement pour l’hôtellerie indépendante, l’opportunité
de repenser son positionnement et sa stratégie.
Plusieurs hôtels ont déjà fait le choix de se moderniser pour trouver un nouvel attrait
et proposer une expérience différente : Mc Gallery Carlton a déjà réalisé cette mutation,
Radisson travaille à cette démarche en rénovant intégralement son établissement de Lyon
en 2014.
Chiffre d’affaires des commerces sur le Grand Lyon : 7,2 milliards d’euros

Parc commercial : 850 000 m2 de surface de vente en grandes surfaces

Plus de 16 000 activités commerciales et de services (dont cafés et restaurants)

2 500 commerces en Presqu’Ile

34 millions de visiteurs par an au centre commercial Part-Dieu
Le Grand Lyon et ses partenaires
seront présents au MIPIM 2014
Retrouvez tous les partenaires OnlyLyon
lors du salon du MIPIM à Cannes,
du 11 au 14 mars 2014
sur le stand R31-02, espace Riviera.
www.mipim.com
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Grand Lyon
Direction des Services aux Entreprises
20, rue du Lac - 69003 Lyon
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e-mail : [email protected]
8
Année 2013
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