LE PRIX DU FONCIER* EN ZONE URBAINE

Transcription

LE PRIX DU FONCIER*
EN ZONE URBAINE
~~~
UNE CRISE RENFORCEE
PAR LES OBJECTIFS DE DEVELOPPEMENT DURABLE
ou
lorsque la logique économique s’oppose à la logique
écologique
* Terrains destinés à supporter la construction de logements collectifs
Immogroup Consulting une marque
d'EYQUEM VALUE
1
SOMMAIRE
Synthèse
Page 3
1 – Fractures dans l’évolution des prix moyens de vente entre communes ou territoires
Page 5
- Les secteurs en croissance
- Les secteurs atones ou en récession
2 – Fractures dans l’évolution des prix moyens de vente au sein des communes
Page 15
3 - Répercussion du coût du foncier sur le prix de vente des logements neufs
Page 20
- Une pression foncière en lien avec la qualité de la situation
- Une pression foncière en relation avec le coût de construction
- Une pression foncière renforcée par les objectifs de développement durable
3 – Note méthodologique
Page 29
d'EYQUEM VALUE
2
SYNTHESE
Alors que la France est l’un des pays les moins densément peuplé d’Europe avec un vaste espace
urbanisable, le terrain est présenté comme une ressource rare.
En réalité, il n’y a pas de pénurie de foncier mais :
- une pénurie de droits à bâtir en raison de blocages multiples : une règlementation
complexe, la sous utilisation des procédures de lotissements et de ZAC (pour constituer des
réserves foncières), des difficultés d’anticipation des besoins par les collectivités locales,
l’absence de régulation du marché foncier rendant de plus en plus difficile la livraison d’opérations
cadrant avec le budget d’une majorité des candidats à l’accession,
- et des cycles de production trop longs (3 à 4 ans en moyenne) dus à la lenteur des
circuits administratifs et aux recours d’associations bloquant les permis de construire.
Pourtant le foncier est un outil stratégique en matière de développement du parc résidentiel. Sa
disponibilité, sa constructibilité, la demande en logements et le degré de solvabilité de celle-ci
constituent parmi les facteurs principaux déterminant le prix des terrains.
Le marché du foncier n’a pas échappé à la crise de 2008 ainsi qu’aux perturbations affectant le
marché immobilier depuis lors. Pour autant, l’impact sur les prix a été très inégal.
d'EYQUEM VALUE
3
- A l’instar des logements, les évolutions et les différences de valeurs s'apprécient en effet non
seulement entre les quartiers cotés ou non d’une même ville mais aussi entre des communes de
taille et au degré de dynamisme économique et démographique différents.
Depuis fin 2009, les villes de plus de 150.000 habitants, les secteurs recherchés des communes
de plus de 90 000 habitants et plus encore l’Ile-de-France ont bénéficié d’une résurgence parfois
significative de l’inflation du prix des terrains (cf graphique 2). Sur la base de l’échantillon étudié,
cette inflation des prix a ainsi excédé 5% dans le coeur des grandes agglomérations et 10% dans
la Capitale. Le retour à la ville a pu alimenter ce phénomène inflationniste.
Cette résurgence de l’inflation a accru les fractures :
Entre communes ou territoires résistants et dotés d’une bonne capacité de rebond (région
parisienne et grandes agglomérations notamment) et ceux dont l’économie immobilière est plus
fragile ou dépressive. Sur la base de l’échantillon étudié, le prix moyen d’un m² de terrain dans
l’ouest de Paris vaut désormais plus de 17 fois le prix moyen du m² d’un terrain en périphérie
courante ou peu recherchée de communes de moins de 90.000 habitants. L’écart de prix moyen
s’est d’ailleurs accentué de plus de 25% entre ces deux espaces urbains depuis 2008 et de 14%
depuis 2010. Le prix moyen d’un m² de terrain en centre ville des communes de plus de 150 000
habitants vaut 3 fois le prix moyen du m² d’un terrain en périphérie courante ou peu recherchée de
communes de moins de 90.000 habitants.
d'EYQUEM VALUE
Au sein même des secteurs plus dynamiques: le prix moyen en centre ville de Lyon
s’inscrit, par exemple, dans les prix de la première couronne est. Plus globalement, le prix
moyen d’un m² de terrain dans l’ouest de Paris vaut 12 fois celui d’un terrain situé en périphérie
courante d’une agglomération de plus de 150 000 habitants.
- Le poids du coût du foncier dans la détermination des prix de vente des logements neufs
varie également selon les territoires. Il avoisine 25% dans l’Est parisien et 30% dans l’ouest
parisien mais peut être inférieur à 15% dans les communes de taille réduite. La rareté, et la
cherté subséquente, des terrains constructibles disponibles en secteurs urbains denses
constitue, avec la hausse du coût de construction, un des facteurs explicatifs essentiels du
niveau élevé des prix des logements neufs.
Ce qui tend à démontrer que la politique de développement durable, d’optimisation foncière
et d’intensification des espaces urbains, est génératrice de surcoût financier pour les
ménages, et entrave l’accès à la propriété pour un plus grand nombre d’entre eux. Autrement
dit la logique écologique de densification urbaine s’oppose à la logique économique
d’extension urbaine.
d'EYQUEM VALUE
5
1/ Evolution des prix de vente entre communes ou territoires
A/ Les secteurs en croissance
Un terrain est d’autant plus cher et il s’apprécie d’autant plus fortement qu’il se situe dans une aire
urbaine densément peuplée et/ou en forte croissance économique et démographique.
Si la crise de 2008 a asséné un coup de massue à l’économie immobilière et foncière, depuis 2010,
les villes de plus de 150.000 habitants, les secteurs recherchés des communes de plus de 90 000
habitants et plus encore l’Ile-de-France ont bénéficié d’une résurgence parfois significative de
l’inflation du prix des terrains (cf graphiques 1 et 2). Sur la base de l’échantillon étudié, cette
inflation des prix a ainsi excédé 5% dans le coeur des grandes agglomérations et 10% dans la
Capitale. Le retour à la ville a pu alimenter ce phénomène inflationniste.
Ces territoires caractérisés par un rapport offre/demande de logements déséquilibré, ont ainsi été
des niches privilégiées de croissance du capital foncier. Depuis 2010, l’écart de prix moyen s’est
creusé de plus de 14% entre les espaces urbains les plus recherchés et les espaces les moins
dynamiques. L’écart entre Paris, sa proche banlieue et la province s’est également accentué: de
plus de 25% depuis 2008 avec les secteurs périphériques courants des villes de moins de 90 000
habitants. Les grandes aires urbaines ont également été distancées: le prix moyen en centre ville
de Lyon s’inscrit, par exemple, dans les prix moyens de la première couronne parisienne est.
Du strict point de vue de la valorisation immobilière, un effondrement des prix des terrains, est
plus qu’improbable au sein de ces territoires privilégiés d’autant que, par insuffisance de stock, la
sclérose du marché y est réelle.
6
Immogroup Consulting une
marque d'EYQUEM VALUE
Evolution des prix de vente entre communes ou territoires*
Le prix moyen d’un terrain vaut :
 plus de 2500 € HT/m² habitable neuf à Paris dont :
- 4463 €/m² dans les quartiers ouest
- 2555 €/m² dans les quartiers est
 entre 330 € et plus de 2000 € HT/ m² habitable neuf en région parisienne dont :
- 2000 € à Boulogne
- 1680 € à Louveciennes
- 1650 € aux Lilas
- 1150 € à Montreuil
- 1110 € à Mareil-Marly
- 1070 € à Bagneux
- 1050 € à Bagnolet
- 1050 € à Cachan
- 950 € à Argenteuil
- 900 € à Rosny/Bois
- 840 € à Bonneuil/Marne
- 650 € à Sartrouville
- 445 € à Carrières/Poissy
- 330 € à Villiers Le Bel
*sur la base de l’échantillon étudié
d'EYQUEM VALUE
7
 772 € HT/ m² habitable neuf en centre ville de communes de plus de 150 000 habitants dont:
- 1054 €/m² habitable à Lyon
- 997 €/m² habitable à Marseille
- 965 €/m² habitable à Strasbourg
- 933 €/m² habitable à Lille
- 900 €/m² habitable à Nantes
- 809 €/m² habitable à Rennes
- 750 €/m² habitable à Toulouse
- 695 €/m² habitable à Montpellier
- 525 €/m² habitable à Grenoble
- 505 €/m² habitable à Dijon
- 455 €/m² habitable à Reims
d'EYQUEM VALUE
8
 531 € HT / m² habitable neuf en centre ville de communes de 90 000 à 150 000 habitants dont:
- 1022 €/m² habitable à Aix en Provence
- 764 €/m² habitable à Rouen
- 450 €/m² habitable à Clermont Ferrand
- 541 €/m² habitable à Nancy
- 494 €/m² habitable à Poitiers
- 353 €/m² habitable à Besançon
- 259 €/m² habitable au Mans
 439 € HT/ m² habitable neuf en centre ville de communes de moins de 90 000 habitants dont:
- 705 €/m² à Chambéry
- 529 €/m² habitable à Pau
- 588 €/m² habitable à Valenciennes
- 505 €/m² habitable à Troyes
- 441 €/m² habitable à Périgueux
- 365 €/m² habitable à Valence
-260 €/m² habitable à Auxerre
d'EYQUEM VALUE
9
Evolution des prix de vente entre communes ou territoires
La pression foncière est significative dans les grandes agglomérations et plus encore en Ile-deFrance (cf graphiques 5, 6, 7). Ces territoires se démarquent nettement du reste de l’hexagone :
 le prix moyen d’un m² de terrain dans l’ouest de Paris vaut 17 fois le prix moyen du m² d’un
terrain en périphérie courante ou peu recherchée de communes de moins de 90 000 habitants.
 le prix moyen d’un m² de terrain en banlieue parisienne ouest recherchée vaut au moins 6 fois
le prix moyen du m² d’un terrain en périphérie courante ou peu recherchée de communes de
moins de 90 000 habitants.
 le prix moyen d’un m² de terrain en centre ville d’une commune de plus de 150 000 habitants
vaut 3 fois le prix moyen du m² d’un terrain en périphérie courante ou peu recherchée de
communes de moins de 90 000 habitants.
 le prix moyen d’un m² de terrain en périphérie recherchée d’une commune de plus de
150 000 habitants vaut près de 2,2 fois le prix moyen du m² d’un terrain en périphérie courante
ou peu recherchée de communes de moins de 90 000 habitants.
d'EYQUEM VALUE
10
Evolution des prix de vente entre communes ou territoires
B/ Secteurs atones ou en récession
A contrario, entre 2008 et 2011, la valeur du foncier s’est effritée ou n’a guère progressé, sauf
exception, dans les marchés résidentiels atones ou en récession.
Ces évolutions de prix concernent au moins les deux tiers du pays : zones rurales ou semirurales mal desservies et/ou éloignées des grandes agglomérations; communes de moins de
150.000 habitants économiquement léthargiques ou dépressives .
Les communes de moins de 90.000 habitants ont été plus particulièrement touchées par la
déflation des prix (cf graphiques 1 et 2) de même que, d’une façon plus générale, les quartiers
courants ou peu recherchés.
Le prix moyen a ainsi diminué de près de 10% dans les secteurs courants ou peu recherchés des
communes de moins de 90.000 habitants et de plus de 7% dans les secteurs courants ou peu
recherchés des communes de 90.000 habitants à 150.000 habitants.
Au demeurant, depuis 2010, ces territoires échappent à la reprise.
d'EYQUEM VALUE
11
INDICATEUR DE PRESSION FONCIERE (graphique 1)
EVOLUTION DU PRIX MOYEN DES TERRAINS A BATIR PAR
ZONE ET TAILLE DE COMMUNES ENTRE 2008 ET 2011
(%; terrains pour immeubles collectifs; sur la base de l’échantillon étudié)
20
16,5
15
10
5
-2,8
-9,75
2,15
1,94
-7,17
0
0
-1,5
-1,5
0
centre-ville
-5
-10
secteurs
courants ou
peu
recherchés
secteurs
recherchés
Villes de - de 90000 habitants
centre-ville
secteurs
courants ou
peu
recherchés
secteurs
recherchés
Villes de 90000 à 150 000 habitants
centre-ville
secteurs
courants ou
peu
recherchés
secteurs
recherchés
Villes de + de 150 000 habitants
Paris
12
EVOLUTION DU PRIX MOYEN DES TERRAINS A BATIR PAR
ZONE ET TAILLE DE COMMUNES ENTRE 2010 ET 2011
12
12
10
8
5,4
6
4,6
3,9
4
2,1
2
1,2
-2,4
-1,3
0
0
0
centre-ville
-2
secteurs
courants ou
peu
recherchés
secteurs
recherchés
-4
centre-ville
secteurs
courants ou
peu
recherchés
secteurs
recherchés
centre-ville
secteurs
courants ou
peu
recherchés
secteurs
recherchés
Paris
13
PRIX MOYEN DES TERRAINS A BATIR PAR ZONE ET TAILLE
DE COMMUNES EN 2011
(€ /m² habitable; terrains pour immeubles collectifs; sur la base de l’échantillon étudié)
≥à
4463
4500
4000
3500
3000
2555
2500
2000
≥ à 1500
1500
772
1000
529
439
500
250
357
293
422
564
≥ à 600
388
0
centre-ville
secteurs
secteurs centre-ville secteurs
secteurs centre-ville secteurs
secteurs
courants ou recherchés
peu
peu
peu
recherchés
recherchés
recherchés
Villes de province de - de 90000
habitants
Villes de province de 90000 à 150
000 habitants
Villes de province de + de 150 000
habitants
banlieue
banlieue
parisienne parisienne
ouest cotée
est
courante
Paris ouest
Paris est
14
2/ Evolution des prix de vente au sein des communes
Au sein d’une même commune, la pression foncière est très généralement plus élevée en centreville qu’en périphérie. Un m² vaut ainsi en moyenne :
 772 € / m² habitable neuf en centre ville de communes de plus de 150.000 habitants,
 564 € / m² habitable neuf en secteurs recherchés de communes de plus de 150.000 habitants
 388 € / m² habitable neuf en secteurs courants ou peu recherchés de communes de plus 150.000 habitants
 529 € / m² habitable neuf en centre ville de communes de 90.000 à 150.000 habitants
 422 € / m² habitable neuf en secteurs recherchés de communes de 90.000 à 150.000 habitants
 293 € / m² habitable neuf en secteurs peu recherchés de communes de 90.000 à 150.000 habitants
 439 € / m² habitable neuf en centre ville de communes de moins de 90.000 habitants
 357 € / m² habitable neuf en secteurs recherchés de communes de moins de 90.000 habitants
 250 € / m² habitable neuf en secteurs peu recherchés de communes de moins de 90.000 habitants
L’écart entre centre ville et périphérie est plus important dans les grandes agglomérations (écart
de 2 entre CV et périphérie peu recherchée) que les communes de taille plus réduite. Les villes de
moins de 90.000 habitants se caractérisent ainsi par une hiérarchie plus écrasée des valeurs (écart
de 1,75 entre CV et quartiers peu recherchés).
d'EYQUEM VALUE
15
INDICATEUR DE PRESSION FONCIERE (graphique 4):
COMPARAISON ENTRE PARIS ET VILLES DE PROVINCE
(€/m² habitable; terrains pour immeubles collectifs; sur la base de l’échantillon étudié)
Le prix moyen d'un m² de terrain à Paris ouest vaut en moyenne :
17,2
18
15,2
16
14
11,8
10,2
12
10
8
7,9
12,5
10,6
8,4
5,8
6
4
2
0
le prix du m²
le prix du m²
le prix du m²
le prix du m²
le prix du m²
le prix du m²
le prix du m²
le prix du m²
le prix du m²
de terrain en
de terrain en
de terrain en
de terrain en
de terrain en
de terrain en
de terrain en
de terrain en
de terrain en
centre-ville de
périphérie
centre-ville de centre-ville de
périphérie
périphérie
périphérie
périphérie
périphérie
communes de recherchée de communes de communes de recherchée de courante ou
recherchée
courante ou
courante ou
+ de 150 000 communes de 90 000 à 150
- de 90 000
communes de
peu
des
peu
peu
habitants
+ de 150 000 000 habitants
habitants
90 000 à 150 recherchée de communes de recherchée de
recherchée
habitants
000 habitants communes de
- de 90 000
communes de
des
+ de 150 000
habitants
90 000 à 150 communes de
habitants
000 habitants
- de 90 000
habitants
16
COMPARAISON ENTRE PARIS ET VILLES DE PROVINCE
Le prix d'un m² de terrain en région parisienne ouest recherchée vaut en
moyenne au moins :
6
6
5,1
5
3,9
3,4
4
2,85
3
2
2
1
0
le prix du m² de
terrain en centreville de communes
de + de 150 000
habitants
le prix du m² de
de 90 000 à 150 000
habitants
le prix du m² de
de - de 90 000
habitants
le prix du m² de
terrain en périphérie
courante ou peu
recherchée de
communes de + de
150 000 habitants
le prix du m² de
courante ou peu
recherchée de
communes de 90
000 à 150 000
habitants
le prix du m² de
courantes ou peu
recherchée des
communes de - de
90 000 habitants
17
COMPARAISON ENTRE VILLES DE PROVINCE (1)
Le prix d'un m² de terrain en Centre Ville de communes de + 150 000
habitants vaut en moyenne
3
3
2,63
2,5
2,16
1,75
2
1,85
1,45
1,5
1
0,5
0
le prix du m² de
de 90 000 à 150 000
habitants
le prix du m² de
de - de 90 000
habitants
le prix du m² de
le prix du m² de
le prix du m² de
le prix du m² de
terrain en périphérie terrain en périphérie terrain en périphérie terrain en périphérie
recherchée de
recherchée des
courante ou peu
courante ou peu
communes de 90 000 communes de - de 90
recherchée de
recherchée des
à 150 000 habitants
000 habitants
communes de 90 000 communes de - de 90
à 150 000 habitants
000 habitants
d'EYQUEM VALUE
18
COMPARAISON ENTRE VILLES DE PROVINCE (2)
Le prix d'un m² de terrain en périphérie recherchée de communes de +
150 000 habitants vaut en moyenne
2,5
2,2
2
2
1,6
1,3
1,5
1,35
1,1
1
0,5
0
le prix du m² de
de 90 000 à 150
000 habitants
le prix du m² de
de - de 90 000
habitants
le prix du m² de
terrain en
périphérie
recherchée de
communes de 90
000 à 150 000
habitants
le prix du m² de
terrain en
périphérie courante
ou peu recherchée
de communes de 90
000 à 150 000
habitants
d'EYQUEM VALUE
le prix du m² de
terrain en
périphérie
recherchée des
communes de - de
90 000 habitants
le prix du m² de
terrain en
périphérie courante
ou peu recherchée
des communes de de 90 000 habitants
19
3/ Répercussion du coût du foncier sur le prix de vente des logements neufs
Dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, le terrain n’est pas une donnée mais
l’élément d’une équation financière, une variable qui conditionne le type de projet et sa
rentabilité future, en relation avec le second poste majeur du bilan : le coût de construction.
Une pression foncière en lien avec la qualité de la situation :
Le poids moyen du coût du foncier dans le prix des logements neufs dépend de la qualité de la
situation :
 Il avoisine 25% dans l’Est parisien et 30% dans l’ouest parisien.
 Il s’inscrit entre 13,5 % et 18% en centre-ville des communes en province.
 Il s’inscrit entre 12,2 % et 15% en secteurs recherchés des communes en province.
 Il peut descendre à moins de 11% en secteurs courants ou peu recherchés des communes de
moins de 90.000 habitants.
d'EYQUEM VALUE
20
Impact du foncier sur le prix de vente des logements neufs
Ce poids illustre différemment le niveau de pression foncière affectant les territoires. Il est
plus important en centre ville qu’en périphérie et au sein de celle-ci, plus significatif dans les
secteurs recherchés que dans les quartiers plus populaires. Son impact sur la fixation des
prix de vente des logements neufs varie selon le degré de rareté des terrains constructibles
disponibles.
Cela explique en grande partie, par exemple, le niveau élevé du prix des logements neufs
( ≥ à 14.000 €/m²) dans les arrondissements résidentiels de l’ouest de la Capitale lesquels
sont caractérisés par une offre de terrains très limitée.
A contrario, le desserrement de la contrainte foncière en secteurs courants ou peu
recherchés de communes de moins de 90.000 habitants induit un prix de vente moyen les
logements neufs nettement plus bas (≤ à 2.000 €/m²).
Une pression foncière en relation avec le coût de construction
A chaque type de construction correspond un type d’environnement : maison individuelle ou
groupée en secteur peu dense, logements collectifs en secteur urbain.
A l’instar du foncier, le coût de construction a fortement augmenté au cours de la dernière
décennie (+ 30%), sous les effets notamment de l’évolution du prix des matières premières et
d’une règlementation technique de plus en plus contraignante visant entre autres une
moindre consommation énergétique des bâtiments.
d'EYQUEM VALUE
21
Impact du foncier sur le prix de vente des logements neufs
Il demeure toutefois fonction du type de logement. L’écart de prix de revient au m² est de 1 pour la
maison individuelle en secteur périurbain à 3,5 pour un immeuble collectif avec fondations
spéciales en centre-ville.
De sorte que ce sont dans les secteurs où le foncier est le plus cher que le coût de construction est
aussi le plus élevé.
Une pression foncière renforcée par les objectifs de développement durable
Les conséquences de l’étalement urbain sont aujourd’hui bien connues : consommation d’espaces
naturels et agricoles, consommation accrue de ressources naturelles et matières non
renouvelables, morcellement des territoires, absence de cohésion sociale, coûts pour les
collectivités locales et les individus en raison de trajets plus importants… Mais le retour à la ville a
contribué à alimenter l’inflation des prix du foncier et a donc généré un surcoût financier pour les
ménages.
Les objectifs de développement durable sont en ce sens louables, mais n’en sont pas moins, en
limitant l’extension urbaine et en augmentant le coût de construction et du foncier, facteurs de
hausse des prix du logement.
d'EYQUEM VALUE
22
POIDS MOYEN DU FONCIER DANS LE PRIX DE VENTE DES
LOGEMENTS NEUFS
30
30
25
25
20
15
18
15
14,6
13,5
13
12,2
12,75
11,5
10,5
10
5
0
centre-ville
secteurs
secteurs
peu
recherchés
centre-ville
secteurs
secteurs
peu
recherchés
centre-ville
secteurs
secteurs
peu
recherchés
d'EYQUEM VALUE
ouest
est
Paris
23
EVOLUTION DU PRIX MOYEN DES TERRAINS PAR COMMUNE
***
*
d'EYQUEM VALUE
24
EVOLUTION DU PRIX MOYEN DES TERRAINS A BATIR
EN ILE DE FRANCE (graphique 9)
(€ moyen/m² habitable; terrains pour immeubles collectifs; extrait de l’échantillon étudié)
766840
Bonneuil/M
1009 1110
Mareil M
Les Lilas
1650
1425
Fresnes
900
1000
Nogent/M
Cachan
926
1322
1050
Louveciennes
1511
1500
1680
586 630
330
321
Igny
VillersLeB
1736
St Cloud
2000
733 760
Cormeilles
899 950
Argenteuil
juin-11
485
429
Chanteloup
Montreuil
994
824 900
Rosny/B
1100
juin-08
614 650
317 340
Sartrouville
Montigny Les C
Bagnolet
Bagneux
403 445
Carrières
Orsay
885
797
1050
940
800
880
Paris est
2460
2856
Paris ouest
4156
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
4863
5000
25
DANS LES VILLES DE + DE 150 000 HABITANTS EN
PROVINCE (graphique 10)
1200
1045 1054
985 997
1000
900
933
900 900
900 900
854
822 809
800
750 750
670 650
600
513 510
620
647 647 634
580
510
525 530
567
529
425 425
529525529
500 505
402 410 410 410
357
625
603
480
380 380
348 340
706
695
670 677
511 501
410 410
400
Centre ville
965
350 350
325 323
387
530
482
455
400 405
352 350 335
375
296
secteurs
périphériques
courants ou
peu
recherchés
200
Lille
Lyon
Rennes
Nantes
Bordeaux Toulouse Montpellier Marseille Strasbourg Grenoble
d'EYQUEM VALUE
Dijon
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
0
secteurs
périphériques
recherchés
Reims
26
DANS LES VILLES DE + DE 90 000 à 150 000 HABITANTS
EN PROVINCE (graphique 11)
1200
1136
Centre ville
1022
1000
800
740
764
600
400
200
677 695
676
633 647
601
590 588
541
515 515
512
485
485 470
485 494
471 470
460
440 450
450
413 397
410 410
408
400
389 376
385
350 350 350
305
343 353
341 329
330 330
320
300 310
296
300
262
260
246 259
236
235 235 260
210
158 158
135 135
110 110
Rouen
Clermond-Fd
Nancy
Dunkerque
Limoges
Aix
Le Mans
Besançon
d'EYQUEM VALUE
Mulhouse
Caen
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
0
secteurs
périphériques
courants ou
peu
recherchés
secteurs
périphériques
recherchés
Poitiers
27
DANS LES VILLES DE - DE 90 000 HABITANTS EN
PROVINCE (graphique 12)
800
708 705
705
700
Centre ville
640
589 588
600
520 529
500
475 475
450
435
456 451
364
350
519
506 506
423 423
400
588 588
370
350
347
200
106 105
351 340 363
365
404
340 350 350
296 294
262
223
261 260
237 237 235 235 240 240
221
203
200
182
180 175
455
410
332
300
494500 505
480 482
441445 441
403
382
353
270 270
251
235
190 180
secteurs
périphériques
courants ou
peu
recherchés
135 130
131 131 130 130
100
secteurs
périphériques
recherchés
Pau
Vichy Montbeliard
Albi
Montauban Roche/y
Auxerre Valenciennes Valence Chambéry
d'EYQUEM VALUE
Troyes Angoulême
Agen
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
juin-11
juin-08
0
Périgueux
28
NOTE METHOTOLOGIQUE
La présente étude repose sur les dossiers d’expertise et d’analyse risques réalisés pour le compte de nos Mandants, sur les transactions
recueillies auprès de sachants et d’opérateurs locaux ainsi que sur celles figurant dans les bases de données nationales et locales
auxquelles a accès Immo Group Consulting.
d'EYQUEM VALUE
29

LE PRIX DU FONCIER* EN ZONE URBAINE

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