synthèse diagnostic PLH - Communauté de Communes du Lussacois

Transcription

SYNDICAT MIXTE DU PAYS MONTMORILLONNAIS
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC
Octobre 2004 révisé mars 2006
SQUARE
Pays Montmorillonnais – Programme Local de l’Habitat –Synthèse du diagnostic
Présentation
INDRE
LE PAYS MONTMORILLONNAIS
Saint-Savin
Saint-Savin
VIENNE
Deux communautés de communes
47 communes
dont 2 de plus de 2 000 habitants
et 8 entre 1 000 et 2 000 habitants
La
La Trimouille
Trimouille
Civaux
Civaux
Lussac-lesLussac-lesChâteaux
Châteaux
En 1999 :
Montmorillon
Montmorillon
HAUTE-VIENNE
Population sans double compte : 35 519 h
Nombre de logements : 19 952
Nombre de résidences principales : 15 213
Nombre d’emplois : 12 657
Usson-duUsson-duPoitou
Poitou
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
AvaillesAvaillesLimouzine
Limouzine
Limouzine
CHARENTE
SQUARE – mars 2006
Les Communautés de Communes
CdC du Montmorillonnais (37)
CdC du Lussacois
(9)
Source : Préfecture
2
I – LE CONTEXTE
SOCIO-ECONOMIQUE
ET HABITAT
3
Démographie
Une faible dynamique démographique, marquée entre 1990-99 par une
légère reprise liée au développement de la Centrale de Civaux
INDRE
Saint-Savin
Saint-Savin
VIENNE
La
La Trimouille
Trimouille
Lussac-lesLussac-lesCh‰
Ch‰
teaux
teaux
Montmorillon
Montmorillon
HAUTE-VIENNE
Poitou
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
Evolution de la population
entre 1982 et 1999
Limouzine
CHARENTE
Croissance depuis 1982 (3)
Croissance depuis 1990 (11)
Baisse depuis 1990
(4)
Baisse depuis 1982
(29)
Variation annuelle de la population :
• moins 0,78% entre 1982 et 1990
• moins 0,06% entre 1990 et 1999
• moins 0,65% entre 1999 et 2003
(estimation Square)
Solde migratoire 82-90 : - 734
Solde migratoire 90-99 : + 1 789
Solde migratoire 99-03 :
- 60
(estimation Square)
Le retour a une évolution négative résulte de
la
dégradation
du
solde
naturel
(vieillissement de la population). Le solde
migratoire (en lien avec l’évolution positive de
l’emploi) reste globalement équilibré et
nettement plus favorable que celui de la
période avant chantier.
Source : INSEE RP 90-99
4
Démographie
Un vieillissement modéré marqué
par une augmentation de la
population de 75 ans et plus
Proportion de 75 ans et plus
:
INDRE
Saint-Savin
Saint-Savin
Saint-Savin
Saint-Savin
Saint-Savin
Saint-Savin
VIENNE
- 14% en 1999
- 9% pour le Département en 1999
- 16 % en 2010 (estimation Square)
La
La
La
Trimouille
Trimouille
La
La
La Trimouille
Trimouille
Trimouille
Trimouille
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Lussac-lesLussac-lesLussac-lesLussac-lesLussac-lesLussac-lesChâteaux
Châteaux
Châteaux
Châteaux
Nombre de 75-84 ans :
HAUTE-VIENNE
- 3 107 en 1999
- 3 800 en 2010 (estimation Square)
Usson-duUsson-duUsson-duUsson-duUsson-duUsson-duPoitou
Poitou
Poitou
Poitou
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
% personnes âgées de 75 ans ou plus
dans la population en 1999
Un secteur plus âgé : le sud
- 16% de personnes de 75 ans et plus en
1999
AvaillesAvaillesAvaillesAvaillesAvaillesAvaillesLimouzine
Limouzine
Limouzine
Limouzine
15,0%
12,5%
10,0%
7,8%
-
31,5% (8)
15,0% (14)
12,5% (20)
10,0% (5)
Pays Montmorillonnais : 14%
CHARENTE
Source : INSEE RP 99
A moyen terme (avant 2010), le besoin « logement » des personnes âgées se situera plus
dans la tranche de « l’adaptation des logements » (75 – 84 ans) que dans celle des
établissements spécialisés (85 et plus).
5
Structure du territoire
Montmorillon, principal pôle d’emplois local :
3780 emplois en 1999 (29,8% du Pays, +9% de 90 à 99).
47,7% des employés sont non-résidants de la commune.
Autres pôles d’emploi en 1999 :
• Civaux – Lussac : 2390 emplois (18,9% du Pays, +95,0% de 90 à 99)
• St Savin – St Germain : 905 emplois (7,1% du Pays, -8,0% de 90 à 99)
• L’Isle Jourdain – Le Vigeant : 875 emplois (6,9% du Pays, -1,7% de 90 à 99)
L’agglomération de Poitiers :
Une influence limitée, mais une attraction significative et croissante sur quelques
communes de l’ouest.
6
Structure du territoire
Les sorties journalières d’actifs vers l’agglomération de
Poitiers
1990
1999
INDRE
INDRE
VIENNE
VIENNE
28,4%
26,9%
12%
15,2%
21,6%
10,4%
11,8%
13,4%
13,9%
17,1%
HAUTE-VIENNE
HAUTE-VIENNE
14,7%
14%
% du total des actifs qui travaillent
dans l'agglomération de Poitiers
10%
5%
2,5%
0%
-
% du total des actifs qui travaillent
dans l'agglomération de Poitiers
26,9% (5)
10%
(7)
5%
(14)
2,5% (21)
10%
5%
2,5%
0%
-
28,5% (7)
10%
(10)
5%
(13)
2,5% (17)
Pays Montmorillonnais : 4,1%
CHARENTE
CHARENTE
7
Facteurs de la demande de logement
Des facteurs qui induisent un besoin croissant en logement
Un desserrement qui se prolonge
- 2,43 en 1990,
- 2,29 en 1999,
- 2,21 en 2003 (estimation Square).
Pour compenser cette baisse, environ 110 lgt par an supplémentaires sont nécessaires.
Un parc de résidences secondaires désormais en légère croissance, en lien notamment
avec les acquisitions de ménages d’Europe du Nord (Anglais surtout)
- 2 400 en 1999,
- 2 500 en 2003 (estimation Square).
Une dynamique économique qui semble se poursuivre, malgré la fin de la phase
d’installation de la centrale
Evolution de l’emploi salarié UNEDIC (50% de l’emploi total en 1999) de 1999 à 2003 (1er janvier).
- Pays Montmorillonnais
+ 1,9% / an (données corrigées pour tenir compte d’une erreur probable sur Saulgé),
- Département
+ 2,6% / an ,
- France
+ 2,2% / an .
NB : Légère remontée du chômage toutefois depuis fin 2003
Taux chômage 1er trimestre 2003 : 7,7%
Taux chômage 1er trimestre 2004 : 8,0% contre 11,2 % en 1999
NB : • Concentration de la progression sur Montmorillon
• Meilleure résistance des secteurs de St Savin, L’Isle Jourdain et Availles-Limouzine.
• Repli sur Civaux avec l’entrée dans la phase exploitation de la Centrale.
8
L’offre de logement
Des réponses s’accompagnant d’une transformation du parc
Une construction neuve en baisse, mais une augmentation de la
construction privée (source : DDE, SITADEL).
- 1990-98 : 113 logements commencés par an (dont 50 en accession);
- 1999-04 : 92 logements commencés par an (dont 78 en accession).
NB : La construction neuve SITADEL (la seule disponible pour la période récente) est probablement sous-estimée.
L’INSEE, source elle-même surestimée (assimilation des grosses réhabilitations à de la construction neuve) affichait 164
logements neufs par an sur 90-99. On peut estimer à 105-120 logt / an la construction neuve effective sur la
période 1999-2004, contre 130 à 145 /an de 1990 à 1999;
Une reprise de la croissance du parc de résidences secondaires (+ 3% de 99 à 2003),
et une diminution très récente de la vacance.
NB : jusqu’en 2003, la vacance aurait progressé sur le territoire (source : DRE-Filocom). Taux = 12,2% contre
11,7% en 1999. Depuis, avec les achats massifs des résidants secondaires, une partie du noyau dur de vacants
aurait été reprise selon les maires.
Une arrivée massive de ménages étrangers (15 à 20% des ventes) avec
ses conséquences sur le marché immobilier :
- Les prix encore les plus bas du département : -25% / moyenne, en 2003 pour des maisons
(Source : Chambre des notaires) ;
- Mais une hausse rapide : + 31% de 2001 à 2003 (Maisons) contre + 17% pour la Vienne.
9
Construction neuve
Indice de construction neuve
1990 à 1998
1999 à 2003
0,2
0,9
1
INDRE
1,5
1,6
VIENNE
0,1
0,7
VIENNE
0,8
INDRE
1,3
0,3
1,8
1
0,3
0,8
0,3
0,3
0,8
3
0,4
4,9
0,8
0,2
1,2
9,6
1,8
0,7
4,2
5,3
0,2
1,8
0
11,2
0,3
2,3
2,8
0,1
27
2,5
4,8
2,8
0
21,8
0
5,3
2,3
0,9
2,7
1,3
0,2
2,8
1,7
2,5
0,6
1,4
3,3
HAUTE-VIENNE
0,3
2,3
0,5
2,8
0,7
0,5
entre 1990 et 1998
3,7
0,1
2,6
0,3
1,8
0,3
1,9
HAUTE-VIENNE
1
0,8
1,7
2,5
0,3
0,8
0,3
1
2,3
5,3
1,3
2,7
3,7
0,3
0
4,3
6
3,2
1,6
0
0
- 14,7 (4)
- 6
(8)
- 3,2 (14)
- 1,6 (20)
(1)
CHARENTE
0,8
0
XX Moyenne annuelle des
constructions neuves
Source : DRE Siclone Sitadel
entre 1999 et 2003
1
1,3
0,8
1
3,8
Pays Montmorillonnais : 3,2
2
0,5
0,8
6 - 12
(6)
3,2 - 6
(5)
1,6 - 3,2
(21)
0 - 1,6
(11)
0 ou non renseigné (4)
Pays Montmorillonnais : 2,6
CHARENTE
XX Moyenne annuelle des
constructions neuves
Source : DRE Siclone Sitadel
L’indice de construction neuve est le nombre de logements commencés en moyenne par an sur la période pour 1000 habitants.
10
II – LE MARCHE DU
LOGEMENT
11
2.1 – Le marché du logement – les emménagés récents
Les emménagés récents arrivés depuis 2 ans
300 ménages enquêtés dont 40 étrangers (Taux de sondage de 25% environ)
Des populations aux profils différents
• Des migrations internes de jeunes actifs :
- 27% ont moins de 30 ans,
- 85 % des actifs ont un travail.
• Un mouvement en provenance du reste de la France marqué par la forte
présence :
- de retraités,
- de chômeurs.
• Un mouvement en provenance de l’étranger :
- de retraités et d’actifs de catégories sociales aisées et intellectuelles,
- d’actifs travaillant dans le bâtiment et l’entretien de maisons.
12
Le marché du logement – les emménagés récents
Les motifs d’emménagement dans le Pays Montmorillonnais :
un meilleur cadre de vie et l’achat d’une maison
Un mouvement intra-régional prédominant pour :
- Vivre dans un cadre plus agréable, habiter à la campagne,
- Acheter une maison,
- Se rapprocher du travail,
- Se rapprocher de sa familles.
Un mouvement en provenance des autres régions pour :
- Se rapprocher de sa famille,
- Vivre dans un cadre plus agréable, habiter à la campagne,
- Acheter une maison,
- Mutation professionnelle et prise de retraite.
Un mouvement en provenance de l’étranger pour :
- Vivre en France dans un cadre agréable,
- Prise de retraite,
- Acheter ou construire une maison.
13
Le marché du logement – les emménagés récents
Une offre locative privée partiellement inadaptée, un marché
peu tendu
49% de locataires (dont 1 ménage étranger).
Une relative insatisfaction des locataires
- 36% pour les locataires de HLM,
- 44% pour les locataires du privé (contre 29% pour les propriétaires).
Une insatisfaction liée notamment :
- à la faiblesse de l’offre en location qui a conduit certains ménages à acheter,
- à des loyers jugés trop élevés pourtant en moyenne proches de ceux du social
(359 euros pour un 3-4 pièces).
Mais un parc locatif en bon état
- 53% des logements impeccables ou neufs,
- 32% de logements à rafraîchir.
Et une réponse rapide à la demande en locatifs sociaux.
- Les 3/4 des ménages ont eu un logement social en moins de 3 mois.
14
2.2 – Le marché du logement – le parc locatif privé
Un parc locatif désormais en stagnation
26,5 % des résidences principales en 99 (Montmorillon
38%, secteur centre 30%, secteur est 23%) contre 37% dans la
Vienne, et 21,7% pour les communes françaises de
moins de 5 000 habitants.
Une forte progression dans les années 90 : +650
logements (+19,5% contre +3% pour les propriétaires occupants)
dont :
+310 pour le parc HLM ;
+340 pour le parc privés (logt. EDF et effet des OPAH).
Une stagnation probable depuis 1999, sauf peut être
dans le Lussacois.
- Ventes de logements EDF et HLM ;
- Faible production HLM compensée par quelques
démolitions (Montmorillon + Lussac en projet)
- Impact désormais ancien des OPAH.
NB L’augmentation de 21% du locatif privé dans le Lussacois
(+Civaux) entre 1999 et 2003 (source Filocom) est sans
doute simplement dû à un changement de propriété d’une
partie du patrimoine EDF.
Le parc de logement « EDF »
Construction en deux vagues (la dernière et la principale en 93-95)
de 380 logements sur le périmètre d’accueil dont 280 dans le
Pays Montmorillonnais. Quelques uns de ces logements ont
d’ores et déjà fait l’objet de ventes à divers opérateurs (bailleurs
HLM, Hyper U…). Il en reste aujourd’hui 250 sur le territoire du
Syndicat mixte.
Montmorillon :
67
Lussac :
50
Civaux :
30
Mazerolles :
27
L’hommaizé :
25
Verrières :
20
Gouex, Persac :
15 chacun
Vente du patrimoine à un opérateur privé avec convention de
location de longue durée par EDF pour ses agents (renouvelée
récemment sur 12 ans ce qui exclut a priori une mise en vente du
patrimoine).
Maintien habituellement de 40 à 45 logements vides pour faire
face aux mouvements du personnel. Ce volant ayant été jugé
trop important, une vingtaine de logements ont été offerts en
location depuis l’été à des tiers (commercialisation par l’agence du
Vieux Pont de Montmorillon).
Difficultés de location de ces derniers en raison de quittances et
de tailles un peu élevées.
Exemple :
Mazerolles T6 à 676 euros,
Gouex T5 à 538 euros.
5 des 20 logements mis en location étaient toujours inoccupés
début décembre 2004.
15
Le marché du logement – le parc locatif privé
Une offre privée qui s’améliore, mais avec une fraction encore
médiocre voire indécente dans certaines villes ou bourgs
2 650 logements locatifs privés en 1999, soit 3,1 pour un logement HLM.
Une offre locative vétuste, voire indécente, plutôt concentrée dans les pôles urbains.
Un parc en voie d’amélioration : 170 logements sans confort en 1999 (5,7%, Vienne
4,9%), mais encore médiocre (31% de logements sans chauffage central, Vienne 12%).
Des loyers plafonnés (≈ 500 euros maxi, 600 dans les secteurs les plus tendus) et assez
peu éloignés de ceux du parc HLM.
- 10% à 15% selon l’enquête (loyers de relocation), il est vrai, avec une qualité sans doute un peu
différente ;
- 25 à 35 % pour une maison récente (source : professionnels)
16
Le marché du logement – le parc locatif privé
Une clientèle modeste, et en partie insatisfaite
Des clientèles qui se recouvrent avec celles du parc HLM : jeunes, petits ménages,
modestes, mais plutôt moins précaires que dans le département…
Une relative insatisfaction des demandeurs (cf. enquête « emménagés récents ») avec un
taux d’insatisfaction de 44% pour les locataires du privé contre 33% en HLM :
1/ Manque de logement individuel,
2/ Coût du loyer trop élevé,
3/ Etat du logement.
Des conditions relatives de rentabilité qui se dégradent et fragilisent le flux
d’investissement locatif (montée des prix immobiliers, stagnation des loyers).
17
2.3 – Le marché du logement – le parc locatif aidé
825 logements HLM, auxquels
s’ajoutent 255 logt. communaux,
dont 45% ont une fonction clairement
sociale, et 10% très sociale.
9
49
Des logements plutôt récents (58%
d’après 1980) et individuels à 70%. Des
problématiques
ponctuelles
de
renouvellement patrimonial.
plus en
depuis 5
par des
et des
La
La Trimouille
Trimouille
2
Montmorillon
Montmorillon
9
10
6
Châteaux
3
8
0
10
28
19
39
2
304
4
3
14
3
3
67
7
5
9
8
10
11
Poitou
15
5
12
1
HAUTE-VIENNE
26
3
8
88
23
L'isle-Jourdain
L'isle-Jourdain
63
11
11
8
10
7
Un parc qui ne progresse
volume : 7 livraisons par an
ans, compensé en partie
démolitions (Montmorillon)
ventes (Usson, La Trimouille).
51
VIENNE
Un taux de locatif public de 7,1%
normal pour un secteur peu urbanisé :
fort sur le Sud : 7,9%, et à Montmorillon :
10,6%, faible sur l’Est : 6,5% et le
Lussacois (+ Civaux) : 5,2%.
INDRE
Saint-Savin
Saint-Savin
24
48
1
24
Limouzine
CHARENTE
Part du parc locatif public
sur les RP en 2003
12,0%
7,0%
3,5%
0,0%
-
14,6% (2)
12,0% (10)
7,0% (22)
3,5% (13)
XX Nb lgt locatifs public en 2003
Sources : INSEE RP 99 - DGI TH 2003
18
Le marché du logement – le parc locatif aidé
Une demande locative sociale inégalement répartie
Une demande un peu moins jeune que dans la Vienne (20% de plus de 25 ans contre 22%), avec
plus de petits ménages (80% de 1 ou 2 personnes contre 72%) et plutôt moins précaires (45% de
ménages « très sociaux » contre 55%, 5,6% de chômeurs ou actifs précaires contre 11,6%).
Une demande significative (1,9 demandes en stock début 2004 pour 1 attribution réalisée en 2003), mais
très inégalement répartie (cf. tableau ci-dessous).
Des difficultés de location qui s’expliquent en partie par une rotation des locataires dans les
logements, non négligeable (≈ 14%) pour un parc composé en grande partie de logements
individuels (63% des logements HLM).
Equilibre du marché locatif social
Nbre de
demandes
au
01/01/2004
(stock)
MONTMORILLON
CC Montmorillonnais Est
CC Montmorillonnais Centre
CC Montmorillonnais Sud
CC Montmorillonnais
CC Lussacois + Civaux
PAYS
110
28
133
59
220
68
287
Intensité de la
Rotation
Estimation
Taux de
Parc locatif public y
demande /
moyenne en
Rapport
de l'offre
vacance
compris communes en
2002 et 2003
population
demandes
annuelle de
dans le
2004
dans le parc
(pour 1000
sur offres
(1)
parc
HLM
logement
hab)
Nb
% des RP de l'OPAC
16,7
261
9,1%
13,9%
40
2,8
0,4%
4,9
152
5,9%
15,8%
20
1,4
4,5%
12,0
329
6,8%
13,2%
40
3,3
0,4%
6,3
315
7,3%
14,4%
50
1,2
2,1%
8,4
796
6,8%
14,2%
110
2,0
1,9%
8,0
169
4,7%
15,0%
30
2,3
4,9%
8,3
1081
6,3%
14,3%
140
2,1
2,4%
(1) Nombre de logements 2004 x rotation moyenne OPAC
19
Le marché du logement – le parc locatif aidé
Des mutations de la demande à prendre en compte.
Impact de la montée des prix de l’immobilier sur les sorties des jeunes ménages
(demande d’individuels).
La croissance des besoins des personnes âgées (8,6% des emménagés récents ont
65 ans ou plus contre 5,4% pour la Vienne) en raison du vieillissement de la
population et de la diminution de l’offre en foyer logement.
20
2.4 – Le marché du logement – les publics défavorisés et
spécifiques
Les difficultés de logement en régression
Des situations recensées plutôt en diminution (moins de 50 lors de l’enquête auprès
des communes).
Un effet positif des mesures prises dans le cadre du P.D.A.L.D (Plan Départemental
pour le Logement des Plus Défavorisés)
-
F.J.T (23 logements à Montmorillon et l’Isle-Jourdain) ;
Logements d’urgence et temporaires : 7 logements ;
85 logements privés très sociaux financés en P.S.T ;
une résidence sociale à Pressac, etc…
Quelques difficultés persistantes, notamment dans les villes : logements indignes,
difficultés de relogement de quelques grandes familles, jeunes en insertion.
21
2.5 – Marché immobilier et accession à la propriété
Une accession essentiellement sociale qui s’opérait jusqu’à
maintenant surtout dans le parc existant.
Une faible progression de l’accession à la propriété de 1990 à 1999 : +3% (contre
+8% pour la Vienne).
Une relance depuis la fin des années 90 aussi bien :
- dans l’ancien (baisse de la vacance) ;
- que dans le neuf : 78 pavillons / an de 1999 à 2003 contre 50 auparavant.
Des accédants modestes (15,5% de propriétaires occupants aidés contre 11,8% pour la
Vienne – Source : CAF).
Des prix parmi les plus bas de la Vienne, mais en hausse rapide.
Rappel : • Prix moyen maisons anciennes en 2003
Vallée de la Gartempe 68.400 €, Civraisien 68.900 €, Vienne 91.500 €
• Variation 2001 à 2003
Vallée de la Gartempe (+31%), Civraisien (+36%), Vienne (+12%)
(source : PERVAL –MIN)
22
Marché immobilier et accession à la propriété
L’achat d’une maison : une charge élevée pour les ménages
(Source : Enquête « emménagés récents »)
51% de propriétaires parmi les Français et pratiquement tous les étrangers
La parc en accession, le plus vétuste et insalubre
- 17% de logements,
- pratiquement aucun pour les locataires.
Des travaux importants réalisés par les propriétaires
- 71% des propriétaires ont fait des travaux.
Un prix moyen de 95 000 euros pour :
- une maison neuve,
- une maison ancienne avec travaux quelle que soit la nationalité de
l’acheteur.
Des ménages aux revenus modérés :
- 2 300 euros par mois (1 890 euros pour les seuls ménages locaux).
23
2.6 – Le marché foncier
Le tarissement de l’offre dans l’existant implique un report sur la construction
neuve.
Une veille foncière nécessaire.
Des terrains à des prix abordables
Terrains viabilisés entre 6000 et 15000 € HT pour 1000 m² en moyenne en lotissements (exceptionnellement plus);
Des disponibilités foncières suffisantes :
- 124ha dans les zones NA des POS,
- environ 400 parcelles constructibles en diffus.
Mais, des risques de tension ponctuels, faute d’une offre opérationnelle
suffisante (Montmorillon notamment).
La nécessaire intervention des communes, pour maîtriser l’évolution des coûts,
anticiper sur les risques spéculatifs, et faire face à l’absence fréquente
d’opérateurs.
La montée des prix du bâti reste le frein essentiel à l’accession sociale.
Prix de revient minimal d’un pavillon simple de 80 m² avec garage = 100.000 euros TTC
⇒ Revenus minima des accédants (dans des conditions normales d’endettement) = 1550 euros / mois.
Les difficultés de recrutement de la filière bâtiment en sont une des raisons.
24
Le marché foncier
Les documents d’urbanisme en
2004
Les disponibilités foncières en
2004
4
INDRE
Saint-Savin
Saint-Savin
INDRE
12
Saint-Savin
Saint-Savin
Saint-Savin
Saint-Savin
Saint-Savin
Saint-Savin
9
VIENNE
VIENNE
4
Châteaux
22
La
La
La Trimouille
Trimouille
Trimouille
Trimouille
La
La
La
Trimouille
Trimouille
2
16
2
9
45
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
2
8
5
3
0
Usson-duUsson-duUsson-duUsson-duUsson-duUsson-duPoitou
Poitou
Poitou
Poitou
56
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
10
AvaillesAvaillesAvaillesAvaillesAvaillesAvaillesLimouzine
Limouzine
Limouzine
Limouzine
CHARENTE
RNU
(26)
POS ou PLU
(15)
Carte communale
(1)
Projet de PLU
(2)
Projet de Carte communale (3)
Source : Enquêtes com munales 2004
HAUTE-VIENNE
4
HAUTE-VIENNE
Documents d'urbanisme
en 2004
2
7
9
Poitou
6
63
6
Lussac-lesLussac-lesLussac-lesLussac-lesLussac-lesLussac-lesChâteaux
Châteaux
Châteaux
Châteaux
La
La Trimouille
Trimouille
2
Montmorillon
Montmorillon
Disponibilités foncières en diffus
en 2003
6
0
L'isle-Jourdain
L'isle-Jourdain
4
11
Limouzine
CHARENTE
nulles (0 parcelles)
(14)
faibles (< 5 parcelles)
(12)
moyennes (5 à 10 parcelles) (13)
fortes (10 à 15 parcelles)
(3)
très fortes (> 15 parcelles)
(5)
XX Nb de lots des lotissements en cours
ou en projet à CMT (6 ans)
Source : Enquêtes comm unales 2004
25
2.7 – Le parc ancien
Une vacance encore forte et un inconfort en baisse
TAUX DE VACANCE ET LOGEMENTS VACANTS
PAR COMMUNE DANS LE PAYS MONTMORILLONNAIS EN 1999
Pays en 1990 : 12,6%
16
86
INDRE
34
VIENNE
45
44
16
40
21
89
29
101
3
49
Pays : estimation 2003 = 12,2 %
32
28
386
29
Taux d ’inconfort* (source : INSEE)
23
Pays en 1990 : 42,7%
20
37
105
34
34
25
36
31
62
30
14
13
HAUTE-VIENNE
41
Taux de vacance en 1999
65
74
24
40
35
43
36
57
Pays : estimation de la variation de l’inconfort
entre 1999 et 2003 = - 20 %
41
96
46
Pays en 1999 : 34,0%
Vienne en 1999 : 21,4%
50
76
Pays en 1999 : 11,7%
Vienne en 1999 : 8,3%
4
43
Taux de vacance (source : INSEE)
114
15,0% - 24,8% (15)
11,7% - 15,0% (13)
8,0% - 11,7% (10)
3,7% - 8,0% (9)
XXX : nombre de logements vacants
SIDEM : 11,7%
Pays : 11,7%
CHARENTE
*logement auquel il manque au moins un des éléments de
confort suivants : WC intérieur, baignoire ou douche, et
chauffage central (ou électrique par convecteur fixe)
Nous pouvons supposer que, depuis 2003,
l’investissement massif des ménages étrangers
sur le parc ancien a contribué à relancer la baisse
de la vacance et de l’inconfort sur le territoire.
26
Le parc ancien
Un ralentissement des actions d’amélioration
- PAH :
Moyenne
(Propriétaires occupants)
- ANAH : Moyenne
(Propriétaires bailleurs)
90-98 → 217 / an
99-03 → 155 / an
90-98 → 75 / an
99-03 → 49 / an
Sur la période 90-98, 3 OPAH ont été mises en œuvres successivement sur les cantons, à l’exception
de Lussac (cf. Tableau ci-joint).
Des besoins d’adaptation important
- 18% des 85 ans et plus n’ont pas le confort sanitaire,
- 9% des 75-84 ans,
- 6% de l’ensemble des occupants.
Bilan sommaire des OPAH du Montmorillonnais
Cantons
Années
Nb. Lgt améliorés
Propriétaires occupants
Propriétaires bailleurs
dont remis sur le marché
St Savin
L'Isle-Jourdain
La Trimouille
Availles-Limouzine
1991 à 1994
1992 à 1994
358
300
264
239
94
62
55
32
Montmorillon
1995 à 1998
426
248
173
93
27
III – ENJEUX ET
CONCLUSIONS
28
Enjeux
Maintenir une réponse ouverte à des besoins en logement qui ne faiblissent pas pour des raisons à la fois
démographiques (desserrement), mais également économiques (marché de la résidence secondaire en hausse, progression de
l’emploi en dépit de la fin du chantier nucléaire).
Contenir l’évolution des prix immobiliers (+30% en 2 ans), et favoriser une offre de logement à prix abordable pour
continuer à répondre de manière satisfaisante à une demande de logement qui se porte essentiellement sur l’accession,
mais dont le cœur de cible est modeste.
⇒ Une politique publique plus volontariste et davantage d’anticipations foncières.
Poursuivre le développement de l’offre locative, malgré un marché peu tendu (sauf ponctuellement comme à Montmorillon), de
façon à l’adapter à l’évolution de la demande (individuels / collectifs, adaptation au vieillissement, adaptation aux difficultés financières
ou sociales des plus modestes,…), et à anticiper sur des besoins si la croissance des prix immobiliers ou des coûts de
construction persiste.
Relancer les initiatives pour l’amélioration d’un parc privé globalement en moins bon état que dans le reste du
département, malgré des progrès, à la fois pour traiter les questions de « mal-logement », l’adapter à l’évolution de la
demande (vieillissement) et favoriser la diffusion de l’investissement locatif sur un maximum de communes.
Compléter sur un plan thématique (gens du voyage par exemple) ou spatial (jeunes en insertion), les outils nécessaires à un
accueil digne et efficace des publics ayant des besoins particuliers en matière de logement (en lieu avec le Plan
Départemental pour l’Accueil des Personnes Défavorisées).
Mettre en œuvre des systèmes de coopération et de solidarité intercommunale qui permettent de passer de l’addition de
réponses parcellisées et incomplètes aux besoins à un dispositif global et concerté seul en mesure de faire face aux
enjeux de développement du territoire.
29
Conclusions
Des zones de
marché
différentiées
D’une politique
à des politiques de l’habitat
Vers Le Blanc
L’analyse des migrations journalières et des critères
d’évolution démographique amènent à définir
plusieurs secteurs de marché au sein du Pays
Montmorillonnais.
INDRE
Nalliers
Nalliers
Nalliers
Nalliers
Nalliers
Nalliers
Vers Chauvigny
R N 15
1
St
St
St
Savin
Savin
St
St
St Savin
Savin
Savin
Savin
St
St
St Germain
Germain
Germain
VIENNE
Villemort
Villemort
Villemort
Villemort
Villemort
Antigny
Antigny
Antigny
Antigny
Antigny
Béthines
Béthines
Béthines
Béthines
Béthines
Haims
Haims
Haims
Haims
Haims
La Vienne
Liglet
Liglet
Liglet
Liglet
Liglet
Liglet
Vers Poitiers
Pindray
Pindray
Pindray
Pindray
Pindray
Journet
Journet
Journet
Journet
Journet
Journet
D 1 27
Lhommaizé
Lhommaizé
Lhommaizé
Lhommaizé
Lhommaizé
Thollet
Thollet
Thollet
Thollet
Thollet
Thollet
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
D 12 7
Mazerolles
Mazerolles
Mazerolles
Mazerolles
Mazerolles
Mazerolles
Lussac-les-Châteaux
St
St Léomer
Léomer
Léomer
St
Léomer
St
St
Léomer
Bourg-Archambault
Bourg-Archambault
Bourg-Archambault
Bourg-Archambault
Bourg-Archambault
Saulgé
Saulgé
Saulgé
Saulgé
Saulgé
Persac
Persac
Persac
Persac
Persac
Coulonges
Coulonges
Coulonges
Coulonges
Coulonges
Brigueil-le-Chantre
Brigueil-le-Chantre
Brigueil-le-Chantre
Brigueil-le-Chantre
Brigueil-le-Chantre
D7
Gouex
Gouex
Gouex
Gouex
Gouex
Bouresse
Bouresse
Bouresse
Bouresse
Bouresse
Bouresse
La
La
La
Trimouille
Trimouille
La
La
La Trimouille
Trimouille
Trimouille
Trimouille
Sillars
Sillars
Sillars
Sillars
Sillars
29
Verrières
Verrières
Verrières
Verrières
Verrières
St-LaurentSt-LaurentSt-LaurentSt-LaurentSt-LaurentSt-Laurentde-Jourdes
de-Jourdes
de-Jourdes
de-Jourdes
Civaux
Civaux
Civaux
Civaux
Civaux
RNCivaux
14
7
Moulismes
Moulismes
Moulismes
Moulismes
Moulismes
Moulismes
Queaux
Queaux
Queaux
Queaux
Queaux
Queaux
Plaisance
Plaisance
Plaisance
Plaisance
Plaisance
Lathus-St-Rémy
Lathus-St-Rémy
Lathus-St-Rémy
Lathus-St-Rémy
Lathus-St-Rémy
HAUTE-VIENNE
Nérignac
Nérignac
Nérignac
Nérignac
Nérignac
Usson-du-Poitou
Usson-du-Poitou
Usson-du-Poitou
Usson-du-Poitou
Usson-du-Poitou
Usson-du-Poitou
RN
Moussac
Moussac
Moussac
Moussac
Moussac
Moussac
14
7
Adriers
Adriers
Adriers
Adriers
Adriers
Adriers
8
La Gartempe
2
D7
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
Le Clain
St-MartinSt-MartinSt-MartinSt-MartinSt-Martinl'Ars
l'Ars
l'Ars
0
D1
Millac
Millac
Millac
Millac
Millac
Le
Le
Vigeant
Le
Vigeant
Le
Vigeant
Le Vigeant
Vigeant
Vers Charroux
MouterreMouterreMouterreMouterreMouterreMouterresur-Blourde
sur-Blourde
sur-Blourde
sur-Blourde
Availles-Limouzine
Availles-Limouzine
Availles-Limouzine
Availles-Limouzine
Availles-Limouzine
Availles-Limouzine
Vers Bellac
Zones
Luchapt
Luchapt
Luchapt
Luchapt
Luchapt
Mauprévoir
Mauprévoir
Mauprévoir
Mauprévoir
Mauprévoir
D 741
- un secteur nord-ouest (proche des limites de la CdC
du Lussacois + Civaux) qui aujourd’hui semble être le
seul à gagner de la population, mais dont le
développement apparaît désormais davantage lié
à des facteurs externes (impact des aires urbaines de
Poitiers et Montmorillon) qu’à une dynamique interne.
Le tissu économique comme le système habitat, y
sont entrés dans une phase de maturation
qu’illustre la dé-spécialisation progressive des
logements E.D.F. La faiblesse de l’offre locative
publique (taux le plus faible des 4 zones en 2004 avec
5,2% de RP HLM ou communales) y offre toutefois
quelques marges de manœuvre en termes de
programmation locative
Jouhet
Jouhet
Jouhet
Jouhet
Jouhet
Jouhet
AsnièresAsnièresAsnièresAsnièresAsnièressur-Blour
sur-Blour
sur-Blour
CC
CC
CC
CC
Montmorillonnais Est
Montmorillonnais Centre
Lussacois + Civaux
Montmorillonnais Sud
(11)
(11)
(10)
(15)
Pressac
Pressac
Pressac
Pressac
Pressac
Vers Confolens
CHARENTE
30
Conclusions
- Une zone centrale autour de Montmorillon qui affiche aujourd’hui la plus grande dynamique d’emploi. Celle-ci ne
s’est pas encore traduite dans une reprise démographique. La relative faiblesse de l’offre nouvelle de logement,
notamment sur la ville centre, en est sans doute une des causes (ceci malgré une construction neuve plus forte que dans les
autres zones). C’est le secteur où les tensions du marché sont les plus fortes, notamment sur le plan du locatif. Cela
se traduit par le maintien en activité d’une fraction de parc pas toujours de bonne qualité. La rareté foncière sur la
ville centre (liée en partie au processus de révision – élaboration du PLU) est une des causes de ces tensions.
- Un secteur sud, plus autarcique dans son fonctionnement habitat par rapport à Montmorillon et surtout Poitiers, et
qui reste toujours dans une tendance démographique négative. Toutefois, la bonne résistance de l’emploi (avec en
outre les projets autour du circuit du Vigeant) et l’arrivée massive de ménages étrangers (cf. solde migratoire positif) y
provoquent des mutations du marché immobilier qui incitent à être vigilant si on veut pouvoir retenir les jeunes
actifs. L’importance du parc locatif public, relativement aux autres territoires (Taux de 8,2% des RP, soit le plus élevé des 4
zones), incite à être prudent sur la programmation locative en dehors des pôles. L’investissement locatif doit être
prioritairement réservé à la reprise du parc ancien.
- Un secteur est enfin, plus confronté que les autres à une déprise démographique durable, parce que moins bien
irrigué par un tissu urbain consistant, et adossé à des espaces dans les départements voisins encore plus en
difficulté. La demande de logement y est faible. Le marché immobilier, moins tendu, est principalement soutenu par
la demande exogène de retraités et de résidants secondaires. Les politiques de l’habitat y auront nécessairement
un caractère plus « pointilliste » (réponse à des besoins très ponctuelles et sectorielles). Leur aspect qualitatif, en lien avec
les possibilités de développement touristique, doit être privilégié. Dans les bourgs, l’intervention sur le parc ancien
devrait primer sur la construction neuve. Seul St Savin et sa périphérie, en partie incluse dans la sphère de
développement de Chauvigny, et qui semble avoir bénéficié d’un frémissement économique, échappe à ce schéma.
Dans les zones centre et sud, les espaces ruraux de l’est ont beaucoup de traits communs avec ceux de la
zone est.
31
Conclusions
Synthèse de quelques indicateurs sur la situation
des marchés par zone
Evolution de
Evolution
dont solde
l'emploi
démographique
migratoire
1999/2003
1999/2003
(estimation)
(estimation)
(estimation)
% / an
MONTMORILLON
CC Montmorillonnais Est
CC Montmorillonnais Centre
CC Montmorillonnais Sud
CC Montmorillonnais
CC Lussacois + Civaux
PAYS
2,7
0,4
2,2
-0,3
1,1
-1,0
0,6
% / an
-1,07
-1,34
-0,80
-0,57
-0,84
0,08
-0,65
% / an
-0,48
-0,47
-0,26
0,25
-0,13
0,29
-0,04
Indice de
construction
neuve des
RP
1999/2003
pour 1000
hab / an
3,2
1,6
3,6
1,8
2,5
2,9
2,6
Taux de
vacance
1999
% des logt
11,3
12,4
11,1
13,1
13
11
11,7
Intensité de
la demande
locative HLM
(01/01/2004)
pour 1000
hab
16,6
4,9
12,0
6,3
8,4
8,0
8,3
Demandes
HLM / offre
(1)
Vacance
dans le parc
OPAC en juin
2004
%
2,8
1,4
3,3
1,2
2,0
2,3
2,1
0,4
4,5
0,4
2,1
1,9
4,9
2,4
32
Conclusions
D’une politique
à des politiques de l’habitat
Une bonne irrigation du territoire par
les services et équipements
Une minorité de communes (11 sur 47) ne dispose d’aucun
équipement ou service.
Sauf dans l’Est, la présence à proximité de villes-centres ou
bourgs relais relativement nombreux permet un accès
relativement facile à un service urbain déjà significatif.
Ceci permet d’envisager des politiques de l’habitat réparties de
manière assez équilibrées sur l’ensemble du territoire,
notamment par rapport aux populations peu mobiles (jeunes,
Vers Le Blanc
INDRE
Nalliers
Nalliers
Nalliers
Nalliers
Nalliers
Nalliers
Vers Chauvigny
R N 15
1
St
St Savin
Savin St
St
Savin
St Germain
Germain
Germain
St
Germain
St
St
Germain
VIENNE
Villemort
Villemort
Villemort
Villemort
Villemort
Antigny
Antigny
Antigny
Antigny
Antigny
Antigny
Béthines
Béthines
Béthines
Béthines
Béthines
Haims
Haims
Haims
Haims
Haims
La Vienne
Liglet
Liglet
Liglet
Liglet
Liglet
Vers Poitiers
Pindray
Pindray
Pindray
Pindray
Pindray
locataires modestes, personnes âgées,…).
Jouhet
Jouhet
Jouhet
Jouhet
Jouhet
Journet
Journet
Journet
Journet
Journet
D 127
Lhommaizé
Lhommaizé
Lhommaizé
Lhommaizé
Lhommaizé
Lhommaizé
Verrières
Verrières
Verrières
Verrières
Verrières
Thollet
Thollet
Thollet
Thollet
Thollet
Thollet
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
Montmorillon
D 12 7
Mazerolles
Mazerolles
Mazerolles
Mazerolles
Mazerolles
Mazerolles
St
St Léomer
Léomer
Léomer
St
Léomer
St
St
Léomer
Gouex
Gouex
Gouex
Gouex
Gouex
Bouresse
Bouresse
Bouresse
Bouresse
Bouresse
Bourg-Archambault
Bourg-Archambault
Bourg-Archambault
Bourg-Archambault
Bourg-Archambault
Saulgé
Saulgé
Saulgé
Saulgé
Saulgé
Saulgé
Persac
Persac
Persac
Persac
Persac
Coulonges
Coulonges
Coulonges
Coulonges
Coulonges
Brigueil-le-Chantre
Brigueil-le-Chantre
Brigueil-le-Chantre
Brigueil-le-Chantre
Brigueil-le-Chantre
Brigueil-le-Chantre
D7
St-LaurentSt-LaurentSt-LaurentSt-LaurentSt-Laurentde-Jourdes
de-Jourdes
de-Jourdes
La
La
La
Trimouille
Trimouille
La
La
La Trimouille
Trimouille
Trimouille
Trimouille
Sillars
Sillars
Sillars
Sillars
Sillars
29
Une gestion moins localisée de certains équipements ou
services, ou des initiatives en matière de transport, permettrait
d’améliorer encore la diffusion de l’habitat.
Civaux
Civaux
Civaux
Civaux
Civaux
RNCivaux
14
7
Moulismes
Moulismes
Moulismes
Moulismes
Moulismes
Moulismes
Queaux
Queaux
Queaux
Queaux
Queaux
Queaux
Classement des communes en fonction de leur degré d’équipement
Lathus-St-Rémy
Lathus-St-Rémy
Lathus-St-Rémy
Lathus-St-Rémy
Lathus-St-Rémy
Plaisance
Plaisance
Plaisance
Plaisance
Plaisance
HAUTE-VIENNE
Nérignac
Nérignac
Nérignac
Nérignac
Nérignac
RN
Usson-du-Poitou
Usson-du-Poitou
Usson-du-Poitou
Usson-du-Poitou
Usson-du-Poitou
14
Moussac
Moussac
Moussac
Moussac
Moussac
Moussac
La Gartempe
7
1 - Communes sans école et/ou sans commerce de base.
Adriers
Adriers
Adriers
Adriers
Adriers
8
2
D7
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
L'Isle-Jourdain
Le Clain
3 - Communes disposant d’une école, de plusieurs commerces de base
(alimentation, boulangerie,…) et de un ou plusieurs équipements et services de
base (poste, pôle médical,…).
Vers Charroux
4 - Bourg relais avec école, plusieurs commerces de base (dont supérette), et
petit pôle de services notamment une pharmacie.
5 - Villes centres avec notamment collège et supermarché.
St-MartinSt-MartinSt-MartinSt-MartinSt-MartinSt-Martinl'Ars
l'Ars
l'Ars
0
D1
Millac
Millac
Millac
Millac
Millac
Le
Le
Vigeant
Le
Vigeant
Le
Vigeant
Le Vigeant
Vigeant
MouterreMouterreMouterreMouterreMouterresur-Blourde
sur-Blourde
sur-Blourde
sur-Blourde
sur-Blourde
sur-Blourde
Availles-Limouzine
Availles-Limouzine
Availles-Limouzine
Availles-Limouzine
Availles-Limouzine
AsnièresAsnièresAsnièresAsnièresAsnièresAsnièressur-Blour
sur-Blour
sur-Blour
sur-Blour
Pressac
Pressac
Pressac
Pressac
Pressac
Pressac
Vers Confolens
Vers Bellac
Catégorie
Luchapt
Luchapt
Luchapt
Luchapt
Luchapt
Luchapt
Mauprévoir
Mauprévoir
Mauprévoir
Mauprévoir
Mauprévoir
Mauprévoir
D 741
2 - Communes disposant d’une école et d’un commerce (alimentation) ou service
de base (poste).
1 (14)
2 (9)
3 (9)
4 (12)
5 (3)
CHARENTE
Source : entretiens communaux 2004
33

synthèse diagnostic PLH - Communauté de Communes du Lussacois

Transcription

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